XX廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告

杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告杭州廣廈天都城可行性研究中國21世紀(jì)衛(wèi)星示范城8000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶動(dòng)20億人民幣的GDP增長，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動(dòng)120億人民幣的GDP增長。2.1項(xiàng)目開發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)開發(fā)商優(yōu)勢(shì)。中國廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營范圍分廣泛，涉及建筑.房地產(chǎn).金融.文化.影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實(shí)業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測(cè).實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域.資本實(shí)力強(qiáng)大.科技含量高.人員素質(zhì)高.具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃.全面認(rèn)證，由美國WY國際設(shè)計(jì)顧問公司.英國阿特金斯國際有限公司.深圳激流策劃公司.清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院.浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。旅游.民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)分明顯。2.2天都城試點(diǎn)的必要性2.2.1天都城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探索中國城市化的新動(dòng)力和新模式。從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè).傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動(dòng)力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動(dòng)力源。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭(zhēng)奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠.基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù).用地緊張.房產(chǎn)價(jià)格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的.小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場(chǎng)需求支持。因此，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會(huì)出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化.大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運(yùn)動(dòng)，而是城市化發(fā)展的一個(gè)新階段，是更高層次的城市化。以一個(gè)特大型.大型城市為中心，以一群分散型.獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。我國現(xiàn)階段在特大型.大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā).新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場(chǎng)需求動(dòng)力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動(dòng)城市化的資金.土地要素供應(yīng)能力有限等問題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價(jià)值。2.2.2天都城試點(diǎn)有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。天都城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)杭州乃至整個(gè)中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì)五.六年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機(jī)和利潤。人們的工作.生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對(duì)我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢(shì)必也會(huì)引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對(duì)廉價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少受污染的空間.較安靜的居住條件會(huì)越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國的大.中型城市經(jīng)歷了人口.產(chǎn)業(yè).資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠.市政設(shè)施陳舊.城市規(guī)劃不合理.舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個(gè)人都必須面對(duì)自購房的現(xiàn)實(shí)。因此，在市區(qū)土地有限且價(jià)格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會(huì)產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為30％，城鎮(zhèn)人口3.7億。預(yù)計(jì)2020年城市化水平達(dá)到45％，全國人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；預(yù)計(jì)2050年城市化水平達(dá)到60％，全國人口16億，全國城鎮(zhèn)人口增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對(duì)“郊區(qū)化”這個(gè)大趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)出擊，因勢(shì)利導(dǎo)，而不應(yīng)被動(dòng)等待。二一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐已經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時(shí)，不光看房型.地段.朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了國外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位.建設(shè)單位.發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。２０００年北京國際房地產(chǎn)交易會(huì)的新盤之中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點(diǎn)，提出“在綠化中放置建筑”的口號(hào)。同時(shí)通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。我們可以看到，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商對(duì)環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個(gè)極其重要.無可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代10年努力，力爭(zhēng)把天都城建設(shè)成為代表中國21世紀(jì)衛(wèi)星城發(fā)展先進(jìn)水平的.泛房地產(chǎn)時(shí)代超大規(guī)模的郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心.旅游中心.國際教育中心和人才集聚高地。具體目標(biāo)如下：杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城.余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級(jí)市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴(kuò)和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將達(dá)到12萬左右，成為杭州最發(fā)達(dá).現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。環(huán)境優(yōu)美舒適.設(shè)施現(xiàn)代化.文化多元化的杭州市東部超大型居住中心，“新住宅運(yùn)動(dòng)”和“住在杭州”的成功典范。根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃（1996xx）》，杭州市區(qū)由一個(gè)主城.兩個(gè)副城組成，主城是城市人口和產(chǎn)業(yè)的主要聚集區(qū)，承擔(dān)全省政治.經(jīng)濟(jì).科教.文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產(chǎn)業(yè)的主要基地，配套相應(yīng)的生活居住區(qū)和公共中心，發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江副城是南部新城，重點(diǎn)安排高科技工業(yè).區(qū).科研機(jī)構(gòu).大專院校及其相應(yīng)的居住用地和旅游設(shè)施，形成產(chǎn).學(xué).研.居.游相結(jié)合的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城。從上述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個(gè)功能明確的大型居住區(qū)，“住在杭州”的城市品牌缺少強(qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。因此，我們將努力把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)以居住.旅游.教育為其主要功能的新城區(qū)。天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引杭州本地居民.上海的跨國公司中高級(jí)管理人員.在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游.休閑與購物中心。杭州市國際化的教育中心。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設(shè)施，也是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。將通過市場(chǎng)化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過與國外知名學(xué)校合作辦學(xué)等方式實(shí)現(xiàn)教育的國際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州市國際化的教育中心。杭州市人才聚集高地。天都衛(wèi)星示范城將通過創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境.便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為21世紀(jì)新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居住。2.4主要內(nèi)容2.4.1城市化新模式試點(diǎn)通過新興產(chǎn)業(yè)培育.房地產(chǎn)開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開發(fā)試點(diǎn)，積極探索中國21世紀(jì)城市化新模式。通過發(fā)展旅游和民辦教育營造居住良好環(huán)境。通過歡樂四季公園.天都國際度假中心.歡樂大道.天都廣場(chǎng).歡樂廣場(chǎng).天都文化體育廣場(chǎng).二一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造一流的居住環(huán)境。通過與浙江大學(xué)合資合作興辦浙江大學(xué)東方學(xué)院，與國際著名中小學(xué)校.杭州名校合辦貴族學(xué)校，把天都城建設(shè)成為杭州市民辦教育基地，為天都城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及向知識(shí)型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)的開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游.教育聚人氣，提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都城通過旅游.教育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探索中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。通過超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)集聚人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程。充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張。這市繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。通過21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)，積極探索特大型.大型城市通過衛(wèi)星城建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。以天都城作為“試驗(yàn)田”，積極探索中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和基本特征，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種問題，總結(jié)發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星城的各種經(jīng)驗(yàn)，尋找一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新思路.新模式，塑造中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。通過高起點(diǎn)規(guī)劃，超強(qiáng)力度投資，綜合性開發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū)的居住.創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集聚，實(shí)現(xiàn)攤大餅式城市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚式城市規(guī)模擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。通過市場(chǎng)取向.企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極探索城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模式。天都城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資.建設(shè)和管理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會(huì)”模式。這種模式不同于以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利型的國有大型企業(yè)辦社會(huì)，而是以市場(chǎng)為取向，通過規(guī)范的企業(yè)化運(yùn)作為天都城居民們提供各項(xiàng)服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)滿足社會(huì)需要。同時(shí)，城市化進(jìn)程雖然主要應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看到，在城市化過程中，又存在著許多市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，因此，城市化過程又離不開政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局.模式，城市土地的支配使用及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。所以，天都城的發(fā)展是通過市場(chǎng)化取向.企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)。積極探索以上市公司為載體，運(yùn)用市場(chǎng)手段籌措城市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。2.4.2房地產(chǎn)開發(fā)新模式的試點(diǎn)面對(duì)大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢(shì)，塑造21世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范。住宅郊區(qū)化是一個(gè)城市的城市化水平發(fā)展到相當(dāng)高的程度后，逆城市化的效應(yīng)，是人們脫離喧鬧的都市追求安詳.寧靜生活的結(jié)果。因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然結(jié)果。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)城市空心化.住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。根據(jù)《99杭州統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，1998年杭州市區(qū)居民的人均GDP達(dá)到3.3萬元人民幣（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了3000美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化的時(shí)代已經(jīng)來臨。從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢(shì)業(yè)已初現(xiàn)端倪。象天都衛(wèi)星示范城這樣超過400萬平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅在杭州.在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū).在全國范圍內(nèi)也是罕見的。這一超大規(guī)模.超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開發(fā)成功，將為杭州乃至全國的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)可資借鑒的模式。呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭(zhēng)當(dāng)杭州房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場(chǎng)和國際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。杭州市委.市政府于1999年提出了“住在杭州”的城市品牌定位，這一城市品牌的提出使杭州在國內(nèi)乃至海內(nèi)外樹立了獨(dú)特的城市形象，它無疑將成為杭州實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出杭州，迎接二一世紀(jì)發(fā)展的一個(gè)有利契機(jī)；同時(shí)也確立了杭州房地產(chǎn)業(yè)面向全省.走向全國.走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種創(chuàng)新。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位不僅針對(duì)余杭和杭州，也針對(duì)浙江全省，甚至上海，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個(gè)華東地區(qū).香港.臺(tái)灣等地。同時(shí)，積極探索一條房地產(chǎn)國際營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星示范城因而有可能成為杭州乃至中國房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場(chǎng)和國際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。通過超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)新時(shí)代。天都衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)外，還涉及教育.旅游.健康.體育.文化等與人們的根本需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的開發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的開發(fā)必將對(duì)杭州甚至全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響，從而開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。2.4.3社區(qū)管理新體制試點(diǎn)物業(yè)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國原來實(shí)行的房管制度有很大的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個(gè)新的模式也不過是個(gè)空架子。而針對(duì)天都城物業(yè)管理的量大.復(fù)雜多樣.細(xì)化.長期性等特點(diǎn)，實(shí)行管理現(xiàn)代化是分重要的?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué)化.制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過程。其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段.計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件（如房屋.設(shè)備與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán).戶籍.組織制度.管理方法等）的科學(xué)管理。要對(duì)天都城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個(gè)方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動(dòng)化。（1）理觀念現(xiàn)代化。現(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于：①信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況，面對(duì)一個(gè)不斷變化的系統(tǒng)，隨時(shí)隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的工作狀態(tài)。業(yè)主對(duì)物業(yè)的意見建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ)。因此物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息，加強(qiáng)信息傳遞，促進(jìn)信息循環(huán)，及時(shí)組織反饋，達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。②系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周圍環(huán)境總和起來作為一個(gè)系統(tǒng)來管理，這個(gè)系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)，還包含了無形的精神意志.文化.文明.道德規(guī)范等。③經(jīng)營觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟(jì)手段來管理，通過有償經(jīng)營服務(wù)，使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。（2）管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。我們無法要求每一位工作人員都具有較高的工作能力。那么，要保證公司的水準(zhǔn)就必須建立起一套完整的制度。每一位員工在工作中都有章可循