前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策物業(yè)管理畢業(yè)論文

2010畢生畢業(yè)論文題

目

前期物業(yè)管存在的問(wèn)題對(duì)策1

摘

要隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激,越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點(diǎn)所當(dāng)然,良好的物業(yè)管理不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段為了進(jìn)一步完善我國(guó)的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理。使物業(yè)管理更加完善，成熟地發(fā)展這就我們物業(yè)管理有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題是很有必要的。我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，經(jīng)過(guò)多年的探索和實(shí)踐，經(jīng)歷了從無(wú)到有從小到大的發(fā)展過(guò)程前已逐步進(jìn)入市場(chǎng)化規(guī)范化法制化、人性化發(fā)展的新時(shí)期也取得了較大的成就但當(dāng)前物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。直至年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》才出臺(tái)。這一法規(guī)的出臺(tái)，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，加強(qiáng)了對(duì)前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理通?？煞譃?個(gè)階段：前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段其中前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問(wèn)題此解決好前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題對(duì)于解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題有著至關(guān)重要的作用。通過(guò)進(jìn)一步分析、研究前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題，有針對(duì)性的提出建設(shè)性的建議和對(duì)策作為物業(yè)管理全過(guò)程的重要一環(huán)前期物業(yè)管理健康地發(fā)展在很大程度上，促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、前期物業(yè)管理、問(wèn)題及對(duì)策2

目次1引言.1.1選題背1.2研究的目的和意義.1.3研究的內(nèi)容與方2.物業(yè)管理及有關(guān)概念概述.2.1物業(yè)的概2.2物業(yè)管理的概3前期物業(yè)管理概述.3.1前期物業(yè)管理概3.2前期物業(yè)管理特3.3前期物業(yè)管理主要內(nèi)容3.4早期介入的概念3.5前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別4.前期物業(yè)管理的意義.5．前期物業(yè)管理存在問(wèn)題及對(duì)策分析.5.1前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題5.2解決前期物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策6前期物業(yè)管理法律問(wèn)題探究6.1前期物業(yè)管理法律特征6.2前期物業(yè)管理法律制度中的問(wèn)題6.3完善前期物業(yè)管理制度的構(gòu)想結(jié)論.致謝.參考文獻(xiàn).3

1引言題景隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展物業(yè)管理也取得了很大的發(fā)展但物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。各方面還不太完善實(shí)施物業(yè)管理期間也遇到了一些問(wèn)題這些問(wèn)題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國(guó)健康穩(wěn)定的發(fā)展前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問(wèn)題此解決好前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題對(duì)于解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題有著至關(guān)重要的作用

研的的意通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題的探討，并針對(duì)具體情況提出解決問(wèn)題的對(duì)策將對(duì)前期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展起到很大的推進(jìn)作用使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。進(jìn)而，推進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

研的容方1.3.1研究的內(nèi)容前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理的初始階段和基礎(chǔ)文通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面的了解后對(duì)其發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，有針對(duì)性地提出改進(jìn)措施。使前期物業(yè)管理更加完善。1.3.2研究的方法(l)文獻(xiàn)調(diào)查：在本文開(kāi)始寫作前，通過(guò)書(shū)籍閱讀、網(wǎng)上搜索、查看相關(guān)期刊等方法來(lái)收集獲取需要資料。(2)本文在對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面深入的了解的基礎(chǔ)上合運(yùn)用所學(xué)的前期物業(yè)管理及其相關(guān)知識(shí)構(gòu)建了層次分明體系較完善的理論框架清晰地闡述了前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的對(duì)策。2物業(yè)管理及有關(guān)概念概述物2.1.1物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自0世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念即物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。2.1.2物業(yè)的特征1>首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征：（1）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動(dòng)性或位置的確定性。（2）耐久性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。（3）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。2>物業(yè)的社會(huì)屬性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容：（1）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。（2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。物2.2．1

物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的英文表示有很多形式諸如PropertyManagement，RealEasteManagement其概念也有多種解釋目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。1>廣義的物業(yè)管理是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供

的多種形式的服務(wù)。2>狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)義的物業(yè)管理一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。2.2.2物業(yè)管理的特征1>物業(yè)管理的社會(huì)化。物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)工作集中起來(lái)統(tǒng)一管理人將物業(yè)管理公司比喻成業(yè)主的“總管家而物業(yè)管理公司對(duì)政府來(lái)說(shuō)則像一個(gè)“總代理主只需根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得相關(guān)服務(wù)。2>物業(yè)管理的專業(yè)化。專業(yè)化有三層涵義：一是有專門的組織機(jī)構(gòu)；二是有專業(yè)人才，如房屋及設(shè)施設(shè)備的維修，必須配備專業(yè)人才；三是有專門的管理工具和設(shè)備。3>物業(yè)管理的企業(yè)化。物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為物業(yè)管理公司是企業(yè)不是事業(yè)單位，也不是行政機(jī)關(guān)的分支機(jī)構(gòu)此物業(yè)管理公司必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的生存空間，用經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)?zhēng)取更多的客戶。4>物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性。

物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是有償?shù)募赐ㄟ^(guò)收取合理的費(fèi)用維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。2.2.3物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大資產(chǎn)所有者的逐漸成熟出于降低經(jīng)營(yíng)成本擴(kuò)大收益的需求，以物業(yè)管理?xiàng)l例理招投標(biāo)管理辦法等一系列物業(yè)管理法規(guī)對(duì)行業(yè)的規(guī)范專業(yè)化和市場(chǎng)化成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。一方面是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的需求前北京甲級(jí)寫字樓物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的比例已經(jīng)超過(guò)38%，其他屬于自管的甲級(jí)寫字樓中，要求知名物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的更超過(guò)50%不僅如此，一些大型國(guó)有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產(chǎn)大廈等，均聘請(qǐng)了專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理；甚至一些擁有自己專屬物業(yè)服務(wù)公司的知名發(fā)展商，如金地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)等，也都“舍近求遠(yuǎn)聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行管理。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)仁恒集團(tuán)光彩建設(shè)集團(tuán)等下屬的物業(yè)服務(wù)公司為了應(yīng)對(duì)專業(yè)化和市場(chǎng)化的需要，紛紛聘請(qǐng)國(guó)際知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司作為顧問(wèn)。另外有來(lái)自業(yè)主（投資者）的需求。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級(jí)，維權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來(lái)越高，范圍越來(lái)越大，影響力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業(yè)模式，開(kāi)始采用專業(yè)分包的操作方式。實(shí)際上，各類外資物業(yè)服務(wù)公司均將清潔綠化序維護(hù)以及電梯冷凍機(jī)組消防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)外包給專業(yè)公司港早已采取了這種模式并獲得成功著國(guó)外物業(yè)服務(wù)公司將專業(yè)化分包的形式引入國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的許多大型物業(yè)服務(wù)公司如陸家嘴、均豪、達(dá)文等，也都將原來(lái)自行雇傭的保潔秩序維護(hù)程維修等分離出去進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)化。3

前期物業(yè)管理概述前2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同也就是說(shuō)前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理界定這一概念

的理由如下：首先前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理全過(guò)程的重要一環(huán)僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。其次”這一概念很難確定具體的時(shí)間。因?yàn)榉课莩鍪凼且粋€(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，有的樓盤竣工數(shù)年后仍未全部售罄有的樓盤還未竣工就搶購(gòu)一空所以將前期物業(yè)管理的起始時(shí)間定在出售后是很難把握的。另外將終點(diǎn)定在業(yè)主委員會(huì)成立前也是不合適的為物業(yè)管理是一個(gè)連續(xù)的不可間斷的過(guò)程業(yè)主委員會(huì)成立到業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時(shí)間，這樣就會(huì)產(chǎn)生一段時(shí)間空缺。所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了前期物業(yè)管理的終點(diǎn)是在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前了從業(yè)主委員會(huì)成立到業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之間的時(shí)間缺位。最后，物業(yè)在接管驗(yàn)收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負(fù)責(zé)其民事法律主體是開(kāi)發(fā)商和施工單位物業(yè)管理企業(yè)在此期間的參與只能是物業(yè)管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。前1）前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一下子就全部建成的往要花幾年才能建成當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。2）前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實(shí)施的管理。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理實(shí)上目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)公司。3）前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)選聘。對(duì)新建住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)在業(yè)主入住前需要提前實(shí)施物業(yè)管理管公司先于業(yè)主入伙開(kāi)展物業(yè)管理時(shí)，業(yè)主很少，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，談不上物管公司由業(yè)主委員會(huì)選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實(shí)施物業(yè)管理物管公司前期基礎(chǔ)工作就無(wú)法開(kāi)展對(duì)于老小區(qū)來(lái)說(shuō)由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)直是由建設(shè)單位指定的物管公司實(shí)施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。

4）細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高譬如在裝修過(guò)程中，物管公司既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會(huì)碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。5）面對(duì)的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢質(zhì)疑既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。6）各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期物管公司要更好地開(kāi)展物業(yè)管理必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料業(yè)主裝飾裝修資料業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等要及時(shí)收集分類建檔以便查考。前3.3.1建立服務(wù)的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)。前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)該物業(yè)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)以及人員配備。機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定備除了要考慮選配管理層的人員外還要考慮操作層人員的招聘以及與社會(huì)專業(yè)服務(wù)部門（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關(guān)合同或協(xié)議，與街道、公安交通環(huán)保等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通確定擬提供的代理租售業(yè)務(wù)戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)郵遞等代辦服務(wù)的項(xiàng)目管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)，以便他們清楚地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務(wù)對(duì)象、職責(zé)等有關(guān)情況。3.3.2規(guī)章制度的制定完善的規(guī)章制度是物業(yè)管理企業(yè)順利實(shí)施管理運(yùn)作的必要保障正式實(shí)施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國(guó)家和政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)合新接物業(yè)的特點(diǎn)和要求定必要的使用制度和管理細(xì)則保證物業(yè)管理順利運(yùn)行。這項(xiàng)工作也是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。只有完善的規(guī)章制度作保障，

才能促使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化方向發(fā)展。3.3.3物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常發(fā)展以及日后在使用過(guò)程中若出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任能否分清的重要環(huán)節(jié)業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)正式對(duì)物業(yè)實(shí)施管理由于此環(huán)節(jié)的重要性所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責(zé)任心和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度在驗(yàn)收中一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商，以便督促施工單位整修物業(yè)的接管驗(yàn)收階段開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不僅要將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、管理責(zé)任等）一并移交，以便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)此外接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂在保修期內(nèi)的保修實(shí)施合同，明確保修的有關(guān)事項(xiàng)（包括保修項(xiàng)目、內(nèi)容、原則、進(jìn)度、責(zé)任和方式等）3.3.4入住管理入住是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面通知書(shū)后規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)的手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙實(shí)際入住它標(biāo)志著物業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性管理運(yùn)作的開(kāi)始是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)具體工作此項(xiàng)工作不僅僅是業(yè)主領(lǐng)鑰匙后入住實(shí)現(xiàn)房屋完好移交而且涉及首期收費(fèi)和法律文件的簽署問(wèn)題這些問(wèn)題將對(duì)今后管理與服務(wù)的順利開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)。一般的入主程序如下：（1）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書(shū)。（2）購(gòu)房者按照要求交清剩余房款及其他費(fèi)用。（3）業(yè)主或使用人在通知書(shū)指定的時(shí)間與物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。（4）對(duì)不合格項(xiàng)目提出整改意見(jiàn)并限期整改。(5)對(duì)物業(yè)驗(yàn)收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時(shí)公約（6）業(yè)主或使用人信息登記，如實(shí)填寫登記卡。（7）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊(cè)》或《辦事指南（8）簽字領(lǐng)鑰匙。3.3．5

裝修管理

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人們的消費(fèi)觀念也有所改變買房已不僅僅是為了滿足工作和居住的基本需要而是為了追求更好的工作環(huán)境和更舒適的居住條件為了實(shí)現(xiàn)人們對(duì)生活品質(zhì)的要求裝修已成為物業(yè)實(shí)際使用前的必要步驟而裝修在實(shí)際操作過(guò)程中也暴露出許多的問(wèn)題。比如使房屋結(jié)構(gòu)更方便使用隨意改動(dòng)建筑結(jié)構(gòu)、破壞承重墻、改變管線走向，影響了物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量；在外墻立面任意添裝附屬設(shè)備設(shè)施影響他人又影響物業(yè)的整體美觀有些裝修公司的施工隊(duì)伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道以及不規(guī)范作業(yè)使樓板墻體嚴(yán)重受損更普遍的是施工不注意作息時(shí)間，機(jī)器噪音動(dòng)影響周圍鄰居正常生活以上的問(wèn)題說(shuō)明規(guī)范裝修行為已經(jīng)成為前期物業(yè)管理工作的重中之重搞好裝修管理必須做好以下三點(diǎn)工作：（1）大力宣傳裝修規(guī)定。（2）加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。（3）嚴(yán)格執(zhí)行裝修管理程序。1>裝修申報(bào)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修前向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請(qǐng)，并將裝修設(shè)計(jì)方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。2>裝修審批。由物業(yè)管理企業(yè)批準(zhǔn)后的裝修方案才可以辦理裝修許可手續(xù)，開(kāi)始裝修。3>裝修監(jiān)督。在裝修過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)。4>裝修驗(yàn)收在裝修完成后，業(yè)主或使用人要通知物業(yè)管理企業(yè)，由工程部組織人員對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。3.3．6

建立檔案資料物業(yè)管理企業(yè)要建立兩份檔案資料。一份是關(guān)于物業(yè)的檔案資料，另一份是關(guān)于業(yè)主或使用人的檔案資料物業(yè)的檔案資料是在前期接管驗(yàn)收中獲得的技術(shù)資料和產(chǎn)權(quán)資料，是今后實(shí)施管理的依據(jù)。業(yè)主或使用人的檔案資料是在進(jìn)戶后獲得的，包括：業(yè)主或使用人及家庭成員基本情況、聯(lián)系方式以及繳費(fèi)情況等建立檔案資料主要抓住收集整理歸檔利用四個(gè)環(huán)節(jié)。要做到：收集要完整（包括時(shí)間和空間兩個(gè)方面整理要去偽存真，保留有用的資料；歸檔要分類科學(xué)，便于存?。焕靡奖?、安全

早物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管午夜之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。前3.5.1發(fā)生的時(shí)間段不同

前期物業(yè)管理發(fā)生在物業(yè)竣工驗(yàn)收以后到業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同生效日起；而早期介入發(fā)生在竣工驗(yàn)收之前。3.5.2主要的工作內(nèi)容不同前期物業(yè)管理有明確的管理對(duì)象主要的工作是進(jìn)戶管理裝修管理以及日常的管理等實(shí)際的管理工作而早期介入一般還未確定具體的管理對(duì)象主要的工作內(nèi)容是給予咨詢、提供建議以及施工階段的質(zhì)量督察。3．5．3

法律關(guān)系不同前期物業(yè)管理必須由物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同才能實(shí)施此時(shí)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)擁有了對(duì)該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；而早期介入不一定與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確立管理合同委托關(guān)系。而是以咨詢顧問(wèn)的角色提出意見(jiàn)和建議，真正的決策權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。3．5．4

企業(yè)地位不同在前期物業(yè)管理中業(yè)管理企業(yè)處于管理的主導(dǎo)地位在早期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)只起輔助作用。4

前期物業(yè)管理的意義1）

減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商要改變這一狀況把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)

劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。2）

物業(yè)前期管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。3）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。5

前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策前前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)則前期物業(yè)就包含了前期介入這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面一概念不能明確界定前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆，不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開(kāi)展工作。另一方面，容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立，影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

5．1．2

權(quán)利的不對(duì)等前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益表面上看前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果是實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè)還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)照我《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利在前期物業(yè)管理選聘中決定權(quán)完全在建筑單位手中前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo)一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn)就可能會(huì)將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。5．1．3對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定在前期物業(yè)中前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過(guò)渡，而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》10條只是規(guī)定，業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立而如何建立由誰(shuí)提起、由誰(shuí)負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒(méi)有明確規(guī)定在此情況下業(yè)主大會(huì)的建立比較困難如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制則可以說(shuō)業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。5.2

解決前期物業(yè)管理存在問(wèn)題的對(duì)策5．2．1明確前期物業(yè)的涵義由于我國(guó)目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)且存在著一些錯(cuò)誤而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開(kāi)展，各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過(guò)渡于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)筆者認(rèn)為，前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間，明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。5.2.2加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

為了保障物業(yè)的順利開(kāi)始設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì)這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制防侵犯業(yè)主合法權(quán)益筆者認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方面予以考慮是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù)行政部門制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用；二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。5．2．3

規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份，能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè)，不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量及開(kāi)展的是否順利具有重要影響而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約者認(rèn)為保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與物業(yè)管理分離，物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系步格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的應(yīng)采用招投標(biāo)方式只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示受業(yè)主的監(jiān)督。5.2.4明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在無(wú)強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下前期物業(yè)將會(huì)無(wú)限期的延續(xù)下去前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒(méi)有一定限制的情況下種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為，要想防止這種情況發(fā)生，可以采用以下方法：一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年，在特殊情況下，經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)不超過(guò)一年的時(shí)間；二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi)業(yè)所在地的物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定供什么樣的服務(wù)便成為其私人信息他們有可能采取其他的手段來(lái)?yè)迫〔徽?dāng)利益建設(shè)過(guò)程中的偷工減料、降低服務(wù)的水平等，這些手段往往比較隱蔽，不容易被發(fā)現(xiàn)。特別是在懲罰與監(jiān)督不力的情況下企業(yè)更有可能做出有利于自身的投機(jī)行

為。5.2.5積極推廣物業(yè)管理的早期介入在當(dāng)前,所“前期物業(yè)管理是從物業(yè)項(xiàng)目工程基本完成,準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收或接管驗(yàn)收時(shí)開(kāi)始的,應(yīng)該說(shuō)這種做法是不夠完善的做好前期的物業(yè)管理工作應(yīng)認(rèn)真推廣物業(yè)管理的早期介入。早期介入是指物業(yè)尚未建,業(yè)管理企業(yè)便接受建設(shè)單位的委托,參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、驗(yàn)收、交房等一系列物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。也就是,從項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量跟蹤監(jiān)督全過(guò)程。實(shí)踐證,物業(yè)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間就實(shí)行物業(yè)管理的早期介入,其直接作用與間接作用都是很大的。它既能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé),能在一定程度上防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果能這樣,將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民群眾的生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用其意義是深遠(yuǎn)的。6

前期物業(yè)的法律問(wèn)題探究前6.1.1期限的過(guò)渡性和自然終止性前期物業(yè)管理時(shí)間上僅存于物業(yè)銷售時(shí)至業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)這一特定時(shí)段。這一時(shí)段時(shí)間較短有過(guò)渡性質(zhì)一旦業(yè)委會(huì)選定新的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)管理合同期物業(yè)管理階段即告終結(jié)從而進(jìn)入日常物業(yè)管理階段。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例下簡(jiǎn)稱《條例26條規(guī)定：前期業(yè)服務(wù)合同可以約定期限但期限未滿業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。6.1.2涉及主體的多方性，主體間法律關(guān)系的復(fù)合性由于前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理此這一階段涉及了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商業(yè)公司三方主體而且由于物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商而非業(yè)主選聘的因此主體間存在復(fù)合的法律關(guān)系例如房屋交易活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人是買賣合同關(guān)系，而在開(kāi)發(fā)商代替購(gòu)房人選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的身份是業(yè)主的代理人與業(yè)主又形成委托代理關(guān)系當(dāng)開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)時(shí)，二者間是委托關(guān)系物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)時(shí)與業(yè)主又構(gòu)成了委托關(guān)系三方主體間法律關(guān)系復(fù)合共存這是前期物業(yè)管理區(qū)別于一般意

義上物業(yè)管理最本質(zhì)的特征。6.1.3開(kāi)發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位前期物業(yè)管理階段是開(kāi)發(fā)商替業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)作為前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)基本的法律文件——前期物業(yè)服務(wù)合同主臨時(shí)公約都是開(kāi)發(fā)商制定的，明顯其占據(jù)了主導(dǎo)地位外建設(shè)部要求購(gòu)房人在與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同的同時(shí)再行與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議購(gòu)房人對(duì)此沒(méi)有選擇權(quán)，要么簽，接受協(xié)議，商品房買賣成交；要么不簽，買賣合同也不成立例》第25條也規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容見(jiàn)業(yè)主不能自主選擇物業(yè)管理企業(yè)自主協(xié)商訂立前期物業(yè)管理合同在其中并不居于主導(dǎo)地位。6.1.4對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)性要求更高前期物業(yè)管理中發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位業(yè)管理企業(yè)由其直接選聘或指定，往往是開(kāi)發(fā)商的關(guān)系企業(yè)業(yè)主由于在選聘物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約等一系列法律活動(dòng)中沒(méi)有決定權(quán)而其權(quán)利地位容易被淡化和忽略，各種權(quán)益難以得到切實(shí)的維護(hù)和保障，直接導(dǎo)致權(quán)利和義務(wù)的畸型與變異。而且，由于業(yè)委會(huì)還未成立以保障和維護(hù)業(yè)主的各種權(quán)益，業(yè)主在合同中處于弱勢(shì)地位，沒(méi)有發(fā)言權(quán)。因此，相比日常物業(yè)管理階段，前期物業(yè)管理階段對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)性要求更高。

6.2.1前期物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時(shí)公約侵害業(yè)主權(quán)益前期物業(yè)管理合同業(yè)主臨時(shí)公約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)確定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。根據(jù)《條例》第、22條的規(guī)定：前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時(shí)公約均由開(kāi)發(fā)商簽訂、制定，因此當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這兩個(gè)文件的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主權(quán)益的事情屢見(jiàn)不鮮的開(kāi)發(fā)商利用其可以決定物業(yè)管理合同權(quán)歸屬問(wèn)題的優(yōu)勢(shì)物業(yè)管理權(quán)承包給自己的物業(yè)公司或約定長(zhǎng)時(shí)間的合同期限有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司勾結(jié)拿業(yè)主權(quán)益做交易，約定較高的物業(yè)管理費(fèi)的在合同中擴(kuò)大物業(yè)公司權(quán)利加重業(yè)主義務(wù)與責(zé)任這些行為不僅嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益也制造了日后業(yè)主與物業(yè)公司之間不

斷的矛盾與沖突同時(shí)在制定業(yè)主臨時(shí)公約時(shí)一些開(kāi)發(fā)商在強(qiáng)制性或禁止性內(nèi)容上處于私利設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款背離了本應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、平等以及合法、合理的基本原則。6.2.2建設(shè)單位與物業(yè)公司建管不分我國(guó)目前物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制還未完全建立然近年來(lái)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制取得了一定成效但自建自管建管不分的物業(yè)管理企業(yè)模式目前還是物業(yè)公司的主要模式——在物業(yè)公司與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間多物業(yè)公司都是由房產(chǎn)公司直接設(shè)立的屬于房產(chǎn)公司的子公司這種母子公司式的物業(yè)管理模式不是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成的委托管理關(guān)系是一種不完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)明顯帶有難以克服的體制缺陷與弊端：1）由于與房產(chǎn)公司之間的曖昧關(guān)系，物業(yè)公司接管物業(yè)時(shí)應(yīng)該進(jìn)行的驗(yàn)收程序形同虛設(shè)，成為“走過(guò)場(chǎng)”的“程式業(yè)公司在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。一旦日后出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)公司不但不敢與開(kāi)發(fā)商交涉甚至?xí)蔀殚_(kāi)發(fā)商的利益維護(hù)者與業(yè)主分庭抗禮從而引發(fā)更多的矛盾和沖突。2）導(dǎo)致部分業(yè)主誤認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商就是物業(yè)公司，物業(yè)公司就是開(kāi)發(fā)商”，從而把開(kāi)發(fā)商在樓盤開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的一些問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)公司至以此為借口拒交管理費(fèi)，致使物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。3)這類物業(yè)公司獲得物業(yè)管理合同權(quán)相對(duì)容易易造成其安于現(xiàn)狀缺乏進(jìn)取精神并不能正確擺正自己與業(yè)主間的位置以管理者自居對(duì)業(yè)主居高臨下吆五喝六甚至公然毆打業(yè)主；6.2.3前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度不規(guī)范，存在法律漏洞《條例只“提倡并“強(qiáng)制建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，這留下了法律漏洞；同時(shí)期物業(yè)管理招投標(biāo)制度本身也存在法律漏洞難以如預(yù)期規(guī)范好前期物業(yè)管理企業(yè)選聘市場(chǎng)期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種；招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。當(dāng)前招投標(biāo)制度不規(guī)范的問(wèn)題主要出在“邀標(biāo)制”上，這一制度存在法律上的天然缺陷由于前期物業(yè)管理的招標(biāo)人是開(kāi)發(fā)商他有權(quán)自主決定邀請(qǐng)哪些物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)，更有權(quán)自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。因此發(fā)商

就可以進(jìn)行“做秀邀標(biāo)會(huì)——在邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)時(shí)要么邀請(qǐng)素質(zhì)遠(yuǎn)低于自家物業(yè)公司的別家物業(yè)公司，要么在招標(biāo)條件上做文章

6.3.1規(guī)范前期物業(yè)管理合同1)根據(jù)《合同法》的規(guī)定和《條例》的精神，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素界定清楚把合同的核心內(nèi)（尤其是雙方的權(quán)利義務(wù)明確寫進(jìn)合同同時(shí)要注意維護(hù)業(yè)主與物業(yè)公司的合法利益重點(diǎn)是維護(hù)業(yè)主的利益，做到條款的合法合理；另外對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對(duì)合同違約責(zé)任做出明確的約定，以防止日后的矛盾與分歧。2)建立前期物業(yè)管理合同備案制明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)管理合同要進(jìn)入房產(chǎn)行政主管部門備案由房產(chǎn)行政主管部門審查備案合同審查合同中是否有法律禁止的條款以及顯失公平的條款有法律禁止的條款時(shí)應(yīng)認(rèn)定條款無(wú)效當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時(shí)，應(yīng)撤消條款責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商制定新的公平合理?xiàng)l款時(shí)房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。3)在全國(guó)范圍內(nèi)推行《前期物業(yè)服務(wù)合同文本示范文本中明確規(guī)定前期物業(yè)管理合同的基本要素，積極的推動(dòng)前期物業(yè)管理規(guī)范化。6.3.2開(kāi)發(fā)商作為前期物業(yè)公司法定保證人，對(duì)購(gòu)房人（業(yè)主）承擔(dān)連帶責(zé)任當(dāng)前，當(dāng)開(kāi)發(fā)商為業(yè)主指定的物業(yè)公司與業(yè)主因侵權(quán)或違約而發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻能抽身事外不用承擔(dān)任何責(zé)任這種不公平現(xiàn)象的存在不利于前期物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范。筆者認(rèn)為解決這一問(wèn)題必須確定開(kāi)發(fā)商作為前期物業(yè)公司的法定保證人，在物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)對(duì)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。這樣能在一定程度上威懾不法開(kāi)發(fā)商效遏制不法開(kāi)發(fā)商為了自身利益把子公司設(shè)立為物業(yè)公司的局面，從而有效維護(hù)業(yè)主權(quán)益。6.3.3強(qiáng)制實(shí)行開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度，重點(diǎn)規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》明確地提出：規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)例》第24條提出：國(guó)家提倡建

設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?？梢哉f(shuō)實(shí)行開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)已成為一種共識(shí)前強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)最重要的是規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，使《條例》規(guī)定的“通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)”條文真正落到實(shí)處，可以采取以下對(duì)策：1)積極推《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法前期物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)深入人心使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)為規(guī)范前期物業(yè)管理提供有利保障。2）建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，重點(diǎn)規(guī)范“邀標(biāo)制確規(guī)定在招標(biāo)中若有開(kāi)發(fā)商設(shè)立組建的物業(yè)公司參加就應(yīng)由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司以外并與之無(wú)利害關(guān)系的第三方來(lái)?yè)?dān)任招標(biāo)人；若開(kāi)發(fā)商作為招標(biāo)人組織招投標(biāo)必須邀請(qǐng)與其無(wú)任何裙帶關(guān)系的物業(yè)公司作為招投標(biāo)對(duì)象同時(shí)招標(biāo)的條件應(yīng)等同，堅(jiān)決杜絕邀標(biāo)會(huì)的虛偽“做秀”現(xiàn)象和虛假招標(biāo)的出現(xiàn)；另外要積極推行招投標(biāo)行為公開(kāi)化透明化保開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為過(guò)程公開(kāi)透明，維護(hù)前期物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。3）賦予業(yè)主訴訟權(quán)利。當(dāng)邀標(biāo)制“做秀”侵犯業(yè)主權(quán)益時(shí)，賦予業(yè)主訴訟權(quán)利允許業(yè)主“以合法形式掩蓋非法目的為理由提出訴訟求認(rèn)定招標(biāo)、中標(biāo)無(wú)效，而重新進(jìn)行招投標(biāo)。

結(jié)論通過(guò)以上對(duì)前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)和了解。隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，如何是物業(yè)管理日趨成熟健康地發(fā)展則顯得更加重要而前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對(duì)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展起著舉足輕重的作用因此需要我們對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)正確而全面的認(rèn)識(shí)，了解前期物業(yè)管理的概況及相關(guān)法律知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題究解決問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策，努力做好前期物業(yè)管理工作，完善相關(guān)法律。進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。致謝在本文的寫作過(guò)程中，感謝指導(dǎo)老師給予的無(wú)私的幫助，還有和我一起為論文奮戰(zhàn)的同學(xué)們你們的熱心參與為我省去了很多麻煩謝謝你們給予我極大鼓勵(lì)與支持在論文寫作期間，參考了大量的文獻(xiàn)，想這些文獻(xiàn)的作者也表示衷心的感謝。最后，感謝母校為我提供了優(yōu)越的學(xué)習(xí)環(huán)境，生活環(huán)境。在這里，我度過(guò)了美好而溫馨的大學(xué)生活。在這里不僅學(xué)到了系統(tǒng)的專業(yè)的知識(shí)，還交了很多朋友，豐富了我的社會(huì)實(shí)踐，感謝母校給我提供了平臺(tái)。

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宇,顧祥紅.現(xiàn)代物業(yè)管理[M].沈陽(yáng):東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2002.5.鄭曉?shī)^.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2006.6.王秀云.物業(yè)管理概論[M].高等教育出版社.2003.7.高富平，黃武雙.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理[M].國(guó)法制出版社.2002.8.賀學(xué)良.[美]AlbertLo.王子潤(rùn).中國(guó)物業(yè)管理M].文匯出版社.2003.9.許海峰.物業(yè)管理[M].人民法院出版社.2004年.10.馬原著.物業(yè)管理?xiàng)l例分解適用集成[M].民法院出版社.2004年.11.楊崇智.前期物業(yè)法律問(wèn)題分析[D].四川大學(xué)法律碩士學(xué)位論文2006.12.閏允宇.前期物業(yè)管理不應(yīng)無(wú)限期延續(xù)[J].代物業(yè)，2006(10).13.郭慶祥我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].會(huì)科學(xué)發(fā)展研究課題.2008.

畢業(yè)設(shè)計(jì)論文）原創(chuàng)聲明和使用授說(shuō)明原創(chuàng)性聲人在所知含我為獲

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不以

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學(xué)位論版使用授書(shū)

采用

指導(dǎo)教師閱書(shū)指導(dǎo)教評(píng)價(jià)：一、撰寫（設(shè)計(jì)）過(guò)程1、學(xué)生在論文（設(shè)計(jì)）過(guò)程中的治學(xué)態(tài)度、工作精神□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、學(xué)生掌握專業(yè)知識(shí)、技能的扎實(shí)程度□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)和專業(yè)技能分析和解決問(wèn)題的能力□優(yōu)□良□中□及格□不及格4、研究方法的科學(xué)性；技術(shù)線路的可行性；設(shè)計(jì)方案的合理性□優(yōu)□良□中□及格□不及格5、完成畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）期間的出勤情況□優(yōu)□良□中□及格□不及格二、論文（設(shè)計(jì)）質(zhì)量1、論文（設(shè)計(jì)）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)（包括裝訂及附件）？□優(yōu)□良□中□及格□不及格三、論文（設(shè)計(jì)）水平1、論文（設(shè)計(jì)）的理論意義或?qū)鉀Q實(shí)際問(wèn)題的指導(dǎo)意義□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設(shè)計(jì)是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、論文（設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□及格□不及格建議成：優(yōu)□良□中□及格□不格（在所選等級(jí)前的□內(nèi)畫(huà)“√”）指導(dǎo)教：（簽名）

單位：（蓋章）年

月

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評(píng)教評(píng)書(shū)評(píng)閱教評(píng)價(jià)：一、論（設(shè)計(jì)）質(zhì)1、論文（設(shè)計(jì)）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)（包括裝訂及附件）？□優(yōu)□良□中□及格□不及格二、論（設(shè)計(jì)）水1、論文（設(shè)計(jì)）的理論意義或?qū)鉀Q實(shí)際問(wèn)題的指導(dǎo)意義□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設(shè)計(jì)是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、論文（設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□及格□不及格建議成：優(yōu)□良□中□及格□不格（在所選等級(jí)前的□內(nèi)畫(huà)“√”）評(píng)閱教：（簽名）年

月

單位：（蓋章）日

教室或辯組及學(xué)意教研室或答辯小組評(píng)價(jià)：一、答過(guò)程1、畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的基本要點(diǎn)和見(jiàn)解的敘述情況□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、對(duì)答辯問(wèn)題的反應(yīng)、理解、表達(dá)情況□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、學(xué)生答辯過(guò)程中的精神狀態(tài)□優(yōu)□良□中□及格□不及格二、論（設(shè)計(jì)）質(zhì)1、論文（設(shè)計(jì)）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設(shè)計(jì)