高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件

高新六路項(xiàng)目營(yíng)銷方案Intelligence英泰行高新六路項(xiàng)目營(yíng)銷方案Intelligence英泰行1目錄ContentsPART1---市場(chǎng)分析PART2---產(chǎn)品定位PART3---營(yíng)銷通路PART4---包裝與推廣目錄Contents2PART1

市場(chǎng)分析（高新區(qū)）PART1市場(chǎng)分析（高新區(qū)）3在區(qū)域內(nèi)15個(gè)住宅項(xiàng)目，130萬(wàn)平米開發(fā)規(guī)模，超過(guò)10000套房源，且品牌項(xiàng)目、大社區(qū)、小戶型、LOFT各類形態(tài)均有。市場(chǎng)現(xiàn)狀在區(qū)域內(nèi)15個(gè)住宅項(xiàng)目，130萬(wàn)平米開發(fā)規(guī)模，超過(guò)100004產(chǎn)品的生存法則是：差異產(chǎn)品的生存法則是：差異5產(chǎn)品差異價(jià)格差異品牌差異產(chǎn)品差異6五十年產(chǎn)權(quán)/地處生產(chǎn)型區(qū)域/缺乏市政配套/周邊無(wú)商業(yè)氛圍自身/先天不足外部/競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品釋放量大/品牌林立/產(chǎn)品多樣五十年產(chǎn)權(quán)/地處生產(chǎn)型區(qū)域/缺乏市政配套/周邊無(wú)商業(yè)氛圍自身7能否通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分，獨(dú)辟蹊徑，避開競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)？能否通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分，獨(dú)辟蹊徑，避開競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)？8PART2

產(chǎn)品定位PART2產(chǎn)品定位9LOFTLOFT10高新區(qū)LOFT基本資料項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間主力戶型發(fā)售時(shí)間在售均價(jià)銷售狀況銀河新座標(biāo)12430002棟19層高層LOFT31552-10652-862007.08801025%橡樹街區(qū)9300002棟高層LOFT30034-9548-782008.057480預(yù)計(jì)未售五米魔方9.722529.271棟5層多層LOFT26837-11746-652005.11500095%高新區(qū)LOFT基本資料項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面11區(qū)域內(nèi)在售LOFT的銷售特點(diǎn)A/單層戶型越小，銷售越好B/滯銷戶型以大面積居多C/舒適型產(chǎn)品銷售一般D/實(shí)用型戶型受到追捧區(qū)域內(nèi)在售LOFT的銷售特點(diǎn)12LOFT客戶群的目的性構(gòu)成A/（過(guò)渡型自?。┒耸澜鏐/（投資）長(zhǎng)期收益C/（過(guò)渡型自住）一個(gè)人的精彩D/（商務(wù)居?。┍染频陝澦鉒OFT客戶群的目的性構(gòu)成13LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀A/總價(jià)比單價(jià)重要B/功能比面積重要C/方便比舒適重要LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀14市場(chǎng)消化速率較快的此類產(chǎn)品都有哪些特征？市場(chǎng)消化速率較快的此類產(chǎn)品都有哪些特征？15區(qū)域內(nèi)中小戶型資料項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間主力戶型發(fā)售時(shí)間在售均價(jià)銷售狀況SOLO街區(qū)944969.71棟22層1棟30層74634—10540—902007.6500055%楓韻藍(lán)灣4200001棟22高層35233—5445—502006.44400（精裝）90%橡樹街區(qū)27750004棟高層40028-9245-852006.95760（精裝）75%平層冠城國(guó)際18503391棟18層1棟23層35433-9445-952007.45600（精裝）60%城市皇冠11700003棟30層高層33429-13045-1102007.12488020%泊客公寓5340001棟23層高層31537-10575-1052007.5578065%丹楓國(guó)際14413021棟24高層55722-12145-852006.94600（07.4）售罄利君明天三期------------1棟24高層------------------2008.4預(yù)計(jì)------未規(guī)劃豪盛國(guó)際11------3棟高層------------------2008.9預(yù)計(jì)------------捷瑞小戶型8------------------------------------------------區(qū)域內(nèi)中小戶型資料項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)16中小戶型供應(yīng)特點(diǎn)A/兩室戶型與三室為市場(chǎng)供應(yīng)最多產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈B/小戶型產(chǎn)品存在空白點(diǎn)，并且市場(chǎng)接受程度較高C/功能突出，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，成為產(chǎn)品發(fā)展方向中小戶型供應(yīng)特點(diǎn)A/兩室戶型與三室為市場(chǎng)供應(yīng)最多產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)17戶型一室一室一廳一室兩廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳總套數(shù)(套)35013762026620342044套數(shù)比例5.34%21.00%3.08%1.01%31.04%31.19%建筑面積（㎡）12056.1358057.6512352.054268.31182696.4251447.38面積比例2.00%9.63%2.05%0.71%30.29%41.69%戶型一室一室一廳一室兩廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳總套數(shù)(套)18高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件19各項(xiàng)目暢銷戶型面積區(qū)間項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）社區(qū)形態(tài)套數(shù)（套）面積區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）暢銷戶型SOLO街區(qū)44969.71棟22層1棟30層74634—10540—9040-61楓韻藍(lán)灣200001棟22高層35233—5445—5038-49橡樹街區(qū)750004棟高層40028-9245-85--------冠城國(guó)際503391棟18層1棟23層35433-9445-9544-76城市皇冠700003棟30層高層33429-13045-11047-80泊客公寓340001棟23層高層31537-10575-10540-76望庭國(guó)際71447.944棟高層92030-121公寓60-11540-81丹楓國(guó)際413021棟24高層55722-12145-8545-85各項(xiàng)目暢銷戶型面積區(qū)間項(xiàng)目名稱建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間主20一室戶型：38-52㎡兩室戶型：59-75㎡通過(guò)數(shù)據(jù)比較，市場(chǎng)接受度較好的面積區(qū)間為：一室戶型：38-52㎡通過(guò)數(shù)據(jù)比較，市場(chǎng)接受度較好的面積區(qū)間21各項(xiàng)目暢銷戶型總價(jià)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）社區(qū)形態(tài)面積區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）暢銷戶型（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）SOLO街區(qū)44969.71棟22層1棟30層34—10540—9040-61500020-35楓韻藍(lán)灣200001棟22高層33—5445—5038-494400（精裝）17-25冠城國(guó)際503391棟18層1棟23層33-9445-9544-765600（精裝）25-40城市皇冠700003棟30層高層29-13045-11047-80488025-40泊客公寓340001棟23層高層37-10575-10540-76578025-40望庭國(guó)際71447.944棟高層92030-121公寓40-81518020-45丹楓國(guó)際413021棟24高層22-12145-8545-854600（07.4）20-35各項(xiàng)目暢銷戶型總價(jià)項(xiàng)目名稱建筑面積社區(qū)形態(tài)面積區(qū)間主力戶型暢22暢銷戶型價(jià)格特點(diǎn)戶型形態(tài)區(qū)間（㎡

）總價(jià)（萬(wàn)元）備注一室38-5219-25按照高新區(qū)目前整體均價(jià)5000元/平方米單價(jià)計(jì)算小兩室59-7529-38大兩室80-8640-45小三室105-11050-55大三室130-13565-70暢銷戶型價(jià)格特點(diǎn)戶型形態(tài)區(qū)間總價(jià)備注一室38-5219-2523物業(yè)特色項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）橡樹街區(qū)SOHO工社常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.5銀河新坐標(biāo)精裝公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.5五米魔方純派LOFT酒店物業(yè)服務(wù)2.5望庭國(guó)際德式風(fēng)格公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.2冠城國(guó)際國(guó)際化公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.2物業(yè)特色項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)橡樹街區(qū)SOHO工社常24產(chǎn)品區(qū)間界定A/總價(jià)控制在30萬(wàn)以下B/單層面積在35平米以下產(chǎn)品區(qū)間界定25LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀A/總價(jià)比單價(jià)重要B/功能比面積重要C/實(shí)用比舒適重要LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀26根據(jù)LOFT客戶群產(chǎn)品價(jià)值觀，簡(jiǎn)析貴方初步方案根據(jù)LOFT客戶群產(chǎn)品價(jià)值觀，簡(jiǎn)析貴方初步方案27一層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）一層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）28二層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）二層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）29戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積A三室兩廳三衛(wèi)79.893.313.5戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積A三室兩廳三衛(wèi)79.8930戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積B三室兩廳三衛(wèi)68.179.611.5戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積B三室兩廳三衛(wèi)68.1731戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積C三室兩廳三衛(wèi)65.977.011.1戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積C三室兩廳三衛(wèi)65.9732戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積D兩室兩廳三衛(wèi)50.458.98.5戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積D兩室兩廳三衛(wèi)50.4533東西向A戶型建筑面積50.1㎡B戶型銷售面積：67.3㎡東西向A戶型建筑面積50.1㎡B戶型銷售面積：67.3㎡341、入戶花園的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目推廣增加賣點(diǎn)；2、戶型南北通透；3、內(nèi)部功能區(qū)劃分清晰且齊全；4、超大南向露臺(tái)，空間感十足；戶型特點(diǎn)1、入戶花園的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目推廣增加賣點(diǎn)；戶型特點(diǎn)35主力戶型：東西向A戶型50.1㎡（單層），總價(jià)35萬(wàn)＝（SOLO街區(qū)）61平方米兩室東西向B戶型：67.3㎡（單層），總價(jià)47萬(wàn)＝（利君明天）89平方米兩室兩廳南北向A戶型：93.3㎡（單層），總價(jià)70萬(wàn)＝（利君明天）137平方米三室兩廳南北向B戶型：79.6㎡（單層），總價(jià)60萬(wàn)＝（望庭國(guó)際）121平方米三室兩廳南北向C戶型：77.0㎡（單層），總價(jià)58萬(wàn)＝（泊客公寓）105平方米三室一廳南北向D戶型：58.9㎡（單層），總價(jià)44萬(wàn)＝（利君明天）83平方米兩室兩廳總價(jià)比較：東西向7000元/㎡，南北向7500元/㎡主力戶型：東西向A戶型50.1㎡（單層），總價(jià)35萬(wàn)＝（SO36根據(jù)市場(chǎng)狀況及LOFT客群產(chǎn)品價(jià)值觀特點(diǎn)，對(duì)貴方方案進(jìn)行修正主力面積35㎡以內(nèi)（單層）根據(jù)市場(chǎng)狀況及LOFT客群產(chǎn)品價(jià)值觀特點(diǎn)，對(duì)貴方方案進(jìn)行修正37整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面積：28170平米住宅面積：24000平米商業(yè)面積：4804平米地下面積：4110平米總套數(shù)：533套12整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1238立面設(shè)計(jì)凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)；裝飾板配合窗、臺(tái)的開放與封閉組合，完成立面造型；構(gòu)件造型分割配合色彩搭配對(duì)比，形成豐富的視覺跳動(dòng)，消除壓迫感；立面設(shè)計(jì)凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)；39戶型創(chuàng)新在保持空間功能完整，使用舒適前提下，盡量控制面積；降低公攤；提高得房率；走廊空間的充分利用；戶型創(chuàng)新在保持空間功能完整，使用舒適前提下，盡量控制面積；40主力戶型A1:32.2平米A233.6平米主力戶型A1:32.2平米A233.6平米41其它戶型B1:55.9平米B2:51.7平米B3:53.9平米其它戶型B1:55.9平米B2:51.7平米B3:53421號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層432號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層44戶型解讀：封閉式廚房、工作間戶型解讀：封閉式廚房、工作間45同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目戶型比較五米魔方本案31.88㎡面積緊湊，得房率更高獲勝面積大6㎡，功能少一房，衛(wèi)生間與廚房面對(duì)面同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目戶型比較五米魔方本案31.88㎡面積緊湊，得46本案31.88㎡面積更小，布局更合理得房率高獲勝面積大5㎡，功能上少一間工作室，客廳采光不佳本案31.88㎡面積更小，布局更合理面積大5㎡，功能上少47銀河新坐標(biāo)52.63平方米本案50.56㎡四室兩廳兩衛(wèi)功能更全，封閉式廚房?jī)墒覂蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，廚房開敞銀河新坐標(biāo)52.63平方米本案50.56㎡四室兩廳兩衛(wèi)功能更48銀河新坐標(biāo)58.17平方米本案50.56㎡四室設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，明廳明臥生活更舒適大8平米，僅有二室，客廳采光不足銀河新坐標(biāo)58.17平方米本案50.56㎡四室設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，49主題景觀三段階梯式主題景觀主題景觀三段階梯式主題景觀50高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件51高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件52高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件53與區(qū)域內(nèi)平層中小戶型項(xiàng)目相比，本案優(yōu)勢(shì)A/一室總價(jià)，買兩室功能產(chǎn)品24萬(wàn)元總價(jià)下，其它項(xiàng)目?jī)H買到一室，本案可買到60㎡精裝兩室B/品質(zhì)更高（精品酒店式大堂、酒店式物業(yè)）與區(qū)域內(nèi)平層中小戶型項(xiàng)目相比，本案優(yōu)勢(shì)A/一室總價(jià)，買兩室54與區(qū)域內(nèi)其它LOFT及躍層項(xiàng)目相比，我方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：A/同等使用功能下，總價(jià)、首付更低，主力戶型不超過(guò)24萬(wàn)元，首付不超過(guò)10萬(wàn)元；B/得房率更高，樓上面積高出樓下15％；與區(qū)域內(nèi)其它LOFT及躍層項(xiàng)目相比，我方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：A/同等55本案產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力：總價(jià)優(yōu)勢(shì)兼功能優(yōu)勢(shì)。本案產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力：56項(xiàng)目名稱比照類別建筑特點(diǎn)立面功能層高（米）面積（㎡）總價(jià)元/㎡）首付物業(yè)裝修配套銀河新坐標(biāo)現(xiàn)代赭石黑辦公居住5.452-10640-8516常規(guī)物業(yè)精裝修酒店橡樹街區(qū)現(xiàn)代赭石辦公居住5.434-9530-6512常規(guī)物業(yè)精裝修便利超市五米魔方現(xiàn)代黃白居住537-11718-588酒店物業(yè)毛坯健身設(shè)施本案居住5.231.88－50.5624-3810酒店物業(yè)精裝商業(yè)街項(xiàng)目比照類別建筑特點(diǎn)立面功能層高面積總價(jià)首付物業(yè)裝修配套銀河57PART3

營(yíng)銷通路PART3營(yíng)銷通路58項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值是多少？?jī)r(jià)格定位與整體銷售額測(cè)算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值是多少？?jī)r(jià)格定位與整體銷售額測(cè)算59銷售價(jià)格制訂方法之一競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法項(xiàng)目占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間在售均價(jià)銷售率權(quán)重銀河新座標(biāo)12430002棟19層高層LOFT31552-106801025%0.3橡樹街區(qū)9300002棟高層LOFT30034-957480未售0.6五米魔方9.7225291棟5層多層LOFT26837-117500095%0.1U210250002棟

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銷售價(jià)格制訂方法之一項(xiàng)目占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間60競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法得出該項(xiàng)目市場(chǎng)參考售價(jià)為：8010元/㎡*0.3+7480元/㎡*0.6+5000*0.1=7391元高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件61520079808010比準(zhǔn)價(jià)格（元/平米）1111房?jī)r(jià)指比130/100100/100140/100100/100價(jià)格浮動(dòng)率120/100100/100110/100130/100設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)140/100140/100100/100100/100物業(yè)管理120/10090/100100/100120/100臨街條件個(gè)別因素120/100120/10080/100120/100繁華程度120/10090/100120/10080/100心理認(rèn)知90/10090/10090/10090/100環(huán)境條件140/100100/100120/10090/100規(guī)劃設(shè)計(jì)80/10080/10080/10080/100離市中心距離100/10090/10080/100110/100公共交通情況100/10090/100110/10090/100基礎(chǔ)設(shè)施情況區(qū)域因素500074808010樓面價(jià)格（元/平米）本項(xiàng)目五米魔方橡樹街區(qū)銀河新坐標(biāo)類比項(xiàng)目銷售價(jià)格制訂方法之二價(jià)值加成法520079808010比準(zhǔn)價(jià)格（元/平米）1111房?jī)r(jià)指比62從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為:建議本項(xiàng)目平均售價(jià):7551元/平米.類比項(xiàng)目名稱權(quán)重β（i）比準(zhǔn)價(jià)格(U)類比性價(jià)銀河新坐標(biāo)0.380102403橡樹街區(qū)0.679804788五米魔方0.15200520本案1.007711元/平米從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為:類比項(xiàng)目名稱權(quán)重β（i）比準(zhǔn)價(jià)格63總銷售額測(cè)算:收入項(xiàng)目收入測(cè)算合計(jì)租金收取方式住宅部分17×24000㎡=24000×7551元/平米=1.8億元商業(yè)部分A:銷售收入:1F㎡+2F㎡=4800㎡×10000元/平米=4800萬(wàn)元銷售收入：2.29億押金3個(gè)月；租金一次性交半年B：租賃收入4800㎡×100元/平米·月×12月=576萬(wàn)元/年車位租金收入4110㎡面積,約80個(gè)停車位(不含地上分)260元/月·個(gè)×12=25萬(wàn)元/年總銷售額測(cè)算:收入項(xiàng)目收入測(cè)算合計(jì)租金收取方式住宅部分17×64整盤模擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分項(xiàng)面積目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)總銷整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)總銷住宅2400075511812240007959229224000商業(yè)48001000048000000整盤模擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分項(xiàng)面積目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)總銷整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)總銷住宅65怎么賣？本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃怎么賣？本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃66英泰行5A營(yíng)銷體系:英泰長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持房地產(chǎn)的理論與實(shí)踐相結(jié)合，將房地產(chǎn)營(yíng)銷理論通過(guò)不斷的實(shí)踐進(jìn)行完善與升華，形成一套科學(xué)的、創(chuàng)意的、系統(tǒng)的5A營(yíng)銷體系。ADV(Advance)前瞻營(yíng)銷[產(chǎn)品前期營(yíng)銷]ART(ART)藝術(shù)營(yíng)銷[注重雙向溝通]ACT(Action)執(zhí)行營(yíng)銷[高強(qiáng)度執(zhí)行力]ADM(Administration)控制營(yíng)銷[銷售率最大化]ARD(Aroud)多項(xiàng)營(yíng)銷[手段靈活多樣]英泰行5A營(yíng)銷體系:67一.多渠道全方位營(yíng)銷:英泰5A全方位整合營(yíng)銷體系

英泰行總部智囊團(tuán)隊(duì)靜態(tài)營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷動(dòng)態(tài)營(yíng)銷銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝與渲染形式多樣的現(xiàn)場(chǎng)事件營(yíng)銷具有震撼力的示范單位金鷹等重點(diǎn)形象展示英泰行客戶資源整合英泰行行銷體系執(zhí)行精英銷售顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)DS營(yíng)銷模式一.多渠道全方位營(yíng)銷:英泰5A全方位整合營(yíng)銷體系英泰行總68外立面呈現(xiàn)之前08年4月6月6月29日開盤[銷售目標(biāo)]

二.整體銷售周期與規(guī)劃5月7月12月銷售80%

1：1樣板展示銷售95%[時(shí)間節(jié)點(diǎn)][銷售執(zhí)行]工法樣板展示09年2月A售樓處裝修、配置方案B、銷售道具準(zhǔn)備1.樓書2.文化讀本3.招貼畫4.沙盤5.模型6.樣板房7.展板8.開盤活動(dòng)A、系列營(yíng)銷活動(dòng)B、廣告推廣Ｃ、事件營(yíng)銷活動(dòng)Ｄ、展會(huì)營(yíng)銷Ｅ、項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性賣點(diǎn)展示

A、體驗(yàn)營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)B、實(shí)景體驗(yàn)Ｃ、動(dòng)靜態(tài)聯(lián)動(dòng)Ｄ、現(xiàn)房效應(yīng) 開盤樣板間開放外立面呈現(xiàn)之前08年4月6月6月29日開盤[銷售目標(biāo)]二.69[價(jià)格體系]：采取“一戶一價(jià)”量身定制型推售價(jià)格戰(zhàn)略[基準(zhǔn)價(jià)格]：以平均樓層為基準(zhǔn)價(jià)7551元/㎡；[定價(jià)原則]：同時(shí)兼顧朝向、景觀、樓層、總價(jià)等影響購(gòu)房者心理的因素；拉大東西樓位與南北樓位的樓位差價(jià)，采用四項(xiàng)定價(jià)法來(lái)設(shè)定科學(xué)合理的差價(jià)系統(tǒng)，達(dá)到整盤均勻去化的銷售目標(biāo)三.價(jià)格體系:[價(jià)格體系]：采取“一戶一價(jià)”量身定制型推售價(jià)格戰(zhàn)略三.價(jià)70住宅階段性價(jià)格模擬銷售階段漲價(jià)幅度目標(biāo)均價(jià)去化面積比例釋放房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

700015%3600開盤4%728025%6000立面呈現(xiàn)4%7571.225%6000準(zhǔn)現(xiàn)房4%7874.0520%4800現(xiàn)房4%8189.0115%3600住宅階段性價(jià)格模擬銷售階段漲價(jià)幅度目標(biāo)均價(jià)去化面積比例釋放房71

四.開盤前銷售策略預(yù)備案1.證件未齊蓄客戰(zhàn)略：預(yù)熱時(shí)間段科學(xué)把控亮相期媒體有效組合排號(hào)蓄能適時(shí)引爆控局控價(jià)控面積均衡釋放房源原則2、快速回款戰(zhàn)略：階梯狀優(yōu)惠比例分段式付款四.開盤前銷售策略預(yù)備案72五.英泰行銷售架構(gòu)及執(zhí)行

專案主管副總

專案策劃總監(jiān)專案執(zhí)行銷售總監(jiān)行銷執(zhí)行總監(jiān)策劃文案廣告平面設(shè)計(jì)專案文秘專案客戶服務(wù)專案置業(yè)經(jīng)理人網(wǎng)絡(luò)直銷公關(guān)直銷

英泰行顧問(wèn)智囊團(tuán)五.英泰行銷售架構(gòu)及執(zhí)行

策劃文案廣告平面設(shè)計(jì)專案73PART4

包裝與推廣PART4包裝與推廣74產(chǎn)品與客群決定了我們的營(yíng)銷推廣方向與思路產(chǎn)品與客群決定了我們的營(yíng)銷推廣方向與思路75方向：廣告高于產(chǎn)品手段：包裝手段的一支獨(dú)秀推廣表現(xiàn)的推陳出新營(yíng)銷執(zhí)行的環(huán)環(huán)相扣方向：手段：76區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣模式項(xiàng)目名稱主推語(yǔ)主要賣點(diǎn)泊客公寓給漂泊者的一個(gè)家教育、小區(qū)景觀、環(huán)境望庭國(guó)際新鮮板式，高尚公寓社區(qū)區(qū)位、板樓、10000㎡園林、商業(yè)街、升值潛力橡樹街區(qū)西高新，新銳天堂，五星級(jí)小戶社區(qū)西高新、唐延路、6000家企業(yè)、交通、14萬(wàn)平米社區(qū)、860畝公園綠地，4000㎡水景廣場(chǎng)、600車位，精裝入戶大堂、20000㎡藍(lán)調(diào)商街、5大社區(qū)服務(wù)中心冠城國(guó)際商務(wù)與生活同步精裝、唐延路、中央商務(wù)區(qū)，交通、教育、購(gòu)物、生活城市皇冠4星品質(zhì)，醇美優(yōu)雅官邸，耀越全城地段、教育、配套銀河新座標(biāo)商務(wù)，無(wú)參考價(jià)值西高新、唐延路SOLO街區(qū)西高新門戶，時(shí)尚街區(qū)，潮流態(tài)度,SOLO生活，時(shí)尚商街區(qū)位、教育、戶型、街鋪、配套楓韻藍(lán)灣科技路30萬(wàn)㎡音樂(lè)人居，普通人的好房子

區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣模式項(xiàng)目名稱主推語(yǔ)主要賣點(diǎn)泊客公寓77結(jié)論：區(qū)域同類型項(xiàng)目推廣多集中以下三個(gè)方向：一、青春、時(shí)尚、跳躍（如：五米魔方、SOLO街區(qū)、泊客公寓）二、酷、炫、另類（如：橡樹街區(qū)、新西蘭）三、沉穩(wěn)、大社區(qū)內(nèi)小戶型（如：楓韻藍(lán)灣）結(jié)論：區(qū)域同類型項(xiàng)目推廣多集中以下三個(gè)方向：78藝術(shù)型風(fēng)格＋后工業(yè)風(fēng)格我們的方向：藝術(shù)型風(fēng)格＋后工業(yè)風(fēng)格我們的方向：79極簡(jiǎn)的藝術(shù)，后工業(yè)的質(zhì)感，成就新都市藝術(shù)生活極簡(jiǎn)的藝術(shù)，后工業(yè)的質(zhì)感，80關(guān)于新藝術(shù)的解讀風(fēng)格關(guān)鍵詞：極簡(jiǎn)主義、人文、充滿文藝氣息關(guān)于新藝術(shù)的解讀風(fēng)格關(guān)鍵詞：極簡(jiǎn)主義、人文、充滿文藝氣息81高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件82關(guān)于后工業(yè)的解讀風(fēng)格關(guān)鍵詞：超現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、金屬感、冷硬、粗獷中有柔情備注：所謂“后工業(yè)化時(shí)代”,就是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、為主體的時(shí)代。關(guān)于后工業(yè)的解讀風(fēng)格關(guān)鍵詞：超現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、金屬感、冷硬、粗獷83需要反差、需要標(biāo)新，需要簡(jiǎn)單、更重要的是：需要?jiǎng)?chuàng)新。風(fēng)格支撐點(diǎn)：因此，簡(jiǎn)至藝術(shù)+后工業(yè)另類，將使?fàn)I銷異軍突起的發(fā)力點(diǎn)。需要反差、需要標(biāo)新，需要簡(jiǎn)單、風(fēng)格支撐點(diǎn)：因此，簡(jiǎn)至藝術(shù)+后84高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件85解析：1、U2，即UPTwoU（UPTOYOU），一切由你；2、與U2搖滾樂(lè)隊(duì)同名，寓指激情、正義、理想的多重生活精神；3、U2，你們兩個(gè)，你的兩層，你們的二人世界，你們的雙重享受。解析：86UPTOYOU!一切由你！推廣主題：UPTOYOU!推廣主題：87備選案名1：都尚解析：1、與法國(guó)畫家“杜尚”諧音，案名充滿文藝氣息；2、杜尚所模糊掉的生活與藝術(shù)的界限，也正是本案所倡導(dǎo)的藝術(shù)生活精神。3、“尚”有高尚、風(fēng)尚、尚品之寓意，“都尚”充滿了藝術(shù)與貴氣。備選案名1：都尚解析：88堅(jiān)果國(guó)際備選案名2：解析：1、堅(jiān)果，植物的精華部分，意為最精粹、最珍貴；2、堅(jiān)果外表堅(jiān)硬，內(nèi)核甜美，堅(jiān)果含有多種維生素有益物質(zhì)性格多元，這些特質(zhì)都和我們的目標(biāo)客戶群相吻合；3、案名語(yǔ)感鏗鏘、別致易記。堅(jiān)果國(guó)際備選案名2：解析：89備選案名3：十二季解析：1、十二，在中國(guó)代表著生肖、月份、輪回、循環(huán)等；寓意豐富，可以有多種解讀，是圓滿、完整、幸福的象征；2、案名簡(jiǎn)潔、個(gè)性，可以讓人有多種聯(lián)想，仿佛在這里，每天都可以有精彩故事發(fā)生。備選案名3：十二季解析：90營(yíng)銷執(zhí)行一、匠心獨(dú)具的現(xiàn)場(chǎng)包裝手段營(yíng)銷執(zhí)行一、匠心獨(dú)具的現(xiàn)場(chǎng)包裝手段91高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件92高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件93高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件94高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件95高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件96高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件97高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件98高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件99高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件100高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件101高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件102高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件103高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件104高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件105高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件106二、精準(zhǔn)高效的推廣模式（營(yíng)銷費(fèi)用可控前提下，多頻次、小版面的推廣投放手段）二、精準(zhǔn)高效的推廣模式107高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件108高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件109高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件110高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件111高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件112高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件113高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件114高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件115高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件116高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件117高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件118高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件119高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件120高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件121高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件122三、精彩紛呈的營(yíng)銷活動(dòng)三、精彩紛呈的營(yíng)銷活動(dòng)123攜手英泰打開成功之門謝謝!攜手英泰打開成功之門謝謝!124高新六路項(xiàng)目營(yíng)銷方案Intelligence英泰行高新六路項(xiàng)目營(yíng)銷方案Intelligence英泰行125目錄ContentsPART1---市場(chǎng)分析PART2---產(chǎn)品定位PART3---營(yíng)銷通路PART4---包裝與推廣目錄Contents126PART1

市場(chǎng)分析（高新區(qū)）PART1市場(chǎng)分析（高新區(qū)）127在區(qū)域內(nèi)15個(gè)住宅項(xiàng)目，130萬(wàn)平米開發(fā)規(guī)模，超過(guò)10000套房源，且品牌項(xiàng)目、大社區(qū)、小戶型、LOFT各類形態(tài)均有。市場(chǎng)現(xiàn)狀在區(qū)域內(nèi)15個(gè)住宅項(xiàng)目，130萬(wàn)平米開發(fā)規(guī)模，超過(guò)10000128產(chǎn)品的生存法則是：差異產(chǎn)品的生存法則是：差異129產(chǎn)品差異價(jià)格差異品牌差異產(chǎn)品差異130五十年產(chǎn)權(quán)/地處生產(chǎn)型區(qū)域/缺乏市政配套/周邊無(wú)商業(yè)氛圍自身/先天不足外部/競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品釋放量大/品牌林立/產(chǎn)品多樣五十年產(chǎn)權(quán)/地處生產(chǎn)型區(qū)域/缺乏市政配套/周邊無(wú)商業(yè)氛圍自身131能否通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分，獨(dú)辟蹊徑，避開競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)？能否通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分，獨(dú)辟蹊徑，避開競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)？132PART2

產(chǎn)品定位PART2產(chǎn)品定位133LOFTLOFT134高新區(qū)LOFT基本資料項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間主力戶型發(fā)售時(shí)間在售均價(jià)銷售狀況銀河新座標(biāo)12430002棟19層高層LOFT31552-10652-862007.08801025%橡樹街區(qū)9300002棟高層LOFT30034-9548-782008.057480預(yù)計(jì)未售五米魔方9.722529.271棟5層多層LOFT26837-11746-652005.11500095%高新區(qū)LOFT基本資料項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面135區(qū)域內(nèi)在售LOFT的銷售特點(diǎn)A/單層戶型越小，銷售越好B/滯銷戶型以大面積居多C/舒適型產(chǎn)品銷售一般D/實(shí)用型戶型受到追捧區(qū)域內(nèi)在售LOFT的銷售特點(diǎn)136LOFT客戶群的目的性構(gòu)成A/（過(guò)渡型自?。┒耸澜鏐/（投資）長(zhǎng)期收益C/（過(guò)渡型自住）一個(gè)人的精彩D/（商務(wù)居?。┍染频陝澦鉒OFT客戶群的目的性構(gòu)成137LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀A/總價(jià)比單價(jià)重要B/功能比面積重要C/方便比舒適重要LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀138市場(chǎng)消化速率較快的此類產(chǎn)品都有哪些特征？市場(chǎng)消化速率較快的此類產(chǎn)品都有哪些特征？139區(qū)域內(nèi)中小戶型資料項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間主力戶型發(fā)售時(shí)間在售均價(jià)銷售狀況SOLO街區(qū)944969.71棟22層1棟30層74634—10540—902007.6500055%楓韻藍(lán)灣4200001棟22高層35233—5445—502006.44400（精裝）90%橡樹街區(qū)27750004棟高層40028-9245-852006.95760（精裝）75%平層冠城國(guó)際18503391棟18層1棟23層35433-9445-952007.45600（精裝）60%城市皇冠11700003棟30層高層33429-13045-1102007.12488020%泊客公寓5340001棟23層高層31537-10575-1052007.5578065%丹楓國(guó)際14413021棟24高層55722-12145-852006.94600（07.4）售罄利君明天三期------------1棟24高層------------------2008.4預(yù)計(jì)------未規(guī)劃豪盛國(guó)際11------3棟高層------------------2008.9預(yù)計(jì)------------捷瑞小戶型8------------------------------------------------區(qū)域內(nèi)中小戶型資料項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)140中小戶型供應(yīng)特點(diǎn)A/兩室戶型與三室為市場(chǎng)供應(yīng)最多產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈B/小戶型產(chǎn)品存在空白點(diǎn)，并且市場(chǎng)接受程度較高C/功能突出，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，成為產(chǎn)品發(fā)展方向中小戶型供應(yīng)特點(diǎn)A/兩室戶型與三室為市場(chǎng)供應(yīng)最多產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)141戶型一室一室一廳一室兩廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳總套數(shù)(套)35013762026620342044套數(shù)比例5.34%21.00%3.08%1.01%31.04%31.19%建筑面積（㎡）12056.1358057.6512352.054268.31182696.4251447.38面積比例2.00%9.63%2.05%0.71%30.29%41.69%戶型一室一室一廳一室兩廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳總套數(shù)(套)142高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件143各項(xiàng)目暢銷戶型面積區(qū)間項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）社區(qū)形態(tài)套數(shù)（套）面積區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）暢銷戶型SOLO街區(qū)44969.71棟22層1棟30層74634—10540—9040-61楓韻藍(lán)灣200001棟22高層35233—5445—5038-49橡樹街區(qū)750004棟高層40028-9245-85--------冠城國(guó)際503391棟18層1棟23層35433-9445-9544-76城市皇冠700003棟30層高層33429-13045-11047-80泊客公寓340001棟23層高層31537-10575-10540-76望庭國(guó)際71447.944棟高層92030-121公寓60-11540-81丹楓國(guó)際413021棟24高層55722-12145-8545-85各項(xiàng)目暢銷戶型面積區(qū)間項(xiàng)目名稱建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間主144一室戶型：38-52㎡兩室戶型：59-75㎡通過(guò)數(shù)據(jù)比較，市場(chǎng)接受度較好的面積區(qū)間為：一室戶型：38-52㎡通過(guò)數(shù)據(jù)比較，市場(chǎng)接受度較好的面積區(qū)間145各項(xiàng)目暢銷戶型總價(jià)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）社區(qū)形態(tài)面積區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）暢銷戶型（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）SOLO街區(qū)44969.71棟22層1棟30層34—10540—9040-61500020-35楓韻藍(lán)灣200001棟22高層33—5445—5038-494400（精裝）17-25冠城國(guó)際503391棟18層1棟23層33-9445-9544-765600（精裝）25-40城市皇冠700003棟30層高層29-13045-11047-80488025-40泊客公寓340001棟23層高層37-10575-10540-76578025-40望庭國(guó)際71447.944棟高層92030-121公寓40-81518020-45丹楓國(guó)際413021棟24高層22-12145-8545-854600（07.4）20-35各項(xiàng)目暢銷戶型總價(jià)項(xiàng)目名稱建筑面積社區(qū)形態(tài)面積區(qū)間主力戶型暢146暢銷戶型價(jià)格特點(diǎn)戶型形態(tài)區(qū)間（㎡

）總價(jià)（萬(wàn)元）備注一室38-5219-25按照高新區(qū)目前整體均價(jià)5000元/平方米單價(jià)計(jì)算小兩室59-7529-38大兩室80-8640-45小三室105-11050-55大三室130-13565-70暢銷戶型價(jià)格特點(diǎn)戶型形態(tài)區(qū)間總價(jià)備注一室38-5219-25147物業(yè)特色項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）橡樹街區(qū)SOHO工社常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.5銀河新坐標(biāo)精裝公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.5五米魔方純派LOFT酒店物業(yè)服務(wù)2.5望庭國(guó)際德式風(fēng)格公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.2冠城國(guó)際國(guó)際化公寓常規(guī)物業(yè)服務(wù)1.2物業(yè)特色項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)橡樹街區(qū)SOHO工社常148產(chǎn)品區(qū)間界定A/總價(jià)控制在30萬(wàn)以下B/單層面積在35平米以下產(chǎn)品區(qū)間界定149LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀A/總價(jià)比單價(jià)重要B/功能比面積重要C/實(shí)用比舒適重要LOFT客戶群的產(chǎn)品價(jià)值觀150根據(jù)LOFT客戶群產(chǎn)品價(jià)值觀，簡(jiǎn)析貴方初步方案根據(jù)LOFT客戶群產(chǎn)品價(jià)值觀，簡(jiǎn)析貴方初步方案151一層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）一層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）152二層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）二層標(biāo)準(zhǔn)層（南北向）153戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積A三室兩廳三衛(wèi)79.893.313.5戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積A三室兩廳三衛(wèi)79.89154戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積B三室兩廳三衛(wèi)68.179.611.5戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積B三室兩廳三衛(wèi)68.17155戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積C三室兩廳三衛(wèi)65.977.011.1戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積C三室兩廳三衛(wèi)65.97156戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積D兩室兩廳三衛(wèi)50.458.98.5戶型類型套內(nèi)建筑面積銷售面積公攤面積D兩室兩廳三衛(wèi)50.45157東西向A戶型建筑面積50.1㎡B戶型銷售面積：67.3㎡東西向A戶型建筑面積50.1㎡B戶型銷售面積：67.3㎡1581、入戶花園的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目推廣增加賣點(diǎn)；2、戶型南北通透；3、內(nèi)部功能區(qū)劃分清晰且齊全；4、超大南向露臺(tái)，空間感十足；戶型特點(diǎn)1、入戶花園的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目推廣增加賣點(diǎn)；戶型特點(diǎn)159主力戶型：東西向A戶型50.1㎡（單層），總價(jià)35萬(wàn)＝（SOLO街區(qū)）61平方米兩室東西向B戶型：67.3㎡（單層），總價(jià)47萬(wàn)＝（利君明天）89平方米兩室兩廳南北向A戶型：93.3㎡（單層），總價(jià)70萬(wàn)＝（利君明天）137平方米三室兩廳南北向B戶型：79.6㎡（單層），總價(jià)60萬(wàn)＝（望庭國(guó)際）121平方米三室兩廳南北向C戶型：77.0㎡（單層），總價(jià)58萬(wàn)＝（泊客公寓）105平方米三室一廳南北向D戶型：58.9㎡（單層），總價(jià)44萬(wàn)＝（利君明天）83平方米兩室兩廳總價(jià)比較：東西向7000元/㎡，南北向7500元/㎡主力戶型：東西向A戶型50.1㎡（單層），總價(jià)35萬(wàn)＝（SO160根據(jù)市場(chǎng)狀況及LOFT客群產(chǎn)品價(jià)值觀特點(diǎn)，對(duì)貴方方案進(jìn)行修正主力面積35㎡以內(nèi)（單層）根據(jù)市場(chǎng)狀況及LOFT客群產(chǎn)品價(jià)值觀特點(diǎn)，對(duì)貴方方案進(jìn)行修正161整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面積：28170平米住宅面積：24000平米商業(yè)面積：4804平米地下面積：4110平米總套數(shù)：533套12整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12162立面設(shè)計(jì)凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)；裝飾板配合窗、臺(tái)的開放與封閉組合，完成立面造型；構(gòu)件造型分割配合色彩搭配對(duì)比，形成豐富的視覺跳動(dòng)，消除壓迫感；立面設(shè)計(jì)凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)；163戶型創(chuàng)新在保持空間功能完整，使用舒適前提下，盡量控制面積；降低公攤；提高得房率；走廊空間的充分利用；戶型創(chuàng)新在保持空間功能完整，使用舒適前提下，盡量控制面積；164主力戶型A1:32.2平米A233.6平米主力戶型A1:32.2平米A233.6平米165其它戶型B1:55.9平米B2:51.7平米B3:53.9平米其它戶型B1:55.9平米B2:51.7平米B3:531661號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層1672號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層168戶型解讀：封閉式廚房、工作間戶型解讀：封閉式廚房、工作間169同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目戶型比較五米魔方本案31.88㎡面積緊湊，得房率更高獲勝面積大6㎡，功能少一房，衛(wèi)生間與廚房面對(duì)面同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目戶型比較五米魔方本案31.88㎡面積緊湊，得170本案31.88㎡面積更小，布局更合理得房率高獲勝面積大5㎡，功能上少一間工作室，客廳采光不佳本案31.88㎡面積更小，布局更合理面積大5㎡，功能上少171銀河新坐標(biāo)52.63平方米本案50.56㎡四室兩廳兩衛(wèi)功能更全，封閉式廚房?jī)墒覂蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，廚房開敞銀河新坐標(biāo)52.63平方米本案50.56㎡四室兩廳兩衛(wèi)功能更172銀河新坐標(biāo)58.17平方米本案50.56㎡四室設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，明廳明臥生活更舒適大8平米，僅有二室，客廳采光不足銀河新坐標(biāo)58.17平方米本案50.56㎡四室設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，173主題景觀三段階梯式主題景觀主題景觀三段階梯式主題景觀174高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件175高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件176高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件177與區(qū)域內(nèi)平層中小戶型項(xiàng)目相比，本案優(yōu)勢(shì)A/一室總價(jià)，買兩室功能產(chǎn)品24萬(wàn)元總價(jià)下，其它項(xiàng)目?jī)H買到一室，本案可買到60㎡精裝兩室B/品質(zhì)更高（精品酒店式大堂、酒店式物業(yè)）與區(qū)域內(nèi)平層中小戶型項(xiàng)目相比，本案優(yōu)勢(shì)A/一室總價(jià)，買兩室178與區(qū)域內(nèi)其它LOFT及躍層項(xiàng)目相比，我方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：A/同等使用功能下，總價(jià)、首付更低，主力戶型不超過(guò)24萬(wàn)元，首付不超過(guò)10萬(wàn)元；B/得房率更高，樓上面積高出樓下15％；與區(qū)域內(nèi)其它LOFT及躍層項(xiàng)目相比，我方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：A/同等179本案產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力：總價(jià)優(yōu)勢(shì)兼功能優(yōu)勢(shì)。本案產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力：180項(xiàng)目名稱比照類別建筑特點(diǎn)立面功能層高（米）面積（㎡）總價(jià)元/㎡）首付物業(yè)裝修配套銀河新坐標(biāo)現(xiàn)代赭石黑辦公居住5.452-10640-8516常規(guī)物業(yè)精裝修酒店橡樹街區(qū)現(xiàn)代赭石辦公居住5.434-9530-6512常規(guī)物業(yè)精裝修便利超市五米魔方現(xiàn)代黃白居住537-11718-588酒店物業(yè)毛坯健身設(shè)施本案居住5.231.88－50.5624-3810酒店物業(yè)精裝商業(yè)街項(xiàng)目比照類別建筑特點(diǎn)立面功能層高面積總價(jià)首付物業(yè)裝修配套銀河181PART3

營(yíng)銷通路PART3營(yíng)銷通路182項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值是多少？?jī)r(jià)格定位與整體銷售額測(cè)算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值是多少？?jī)r(jià)格定位與整體銷售額測(cè)算183銷售價(jià)格制訂方法之一競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法項(xiàng)目占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間在售均價(jià)銷售率權(quán)重銀河新座標(biāo)12430002棟19層高層LOFT31552-106801025%0.3橡樹街區(qū)9300002棟高層LOFT30034-957480未售0.6五米魔方9.7225291棟5層多層LOFT26837-117500095%0.1U210250002棟

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銷售價(jià)格制訂方法之一項(xiàng)目占地面積建筑面積社區(qū)形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間184競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法得出該項(xiàng)目市場(chǎng)參考售價(jià)為：8010元/㎡*0.3+7480元/㎡*0.6+5000*0.1=7391元高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣初步思路課件185520079808010比準(zhǔn)價(jià)格（元/平米）1111房?jī)r(jià)指比130/100100/100140/100100/100價(jià)格浮動(dòng)率120/100100/100110/100130/100設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)140/100140/100100/100100/100物業(yè)管理120/10090/100100/100120/100臨街條件個(gè)別因素120/100120/10080/100120/100繁華程度120/10090/100120/10080/100心理認(rèn)知90/10090/10090/10090/100環(huán)境條件140/100100/100120/10090/100規(guī)劃設(shè)計(jì)80/10080/10080/10080/100離市中心距離100/10090/10080/100110/100公共交通情況100/10090/100110/10090/100基礎(chǔ)設(shè)施情況區(qū)域因素500074808010樓面價(jià)格（元/平米）本項(xiàng)目五米魔方橡樹街區(qū)銀河新坐標(biāo)類比項(xiàng)目銷售價(jià)格制訂方法之二價(jià)值加成法520079808010比準(zhǔn)價(jià)格（元/平米）1111房?jī)r(jià)指比186從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為:建議本項(xiàng)目平均售價(jià):7551元/平米.類比項(xiàng)目名稱權(quán)重β（i）比準(zhǔn)價(jià)格(U)類比性價(jià)銀河新坐標(biāo)0.380102403橡樹街區(qū)0.679804788五米魔方0.15200520本案1.007711元/平米從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為:類比項(xiàng)目名稱權(quán)重β（i）比準(zhǔn)價(jià)格187總銷售額測(cè)算:收入項(xiàng)目收入測(cè)算合計(jì)租金收取方式住宅部分17×24000㎡=24000×7551元/平米=1.8億元商業(yè)部分A:銷售收入:1F㎡+2F㎡=4800㎡×10000元/平米=4800萬(wàn)元銷售收入：2.29億押金3個(gè)月；租金一次性交半年B：租賃收入4800㎡×100元/平米·月×12月=576萬(wàn)元/年車位租金收入4110㎡面積,約80個(gè)停車位(不含地上分)260元/月·個(gè)×12=25萬(wàn)元/年總銷售額測(cè)算:收入項(xiàng)目收入測(cè)算合計(jì)租金收取方式住宅部分17×188整盤模擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分項(xiàng)面積目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)總銷整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)總銷住宅2400075511812240007959229224000商業(yè)48001000048000000整盤模擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分項(xiàng)面積目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)總銷整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)總銷住宅189怎么賣？本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃怎么賣？本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃190英泰行5A營(yíng)銷體系:英泰長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持房地產(chǎn)的理論與實(shí)踐相結(jié)合，將房地產(chǎn)營(yíng)銷理論通過(guò)不斷的實(shí)踐進(jìn)行完善與升華，形成一套科學(xué)的、創(chuàng)意的、系統(tǒng)的5A營(yíng)銷體系。ADV(Advance)前瞻營(yíng)銷[產(chǎn)品前期營(yíng)銷]ART(ART)藝術(shù)營(yíng)銷[注重雙向溝通]ACT(Action)執(zhí)行營(yíng)銷[高強(qiáng)度執(zhí)行力]ADM(Administration)控制營(yíng)銷[銷售率最大化]ARD(Aroud)多項(xiàng)營(yíng)銷[手段靈活多樣]英泰行5A營(yíng)銷體系:191一.多渠道全方位營(yíng)銷:英泰5A全方位整合營(yíng)銷體系

英泰行總部智囊團(tuán)隊(duì)靜態(tài)營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷動(dòng)態(tài)營(yíng)銷銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝與渲染形式多樣的現(xiàn)場(chǎng)事件營(yíng)銷具有震撼力的示范單位金鷹等重點(diǎn)形象展示英泰行客戶資源整合英泰行行銷體系執(zhí)行精英銷售顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)DS營(yíng)銷模式一.多渠道全方位營(yíng)銷:英泰5A全方位整合營(yíng)銷體系英泰行總192外立面呈現(xiàn)之前08年4月6月6月29日開盤[銷售目標(biāo)]

二.整體銷售周期與規(guī)劃5月7月12月銷售80%

1：1樣板展示銷售95%[時(shí)間節(jié)點(diǎn)][銷售執(zhí)行]工法樣板展示09年2月A售樓處裝修、配置方案B、銷售道具準(zhǔn)備1.樓書2.文化讀本3.招貼畫4.沙盤5.模型6.樣板房7.展板8.開盤活動(dòng)A、系列營(yíng)銷活動(dòng)B、廣告推廣Ｃ、事件營(yíng)銷活動(dòng)Ｄ、展會(huì)營(yíng)銷Ｅ、項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性賣點(diǎn)展示

A、體驗(yàn)營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)B、實(shí)景體驗(yàn)Ｃ、動(dòng)靜態(tài)聯(lián)動(dòng)Ｄ、現(xiàn)房效應(yīng) 開盤樣板間開放外立面呈現(xiàn)之前08年4月6月6月29日開盤[銷售目標(biāo)]二.193[價(jià)格體系]：采取“一戶一價(jià)”量身定制型推售價(jià)格戰(zhàn)略[基準(zhǔn)價(jià)格]：以平均樓層為基準(zhǔn)價(jià)7551元/㎡；[定價(jià)原則]：同時(shí)兼顧朝向、景觀、樓層、總價(jià)等影響購(gòu)房者心理的因素；拉大東西樓位與南北樓位的樓位差價(jià)，采用四項(xiàng)定價(jià)法來(lái)設(shè)定科學(xué)合理的差價(jià)系統(tǒng)，達(dá)到整盤均勻去化的銷售目標(biāo)三.價(jià)格體系:[價(jià)格體系]：采取“一戶一價(jià)”量身定制型推售價(jià)格戰(zhàn)略三.價(jià)194住宅階段性價(jià)格模擬銷售階段漲價(jià)幅度目標(biāo)均價(jià)去化面積比例釋放房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

700015%3600開盤4%728025%6000立面呈現(xiàn)4%7571.225%6000準(zhǔn)現(xiàn)房4%7874.0520%4800現(xiàn)房4%8189.0115%3600住宅階段性價(jià)格模擬銷售階段漲價(jià)幅度目標(biāo)均價(jià)去化面積比例釋放房195

四.開盤前銷售策略預(yù)備案1.證件未齊蓄客戰(zhàn)略：預(yù)熱時(shí)間段科學(xué)把控亮相期媒體有效組合排號(hào)蓄能適時(shí)引爆控局控價(jià)控面積均衡釋放房源原則2、快速回款戰(zhàn)略：階梯狀優(yōu)惠比例分段式付款四.開盤前銷售策略預(yù)備案196五.英泰行銷售架構(gòu)及執(zhí)行

專案主管副總

專案策劃總監(jiān)專案執(zhí)行銷售總監(jiān)行銷執(zhí)行總監(jiān)策劃文案廣告平面設(shè)計(jì)專案文秘專案客戶服務(wù)專案置業(yè)經(jīng)理人網(wǎng)絡(luò)直銷公關(guān)直銷

英泰行顧問(wèn)智囊團(tuán)五.英泰行銷售架構(gòu)及執(zhí)行

策劃文案廣告平面設(shè)計(jì)專案197PART4

包裝與推廣PART4包裝與推廣198產(chǎn)品與客群決定了我們的營(yíng)銷推廣方向與思路產(chǎn)品與客群決定了我們的營(yíng)銷推廣方向與思路199方向：廣告高于產(chǎn)品手段：包裝手段的一支獨(dú)秀推廣表現(xiàn)的推陳出新營(yíng)銷執(zhí)行的環(huán)環(huán)相扣方向：手段：200區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣模式項(xiàng)目名稱主推語(yǔ)主要