房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：歷次房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整回顧

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：歷次房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整回顧1、2008年地產(chǎn)大放松：對沖“金融危機(jī)”影響1.1、調(diào)控背景：次貸危機(jī)全球經(jīng)濟(jì)衰退，國內(nèi)四萬億投資刺激由美國次貸危機(jī)引起全球經(jīng)濟(jì)衰退。美國金融危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)者信心不足，對進(jìn)口的需求大大減少。美國次貸危機(jī)及隨后的歐債危機(jī)迅速向全球蔓延，升級成國際金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)也受到?jīng)_擊。不僅如此，國際金融危機(jī)還打擊了投資者的信心，國際資本大量撤離，中國利用外資總額在2009年下降了2.56%。四萬億投資計(jì)劃推出。2008年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議決定在未未2年內(nèi)投資四萬億元以刺激經(jīng)濟(jì)。中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策第一次采用“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”進(jìn)行描述，并罕見地提出用“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)”的力度執(zhí)行該計(jì)劃。四萬億投資計(jì)劃中對房地產(chǎn)有影響的主要有兩部分：“加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模?！薄凹涌旖ㄔO(shè)保障性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)?！辈⒂?009年3月的“兩會”對保障性住房的規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，由2008年計(jì)劃投資2800億增加到4000億。1.2、調(diào)控政策：以保增長為目的，刺激房地產(chǎn)2008年12月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，體現(xiàn)政府態(tài)度。地方政府紛紛出臺救市措施。第一，管理政策：積極支持房地產(chǎn)業(yè)。面對土地拍賣市場的大逆轉(zhuǎn)、萬科的降價(jià)銷售，2008年9月27日，南京市政府打響“救市”的第一槍，出臺《關(guān)于保持

房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展意見》。11月國務(wù)院再次把房地產(chǎn)作為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”提上前臺。第二，住房供應(yīng)政策：加大保障房建設(shè)。強(qiáng)調(diào)主要以實(shí)物方式、結(jié)合租賃補(bǔ)貼等形式解決城市低收入者住房問題。第三，金融政策：加大自住型和改善型住房的信貸支持。自住型住房貸款利率七折優(yōu)惠，降低貸款首付比、最低兩成；寬松的貨幣政策，下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金比例到30%，下調(diào)法定準(zhǔn)備金率至15.5%。第四，稅收政策：調(diào)整交易稅、減免營業(yè)稅。首次購買90平米以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)至1%，免征印花稅、土地增值稅；個人銷售2年以上的普通住宅免征營業(yè)稅。1.3、調(diào)控效果：銷量價(jià)格大漲房價(jià)空前暴漲。2008年和2009年GDP增長率分別為9.6%和9.2%，保增長目的達(dá)到，大量資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場觸底復(fù)蘇，2009年房價(jià)大幅上漲，全國商品房銷售均價(jià)上漲23.2%，大幅超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度。雖然銷售面積回到2008年之前的水平，但是投資、開工面積還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于2008年之前的水平。2、2014年“930”地產(chǎn)放松：“去庫存”壓力下刺激房地產(chǎn)2.1、調(diào)控背景：“穩(wěn)增長+去庫存”訴求凸顯2014年中國經(jīng)濟(jì)再度面臨下行壓力，穩(wěn)增長訴求凸顯。2014年GDP同比增速7.3%，相比2013年大幅下滑0.6個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增速換擋，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。房地產(chǎn)市場則步入“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段。進(jìn)入2014年，全國商品房銷售面積和金額同比增速罕見的連月為負(fù)，房價(jià)漲幅大幅放緩，2014年5月年內(nèi)首次出現(xiàn)70大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。銷售走弱帶來庫存的快速累積，地產(chǎn)業(yè)入冬，去庫存壓力顯現(xiàn)。面對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場新形勢，2010年以來的“最嚴(yán)地產(chǎn)調(diào)控周期”走向終點(diǎn)。2.2、調(diào)控政策：放松限購限貸，貨幣寬松2014年的調(diào)控分為兩個階段，第一階段限購全面放開，但市場反應(yīng)平淡；第二階段以“930”新政為起點(diǎn)，中央祭出重拳開啟全面刺激。第一階段：限購密集放開，市場反應(yīng)平淡。2014年上半年仍有部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)收緊調(diào)控，2014年下半年地方才意識到高庫存的嚴(yán)重性，密集放開限購，同時輔以各類救市措施。2014年6月呼和浩特是第一個正式發(fā)文全面放開限購的城市，此后限購取消呈“多米諾骨牌效應(yīng)”，截至9月底僅有北上廣深和三亞五個城市未取消。除放開限購?fù)猓鞯剡€出臺了房貸優(yōu)惠、公積金異地使用、落戶放寬等其他優(yōu)惠政策，非一線城市的緊急救市全面展開。調(diào)控第二階段：“930”新政重啟全國性寬松大幕。市場對限購取消反應(yīng)平淡，房地產(chǎn)銷售和庫存累積有進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)，2014年9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（“930”新政），提出二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”

；商貸首套房最低首付比例30%，利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍；支持房企在銀行間市場進(jìn)行債務(wù)融資，開展REITs試點(diǎn)等。“930”新政是重要的調(diào)控轉(zhuǎn)折點(diǎn)，標(biāo)志著在穩(wěn)增長和去庫存的壓力下，強(qiáng)有力的全國性刺激重回歷史舞臺。2014年“930”新政后,中央繼續(xù)升級金融調(diào)控,同時也在住房供應(yīng)政策上進(jìn)行調(diào)整。第一，金融政策：寬松貨幣，放寬房企融資。（1）2014年11月21日央行重啟降息，并在2015年2月5日重啟降準(zhǔn),貨幣寬松周期開啟；（2）2014年10月住建部等三部委發(fā)文將公積金貸款申請條件放寬至連續(xù)繳存6個月；（3）2015年1月公司債新規(guī)出臺，發(fā)債主體從上市公司擴(kuò)大到非上市公司，同時推出私募債等備案發(fā)行品種，房企發(fā)債門檻大幅降低，為2016年地產(chǎn)債融資狂歡和房企投資熱潮埋下伏筆。第二，住房供應(yīng)政策：推進(jìn)棚戶區(qū)改造，啟動發(fā)展租賃市場。（1）棚戶區(qū)改造：創(chuàng)設(shè)PSL和項(xiàng)目收益?zhèn)Ｕ腺Y金來源。2014年以棚戶區(qū)改造為主力的住房保障工程加快推進(jìn)，同時棚改資金來源獲得制度性拓寬，一方面，央行創(chuàng)設(shè)PSL為棚改提供長期穩(wěn)定資金，國開行獲PSL后以棚改貸款形式發(fā)放，2014年共發(fā)放棚改貸4086億元，同增285.5%。另一方面，發(fā)改委于2014年5月推出棚改項(xiàng)目收益?zhèn)?，地方政府?zhí)行棚改的融資途徑再獲拓寬。（2）租房市場：發(fā)展健全的租賃市場正式提上日程。2015年1月住建部發(fā)布

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出用3年時間基本形成制度健全的住房租賃市場；隨后住建部等又發(fā)文規(guī)定，連續(xù)繳存3個月公積金的職工可提取公積金支付房租。租賃市場的培育正式啟程。2.3、調(diào)控效果：一線城市率先復(fù)蘇“930”新政和降息后，貨幣寬松的紅利首先涌向供需比低的一線城市，一線城市房市率先復(fù)蘇。一線城市轉(zhuǎn)好也帶動全國商品房銷售觸底回升。但二三線城市銷售仍未改善，庫存繼續(xù)累積，2015年3月二三線城市商品房銷售面積同比增速繼續(xù)下滑至-9.6%、-2.2%低位。3、2015年“330”加碼放松：加強(qiáng)前期政策效果3.1、調(diào)控背景：地產(chǎn)投資拖累經(jīng)濟(jì)伴隨經(jīng)濟(jì)的“L”型走勢，2015年房地產(chǎn)市場再度走弱，此時房地產(chǎn)的“弱”主要體現(xiàn)在投資。房地產(chǎn)投資同比增速在2015年3月至2016年2月期間持續(xù)低于GDP增速，一直是經(jīng)濟(jì)增長引擎的房地產(chǎn)開始拖累經(jīng)濟(jì)。3.2、調(diào)控政策：放松限貸+寬貨幣，推行棚改貨幣化安置超預(yù)期的“330”新政開啟救市風(fēng)暴。2015年3月30日，央行、住建部和銀監(jiān)會發(fā)布通知，降低商貸二套房首付比例至40%；同時財(cái)政部、國家稅務(wù)總局也宣布房屋對外銷售的營業(yè)稅免征年限由5年縮短至2年?！拔宀课甭?lián)合救市，力度超市場預(yù)期。2015年“330”后的主要救市措施還有：第一，金融政策：放松限貸，連續(xù)降息降準(zhǔn)。1）繼“330”新政降低二套房首付比例至40%后，8月31日住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，公積金貸款最低首付款比例降至20%；2）2015年“330”至2015年“930”前夕，央行累計(jì)降息3次，全面降準(zhǔn)2次，釋放大量流動性。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款利率直接決定購房意愿和購買力，貨幣寬松疊加低首付比和低利率，購房需求迅速釋放。第二，住房供應(yīng)政策：棚改貨幣化安置推進(jìn)，開發(fā)項(xiàng)目資本金下調(diào)。1）2015年8月住建部、國開行發(fā)文要求各地按照原則不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo)，并對貨幣化安置項(xiàng)目加大貸款支持。棚改貨幣化安置成為后續(xù)三四線城市庫存消化的重要推力。2）9月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資本金要求為：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%降為25%。3.3、調(diào)控效果：開始全面復(fù)蘇2015年“330”后房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全面復(fù)蘇跡象：一二三線城市銷售面積、價(jià)格同比增速均開始上揚(yáng)：到2015年9月，一、二、三線城市商品房銷售面積同比增速分別為22.8%、7.7%和6.0%，房價(jià)同比漲幅分別為12.0%、-1.6%、-3.5%，相比于2015年3月大幅改觀。4、2015年“930”再度加碼：全面寬松，金融刺激再發(fā)力4.1、調(diào)控背景：中央定調(diào)“去庫存”2015年“330”開啟了房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇的起點(diǎn)，但二三線城市復(fù)蘇力度仍較弱，全國商品房庫存繼續(xù)走高。4.2、調(diào)控政策：限貸再放松，降息降準(zhǔn)繼續(xù)推進(jìn)2015年“930”再度超預(yù)期放松。2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（新930），明確在不實(shí)施限購的城市，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%（此前為30%）。同時住建部、財(cái)政部、央行發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，要求提高公積金貸款額度、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。四部委連發(fā)兩項(xiàng)新政，救市力度再升級。2015年“930”后金融調(diào)控再度跟進(jìn)。一是限貸再放松：2016年2月央行、銀監(jiān)會發(fā)文降非限購城市首套商貸首付比例至20%、二套商貸首付比例至30%（二套認(rèn)定“認(rèn)貸不認(rèn)房”）。二是央行降息降準(zhǔn)繼續(xù)推進(jìn)，2015年10月央行再度降息降準(zhǔn)各一次，中長期貸款基準(zhǔn)利率下降至4.9%的歷史低位。低首付疊加低利率，信貸處于空前寬松狀態(tài)?！?17”契稅新政是本輪調(diào)控的最后一項(xiàng)重大全國性政策。2016年2月17日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定“購買90平米以下住房契稅減至1%，90平米以上首套房、二套房分別減至1.5%和2%”。這是本輪調(diào)控的最后一項(xiàng)重大全國性政策，至此四招“刺激組合拳”出盡。4.3、調(diào)控效果：一線城市泡沫初現(xiàn)2015年“330”到2016年“217”，是政策寬松力度最強(qiáng)的一段時期，其中調(diào)控又以金融政策為絕對主力。在強(qiáng)有力的救市政策下，一直低迷的非熱點(diǎn)二三線城市也開始回暖。遺憾的是，救市政策違背初衷地助長了熱點(diǎn)一二線城市的“泡沫”。2016年以來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市（如南京、合肥、蘇州等）房價(jià)暴漲、地王頻出，房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)“泡沫”傾向。5、2022年：房地產(chǎn)因城施策迎來政策調(diào)整鄭州作為22個長效機(jī)制試點(diǎn)城市之一，極具風(fēng)向標(biāo)意義。2022年3月1日，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，主要內(nèi)容包括：調(diào)整限購：鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。調(diào)整限貸：引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，即二套房貸款實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。放松限價(jià)：對低容積率、高綠地率等建筑銷售限價(jià)上浮。通過貨幣化安置創(chuàng)