養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營的要訣

中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營的九大要訣機遇與挑戰(zhàn)并存2013年被稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年，接下來就又開始興起養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，所以就把2014年稱為中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年，各路資本也都強勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開發(fā)運營一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，機遇與挑戰(zhàn)并存。

結合二十余個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的策劃規(guī)劃咨詢服務經(jīng)驗，對養(yǎng)老地產(chǎn)進行了深入的研究，圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)的價值理念、資源整合、開發(fā)模式、用地組合、規(guī)劃設計和融資運營等方面對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃進行了全方位的解讀，總結提煉了一套系統(tǒng)的解決方案。

本文節(jié)選自養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究，重點從開發(fā)運營角度，提出了養(yǎng)老地產(chǎn)的九大要訣。

1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現(xiàn)代養(yǎng)老理念

老年不是人生的終結，而是人生新的轉(zhuǎn)折和開始，是生命和生活體驗的新的發(fā)展期。老年人群蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)撃芎蛢r值潛能，他們不僅是社會發(fā)展的受益者，更應該是未來社會發(fā)展的參與者。

中國傳統(tǒng)的尊老文化將老年人群單方面地定位在“受照顧的”的角色上，即只將老年人看作被關注、被照顧的對象，卻忽視了老年人群身上存在的能動性、積極性和創(chuàng)造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當今社會卻顯出了自己的缺陷。

與我們將老年人看作被關注、被照顧的對象相反，法國、英國等國家將老年人群稱作“第三年齡”，“第三年齡”不只是一個簡單的說法轉(zhuǎn)變，更多是一種獨立不依、積極健康的老年價值觀的直觀體現(xiàn)，值得我們思考和借鑒?，F(xiàn)代老年人不僅老有所居、老有所養(yǎng)，還要“老有所學”、“老有所樂”、“老有所為”、“老有所用”、“老有所成”。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不能局限于老年住宅和養(yǎng)老護理，還要樹立現(xiàn)代養(yǎng)老理念，努力實現(xiàn)一種讓老人快樂、幸福，活得有尊嚴的全新生活。2、市場定位：目標市場全齡化是最符合當前國情的選擇

從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。3、項目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素

養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別，傳統(tǒng)地產(chǎn)選址比較寬泛，而養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要相對要嚴格得多。理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項目不適合選址在市中心區(qū)，因為中心城區(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目比較理想的選址。

周邊配套——周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套

如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

一般要求交通方便，與外部銜接順暢。但遠離一級公路和城市主干道，避免嘈雜影響老人睡眠。如果依托環(huán)境優(yōu)美的旅游小鎮(zhèn)建設，生活配套體系比較晚上，是比較理想的。此外，毗鄰優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，能夠提供高水平的健康服務，也是養(yǎng)老項目可以借勢發(fā)力的地段。

4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石

就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。

?建設用地與非建設用地的組合

當前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結合整體開發(fā)，打造復合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。

?不同建設用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

?拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式

從運營模式上來看，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下六大主流開發(fā)模式，各自具有不同的特點，也適合不同的開發(fā)投資主體和不同的開發(fā)建設條件。

?模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說是適老型地產(chǎn)。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結合，持有物業(yè)規(guī)模比例應小于30％，銷售比例應大于70％，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

?模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務（而非物業(yè)使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。

?模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

CCRC模式起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。是將健康、醫(yī)療及護理服務與養(yǎng)老保險結合，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫(yī)療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進一步探索。

?模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構建復合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務和產(chǎn)權度假、分時度假結合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。

?模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空置房屋資源進行提升改造或者結合新農(nóng)村建設開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關系，將農(nóng)村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

?模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務的費用通過特定的政策設計結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

6、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，最為關鍵的還是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的后期其運營和配套服務。但從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實踐來看，單一的持有經(jīng)營模式由于投資大、回收期短、運營成本高，目前基本都處于虧損狀態(tài)。完全銷售和銷售持有相結合類型的養(yǎng)老地產(chǎn)更符合地產(chǎn)開發(fā)商的盈利模式。經(jīng)營性物業(yè)可以不取得土地所有權或利用其他性質(zhì)的土地以降低成本，出售的商品房則通過土地市場取得使用權，既可以實現(xiàn)資金的較快速回籠，又能享受到土地升值的利益。

目前國內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)以物業(yè)租售為核心的盈利模式從項目實踐來看，以物業(yè)租售為主、特別是以銷售物業(yè)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，房產(chǎn)購買者大多也不是老年人，后期老年設施的運營和配套也難以跟上，只是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”旗號低價拿地、以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)模式開發(fā)的“偽養(yǎng)老地產(chǎn)”。當傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)面臨市場利潤下降的情況下，這類模式也就難以為繼。因為，普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來投資，但不可能立刻見到收益，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期卻要長很多，一般都要7～10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

因此，地產(chǎn)開發(fā)商進入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務供應商的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務內(nèi)容，繼而根據(jù)服務內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項目。這一模式的本質(zhì)是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項目盈利體系，衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點。7、資源整合：定位“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商“整合國內(nèi)外專業(yè)資源

不管是房企、險企還是基金，養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個新的發(fā)展領域，要獨立構建整個養(yǎng)老服務體系，既面臨著巨大的挑戰(zhàn)，也會承擔更大的風險。尤其在開發(fā)大型的綜合性養(yǎng)老地產(chǎn)項目，更需要運用資源整合理念，與國內(nèi)外的專業(yè)康復醫(yī)療、人力資源、社區(qū)養(yǎng)老服務、養(yǎng)老設施運營、互聯(lián)網(wǎng)營銷等資源建立合作，提高項目品質(zhì)和運營能力。8、規(guī)劃設計：高水平的適老化的規(guī)劃設計

與歐美等國家相比，國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設計領域的積累和規(guī)范還非常欠缺，目前還缺少專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設計機構。

構建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務體系。

城區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目：在充分利用城市配套設施的基礎上，發(fā)揮項目作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的功能，同時保證項目作為城市居住社區(qū)的需要。

郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件基礎上，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務及社區(qū)配套功能，為養(yǎng)生養(yǎng)老提供優(yōu)越的條件，同時能夠滿足短期及長期居住的需要。交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計

參照歐美發(fā)達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行，總體建設標準達到了國際先進水平。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，有線壁掛電視機（帶無線耳麥）、電話、寬帶、空調(diào)、暖氣、大容量整體太陽能熱水器、浴霸、爐灶、壁燈等家用電器一應俱全，房間內(nèi)所有家具均為無污染實木家具，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫字臺等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持，真正達到無障礙設計。智能化養(yǎng)老技術的應用

智能化養(yǎng)老，就是運用智能控制技術提供高效的康療養(yǎng)老服務的過程?；蛘哒f，智能化康療養(yǎng)生是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運用現(xiàn)代通信與信息技術、計算機網(wǎng)絡技術、康療服務行業(yè)技術和智能控制技術，為老年人提供安全便捷健康舒適服務的現(xiàn)代康療養(yǎng)生模式。9、融資模式：尋求多方渠道突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資瓶頸

融資渠道：銀行貸款、信托融資、上市融資、項目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化

融資對象：國有商業(yè)銀行：工行、農(nóng)行等五大國有銀行未來在銀行貸款優(yōu)惠力度上將加大扶持養(yǎng)老服務業(yè)；

住房公積金組織：目前相關部門正在修訂《住房公積金管理條例》，積極推動住房公積金以及基本養(yǎng)老保險基金入市；

房地產(chǎn)證券化部門：房地產(chǎn)信托投資基金；

商業(yè)銀行：例如中信銀行等，已經(jīng)借鑒歐美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首張面向中老年客戶的專屬借記卡“信福年華”，