房地產(chǎn)前期策劃-14課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略：分總體定價(jià)策略和過(guò)程定價(jià)策略（1）總體定價(jià)策略：低價(jià)策略、高價(jià)策略、中價(jià)策略1）低價(jià)策略一般以提高市場(chǎng)占有率為主要目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)為次要目標(biāo)（暫時(shí)）低價(jià)策略的運(yùn)用情形:擴(kuò)大市場(chǎng)容量物業(yè)檔次較低時(shí)開(kāi)發(fā)成本低，利潤(rùn)期望值也低時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類樓盤(pán)相對(duì)過(guò)剩先發(fā)制人的競(jìng)爭(zhēng)策略，奪市場(chǎng)占有率阻止實(shí)力不足的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

3）中價(jià)策略適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域，企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下保持其市場(chǎng)占有率中價(jià)策略的運(yùn)用情形:市場(chǎng)容量較穩(wěn)定，成交量較大樓盤(pán)投入市場(chǎng)后較成熟消費(fèi)者認(rèn)同度高樓盤(pán)的形式發(fā)展進(jìn)入了成熟階段市場(chǎng)供求較平穩(wěn)企業(yè)的利潤(rùn)期望值一般

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

2）高價(jià)策略目的是在短時(shí)間內(nèi)獲得暴利高價(jià)策略的運(yùn)用情形:樓盤(pán)檔次較高，且高價(jià)對(duì)銷(xiāo)量影響很小樓盤(pán)的消費(fèi)者檔次較高，對(duì)價(jià)格關(guān)注小企業(yè)對(duì)利潤(rùn)率的要求較高（萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)）同類別的樓盤(pán)缺乏，競(jìng)爭(zhēng)者少企業(yè)想通過(guò)高價(jià)樹(shù)立品牌形象

3）中價(jià)策略適用于市場(chǎng)較為穩(wěn)定的區(qū)域樓盤(pán)

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

低開(kāi)高走的兩種模式一是盤(pán)起價(jià)低，均價(jià)也低處于宣傳讓更多人知道此項(xiàng)目即為樓盤(pán)做廣告，初期購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)較大，理應(yīng)享受更多優(yōu)惠低開(kāi)高走的兩種模式二是開(kāi)盤(pán)起價(jià)，低均價(jià)高

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

低價(jià)面世策略的運(yùn)用情形:產(chǎn)品均好形不強(qiáng)，也沒(méi)特色樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量過(guò)大絕對(duì)單價(jià)高，超出當(dāng)?shù)刂髁鞣績(jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈，相似樓盤(pán)過(guò)多

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

低價(jià)開(kāi)盤(pán)的有利方面:便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)便于日后的價(jià)格控制便于資金周轉(zhuǎn)

低價(jià)開(kāi)盤(pán)的不利方面:首期利潤(rùn)不高樓盤(pán)形象難以提升

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

低價(jià)高走定價(jià)策略調(diào)價(jià)頻率及幅度：調(diào)價(jià)的作用每次上調(diào)價(jià)格能造成房地產(chǎn)升值的假象，給前期購(gòu)買(mǎi)者以信心，進(jìn)一步提升人氣，刺激客戶群的購(gòu)買(mǎi)欲望但需把握好調(diào)價(jià)的頻率和幅度調(diào)價(jià)頻率的關(guān)鍵是吸引需求

調(diào)價(jià)幅度的關(guān)鍵是小幅遞增每次漲價(jià)3%-5%十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

2）高開(kāi)低走策略以高價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，迅速?gòu)氖袌?chǎng)上獲取豐厚的利潤(rùn)，然后降價(jià)，力求盡快收回成本

高價(jià)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)特點(diǎn)具有特別的優(yōu)勢(shì)如戶型、配套、付款方式產(chǎn)品綜合性能好開(kāi)發(fā)量適中，開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)好

十四、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體精確定位（五）

高開(kāi)低走策略得利弊:便于前期獲得巨大利潤(rùn)，若價(jià)位過(guò)高，會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)緩慢便于樹(shù)立樓盤(pán)的品牌，創(chuàng)造企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)后期的價(jià)格直接調(diào)控余地較小具體低開(kāi)高走與高開(kāi)低走兩種策略的比較見(jiàn)（表2-57）

穩(wěn)定價(jià)格策略：適用于市場(chǎng)狀況穩(wěn)定的區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)模小，短期銷(xiāo)售時(shí)