某地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化的探索與實(shí)踐

萬科·2006萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的探索與實(shí)踐目錄萬科的認(rèn)識萬科的實(shí)踐萬科的期望萬科的認(rèn)識面臨的問題解決的辦法萬科的產(chǎn)業(yè)化萬科的認(rèn)識集團(tuán)2014年〔未來〕銷售規(guī)模1000億元利潤100億元市場占有率3%上海2008年銷售規(guī)模100億元市場占有率第一開發(fā)項(xiàng)目20個〔現(xiàn)狀〕萬科的認(rèn)識集團(tuán)2005年銷售規(guī)模139.5億元利潤13.5

億元上海2005年銷售規(guī)模22.87億元銷售面積19.26萬平米銷售套數(shù)1195套銷售面積231.8萬平米〔面臨的問題－速度〕萬科的認(rèn)識20.4月14.8月14.1月萬科平均金色家園系列（高層）四季花城系列（多層）傳統(tǒng)生產(chǎn)方式下，項(xiàng)目平均開發(fā)周期較長〔面臨的問題－質(zhì)量〕萬科的認(rèn)識傳統(tǒng)生產(chǎn)方式下，戶均保修量維持在15條/月/百戶集團(tuán)2002-2005年間關(guān)于外墻的投訴:第1位裂縫29.9%；第2位滲漏21%；第3位環(huán)境噪音引起的室內(nèi)噪聲級過高19.7%。保溫問題9.6%；分戶墻隔音不佳8.3%。〔面臨的問題－質(zhì)量〕萬科的認(rèn)識〔面臨的問題－效率〕按04年人均設(shè)計面積計算，2014年的設(shè)計人員將達(dá)2721人人均設(shè)計面積（萬平米/人）萬科的認(rèn)識1.180.921.341.291.051.271.31.479798990001020304〔面臨的問題－效率〕按04年項(xiàng)目平均設(shè)計失誤率計算，2014年將為此支付11.7億萬科的認(rèn)識4.7%2%0304平均項(xiàng)目設(shè)計失誤率面臨的問題解決的辦法萬科的產(chǎn)業(yè)化萬科的認(rèn)識

發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅的提出，進(jìn)一步明確了住宅產(chǎn)業(yè)化的方向，是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的根本指導(dǎo)思想。這個指導(dǎo)思想，與當(dāng)代發(fā)達(dá)國家住宅產(chǎn)業(yè)化的方向是一致的。縱觀發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，大體經(jīng)歷了三個階段。在住宅產(chǎn)業(yè)化初期階段，歐美國家建立了工業(yè)化的住宅建造體系，提高了生產(chǎn)效率，加快住宅建設(shè)的進(jìn)程。在住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟期，發(fā)達(dá)國家住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)，是提高住宅的質(zhì)量和性能。當(dāng)前發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)化，已經(jīng)進(jìn)入了建筑的可持續(xù)發(fā)展階段，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向節(jié)能、降低物耗、降低對環(huán)境的壓力以及資源的循環(huán)利用。與發(fā)達(dá)國家相比，當(dāng)前我國住宅建設(shè)正處于從第一階段向第二階段過渡的時期。但是，正如中國的工業(yè)化不能重復(fù)發(fā)達(dá)國家的老路一樣，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化也不能重復(fù)發(fā)達(dá)國家的老路。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化，必須把“三步并作一步”，直接以住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。摘自：大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展節(jié)能省地型住宅——劉志峰副部長在“節(jié)能省地生態(tài)－住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展高峰論壇”上的講話

2005年6月17日上海萬科的認(rèn)識萬科的認(rèn)識依靠科技進(jìn)步和改革創(chuàng)新，加快住宅產(chǎn)業(yè)改造升級，調(diào)整優(yōu)化住宅產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量和人民居住生活水平，推動以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)成為上海國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，努力把上海建設(shè)成為適宜國內(nèi)外人士發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市。

摘自《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計劃綱要》

產(chǎn)業(yè)化是提升速度、質(zhì)量、效率的有效手段住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化．是用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的改造，通過優(yōu)化資源配置．降低資源消耗．提高住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，提高住宅建設(shè)勞動生產(chǎn)率水平，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。以技術(shù)創(chuàng)新為核心，以提高住宅整體質(zhì)量和勞動生產(chǎn)率為目的的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，成為上海住宅發(fā)展的必然方向，是當(dāng)前和今后相當(dāng)長一段時間住宅建設(shè)管理的重點(diǎn)。摘自《堅(jiān)定不移地推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化》上海市房屋土地資源管理局副局長林應(yīng)清面臨的問題解決的辦法萬科的產(chǎn)業(yè)化萬科的認(rèn)識〔萬科的產(chǎn)業(yè)化〕模數(shù)化、新技術(shù)應(yīng)用、工廠化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈整合■建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的描述■日本住宅產(chǎn)業(yè)化構(gòu)成研究結(jié)論

——《日本住宅產(chǎn)業(yè)研究》結(jié)論標(biāo)準(zhǔn)化

工廠化

裝配化

一體化萬科的認(rèn)識萬科的產(chǎn)業(yè)化＝標(biāo)準(zhǔn)化＋工廠化＋產(chǎn)業(yè)鏈整合標(biāo)準(zhǔn)化工廠化全裝修萬科的實(shí)踐大幅提高效率〔目標(biāo)〕萬科的實(shí)踐研發(fā)滿足細(xì)分客戶需求、可工廠化生產(chǎn)的模塊化住宅，三年內(nèi)逐步形成針對各個不同細(xì)分市場的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系。〔構(gòu)成〕萬科的實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)化工作的首要核心是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化部品標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化萬科的實(shí)踐目前狀態(tài)分類管理方式成熟產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品保持萬科產(chǎn)品的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的源頭保證集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的核心工廠化產(chǎn)品產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的工廠化技術(shù)應(yīng)用〔產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化〕產(chǎn)品分類管理萬科的實(shí)踐〔產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化〕外掛模塊核心模塊交通模塊轉(zhuǎn)化客戶需求實(shí)現(xiàn)多樣性提供平臺萬科的實(shí)踐4.2m開間3.9m開間3.3m開間……陽臺空調(diào)位〔產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化〕萬科的實(shí)踐從03年至今，集團(tuán)共有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品4個版本，58個基本產(chǎn)品戶型〔產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化〕大連城花中山城市風(fēng)景天津西青鞍山城花長春上東沈陽四季武漢城花廣州南湖情景化高層情花華中版情景花園洋房專利產(chǎn)品萬科的實(shí)踐成都金色情景化小高層情花華北版情花合院〔產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化〕深圳萬科城情景化多層情花華南版(萬科城)萬科的實(shí)踐沈陽新榆公館〔標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用〕6個月完成從開工到開盤萬科的實(shí)踐〔部品標(biāo)準(zhǔn)化〕部品目錄欄桿空調(diào)入口萬科的實(shí)踐〔部品標(biāo)準(zhǔn)化〕萬科的實(shí)踐2005年，標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目比例為36％人均設(shè)計面積12.9萬平米〔標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用〕2%1.47萬科平均標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目設(shè)計失誤率1.52%12.9人均設(shè)計面積設(shè)計失誤率為1.52%標(biāo)準(zhǔn)化工廠化全裝修萬科的實(shí)踐大幅提高效率提升居住品質(zhì)〔目標(biāo)〕萬科的實(shí)踐五年內(nèi)，掌握工廠化住宅核心技術(shù)，研發(fā)較傳統(tǒng)模式性能更高、開發(fā)更快的住宅產(chǎn)品，初步建立住宅工廠化專業(yè)能力，持續(xù)推動規(guī)模市場條件的形成?！矘?gòu)成〕萬科的實(shí)踐圍護(hù)設(shè)備建造技術(shù)電智能化暖通地面天花隔墻內(nèi)裝結(jié)構(gòu)設(shè)備家具預(yù)制砼輕鋼外墻屋面門窗水外掛萬科的實(shí)踐圍護(hù)設(shè)備電智能化暖通地面天花隔墻內(nèi)裝結(jié)構(gòu)設(shè)備家具預(yù)制砼輕鋼外墻屋面門窗水外掛系統(tǒng)升級體系分拆優(yōu)化、配套標(biāo)準(zhǔn)化、集成化〔構(gòu)成〕萬科的實(shí)踐結(jié)構(gòu)體系分拆示意圖〔多層預(yù)制砼結(jié)構(gòu)〕在深圳建造了一棟多層預(yù)制砼結(jié)構(gòu)試驗(yàn)樓萬科的實(shí)踐〔多層預(yù)制砼結(jié)構(gòu)〕從生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工和檢測等方面進(jìn)行試驗(yàn)萬科的實(shí)踐參與建設(shè)部05年科學(xué)項(xiàng)目計劃多層冷彎薄壁型鋼住宅體系課題研究（1）基本戶型形式、建筑層數(shù)、建筑模數(shù)系統(tǒng)、型鋼壁厚及體系化研究

（2）住戶需求研究及其對成本的影響，區(qū)域性氣候條件和居民收入水平對成本的影響，實(shí)驗(yàn)樓建造及成本經(jīng)濟(jì)性比較分析

〔輕鋼結(jié)構(gòu)〕萬科的實(shí)踐與合作方WorthingtonIndustries簽訂技術(shù)合作協(xié)議〔輕鋼結(jié)構(gòu)〕萬科的實(shí)踐〔輕鋼結(jié)構(gòu)〕在上海的輕鋼結(jié)構(gòu)試驗(yàn)樓正在施工萬科的實(shí)踐〔輕鋼結(jié)構(gòu)〕在上海的輕鋼結(jié)構(gòu)試驗(yàn)樓正在施工施工質(zhì)量有保證施工周期短施工簡便抗震強(qiáng)度高功能劃分靈活解決外墻滲漏問題更加節(jié)能居住舒適性強(qiáng)通過蘭喬圣菲三期101號輕鋼別墅的這一試點(diǎn)工程，對輕鋼結(jié)構(gòu)有一個更加理性的認(rèn)識，并完成輕鋼結(jié)構(gòu)研究成果總結(jié)，為公司推廣輕鋼結(jié)構(gòu)住宅提供決策依據(jù)。萬科的實(shí)踐〔輕鋼結(jié)構(gòu)〕預(yù)期成果萬科的實(shí)踐〔預(yù)制砼外圍護(hù)體系〕在上海選擇了新里程項(xiàng)目北塊的1號樓作為預(yù)制砼外圍護(hù)體系的試驗(yàn)樓，計劃06年底開工。萬科的實(shí)踐〔預(yù)制砼外圍護(hù)體系〕預(yù)制外墻板預(yù)制陽臺預(yù)制樓梯萬科的實(shí)踐〔預(yù)制砼外圍護(hù)體系〕減少現(xiàn)場濕作業(yè)縮短施工周期提高居住品質(zhì)萬科的實(shí)踐〔輕鋼屋面體系〕與OWENSCORNING戰(zhàn)略合作，研發(fā)LGS屋面更好的保溫性能縮短工期降低成本已完成試驗(yàn)，將在武漢進(jìn)行大規(guī)模應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化工廠化全裝修萬科的實(shí)踐大幅提高效率提升居住品質(zhì)提高居住舒適度，節(jié)約社會資源什么是全面家居解決方案根據(jù)客戶需求及使用功能從室內(nèi)的角度設(shè)計房型按傳統(tǒng)毛坯房的角度設(shè)計房型室內(nèi)設(shè)計根據(jù)分級體系定位，形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。直接進(jìn)行裝飾施工。根據(jù)毛坯房型，進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計，不可避免的二次結(jié)構(gòu)修改，和水電管線的移位。建立完善的產(chǎn)品分級體系，直接由設(shè)計從中調(diào)用，決定最終選用的部品。設(shè)計師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)選定布品。更多依賴于設(shè)計師的水準(zhǔn)。依賴于施工單位和監(jiān)理單位的監(jiān)控，在工程竣工后直接交付業(yè)主。為客戶提供完善的售后服務(wù)。建立反饋體系，更客觀地了解客戶需求，為新建項(xiàng)目的完善提供依據(jù)。提供售后服務(wù)。萬科的實(shí)踐〔全裝修〕全面家居解決方案全面家居解決普通全裝修房VS精裝修全面家居解決毛坯簡裝無裝修廚房、衛(wèi)生間裝修毛坯＋裝修從房型設(shè)計入手全面考慮使用功能和部品選材萬科的實(shí)踐〔全裝修〕全面家居解決方案萬科的實(shí)踐〔全裝修〕上海萬科到07年全裝修住宅開發(fā)將超過2300套，目標(biāo)——2008年上海萬科基本消滅“毛坯房公寓”全面家居解決方案萬科的實(shí)踐〔全裝修〕全面家居解決方案政策標(biāo)準(zhǔn)市場環(huán)境交流合作萬科的期望〔推進(jìn)中的困難〕現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目成本遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)項(xiàng)目，如何平衡近期效益與遠(yuǎn)期效益之間的矛盾？目前階段，在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的過程中，缺少相配套的社會資源。全裝修所帶來的問題缺少系統(tǒng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、建筑和部品的保修期不一致等問題減免房價中裝修部分契稅的政策尚未出臺裝修房所帶來的普通商品房和非普通商品房的界定問題目前車位配比“一刀切”的規(guī)定對于中小面積住宅的不合理性萬科的期望給予生產(chǎn)、施工、開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的政策優(yōu)惠鼓勵扶持企業(yè)自主和企業(yè)聯(lián)合的技術(shù)創(chuàng)新以質(zhì)量和性能為標(biāo)準(zhǔn)的材料、部品的認(rèn)證制度〔政策標(biāo)準(zhǔn)〕例如：1.為產(chǎn)業(yè)化住宅的推廣建立綠色通道2.考慮外掛墻板可不計建筑面積（參考香港）萬科的期望〔市場環(huán)境〕強(qiáng)化監(jiān)管力度，營造更加公平的市場環(huán)境〔交流合作〕繼續(xù)促進(jìn)政企之間、企業(yè)之間、國內(nèi)外之間的交流合作可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)場垃圾減少83%材料損耗減少60%可回收材料占66%建筑節(jié)能50%以上質(zhì)量與性能失誤率降低到0.01%外墻滲漏率水平0.01%精度偏差以mm計，小于0.1%戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群與政府的良好互動長期發(fā)展建造人員減少89%建造周期減少70%速度與效率〔萬科的目標(biāo)〕萬科朗潤園項(xiàng)目介紹萬科朗潤園主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積96313㎡地下車庫建筑面積23887㎡總建筑面積122871㎡容積率1.28其中住宅建筑面積115667㎡綠化率40%公建建筑面積7204㎡停車位798輛萬科朗潤園1、外墻外保溫體系2、太陽能集中供熱水系統(tǒng)3、太陽能照明技術(shù)4、雨水收集處理系統(tǒng)5、中水回用系統(tǒng)26項(xiàng)生態(tài)技術(shù)萬科朗潤園6、人工濕地、人工湖生態(tài)自平衡系統(tǒng)7、有機(jī)垃圾生化處理8、新型墻體材料9、屋頂綠化、垂直綠化、立體綠化10、自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)26項(xiàng)生態(tài)技術(shù)萬科朗潤園11、變壓式止逆煙道12、燃?xì)庾詣雨P(guān)閉裝置13、有效的降噪措施14、無機(jī)房電梯15、隔音進(jìn)戶門16、戶式中央空調(diào)設(shè)備17、戶式中央空調(diào)設(shè)備26項(xiàng)生態(tài)技術(shù)萬科朗潤園26項(xiàng)生態(tài)技術(shù)18、全箱式變電站19、整體式衛(wèi)生間、成品櫥柜20、分質(zhì)供水21、居家智能系統(tǒng)22、指紋門禁系統(tǒng)23、峰谷電表24、烘干式毛巾架25、全裝修綠色環(huán)保材料26、無梁樓蓋、預(yù)應(yīng)力梁板萬科朗潤園26項(xiàng)生態(tài)技術(shù)萬科·2006THEENDTHANKYOU!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)萬科·2006。集團(tuán)2014年。利潤100億元。銷售規(guī)模100億元。開發(fā)項(xiàng)目20個。利潤13.5億元。上海2005年。傳統(tǒng)生產(chǎn)方式下，戶均保修量維持在15條/月/百戶。第2位滲漏21%。第3位環(huán)境噪音引起的室內(nèi)噪聲級過高