某時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)課件

功夫在詩(shī)外

西溪時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)金達(dá)利筑地·杭州達(dá)利盛道

功夫在詩(shī)外

西溪時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)金達(dá)利筑地·杭州達(dá)利盛道寫在前邊：競(jìng)爭(zhēng)密集、地段劣勢(shì)，戶型弱勢(shì)，目標(biāo)售價(jià)比對(duì)手高1-2000……這是一個(gè)很難、很難的項(xiàng)目，對(duì)于每個(gè)參與其中的人來說，這都將是一次挑戰(zhàn)，當(dāng)然，也包括策劃公司。寫在前邊：以純廣告的方式來操作本項(xiàng)目，可能會(huì)有精彩的稿件，但這不足以改變現(xiàn)實(shí)與結(jié)果！如何彌補(bǔ)地段產(chǎn)品與價(jià)格的巨大落差？本案考驗(yàn)的將是操盤的智慧換而言之，需要站在全盤和價(jià)值營(yíng)銷的角度來探討本案的策劃與廣告操作。以純廣告的方式來操作本項(xiàng)目，可能會(huì)有精彩的稿件，但這不足以改壹項(xiàng)目梳理及競(jìng)爭(zhēng)研判壹項(xiàng)目梳理及競(jìng)爭(zhēng)研判關(guān)于大勢(shì)，無(wú)論我們糾結(jié)與否，它總在那里，也依然是那么難以捉摸。從目前形勢(shì)來看，2013應(yīng)該不會(huì)比2012更嚴(yán)峻，但是過于樂觀的預(yù)測(cè)，恐怕也是不敢確定的。所以，讓我們把重心還是放回項(xiàng)目上。關(guān)于大勢(shì)，無(wú)論我們糾結(jié)與否，它總在那里，也依然是那么難以捉摸區(qū)位西溪：與西溪濕地對(duì)望，市區(qū)稀缺寶地1、已為市場(chǎng)公認(rèn)，環(huán)境優(yōu)異，價(jià)值明顯；2、板塊價(jià)位高企，豪宅氣質(zhì)明顯。區(qū)位西溪：與西溪濕地對(duì)望，市區(qū)稀缺寶地1、已為市場(chǎng)公認(rèn)，環(huán)境地段：城西—西溪—青山湖科技產(chǎn)業(yè)帶興起，帶來前所未有機(jī)遇1、符合經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和國(guó)家政策，興起有保障；2、產(chǎn)基礎(chǔ)良好，大量產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入；3、大量年輕、高素質(zhì)人群，提供大量機(jī)會(huì)。地段：城西—西溪—青山湖科技產(chǎn)業(yè)帶興起，帶來前所未有機(jī)遇1、規(guī)模：自成體系的綜合體1、規(guī)模體量較大，能夠容納和發(fā)展多業(yè)態(tài)，為良好商業(yè)配套形成提供支持；2、多業(yè)態(tài)構(gòu)建的綜合體，為居住者提供更便捷的更高品質(zhì)生活。規(guī)模：自成體系的綜合體1、規(guī)模體量較大，能夠容納和發(fā)展多業(yè)態(tài)精裝LOFT：買一得二，罕有南北通透精裝LOFT1、分區(qū)明晰，干擾少；2、精裝入住便捷舒適度高；3、南北通透，大開間；4、X戶型，空間豐富變化趣味多。精裝LOFT：買一得二，罕有南北通透精裝LOFT1、分區(qū)明晰毋庸諱言，在大西溪和文一西路，“6”字頭的青楓墅園們一定會(huì)分流本案客戶。但真正的競(jìng)爭(zhēng)顯然就在身邊，不但位置緊鄰，物業(yè)形態(tài)、戶型面積、銷售模式等都非常接近，只有取勝他們，方能在大城西脫穎而出。那么，與他們相比，我們的優(yōu)勢(shì)與短板何在？怎樣地比拼方能確保勝出？毋庸諱言，在大西溪和文一西路，“6”字頭的青楓墅園們一定會(huì)分6個(gè)項(xiàng)目貼身肉搏西溪MOHO西溪金座本案美基銘座西溪陽(yáng)光西溪潤(rùn)景到文一路距離（由近到遠(yuǎn)）1234566個(gè)項(xiàng)目貼身肉搏西溪MOHO到文一路距離（由近到遠(yuǎn)）1234區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱LOFT產(chǎn)品面積平層產(chǎn)品面積戶型區(qū)間主力戶型西溪金座40000方——62-83方65方美基銘座——44000方140、260方140、260方西溪陽(yáng)光約40000方約40000方65-80方75方（1、2、3號(hào)樓）（4、5、6、7、8號(hào)樓）西溪潤(rùn)景20000方10000方36-92方51-54方(5-10層）（4層以下，一樓為大堂）西溪MOHO100000方——33-93方41-58方1、LOFT設(shè)置是主流；2、50-60方是主流面積；3、幾乎都是以租代售模式；4、入市時(shí)間非常靈活。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱LOFT產(chǎn)品面積平層產(chǎn)品面積戶型面積：65方。戶型點(diǎn)評(píng)：1、戶型方正，大小適中；2、主臥4.2米超大面寬，寬敞明亮；3、4.79米層高，客廳挑空。西溪金座主力戶型示意圖戶型面積：65方。西溪金座主力戶型示意圖美基銘座主力戶型示意圖戶型面積：260方3室2廳2衛(wèi)戶型面積：140方3室2廳2衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：大戶型，但空間利用率有限260方只有三房，加上總價(jià)較高，很難被市場(chǎng)消化。美基銘座主力戶型示意圖戶型面積：260方3室2廳2衛(wèi)戶型面積：75方。戶型點(diǎn)評(píng)：4.75米層高，使用率達(dá)130%以上，贈(zèng)送空間超過10平方米。西溪陽(yáng)光主力戶型示意圖戶型面積：75方。西溪陽(yáng)光主力戶型示意圖戶型面積：51-54方。戶型點(diǎn)評(píng)：主臥3.7米面寬，北部DIY（可擴(kuò)展）空間約12方。DIY（可擴(kuò)展）空間西溪潤(rùn)景主力戶型示意圖戶型面積：51-54方。DIY（可擴(kuò)展）空間西溪潤(rùn)景主力戶型西溪MOHO主力戶型示意圖西溪MOHO主力戶型示意圖區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外立面情況目前區(qū)域內(nèi)所有的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多是采用玻璃幕墻+石材的外立面鋪設(shè)材料；建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，整體建筑外形較偏向于商務(wù)、辦公風(fēng)格。西溪金座玻璃幕墻+石材西溪MOHO玻璃幕墻+石材美基銘座玻璃幕墻+石材西溪陽(yáng)光玻璃幕墻西溪潤(rùn)景玻璃幕墻區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外立面情況目前區(qū)域內(nèi)所有的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)1、板塊價(jià)值雖然市場(chǎng)認(rèn)同，但個(gè)案之間幾乎無(wú)差異；2、以租代售，市場(chǎng)抗性大（競(jìng)品共同存在的挑戰(zhàn)）；3、LOFT已經(jīng)是標(biāo)配，戶型面積十分接近，產(chǎn)品差異??；4、與對(duì)手相比，優(yōu)劣勢(shì)如下：優(yōu)勢(shì)：南北通透，戶型面積較小、精裝一步到位；劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)期高，總價(jià)不低、功能空間少（房間少），地段靠里（這三個(gè)劣勢(shì)恰是市場(chǎng)更關(guān)注的）。競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)1、板塊價(jià)值雖然市場(chǎng)認(rèn)同，但個(gè)案之間幾乎無(wú)差異；坦率說，就目前產(chǎn)品來看，項(xiàng)目并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的出路有兩個(gè)：方案一：價(jià)格取勝；方案二：增加價(jià)值。顯然犧牲價(jià)格的方案是大家不希望看見，也是條件不許可的。因此，通過系統(tǒng)的產(chǎn)品設(shè)置和改良，在產(chǎn)品價(jià)值提升的基礎(chǔ)上，通過巧妙的營(yíng)銷包裝和現(xiàn)場(chǎng)（售樓處）體驗(yàn)，建立強(qiáng)有力的好感度，并制造超值的感覺，從而改變客戶的價(jià)值評(píng)判。價(jià)值是恒定的，但價(jià)值感是可以重新塑造。坦率說，就目前產(chǎn)品來看，項(xiàng)目并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。重塑價(jià)值感即，通過軟硬件的綜合提升（要針對(duì)性提升及控制好價(jià)格），配合廣告形象包裝，改變客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)判，使得本案成為板塊內(nèi)“最好”的，以爭(zhēng)取溢價(jià)空間和提高去化速度。重塑價(jià)值感貳目標(biāo)客群解讀及產(chǎn)品提升建議貳目標(biāo)客群解讀及產(chǎn)品提升建議誰(shuí)在買這里的房子？1、成交客戶中投資客約占7成；2、外地以溫州、金華較多，看中地段和區(qū)域前景加上價(jià)格（有專項(xiàng)推介和分銷）；3、城西和本地拆遷戶，為資金尋找渠道?？春们熬?，價(jià)格有吸引力；4、自住客，城西年輕人，圖方便，空間實(shí)用，價(jià)格實(shí)惠。西溪MOHO成交客戶情況（內(nèi)部信息僅供參考）誰(shuí)在買這里的房子？1、成交客戶中投資客約占7成；西溪MOHO客戶特點(diǎn)投資客戶：限購(gòu)限貸擠壓下，尋覓合適的投資渠道，注重長(zhǎng)期收益；看好區(qū)域發(fā)展前景，對(duì)于板塊人群的需求有信心；不自用，關(guān)注對(duì)下家的吸引力；出于安全投資考慮，在價(jià)格差異有限情況下，會(huì)選擇區(qū)域最出色的。使用（自住）客戶：地緣關(guān)系，便利；對(duì)區(qū)域前景有信心，過渡性居??；注重舒適度和項(xiàng)目的感覺；出于使用保障考慮，在價(jià)格差異有限情況下，會(huì)選擇區(qū)域最出色的。關(guān)注客戶特點(diǎn)投資客戶：使用（自住）客戶：關(guān)注這注定我們要“討好”的是最終的使用者其實(shí)投資客歸根到底關(guān)心的還是收益問題，簡(jiǎn)而言之，就是這樣的房子對(duì)于租客有沒有足夠吸引力。那么，誰(shuí)會(huì)是這里的使用者呢？這注定我們要“討好”的是地緣決定，使用者將是周邊以IT為主的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的年輕人海創(chuàng)園首期省委黨校浙江理工大學(xué)杭州大學(xué)城阿里巴巴淘寶城人才公寓恒生科技園加利利勒克斯多加商務(wù)浙富電力科利爾達(dá)科創(chuàng)中心組團(tuán)中心醫(yī)院英皇娛樂村

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23456789101112131415本案地緣決定，使用者將是周邊以IT為主的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的年輕人海創(chuàng)園幾個(gè)標(biāo)簽：高學(xué)歷、新經(jīng)濟(jì)，技術(shù)背景、80、85后年輕，時(shí)尚，潮，不管宅不宅，總是喜歡繽紛精彩的生活；在城西工作，從事IT、電商、電子、創(chuàng)意等行業(yè)，多數(shù)理工背景；收入尚可，不想自己過的負(fù)擔(dān)太重；有技術(shù)控傾向，“左腦發(fā)達(dá)，右腦癱瘓”，別讓那些瑣碎的事情來煩我；生活方面能“懶”則“懶”，能舒服一些為什么不呢？不是沒要求，只是對(duì)在意的東西有要求，例如品質(zhì)；不喜歡沒個(gè)性的東西；誰(shuí)說年輕就不能有特權(quán)？幾個(gè)標(biāo)簽：高學(xué)歷、新經(jīng)濟(jì)，技術(shù)背景、80、85后年輕，時(shí)尚，他們就是我們常常說起的那類人理科男技術(shù)控：

“左腦發(fā)達(dá)，右腦癱瘓”，技術(shù)導(dǎo)向，IQ超高，品質(zhì)要求高；懶人：生活方面能“懶”則“懶”，生活瑣事離的越遠(yuǎn)越好；悶騷：表面安靜，內(nèi)心激情澎湃，追求刺激和新鮮感；獨(dú)立：收入較高，未來好，自信，有主見。他們就是我們常常說起的那類人理科男技術(shù)控：“左腦發(fā)達(dá)，右腦與其說他們需要一個(gè)家；不如說他們需要一個(gè)可以飯來張口衣來伸手，充滿包容、便利的餐廳與客棧；或者說他們需要一個(gè)可以放縱自己個(gè)性，按照自己的方式生活的游樂場(chǎng)。簡(jiǎn)而言之：除了房子本身，他們需要特別的服務(wù)和配套與其說他們需要一個(gè)家；+小房子大配套本案操盤思路更加明確+小房子本案操盤思路更加明確本案價(jià)值感重塑核心要點(diǎn)地段服務(wù)配套基礎(chǔ)價(jià)值特色價(jià)值本案價(jià)值感重塑核心要點(diǎn)地段服務(wù)配套基礎(chǔ)價(jià)值特色價(jià)值販賣配套和服務(wù)以及它們帶來的生活樂趣讓客戶的關(guān)注不僅僅停留在房子本身，畢竟房子的差異有限。要他們關(guān)心房子以及房子帶來的生活，這也恰是對(duì)手們沒有關(guān)注和短期難以超越的。競(jìng)爭(zhēng)樓盤在販賣戶型和價(jià)格，這些只是基礎(chǔ)，我們要更上一層樓販賣配套和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤在販賣戶型和價(jià)格，這些只是基礎(chǔ)，我們要產(chǎn)品提升方向1：引進(jìn)保姆式、酒店式物管服務(wù)不必一定是酒店式服務(wù)，不必一定是管家服務(wù)，不必一定是五星級(jí)，關(guān)鍵是便捷，幫他們把那些瑣碎的事情處理好，像一個(gè)好保姆。建議：在項(xiàng)目推出時(shí)承諾，針對(duì)年輕人定制專屬服務(wù)，最大化提供便捷（部分收費(fèi)）。代租賃業(yè)務(wù)；室內(nèi)清潔服務(wù)；洗衣服務(wù)；代收代發(fā)快件；送餐服務(wù)；票務(wù)代訂服務(wù)；Party組織服務(wù)；代購(gòu)服務(wù)；自行車租車服務(wù)·······產(chǎn)品提升方向1：引進(jìn)保姆式、酒店式物管服務(wù)不必一定是酒店式服產(chǎn)品提升方向2：我們有條件設(shè)置專屬會(huì)所配套（重點(diǎn)）考慮到項(xiàng)目還有一定體量的寫字樓自持，這部分產(chǎn)品在未來區(qū)域供應(yīng)中將以過飽和態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。因此，建議在其中整理1-2層，以及利用架空層，做一些業(yè)主專屬配套。以相對(duì)小的代價(jià)，最大化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值感！這個(gè)部分包羅的配套豐富，但單個(gè)體量要求都不大，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，是業(yè)主的特權(quán)配套?。ńㄗh稱為：蘋果會(huì)）產(chǎn)品提升方向2：我們有條件設(shè)置專屬會(huì)所配套（重點(diǎn)）考慮到項(xiàng)目專屬會(huì)所配套專屬會(huì)所配套產(chǎn)品提升方向2：專屬會(huì)所配套內(nèi)容建議1、運(yùn)動(dòng)會(huì)所健身房籃球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)（可與籃球共用）網(wǎng)球場(chǎng)（可室外）壁球館室內(nèi)攀巖瑜伽（舞蹈）教室桌球房2、娛樂部分KTV包房（1-2間）小型影廳（8-12人）小型閱覽室電子競(jìng)技室WILL游戲房小酒吧3、公共部分全無(wú)線高速網(wǎng)絡(luò)覆蓋（含室內(nèi)）公共燒烤區(qū)（自助式）公共廚房（自助式）公共客廳產(chǎn)品提升方向2：專屬會(huì)所配套內(nèi)容建議1、運(yùn)動(dòng)會(huì)所2、娛樂部分叁營(yíng)銷戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)叁營(yíng)銷戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)本案營(yíng)銷戰(zhàn)略金三角品牌渠道終端獨(dú)特的品牌構(gòu)建，制造差異和人群共鳴，營(yíng)造價(jià)值和品質(zhì)感，形成同類項(xiàng)目的標(biāo)桿品牌針對(duì)目標(biāo)人群在大城西集中地特點(diǎn)，精耕細(xì)作，向渠道要客戶六個(gè)樓盤在一起，關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)還在售樓部，好的終端能把別人的客戶變成我們的業(yè)主本案營(yíng)銷戰(zhàn)略金三角品牌渠道終端獨(dú)特的品牌構(gòu)建，制造差異和人群壹品牌標(biāo)桿壹品牌標(biāo)桿品牌傳播目標(biāo)：1，讓產(chǎn)品找到喜歡它的人；

2，圈層的互動(dòng)和對(duì)味傳播；3，集中訴求，形成獨(dú)特的品牌印象。品牌傳播目標(biāo)：從目標(biāo)客群身上入手，標(biāo)簽化；以他們的生活體驗(yàn)，以他們的語(yǔ)匯，在不失質(zhì)感的前提下，表達(dá)，我們將會(huì)為他們提供的利益是什么。品牌特質(zhì)入手思路從目標(biāo)客群身上入手，標(biāo)簽化；品牌特質(zhì)入手思路美劇中的技術(shù)天才——“謝耳朵”們，到了中國(guó)后有了新名字——“理科男”。“他們是風(fēng)投的愛人”“他們是IT、電子等新領(lǐng)域的強(qiáng)人”“他們是喬布斯的追隨者”標(biāo)簽：“理科男”地緣產(chǎn)業(yè)特征出產(chǎn)特質(zhì)人群——“理科男”美劇中的技術(shù)天才——“謝耳朵”們，地緣產(chǎn)業(yè)特征出產(chǎn)特質(zhì)人群—“理科男”的品牌印象：就如喬布斯麾下的蘋果品牌聰明技術(shù)領(lǐng)先設(shè)計(jì)一流時(shí)尚質(zhì)感有內(nèi)涵自信，不拘小節(jié)“理科男”的品牌印象：就如喬布斯麾下的蘋果品牌聰明而我們項(xiàng)目的價(jià)值也如蘋果旗下的系列產(chǎn)品不僅有強(qiáng)大的產(chǎn)品力還有強(qiáng)大的后續(xù)服務(wù)蘋果有APP我們有專屬會(huì)所而我們項(xiàng)目的價(jià)值也如蘋果旗下的系列產(chǎn)品不僅有強(qiáng)大的產(chǎn)品力從產(chǎn)品到客戶，從品牌到服務(wù)蘋果與我們有著不解之緣從產(chǎn)品到客戶，從品牌到服務(wù)文一西路·45㎡全配套懶人loft理科男的LOFT定位語(yǔ)文一西路·45㎡全配套懶人loft定位語(yǔ)西溪蘋果派案名“西溪”，闡釋其所在區(qū)位及生態(tài)環(huán)境，予人價(jià)值感。“蘋果”，既是一種水果?；蚯酀?、或清香四溢、或鮮甜可口，本身即有無(wú)數(shù)的可能性；又是一個(gè)偉大的公司和品牌，一個(gè)世人敬仰的教主喬布斯，是喬布斯賦予了蘋果新的含義，是喬布斯讓蘋果改變了世界?！疤O果派”，既可以指像水果一樣香甜可口的生活，又可以是像喬布斯和果粉一樣的人。整個(gè)案名組合活潑且極具年輕韻味，易記易傳誦，與本案的整體契合度極高。西溪蘋果派案名“西溪”，闡釋其所在區(qū)位及生態(tài)環(huán)境，予人價(jià)值感改變世界不如取悅自己

SLOGAN——活著就是為了改變世界，難道還有其他原因嗎？對(duì)于理科男，套用喬教主的話來說，他們活著的終極價(jià)值和使命就是“用自己的聰明和技術(shù)改變世界”，為此他們?cè)敢飧冻霭俦兜目释⑴d趣、熱情以及好奇心，然而，如果自己不能活得精彩，談何改變世界？在西溪蘋果派，我們?yōu)槭钢靖淖兪澜绲睦砜颇袦?zhǔn)備了很多，因?yàn)槲覀儓?jiān)信，只有真正懂生活、又不被生活瑣事困擾的天才，才能真正地改變世界。理科男改變世界，我們改變理科男。改變世界不如取悅自己SLOGAN——活著就是為了改變世界西溪ihome備選案名西溪美墅館45克拉西溪ihome備選案名西溪美墅館45克拉戶外形象系列廣告主題系列1logo理科男的LOFT文一西路·45㎡全配套懶人loft系列2Logo改變世界不如取悅自己文一西路·45㎡全配套懶人loft戶外形象系列廣告主題系列1：主標(biāo)：副標(biāo)：系列2：主標(biāo)：

副標(biāo)：系列3：主標(biāo)：副標(biāo)：報(bào)廣形象系列廣告主題蘋果派只歡迎兩類人：理科男，以及他那越來越懶的太太文一西路·45㎡全配套懶人loft尋找杭州的謝耳朵先生文一西路·45㎡全配套懶人loft和他太太的理想一樣：理科男改變世界，我們改造他文一西路·45㎡全配套懶人loft系列1：報(bào)廣形象系列廣告主題蘋果派只歡迎兩類人：文一西路·4媒體使用建議兩段化投放，1、品牌影響段：擴(kuò)大知名度和美譽(yù)度；2、實(shí)效溝通段：釋放價(jià)格，強(qiáng)化投資價(jià)值；（關(guān)于具體的媒體組合此處不再贅述，且待合作中商討擬定）電臺(tái)夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)炒作大牌DM投遞巡展（城西賣場(chǎng)）除上述外橫幅（周邊）小型推介派單社區(qū)駐點(diǎn)外地推介品牌影響段實(shí)效溝通段媒體使用建議兩段化投放，電臺(tái)除上述外品牌影響段實(shí)效溝通段專業(yè)推廣公司合作：杭州浙大盤石網(wǎng)站聯(lián)盟、第一推手，3萬(wàn)元起步即可進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)炒作滲透！精彩項(xiàng)目網(wǎng)站話題營(yíng)銷微博營(yíng)銷專業(yè)網(wǎng)站精投BBS平臺(tái)營(yíng)銷特別建議：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷制造影響力專業(yè)推廣公司合作：杭州浙大盤石網(wǎng)站聯(lián)盟、第一推手，3萬(wàn)元起步建立一個(gè)精彩的獨(dú)立網(wǎng)站，展示項(xiàng)目形象品牌項(xiàng)目網(wǎng)站是一個(gè)“24小時(shí)值守”的售樓處，項(xiàng)目網(wǎng)站的主要功能是吸引和打動(dòng)潛在目標(biāo)客戶，從而鼓勵(lì)他們電話咨詢和到場(chǎng)看房，故不需要面面俱到，只需要做到視覺沖擊和廣告?zhèn)鞑ゼ纯?。建立一個(gè)精彩的獨(dú)立網(wǎng)站，展示項(xiàng)目形象品牌項(xiàng)目網(wǎng)站是一個(gè)“24

投放媒體：搜房、住杭、樂居等；

投放形式：重要節(jié)點(diǎn)的首頁(yè)頂部通欄、首頁(yè)黃金條、全屏浮動(dòng)欄等形式的廣告轟炸；常態(tài)時(shí)期以論壇、博客、業(yè)主論壇灌水和名人話題炒作為主要形式；軟性資源炒作：文字鏈、樓盤動(dòng)態(tài)等信息炒作。常規(guī)網(wǎng)絡(luò)媒體精選投放媒體：搜房、住杭、樂居等；常規(guī)網(wǎng)絡(luò)媒體精選網(wǎng)絡(luò)話題營(yíng)銷特邀專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及其資源，在契合項(xiàng)目特點(diǎn)的各大論壇區(qū)、微博區(qū)進(jìn)行話題炒作，如：扎克伯格西溪看房網(wǎng)絡(luò)話題營(yíng)銷特邀專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及其資源，在契合項(xiàng)目特點(diǎn)的博客營(yíng)銷官方微博：建立項(xiàng)目官方微博，統(tǒng)一對(duì)外的公示信息口徑；同時(shí)以每日/次的頻率刷新微博內(nèi)容（照片為主）；博客圈：在各知名大微博圈（如文藝圈/演藝圈/專家/企業(yè)/機(jī)構(gòu)等類別）進(jìn)行建群邀請(qǐng)群組員，以及每日/次的頻率刷新（照片為主）進(jìn)行推廣與維護(hù)；微廣告：鑒于網(wǎng)絡(luò)微媒體的開放性、建議可在后續(xù)推廣中適當(dāng)加大微廣告的投放力度（僅用于微博等微媒體投放、制造話題），如結(jié)合特別的熱點(diǎn)新聞事件，設(shè)計(jì)每月一組、10個(gè)具有話題性的廣告畫面，作為炒作話題來進(jìn)行微廣告的傳播。博客營(yíng)銷官方微博：建立項(xiàng)目官方微博，統(tǒng)一對(duì)外的公示信息口徑；BBS平臺(tái)營(yíng)銷1、形式：借勢(shì)房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，19樓等業(yè)主和論壇資源；組合注冊(cè)會(huì)員、論壇發(fā)起討論話題、廣告發(fā)布、論壇熱帖灌水等系列推廣手段。2、特別渠道建議：招聘一名專職網(wǎng)絡(luò)推廣、優(yōu)化人員，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)推廣、優(yōu)化及效果的全程跟進(jìn)；專業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣團(tuán)隊(duì)或媒體渠道合作，快速提高BBS論壇活躍度、關(guān)注度。BBS平臺(tái)營(yíng)銷1、形式：借勢(shì)房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，19樓等業(yè)主和論壇貳渠道精耕貳渠道精耕某時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)廣場(chǎng)、超市廣告全覆蓋：西城廣場(chǎng)、物美、城西沃爾瑪?shù)仁钱?dāng)?shù)氐娜肆髦行?、信息中心，客群聚焦度較高，各類廣告在這里較易傳播、且速度快、效果好，建議形成當(dāng)?shù)貜V場(chǎng)、超市廣告全覆蓋。形式建議：與當(dāng)?shù)貜V場(chǎng)、超市談判，利用廣場(chǎng)、超市的“戶外看板、室內(nèi)看板、購(gòu)物車、手提袋、分眾媒體”等廣告位，將項(xiàng)目的形象和品牌物料、銷售信息進(jìn)行全方位廣告覆蓋；目的：更容易的截留目標(biāo)客戶，不斷傳遞產(chǎn)品和銷售信息、促進(jìn)項(xiàng)目來訪來電量。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)廣場(chǎng)、超市廣告全覆蓋：廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷飯店（星級(jí)酒店）聯(lián)合：考慮客戶在城西特色餐飲等消費(fèi)場(chǎng)所出沒較多，建議與其談判，充分利用酒店的水牌、客房雜志、找零袋、茶水單、免費(fèi)火柴、打火機(jī)這些基礎(chǔ)廣告的覆蓋，圈定意向客群；KTV與普通飯店覆蓋：鑒于當(dāng)?shù)氐腒TV和飯店消費(fèi)人群主要以本地客群為主，建議免費(fèi)為KTV、普通飯店制作“茶水單”、“免費(fèi)火柴”、“水牌”等基礎(chǔ)物料，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物料上全面覆蓋項(xiàng)目、產(chǎn)品信息，引起意向客戶的持續(xù)關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目來訪來電量。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)飯店（星級(jí)酒店）聯(lián)合：考慮客戶在城西特色餐飲等消費(fèi)場(chǎng)所出沒較DM直投及汽車派單：城西商圈人流大，車輛使用普及，DM派單操作比較容易實(shí)現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合DM傳遞信息具有實(shí)效性等特點(diǎn)，建議在當(dāng)?shù)乜砷L(zhǎng)期和定期利用DM汽車派單釋放項(xiàng)目各類信息。形式建議：在項(xiàng)目周邊的商業(yè)廣場(chǎng)、主要社區(qū)等，進(jìn)行地毯式掃街派單（每日傍晚時(shí)分），同時(shí)建議定期（一月兩次）將所有廣場(chǎng)、街道汽車后視鏡處插放DM單，進(jìn)行多輪次頻率覆蓋；目的：不斷制造、引起客戶的持續(xù)性、高頻次關(guān)注。要點(diǎn)：派單的質(zhì)感要保證。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)DM直投及汽車派單：廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意針對(duì)周邊居民多數(shù)在拆遷中積累一定資金，以及項(xiàng)目對(duì)于外地投資客不限購(gòu)不限貸的特點(diǎn)，進(jìn)行深挖。突擊縱隊(duì)地面部隊(duì)特種部隊(duì)三大部隊(duì)聯(lián)合作戰(zhàn)廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)針對(duì)周邊居民多數(shù)在拆遷中積累一定資金，以及項(xiàng)目對(duì)于外地投資客特種部隊(duì):村委會(huì)公關(guān)滲透!首先針對(duì)周邊村委領(lǐng)導(dǎo)、外地商會(huì)聯(lián)系人贈(zèng)送特定禮品、特色物料進(jìn)行攻關(guān)，前期打通他們這一關(guān)，才有利于后繼的突擊縱隊(duì)和地面部隊(duì)的進(jìn)攻，進(jìn)而加大項(xiàng)目在這些專業(yè)市場(chǎng)的傳播和滲透力。建議：①以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的形式給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)主要負(fù)責(zé)人每人贈(zèng)送一臺(tái)IPAD；②日常關(guān)系維護(hù)中可贈(zèng)送“火柴”盒、紙巾等小件生活必需品。目的：加大目標(biāo)客群的傳播度、比較容易增加項(xiàng)目二次或多次傳播。備注：物料應(yīng)印制項(xiàng)目LOGO和其它形象、品牌標(biāo)識(shí)。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)特種部隊(duì):村委會(huì)公關(guān)滲透!廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店突擊縱隊(duì):“八爪魚”特殊傭金制建議：對(duì)上述市場(chǎng)意見領(lǐng)袖提供有效客戶名單、提供新有價(jià)值巡展地點(diǎn)、重點(diǎn)商家名錄的客戶及接洽銷售代表提供獎(jiǎng)勵(lì)，推薦新客戶給予獎(jiǎng)勵(lì)的原則，按未成交增加來訪量和成交的分別獎(jiǎng)勵(lì)。形式：如帶1組新客戶來訪，贈(zèng)送50元油卡；聯(lián)系1場(chǎng)20人以上小眾推廣活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)2000元/場(chǎng)（經(jīng)銷售主管確認(rèn)）；住宅成交后按套數(shù)和面積大小也給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)?fù)粨艨v隊(duì):“八爪魚”特殊傭金制廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲地面部隊(duì):定點(diǎn)樓巴（或巡展）跟進(jìn)聯(lián)系好定點(diǎn)的村或者特定城市，通過設(shè)立外展場(chǎng)（或移動(dòng)樓巴）的形式進(jìn)行定點(diǎn)巡展。外展進(jìn)行形象展示，同時(shí)配合兼職人員對(duì)外展場(chǎng)附近的沿街商鋪、中心商圈、中高檔小區(qū)進(jìn)行派單，通過以此走出去的方式，增加客戶覆蓋面和銷售機(jī)會(huì)。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)地面部隊(duì):定點(diǎn)樓巴（或巡展）跟進(jìn)聯(lián)系好定點(diǎn)的村或者特定城市組建兼職Call客小分隊(duì)，引入多家短信公司建議：招聘8－10個(gè)當(dāng)?shù)氐募媛毚髮W(xué)生，組建一個(gè)由駐地營(yíng)銷中心統(tǒng)籌的Call中心，定期開展電話營(yíng)銷。另外增加投入引入3－6家短信公司進(jìn)行深度的合作，挖掘短信的傳播形式（如：話題短信、病毒短信等），作為項(xiàng)目實(shí)效傳播的載體。形式：圍繞產(chǎn)品制作“病毒式”短信，如促銷式、問候式病毒短信等。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)組建兼職Call客小分隊(duì)，引入多家短信公司建議：招聘8－101、定向單位團(tuán)購(gòu)針對(duì)項(xiàng)目周邊的企業(yè)（如淘寶）、大學(xué)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等進(jìn)行定向團(tuán)購(gòu)，以團(tuán)購(gòu)之名，行滲透之實(shí)，充分挖掘潛在單位的客戶資源，進(jìn)行系列性的專項(xiàng)推廣，促進(jìn)項(xiàng)目成交量。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)1、定向單位團(tuán)購(gòu)針對(duì)項(xiàng)目周邊的企業(yè)（如淘寶）、大學(xué)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)2、定向圈層滲透定向推介：通過公司高層及銷售人員手頭上的客戶關(guān)系，針對(duì)城西地企事業(yè)單位高管或?qū)I(yè)市場(chǎng)管理層先進(jìn)行一次座談或宴會(huì)，通過他們對(duì)公司及身邊的親朋好友提供信息，可提供相應(yīng)的優(yōu)惠措施或組織團(tuán)購(gòu)。同時(shí)還可以向企業(yè)高管爭(zhēng)取在廠區(qū)門口設(shè)點(diǎn)，配備太陽(yáng)傘、樓巴等道具。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)2、定向圈層滲透廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)針對(duì)城西老小區(qū)租住客戶定向點(diǎn)滲透建議：周邊成熟社區(qū)存有一定數(shù)量的租住客戶，他們對(duì)于區(qū)域接受度高，具有迫切的購(gòu)房需求，可以針對(duì)他們做深入的滲透和攔截。如，定向投遞、雙休日駐點(diǎn)展示等。意義：弱市之下，短兵相接，針對(duì)性更強(qiáng)的定向推廣能夠事半功倍。小區(qū)滲透廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)針對(duì)城西老小區(qū)租住客戶定向點(diǎn)滲透建議：周邊成熟社區(qū)存有一定數(shù)一點(diǎn)小結(jié)我們不惜篇幅的重點(diǎn)提及“區(qū)域精耕”式的渠道營(yíng)銷，更多是基于當(dāng)前的形勢(shì)背景，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況來考慮的。上述這些手段、打法或許為正常行情時(shí)所不齒，然今非昔比，在眼下的非常行情下，卻是最實(shí)效的手段，也是我們打好這場(chǎng)持久戰(zhàn)，硬仗乃至惡仗的關(guān)鍵制勝因素。一點(diǎn)小結(jié)我們不惜篇幅的重點(diǎn)提及“區(qū)域精耕”式的渠道營(yíng)銷，更多二手中介和網(wǎng)絡(luò)電商改變格局的兩項(xiàng)渠道建議二手中介和網(wǎng)絡(luò)電商改變格局的兩項(xiàng)渠道建議叁震撼終端叁震撼終端不出意外，來到現(xiàn)場(chǎng)的客戶，不會(huì)錯(cuò)過任何一個(gè)售樓處，除非沒有。

不言而喻，現(xiàn)場(chǎng)的氣勢(shì)、品質(zhì)感知對(duì)于客戶的認(rèn)知影響有多么重要。

當(dāng)然，如果在此基礎(chǔ)上，能夠讓客戶有更多參與，更多體驗(yàn)，顯然對(duì)于客戶的爭(zhēng)取十分有利的。

因此，終端將會(huì)是一個(gè)高投入高產(chǎn)出的環(huán)節(jié)。

不出意外，來到現(xiàn)場(chǎng)的客戶，不會(huì)錯(cuò)過任何一個(gè)售樓處，除非沒有。路口高炮及導(dǎo)示項(xiàng)目距離文一路約300m，路口處的導(dǎo)視不僅僅是指示作用，也是項(xiàng)目實(shí)力的體現(xiàn)。路口高炮及導(dǎo)示項(xiàng)目距離文一路約300m，路口處的導(dǎo)視不僅僅是工地大圍擋展現(xiàn)氣勢(shì)沿荊長(zhǎng)路，建議設(shè)置8m高大圍擋，展現(xiàn)項(xiàng)目氣勢(shì)。工地大圍擋展現(xiàn)氣勢(shì)沿荊長(zhǎng)路，建議設(shè)置8m高大圍擋，展現(xiàn)項(xiàng)目氣接待中心方向1：Apple體驗(yàn)店1、簡(jiǎn)約，充滿質(zhì)感；2、體驗(yàn)和參與感強(qiáng)。接待中心方向1：Apple體驗(yàn)店1、簡(jiǎn)約，充滿質(zhì)感；2、體驗(yàn)接待中心方向2：類情調(diào)主題咖啡廳1、貼近年輕客群的消費(fèi)氛圍；2、輕松不失質(zhì)感；3、增加趣味功能，強(qiáng)化參與性。接待中心方向2：類情調(diào)主題咖啡廳1、貼近年輕客群的消費(fèi)氛圍；道具建議：數(shù)碼化、潮人化前臺(tái)用銷售人員使用電子觸摸顯示桌，接待用道具建議：數(shù)碼化、潮人化前臺(tái)用銷售人員使用電子觸摸顯示桌，接配套賣點(diǎn)體驗(yàn)WILL游戲體驗(yàn)飛鏢游戲輪盤游戲K歌體驗(yàn)包廂桌游體驗(yàn)音影廳體驗(yàn)讓客戶帶著輕松、愉快的記憶離開配套賣點(diǎn)體驗(yàn)WILL游戲體驗(yàn)飛鏢游戲輪盤游戲K歌體驗(yàn)包廂桌游創(chuàng)新趣味體驗(yàn)：科技達(dá)人秀關(guān)鍵詞：會(huì)說話的垃圾桶、魔方、環(huán)保小臺(tái)燈、感應(yīng)式U盤、3D打印機(jī)……讓客戶帶著新奇的體驗(yàn)離開，并二次傳播創(chuàng)新趣味體驗(yàn)：科技達(dá)人秀關(guān)鍵詞：會(huì)說話的垃圾桶、魔方、環(huán)保小功夫在詩(shī)外

西溪時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)金達(dá)利筑地·杭州達(dá)利盛道

功夫在詩(shī)外

西溪時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)金達(dá)利筑地·杭州達(dá)利盛道寫在前邊：競(jìng)爭(zhēng)密集、地段劣勢(shì)，戶型弱勢(shì)，目標(biāo)售價(jià)比對(duì)手高1-2000……這是一個(gè)很難、很難的項(xiàng)目，對(duì)于每個(gè)參與其中的人來說，這都將是一次挑戰(zhàn)，當(dāng)然，也包括策劃公司。寫在前邊：以純廣告的方式來操作本項(xiàng)目，可能會(huì)有精彩的稿件，但這不足以改變現(xiàn)實(shí)與結(jié)果！如何彌補(bǔ)地段產(chǎn)品與價(jià)格的巨大落差？本案考驗(yàn)的將是操盤的智慧換而言之，需要站在全盤和價(jià)值營(yíng)銷的角度來探討本案的策劃與廣告操作。以純廣告的方式來操作本項(xiàng)目，可能會(huì)有精彩的稿件，但這不足以改壹項(xiàng)目梳理及競(jìng)爭(zhēng)研判壹項(xiàng)目梳理及競(jìng)爭(zhēng)研判關(guān)于大勢(shì)，無(wú)論我們糾結(jié)與否，它總在那里，也依然是那么難以捉摸。從目前形勢(shì)來看，2013應(yīng)該不會(huì)比2012更嚴(yán)峻，但是過于樂觀的預(yù)測(cè)，恐怕也是不敢確定的。所以，讓我們把重心還是放回項(xiàng)目上。關(guān)于大勢(shì)，無(wú)論我們糾結(jié)與否，它總在那里，也依然是那么難以捉摸區(qū)位西溪：與西溪濕地對(duì)望，市區(qū)稀缺寶地1、已為市場(chǎng)公認(rèn)，環(huán)境優(yōu)異，價(jià)值明顯；2、板塊價(jià)位高企，豪宅氣質(zhì)明顯。區(qū)位西溪：與西溪濕地對(duì)望，市區(qū)稀缺寶地1、已為市場(chǎng)公認(rèn)，環(huán)境地段：城西—西溪—青山湖科技產(chǎn)業(yè)帶興起，帶來前所未有機(jī)遇1、符合經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和國(guó)家政策，興起有保障；2、產(chǎn)基礎(chǔ)良好，大量產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入；3、大量年輕、高素質(zhì)人群，提供大量機(jī)會(huì)。地段：城西—西溪—青山湖科技產(chǎn)業(yè)帶興起，帶來前所未有機(jī)遇1、規(guī)模：自成體系的綜合體1、規(guī)模體量較大，能夠容納和發(fā)展多業(yè)態(tài)，為良好商業(yè)配套形成提供支持；2、多業(yè)態(tài)構(gòu)建的綜合體，為居住者提供更便捷的更高品質(zhì)生活。規(guī)模：自成體系的綜合體1、規(guī)模體量較大，能夠容納和發(fā)展多業(yè)態(tài)精裝LOFT：買一得二，罕有南北通透精裝LOFT1、分區(qū)明晰，干擾少；2、精裝入住便捷舒適度高；3、南北通透，大開間；4、X戶型，空間豐富變化趣味多。精裝LOFT：買一得二，罕有南北通透精裝LOFT1、分區(qū)明晰毋庸諱言，在大西溪和文一西路，“6”字頭的青楓墅園們一定會(huì)分流本案客戶。但真正的競(jìng)爭(zhēng)顯然就在身邊，不但位置緊鄰，物業(yè)形態(tài)、戶型面積、銷售模式等都非常接近，只有取勝他們，方能在大城西脫穎而出。那么，與他們相比，我們的優(yōu)勢(shì)與短板何在？怎樣地比拼方能確保勝出？毋庸諱言，在大西溪和文一西路，“6”字頭的青楓墅園們一定會(huì)分6個(gè)項(xiàng)目貼身肉搏西溪MOHO西溪金座本案美基銘座西溪陽(yáng)光西溪潤(rùn)景到文一路距離（由近到遠(yuǎn)）1234566個(gè)項(xiàng)目貼身肉搏西溪MOHO到文一路距離（由近到遠(yuǎn)）1234區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱LOFT產(chǎn)品面積平層產(chǎn)品面積戶型區(qū)間主力戶型西溪金座40000方——62-83方65方美基銘座——44000方140、260方140、260方西溪陽(yáng)光約40000方約40000方65-80方75方（1、2、3號(hào)樓）（4、5、6、7、8號(hào)樓）西溪潤(rùn)景20000方10000方36-92方51-54方(5-10層）（4層以下，一樓為大堂）西溪MOHO100000方——33-93方41-58方1、LOFT設(shè)置是主流；2、50-60方是主流面積；3、幾乎都是以租代售模式；4、入市時(shí)間非常靈活。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱LOFT產(chǎn)品面積平層產(chǎn)品面積戶型面積：65方。戶型點(diǎn)評(píng)：1、戶型方正，大小適中；2、主臥4.2米超大面寬，寬敞明亮；3、4.79米層高，客廳挑空。西溪金座主力戶型示意圖戶型面積：65方。西溪金座主力戶型示意圖美基銘座主力戶型示意圖戶型面積：260方3室2廳2衛(wèi)戶型面積：140方3室2廳2衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：大戶型，但空間利用率有限260方只有三房，加上總價(jià)較高，很難被市場(chǎng)消化。美基銘座主力戶型示意圖戶型面積：260方3室2廳2衛(wèi)戶型面積：75方。戶型點(diǎn)評(píng)：4.75米層高，使用率達(dá)130%以上，贈(zèng)送空間超過10平方米。西溪陽(yáng)光主力戶型示意圖戶型面積：75方。西溪陽(yáng)光主力戶型示意圖戶型面積：51-54方。戶型點(diǎn)評(píng)：主臥3.7米面寬，北部DIY（可擴(kuò)展）空間約12方。DIY（可擴(kuò)展）空間西溪潤(rùn)景主力戶型示意圖戶型面積：51-54方。DIY（可擴(kuò)展）空間西溪潤(rùn)景主力戶型西溪MOHO主力戶型示意圖西溪MOHO主力戶型示意圖區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外立面情況目前區(qū)域內(nèi)所有的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多是采用玻璃幕墻+石材的外立面鋪設(shè)材料；建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，整體建筑外形較偏向于商務(wù)、辦公風(fēng)格。西溪金座玻璃幕墻+石材西溪MOHO玻璃幕墻+石材美基銘座玻璃幕墻+石材西溪陽(yáng)光玻璃幕墻西溪潤(rùn)景玻璃幕墻區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外立面情況目前區(qū)域內(nèi)所有的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)1、板塊價(jià)值雖然市場(chǎng)認(rèn)同，但個(gè)案之間幾乎無(wú)差異；2、以租代售，市場(chǎng)抗性大（競(jìng)品共同存在的挑戰(zhàn)）；3、LOFT已經(jīng)是標(biāo)配，戶型面積十分接近，產(chǎn)品差異小；4、與對(duì)手相比，優(yōu)劣勢(shì)如下：優(yōu)勢(shì)：南北通透，戶型面積較小、精裝一步到位；劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)期高，總價(jià)不低、功能空間少（房間少），地段靠里（這三個(gè)劣勢(shì)恰是市場(chǎng)更關(guān)注的）。競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)1、板塊價(jià)值雖然市場(chǎng)認(rèn)同，但個(gè)案之間幾乎無(wú)差異；坦率說，就目前產(chǎn)品來看，項(xiàng)目并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的出路有兩個(gè)：方案一：價(jià)格取勝；方案二：增加價(jià)值。顯然犧牲價(jià)格的方案是大家不希望看見，也是條件不許可的。因此，通過系統(tǒng)的產(chǎn)品設(shè)置和改良，在產(chǎn)品價(jià)值提升的基礎(chǔ)上，通過巧妙的營(yíng)銷包裝和現(xiàn)場(chǎng)（售樓處）體驗(yàn)，建立強(qiáng)有力的好感度，并制造超值的感覺，從而改變客戶的價(jià)值評(píng)判。價(jià)值是恒定的，但價(jià)值感是可以重新塑造。坦率說，就目前產(chǎn)品來看，項(xiàng)目并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。重塑價(jià)值感即，通過軟硬件的綜合提升（要針對(duì)性提升及控制好價(jià)格），配合廣告形象包裝，改變客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)判，使得本案成為板塊內(nèi)“最好”的，以爭(zhēng)取溢價(jià)空間和提高去化速度。重塑價(jià)值感貳目標(biāo)客群解讀及產(chǎn)品提升建議貳目標(biāo)客群解讀及產(chǎn)品提升建議誰(shuí)在買這里的房子？1、成交客戶中投資客約占7成；2、外地以溫州、金華較多，看中地段和區(qū)域前景加上價(jià)格（有專項(xiàng)推介和分銷）；3、城西和本地拆遷戶，為資金尋找渠道?？春们熬埃瑑r(jià)格有吸引力；4、自住客，城西年輕人，圖方便，空間實(shí)用，價(jià)格實(shí)惠。西溪MOHO成交客戶情況（內(nèi)部信息僅供參考）誰(shuí)在買這里的房子？1、成交客戶中投資客約占7成；西溪MOHO客戶特點(diǎn)投資客戶：限購(gòu)限貸擠壓下，尋覓合適的投資渠道，注重長(zhǎng)期收益；看好區(qū)域發(fā)展前景，對(duì)于板塊人群的需求有信心；不自用，關(guān)注對(duì)下家的吸引力；出于安全投資考慮，在價(jià)格差異有限情況下，會(huì)選擇區(qū)域最出色的。使用（自?。┛蛻簦旱鼐夑P(guān)系，便利；對(duì)區(qū)域前景有信心，過渡性居??；注重舒適度和項(xiàng)目的感覺；出于使用保障考慮，在價(jià)格差異有限情況下，會(huì)選擇區(qū)域最出色的。關(guān)注客戶特點(diǎn)投資客戶：使用（自住）客戶：關(guān)注這注定我們要“討好”的是最終的使用者其實(shí)投資客歸根到底關(guān)心的還是收益問題，簡(jiǎn)而言之，就是這樣的房子對(duì)于租客有沒有足夠吸引力。那么，誰(shuí)會(huì)是這里的使用者呢？這注定我們要“討好”的是地緣決定，使用者將是周邊以IT為主的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的年輕人海創(chuàng)園首期省委黨校浙江理工大學(xué)杭州大學(xué)城阿里巴巴淘寶城人才公寓恒生科技園加利利勒克斯多加商務(wù)浙富電力科利爾達(dá)科創(chuàng)中心組團(tuán)中心醫(yī)院英皇娛樂村

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23456789101112131415本案地緣決定，使用者將是周邊以IT為主的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的年輕人海創(chuàng)園幾個(gè)標(biāo)簽：高學(xué)歷、新經(jīng)濟(jì)，技術(shù)背景、80、85后年輕，時(shí)尚，潮，不管宅不宅，總是喜歡繽紛精彩的生活；在城西工作，從事IT、電商、電子、創(chuàng)意等行業(yè)，多數(shù)理工背景；收入尚可，不想自己過的負(fù)擔(dān)太重；有技術(shù)控傾向，“左腦發(fā)達(dá)，右腦癱瘓”，別讓那些瑣碎的事情來煩我；生活方面能“懶”則“懶”，能舒服一些為什么不呢？不是沒要求，只是對(duì)在意的東西有要求，例如品質(zhì)；不喜歡沒個(gè)性的東西；誰(shuí)說年輕就不能有特權(quán)？幾個(gè)標(biāo)簽：高學(xué)歷、新經(jīng)濟(jì)，技術(shù)背景、80、85后年輕，時(shí)尚，他們就是我們常常說起的那類人理科男技術(shù)控：

“左腦發(fā)達(dá)，右腦癱瘓”，技術(shù)導(dǎo)向，IQ超高，品質(zhì)要求高；懶人：生活方面能“懶”則“懶”，生活瑣事離的越遠(yuǎn)越好；悶騷：表面安靜，內(nèi)心激情澎湃，追求刺激和新鮮感；獨(dú)立：收入較高，未來好，自信，有主見。他們就是我們常常說起的那類人理科男技術(shù)控：“左腦發(fā)達(dá)，右腦與其說他們需要一個(gè)家；不如說他們需要一個(gè)可以飯來張口衣來伸手，充滿包容、便利的餐廳與客棧；或者說他們需要一個(gè)可以放縱自己個(gè)性，按照自己的方式生活的游樂場(chǎng)。簡(jiǎn)而言之：除了房子本身，他們需要特別的服務(wù)和配套與其說他們需要一個(gè)家；+小房子大配套本案操盤思路更加明確+小房子本案操盤思路更加明確本案價(jià)值感重塑核心要點(diǎn)地段服務(wù)配套基礎(chǔ)價(jià)值特色價(jià)值本案價(jià)值感重塑核心要點(diǎn)地段服務(wù)配套基礎(chǔ)價(jià)值特色價(jià)值販賣配套和服務(wù)以及它們帶來的生活樂趣讓客戶的關(guān)注不僅僅停留在房子本身，畢竟房子的差異有限。要他們關(guān)心房子以及房子帶來的生活，這也恰是對(duì)手們沒有關(guān)注和短期難以超越的。競(jìng)爭(zhēng)樓盤在販賣戶型和價(jià)格，這些只是基礎(chǔ)，我們要更上一層樓販賣配套和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤在販賣戶型和價(jià)格，這些只是基礎(chǔ)，我們要產(chǎn)品提升方向1：引進(jìn)保姆式、酒店式物管服務(wù)不必一定是酒店式服務(wù)，不必一定是管家服務(wù)，不必一定是五星級(jí)，關(guān)鍵是便捷，幫他們把那些瑣碎的事情處理好，像一個(gè)好保姆。建議：在項(xiàng)目推出時(shí)承諾，針對(duì)年輕人定制專屬服務(wù)，最大化提供便捷（部分收費(fèi)）。代租賃業(yè)務(wù)；室內(nèi)清潔服務(wù)；洗衣服務(wù)；代收代發(fā)快件；送餐服務(wù)；票務(wù)代訂服務(wù)；Party組織服務(wù)；代購(gòu)服務(wù)；自行車租車服務(wù)·······產(chǎn)品提升方向1：引進(jìn)保姆式、酒店式物管服務(wù)不必一定是酒店式服產(chǎn)品提升方向2：我們有條件設(shè)置專屬會(huì)所配套（重點(diǎn)）考慮到項(xiàng)目還有一定體量的寫字樓自持，這部分產(chǎn)品在未來區(qū)域供應(yīng)中將以過飽和態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。因此，建議在其中整理1-2層，以及利用架空層，做一些業(yè)主專屬配套。以相對(duì)小的代價(jià)，最大化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值感！這個(gè)部分包羅的配套豐富，但單個(gè)體量要求都不大，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，是業(yè)主的特權(quán)配套?。ńㄗh稱為：蘋果會(huì)）產(chǎn)品提升方向2：我們有條件設(shè)置專屬會(huì)所配套（重點(diǎn)）考慮到項(xiàng)目專屬會(huì)所配套專屬會(huì)所配套產(chǎn)品提升方向2：專屬會(huì)所配套內(nèi)容建議1、運(yùn)動(dòng)會(huì)所健身房籃球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)（可與籃球共用）網(wǎng)球場(chǎng)（可室外）壁球館室內(nèi)攀巖瑜伽（舞蹈）教室桌球房2、娛樂部分KTV包房（1-2間）小型影廳（8-12人）小型閱覽室電子競(jìng)技室WILL游戲房小酒吧3、公共部分全無(wú)線高速網(wǎng)絡(luò)覆蓋（含室內(nèi)）公共燒烤區(qū)（自助式）公共廚房（自助式）公共客廳產(chǎn)品提升方向2：專屬會(huì)所配套內(nèi)容建議1、運(yùn)動(dòng)會(huì)所2、娛樂部分叁營(yíng)銷戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)叁營(yíng)銷戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)本案營(yíng)銷戰(zhàn)略金三角品牌渠道終端獨(dú)特的品牌構(gòu)建，制造差異和人群共鳴，營(yíng)造價(jià)值和品質(zhì)感，形成同類項(xiàng)目的標(biāo)桿品牌針對(duì)目標(biāo)人群在大城西集中地特點(diǎn)，精耕細(xì)作，向渠道要客戶六個(gè)樓盤在一起，關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)還在售樓部，好的終端能把別人的客戶變成我們的業(yè)主本案營(yíng)銷戰(zhàn)略金三角品牌渠道終端獨(dú)特的品牌構(gòu)建，制造差異和人群壹品牌標(biāo)桿壹品牌標(biāo)桿品牌傳播目標(biāo)：1，讓產(chǎn)品找到喜歡它的人；

2，圈層的互動(dòng)和對(duì)味傳播；3，集中訴求，形成獨(dú)特的品牌印象。品牌傳播目標(biāo)：從目標(biāo)客群身上入手，標(biāo)簽化；以他們的生活體驗(yàn)，以他們的語(yǔ)匯，在不失質(zhì)感的前提下，表達(dá)，我們將會(huì)為他們提供的利益是什么。品牌特質(zhì)入手思路從目標(biāo)客群身上入手，標(biāo)簽化；品牌特質(zhì)入手思路美劇中的技術(shù)天才——“謝耳朵”們，到了中國(guó)后有了新名字——“理科男”?！八麄兪秋L(fēng)投的愛人”“他們是IT、電子等新領(lǐng)域的強(qiáng)人”“他們是喬布斯的追隨者”標(biāo)簽：“理科男”地緣產(chǎn)業(yè)特征出產(chǎn)特質(zhì)人群——“理科男”美劇中的技術(shù)天才——“謝耳朵”們，地緣產(chǎn)業(yè)特征出產(chǎn)特質(zhì)人群—“理科男”的品牌印象：就如喬布斯麾下的蘋果品牌聰明技術(shù)領(lǐng)先設(shè)計(jì)一流時(shí)尚質(zhì)感有內(nèi)涵自信，不拘小節(jié)“理科男”的品牌印象：就如喬布斯麾下的蘋果品牌聰明而我們項(xiàng)目的價(jià)值也如蘋果旗下的系列產(chǎn)品不僅有強(qiáng)大的產(chǎn)品力還有強(qiáng)大的后續(xù)服務(wù)蘋果有APP我們有專屬會(huì)所而我們項(xiàng)目的價(jià)值也如蘋果旗下的系列產(chǎn)品不僅有強(qiáng)大的產(chǎn)品力從產(chǎn)品到客戶，從品牌到服務(wù)蘋果與我們有著不解之緣從產(chǎn)品到客戶，從品牌到服務(wù)文一西路·45㎡全配套懶人loft理科男的LOFT定位語(yǔ)文一西路·45㎡全配套懶人loft定位語(yǔ)西溪蘋果派案名“西溪”，闡釋其所在區(qū)位及生態(tài)環(huán)境，予人價(jià)值感。“蘋果”，既是一種水果。或青澀、或清香四溢、或鮮甜可口，本身即有無(wú)數(shù)的可能性；又是一個(gè)偉大的公司和品牌，一個(gè)世人敬仰的教主喬布斯，是喬布斯賦予了蘋果新的含義，是喬布斯讓蘋果改變了世界?！疤O果派”，既可以指像水果一樣香甜可口的生活，又可以是像喬布斯和果粉一樣的人。整個(gè)案名組合活潑且極具年輕韻味，易記易傳誦，與本案的整體契合度極高。西溪蘋果派案名“西溪”，闡釋其所在區(qū)位及生態(tài)環(huán)境，予人價(jià)值感改變世界不如取悅自己

SLOGAN——活著就是為了改變世界，難道還有其他原因嗎？對(duì)于理科男，套用喬教主的話來說，他們活著的終極價(jià)值和使命就是“用自己的聰明和技術(shù)改變世界”，為此他們?cè)敢飧冻霭俦兜目释?、興趣、熱情以及好奇心，然而，如果自己不能活得精彩，談何改變世界？在西溪蘋果派，我們?yōu)槭钢靖淖兪澜绲睦砜颇袦?zhǔn)備了很多，因?yàn)槲覀儓?jiān)信，只有真正懂生活、又不被生活瑣事困擾的天才，才能真正地改變世界。理科男改變世界，我們改變理科男。改變世界不如取悅自己SLOGAN——活著就是為了改變世界西溪ihome備選案名西溪美墅館45克拉西溪ihome備選案名西溪美墅館45克拉戶外形象系列廣告主題系列1logo理科男的LOFT文一西路·45㎡全配套懶人loft系列2Logo改變世界不如取悅自己文一西路·45㎡全配套懶人loft戶外形象系列廣告主題系列1：主標(biāo)：副標(biāo)：系列2：主標(biāo)：

副標(biāo)：系列3：主標(biāo)：副標(biāo)：報(bào)廣形象系列廣告主題蘋果派只歡迎兩類人：理科男，以及他那越來越懶的太太文一西路·45㎡全配套懶人loft尋找杭州的謝耳朵先生文一西路·45㎡全配套懶人loft和他太太的理想一樣：理科男改變世界，我們改造他文一西路·45㎡全配套懶人loft系列1：報(bào)廣形象系列廣告主題蘋果派只歡迎兩類人：文一西路·4媒體使用建議兩段化投放，1、品牌影響段：擴(kuò)大知名度和美譽(yù)度；2、實(shí)效溝通段：釋放價(jià)格，強(qiáng)化投資價(jià)值；（關(guān)于具體的媒體組合此處不再贅述，且待合作中商討擬定）電臺(tái)夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)炒作大牌DM投遞巡展（城西賣場(chǎng)）除上述外橫幅（周邊）小型推介派單社區(qū)駐點(diǎn)外地推介品牌影響段實(shí)效溝通段媒體使用建議兩段化投放，電臺(tái)除上述外品牌影響段實(shí)效溝通段專業(yè)推廣公司合作：杭州浙大盤石網(wǎng)站聯(lián)盟、第一推手，3萬(wàn)元起步即可進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)炒作滲透！精彩項(xiàng)目網(wǎng)站話題營(yíng)銷微博營(yíng)銷專業(yè)網(wǎng)站精投BBS平臺(tái)營(yíng)銷特別建議：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷制造影響力專業(yè)推廣公司合作：杭州浙大盤石網(wǎng)站聯(lián)盟、第一推手，3萬(wàn)元起步建立一個(gè)精彩的獨(dú)立網(wǎng)站，展示項(xiàng)目形象品牌項(xiàng)目網(wǎng)站是一個(gè)“24小時(shí)值守”的售樓處，項(xiàng)目網(wǎng)站的主要功能是吸引和打動(dòng)潛在目標(biāo)客戶，從而鼓勵(lì)他們電話咨詢和到場(chǎng)看房，故不需要面面俱到，只需要做到視覺沖擊和廣告?zhèn)鞑ゼ纯伞＝⒁粋€(gè)精彩的獨(dú)立網(wǎng)站，展示項(xiàng)目形象品牌項(xiàng)目網(wǎng)站是一個(gè)“24

投放媒體：搜房、住杭、樂居等；

投放形式：重要節(jié)點(diǎn)的首頁(yè)頂部通欄、首頁(yè)黃金條、全屏浮動(dòng)欄等形式的廣告轟炸；常態(tài)時(shí)期以論壇、博客、業(yè)主論壇灌水和名人話題炒作為主要形式；軟性資源炒作：文字鏈、樓盤動(dòng)態(tài)等信息炒作。常規(guī)網(wǎng)絡(luò)媒體精選投放媒體：搜房、住杭、樂居等；常規(guī)網(wǎng)絡(luò)媒體精選網(wǎng)絡(luò)話題營(yíng)銷特邀專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及其資源，在契合項(xiàng)目特點(diǎn)的各大論壇區(qū)、微博區(qū)進(jìn)行話題炒作，如：扎克伯格西溪看房網(wǎng)絡(luò)話題營(yíng)銷特邀專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及其資源，在契合項(xiàng)目特點(diǎn)的博客營(yíng)銷官方微博：建立項(xiàng)目官方微博，統(tǒng)一對(duì)外的公示信息口徑；同時(shí)以每日/次的頻率刷新微博內(nèi)容（照片為主）；博客圈：在各知名大微博圈（如文藝圈/演藝圈/專家/企業(yè)/機(jī)構(gòu)等類別）進(jìn)行建群邀請(qǐng)群組員，以及每日/次的頻率刷新（照片為主）進(jìn)行推廣與維護(hù)；微廣告：鑒于網(wǎng)絡(luò)微媒體的開放性、建議可在后續(xù)推廣中適當(dāng)加大微廣告的投放力度（僅用于微博等微媒體投放、制造話題），如結(jié)合特別的熱點(diǎn)新聞事件，設(shè)計(jì)每月一組、10個(gè)具有話題性的廣告畫面，作為炒作話題來進(jìn)行微廣告的傳播。博客營(yíng)銷官方微博：建立項(xiàng)目官方微博，統(tǒng)一對(duì)外的公示信息口徑；BBS平臺(tái)營(yíng)銷1、形式：借勢(shì)房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，19樓等業(yè)主和論壇資源；組合注冊(cè)會(huì)員、論壇發(fā)起討論話題、廣告發(fā)布、論壇熱帖灌水等系列推廣手段。2、特別渠道建議：招聘一名專職網(wǎng)絡(luò)推廣、優(yōu)化人員，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)推廣、優(yōu)化及效果的全程跟進(jìn)；專業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣團(tuán)隊(duì)或媒體渠道合作，快速提高BBS論壇活躍度、關(guān)注度。BBS平臺(tái)營(yíng)銷1、形式：借勢(shì)房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，19樓等業(yè)主和論壇貳渠道精耕貳渠道精耕某時(shí)代項(xiàng)目策略提報(bào)廣場(chǎng)、超市廣告全覆蓋：西城廣場(chǎng)、物美、城西沃爾瑪?shù)仁钱?dāng)?shù)氐娜肆髦行?、信息中心，客群聚焦度較高，各類廣告在這里較易傳播、且速度快、效果好，建議形成當(dāng)?shù)貜V場(chǎng)、超市廣告全覆蓋。形式建議：與當(dāng)?shù)貜V場(chǎng)、超市談判，利用廣場(chǎng)、超市的“戶外看板、室內(nèi)看板、購(gòu)物車、手提袋、分眾媒體”等廣告位，將項(xiàng)目的形象和品牌物料、銷售信息進(jìn)行全方位廣告覆蓋；目的：更容易的截留目標(biāo)客戶，不斷傳遞產(chǎn)品和銷售信息、促進(jìn)項(xiàng)目來訪來電量。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)廣場(chǎng)、超市廣告全覆蓋：廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷飯店（星級(jí)酒店）聯(lián)合：考慮客戶在城西特色餐飲等消費(fèi)場(chǎng)所出沒較多，建議與其談判，充分利用酒店的水牌、客房雜志、找零袋、茶水單、免費(fèi)火柴、打火機(jī)這些基礎(chǔ)廣告的覆蓋，圈定意向客群；KTV與普通飯店覆蓋：鑒于當(dāng)?shù)氐腒TV和飯店消費(fèi)人群主要以本地客群為主，建議免費(fèi)為KTV、普通飯店制作“茶水單”、“免費(fèi)火柴”、“水牌”等基礎(chǔ)物料，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物料上全面覆蓋項(xiàng)目、產(chǎn)品信息，引起意向客戶的持續(xù)關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目來訪來電量。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)飯店（星級(jí)酒店）聯(lián)合：考慮客戶在城西特色餐飲等消費(fèi)場(chǎng)所出沒較DM直投及汽車派單：城西商圈人流大，車輛使用普及，DM派單操作比較容易實(shí)現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合DM傳遞信息具有實(shí)效性等特點(diǎn)，建議在當(dāng)?shù)乜砷L(zhǎng)期和定期利用DM汽車派單釋放項(xiàng)目各類信息。形式建議：在項(xiàng)目周邊的商業(yè)廣場(chǎng)、主要社區(qū)等，進(jìn)行地毯式掃街派單（每日傍晚時(shí)分），同時(shí)建議定期（一月兩次）將所有廣場(chǎng)、街道汽車后視鏡處插放DM單，進(jìn)行多輪次頻率覆蓋；目的：不斷制造、引起客戶的持續(xù)性、高頻次關(guān)注。要點(diǎn)：派單的質(zhì)感要保證。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)DM直投及汽車派單：廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意針對(duì)周邊居民多數(shù)在拆遷中積累一定資金，以及項(xiàng)目對(duì)于外地投資客不限購(gòu)不限貸的特點(diǎn)，進(jìn)行深挖。突擊縱隊(duì)地面部隊(duì)特種部隊(duì)三大部隊(duì)聯(lián)合作戰(zhàn)廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)針對(duì)周邊居民多數(shù)在拆遷中積累一定資金，以及項(xiàng)目對(duì)于外地投資客特種部隊(duì):村委會(huì)公關(guān)滲透!首先針對(duì)周邊村委領(lǐng)導(dǎo)、外地商會(huì)聯(lián)系人贈(zèng)送特定禮品、特色物料進(jìn)行攻關(guān)，前期打通他們這一關(guān)，才有利于后繼的突擊縱隊(duì)和地面部隊(duì)的進(jìn)攻，進(jìn)而加大項(xiàng)目在這些專業(yè)市場(chǎng)的傳播和滲透力。建議：①以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的形式給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)主要負(fù)責(zé)人每人贈(zèng)送一臺(tái)IPAD；②日常關(guān)系維護(hù)中可贈(zèng)送“火柴”盒、紙巾等小件生活必需品。目的：加大目標(biāo)客群的傳播度、比較容易增加項(xiàng)目二次或多次傳播。備注：物料應(yīng)印制項(xiàng)目LOGO和其它形象、品牌標(biāo)識(shí)。廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)銷小區(qū)滲透飯店?duì)I銷意見領(lǐng)袖營(yíng)銷DM直投營(yíng)銷定向團(tuán)購(gòu)特種部隊(duì):村委會(huì)公關(guān)滲透!廣場(chǎng)營(yíng)銷CALL客營(yíng)