投資決策階段的成本計劃與控制課件

第5章投資決策階段的成本計劃與控制任課教師郭海濱第5章投資決策階段的成本計劃與控制任課教師基本要求與基本知識點(diǎn)了解建設(shè)工程項目投資決策的重要意義掌握建設(shè)工程項目投資決策的與成本計劃與控制的關(guān)系及其主要內(nèi)容，建設(shè)工程項目投資估算的內(nèi)容，制定建設(shè)工程項目投資估算的方法。12/14/20222青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室基本要求與基本知識點(diǎn)了解建設(shè)工程項目投資決策的重要意義12本章重點(diǎn)、難點(diǎn)制定建設(shè)工程項目投資估算的方法12/14/20223青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室本章重點(diǎn)、難點(diǎn)制定建設(shè)工程項目投資估算的方法12/12/教學(xué)內(nèi)容5.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/20224青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室教學(xué)內(nèi)容5.1概述12/12/20224青島理工大學(xué)管理學(xué)5.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/20225青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述12/12/20225青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造5.1概述內(nèi)容要點(diǎn)建設(shè)工程項目投資決策的涵義建設(shè)項目投資決策與成本計劃與控制的關(guān)系投資決策階段成本計劃與控制的任務(wù)12/14/20226青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述內(nèi)容要點(diǎn)12/12/20226青島理工大學(xué)管理學(xué)5.1.1建設(shè)工程項目投資決策的涵義投資決策的涵義建設(shè)工程項目投資決策是選擇和決定建設(shè)工程項目投資行動方案的過程。內(nèi)容：論證方案的必要性、可行性；方案比選。正確地項目投資行動來源于正確地項目投資決策。12/14/20227青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1.1建設(shè)工程項目投資決策的涵義投資決策的涵義12/5.1.2建設(shè)項目投資決策與成本計劃與控制的關(guān)系1、是合理計劃和控制工程成本的前提2、是建設(shè)工程項目成本計劃與控制的關(guān)鍵階段3、投資決策階段的成本計劃是投資者進(jìn)行決策的主要依據(jù)4、投資決策階段的成本計劃確定了建設(shè)項目的成本控制目標(biāo)5、項目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程成本控制效果12/14/20228青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1.2建設(shè)項目投資決策與成本計劃與控制的關(guān)系1、是合理圖5.1費(fèi)用（或可能性）與時間圖12/14/20229青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.1費(fèi)用（或可能性）與時間圖12/12/20229青島5.1.3投資決策階段成本計劃與控制的任務(wù)任務(wù)既包括根據(jù)供選擇的方案，進(jìn)行成本計劃，確定投資估算額的過程；又包括以積極的成本計劃思想，在綜合考慮項目的壽命周期成本、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、盈利目標(biāo)等基礎(chǔ)之上，對項目進(jìn)行多方案比選的過程。12/14/202210青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1.3投資決策階段成本計劃與控制的任務(wù)任務(wù)12/125.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/202211青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述12/12/202211青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素因素：建設(shè)區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)的選擇方案的選擇設(shè)備的選擇融資模式的選擇時機(jī)的選擇12/14/202212青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素因素：12/12/5.2.1項目建設(shè)區(qū)位的選擇項目建設(shè)區(qū)位的選擇對建設(shè)工程成本有重要影響。分建設(shè)地區(qū)選擇和建設(shè)場地選擇兩個層次。建設(shè)地區(qū)選擇是指在幾個不同城市、地區(qū)之間對擬建項目適宜的建設(shè)區(qū)域做出的選擇；建設(shè)場地選擇是指對項目具體坐落位置的選擇。

12/14/202213青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.1項目建設(shè)區(qū)位的選擇項目建設(shè)區(qū)位的選擇對建設(shè)工程建設(shè)地區(qū)的選擇建設(shè)地區(qū)選擇是投資者確定投資方向后，首先面臨的一個重要決策。建設(shè)地區(qū)選擇對擬建項目的影響是全方位的：建設(shè)成本，經(jīng)營成本，營銷推廣，建設(shè)工期，建設(shè)質(zhì)量，與項目或投資者的投資戰(zhàn)略密切相關(guān)12/14/202214青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)地區(qū)的選擇12/12/202214青島理工大學(xué)管理學(xué)院項目建設(shè)地區(qū)的選擇的復(fù)雜性項目建設(shè)地區(qū)的選擇不是一個簡單決策問題，需要結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、市場需求預(yù)測、各地社會經(jīng)濟(jì)資源條件，以及業(yè)主投資的意圖、功能使用價值要求等，從廣泛的地理范圍內(nèi)選擇擬建項目的建設(shè)地區(qū)。12/14/202215青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目建設(shè)地區(qū)的選擇的復(fù)雜性12/12/202215青島理工大12/14/202216青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202216青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室分析1：某全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)在北京、上海、深圳建立了分公司，負(fù)責(zé)本地區(qū)以房地產(chǎn)為主的相關(guān)業(yè)務(wù)的開拓發(fā)展。作為集團(tuán)的又一次重大戰(zhàn)略決策，集團(tuán)擬在重慶、武漢、沈陽等城市之間擇其一，作為集團(tuán)第4個分公司所在地。第4個分公司的設(shè)立是為了進(jìn)一步完善集團(tuán)公司的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局，使得集團(tuán)品牌快速走向全國，逐步形成地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。12/14/202217青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室分析1：12/12/202217青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造為了做出正確的選擇，集團(tuán)派出了以高層管理人員為代表的考察小組，分赴各個城市進(jìn)行決策前考察。思考：考察小組在各個城市主要應(yīng)考察哪些內(nèi)容？12/14/202218青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室為了做出正確的選擇，集團(tuán)派出了以高層管理人員為代表的考察小組主要考察內(nèi)容當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場保險、金融、證券市場主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、投資環(huán)境主要的工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、典型企業(yè)當(dāng)?shù)厝瞬攀袌觥⒔逃嘤?xùn)市場、汽車市場考察目的了解該地區(qū)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平，人民生活水平、經(jīng)濟(jì)購買能力，未來發(fā)展?jié)摿Φ?2/14/202219青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室主要考察內(nèi)容12/12/202219青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程分析2：不同地區(qū)工業(yè)用地的差異：各地區(qū)的土地政策是工業(yè)項目建設(shè)地區(qū)選擇的最主要考慮因素之一。對投資者具有吸引力的地區(qū)均具有非常優(yōu)惠的工業(yè)用地政策。12/14/202220青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室分析2：不同地區(qū)工業(yè)用地的差異：12/12/202220青島例如：蘇州經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的蘇州，工業(yè)用地長期保持在5萬元/畝，但用途非常明確，只能用于工業(yè)，且不允許倒賣和炒做。例如：天津天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價格根據(jù)企業(yè)用地年限、所屬行業(yè)、投資總額和投資密度來決定。12/14/202221青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室例如：蘇州12/12/202221青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造例如：珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，工業(yè)用土地政策通常也較優(yōu)惠，如陽江市對工業(yè)用地的作價是國家級項目30元/M2、省級項目40元/M2、高新技術(shù)項目50元/M2、一般項目60元/M2。12/14/202222青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室例如：珠三角地區(qū)12/12/202222青島理工大學(xué)管理學(xué)院建設(shè)場地（廠址）的選擇建設(shè)場地的選擇需要與項目擬建的功能相適應(yīng)。很多時候，與場地格格不入的建筑或建筑群，無論這些建筑單體多么出色，或者規(guī)劃做得多么理想，整體結(jié)果卻是難盡人意的。12/14/202223青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)場地（廠址）的選擇12/12/202223青島理工大學(xué)例如：沒有足夠停車空間的購物中心坐落于飛機(jī)著陸跑道末端的新建住房建于煤礦礦坑上方不遠(yuǎn)處的公寓建筑正對于交通干線的小學(xué)沒有水源的村鎮(zhèn)等等這些項目顯而易見都注定要失敗，其失敗的根源在于項目選址與既定用途不合。12/14/202224青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室例如：12/12/202224青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教建設(shè)項目所處的位置，同樣對工程成本有重大影響。主要體現(xiàn)在土地費(fèi)用和建筑工程成本的高低。例如：在城市市中心建設(shè)不僅土地投資、拆遷安置費(fèi)用會占項目總投資較大的比重，而且施工的費(fèi)用也會由于場地狹窄，施工車輛通行時間受限，施工擾民等因素的存在，比城市次中心或郊區(qū)大大增加。12/14/202225青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)項目所處的位置，同樣對工程成本有重大影響。12/12/土地投資比重差異12/14/202226青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室土地投資12/12/202226青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價項目根據(jù)其功能性質(zhì)，決定了其不同的選址區(qū)域。如下圖所示：12/14/202227青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目根據(jù)其功能性質(zhì)，決定了其不同的選址區(qū)域。如下圖所示：112/14/202228青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202228青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室相關(guān)分析：開發(fā)商對地段的認(rèn)識與判斷地塊的選擇，對于建設(shè)項目尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗具有重要的影響。房地產(chǎn)具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。因此，什么是“黃金地段”？選擇具有增值潛力的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件。12/14/202229青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室相關(guān)分析：開發(fā)商對地段的認(rèn)識與判斷12/12/202229青開發(fā)商地價的測算參加競拍是開發(fā)商獲得土地的主要形式。作為開發(fā)商在競拍之前需要認(rèn)真進(jìn)行土地價格的測算，以確定土地拍賣中地塊的最高限價。保證開發(fā)項目成功具有重要的作用。一般應(yīng)采用剩余法確定土地的最高限價。12/14/202230青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室開發(fā)商地價的測算12/12/202230青島理工大學(xué)管理學(xué)院剩余法所謂剩余法，是指通過估計將它開發(fā)形成房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價格，然后扣除為建造和銷售該房地產(chǎn)所花費(fèi)的必要成本費(fèi)用以及正常的合理利潤，所得的剩余作為土地價格的方法。12/14/202231青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室剩余法12/12/202231青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教即：地價=房地產(chǎn)銷售價格-（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+利息+租售費(fèi)用+稅費(fèi)）-利潤12/14/202232青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室即：12/12/202232青島理工大學(xué)管理學(xué)院工剩余法評估土地價格的可靠性，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：一是，土地的開發(fā)利用方式是否正確，是否符合市場需求；二是，對未來房地產(chǎn)價格預(yù)測是否正確。因此，剩余法結(jié)果對市場變化的敏感性極大12/14/202233青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室剩余法評估土地價格的可靠性，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：5.2.2項目建設(shè)方案的選擇建設(shè)工程項目方案的選擇，對項目的成本計劃與控制具有重要的意義。項目建設(shè)方案的選擇需要有兩種評判準(zhǔn)則：一是，能夠直接帶來項目建設(shè)成本的降低；二是，盡管沒有直接帶來建設(shè)成本的降低（甚至還有提高），卻可顯著提高項目的性能，使項目獲得最大的成功。

12/14/202234青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.2項目建設(shè)方案的選擇建設(shè)工程項目方案的選擇，對項目各階段方案比選重點(diǎn)不同越是項目建設(shè)的前期階段，方案選擇的重要性就越強(qiáng)。投資決策階段項目建設(shè)方案的比選，主要涉及：項目定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、總體方案、項目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、工藝流程、協(xié)作條件等。12/14/202235青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室各階段方案比選重點(diǎn)不同12/12/202235青島理工大學(xué)管1）項目定位的選擇定位——確定某一事物在一定環(huán)境中的位置，如產(chǎn)品在市場中定位、人物在組織中的定位、物品在某一地理位置的定位等。項目定位對項目成敗通常具有決定性的影響。不同類型的項目，其定位具有不同的內(nèi)容。12/14/202236青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室1）項目定位的選擇12/12/202236青島理工大學(xué)管理學(xué)房地產(chǎn)項目定位是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。12/14/202237青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室房地產(chǎn)項目定位12/12/202237青島理工大學(xué)管理學(xué)院工房地產(chǎn)項目定位包括：在市場研究基礎(chǔ)上的市場定位（價格）；在消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位（戶型設(shè)計）；是將產(chǎn)品核心按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位（如海景房、商業(yè)區(qū)房）。12/14/202238青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室房地產(chǎn)項目定位包括：12/12/202238青島理工大學(xué)管理2）建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)的選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)涉及到項目的建設(shè)規(guī)模、建筑及裝飾標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配套、占地規(guī)模等內(nèi)容。建設(shè)項目的建造標(biāo)準(zhǔn)對其造價有著巨大的影響。12/14/202239青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室2）建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)的選擇12/12/202239青島理工大學(xué)管應(yīng)根據(jù)項目實(shí)際情況，運(yùn)用價值工程原理，在保證必要功能情況下，減少不必要功能，降低過高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。12/14/202240青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室應(yīng)根據(jù)項目實(shí)際情況，運(yùn)用價值工程原理，在保證必要功能情況下，如：對于住宅項目而言，我國有多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，如：別墅、公寓、普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房。不同的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾、設(shè)備設(shè)施配置、環(huán)境綠化、智能化標(biāo)準(zhǔn)等方面均存在較大差異，其單方造價也具有顯著的差異。12/14/202241青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室如：對于住宅項目而言，我國有多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，如：別墅、公寓、選擇合適的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要防止兩種誤區(qū)其一，為了降低成本，過多的降低項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；其二，為了提高項目檔次，盲目的提高項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

這兩種誤區(qū)均會導(dǎo)致項目的失敗。12/14/202242青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室選擇合適的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要防止兩種誤區(qū)12/12/2022正確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定方法正確的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)該是在充分的市場調(diào)查與預(yù)測，合理考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r，市場供求狀況，消費(fèi)水平等的基礎(chǔ)之上，對項目作出準(zhǔn)確的定位，確定項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。12/14/202243青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室正確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定方法12/12/202243青島理工大學(xué)實(shí)踐分析：在一些大型公建項目上，通常在設(shè)施布置與裝飾上采取內(nèi)外有別的做法，使設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)與功能相適應(yīng)。如：車站是為旅客服務(wù)的，環(huán)境幽雅的車站給旅客的候車帶來輕松愉快的心情；而旅客不到的地區(qū)則采用完全不同的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，在滿足功能要求的前提下力求經(jīng)濟(jì)合理；對車站工作人員的工作空間，采用簡潔明朗的設(shè)計不僅可以方便工作，而且方便設(shè)備的檢修。12/14/202244青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室實(shí)踐分析：12/12/202244青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程3）項目規(guī)劃設(shè)計方案策劃項目投資決策階段的方案策劃包括：場地規(guī)劃研究、項目功能與布局策劃、項目建筑風(fēng)格策劃、項目景觀策劃、項目交通組織策劃、項目設(shè)施配套策劃等。12/14/202245青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室3）項目規(guī)劃設(shè)計方案策劃12/12/202245青島理工大學(xué)如：重慶“東方家園”住宅小區(qū)開發(fā)項目項目概況項目建設(shè)地點(diǎn)位于重慶市江北區(qū)唐家橋，東靠嘉陵江大橋和復(fù)線橋，南連江北嘉濱路，西鄰規(guī)劃的萬唐路，北接華唐路，項目總占地面積297.6畝，總建筑面積40萬平方米。其中一期工程占地121734平方米，建筑面積25萬平方米。12/14/202246青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室如：重慶“東方家園”住宅小區(qū)開發(fā)項目12/12/20224項目規(guī)劃布局特點(diǎn)：東方家園小區(qū)用地范圍為不規(guī)則形狀。小區(qū)在項目規(guī)劃布局上采用了沿小區(qū)周邊布置小區(qū)建筑物，而在小區(qū)中部進(jìn)行中庭、景觀、綠化以及一些低層配套用房的建設(shè)。這種布置方案一方面可以滿足小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計的需要，同時又結(jié)合了小區(qū)范圍的地質(zhì)情況，大量降低了建筑成本。12/14/202247青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目規(guī)劃布局特點(diǎn)：12/12/202247青島理工大學(xué)管理圖5.5住宅小區(qū)效果圖12/14/202248青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.5住宅小區(qū)效果圖12/12/202248青島理工大學(xué)地質(zhì)條件特點(diǎn)這是由于該用地原為重鋼三廠土地，且在用地范圍的中部，為重鋼三廠的灰渣堆積場，常年以來，大量的灰渣沉積于此，導(dǎo)致用地范圍中部地基承載能力低，若要將高層建筑物布置于此，必將加大地基處理及基礎(chǔ)工程費(fèi)用，提高工程建設(shè)成本。12/14/202249青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室地質(zhì)條件特點(diǎn)12/12/202249青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程4）工藝流程對項目造價也有密切關(guān)系工業(yè)項目在方案設(shè)計階段需要明確其生產(chǎn)的工藝流程，同一種產(chǎn)品可由不同種生產(chǎn)工藝生產(chǎn)出來，一定有一種是較經(jīng)濟(jì)合理的，我們需要作出正確的選擇。一些項目好的方案或工藝創(chuàng)新同樣會帶來大的節(jié)約。12/14/202250青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室4）工藝流程對項目造價也有密切關(guān)系12/12/202250如：河底隧道的施工方法英國某城市欲解決城市中一條河流兩岸的交通問題，該河流上已有一座與周邊環(huán)境、景觀非常協(xié)調(diào)的古橋，若在河上再建一座橋，必然會破壞已有的協(xié)調(diào)。因此當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門要求，只能通過河底隧道的方式解決兩岸的交通問題。常規(guī)的河底隧道的修筑方式是通過在河底一定深度下進(jìn)行隧道的開挖。這種方法一般危險性高，成本高，工期較長。12/14/202251青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室如：河底隧道的施工方法12/12/202251青島理工大學(xué)由于該河流寬度較小，河水較淺，水流速度較緩，故經(jīng)過分析，決定采用如下方案：12/14/202252青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室由于該河流寬度較小，河水較淺，水流速度較緩，故經(jīng)過分析，決定基坑開挖；在河的兩岸進(jìn)行管道預(yù)制；將河堤掘開；將各節(jié)管道拖入河中基坑，并相連；修復(fù)河堤，排空管道內(nèi)河水，密封。該方案具有成本低，施工容易，進(jìn)度快等優(yōu)點(diǎn)。12/14/202253青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室基坑開挖；12/12/202253青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程圖5.6河底隧道施工方案12/14/202254青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.6河底隧道施工方案12/12/202254青島理工大該方法歷史與應(yīng)用采用類似方法建設(shè)水下隧道在世界上已有較長的歷史，已建成隧道100多條。當(dāng)前我國也有較多的項目利用了類似這種工藝進(jìn)行隧道施工。當(dāng)前隧道工程施工中的沉管法施工就是類似工藝，區(qū)別與傳統(tǒng)的盾構(gòu)法施工工藝。12/14/202255青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室該方法歷史與應(yīng)用12/12/202255青島理工大學(xué)管理學(xué)院舉例：上海外環(huán)隧道工程上海外環(huán)隧道是上海外環(huán)線北段的過江咽喉，也是上海市首次采用沉管法施工的越江隧道。該工程1999年12月28日開工,現(xiàn)已建成通車。12/14/202256青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室舉例：上海外環(huán)隧道工程12/12/202256青島理工大學(xué)管按隧道的車道數(shù)、管段的寬度及重量指標(biāo)進(jìn)行比較，上海外環(huán)越江隧道規(guī)模居亞洲第一,世界第二。與盾構(gòu)掘進(jìn)施工不同，外環(huán)隧道在上海首次采用了沉管法施工，即采用岸上預(yù)先造好隧道管節(jié)，然后運(yùn)至江中沉放的施工。12/14/202257青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室按隧道的車道數(shù)、管段的寬度及重量指標(biāo)進(jìn)行比較，上海外環(huán)越江隧江中段由7節(jié)大型管段連接而成，管段每節(jié)寬43米、長分別為100至108米、重達(dá)4.5萬噸。保證塢內(nèi)預(yù)制好的大型管段拖航浮運(yùn)到位，進(jìn)而下沉準(zhǔn)確對接，牢牢安置在最深達(dá)34米的江底，并確保滴水不漏的江中段安裝施工，就成為整個隧道建設(shè)過程中難度最大的關(guān)鍵部分。12/14/202258青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室江中段由7節(jié)大型管段連接而成，管段每節(jié)寬43米、長分別為1012/14/202259青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202259青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.7上海外環(huán)越江隧道12/14/202260青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.7上海外環(huán)越江隧道12/12/202260青島理工大12/14/202261青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202261青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.3項目主要設(shè)備的選擇設(shè)備選擇的重要性建設(shè)項目中設(shè)備的投資往往占有較大的比例，尤其是工業(yè)項目、智能大廈、酒店項目等更是明顯。而且，由于項目設(shè)備的選擇，往往會決定項目建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)形式等的選擇，從而也會影響項目的建設(shè)成本。12/14/202262青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.3項目主要設(shè)備的選擇設(shè)備選擇的重要性12/12/2均衡項目設(shè)備的性能與經(jīng)濟(jì)性在滿足項目使用功能要求的前提下，進(jìn)行設(shè)備的壽命周期成本分析，選擇項目壽命周期成本最小的設(shè)備。結(jié)合項目的設(shè)備選型及其對項目建設(shè)方案選擇的影響，選擇最經(jīng)濟(jì)的項目建設(shè)方案，這一點(diǎn)對工業(yè)項目尤為重要。12/14/202263青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室均衡項目設(shè)備的性能與經(jīng)濟(jì)性12/12/202263青島理工5.2.4項目資金籌集方式的選擇資金籌集的方式資金籌集是項目建設(shè)的重要前期工作之一，資金籌集的方式多種多樣，不同資金籌集方式具有不同的要求、風(fēng)險、特征以及成本。項目資金成本項目資金成本是項目或企業(yè)在籌集資金時所支付的一定代價，這些代價主要包括籌資費(fèi)用和資金使用費(fèi).12/14/202264青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.4項目資金籌集方式的選擇資金籌集的方式12/12籌資費(fèi)是指在籌集資金過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，如委托金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行股票、債券而支付的注冊費(fèi)和代理費(fèi)等，向銀行借款支付的手續(xù)費(fèi)等。使用費(fèi)是指因使用資金而向資金提供者支付的報酬，如股息、利息、租金等。12/14/202265青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室籌資費(fèi)12/12/202265青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教資金成本的作用資金成本是選擇項目資金來源，擬訂籌資方案的主要依據(jù)；籌集決策的核心就是通過選擇利用各種籌資方式，在滿足項目資金需要的前提下，力求資金成本達(dá)到最低水平。資金成本是評價投資項目可行性的主要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，它直接影響到項目的經(jīng)濟(jì)性評價結(jié)論。

12/14/202266青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室資金成本的作用12/12/202266青島理工大學(xué)管理學(xué)院工資金成本通常用相對數(shù)，即資金成本率來表示：式中：K為資金成本率，P為籌集資金總額，F(xiàn)為籌資費(fèi)，D為使用費(fèi)，f為籌資費(fèi)費(fèi)率。項目從不同來源取得的資金，其成本各不相同。12/14/202267青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室資金成本通常用相對數(shù)，即資金成本率來表示：12/12/202平均資金成本率計算項目各種籌資方式的成本，即可進(jìn)行項目全部資金來源的平均成本，用于進(jìn)行籌資決策。平均資金成本率，通常是用加權(quán)平均來計算，計算式如下：式中：K—平均資金成本W(wǎng)i—第i種資金來源占全部資金的比重Ki—第i種資金來源的資金成本率12/14/202268青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室平均資金成本率12/12/202268青島理工大學(xué)管理學(xué)院工5.2.5項目建設(shè)時機(jī)的選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對項目成本的影響國家、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r直接影響到項目建設(shè)原材料、勞動力、資金、技術(shù)市場及其價格；企業(yè)財務(wù)能力、融資能力的變化、資信的變化、生產(chǎn)能力的變化等均會影響到建設(shè)項目的成本。12/14/202269青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.5項目建設(shè)時機(jī)的選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對項目成本的影響1由于建筑業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，它最能靈敏的反映國民經(jīng)濟(jì)的繁榮和蕭條。而且建筑業(yè)反映國民經(jīng)濟(jì)的繁榮和蕭條還有兩個重要特點(diǎn)，就是：建筑業(yè)的蕭條先于國民經(jīng)濟(jì)的蕭條的“低谷”；建筑業(yè)的復(fù)蘇又滯后于國民經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。12/14/202270青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室由于建筑業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，它最能靈通常，項目時機(jī)選擇的主要依據(jù)是：（1）國家，甚至全球宏觀建設(shè)的大背景；（2）項目所處的區(qū)域環(huán)境的優(yōu)劣時機(jī)；（3）企業(yè)自身的經(jīng)營戰(zhàn)略和資源儲備時機(jī)；（4）項目建設(shè)所需的資源輸入時機(jī)，如技術(shù)、財力、物力、人力等；（5）項目自身的成本和未來收益的時機(jī)。12/14/202271青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室通常，項目時機(jī)選擇的主要依據(jù)是：12/12/202271青5.2.6項目的市場調(diào)查與預(yù)測市場調(diào)查意義市場調(diào)查是獲取市場信息的主要渠道，是企業(yè)投資決策、生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營活動必不可少的重要組成部分。在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出確實(shí)可行的發(fā)展策略，保持競爭優(yōu)勢，確保立于不敗之地。12/14/202272青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.6項目的市場調(diào)查與預(yù)測市場調(diào)查意義12/12/20調(diào)查內(nèi)容市場調(diào)查內(nèi)容通常包括市場供應(yīng)狀況、需求狀況、國內(nèi)外市場價格以及企業(yè)的市場競爭力，調(diào)查時段包括市場的過去、現(xiàn)在和將來。12/14/202273青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室調(diào)查內(nèi)容12/12/202273青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價案例：英國亨伯河大橋（HumberRiverBridge）項目簡介：亨伯河是英格蘭境內(nèi)流入大海的一條河，它長約64KM。亨伯河大橋始建設(shè)于1973年，81年6月投入使用。凈跨度為1410M，從建成起的十余年間，該橋一直為世界上跨度最長的大橋。大橋宏偉、壯觀，能夠滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活需要。12/14/202274青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室案例：英國亨伯河大橋（HumberRiverBridg圖5.8英國亨伯河大橋12/14/202275青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.8英國亨伯河大橋12/12/202275青島理工大學(xué)12/14/202276青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202276青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目建設(shè)原因：100年來，當(dāng)?shù)厝嗣裣Ｍ軌蛴幸蛔髽?，以解決交通問題；1966年，新的交通部長在競選中承諾當(dāng)選后修一座大橋；當(dāng)時，該地區(qū)工業(yè)發(fā)展迅速；不準(zhǔn)確的、過于樂觀的交通流量預(yù)測。12/14/202277青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目建設(shè)原因：12/12/202277青島理工大學(xué)管理學(xué)院項目失敗之處：工期延誤、投資超支項目計劃工期為4年，實(shí)際工期為7.5年；項目投資預(yù)算為2800萬英鎊；（其中，中央政府提供75%的資金，其余25%通過資金市場融資）12/14/202278青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目失敗之處：12/12/202278青島理工大學(xué)管理學(xué)院債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加重1978年項目承擔(dān)債務(wù)6000萬英鎊，1985年項目負(fù)擔(dān)債務(wù)23200萬英鎊；大橋1985年過橋收費(fèi)480萬英鎊，運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用110萬元，但是由于債務(wù)，當(dāng)年的利息支出約為2700萬英鎊，所以大橋委員會不得不再借款2330萬英鎊用于還債。12/14/202279青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加重12/12/202279青島理工大學(xué)管理學(xué)院項目失敗原因：通貨膨脹，成本增加，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；不準(zhǔn)確的、過于樂觀的交通流量預(yù)測；大橋的過橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，小車每次1英鎊；12/14/202280青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目失敗原因：12/12/202280青島理工大學(xué)管理學(xué)院《亨伯河大橋管理辦法》制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上限，規(guī)定大橋建設(shè)債務(wù)必須由大橋收費(fèi)來償還；規(guī)定在大橋運(yùn)行13年后，大橋收益與成本的差額才可用當(dāng)?shù)卣亩愂諄韽浹a(bǔ)。該辦法限制了大橋的運(yùn)行效率。由于進(jìn)度以及付款的原因，承包商與建設(shè)單位在1978年打起了官司，而當(dāng)時項目債務(wù)已達(dá)6000萬英鎊，工期已經(jīng)延誤1年。12/14/202281青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室《亨伯河大橋管理辦法》制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上限，規(guī)定大橋建設(shè)債務(wù)解決辦法：取消/銷減項目巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)；允許根據(jù)通貨膨脹適時的調(diào)整大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；賦予大橋委員會更多的自主經(jīng)營的權(quán)利。12/14/202282青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室解決辦法：12/12/202282青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程5.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/202283青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述12/12/202283青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價內(nèi)容要點(diǎn)投資估算的概念及作用投資估算的內(nèi)容投資估算的編制與審查投資估算的階段劃分及精度要求影響評價結(jié)論的主要因素12/14/202284青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價內(nèi)容要點(diǎn)12/12/25.3.1投資估算的概念及作用5.3.1.1投資估算的概念在沒有設(shè)計文件的時候，投資額是估算出來的。投資估算一般是指在項目決策之前的規(guī)劃和研究階段中對建設(shè)項目工程費(fèi)用進(jìn)行的預(yù)測和估算。12/14/202285青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.1投資估算的概念及作用5.3.1.1投資估算的5.3.1.2投資估算的作用是投資決策的依據(jù)；是正確確定項目規(guī)模的依據(jù)；對設(shè)計概算起控制作用，是實(shí)行限額設(shè)計的依據(jù)；對設(shè)計方案的確定有重要影響；是項目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計劃的依據(jù)；

12/14/202286青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.1.2投資估算的作用12/12/202286青島5.3.1.3投資估算的階段劃分及精度要求

12/14/202287青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.1.3投資估算的階段劃分及精度要求12/12/205.3.2投資估算的內(nèi)容建設(shè)項目投資估算包括的內(nèi)容，應(yīng)視項目的性質(zhì)和規(guī)模而定。按照建設(shè)工程項目費(fèi)用構(gòu)成分析，投資估算的具體內(nèi)容包括：建筑工程費(fèi)用 設(shè)備及工器具購置費(fèi)用安裝工程費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi) 漲價預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息 流動資金12/14/202288青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.2投資估算的內(nèi)容建設(shè)項目投資估算包括的內(nèi)容，應(yīng)5.3.3投資估算的編制原理原理1）計算建筑工程費(fèi)。根據(jù)項目總體構(gòu)思、項目描述、設(shè)計方案構(gòu)思相應(yīng)工程量估算指標(biāo)等確定建筑工程項目內(nèi)容和工程數(shù)量，再根據(jù)相應(yīng)投資估算指標(biāo)匯總求得項目所需建筑工程費(fèi)。12/14/202289青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.3投資估算的編制原理原理12/12/202282）設(shè)備及工器具購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)。根據(jù)設(shè)備選擇方案、設(shè)備購置方案、設(shè)備安裝工程構(gòu)思描述，列出設(shè)備購置清單，參照、套用工器具費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備安裝工程估算指標(biāo)等，計算確定設(shè)備及工器具購置費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。12/14/202290青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室2）設(shè)備及工器具購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)。12/12/2022903）其他費(fèi)。根據(jù)項目建設(shè)期中涉及其他費(fèi)用投資構(gòu)思和前期工作設(shè)想，并按國家、地方的有關(guān)法規(guī)，編制其他費(fèi)用投資。4）估算基本預(yù)備費(fèi)用、漲價預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。

5）匯總項目總投資。

12/14/202291青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室3）其他費(fèi)。12/12/202291青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程5.3.4投資估算的常用編制方法投資估算的編制方法包括簡單估算法和投資分類估算法。簡單估算法有生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法和投資估算指標(biāo)法等。前三種估算方法估算精度相對較低，主要適用于投資機(jī)會研究和項目初步可行性研究階段。在項目的可行性研究階段應(yīng)采用投資估算指標(biāo)法和投資分類估算法。12/14/202292青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.4投資估算的常用編制方法投資估算的編制方法包括1、生產(chǎn)能力指數(shù)估算法（0.6指數(shù)法）很多時候，生產(chǎn)能力不同的兩個同類項目，其投資之比與生產(chǎn)能力之比的指數(shù)冪成正比，如下式：12/14/202293青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室1、生產(chǎn)能力指數(shù)估算法（0.6指數(shù)法）12/12/2022式中：X2—擬建項目的生產(chǎn)能力（已知）；X1—類似項目的生產(chǎn)能力（已知）；I2—擬建項目的投資額（未知）；I1—類似項目的投資額（已知）；n—生產(chǎn)能力指數(shù)。當(dāng)主要靠增加設(shè)備或裝置容量擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模時，n=0.6~0.7；當(dāng)主要靠增加相同設(shè)備或裝置擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模時，n=0.8~0.9f—綜合調(diào)整系數(shù)12/14/202294青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202294青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室生產(chǎn)規(guī)模比值在0.5～2之間，則指數(shù)n的取值近似為1。當(dāng)n=1時，該方法也叫單位生產(chǎn)能力投資估算法。12/14/202295青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室生產(chǎn)規(guī)模比值在0.5～2之間，則指數(shù)n的取值近似為1。生產(chǎn)能力指數(shù)法的估算誤差可控制在±20%以內(nèi)，盡管估算誤差仍然很大，但它有獨(dú)特的好處：不需要詳細(xì)的工程設(shè)計資料，只要知道工藝流程及規(guī)模就可以；對于總承包工程而言，可以作為估價的旁證。12/14/202296青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室生產(chǎn)能力指數(shù)法的估算誤差可控制在±20%以內(nèi)，盡管估算誤差仍2、比例估算法通常，由于建設(shè)工程項目主要設(shè)備的選型、費(fèi)用易于較早確定，因此比例估算法通常以設(shè)備費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算。12/14/202297青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室2、比例估算法12/12/202297青島理工大學(xué)比例估算法可：以擬建項目或裝置的設(shè)備費(fèi)為基數(shù)；以擬建項目中的最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的設(shè)備投資（含運(yùn)雜費(fèi)及安裝費(fèi)）為基數(shù)；以設(shè)備和廠房投資費(fèi)用分別為基數(shù)進(jìn)行估算；以主要車間投資為基數(shù)進(jìn)行估算等12/14/202298青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室比例估算法可：12/12/202298青島理工大學(xué)管理學(xué)院（1）以擬建項目的全部設(shè)備費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算已知全部設(shè)備費(fèi)，根據(jù)已建成的同類項目的建筑安裝費(fèi)和其他工程費(fèi)用等占設(shè)備價值的百分比，先求出相應(yīng)的建筑安裝費(fèi)及其他工程費(fèi)等，再加上擬建項目的其他有關(guān)費(fèi)用，其總和即為項目或裝置的投資。12/14/202299青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室（1）以擬建項目的全部設(shè)備費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算12/12/20式中：C——擬建項目的投資額；E——根據(jù)擬建項目當(dāng)時當(dāng)?shù)貎r格計算的設(shè)備費(fèi)（含運(yùn)雜費(fèi)）的總和；P1、P2、P3……——已建項目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占設(shè)備費(fèi)的百分比；f1、f2、f3……——由于時間因素引起的定額、價格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等綜合調(diào)整系數(shù)；I——擬建項目的其他費(fèi)用。12/14/2022100青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/2022100青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室【例】某新建項目設(shè)備投資為10000萬元，根據(jù)已建同類項目統(tǒng)計情況，一般建筑工程占設(shè)備投資的28.5％，安裝工程占設(shè)備投資的9.5％，其他工程費(fèi)用占設(shè)備投資的7.8％。該項目其他費(fèi)用估計為800萬元，試估算該項目的投資額（綜合調(diào)整系數(shù)均為f＝1.2）。12/14/2022101青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室【例】某新建項目設(shè)備投資為10000萬元，根據(jù)已建同類項目統(tǒng)【解答】根據(jù)以上公式，該項目的投資額為：12/14/2022102青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室【解答】根據(jù)以上公式，該項目的投資額為：12/12/202（2）以擬建項目的主要工藝設(shè)備費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算

已知主要工藝設(shè)備費(fèi)，根據(jù)同類型的已建項目的有關(guān)統(tǒng)計資料，計算出擬建項目的各專業(yè)工程（總圖、土建、暖通、給排水、管道、電氣及電信、自控及其他費(fèi)用等）占工藝設(shè)備投資（包括運(yùn)雜費(fèi)和安裝費(fèi)）的百分比，據(jù)以求出各專業(yè)的投資，然后把各部分投資（包括工藝設(shè)備費(fèi)）相加求和，再加上工程其他有關(guān)費(fèi)用，即為項目的總投資。12/14/2022103青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室（2）以擬建項目的主要工藝設(shè)備費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算12/12/計算公式為：E為主要工藝設(shè)備費(fèi)，P’1、P’2、P’3為建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占主要工藝設(shè)備費(fèi)的百分比。12/14/2022104青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室計算公式為：12/12/2022104青島理工大學(xué)管理學(xué)院工（3）根據(jù)同類項目設(shè)備費(fèi)用占項目建設(shè)投資的比例進(jìn)行估算這種方法是，先根據(jù)統(tǒng)計資料求出同類項目設(shè)備費(fèi)用占項目建設(shè)投資的比例，然后再估算出擬建項目的主要設(shè)備費(fèi)用，即可按比例求出擬建項目的建設(shè)投資。其計算公式如下：12/14/2022105青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室（3）根據(jù)同類項目設(shè)備費(fèi)用占項目建設(shè)投資的比例進(jìn)行估算12式中：I—擬建項目的建設(shè)投資K—主要設(shè)備費(fèi)用占擬建項目投資的比例（由類似項目資料求得）n—設(shè)備種類數(shù)Qi—第i種設(shè)備的數(shù)量Pi—第i種設(shè)備的單價12/14/2022106青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/2022106青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室3、郎格系數(shù)法這種方法是以設(shè)備費(fèi)為基礎(chǔ)，乘以適當(dāng)系數(shù)來推算項目的建設(shè)費(fèi)用。估算公式為：式中：D——總建設(shè)費(fèi)用；C——主要設(shè)備費(fèi)用；Ki——管線、儀表、建筑物等項費(fèi)用的估算系數(shù)；Kc——管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等間接費(fèi)在內(nèi)的總估算系數(shù)。12/14/2022107青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室3、郎格系數(shù)法12/12/2022107青島理工大學(xué)管理學(xué)總建設(shè)費(fèi)用與設(shè)備費(fèi)用之比為朗格系數(shù)KL，即：

這種方法比較簡單，但沒有考慮設(shè)備規(guī)格、材質(zhì)的差異，所以精確度不高。12/14/2022108青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室總建設(shè)費(fèi)用與設(shè)備費(fèi)用之比為朗格系數(shù)KL，即：12/12/24、指標(biāo)估算法根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進(jìn)行單位工程投資估算。投資估算指標(biāo)是編制和確定項目可行性研究報告中投資估算的基礎(chǔ)和依據(jù)，與概預(yù)算定額比較，估算指標(biāo)是以獨(dú)立的建設(shè)工程項目、單項工程或單位工程為對象，綜合項目全過程投資和建設(shè)中的各類成本和費(fèi)用，反映出其擴(kuò)大的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，具有較強(qiáng)的綜合性和概括性。12/14/2022109青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室4、指標(biāo)估算法12/12/2022109青島理工大學(xué)管理學(xué)投資估算指標(biāo)分為建設(shè)工程項目綜合指標(biāo)、單項工程指標(biāo)和單位工程指標(biāo)三種。建設(shè)工程項目綜合指標(biāo)一般以項目的綜合生產(chǎn)能力單位投資表示，如，元/噸、元/kg，或用使用功能表示，如醫(yī)院床位：元/床。12/14/2022110青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室投資估算指標(biāo)分為建設(shè)工程項目綜合指標(biāo)、單項工程指標(biāo)和單位工程單項工程指標(biāo)一般以單項工程生產(chǎn)能力單位投資表示，如一般工業(yè)與民用建筑：元/平方米；工業(yè)窯爐砌筑：元/平方米；變配電站：元/KV·A等。單位工程指標(biāo)按規(guī)定應(yīng)列入能獨(dú)立設(shè)計、施工的工程項目的費(fèi)用，即建筑安裝工程費(fèi)用，一般以如下方式表示：房屋區(qū)別不同結(jié)構(gòu)形式以元/平方米；管道區(qū)別不同材質(zhì)、管徑以元/米，等等。12/14/2022111青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室單項工程指標(biāo)一般以單項工程生產(chǎn)能力單位投資表示，如一般工業(yè)與5、建設(shè)投資分類估算法建設(shè)工程項目在可行性研究階段通常運(yùn)用投資分類法來估算項目投資。按照費(fèi)用構(gòu)成，項目建設(shè)投資包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備及工器具購置費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息共七部分構(gòu)成。建設(shè)投資分類估算法也就是對這七部分分別地估算的方法。12/14/2022112青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5、建設(shè)投資分類估算法12/12/2022112青島理工大建筑工程費(fèi)估算12/14/2022113青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建筑工程費(fèi)估算12/12/2022113青島理工大學(xué)管理學(xué)院設(shè)備及工器具購置費(fèi)估算12/14/2022114青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室設(shè)備及工器具購置費(fèi)估算12/12/2022114青島理工大學(xué)12/14/2022115青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/2022115青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室安裝工程費(fèi)估算12/14/2022116青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室安裝工程費(fèi)估算12/12/2022116青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程建設(shè)其他費(fèi)用估算12/14/2022117青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室工程建設(shè)其他費(fèi)用估算12/12/2022117青島理工大學(xué)管基本預(yù)備費(fèi)的估算費(fèi)用內(nèi)容包括：實(shí)施過程中所增加的工程費(fèi)用、設(shè)計變更增加的費(fèi)用；一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用；實(shí)行工程保險的項目應(yīng)適當(dāng)降低。竣工驗(yàn)收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用。12/14/2022118青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室基本預(yù)備費(fèi)的估算費(fèi)用內(nèi)容包括：12/12/2022118青島漲價預(yù)備費(fèi)的估算是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預(yù)測預(yù)留費(fèi)用。漲價預(yù)備費(fèi)的計算：12/14/2022119青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室漲價預(yù)備費(fèi)的估算是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起工建設(shè)期利息的計算（1）對于貸款總額一次性貸出且利率固定建設(shè)期利息的計算（2）貸款總額是分年均衡發(fā)放時12/14/2022120青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)期利息的計算（1）對于貸款總額一次性貸出且利率固定建設(shè)期5.3.5投資估算的精度的影響因素精度的影響因素投資估算所需資料的可靠程度；項目本身的內(nèi)容和復(fù)雜程度；項目所在地的自然條件；項目的建設(shè)工期和有關(guān)建筑材料、設(shè)備價格等的浮動幅度；項目所在地的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況；項目設(shè)計深度和詳細(xì)程度；項目估算編制人員的經(jīng)驗(yàn)和水平等。 12/14/2022121青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.5投資估算的精度的影響因素精度的影響因素12/15.3.6投資估算的注意事項估算的注意事項注意不同時間和地區(qū)差價的調(diào)整；注意留適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)；注意項目投資總額的局部合理與綜合平衡；編制投資估算時要實(shí)事求是，注重客觀實(shí)際；注意使用外匯采購材料或設(shè)備時的兌換率等。12/14/2022122青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.6投資估算的注意事項估算的注意事項12/12/25.3.7投資估算的審查投資估算的審查對于保證投資估算的準(zhǔn)確性，發(fā)揮投資估算的應(yīng)有作用具有重要的意義。投資估算的審查主要包括：1、審查投資估算編制依據(jù)的可信性2、審查投資估算的費(fèi)用項目、費(fèi)用數(shù)額的符實(shí)性3、審查投資估算的編制內(nèi)容與規(guī)定、規(guī)劃要求的一致性12/14/2022123青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.3.7投資估算的審查投資估算的審查對于保證投資估算的5.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價12/14/2022124青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述12/12/2022124青島理工大學(xué)管理學(xué)院工5.4建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價含義與作用建設(shè)工程項目經(jīng)濟(jì)評價是在前期研究決策階段，對建設(shè)工程項目未來的投資收益做出全面評估，對方案的優(yōu)劣做出判斷和選擇。從成本計劃與控制的角度而言，建設(shè)工程項目經(jīng)濟(jì)評價密切關(guān)系到成本目標(biāo)的制定、成本考核、成本控制等問題。12/14/2022125青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.4建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價含義與作用12/12/202經(jīng)濟(jì)評價的層次財務(wù)評價——微觀角度，項目本身效益情況國民經(jīng)濟(jì)評價——宏觀角度，項目對國家的經(jīng)濟(jì)效益貢獻(xiàn)12/14/2022126青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室經(jīng)濟(jì)評價的層次12/12/2022126青島理工大學(xué)管理學(xué)院建設(shè)項目財務(wù)評價的主要工作內(nèi)容：一般而言，建設(shè)項目財務(wù)評價是在確定的建設(shè)方案、投資估算和融資方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行的財務(wù)可行性分析，它的主要工作內(nèi)容包括：（1）選取財務(wù)評價基準(zhǔn)數(shù)據(jù)與參數(shù)，包括主要投入和產(chǎn)出品的財務(wù)價格、稅率、利率、匯率、計算期、固定資產(chǎn)折舊率、無形資產(chǎn)攤銷年限、生產(chǎn)負(fù)荷及基準(zhǔn)收益率等。（2）計算銷售（營業(yè)）收入，估算總成本費(fèi)用。（3）編制財務(wù)評價報表。12/14/2022127青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)項目財務(wù)評價的主要工作內(nèi)容：12/12/2022127青（4）計算財務(wù)評價指標(biāo)，進(jìn)行盈利能力、償債能力分析。（5）進(jìn)行不確定性分析。（6）編寫財務(wù)評價報告。一些時候，由于投資估算、融資方案、投資進(jìn)度計劃等內(nèi)容與財務(wù)評價密切相關(guān)，也將這些內(nèi)容廣義的理解為財務(wù)評價的相關(guān)工作，在財務(wù)評價編制及審核時綜合考慮。12/14/2022128青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室（4）計算財務(wù)評價指標(biāo)，進(jìn)行盈利能力、償債能力分析。12/建設(shè)項目財務(wù)評價報告的有效審查：對財務(wù)評價報告進(jìn)行審查時，需重視這些因素：項目建設(shè)方案；投資估算；銷售收入與價格；經(jīng)營成本等。12/14/2022129青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)項目財務(wù)評價報告的有效審查：12/12/2022129青思考題見任宏.《建設(shè)工程成本計劃與控制》，高等教育出版社，2004.P.170：思考題1~5。12/14/2022130青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室思考題見任宏.《建設(shè)工程成本計劃與控制》，高等教育出版社，第5章投資決策階段的成本計劃與控制任課教師郭海濱第5章投資決策階段的成本計劃與控制任課教師基本要求與基本知識點(diǎn)了解建設(shè)工程項目投資決策的重要意義掌握建設(shè)工程項目投資決策的與成本計劃與控制的關(guān)系及其主要內(nèi)容，建設(shè)工程項目投資估算的內(nèi)容，制定建設(shè)工程項目投資估算的方法。12/14/2022132青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室基本要求與基本知識點(diǎn)了解建設(shè)工程項目投資決策的重要意義12本章重點(diǎn)、難點(diǎn)制定建設(shè)工程項目投資估算的方法12/14/2022133青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室本章重點(diǎn)、難點(diǎn)制定建設(shè)工程項目投資估算的方法12/12/教學(xué)內(nèi)容5.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/2022134青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室教學(xué)內(nèi)容5.1概述12/12/20224青島理工大學(xué)管理學(xué)5.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/2022135青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述12/12/20225青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造5.1概述內(nèi)容要點(diǎn)建設(shè)工程項目投資決策的涵義建設(shè)項目投資決策與成本計劃與控制的關(guān)系投資決策階段成本計劃與控制的任務(wù)12/14/2022136青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述內(nèi)容要點(diǎn)12/12/20226青島理工大學(xué)管理學(xué)5.1.1建設(shè)工程項目投資決策的涵義投資決策的涵義建設(shè)工程項目投資決策是選擇和決定建設(shè)工程項目投資行動方案的過程。內(nèi)容：論證方案的必要性、可行性；方案比選。正確地項目投資行動來源于正確地項目投資決策。12/14/2022137青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1.1建設(shè)工程項目投資決策的涵義投資決策的涵義12/5.1.2建設(shè)項目投資決策與成本計劃與控制的關(guān)系1、是合理計劃和控制工程成本的前提2、是建設(shè)工程項目成本計劃與控制的關(guān)鍵階段3、投資決策階段的成本計劃是投資者進(jìn)行決策的主要依據(jù)4、投資決策階段的成本計劃確定了建設(shè)項目的成本控制目標(biāo)5、項目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程成本控制效果12/14/2022138青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1.2建設(shè)項目投資決策與成本計劃與控制的關(guān)系1、是合理圖5.1費(fèi)用（或可能性）與時間圖12/14/2022139青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室圖5.1費(fèi)用（或可能性）與時間圖12/12/20229青島5.1.3投資決策階段成本計劃與控制的任務(wù)任務(wù)既包括根據(jù)供選擇的方案，進(jìn)行成本計劃，確定投資估算額的過程；又包括以積極的成本計劃思想，在綜合考慮項目的壽命周期成本、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、盈利目標(biāo)等基礎(chǔ)之上，對項目進(jìn)行多方案比選的過程。12/14/2022140青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1.3投資決策階段成本計劃與控制的任務(wù)任務(wù)12/125.1概述5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素5.3建設(shè)工程項目投資估算和經(jīng)濟(jì)評價5.4建設(shè)項目可行性研究及財務(wù)評價12/14/2022141青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.1概述12/12/202211青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素因素：建設(shè)區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)的選擇方案的選擇設(shè)備的選擇融資模式的選擇時機(jī)的選擇12/14/2022142青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2投資決策階段影響工程成本的重要因素因素：12/12/5.2.1項目建設(shè)區(qū)位的選擇項目建設(shè)區(qū)位的選擇對建設(shè)工程成本有重要影響。分建設(shè)地區(qū)選擇和建設(shè)場地選擇兩個層次。建設(shè)地區(qū)選擇是指在幾個不同城市、地區(qū)之間對擬建項目適宜的建設(shè)區(qū)域做出的選擇；建設(shè)場地選擇是指對項目具體坐落位置的選擇。

12/14/2022143青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.1項目建設(shè)區(qū)位的選擇項目建設(shè)區(qū)位的選擇對建設(shè)工程建設(shè)地區(qū)的選擇建設(shè)地區(qū)選擇是投資者確定投資方向后，首先面臨的一個重要決策。建設(shè)地區(qū)選擇對擬建項目的影響是全方位的：建設(shè)成本，經(jīng)營成本，營銷推廣，建設(shè)工期，建設(shè)質(zhì)量，與項目或投資者的投資戰(zhàn)略密切相關(guān)12/14/2022144青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)地區(qū)的選擇12/12/202214青島理工大學(xué)管理學(xué)院項目建設(shè)地區(qū)的選擇的復(fù)雜性項目建設(shè)地區(qū)的選擇不是一個簡單決策問題，需要結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要、市場需求預(yù)測、各地社會經(jīng)濟(jì)資源條件，以及業(yè)主投資的意圖、功能使用價值要求等，從廣泛的地理范圍內(nèi)選擇擬建項目的建設(shè)地區(qū)。12/14/2022145青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目建設(shè)地區(qū)的選擇的復(fù)雜性12/12/202215青島理工大12/14/2022146青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202216青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室分析1：某全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)在北京、上海、深圳建立了分公司，負(fù)責(zé)本地區(qū)以房地產(chǎn)為主的相關(guān)業(yè)務(wù)的開拓發(fā)展。作為集團(tuán)的又一次重大戰(zhàn)略決策，集團(tuán)擬在重慶、武漢、沈陽等城市之間擇其一，作為集團(tuán)第4個分公司所在地。第4個分公司的設(shè)立是為了進(jìn)一步完善集團(tuán)公司的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局，使得集團(tuán)品牌快速走向全國，逐步形成地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。12/14/2022147青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室分析1：12/12/202217青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造為了做出正確的選擇，集團(tuán)派出了以高層管理人員為代表的考察小組，分赴各個城市進(jìn)行決策前考察。思考：考察小組在各個城市主要應(yīng)考察哪些內(nèi)容？12/14/2022148青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室為了做出正確的選擇，集團(tuán)派出了以高層管理人員為代表的考察小組主要考察內(nèi)容當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場保險、金融、證券市場主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、投資環(huán)境主要的工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、典型企業(yè)當(dāng)?shù)厝瞬攀袌觥⒔逃嘤?xùn)市場、汽車市場考察目的了解該地區(qū)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平，人民生活水平、經(jīng)濟(jì)購買能力，未來發(fā)展?jié)摿Φ?2/14/2022149青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室主要考察內(nèi)容12/12/202219青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程分析2：不同地區(qū)工業(yè)用地的差異：各地區(qū)的土地政策是工業(yè)項目建設(shè)地區(qū)選擇的最主要考慮因素之一。對投資者具有吸引力的地區(qū)均具有非常優(yōu)惠的工業(yè)用地政策。12/14/2022150青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室分析2：不同地區(qū)工業(yè)用地的差異：12/12/202220青島例如：蘇州經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的蘇州，工業(yè)用地長期保持在5萬元/畝，但用途非常明確，只能用于工業(yè)，且不允許倒賣和炒做。例如：天津天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價格根據(jù)企業(yè)用地年限、所屬行業(yè)、投資總額和投資密度來決定。12/14/2022151青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室例如：蘇州12/12/202221青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造例如：珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，工業(yè)用土地政策通常也較優(yōu)惠，如陽江市對工業(yè)用地的作價是國家級項目30元/M2、省級項目40元/M2、高新技術(shù)項目50元/M2、一般項目60元/M2。12/14/2022152青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室例如：珠三角地區(qū)12/12/202222青島理工大學(xué)管理學(xué)院建設(shè)場地（廠址）的選擇建設(shè)場地的選擇需要與項目擬建的功能相適應(yīng)。很多時候，與場地格格不入的建筑或建筑群，無論這些建筑單體多么出色，或者規(guī)劃做得多么理想，整體結(jié)果卻是難盡人意的。12/14/2022153青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)場地（廠址）的選擇12/12/202223青島理工大學(xué)例如：沒有足夠停車空間的購物中心坐落于飛機(jī)著陸跑道末端的新建住房建于煤礦礦坑上方不遠(yuǎn)處的公寓建筑正對于交通干線的小學(xué)沒有水源的村鎮(zhèn)等等這些項目顯而易見都注定要失敗，其失敗的根源在于項目選址與既定用途不合。12/14/2022154青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室例如：12/12/202224青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教建設(shè)項目所處的位置，同樣對工程成本有重大影響。主要體現(xiàn)在土地費(fèi)用和建筑工程成本的高低。例如：在城市市中心建設(shè)不僅土地投資、拆遷安置費(fèi)用會占項目總投資較大的比重，而且施工的費(fèi)用也會由于場地狹窄，施工車輛通行時間受限，施工擾民等因素的存在，比城市次中心或郊區(qū)大大增加。12/14/2022155青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室建設(shè)項目所處的位置，同樣對工程成本有重大影響。12/12/土地投資比重差異12/14/2022156青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室土地投資12/12/202226青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價項目根據(jù)其功能性質(zhì)，決定了其不同的選址區(qū)域。如下圖所示：12/14/2022157青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室項目根據(jù)其功能性質(zhì)，決定了其不同的選址區(qū)域。如下圖所示：112/14/2022158青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室12/12/202228青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室相關(guān)分析：開發(fā)商對地段的認(rèn)識與判斷地塊的選擇，對于建設(shè)項目尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗具有重要的影響。房地產(chǎn)具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。因此，什么是“黃金地段”？選擇具有增值潛力的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件。12/14/2022159青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室相關(guān)分析：開發(fā)商對地段的認(rèn)識與判斷12/12/202229青開發(fā)商地價的測算參加競拍是開發(fā)商獲得土地的主要形式。作為開發(fā)商在競拍之前需要認(rèn)真進(jìn)行土地價格的測算，以確定土地拍賣中地塊的最高限價。保證開發(fā)項目成功具有重要的作用。一般應(yīng)采用剩余法確定土地的最高限價。12/14/2022160青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室開發(fā)商地價的測算12/12/202230青島理工大學(xué)管理學(xué)院剩余法所謂剩余法，是指通過估計將它開發(fā)形成房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價格，然后扣除為建造和銷售該房地產(chǎn)所花費(fèi)的必要成本費(fèi)用以及正常的合理利潤，所得的剩余作為土地價格的方法。12/14/2022161青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室剩余法12/12/202231青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教即：地價=房地產(chǎn)銷售價格-（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+利息+租售費(fèi)用+稅費(fèi)）-利潤12/14/2022162青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室即：12/12/202232青島理工大學(xué)管理學(xué)院工剩余法評估土地價格的可靠性，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：一是，土地的開發(fā)利用方式是否正確，是否符合市場需求；二是，對未來房地產(chǎn)價格預(yù)測是否正確。因此，剩余法結(jié)果對市場變化的敏感性極大12/14/2022163青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室剩余法評估土地價格的可靠性，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：5.2.2項目建設(shè)方案的選擇建設(shè)工程項目方案的選擇，對項目的成本計劃與控制具有重要的意義。項目建設(shè)方案的選擇需要有兩種評判準(zhǔn)則：一是，能夠直接帶來項目建設(shè)成本的降低；二是，盡管沒有直接帶來建設(shè)成本的降低（甚至還有提高），卻可顯著提高項目的性能，使項目獲得最大的成功。

12/14/2022164青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室5.2.2項目建設(shè)方案的選擇建設(shè)工程項目方案的選擇，對項目各階段方案比選重點(diǎn)不同越是項目建設(shè)的前期階段，方案選擇的重要性就越強(qiáng)。投資決策階段項目建設(shè)方案的比選，主要涉及：項目定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、總體方案、項目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、工藝流程、協(xié)作條件等。12/14/2022165青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室各階段方案比選重點(diǎn)不同12/12/202235青島理工大學(xué)管1）項目定位的選擇定位——確定某一事物在一定環(huán)境中的位置，如產(chǎn)品在市場中定位、人物在組織中的定位、物品在某一地理位置的定位等。項目定位對項目成敗通常具有決定性的影響。不同類型的項目，其定位具有不同的內(nèi)容。12/14/2022166青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室1）項目定位的選擇12/12/202236青島理工大學(xué)管理學(xué)房地產(chǎn)項目定位是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。12/14/2022167青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室房地產(chǎn)項目定位12/12/202237青島理工大學(xué)管理學(xué)院工房地產(chǎn)項目定位包括：在市場研究基礎(chǔ)上的市場定位（價格）；在消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位（戶型設(shè)計）；是將產(chǎn)品核心按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位（如海景房、商業(yè)區(qū)房）。12/14/2022168青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室房地產(chǎn)項目定位包括：12/12/202238青島理工大學(xué)管理2）建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)的選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)涉及到項目的建設(shè)規(guī)模、建筑及裝飾標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配套、占地規(guī)模等內(nèi)容。建設(shè)項目的建造標(biāo)準(zhǔn)對其造價有著巨大的影響。12/14/2022169青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室2）建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)的選擇12/12/202239青島理工大學(xué)管應(yīng)根據(jù)項目實(shí)際情況，運(yùn)用價值工程原理，在保證必要功能情況下，減少不必要功能，降低過高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。12/14/2022170青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室應(yīng)根據(jù)項目實(shí)際情況，運(yùn)用價值工程原理，在保證必要功能情況下，如：對于住宅項目而言，我國有多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，如：別墅、公寓、普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房。不同的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾、設(shè)備設(shè)施配置、環(huán)境綠化、智能化標(biāo)準(zhǔn)等方面均存在較大差異，其單方造價也具有顯著的差異。12/14/2022171青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室如：對于住宅項目而言，我國有多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，如：別墅、公寓、選擇合適的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要防止兩種誤區(qū)其一，為了降低成本，過多的降低項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；其二，為了提高項目檔次，盲目的提高項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

這兩種誤區(qū)均會導(dǎo)致項目的失敗。12/14/2022172青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室選擇合適的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要防止兩種誤區(qū)12/12/2022正確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定方法正確的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)該是在充分的市場調(diào)查與預(yù)測，合理考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r，市場供求狀況，消費(fèi)水平等的基礎(chǔ)之上，對項目作出準(zhǔn)確的定位，確定項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。12/14/2022173青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室正確的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定方法12/12/202243青島理工大學(xué)實(shí)踐分析：在一些大型公建項目上，通常在設(shè)施布置與裝飾上采取內(nèi)外有別的做法，使設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)與功能相適應(yīng)。如：車站是為旅客服務(wù)的，環(huán)境幽雅的車站給旅客的候車帶來輕松愉快的心情；而旅客不到的地區(qū)則采用完全不同的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，在滿足功能要求的前提下力求經(jīng)濟(jì)合理；對車站工作人員的工作空間，采用簡潔明朗的設(shè)計不僅可以方便工作，而且方便設(shè)備的檢修。12/14/2022174青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程造價教研室實(shí)踐分析：12/12/202244青島理工大學(xué)管理學(xué)院工程3）項目規(guī)劃設(shè)計方案策劃項目投資決策階段的方案策劃包括：場地規(guī)劃研究、項目功能與布局策劃、項目建筑風(fēng)格策劃、項目景觀策劃、項目交通組織策劃、項目設(shè)施配套策劃等。12/14/2022175