家具產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告

家具產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告家具產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告（本文檔為word格式,下載后可修改編輯！）目錄第一章總論第二章產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和需求第一節(jié)國家支持家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展第二節(jié)地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)需求第三章項目建設(shè)背景和意義第一節(jié)項目建設(shè)單位簡介第二節(jié)項目建設(shè)的有利條件第三節(jié)項目建設(shè)的必要性第四節(jié)項目建設(shè)的意義第四章項目分析及評價第一節(jié)項目建設(shè)內(nèi)容第二節(jié)項目運營及客戶定位第三節(jié)項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)想第四節(jié)項目利弊分析（SWOT分析法）第五章項目開發(fā)方案第一節(jié)項目選址第二節(jié)項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模第三節(jié)建筑規(guī)劃設(shè)計第五節(jié)項目能耗分析第六節(jié)節(jié)能節(jié)水措施第六章環(huán)境及生態(tài)影響評價第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)保護(hù)方案設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)/分析依據(jù)第二節(jié)項目選址環(huán)境第三節(jié)項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響第四節(jié)環(huán)境保護(hù)措施及治理方案第七章項目實施進(jìn)度安排第一節(jié)進(jìn)度安排的說明第二節(jié)項目實施計劃進(jìn)度第八章投資估算與資金籌措第一節(jié)估算依據(jù)第二節(jié)估算范圍第三節(jié)投資估算第四節(jié)資金籌措第九章財務(wù)效益分析第十章社會效益與風(fēng)險分析第一節(jié)效益分析第二節(jié)風(fēng)險分析第十一章結(jié)論與建議第一章總論一、項目名稱：某某家具產(chǎn)業(yè)園二、項目建設(shè)地點：某某省某某市惠陽區(qū)秋長街道三、項目投資單位：某某基金管理有限公司、某某市某某投資有限公司四、項目投資單位法定代表人：林某某五、項目性質(zhì)：新型家具原輔材料產(chǎn)業(yè)基地及交易平臺六、項目概況：結(jié)構(gòu)組成商貿(mào)物流區(qū)：家具原輔材料批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、大品牌獨立展示區(qū)；倉儲物流區(qū)：采購物流、分銷物流、配送物流；項目園區(qū)社會區(qū)：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)。發(fā)展定位本項目致力于打造專業(yè)的家具原輔材料及家具相關(guān)產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流中心。力促商貿(mào)繁榮、物流發(fā)達(dá)、園區(qū)社會和諧、人文璀璨、田園意蘊風(fēng)情的五位一體新型家具產(chǎn)業(yè)基地，使之成為立足粵東，依托珠三角，輻射全國的家具原輔材料商貿(mào)物流華南總部基地。發(fā)展前景在家具行業(yè)高速發(fā)展過程中,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是產(chǎn)業(yè)的重大戰(zhàn)略選擇,立足家具行業(yè)戰(zhàn)略布局和大企業(yè)全國布局，依據(jù)“商貿(mào)、物流和園區(qū)社會、家居人文和田園生態(tài)”全方位滲透的五位一體開發(fā)理念，代表著家具行業(yè)最先進(jìn)生產(chǎn)力，驅(qū)動園區(qū)成為立足粵東、輻射珠三角乃至全國的某某家具原輔材料專業(yè)市場及商貿(mào)物流華南區(qū)域總部。七、投資單位概況：某某資產(chǎn)管理有限公司：是中國某某控股集團(tuán)在亞太區(qū)的總部公司，主要業(yè)務(wù)涵括重點行業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、產(chǎn)業(yè)整合、及為上市公司和大型企業(yè)提供金融及財務(wù)一體化服務(wù)等。某某資產(chǎn)在業(yè)界資源豐富，與廣州產(chǎn)業(yè)投資基金、中信集團(tuán)、凱利集團(tuán)、某某省國資委屬下多家大型國企、金融機構(gòu)以及中國南方多個省市政府建立了深度的戰(zhàn)略合作關(guān)系，與高盛、JP摩根、花旗等國際知名投行保持著長期業(yè)務(wù)合作。某某將聯(lián)合金融合作伙伴，與盛世豪得一起設(shè)立投資基金，作為項目資金運作平臺，同時建立項目公司，注冊資本達(dá)5000萬。某某為本項目可引入的戰(zhàn)略合作伙伴涵蓋電商，比如亞馬遜、神州數(shù)碼、橡果國際、京東；金融伙伴，比如廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國銀行、國金證券、歐力士；物流投資與運營伙伴，比如豐樹集團(tuán)、騰飛集團(tuán)、嘉民、普洛斯、順豐速運、利豐集團(tuán)、中國普天物流技術(shù)有限公司等，均能參與專業(yè)領(lǐng)域投資、融資或運營。某某市某某投資有限公司：某某市某某投資有限公司成立于2007年，是一家從事商貿(mào)物流地產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理的企業(yè)。公司憑借強大的實力，參與投資開發(fā)了福建漳浦長德國際商貿(mào)城、吉林琿春長德國際商貿(mào)城、山東平度豪德國際商貿(mào)城等項目。作為當(dāng)?shù)厥∈姓猩桃M(jìn)的重點項目，得到了當(dāng)?shù)卣母叨戎匾暫痛罅χС?，保障了項目順利進(jìn)展、取得了良好的社會效益。其中，漳浦項目位于新晉國家級石化基地福建漳浦，占地面積300畝，總建設(shè)面積30萬平米，開發(fā)建設(shè)階段創(chuàng)造稅收2億元，預(yù)計能引入商家1000戶，運營后每年解決4000人就業(yè)，創(chuàng)稅收5000萬元；平度項目位于膠東半島地理中心山東平度，占地面積1200畝，首期已開發(fā)面積450畝，建筑面積40萬平方米，預(yù)計能引入商戶1500戶，解決6000人就業(yè)，年創(chuàng)稅收7000萬元；寶雞項目位于西北開發(fā)重地關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市陜西寶雞，緊鄰寶雞國際會展中心，占地面積500畝，總建設(shè)面積50萬平方米，運營后預(yù)計引入商家1800家，解決8000人就業(yè)，創(chuàng)稅收8000萬元。根據(jù)國家十二五規(guī)劃及黨中央、國務(wù)院打造中國經(jīng)濟(jì)升級版的戰(zhàn)略，走新型城鎮(zhèn)化道路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式將是中國發(fā)展模式的主旋律。在這一過程當(dāng)中，商貿(mào)物流作為國民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的主力軍，將展現(xiàn)廣闊的發(fā)展空間、釋放巨大的發(fā)展?jié)摿Α９疚磥韺⒊掷m(xù)專注于商貿(mào)物流領(lǐng)域的投資與建設(shè)，在自己獲得發(fā)展的同時，為合作城市的新區(qū)開發(fā)建設(shè)、商貿(mào)職能培育、提升市場檔次、規(guī)范市場管理、解決人口就業(yè)、創(chuàng)造穩(wěn)定稅源等方面貢獻(xiàn)自己的一份力量。某某有著深厚的家具行業(yè)背景：公司的兩位發(fā)起人股東也是某某市七彩人生家具有限公司的創(chuàng)始人。七彩人生家具集團(tuán)經(jīng)過15年的發(fā)展，目前已是國內(nèi)知名的大型家具企業(yè)，在某某、東莞擁有10個分廠，員工超過3000人，年產(chǎn)值10億，納稅3000萬。旗下“七彩人生”品牌是唯一一家參與起草《兒童家具通用技術(shù)條件》的兒童家具企業(yè)。已經(jīng)成為青少年兒童家具行業(yè)的領(lǐng)軍人物。公司作為亞洲最大的青少年兒童家具生產(chǎn)基地占地近10萬平方米，涵蓋實木家具、板木家具、板式家具、軟體家具四大類兒童家具，旗下?lián)碛?條國際最先進(jìn)的色彩家具生產(chǎn)線及亞洲最大的青少年兒童家具研發(fā)中心、展示體驗中心。在全國一二三級城市中擁有1800余家標(biāo)準(zhǔn)加盟專賣店。“新福牌”品牌提倡“快樂生活，幸福至上”的生活理念，秉持開放的國際家居生活觀和高品質(zhì)生活準(zhǔn)則，將國際頂尖的設(shè)計潮流、家居生活理念融入家具設(shè)計及研發(fā)，以獨特的新銳視覺演繹著“愛家?愛生活”的幸福感與品質(zhì)感?！澳Ω兰摇逼放苿t專注于高端美式家具的設(shè)計與制造，已經(jīng)成為國內(nèi)超豪華五星級酒店及高端會所、別墅首選家具品牌之一。八、項目實施進(jìn)度安排：某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目整個開發(fā)運作周期預(yù)計從2014年11月開始到2016年6月底結(jié)案，項目各期工程包括報建、立項、設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收、商戶入駐、開業(yè)運營、結(jié)算及辦理產(chǎn)權(quán)證等各個環(huán)節(jié)，整個項目開發(fā)運作到啟動運營持續(xù)一年半時間。本項目開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，招商引資任務(wù)較重，科學(xué)合理地確定開發(fā)步驟與時序，對于保障開發(fā)投入與收益的良性滾動，實現(xiàn)整個項目的順利運作與穩(wěn)步發(fā)展具有決定性意義。九、項目總投資：某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目計劃總投資額約20億元人民幣，項目開發(fā)公司注冊資金1億元人民幣。項目總投資由土地費用、前期工程費用、建安工程、附屬工程費用、室外工程費、其他費用、不可預(yù)見費用及項目間接開發(fā)費用組成。十、資金籌措：本項目資金將由某某資產(chǎn)與某某以自籌、聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴投資與金融機構(gòu)融資的方式解決。十一、社會效益：（一）提升某某市惠陽區(qū)的知名度和經(jīng)濟(jì)地位本項目的實施在家具行業(yè)內(nèi)會引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項目正式投產(chǎn)以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專業(yè)家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業(yè)人士關(guān)注惠陽家具產(chǎn)業(yè)。（二）切實改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境項目的開發(fā)建設(shè)可為某某市和秋長街道辦開辟新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提供新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，有利于匯集周邊地區(qū)的人才、資源、信息、資金、技術(shù)等稀缺要素資源，促進(jìn)家居企業(yè)集群化發(fā)展，對于促進(jìn)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁、提升城市品位將起到不可估量的積極作用。（三）加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程實施本項目一方面有助于當(dāng)?shù)赝苿痈哔|(zhì)量城市化的發(fā)展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產(chǎn)業(yè)鏈的積聚，也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游、酒店、地產(chǎn)、飲食及百貨等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（四）環(huán)保和節(jié)能該項目是家具產(chǎn)業(yè)原輔材料專業(yè)市場服務(wù)中心，環(huán)保節(jié)能，及專業(yè)市場進(jìn)駐的所有產(chǎn)品都必須通過制定的專業(yè)檢驗機構(gòu)的檢查合格后方能進(jìn)入該市場。（五）促進(jìn)惠陽地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展本項目對某某地區(qū)的社會穩(wěn)定有著舉足輕重的作用，符合本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃。以自然與人文環(huán)境為依托，重視心靈家園建設(shè)，注重人文關(guān)懷，建立和諧人際關(guān)系為目標(biāo)，定位于園區(qū)內(nèi)各功能區(qū)自然生態(tài)融合的生態(tài)園區(qū)，促進(jìn)某某地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。第二章產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和需求第一節(jié)國家支持家具商貿(mào)物流及集聚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1、家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的作用（1）商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用改革開放以來，特別是“十一五”以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)體制和運行機制都發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，市場需求在經(jīng)濟(jì)社會資源的配置中開始發(fā)揮主導(dǎo)作用。家具商貿(mào)流通已經(jīng)由被動適應(yīng)生產(chǎn)、提供消費轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)造需求、開發(fā)市場、引導(dǎo)生產(chǎn)，由計劃經(jīng)濟(jì)下的末端行業(yè)上升為市場經(jīng)濟(jì)下的先導(dǎo)性行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會信息化的深入,現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中極為重要的一個部分,已成為一個城市國民經(jīng)濟(jì)的大動脈,在拉動國民經(jīng)濟(jì)增長、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足人民生活需求、吸納社會就業(yè)方面等發(fā)揮著越來越重要的作用?！笆叽蟆痹谏藤Q(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面明確提出，要加快形成統(tǒng)一開放競爭有序的現(xiàn)代市場體系，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要內(nèi)容。加快形成現(xiàn)代市場體系，有三個重點：一是發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場，完善市場結(jié)構(gòu)和運行機制；二是完善反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價格形成機制；三是要加快發(fā)展現(xiàn)代化流通方式和新型流通業(yè)態(tài)，促進(jìn)營銷方式轉(zhuǎn)變，培育各類市場流通主體，降低流通成本和交易費用，提高城市經(jīng)濟(jì)的綜合競爭力。（2）家具產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)在發(fā)展方式上，注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，由無序開發(fā)，向集約開發(fā)轉(zhuǎn)變，提升產(chǎn)業(yè)集群可持續(xù)發(fā)展的能力，以分工協(xié)作的市場化配套，促進(jìn)集群內(nèi)企業(yè)共同完成技術(shù)改進(jìn)與產(chǎn)業(yè)升級。在統(tǒng)籌規(guī)劃上，結(jié)合園區(qū)特點、地域優(yōu)勢，建立符合運城特色的家居產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)園區(qū)，為入園企業(yè)發(fā)展搭建平臺，營造寬松的園區(qū)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍，從而提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實力。在專業(yè)市場建設(shè)方面，要充分發(fā)揮運城的商貿(mào)、交通區(qū)位優(yōu)勢，注重整合家具及上下游配套的企業(yè)資源，著力打造運城家居產(chǎn)業(yè)，立足于運城、建成連接周邊城市、輻射全國的北方家居產(chǎn)業(yè)基地。在技術(shù)創(chuàng)新方面，要積極建設(shè)與家居產(chǎn)業(yè)相關(guān)的培訓(xùn)教育、咨詢檢測、設(shè)計研發(fā)等機構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新。在人才管理方面，引導(dǎo)家具企業(yè)優(yōu)化升級，從勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向技術(shù)和藝術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，提高專業(yè)技術(shù)、企業(yè)管理以及從業(yè)人員的整體素質(zhì)。2、國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃加快產(chǎn)業(yè)由生產(chǎn)制造型向生產(chǎn)服務(wù)型轉(zhuǎn)變《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的指導(dǎo)意見》：以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求為導(dǎo)向，進(jìn)一步加快生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，對提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。大力發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資基金《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》：引導(dǎo)和鼓勵社會投入，發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資基金。文化產(chǎn)業(yè)要成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見》：推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，增加文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金規(guī)模，加大對文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)企業(yè)支持力度。第二節(jié)地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)需求1、地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃某某發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已上升為國家戰(zhàn)略《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）》：某某全力打造珠江口東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)，重點發(fā)展面向深莞惠大規(guī)模制造業(yè)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)集群形成《某某省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展指導(dǎo)意見》：整合產(chǎn)業(yè)資源，扶持一批龍頭企業(yè)，培育一批骨干企業(yè)和創(chuàng)新型中小企業(yè)，促進(jìn)形成核心競爭力強、專業(yè)化分工合理、具備較強集成創(chuàng)新能力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群。某某為中小家具企業(yè)減稅某某省《2012年扶持中小微家具企業(yè)發(fā)展的若干政策措施》：采取多項稅費優(yōu)惠為家具企業(yè)減負(fù)，包括提高增值稅、營業(yè)稅起征點，減免所得稅，免征多項行政事業(yè)性收費等。省財政安排專項資金2.5億元，重點支持中小家具企業(yè)自主創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型升級，推動中小家具企業(yè)服務(wù)體系及融資服務(wù)體系建設(shè)。某某區(qū)推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級《某某市關(guān)于鼓勵企業(yè)實施名牌戰(zhàn)略推動轉(zhuǎn)型升級的若干措施》：對獲評名牌名優(yōu)產(chǎn)品和著名知名商標(biāo)的企業(yè)，分別給予5萬到50萬元不等的獎勵，并對其相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營費用進(jìn)行減免，對成功上市的企業(yè)一次性獎勵150萬元，并配套相關(guān)幫扶措施。地方家具商貿(mào)產(chǎn)業(yè)需求某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目是惠深兩地2000多家家具制造企業(yè)的殷切期盼和強烈呼聲。（1）降低采購成本。低成本是家具企業(yè)核心競爭力中最重要的因素，而材料采購成本占絕大多數(shù)家具產(chǎn)品直接成本的55%-60%，個別類型的家具產(chǎn)品，其原輔材料成本更是占到整個產(chǎn)品成本的65%以上。家具原輔材料基地項目的興起和建立，從節(jié)省物流成本、時間成本及人力成本考慮，至少可以為家具制造企業(yè)節(jié)省4%-6%的采購成本。按照惠深兩地家具產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模，總體產(chǎn)品成本數(shù)值在800億元左右，節(jié)省的直接成本可達(dá)40億元。而對于一個年銷售過億的家具企業(yè)而言，一年節(jié)省下來的成本可達(dá)到150-200萬元以上，這對提升家具企業(yè)的利潤空間和綜合競爭力相當(dāng)重要.（2）極大改善采購原輔材料便利性。目前，某某及某某兩地家具企業(yè)對大量材料的批發(fā)及零星材料的采購大多選擇在順德及東莞的專業(yè)市場選購，然而交通不便利，導(dǎo)致某某某某往返順德和東莞的車程分別長達(dá)5小時及3小時，時間成本過高，特別是臨時的零星的材料采購，更為不便。（3）有效地加強企業(yè)的反腐倡廉建設(shè)。本地企業(yè)選擇外地采購，易出現(xiàn)采購人員暗箱操作、傭金回扣等不規(guī)范行為，無形增加了企業(yè)采購成本。如果在惠陽有一個具有相當(dāng)規(guī)模、品種齊全、管理專業(yè)完善的原輔材料的供應(yīng)基地或交易集中平臺，無疑對深惠兩地家具企業(yè)降低材料采購成本、提升企業(yè)在市場上的核心競爭力有重要助益，而且能有效地加強企業(yè)的反腐倡廉建設(shè)。第三章項目建設(shè)背景和意義第一節(jié)項目建設(shè)單位簡介某某資產(chǎn)管理有限公司：是中國某某控股集團(tuán)在亞太區(qū)的總部公司，主要業(yè)務(wù)涵括重點行業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、產(chǎn)業(yè)整合、及為上市公司和大型企業(yè)提供金融及財務(wù)一體化服務(wù)等。某某資產(chǎn)在業(yè)界資源豐富，與廣州產(chǎn)業(yè)投資基金、中信集團(tuán)、凱利集團(tuán)、某某省國資委屬下多家大型國企、金融機構(gòu)以及中國南方多個省市政府建立了深度的戰(zhàn)略合作關(guān)系，與高盛、JP摩根、花旗等國際知名投行保持著長期業(yè)務(wù)合作。某某將聯(lián)合金融合作伙伴，與盛世豪得一起設(shè)立投資基金，作為項目資金運作平臺，同時建立項目公司，注冊資本達(dá)1億元人民幣。某某為本項目可引入的戰(zhàn)略合作伙伴涵蓋電商，比如亞馬遜、神州數(shù)碼、橡果國際、京東；金融伙伴，比如廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國銀行、國金證券、歐力士；物流投資與運營伙伴，比如豐樹集團(tuán)、騰飛集團(tuán)、嘉民、普洛斯、順豐速運、利豐集團(tuán)、中國普天物流技術(shù)有限公司等，均能參與專業(yè)領(lǐng)域投資、融資或運營。某某市某某投資有限公司：某某市某某投資有限公司成立于2007年，是一家從事商貿(mào)物流地產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理的企業(yè)。公司憑借強大的實力，參與投資開發(fā)了福建漳浦長德國際商貿(mào)城、吉林琿春長德國際商貿(mào)城、山東平度豪德國際商貿(mào)城等項目。作為當(dāng)?shù)厥∈姓猩桃M(jìn)的重點項目，得到了當(dāng)?shù)卣母叨戎匾暫痛罅χС?，保障了項目順利進(jìn)展、取得了良好的社會效益。其中，漳浦項目位于新晉國家級石化基地福建漳浦，占地面積300畝，總建設(shè)面積30萬平米，開發(fā)建設(shè)階段創(chuàng)造稅收2億元，預(yù)計能引入商家1000戶，運營后每年解決4000人就業(yè)，創(chuàng)稅收5000萬元；平度項目位于膠東半島地理中心山東平度，占地面積1200畝，首期已開發(fā)面積450畝，建筑面積40萬平方米，預(yù)計能引入商戶1500戶，解決6000人就業(yè)，年創(chuàng)稅收7000萬元；寶雞項目位于西北開發(fā)重地關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市陜西寶雞，緊鄰寶雞國際會展中心，占地面積500畝，總建設(shè)面積50萬平方米，運營后預(yù)計引入商家1800家，解決8000人就業(yè)，創(chuàng)稅收8000萬元。根據(jù)國家十二五規(guī)劃及黨中央、國務(wù)院打造中國經(jīng)濟(jì)升級版的戰(zhàn)略，走新型城鎮(zhèn)化道路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式將是中國發(fā)展模式的主旋律。在這一過程當(dāng)中，商貿(mào)物流作為國民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的主力軍，將展現(xiàn)廣闊的發(fā)展空間、釋放巨大的發(fā)展?jié)摿?。公司未來將持續(xù)專注于商貿(mào)物流領(lǐng)域的投資與建設(shè)，在自己獲得發(fā)展的同時，為合作城市的新區(qū)開發(fā)建設(shè)、商貿(mào)職能培育、提升市場檔次、規(guī)范市場管理、解決人口就業(yè)、創(chuàng)造穩(wěn)定稅源等方面貢獻(xiàn)自己的一份力量。第二節(jié)項目建設(shè)的有利條件城市區(qū)位優(yōu)勢深惠地區(qū)地處中國南方窗口，著力構(gòu)建我國國土空間“兩縱三橫”為主體的城市化戰(zhàn)略格局。某某市作為某某珠三角地區(qū)的后花園，處于珠三角兩縱交界節(jié)點，連接珠三角與粵東北地區(qū)，同時毗鄰廣州、某某、東莞，交通便利，正在成為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)投資開發(fā)的熱點地區(qū)。而項目選址正處于某某市腹部核心區(qū)——惠陽區(qū)秋長街道辦。2、城市交通優(yōu)勢項目所在地交通非常便利，無論是高速公路、鐵路，還是機場和港口，均成網(wǎng)絡(luò)狀分布在項目周邊。具體描述如下：五條主要公路：廣惠高速、惠鹽高速、惠莞高速、深汕高速、惠河高速。項目基地距離惠陽城區(qū)車程僅10分鐘，至東莞市40分鐘，至某某市50分鐘，至廣州市兩小時，至汕頭市兩小時。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過6分鐘、8分鐘。四條鐵路：京九鐵路、惠澳鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路。項目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘。四個機場：廣州白云機場、某某寶安機場、香港機場、某某機場（預(yù)計2015年開通）。項目基地距離某某機場車程僅20分鐘，至寶安機場50分鐘，至白云機場2小時。四個港口航道：蛇口港、鹽田港、某某港、香港水路。項目基地距離某某港車程僅35分鐘，至鹽田港50分鐘，至蛇口港75分鐘。深惠兩地家具企業(yè)2100多家，其中龍崗約380家，坪地約320家，坪山約620家，寶安等其他區(qū)域近480家，某某約380家。項目基地距離最近家具企業(yè)集中區(qū)域僅需10分鐘車程，距離最遠(yuǎn)家具企業(yè)集中區(qū)域也僅需45分鐘車程.3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢惠陽地處珠三角東岸，西靠某某、東莞，南臨大亞灣，位于“深莞惠1小時經(jīng)濟(jì)圈”的樞紐中心，是某某實施《珠三角規(guī)劃綱要》深化與深莞對接的橋頭堡。2013年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值290.44億元，增長14.5%；公共財政預(yù)算收入27.91億元，增長28.3%；固定資產(chǎn)投資總額210.07億元，增長25.7%；社會消費品零售總額103.71億元，增長13.2%；外貿(mào)出口總額32.55億美元，增長12.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為4.1∶51.3∶44.6?；蓐枀^(qū)工業(yè)生產(chǎn)快速增長。堅持實施“外向帶動”戰(zhàn)略，采取“筑‘巢’引商、以商引商”、“走出去、請進(jìn)來”及舉辦各類招商活動等辦法，大力開展招商引資工作，推動了外向型工業(yè)蓬勃發(fā)展，達(dá)到了“讓外商發(fā)財，促惠陽發(fā)展”的目的，使全區(qū)工業(yè)保持快速增長的發(fā)展勢頭，園區(qū)經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，一批如聯(lián)想、中建電訊、東亞電子等技術(shù)含量高的骨干企業(yè)得到了充分發(fā)展。惠陽區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，自然條件優(yōu)越，是綜合性農(nóng)業(yè)開發(fā)地區(qū)。1994年全縣土地面積2178.2平方公里，其中平原（海拔高度30米以下）885.4平方公里，占土地總面積40.6%；低丘（海拔31—200米）231.4平方公里，占土地總面積10.7%；中高丘（海拔201—500米）1037.2平方公里，占土地總面積47.6%；山地（海拔500米以上）24.2平方公里，占土地總面積1.1%。全縣實有耕地面積48.36萬畝，其中水田34.65萬畝，旱地13.70萬畝，人均耕地面積0.96畝。農(nóng)業(yè)戶73082戶，農(nóng)業(yè)人口378475人。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。積極實施“科技興農(nóng)”戰(zhàn)略，深入開展糧食創(chuàng)高產(chǎn)活動，大力推廣良種良法，確保了糧食穩(wěn)產(chǎn)、高產(chǎn)；采用股份制、集約化等方式，建辦起優(yōu)質(zhì)谷、荔枝、蔬菜、西瓜、速生豐產(chǎn)林等“三高”農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地113個，面積8.1萬畝；組建農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織55個，其中農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)4家，促進(jìn)了農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)向產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展，農(nóng)業(yè)商品率達(dá)75%。2002年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值10.1億元，其中“三高”農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值60%以上。第三產(chǎn)業(yè)繁榮活躍。全區(qū)有各類市場52個，總面積20.4萬平方米，形成了農(nóng)村集貿(mào)市場、綜合市場和專業(yè)批發(fā)市場相結(jié)合市場網(wǎng)絡(luò)。其中投資1.8億元、占地1.5萬平方米、建筑面積4.5萬平方米的中山商貿(mào)廣場是目前粵東南商貿(mào)設(shè)施之最；平潭蔬菜批發(fā)市場蔬菜日成交量1.25萬噸。有酒店、賓館45家，其中三星級賓館5家。各種市場要素不斷完善和活躍，尤其是個體私營企業(yè)在區(qū)委、區(qū)政府的大力扶持下獲得了迅速發(fā)展，全區(qū)目前有民營企業(yè)1226家，注冊資金14億元，其中注冊資金超千萬元的27家，進(jìn)入某某市“私營企業(yè)100強”的13家；個體工商戶9168家，注冊資金9102萬元，從業(yè)人員2.1萬人，上繳稅收8926萬元，占全區(qū)稅收的27.1%。2002年，全區(qū)消費品零售總額23.1億元，人均社會消費品零售總額714元。第三節(jié)項目建設(shè)的必要性1、城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)前，惠陽正圍繞建設(shè)珠江口東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)、助力某某盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊的核心任務(wù)，緊緊抓住深莞惠一體化和環(huán)大亞灣新區(qū)建設(shè)的重大契機，以加快發(fā)展為第一要務(wù)，以轉(zhuǎn)型升級為主要路徑，以人居和諧為根本追求，以惠民利民為最終目的，扎實推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會和生態(tài)文明“五位一體”全面發(fā)展，努力建設(shè)一個經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明的惠陽，安居樂業(yè)、平安和諧的惠陽，藍(lán)天白云、青山綠水的惠陽。先后榮獲全國文明城市、全國推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展工作先進(jìn)區(qū)、全國科普示范區(qū)、全國法制宣傳教育先進(jìn)區(qū)、全國綠化先進(jìn)集體等稱號。2、惠深兩地家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析目前，某某地區(qū)主要的專業(yè)家具材料市場集中在順德、東莞，而以設(shè)計領(lǐng)先和生產(chǎn)高端家具著稱的某某家具基地卻沒有相應(yīng)配套的專業(yè)家具材料市場以及物流集散中心，據(jù)不完全統(tǒng)計，順德家具材料市場面積達(dá)220萬平方米，物流集散中心達(dá)105萬平方米，東莞家具材料市場面積達(dá)87萬平方米，物流集散中心達(dá)27萬平方米，而作為高端家具生產(chǎn)著稱的某某家具基地及毗鄰某某生產(chǎn)基地，專業(yè)家具材料市場面積不足8萬平方米，與某某家具產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展態(tài)勢是極為不相符合的。因此，深惠地區(qū)家具及其原材料專業(yè)市場的建立亟待進(jìn)行。第四節(jié)項目建設(shè)的意義1、形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，擴大產(chǎn)品輻射效應(yīng)某某連同某某周邊的家具產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)已逐漸形成。兩地合力的家具產(chǎn)業(yè)已無可爭議的成為某某優(yōu)勢傳統(tǒng)龍頭產(chǎn)業(yè)之一，且某某的家具產(chǎn)業(yè)逐步向某某地區(qū)轉(zhuǎn)移符合“雙轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略大方向。近兩年來，已遷往或計劃遷往某某的大品牌家具企業(yè)有：芝華士、仁豪、柏森、七彩人生、園方圓、華源軒、吉盛源等幾十家大型家具企業(yè)。預(yù)計在2015年底，準(zhǔn)備搬遷至某某的某某及外地家具企業(yè)將達(dá)到800余家。雖然惠深兩地家具產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、品牌及銷售網(wǎng)絡(luò)等方面逐漸健全且優(yōu)勢凸現(xiàn)。但是，家具原輔材料的供應(yīng)則已成為制約兩地家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。對相對集中在某某地區(qū)的家具企業(yè)而言，他們熱切盼望有一個交通便利、上規(guī)模、上檔次的專業(yè)化原輔材料供應(yīng)市場，以供他們能進(jìn)行方便及時的集中采購和比較采購。依據(jù)惠深家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，某某即將成為中國家具產(chǎn)業(yè)的第五個分銷中心。強大的集聚效應(yīng)，吸引家具全國各地家具產(chǎn)業(yè)原輔材料廠商，家具企業(yè)以及家具連鎖物業(yè)（如紅星美凱龍、CBD）的進(jìn)駐。我們可以預(yù)見，在未來的3-5年內(nèi)，又一新興的、大規(guī)模的家具產(chǎn)業(yè)集聚基地將在某某市惠陽區(qū)誕生。2、是完善某某家具生產(chǎn)基地的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)的需要任何一個產(chǎn)業(yè)基地的有效集聚和蓬勃發(fā)展需要一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈來支撐，家具產(chǎn)業(yè)基地同樣如此?？v觀順德、東莞、四川、江浙地區(qū)家具產(chǎn)業(yè)基地，其快速發(fā)展無不得益于完整的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，特別是原輔材料的供應(yīng)基地對家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。四川成都家具產(chǎn)業(yè)基地就是一個典型的家具產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)鏈完整給產(chǎn)業(yè)帶來革命性提升的案例。2009年以前，成都地區(qū)幾乎沒有完整的家具原輔材料專業(yè)市場和物流基地，極大地制約了當(dāng)?shù)丶揖咂髽I(yè)的發(fā)展，特別是在原輔材料的采購成本控制和物流采購的便利性方面，讓整個成都家具業(yè)處于一種很被動的局面。2010年后，隨著兩個較具規(guī)模的專業(yè)家具原輔材料市場的建立，成都家具業(yè)也掀起了發(fā)展高潮，逐步涌現(xiàn)出象全友、掌上明珠、雙虎、標(biāo)卓等大型品牌家具企業(yè)的迅猛壯大。雖然在發(fā)展壯大的背后有著各種內(nèi)因和外因，但在家具界的一個共識，那就是家具原輔材料基地的建立是成都家具產(chǎn)業(yè)成功崛起的關(guān)鍵因素。3、提升城市形象，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目的實施在家具行業(yè)內(nèi)會引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項目正式投產(chǎn)以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專業(yè)家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業(yè)人士關(guān)注惠陽家具產(chǎn)業(yè)。一方面有助于當(dāng)?shù)赝苿痈哔|(zhì)量城市化的發(fā)展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產(chǎn)業(yè)鏈的積聚，也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游、酒店、地產(chǎn)、飲食及百貨等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第四章項目分析及評價第一節(jié)項目建設(shè)內(nèi)容1、項目定位某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目致力于打造專業(yè)的家具原輔材料及家具相關(guān)產(chǎn)業(yè)商貿(mào)物流中心。力促商貿(mào)繁榮、物流發(fā)達(dá)、園區(qū)社會和諧、人文璀璨、田園意蘊風(fēng)情的五位一體新型家具產(chǎn)業(yè)基地，使之成為立足粵東，依托珠三角，輻射全國的家具原輔材料商貿(mào)物流華南總部基地。2、項目建設(shè)內(nèi)容某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目致力于打造現(xiàn)代化布局、統(tǒng)一管理、一站式采購、物流配套完善的新型家具原輔材料產(chǎn)業(yè)基地，使之成為立足粵東、依托珠三角、輻射全國的家具原輔材料商貿(mào)物流華南總部基地。從功能分區(qū)：（1）商貿(mào)物流區(qū)：家具原輔材料批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、大品牌獨立展示區(qū)（2）倉儲物流區(qū)：采購物流、分銷物流、配送物流（3）項目園區(qū)社會區(qū)：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)從產(chǎn)品類別分區(qū)：序號區(qū)域比例類型一實木板材區(qū)35%一般實木紅木人造板膠合板纖維板刨花板中纖板三聚氫氨板大芯板二布藝皮料區(qū)25%皮類真皮仿皮布料家具用裝飾用三五金區(qū)20%屏風(fēng)五金椅類五金民用與酒店家具五金辦公家具五金四油漆區(qū)10%NC系列AC系列PU系列PE系列水性漆裝修漆五海綿區(qū)5%海綿木皮裝飾紙六木工機械設(shè)備區(qū)3%工機械設(shè)備七其他2%第二節(jié)項目運營及客戶定位1、項目運營管理某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)由某某市某某投資有限公司發(fā)起成立一個專業(yè)的運營公司來全面運營和管理，項目的運作和經(jīng)營將以如下方式加以提升和逐步完善：（1）先進(jìn)和科學(xué)的項目設(shè)計、優(yōu)美的環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建高層次的產(chǎn)品購物、消費環(huán)境；（2）本項目在前期的項目調(diào)研和市場調(diào)查中投入了大量的時間和精力，以充分論證本項目的可行性。項目建成以后，由基金公司招聘有行業(yè)背景的專業(yè)團(tuán)隊，并發(fā)起成立專業(yè)的招商及運營公司，對產(chǎn)業(yè)園項目進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理。（3）建立項目電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)推廣平臺，發(fā)揮商貿(mào)物流項目優(yōu)勢，整合區(qū)域物流資源，實施最優(yōu)先物流配送體系；項目運營實行統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一初期的輔助性服務(wù)（如搬運、叉車等）；設(shè)立展會活動，深度服務(wù)某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園。（4）提升行業(yè)品牌在行業(yè)內(nèi)的廣泛性宣傳，推廣項目品牌，提升項目在行業(yè)內(nèi)及當(dāng)?shù)叵M市場的知名度和影響力。（5）整合城市資源優(yōu)勢，帶動包括城市旅游、餐飲、特色產(chǎn)品、服務(wù)行業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)揮項目的采購、交易、會展等經(jīng)濟(jì)活動優(yōu)勢，拉動和增加惠陽區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2、目標(biāo)客戶定位某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目的市場定位主要是打造“惠深家具商貿(mào)物流服務(wù)業(yè)聚集區(qū)”，所以本項目的目標(biāo)客戶和消費群體構(gòu)成較為簡單清晰，目標(biāo)客戶主要以自主經(jīng)營和固定資產(chǎn)投資者為主，而目標(biāo)客戶的區(qū)域構(gòu)成又分為本地客戶和外地客戶。目標(biāo)客戶的構(gòu)成包括：家具工廠（本地家具工廠、外地家具工廠）、當(dāng)?shù)匮b修公司以及建材公司等等，購買投資商鋪的主要特點集中在自主經(jīng)營，改變現(xiàn)有城市落后的商業(yè)消費模式，同時又需要考慮到商鋪增值和遠(yuǎn)期具有良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。既是一種消費觀念的改變，又是滿足城市消費品位和觀念的需求。第三節(jié)項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)想規(guī)劃原則某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目用地可擴充及兼容，預(yù)留一定面積的用地，項目建成后，如園區(qū)內(nèi)有相關(guān)用地需要，都能方便擴建且能恰如其分的融入園區(qū)，比如可擴充及延伸到物流、家具成品、家居飾品、家裝、家具生產(chǎn)機械設(shè)備等。充分考慮到建材及當(dāng)?shù)丶已b市場的融合。現(xiàn)有規(guī)劃用地有物流、家具生產(chǎn)機械設(shè)備。該項目貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高效新型家具商貿(mào)物流基地為規(guī)劃目標(biāo)，營造出一個布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有城市文化內(nèi)涵及傳統(tǒng)特色的商業(yè)氛圍。注重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把營造具有吸引力與輻射效應(yīng)的特色家具商貿(mào)物流中心區(qū)作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計以及人性化便民場所的設(shè)置，將有助于提高城市家具商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，有效的實現(xiàn)區(qū)域資源的互動，最大限度地豐富、提升城市品牌。建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個性的設(shè)計風(fēng)格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。強調(diào)項目的環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。注重整體環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。設(shè)計理念及設(shè)想某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目既要形成既富有地方特色，同時又具有其本身獨有特點的方案特色。家具商貿(mào)物流項目的建設(shè)能夠促進(jìn)惠陽城市化健康發(fā)展與帶動地方特色商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的有效模式，并且通過塑造獨特的商貿(mào)區(qū)域形象，在城市中產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)效益。充分利用項目地形條件建造建筑物，但是不同類型的產(chǎn)品展區(qū)有完全不同的建筑形態(tài)，包括墻體色彩、形狀、建筑物之間的距離、通道等，每個建筑物之間要有相同的元素將其連貫，形成完整、統(tǒng)一的建筑綜合體，合理地對項目地形條件加以利用，結(jié)合道路交通組織及建筑布局，把營造盡可能多的商業(yè)鋪面，創(chuàng)造盡可能多的商業(yè)機會作為設(shè)計目標(biāo)之一，力圖在本項目中找到符合市場選擇與規(guī)劃設(shè)計探索的平衡點。某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目在方案規(guī)劃設(shè)計中引入建筑綜合體的設(shè)計概念。因為商貿(mào)物流項目是由不同業(yè)態(tài)、不同用途的商業(yè)社會空間組成，而在這種有限的項目規(guī)劃用地上，高度集中各項商業(yè)功能的做法不僅可以調(diào)整項目空間結(jié)構(gòu)，減少項目交通負(fù)荷，提高工作效率，改善工作和生活環(huán)境質(zhì)量，而且對有效使用城市規(guī)劃土地，節(jié)省市政、公用設(shè)施投資，減少城市經(jīng)營管理費用及改善城市景觀等具有很好的綜合效益。該項目在方案規(guī)劃設(shè)計中分期開發(fā)，滿足現(xiàn)狀，具備項目后期發(fā)展要求；并將項目各區(qū)域建筑物用清晰且易識別的標(biāo)識分門別類。另外，從園區(qū)安全性考慮，該項目將特殊品類區(qū)隔，便于日后消防的嚴(yán)格管理。該項目在方案規(guī)劃設(shè)計中還將規(guī)劃近距離的倉儲建設(shè)，以便園區(qū)內(nèi)倉儲供求不足的不時之需；項目后期的公共服務(wù)平臺的管理及發(fā)展（叉車、搬運卸裝、質(zhì)檢及信息發(fā)布）也成為該項目規(guī)劃設(shè)計的考量重點。由于家具商貿(mào)物流項目一般是處在城區(qū)的郊區(qū)，作為一個城市的邊緣形象，應(yīng)具有很大的景觀作用。如果造型風(fēng)格平庸，色彩單調(diào)，很難起到豐富城市景觀的作用，而且單一的景觀也會埋沒城市景觀的個性彰顯，所以在設(shè)計中確立以現(xiàn)代建筑為設(shè)計風(fēng)格，融合城市積淀的歷史文化內(nèi)涵。通過現(xiàn)代語素的應(yīng)用和色彩、材料的精心搭配，營造一個樸素而又充滿智慧的群體形象。簡單而不單調(diào)、樸素而不凌亂是規(guī)劃與建筑設(shè)計的目標(biāo)。某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目既要形成既富有地方特色，同時又具有其本身獨有特點的方案特色。商貿(mào)物流項目的建設(shè)能夠促進(jìn)惠陽城市化健康發(fā)展與帶動地方特色商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的有效模式，并且通過塑造獨特的商貿(mào)區(qū)域形象，在城市中產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)效益。充分利用項目地形條件形成完整、統(tǒng)一的建筑綜合體，合理地對項目地形條件加以利用，結(jié)合道路交通組織及建筑布局，把營造盡可能多的商業(yè)鋪面，創(chuàng)造盡可能多的商業(yè)機會作為設(shè)計目標(biāo)之一，力圖在本項目中找到符合市場選擇與規(guī)劃設(shè)計探索的平衡點。第四節(jié)項目利弊分析（SWOT分析法）1、優(yōu)勢與機會（1）深惠地區(qū)地處中國南方窗口，作為某某珠三角地區(qū)的后花園，處于珠三角兩縱交界節(jié)點，優(yōu)秀的城市區(qū)域環(huán)境和便利的交通區(qū)位優(yōu)勢等因素，具有良好的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)交易、流通能力，具備項目建設(shè)條件；（2）依據(jù)惠深家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，某某即將成為中國家具產(chǎn)業(yè)的第五個分銷中心。強大的集聚效應(yīng)，吸引家具全國各地家具產(chǎn)業(yè)原輔材料廠商，家具企業(yè)以及家具連鎖物業(yè)（如紅星美凱龍、CBD）的進(jìn)駐。可以預(yù)見，在未來的3-5年內(nèi)，某某及某某兩地家具產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值可達(dá)3000億元，銷售額可達(dá)2600億元；（3）深惠兩地家具產(chǎn)業(yè)原輔材料供應(yīng)不足，沒有一家上規(guī)模的家具材料供應(yīng)基地或交易平臺，極大限度的制約著深惠兩地家具產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。某某市惠陽區(qū)亟需建立一個配備齊全的家具原輔材料基地；（4）該項目的建立對豐富產(chǎn)業(yè)鏈、壯大當(dāng)?shù)丶揖弋a(chǎn)業(yè)、提升產(chǎn)業(yè)的社會競爭能力，打造又一家具產(chǎn)業(yè)集聚基地起著至關(guān)重要的作用。將可帶動整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展。2、劣勢與風(fēng)險（1）某某省是中國家具產(chǎn)業(yè)第一大省，某某的家具產(chǎn)業(yè)逐步向某某地區(qū)轉(zhuǎn)移已帶動惠深兩地及其周邊家具產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的逐漸形成，無可厚非，為了滿足各大家具企業(yè)對家具原輔材料的供應(yīng)，很多商家早已發(fā)現(xiàn)這一商機，潛在的競爭對手將是我們建立本項目最大的風(fēng)險之一。（2）不可抗力風(fēng)險是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，任何項目的進(jìn)行都不能排除不可抗力風(fēng)險帶來的影響。如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等。 第五章項目開發(fā)方案第一節(jié)項目選址1、地理優(yōu)勢深惠地區(qū)地處中國南方窗口，著力構(gòu)建我國國土空間“兩縱三橫”為主體的城市化戰(zhàn)略格局。某某市作為某某珠三角地區(qū)的后花園，處于珠三角兩縱交界節(jié)點，連接珠三角與粵東北地區(qū)，同時毗鄰廣州、某某、東莞，交通便利，正在成為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)投資開發(fā)的熱點地區(qū)。而項目選址正處于某某市腹部核心區(qū)——惠陽區(qū)秋長街道辦。2、交通優(yōu)勢項目所在地交通非常便利，無論是高速公路、鐵路，還是機場和港口，均成網(wǎng)絡(luò)狀分布在項目周邊。具體描述如下：五條主要公路：廣惠高速、惠鹽高速、惠莞高速、深汕高速、惠河高速。項目基地距離惠陽城區(qū)車程僅10分鐘，至東莞市40分鐘，至某某市50分鐘，至廣州市兩小時，至汕頭市兩小時。距離惠鹽高速和深汕高速的出口車程分別不超過6分鐘、8分鐘。四條鐵路：京九鐵路、惠澳鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路。項目基地距離廈深鐵路淡水站車程僅15分鐘，至坪山站25分鐘。四個機場：廣州白云機場、某某寶安機場、香港機場、某某機場（預(yù)計2015年開通）。項目基地距離某某機場車程僅20分鐘，至寶安機場50分鐘，至白云機場2小時。四個港口航道：蛇口港、鹽田港、某某港、香港水路。項目基地距離某某港車程僅35分鐘，至鹽田港50分鐘，至蛇口港75分鐘。深惠兩地家具企業(yè)2100多家，其中龍崗約380家，坪地約320家，坪山約620家，寶安等其他區(qū)域近480家，某某約380家。項目基地距離最近家具企業(yè)集中區(qū)域僅需10分鐘車程；距離最遠(yuǎn)家具企業(yè)集中區(qū)域僅需45分鐘車程；第二節(jié)項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、某某家具商貿(mào)（某某）產(chǎn)業(yè)園項目第三節(jié)建筑規(guī)劃設(shè)計主體結(jié)構(gòu)使用年限50年建筑物重要性類別（抗震范圍）丙類建筑抗震設(shè)防裂度6度設(shè)計地震條件近震建筑場地類別二類建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級風(fēng)荷載取值基本風(fēng)壓WO=0.7KN/M2(50年一遇）地面粗糙度類別為B類第五節(jié)項目能耗分析第六節(jié)節(jié)能節(jié)水措施空調(diào)用電2、節(jié)能措施第六章環(huán)境及生態(tài)影響評價第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)保護(hù)方案設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)/分析依據(jù)環(huán)境和生態(tài)保護(hù)是我國的一項基本國策，本項目在實施的過程中嚴(yán)格遵守我國有關(guān)生態(tài)和環(huán)境保護(hù)的各項法令、法規(guī)；本項目環(huán)境保護(hù)工作接受某某市環(huán)保部門的監(jiān)督，控制污染、保護(hù)環(huán)境、維持生態(tài)平衡。與本項目有關(guān)的主要國家標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)有：第二節(jié)項目選址環(huán)境某某是一座融自然景觀與人文景觀于一身的城市，與省內(nèi)其他兄弟市相比，工業(yè)污染源較少，空氣質(zhì)量較高，環(huán)境承載空間較大，生態(tài)宜居的良好環(huán)境是某某擴大對外開放、匯聚發(fā)展要素、吸引項目落地的重要資源。第三節(jié)項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響1、2、第四節(jié)環(huán)境保護(hù)措施及治理方案1、施施工應(yīng)禁止沿線分散取土，棄土，應(yīng)選擇合適地點集中取土或棄土，并設(shè)計水土保持措施，使施工期的水土流失降至最小，同時合理安排施工順序，雨季中盡量減少土地挖面，并做到施工土料的隨挖、隨運、隨鋪、隨壓。建路工程所開挖，回填的土層裸露面要及時加固，路基土石方工程結(jié)束后應(yīng)立即植草護(hù)坡；采取排水、護(hù)坡、砌筑擋土墻等必要的防護(hù)措施。2、運營期間環(huán)境保護(hù)治理措施。第七章項目實施進(jìn)度安排第一節(jié)進(jìn)度安排的說明根據(jù)市場情況和我國現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項目進(jìn)度分為三個階段，即項目前期階段--立項，申請項目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報告；項目建設(shè)階段--項目設(shè)計、施工、驗收；項目銷售階段。第二節(jié)項目實施計劃進(jìn)度本項目開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，招商引資任務(wù)較重，科學(xué)合理地確定開發(fā)步驟與時序，對于保障開發(fā)投入與收益的良性滾動，實現(xiàn)整個項目的順利運作與穩(wěn)步發(fā)展具有決定性意義。因此，項目開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：一是基礎(chǔ)設(shè)施先行原則。完善的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施有利于吸引投資者入園，對于快速實現(xiàn)土地出讓或物業(yè)租售收入，推動地段升值促進(jìn)開發(fā)主體資金回籠具有積極促進(jìn)作用。因此，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)工作須保持適度超前。二是規(guī)劃適當(dāng)超前原則。項目規(guī)劃和開發(fā)須對產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可能產(chǎn)生的彈性化、多樣化的服務(wù)需求給予前瞻性考慮，并對此預(yù)留適量的拓展用地。三是大力招商引資原則。在項目開發(fā)過程中，組織高效的宣傳策劃方案，通過政企合作大力對外招商引資，盡可能吸引當(dāng)?shù)睾屯獾仄髽I(yè)進(jìn)駐，最大限度的提高已開發(fā)區(qū)域的招商引資水平，加速開發(fā)投資的資金回籠?；谝陨峡紤]，本項目用地開發(fā)進(jìn)度分為一期。征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平行進(jìn)行，各年投資進(jìn)度以滿足當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)需要為基本原則根據(jù)國家及某某省年度土地利用計劃，考慮到年度建設(shè)用地指標(biāo)約束的因素，本項目開發(fā)將借鑒蘇州、天津等地經(jīng)驗，采取邊規(guī)劃、邊論證、邊實施、邊協(xié)調(diào)、邊上報的方式，積極加強與某某省國土部門的溝通和協(xié)調(diào)力度，以滿足項目年度建設(shè)用地指標(biāo)的需求。第八章投資估算與資金籌措第一節(jié)估算依據(jù)某某省某某市相關(guān)工程建設(shè)指標(biāo)，國家、某某及某某市頒布的各種收費規(guī)定及有關(guān)市場調(diào)研資料。估算范圍本項目成本構(gòu)成包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、營銷費用、財務(wù)費用，其它費用、不可預(yù)見費用、稅費。投資估算第四節(jié)資金籌措本項目資金將由某某資產(chǎn)與某某以自籌、聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴投資與金融機構(gòu)融資的方式解決。第九章財務(wù)效益分析（暫略）第十章社會效益與風(fēng)險分析第一節(jié)效益分析1、社會效益分析提升某某市惠陽區(qū)的知名度和經(jīng)濟(jì)地位本項目的實施在家具行業(yè)內(nèi)會引起較大的反響，其規(guī)模和知名度會使得家具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是項目正式投產(chǎn)以后，其帶來的人流、物流、資金流及信息流等，會給惠陽注入新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)每年一度的專業(yè)家具新工藝、新材料博覽會更能吸引來自全國各地乃至全世界各地的專業(yè)人士關(guān)注惠陽家具產(chǎn)業(yè)。加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程實施本項目一方面有助于當(dāng)?shù)赝苿痈哔|(zhì)量城市化的發(fā)展；另一方面，實施該項目將帶來整個家居產(chǎn)業(yè)鏈的積聚，也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游、酒店、地產(chǎn)、飲食及百貨等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。環(huán)保和節(jié)能該項目是家具產(chǎn)業(yè)原輔材料專業(yè)市場服務(wù)中心，環(huán)保節(jié)能，及專業(yè)市場進(jìn)駐的所有產(chǎn)品都必須通過制定的專業(yè)檢驗機構(gòu)的檢查合格后方能進(jìn)入該市場。促進(jìn)惠陽地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展本項目對某某地區(qū)的社會穩(wěn)定有著舉足輕重的作用，符合本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃。以自然與人文環(huán)境為依托，重視心靈家園建設(shè)，注重人文關(guān)懷，建立和諧人際關(guān)系為目標(biāo)，定位于園區(qū)內(nèi)各功能區(qū)自然生態(tài)融合的生態(tài)園區(qū)，促進(jìn)某某地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。2、環(huán)境效益分析切實改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，項目的開發(fā)建設(shè)可為某某市和秋長街道辦開辟新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提供新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，有利于匯集周邊地區(qū)的人才、資源、信息、資金、技術(shù)等稀缺要素資源，促進(jìn)家居企業(yè)集群化發(fā)展，對于促進(jìn)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁、提升城市品位將起到不可估量的積極作用。3、經(jīng)濟(jì)效益分析直接經(jīng)濟(jì)效益該項目專業(yè)市場占地接近50萬㎡，前期土地成本、基建投入及招商推廣等累計投資總額達(dá)20億元。園區(qū)建成后，主體商貿(mào)物流的建筑面積可達(dá)70萬平米，按照我們對原輔材料的分門別類及功能區(qū)域規(guī)劃，各區(qū)域的經(jīng)營建筑面積和年產(chǎn)值（或銷售額）大致如下：板材木材區(qū)域：24.5萬平米，銷售額25億元；布藝皮料區(qū)域：17.5萬平米，銷售額20億元；五金區(qū)域：1