樓價(jià)策略報(bào)告課件

2022/12/2112022/12/181

湘灣首府6、7棟價(jià)格策略報(bào)告2022/12/212022/12/212湘灣首府6、7棟價(jià)格策略報(bào)告2022/12/18202項(xiàng)目總體介紹湘灣首府—17萬(wàn)平米高品質(zhì)社區(qū)總用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(㎡)規(guī)劃總用地46671住宅面積：130794.43容積率2.9997占地面積46671建筑密度20.4%總戶數(shù)1133停車位地下848個(gè)，地面70個(gè)綠地率37.78%A42022/12/213項(xiàng)目總體介紹湘灣首府—17萬(wàn)平米高品質(zhì)社區(qū)總用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)入市產(chǎn)品分布本次價(jià)格報(bào)告研判對(duì)象為二期一批住宅部分（6、7#的171套房源）一期住宅1、2、3、4、8棟共計(jì)417套二期一批6、7

#171套二期二批9、10、11、12、13、14#501套2022/12/214入市產(chǎn)品分布本次價(jià)格報(bào)告研判對(duì)象為二期一批住宅部分一期住宅二期二批產(chǎn)品解讀戶型名稱戶型種類所屬樓棟面積(㎡)數(shù)量（套）所占比例合計(jì)占比K四房?jī)蓮d7號(hào)樓137.554023.39%70.17%M三房?jī)蓮d7號(hào)樓110.64023.39%L三房?jī)蓮d7號(hào)樓114.974023.39%F1四房?jī)蓮d6號(hào)樓141.93179.9%29.83%E1三房?jī)蓮d6號(hào)樓118.51179.9%G1三房?jī)蓮d6號(hào)樓119.42179.9%合計(jì)171項(xiàng)目二期一批戶型數(shù)量占比順序?yàn)椋篕=M=L＞F1＞E1＞G1二期二批主力戶型為110~120㎡三房，為市場(chǎng)需求主導(dǎo)戶型中三房四房小三房2022/12/215二期二批產(chǎn)品解讀戶型名稱戶型種類所屬樓棟面積(㎡)數(shù)量（套）報(bào)告整體思路目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)2022/12/216報(bào)告整體思路目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤思路導(dǎo)圖價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)目標(biāo)的梳理2022/12/217思路導(dǎo)圖價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)目標(biāo)——在充分保證銷售率的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化

價(jià)格目標(biāo)：低開(kāi)高走，在保證銷售率的前提下穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升，追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；速度目標(biāo)：

在定價(jià)合理的前提下，6、7開(kāi)盤期間銷售40%（68套），3個(gè)月之內(nèi)完成整體70%（累計(jì)120套）的銷售；

回款目標(biāo)：開(kāi)盤當(dāng)月回籠資金約2000萬(wàn)元；

品牌目標(biāo)：二期一批單位銷售塑造湘灣首府良好的市場(chǎng)形象，為后期二批的銷售及價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ)。2022/12/218目標(biāo)——在充分保證銷售率的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化價(jià)格目標(biāo)：目標(biāo)下的問(wèn)題1.國(guó)慶將至，競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品將會(huì)相繼入市，潛在客戶的可選擇性增多在客戶觀望比較的形勢(shì)下，如何確定二期一批單位的核心均價(jià)及入市價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？2.采用何種推售策略，實(shí)現(xiàn)二期一批開(kāi)盤套數(shù)目標(biāo)和穩(wěn)健的銷售速度？2022/12/219目標(biāo)下的問(wèn)題1.國(guó)慶將至，競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品將會(huì)相繼入市，潛在客戶思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景宏觀大勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析客戶分析2022/12/2110思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/2111政治局：或著手抑制資產(chǎn)泡沫7月26號(hào)，中央政治局會(huì)議罕見(jiàn)提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。政治局會(huì)議的態(tài)度表達(dá)了高層要給房地產(chǎn)降溫的決心?；{(diào)一定下來(lái)，下半年的樓市不好走了。樓市迎來(lái)五大地雷證監(jiān)會(huì)：再融資收緊7月25日，證監(jiān)會(huì)官員在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上明確指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場(chǎng)也將有所降溫。2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/1811政治局：2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/2112銀監(jiān)會(huì)：銀行風(fēng)控加強(qiáng)7月27日，銀行理財(cái)新規(guī)征求意見(jiàn)稿已經(jīng)下發(fā)至各銀行，次日，銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見(jiàn)階段。理財(cái)新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫。保監(jiān)會(huì)：不做野蠻人7月26日下午，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保險(xiǎn)公司股權(quán)信息披露有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件。在今年上半年全國(guó)誕生的“地王”中，搶地的不僅有房地產(chǎn)大亨，更多的身影是平安、安邦、信達(dá)這些金融大鱷。保監(jiān)會(huì)的新政正是對(duì)這種現(xiàn)象的正面反饋，是短期房地產(chǎn)利空。2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/1812銀監(jiān)會(huì)：2016年宏觀大勢(shì)2022/12/2113國(guó)家政策回顧財(cái)政部：房地產(chǎn)稅在來(lái)的路上7月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將"義無(wú)反顧"推進(jìn)改革。雖然市場(chǎng)上很多人表示房地產(chǎn)稅將“遙遙無(wú)期”，但這已表明了監(jiān)管層的決心。此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號(hào)。單單7月這一個(gè)月內(nèi)，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，深圳首套房利率普遍上調(diào)，天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施。2015年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象——過(guò)量信用貨幣的流入推高了房?jī)r(jià)，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。慢慢的，房?jī)r(jià)由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產(chǎn)品，投資必然有泡沫，房?jī)r(jià)漲幅一波更比一波高。無(wú)數(shù)的資金爭(zhēng)先恐后涌入樓市，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲，反過(guò)來(lái)又吸引來(lái)更多資金的進(jìn)入，更進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，如此往復(fù)循環(huán)，房?jī)r(jià)很容易走上一條上漲的不歸路，最后陷入了一個(gè)可怕的循環(huán)，無(wú)從求解。2016年宏觀大勢(shì)2022/12/1813國(guó)家政策回顧財(cái)政部思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宏觀大勢(shì)產(chǎn)品分析客戶分析2022/12/2114思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2016年1-7月會(huì)昌市場(chǎng)分析2016年1-7月份會(huì)昌房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)與去年同期對(duì)比量?jī)r(jià)均升，月均備案237套,其中3、6月會(huì)昌地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)很旺.3月,御花園與文園裕景兩批單位的開(kāi)盤,6月湘江明珠、華南新城開(kāi)盤使成交量有所上升。2022/12/2115市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2016年1-7月會(huì)昌市場(chǎng)分析2016市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2016年會(huì)昌市場(chǎng)分析2016年會(huì)昌縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交均價(jià)為3554元/平米，1-7月份市場(chǎng)整體均價(jià)穩(wěn)中有升，但始終維持在3500元/平米左右。結(jié)論：2016年會(huì)昌房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比往年有所提高，其原因是政府出臺(tái)了各種補(bǔ)貼政策以及拆遷戶!2022/12/2116市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2016年會(huì)昌市場(chǎng)分析2016年會(huì)昌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況開(kāi)盤時(shí)間:2015年12月份產(chǎn)品總數(shù)：560套累計(jì)推售：560套推出產(chǎn)品：三房129㎡三房132

㎡

備案套數(shù)：200套（截止2016年8月25日）成交率：35.7

%整體均價(jià)：3500

元/㎡優(yōu)惠折扣：88折銷售現(xiàn)狀：目前全部推出，2棟25層，2棟29層，層差5-12層層差30，12層以上15元文園裕景2022/12/2117市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況開(kāi)盤時(shí)間:2015年12月份市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況天璽灣◎開(kāi)盤時(shí)間:2016年8月10日◎產(chǎn)品總數(shù)：套累計(jì)推售：36套◎推出產(chǎn)品：樓梯房◎備案套數(shù)：套（截止2016年8月25日）◎成交率：50

%◎整體均價(jià)：樓梯房4000

元/㎡◎優(yōu)惠折扣：◎銷售現(xiàn)狀：目前推出的樓梯房8棟總共36套，目前賣了17套；2022/12/2118市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況天璽灣◎開(kāi)盤時(shí)間:2016年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況湘江明珠開(kāi)盤時(shí)間:2016年7月6日產(chǎn)品總數(shù)：150套累計(jì)推售：套推出產(chǎn)品：117㎡的三房

142㎡的四房

備案套數(shù)：套（截止2016年8月25日）成交率：50%整體均價(jià)：3600元/㎡優(yōu)惠折扣：總價(jià)減2萬(wàn)再打85折銷售現(xiàn)狀：目前在售的15、16#，即將推出的13、14#2022/12/2119市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況湘江明珠開(kāi)盤時(shí)間:20市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況華南新城開(kāi)盤時(shí)間:2016年9月產(chǎn)品總數(shù)：套累計(jì)推售：套推出產(chǎn)品：117三房139四房備案套數(shù)：套（截止2016年8月25日）成交率：%整體均價(jià)：3500元/㎡優(yōu)惠折扣：銷售現(xiàn)狀：目前還沒(méi)有確定推幾棟

2022/12/2120市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況華南新城開(kāi)盤時(shí)間:201市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況御花園?開(kāi)盤時(shí)間:新盤10月份推出?產(chǎn)品總數(shù)：17#、6#樓梯房，3棟電梯房二梯三戶累計(jì)推售：367套?推出產(chǎn)品：114㎡的兩房

105--131㎡的三房

133㎡的四房?備案套數(shù)：300套（截止至2016年8月25日）?成交率：80

%?整體均價(jià)：電梯房3500

元/㎡，樓梯房4000元/㎡?優(yōu)惠折扣：8.3折再打99折?銷售現(xiàn)狀：5號(hào)樓樓梯5層，6號(hào)樓剩1套，7、8、13#已售完，11、12、16#還有幾套2022/12/2121市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況御花園?開(kāi)盤時(shí)間:新盤市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況濱江商業(yè)廣場(chǎng)?開(kāi)盤時(shí)間:2016年8月3日?產(chǎn)品總數(shù)：500套累計(jì)推售：160套?推出產(chǎn)品：小三房108㎡大三房129-133

㎡

?備案套數(shù)：66套（截止至2016年8月25日）?成交率：41

%?整體均價(jià)：3500

元/㎡?優(yōu)惠折扣：9折?銷售現(xiàn)狀：樓梯房8#40套已基本賣完，電梯房目前推出了2、3#樓120套，2#還有12套未售，3#還有43套未售。2022/12/2122市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況濱江商業(yè)廣場(chǎng)?開(kāi)盤時(shí)間:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)?2016年1-7月，會(huì)昌縣住宅市場(chǎng)整體形式良好，價(jià)格稍有上漲，成交量大幅上升;?2016年，在本批次房源及下批房源銷售期內(nèi)，會(huì)昌總共住宅有2117套存量和3000套供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；?農(nóng)歷7月過(guò)后，市場(chǎng)上幾個(gè)在售樓盤的到訪量逐漸下降，隨著入市樓盤的增多客戶開(kāi)始觀望即將出現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售將帶來(lái)不利影響；?在現(xiàn)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，定價(jià)及銷售策略是否合理將直接影響開(kāi)盤的結(jié)果；面臨后市的政策風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力，控制風(fēng)險(xiǎn)，制定合理價(jià)格，低開(kāi)高走，完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)！2022/12/2123市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)?2016年1-7月，會(huì)昌縣住宅市場(chǎng)整體形式良思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景產(chǎn)品分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宏觀大勢(shì)客戶分析2022/12/2124思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)產(chǎn)品分析戶型名稱戶型種類

面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比K四房137.554023.39%M三房110.64023.39%L三房114.974023.39%F1四房141.95179.9%E1三房118.51179.9%G1三房119.42179%

K、F1戶型是二期一批的明星產(chǎn)品，在朝向、戶型等方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；

E1、L戶型是二期一批的三房主力產(chǎn)品，同時(shí)亦是目前會(huì)昌市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；

G1、M戶型為中間戶型，戶型、通風(fēng)采光效果較差，將面臨有限的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2022/12/2125產(chǎn)品分析戶型名稱戶型種類面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比K四房137產(chǎn)品分析明星產(chǎn)品：K戶型空間布局緊湊利用率高主臥配衛(wèi)生間私密性極強(qiáng)南北通透采光率極佳超寬陽(yáng)臺(tái)盡賞園林美景270度轉(zhuǎn)角飄窗戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積贈(zèng)送位置梯戶比朝向景觀K7137.55一半入戶花園轉(zhuǎn)角飄窗一半陽(yáng)臺(tái)兩梯三戶西南/東南中心花園2022/12/2127產(chǎn)品分析明星產(chǎn)品：K戶型空間布局緊湊利用率高戶型樓棟套內(nèi)面產(chǎn)品分析主力三房產(chǎn)品：L戶型戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積梯戶比贈(zèng)送面積朝向景觀L7114.97兩梯三戶陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園南北中心前后花園戶型方正實(shí)用功能分區(qū)合理飄窗設(shè)計(jì)視野開(kāi)闊無(wú)限廚房向北遠(yuǎn)離油污生活2022/12/2127產(chǎn)品分析主力三房產(chǎn)品：L戶型戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積梯戶比贈(zèng)產(chǎn)品分析問(wèn)題產(chǎn)品：M戶型

大型景觀陽(yáng)臺(tái)，花園生活，極致享受，彰顯主人氣度；客廳、餐廳連為一體，方便實(shí)用，奢享一城；合理布局，方正實(shí)用，宜居宜生活，創(chuàng)造溫馨全體驗(yàn)；非主流戶型，銷售抗性較大。戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積梯戶比贈(zèng)送面積朝向景觀M7110.6㎡兩梯三戶陽(yáng)臺(tái)、花池、飄窗正南中心花園2022/12/2128產(chǎn)品分析問(wèn)題產(chǎn)品：M戶型大型景觀陽(yáng)臺(tái)，花園生活，極致享受，產(chǎn)品體系分類及價(jià)值排序7號(hào)樓K6號(hào)樓F16號(hào)樓E17號(hào)樓L137.55平米舒適四房141.93平米舒適大四房118.51舒適三房114.97舒適中三房2022/12/21296號(hào)樓G1、7號(hào)樓M7號(hào)樓K6號(hào)樓F16號(hào)樓E17號(hào)樓L140.05平米舒適四房142.25平米舒適大四房118.99舒適中三房117.05舒適中三房112.6-119.83三房產(chǎn)品體系分類及價(jià)值排序7號(hào)樓K6號(hào)樓F16號(hào)樓E17號(hào)樓L1思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景客戶分析宏觀大勢(shì)產(chǎn)品分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2022/12/2130思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)客戶分析78%的客戶可承受購(gòu)房總價(jià)在40~55萬(wàn)，購(gòu)買力適中。數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：上門辦會(huì)員72批客戶樣本

客戶屬性分析2022/12/2131客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：上門辦會(huì)員72批客戶樣本客客戶分析客戶購(gòu)房關(guān)注因素的先后順序?yàn)椋旱囟危緦W(xué)校＞配套＞物業(yè)管理＞小區(qū)品質(zhì)=升值潛力＞周邊配套＞開(kāi)發(fā)商。數(shù)據(jù)來(lái)源：上門辦會(huì)員72批客戶樣本

客戶屬性分析2022/12/2132客戶分析客戶購(gòu)房關(guān)注因素的先后順序?yàn)椋旱囟危緦W(xué)校＞配套＞數(shù)據(jù)思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)核心均價(jià)推導(dǎo)2022/12/2133思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)核核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)樓盤選取原則——區(qū)域相關(guān)性（同片區(qū)、同地段）——產(chǎn)品同質(zhì)性（建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次）——競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性（熱點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域、銷售時(shí)間重疊）?通過(guò)現(xiàn)有客戶調(diào)查，目前關(guān)注本批次的客戶關(guān)注的項(xiàng)目有：御花園、天璽灣、文園裕景、高盛園際等；?濱江商業(yè)廣場(chǎng)、高盛國(guó)際、文園裕景、御花園與本項(xiàng)目同屬一個(gè)片區(qū)且產(chǎn)品接近，屬于直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。我們將選取御花園、濱江商業(yè)廣場(chǎng)、文園裕景為比較的對(duì)象，再通過(guò)“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行比準(zhǔn)得出本項(xiàng)目的核心均價(jià)。2022/12/2134核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)樓盤選取原則——區(qū)域相關(guān)性（同片區(qū)核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：比準(zhǔn)均價(jià)=靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格X樓盤對(duì)比修正系數(shù)X權(quán)重即：P=PnXRX權(quán)重

注：Pn為靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格，R為樓盤對(duì)比修正系數(shù)，即項(xiàng)目得分與加權(quán)平均分之商。2022/12/2135核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模核心均價(jià)推導(dǎo)確定權(quán)重項(xiàng)目名稱靜態(tài)均價(jià)（實(shí)收均價(jià)）權(quán)重加權(quán)價(jià)文園裕景350060%2100御花園350030%1050濱江商業(yè)廣場(chǎng)345010%345參考樓盤加權(quán)平均價(jià)3495“權(quán)重”為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括：客戶重疊程度，與項(xiàng)目定位的形象差距和后期競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。根據(jù)參考樓盤的靜態(tài)均價(jià)及權(quán)重得出本批次的加權(quán)平均價(jià)為：3495元/米。2022/12/2136核心均價(jià)推導(dǎo)確定權(quán)重項(xiàng)目名稱靜態(tài)均價(jià)（實(shí)收均價(jià)）權(quán)重加權(quán)價(jià)文核心均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目比準(zhǔn)打分打分指標(biāo)湘灣首府文園裕景御花園濱江商業(yè)廣場(chǎng)片區(qū)價(jià)值10片區(qū)地位5545升值前景5444地塊價(jià)值20環(huán)境與自然景觀12101010交通便利性7869本體價(jià)值45物業(yè)形態(tài)8789容積率3333內(nèi)部景觀8966戶型設(shè)計(jì)5534會(huì)所0200庭院5615建材與設(shè)備設(shè)施5433立面造型6535社區(qū)氛圍營(yíng)造6546項(xiàng)目附加值25開(kāi)發(fā)商品牌7444項(xiàng)目市場(chǎng)形象4549現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示5648工程進(jìn)度形象5544物業(yè)品牌與費(fèi)用3333設(shè)計(jì)方品牌2212合計(jì)1009590882022/12/2137核心均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目比準(zhǔn)打分打分指標(biāo)湘灣首府文園裕景御花園濱江商核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)形成湘灣首府文園裕景御花園濱江商業(yè)廣場(chǎng)得分100959088權(quán)重100%60%30%10%加權(quán)分10057278.8加權(quán)平均分92.8修正系數(shù)1.07758比準(zhǔn)均價(jià)=參考樓盤加權(quán)平均價(jià)X樓盤對(duì)比修正系數(shù)即得出二批次的比準(zhǔn)均價(jià)=3495X1.07758≈3766元/平米2022/12/2138核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)形成湘灣首府文園裕景御花園濱江商業(yè)廣場(chǎng)得核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)調(diào)整從上表可以看出，2016年1-7月市場(chǎng)均價(jià)維持在3500元左右，它們的銷售率也很平穩(wěn)，上半年量?jī)r(jià)都有上升，主要是取決于政府很多的補(bǔ)貼政策；下半年政府取消了很多相關(guān)政策，因此，如本項(xiàng)目二期一批次開(kāi)盤以推導(dǎo)出的核心均價(jià)3766元/平米入市，則銷售可能會(huì)出現(xiàn)較好的局面；近期文園裕景和濱江商業(yè)廣場(chǎng)的均價(jià)都在3500元左右，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，這也充分反映出目前會(huì)昌人購(gòu)房的心理價(jià)位！為確保二期開(kāi)盤能達(dá)到既定的銷售率，我司建議本項(xiàng)目二批次推售的實(shí)收均價(jià)應(yīng)調(diào)整為3766元/平米。2022/12/2139核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)調(diào)整從上表可以看出，2016年1-7月思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格表形成2022/12/2140思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格表形成價(jià)格表制作方法精確致導(dǎo)——精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行分別爬樓打分；高成低就——特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。水平差、垂直差、特殊調(diào)差2022/12/2141價(jià)格表形成價(jià)格表制作方法水平差、垂直差、特殊調(diào)差2022/1價(jià)格表形成水平調(diào)差原則水平調(diào)差影響因素權(quán)重因素戶型的市場(chǎng)接受度景觀朝向周邊建筑物遮擋面積權(quán)重20%30%25%10%15%注：水平調(diào)差權(quán)重根據(jù)湘灣首府項(xiàng)目組加權(quán)打分后略微調(diào)整后所得。

本次價(jià)格表的制作將針對(duì)戶型、景觀、朝向等以上五類因素進(jìn)行水平調(diào)差，從而發(fā)揮本項(xiàng)目二期一批價(jià)值的最大化；為了使各個(gè)單位能夠價(jià)值最大化，保持均衡消化，根據(jù)項(xiàng)目組商定，最大水平價(jià)差不能高于420元；同類產(chǎn)品縮小水平價(jià)差，以便給予客戶更多選擇。2022/12/2142價(jià)格表形成水平調(diào)差原則水平調(diào)差影響因素權(quán)重因素戶型的市場(chǎng)接受價(jià)格表形成垂直調(diào)差原則垂直調(diào)差主要考慮景觀、視野和消費(fèi)習(xí)慣的影響：

7號(hào)樓2-8層客戶較認(rèn)可，層差4０；9-12層客戶有抗性，層差２０；13-20層客戶抗性較大，層差10；（4、14、18）特殊層減10元每平方。

6號(hào)樓的１7層為頂樓，頂層影響了會(huì)昌人的消費(fèi)習(xí)慣，因而單獨(dú)調(diào)差-400。2022/12/2143價(jià)格表形成垂直調(diào)差原則垂直調(diào)差主要考慮景觀、視野和消費(fèi)習(xí)慣的價(jià)格表形成

二期垂直調(diào)差一覽

2-8層４０4、14、18層-1０9-12層２013-20層107號(hào)樓物業(yè)用房02022/12/21440４０2-8層-104、14層9-12層２013-16層106號(hào)樓會(huì)昌人對(duì)頂層抗性較大客戶抗性較大客戶較認(rèn)可住宅-40017層-40021層價(jià)格表形成二期垂直調(diào)差一覽2-8層４０4、14、18價(jià)格表形成

特殊調(diào)差?本次所推單位中東面K戶型最受客戶歡迎，需進(jìn)行特殊調(diào)差；?M戶型在客戶當(dāng)中受關(guān)注度較低，為達(dá)到開(kāi)盤銷售上的平衡，建議將M戶型的價(jià)格略微下調(diào)以促進(jìn)銷售；?頂樓單位對(duì)于會(huì)昌客戶的銷售抗性較大，需進(jìn)行特殊調(diào)差來(lái)提高關(guān)注度。2022/12/2145價(jià)格表形成特殊調(diào)差?本次所推單位中東面價(jià)格表形成

分棟樓宇均價(jià)形成以3、4#樓作為比準(zhǔn)基數(shù)，考慮樓宇物業(yè)形態(tài)差、景觀差、產(chǎn)品差及噪音差。得出樓宇之間差價(jià)：如下表

物業(yè)形態(tài)差景觀差產(chǎn)品差噪聲影響綜合比對(duì)4#03000-502503#0-1001005050由此得出7號(hào)樓整體實(shí)收均價(jià)為：實(shí)收總價(jià)（3766元/平米×77043.9平米）-1、2#差價(jià)（1403427元）-3#差價(jià)（1100059元）/總建筑面積（77043.9平米）=3734元/平米2022/12/2146由此得出6號(hào)樓整體實(shí)收均價(jià)為：實(shí)收總價(jià)（3766元/平米×77043.9平米）-1、2#差價(jià)（1403427元）-4#差價(jià)（5059383元）/總建筑面積（77043.9平米）=3682元/平米價(jià)格表形成分棟樓宇均價(jià)形成以3、4#樓作為比準(zhǔn)基湘灣首府分棟樓宇價(jià)格表樓號(hào)總建筑面積樓宇均價(jià)銷售金額6#6474.593682238394407#14788.12374455366721合計(jì)21262.71372579206161價(jià)格表形成

分棟樓宇價(jià)格表結(jié)論：項(xiàng)目整體實(shí)收均價(jià)為3725/平米。其中6#樓實(shí)收均價(jià)為3682元/平米，7#樓實(shí)收均價(jià)為3744元/平米，項(xiàng)目實(shí)收總價(jià)約為79206161元。6、7號(hào)樓的詳細(xì)價(jià)格見(jiàn)湘灣首府二期價(jià)格表！2022/12/2147湘灣首府分棟樓宇價(jià)格表樓號(hào)總建筑面積樓宇均價(jià)銷售金額6#64思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)2022/12/2148思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略推盤策略及出街均價(jià)2016推售節(jié)奏建議二期一批迅速消化，二期二批趁勢(shì)推出！

根據(jù)目前的工程進(jìn)度以及2016公司的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，建議本項(xiàng)目2016年的推售節(jié)奏如下：9月10月11月12月2017年1月9月10日開(kāi)盤9月15日砸金蛋、贏大獎(jiǎng)名車展、紅酒會(huì)二期二批次宣傳廣告出街月中，客戶答謝酒會(huì)?綜合考慮目前的工程進(jìn)度及各方面因素，建議9月15日前推出本項(xiàng)目二期一批單位；?二期一批單位在12月份去化80%之后，二期二批單位于1月1日強(qiáng)勢(shì)推出！2022/12/214910月1日，慶國(guó)慶，推出老帶新二期二批次開(kāi)盤推盤策略及出街均價(jià)2016推售節(jié)奏建議二期一批迅推盤策略及出街均價(jià)

開(kāi)盤優(yōu)惠折扣建議本項(xiàng)目二期的綜合折扣率為1-0.064=0.936折扣名稱折扣率折扣點(diǎn)預(yù)計(jì)比例綜合折扣率開(kāi)盤當(dāng)天折扣960.0440%0.016付款方式折扣一次性付款970.0310%0.003分期付款980.025%0.001按揭付款980.0285%0.0177天內(nèi)按時(shí)簽約990.01100%0.001團(tuán)購(gòu)會(huì)會(huì)員18888元0.0540%0.02股東折扣5000元0.0230%0.006合計(jì)0.0642022/12/2150推盤策略及出街均價(jià)開(kāi)盤優(yōu)惠折扣建議本項(xiàng)目二期的綜推盤策略及出街均價(jià)

出街均價(jià)形成

本項(xiàng)目二期實(shí)收均價(jià)為：3725元/平米，二期綜合折扣率為0.936，則本項(xiàng)目一期開(kāi)盤的出街均價(jià)為：（實(shí)收均價(jià)3725元/平米÷二期綜合折扣率0.936）=4239元/平米湘灣首府二期房源出街價(jià)格表匯總數(shù)據(jù)樓號(hào)總套數(shù)總面積出街樓宇均價(jià)出街總銷售金額6#516474.594218272415317#12014788.12426065544488合計(jì)17121262.71

424790302729經(jīng)計(jì)算得出，本項(xiàng)目二期6號(hào)樓出街均價(jià)為4218元/平米，7號(hào)樓出街均價(jià)為4260/平米，項(xiàng)目出街總價(jià)約為92786019元。2022/12/2151推盤策略及出街均價(jià)出街均價(jià)形成本項(xiàng)目二期實(shí)收推盤策略及出街均價(jià)

入市均價(jià)建議結(jié)合目前市場(chǎng)形勢(shì)、政策風(fēng)向及客戶敏感點(diǎn)，為保證項(xiàng)目二期快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，我司建議本次入市出街均價(jià)為：4247元/平米實(shí)收均價(jià)為：3717元/平米注：有關(guān)本項(xiàng)目一期價(jià)格的詳情請(qǐng)見(jiàn)湘灣首府二期6、7號(hào)樓價(jià)格表。2022/12/2152推盤策略及出街均價(jià)入市均價(jià)建議結(jié)合目前市場(chǎng)形最后，預(yù)祝湘灣首府二期單位：開(kāi)盤熱銷！2022/12/2153最后，預(yù)祝湘灣首府二期單位：2022/12/1853THANKS！2022/12/2154THANKS！2022/12/18542022/12/21552022/12/181

湘灣首府6、7棟價(jià)格策略報(bào)告2022/12/212022/12/2156湘灣首府6、7棟價(jià)格策略報(bào)告2022/12/18202項(xiàng)目總體介紹湘灣首府—17萬(wàn)平米高品質(zhì)社區(qū)總用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(㎡)規(guī)劃總用地46671住宅面積：130794.43容積率2.9997占地面積46671建筑密度20.4%總戶數(shù)1133停車位地下848個(gè)，地面70個(gè)綠地率37.78%A42022/12/2157項(xiàng)目總體介紹湘灣首府—17萬(wàn)平米高品質(zhì)社區(qū)總用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)入市產(chǎn)品分布本次價(jià)格報(bào)告研判對(duì)象為二期一批住宅部分（6、7#的171套房源）一期住宅1、2、3、4、8棟共計(jì)417套二期一批6、7

#171套二期二批9、10、11、12、13、14#501套2022/12/2158入市產(chǎn)品分布本次價(jià)格報(bào)告研判對(duì)象為二期一批住宅部分一期住宅二期二批產(chǎn)品解讀戶型名稱戶型種類所屬樓棟面積(㎡)數(shù)量（套）所占比例合計(jì)占比K四房?jī)蓮d7號(hào)樓137.554023.39%70.17%M三房?jī)蓮d7號(hào)樓110.64023.39%L三房?jī)蓮d7號(hào)樓114.974023.39%F1四房?jī)蓮d6號(hào)樓141.93179.9%29.83%E1三房?jī)蓮d6號(hào)樓118.51179.9%G1三房?jī)蓮d6號(hào)樓119.42179.9%合計(jì)171項(xiàng)目二期一批戶型數(shù)量占比順序?yàn)椋篕=M=L＞F1＞E1＞G1二期二批主力戶型為110~120㎡三房，為市場(chǎng)需求主導(dǎo)戶型中三房四房小三房2022/12/2159二期二批產(chǎn)品解讀戶型名稱戶型種類所屬樓棟面積(㎡)數(shù)量（套）報(bào)告整體思路目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)2022/12/2160報(bào)告整體思路目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤思路導(dǎo)圖價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)目標(biāo)的梳理2022/12/2161思路導(dǎo)圖價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)目標(biāo)——在充分保證銷售率的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化

價(jià)格目標(biāo)：低開(kāi)高走，在保證銷售率的前提下穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升，追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；速度目標(biāo)：

在定價(jià)合理的前提下，6、7開(kāi)盤期間銷售40%（68套），3個(gè)月之內(nèi)完成整體70%（累計(jì)120套）的銷售；

回款目標(biāo)：開(kāi)盤當(dāng)月回籠資金約2000萬(wàn)元；

品牌目標(biāo)：二期一批單位銷售塑造湘灣首府良好的市場(chǎng)形象，為后期二批的銷售及價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ)。2022/12/2162目標(biāo)——在充分保證銷售率的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化價(jià)格目標(biāo)：目標(biāo)下的問(wèn)題1.國(guó)慶將至，競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品將會(huì)相繼入市，潛在客戶的可選擇性增多在客戶觀望比較的形勢(shì)下，如何確定二期一批單位的核心均價(jià)及入市價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？2.采用何種推售策略，實(shí)現(xiàn)二期一批開(kāi)盤套數(shù)目標(biāo)和穩(wěn)健的銷售速度？2022/12/2163目標(biāo)下的問(wèn)題1.國(guó)慶將至，競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品將會(huì)相繼入市，潛在客戶思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景宏觀大勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析客戶分析2022/12/2164思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/2165政治局：或著手抑制資產(chǎn)泡沫7月26號(hào)，中央政治局會(huì)議罕見(jiàn)提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。政治局會(huì)議的態(tài)度表達(dá)了高層要給房地產(chǎn)降溫的決心。基調(diào)一定下來(lái)，下半年的樓市不好走了。樓市迎來(lái)五大地雷證監(jiān)會(huì)：再融資收緊7月25日，證監(jiān)會(huì)官員在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上明確指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場(chǎng)也將有所降溫。2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/1811政治局：2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/2166銀監(jiān)會(huì)：銀行風(fēng)控加強(qiáng)7月27日，銀行理財(cái)新規(guī)征求意見(jiàn)稿已經(jīng)下發(fā)至各銀行，次日，銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見(jiàn)階段。理財(cái)新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫。保監(jiān)會(huì)：不做野蠻人7月26日下午，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保險(xiǎn)公司股權(quán)信息披露有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件。在今年上半年全國(guó)誕生的“地王”中，搶地的不僅有房地產(chǎn)大亨，更多的身影是平安、安邦、信達(dá)這些金融大鱷。保監(jiān)會(huì)的新政正是對(duì)這種現(xiàn)象的正面反饋，是短期房地產(chǎn)利空。2016宏觀大勢(shì)國(guó)家政策回顧2022/12/1812銀監(jiān)會(huì)：2016年宏觀大勢(shì)2022/12/2167國(guó)家政策回顧財(cái)政部：房地產(chǎn)稅在來(lái)的路上7月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將"義無(wú)反顧"推進(jìn)改革。雖然市場(chǎng)上很多人表示房地產(chǎn)稅將“遙遙無(wú)期”，但這已表明了監(jiān)管層的決心。此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號(hào)。單單7月這一個(gè)月內(nèi)，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，深圳首套房利率普遍上調(diào)，天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施。2015年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象——過(guò)量信用貨幣的流入推高了房?jī)r(jià)，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。慢慢的，房?jī)r(jià)由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產(chǎn)品，投資必然有泡沫，房?jī)r(jià)漲幅一波更比一波高。無(wú)數(shù)的資金爭(zhēng)先恐后涌入樓市，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲，反過(guò)來(lái)又吸引來(lái)更多資金的進(jìn)入，更進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，如此往復(fù)循環(huán)，房?jī)r(jià)很容易走上一條上漲的不歸路，最后陷入了一個(gè)可怕的循環(huán)，無(wú)從求解。2016年宏觀大勢(shì)2022/12/1813國(guó)家政策回顧財(cái)政部思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宏觀大勢(shì)產(chǎn)品分析客戶分析2022/12/2168思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2016年1-7月會(huì)昌市場(chǎng)分析2016年1-7月份會(huì)昌房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)與去年同期對(duì)比量?jī)r(jià)均升，月均備案237套,其中3、6月會(huì)昌地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)很旺.3月,御花園與文園裕景兩批單位的開(kāi)盤,6月湘江明珠、華南新城開(kāi)盤使成交量有所上升。2022/12/2169市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2016年1-7月會(huì)昌市場(chǎng)分析2016市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2016年會(huì)昌市場(chǎng)分析2016年會(huì)昌縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交均價(jià)為3554元/平米，1-7月份市場(chǎng)整體均價(jià)穩(wěn)中有升，但始終維持在3500元/平米左右。結(jié)論：2016年會(huì)昌房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比往年有所提高，其原因是政府出臺(tái)了各種補(bǔ)貼政策以及拆遷戶!2022/12/2170市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2016年會(huì)昌市場(chǎng)分析2016年會(huì)昌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況開(kāi)盤時(shí)間:2015年12月份產(chǎn)品總數(shù)：560套累計(jì)推售：560套推出產(chǎn)品：三房129㎡三房132

㎡

備案套數(shù)：200套（截止2016年8月25日）成交率：35.7

%整體均價(jià)：3500

元/㎡優(yōu)惠折扣：88折銷售現(xiàn)狀：目前全部推出，2棟25層，2棟29層，層差5-12層層差30，12層以上15元文園裕景2022/12/2171市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況開(kāi)盤時(shí)間:2015年12月份市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況天璽灣◎開(kāi)盤時(shí)間:2016年8月10日◎產(chǎn)品總數(shù)：套累計(jì)推售：36套◎推出產(chǎn)品：樓梯房◎備案套數(shù)：套（截止2016年8月25日）◎成交率：50

%◎整體均價(jià)：樓梯房4000

元/㎡◎優(yōu)惠折扣：◎銷售現(xiàn)狀：目前推出的樓梯房8棟總共36套，目前賣了17套；2022/12/2172市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期情況天璽灣◎開(kāi)盤時(shí)間:2016年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況湘江明珠開(kāi)盤時(shí)間:2016年7月6日產(chǎn)品總數(shù)：150套累計(jì)推售：套推出產(chǎn)品：117㎡的三房

142㎡的四房

備案套數(shù)：套（截止2016年8月25日）成交率：50%整體均價(jià)：3600元/㎡優(yōu)惠折扣：總價(jià)減2萬(wàn)再打85折銷售現(xiàn)狀：目前在售的15、16#，即將推出的13、14#2022/12/2173市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況湘江明珠開(kāi)盤時(shí)間:20市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況華南新城開(kāi)盤時(shí)間:2016年9月產(chǎn)品總數(shù)：套累計(jì)推售：套推出產(chǎn)品：117三房139四房備案套數(shù)：套（截止2016年8月25日）成交率：%整體均價(jià)：3500元/㎡優(yōu)惠折扣：銷售現(xiàn)狀：目前還沒(méi)有確定推幾棟

2022/12/2174市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況華南新城開(kāi)盤時(shí)間:201市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況御花園?開(kāi)盤時(shí)間:新盤10月份推出?產(chǎn)品總數(shù)：17#、6#樓梯房，3棟電梯房二梯三戶累計(jì)推售：367套?推出產(chǎn)品：114㎡的兩房

105--131㎡的三房

133㎡的四房?備案套數(shù)：300套（截止至2016年8月25日）?成交率：80

%?整體均價(jià)：電梯房3500

元/㎡，樓梯房4000元/㎡?優(yōu)惠折扣：8.3折再打99折?銷售現(xiàn)狀：5號(hào)樓樓梯5層，6號(hào)樓剩1套，7、8、13#已售完，11、12、16#還有幾套2022/12/2175市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況御花園?開(kāi)盤時(shí)間:新盤市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況濱江商業(yè)廣場(chǎng)?開(kāi)盤時(shí)間:2016年8月3日?產(chǎn)品總數(shù)：500套累計(jì)推售：160套?推出產(chǎn)品：小三房108㎡大三房129-133

㎡

?備案套數(shù)：66套（截止至2016年8月25日）?成交率：41

%?整體均價(jià)：3500

元/㎡?優(yōu)惠折扣：9折?銷售現(xiàn)狀：樓梯房8#40套已基本賣完，電梯房目前推出了2、3#樓120套，2#還有12套未售，3#還有43套未售。2022/12/2176市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)昌各項(xiàng)目近期開(kāi)盤情況濱江商業(yè)廣場(chǎng)?開(kāi)盤時(shí)間:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)?2016年1-7月，會(huì)昌縣住宅市場(chǎng)整體形式良好，價(jià)格稍有上漲，成交量大幅上升;?2016年，在本批次房源及下批房源銷售期內(nèi)，會(huì)昌總共住宅有2117套存量和3000套供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；?農(nóng)歷7月過(guò)后，市場(chǎng)上幾個(gè)在售樓盤的到訪量逐漸下降，隨著入市樓盤的增多客戶開(kāi)始觀望即將出現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售將帶來(lái)不利影響；?在現(xiàn)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，定價(jià)及銷售策略是否合理將直接影響開(kāi)盤的結(jié)果；面臨后市的政策風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力，控制風(fēng)險(xiǎn)，制定合理價(jià)格，低開(kāi)高走，完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)！2022/12/2177市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)?2016年1-7月，會(huì)昌縣住宅市場(chǎng)整體形式良思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景產(chǎn)品分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)宏觀大勢(shì)客戶分析2022/12/2178思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)產(chǎn)品分析戶型名稱戶型種類

面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比K四房137.554023.39%M三房110.64023.39%L三房114.974023.39%F1四房141.95179.9%E1三房118.51179.9%G1三房119.42179%

K、F1戶型是二期一批的明星產(chǎn)品，在朝向、戶型等方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；

E1、L戶型是二期一批的三房主力產(chǎn)品，同時(shí)亦是目前會(huì)昌市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；

G1、M戶型為中間戶型，戶型、通風(fēng)采光效果較差，將面臨有限的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2022/12/2179產(chǎn)品分析戶型名稱戶型種類面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比K四房137產(chǎn)品分析明星產(chǎn)品：K戶型空間布局緊湊利用率高主臥配衛(wèi)生間私密性極強(qiáng)南北通透采光率極佳超寬陽(yáng)臺(tái)盡賞園林美景270度轉(zhuǎn)角飄窗戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積贈(zèng)送位置梯戶比朝向景觀K7137.55一半入戶花園轉(zhuǎn)角飄窗一半陽(yáng)臺(tái)兩梯三戶西南/東南中心花園2022/12/2127產(chǎn)品分析明星產(chǎn)品：K戶型空間布局緊湊利用率高戶型樓棟套內(nèi)面產(chǎn)品分析主力三房產(chǎn)品：L戶型戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積梯戶比贈(zèng)送面積朝向景觀L7114.97兩梯三戶陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園南北中心前后花園戶型方正實(shí)用功能分區(qū)合理飄窗設(shè)計(jì)視野開(kāi)闊無(wú)限廚房向北遠(yuǎn)離油污生活2022/12/2181產(chǎn)品分析主力三房產(chǎn)品：L戶型戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積梯戶比贈(zèng)產(chǎn)品分析問(wèn)題產(chǎn)品：M戶型

大型景觀陽(yáng)臺(tái)，花園生活，極致享受，彰顯主人氣度；客廳、餐廳連為一體，方便實(shí)用，奢享一城；合理布局，方正實(shí)用，宜居宜生活，創(chuàng)造溫馨全體驗(yàn)；非主流戶型，銷售抗性較大。戶型樓棟套內(nèi)面積建筑面積梯戶比贈(zèng)送面積朝向景觀M7110.6㎡兩梯三戶陽(yáng)臺(tái)、花池、飄窗正南中心花園2022/12/2182產(chǎn)品分析問(wèn)題產(chǎn)品：M戶型大型景觀陽(yáng)臺(tái)，花園生活，極致享受，產(chǎn)品體系分類及價(jià)值排序7號(hào)樓K6號(hào)樓F16號(hào)樓E17號(hào)樓L137.55平米舒適四房141.93平米舒適大四房118.51舒適三房114.97舒適中三房2022/12/21836號(hào)樓G1、7號(hào)樓M7號(hào)樓K6號(hào)樓F16號(hào)樓E17號(hào)樓L140.05平米舒適四房142.25平米舒適大四房118.99舒適中三房117.05舒適中三房112.6-119.83三房產(chǎn)品體系分類及價(jià)值排序7號(hào)樓K6號(hào)樓F16號(hào)樓E17號(hào)樓L1思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格制定背景客戶分析宏觀大勢(shì)產(chǎn)品分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2022/12/2184思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)價(jià)客戶分析78%的客戶可承受購(gòu)房總價(jià)在40~55萬(wàn)，購(gòu)買力適中。數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：上門辦會(huì)員72批客戶樣本

客戶屬性分析2022/12/2185客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：上門辦會(huì)員72批客戶樣本客客戶分析客戶購(gòu)房關(guān)注因素的先后順序?yàn)椋旱囟危緦W(xué)校＞配套＞物業(yè)管理＞小區(qū)品質(zhì)=升值潛力＞周邊配套＞開(kāi)發(fā)商。數(shù)據(jù)來(lái)源：上門辦會(huì)員72批客戶樣本

客戶屬性分析2022/12/2186客戶分析客戶購(gòu)房關(guān)注因素的先后順序?yàn)椋旱囟危緦W(xué)校＞配套＞數(shù)據(jù)思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)核心均價(jià)推導(dǎo)2022/12/2187思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景價(jià)格表形成推盤策略及出街均價(jià)核核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)樓盤選取原則——區(qū)域相關(guān)性（同片區(qū)、同地段）——產(chǎn)品同質(zhì)性（建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次）——競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性（熱點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域、銷售時(shí)間重疊）?通過(guò)現(xiàn)有客戶調(diào)查，目前關(guān)注本批次的客戶關(guān)注的項(xiàng)目有：御花園、天璽灣、文園裕景、高盛園際等；?濱江商業(yè)廣場(chǎng)、高盛國(guó)際、文園裕景、御花園與本項(xiàng)目同屬一個(gè)片區(qū)且產(chǎn)品接近，屬于直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。我們將選取御花園、濱江商業(yè)廣場(chǎng)、文園裕景為比較的對(duì)象，再通過(guò)“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行比準(zhǔn)得出本項(xiàng)目的核心均價(jià)。2022/12/2188核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)樓盤選取原則——區(qū)域相關(guān)性（同片區(qū)核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：比準(zhǔn)均價(jià)=靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格X樓盤對(duì)比修正系數(shù)X權(quán)重即：P=PnXRX權(quán)重

注：Pn為靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格，R為樓盤對(duì)比修正系數(shù)，即項(xiàng)目得分與加權(quán)平均分之商。2022/12/2189核心均價(jià)推導(dǎo)市場(chǎng)比較法價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模核心均價(jià)推導(dǎo)確定權(quán)重項(xiàng)目名稱靜態(tài)均價(jià)（實(shí)收均價(jià)）權(quán)重加權(quán)價(jià)文園裕景350060%2100御花園350030%1050濱江商業(yè)廣場(chǎng)345010%345參考樓盤加權(quán)平均價(jià)3495“權(quán)重”為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括：客戶重疊程度，與項(xiàng)目定位的形象差距和后期競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。根據(jù)參考樓盤的靜態(tài)均價(jià)及權(quán)重得出本批次的加權(quán)平均價(jià)為：3495元/米。2022/12/2190核心均價(jià)推導(dǎo)確定權(quán)重項(xiàng)目名稱靜態(tài)均價(jià)（實(shí)收均價(jià)）權(quán)重加權(quán)價(jià)文核心均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目比準(zhǔn)打分打分指標(biāo)湘灣首府文園裕景御花園濱江商業(yè)廣場(chǎng)片區(qū)價(jià)值10片區(qū)地位5545升值前景5444地塊價(jià)值20環(huán)境與自然景觀12101010交通便利性7869本體價(jià)值45物業(yè)形態(tài)8789容積率3333內(nèi)部景觀8966戶型設(shè)計(jì)5534會(huì)所0200庭院5615建材與設(shè)備設(shè)施5433立面造型6535社區(qū)氛圍營(yíng)造6546項(xiàng)目附加值25開(kāi)發(fā)商品牌7444項(xiàng)目市場(chǎng)形象4549現(xiàn)場(chǎng)包裝與展示5648工程進(jìn)度形象5544物業(yè)品牌與費(fèi)用3333設(shè)計(jì)方品牌2212合計(jì)1009590882022/12/2191核心均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目比準(zhǔn)打分打分指標(biāo)湘灣首府文園裕景御花園濱江商核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)形成湘灣首府文園裕景御花園濱江商業(yè)廣場(chǎng)得分100959088權(quán)重100%60%30%10%加權(quán)分10057278.8加權(quán)平均分92.8修正系數(shù)1.07758比準(zhǔn)均價(jià)=參考樓盤加權(quán)平均價(jià)X樓盤對(duì)比修正系數(shù)即得出二批次的比準(zhǔn)均價(jià)=3495X1.07758≈3766元/平米2022/12/2192核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)形成湘灣首府文園裕景御花園濱江商業(yè)廣場(chǎng)得核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)調(diào)整從上表可以看出，2016年1-7月市場(chǎng)均價(jià)維持在3500元左右，它們的銷售率也很平穩(wěn)，上半年量?jī)r(jià)都有上升，主要是取決于政府很多的補(bǔ)貼政策；下半年政府取消了很多相關(guān)政策，因此，如本項(xiàng)目二期一批次開(kāi)盤以推導(dǎo)出的核心均價(jià)3766元/平米入市，則銷售可能會(huì)出現(xiàn)較好的局面；近期文園裕景和濱江商業(yè)廣場(chǎng)的均價(jià)都在3500元左右，取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，這也充分反映出目前會(huì)昌人購(gòu)房的心理價(jià)位！為確保二期開(kāi)盤能達(dá)到既定的銷售率，我司建議本項(xiàng)目二批次推售的實(shí)收均價(jià)應(yīng)調(diào)整為3766元/平米。2022/12/2193核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)調(diào)整從上表可以看出，2016年1-7月思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格表形成2022/12/2194思路導(dǎo)圖目標(biāo)的梳理價(jià)格制定背景核心均價(jià)推導(dǎo)推盤策略及出街均價(jià)價(jià)格表形成價(jià)格表制作方法精確致導(dǎo)——精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行分別爬樓打分；高成低就——特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。水平差、垂直差、特殊調(diào)差2022/12/2195價(jià)格表形成價(jià)格表制作方法水平差、垂直差、特殊調(diào)差2022/1價(jià)格表形成水平調(diào)差原則水平調(diào)差影響因素權(quán)重因素戶型的市場(chǎng)接受度景觀朝向周邊建筑物遮擋面積權(quán)重20%30%25%10%15%注：水平調(diào)差權(quán)重根據(jù)湘灣首府項(xiàng)目組加權(quán)打分后略微調(diào)整后所得。

本次價(jià)格表的制作將針對(duì)戶型、景觀、朝向等以上五類因素進(jìn)行水平調(diào)差，從而發(fā)揮本項(xiàng)目二期一批價(jià)值的最大化；為了使各個(gè)單位能夠價(jià)值最大化，保持均衡消化，根據(jù)項(xiàng)目組商定，最大水平價(jià)差不能高于420元；同類產(chǎn)品縮小水平價(jià)差，以便給予客戶更多選擇。2022/12/2196價(jià)格表形成水平調(diào)差原則水平調(diào)差影響因素權(quán)重因素戶型的市場(chǎng)接受價(jià)格表形成垂直調(diào)差原則垂直調(diào)差主要考慮景觀、視野和消費(fèi)習(xí)慣的影響：

7號(hào)樓2-8層客戶較認(rèn)可，層差4０；9-12層客戶有抗性，層差２０；13-20層客戶抗性較大，層差10；（4、14、18）特殊層減10元每平方。

6號(hào)樓的１7層為頂樓，頂層影響了會(huì)昌人的消費(fèi)習(xí)慣，因而單獨(dú)調(diào)差-400。2022/12/2197價(jià)格表形成垂直調(diào)差原則垂直調(diào)差主要考慮景觀、視野和消費(fèi)習(xí)慣的價(jià)格表形成

二期垂直調(diào)差一覽

2-8層４０4、14、18層-1０9-12層２013-20層107號(hào)樓物業(yè)用房02022/12/21980４０2-8層-104、14層9-12層２013-16層106號(hào)樓會(huì)昌人對(duì)頂層抗性較大客戶抗性較大客戶較認(rèn)可