《房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場(chǎng)管理》

《房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場(chǎng)管理》

課程總結(jié)分享2012年8月10日開場(chǎng)白活產(chǎn)品質(zhì)量一、房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念——產(chǎn)品質(zhì)量

（一）施工質(zhì)量管理和房地產(chǎn)質(zhì)量管理的區(qū)別

施工單位管理的是工藝質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)管理的是產(chǎn)品質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量（二）產(chǎn)品質(zhì)量——涉及提高生活品質(zhì)的質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量（三）衡量產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)——客戶滿意度產(chǎn)品質(zhì)量（四）從產(chǎn)品質(zhì)量角度談看圖發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)品質(zhì)量（五）課上講的產(chǎn)品質(zhì)量的幾個(gè)案例廚房臺(tái)面增加采光，增加無影燈；客戶進(jìn)小區(qū)刷卡不淋雨；2004年版萬科《總圖裝置》；附件1萬都時(shí)代—總圖裝置產(chǎn)品質(zhì)量敏感點(diǎn)分析（如：酒店、公寓）；注重城市客戶熱點(diǎn)訴求（送菜地、送墓地、讀名校、送養(yǎng)老配套等）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)二、工程質(zhì)量管理與評(píng)估核心分項(xiàng)指標(biāo)

當(dāng)我們提到質(zhì)量管理的時(shí)候，難免流于表面或片面。一種是因?yàn)槲覀冊(cè)谔幚韱栴}和解決問題的時(shí)候往往只看到了問題本身，而沒有去尋找問題的根源，相當(dāng)于只是治標(biāo)而沒有治本。這樣就會(huì)導(dǎo)致同類型的問題不斷出現(xiàn)，或者同樣性質(zhì)的問題沒法從根本上避免，給我們的項(xiàng)目管理造成很大的困難，形成項(xiàng)目管理人員都是救火隊(duì)員的局面。另一種是因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)管理人員都是從最初的施工單位或者其他建設(shè)單位轉(zhuǎn)過來的，從慣性思維的角度混淆了房地產(chǎn)質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的概念。本次課程幫助我們梳理了這些影響工程質(zhì)量的核心分項(xiàng)指標(biāo)。一旦我們從這些角度提前解決，可能未來的工程質(zhì)量管理會(huì)是一件輕松的事情。（一）產(chǎn)品（客戶）質(zhì)量意識(shí)需要全員明確概念，提高認(rèn)識(shí)。在此基礎(chǔ)上尚需有一定的產(chǎn)品質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場(chǎng)人員配置結(jié)構(gòu)一般情況下20萬方的項(xiàng)目合同數(shù)量如果超過40個(gè)的話，其實(shí)真正的行使總包職能的就是甲方了，而很多公司的合同都會(huì)超過60個(gè)。工程現(xiàn)場(chǎng)一線的甲方管理人員一般為7個(gè)左右，當(dāng)合同數(shù)量大于60個(gè)而工程現(xiàn)場(chǎng)一線管理人員少于7個(gè)的時(shí)候，工程質(zhì)量是必然做不好的。建議：一般20萬方的項(xiàng)目，一線工程管理人員按照7人標(biāo)配（具體可參考中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案），合同數(shù)量最好控制在45個(gè)以下。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同同數(shù)量與與現(xiàn)場(chǎng)人人員配置置結(jié)構(gòu)中海項(xiàng)目目7人標(biāo)準(zhǔn)配配置方案案質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（三）鐵桿供方方能和一家家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)長(zhǎng)期期（5年以上））合作的的合格供供方即可可稱之為為鐵桿供供方。當(dāng)當(dāng)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的鐵鐵桿供方方單位占占到合同同總量的的75%的時(shí)候，，這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量管理理會(huì)比較較不錯(cuò)。。50%是這個(gè)指指標(biāo)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)臨界界點(diǎn)，如如果鐵桿桿供方達(dá)達(dá)不到50%，那一定定是甲方方在管理理上存在在問題的的。質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（四）監(jiān)理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)階段為為保證監(jiān)監(jiān)理的工工作質(zhì)量量，一般般情況下下一線城城市的監(jiān)監(jiān)理費(fèi)應(yīng)應(yīng)該在20元每平米米，二線線城市為為12-15元每平米米。監(jiān)理理費(fèi)低于于這個(gè)水水平的，，監(jiān)理質(zhì)質(zhì)量是無無法保證證的，換換句話說說就是監(jiān)監(jiān)理費(fèi)相相當(dāng)于白白花了。。建議：依據(jù)監(jiān)理理人員的的數(shù)量和和職位，，按單人人單月工工資進(jìn)行行監(jiān)理費(fèi)費(fèi)的計(jì)算算。萬科科經(jīng)過項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)踐踐，最終終監(jiān)理費(fèi)費(fèi)核算下下來也基基本是18-20元每平米米的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，但是是監(jiān)理效效果則完完全不同同。質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（四）關(guān)關(guān)于監(jiān)理理的展開開如何考察察監(jiān)理單單位考察監(jiān)理理公司老老板的風(fēng)風(fēng)格與我我司企業(yè)業(yè)文化是是否一致致；考察綜合合行政管管理能力力，包括括前臺(tái)文文員水平平、衛(wèi)生生間清潔潔水平；；考察現(xiàn)有有項(xiàng)目，，找水平平最高的的監(jiān)理工工程師，，查看他他的監(jiān)理理日志；；找突破點(diǎn)點(diǎn)：找一一個(gè)日志志中打砼砼的記錄錄，讓其其提供對(duì)對(duì)應(yīng)的打打砼的質(zhì)質(zhì)量保證證資料。。監(jiān)理規(guī)劃劃和監(jiān)理理細(xì)則甲方對(duì)以以上兩個(gè)個(gè)監(jiān)理工工作開展展的綱領(lǐng)領(lǐng)性文件件必須嚴(yán)嚴(yán)格要求求，一定定要有針針對(duì)性。。不看圖紙紙就寫不不出監(jiān)理理規(guī)劃。。質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（四）關(guān)關(guān)于監(jiān)理理的展開開監(jiān)理合同同甲方的質(zhì)質(zhì)量管理理工作中中一定要要包括對(duì)對(duì)監(jiān)理質(zhì)質(zhì)量的管管理。需需要在監(jiān)監(jiān)理合同同中對(duì)監(jiān)監(jiān)理單位位的質(zhì)量量提出明明確要求求。具體可以以參考《萬科2009-2010年度監(jiān)理理工程集集中采購(gòu)購(gòu)協(xié)議》萬科2009-2010年度監(jiān)理理工程集集中采購(gòu)購(gòu)協(xié)議監(jiān)理資料料管理流流程質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（五）工工法管理理建立系統(tǒng)統(tǒng)的工法法管理體體系，通通過清晰晰的圖紙紙和準(zhǔn)確確的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，詳細(xì)細(xì)對(duì)建筑構(gòu)構(gòu)造進(jìn)行行表示。。工法樣板板房的重重要性，，展出什什么，選選擇哪些些工法進(jìn)進(jìn)行展示示。工法樣板板房質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（六）工工序管理理建立嚴(yán)格格的內(nèi)業(yè)業(yè)管理體體系（其其實(shí)就是是嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行國(guó)家家的檢驗(yàn)驗(yàn)批管理理規(guī)定）），并保保證資料料的準(zhǔn)確確和真實(shí)實(shí)。重點(diǎn)工序序旁站，，擬出需需旁站清清單?！蓞⒖既f萬科清單單（七）物物料管理理此項(xiàng)也需需要執(zhí)行行嚴(yán)格的的內(nèi)業(yè)管管理體系系，按照照國(guó)家有有關(guān)原材材料檢驗(yàn)驗(yàn)的相關(guān)關(guān)規(guī)定，，基本能能夠很好好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物料的的管理。。重點(diǎn)材料料背靠背背復(fù)檢，，擬出重重點(diǎn)材料料清單。?！蓞⒖贾兄泻Ｇ鍐螁钨|(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)工程內(nèi)業(yè)業(yè)規(guī)范的的意義：：統(tǒng)一做法法，繼承承公司傳傳統(tǒng)，規(guī)規(guī)范動(dòng)作作，改造造新員工工；大大降低低對(duì)員工工個(gè)人素素質(zhì)的要要求；訓(xùn)練體系系，迅速速提升員員工業(yè)務(wù)務(wù)水平；；內(nèi)業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)保留完完整是項(xiàng)項(xiàng)目管理理走向優(yōu)優(yōu)秀的基基礎(chǔ)；多項(xiàng)目管管理和集集團(tuán)化管管理的必必備工具具。質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（八）樣板引路路嚴(yán)格執(zhí)行行樣板引引路管理理辦法，，在制作作樣板的的過程中中準(zhǔn)確落落實(shí)設(shè)計(jì)計(jì)意圖和和調(diào)整工工法。樣品管理理和樣板板確認(rèn)（（案例：：上海愛愛建，建建立樣品品間和未未封樣間間）質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（九）工程款支支付工程款支支付的及及時(shí)性是是工程質(zhì)質(zhì)量管理理的零容容忍指標(biāo)標(biāo)，有好好的工程程款支付付情況才才會(huì)有好好的工程程質(zhì)量。。（十）施工工期期合理性性施工工期期的確定定必須合合理，公公司需擬定符合合自身情情況的《《合理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期期》，在在排計(jì)劃劃時(shí)需按按照此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期期執(zhí)行。。萬科北京京標(biāo)準(zhǔn)工工期恒大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工期南方企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工工期質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（十一））合同簽簽訂水平平要有詳細(xì)細(xì)的合約約規(guī)劃。。合約策劃劃報(bào)告各個(gè)合同同界面的的劃分很很重要，，需要在在施工之之前的工程策劃劃中想清楚楚。本著公平平、公正正、有理理有節(jié)的的供方管管理原則則進(jìn)行招招投標(biāo)和和合同的的簽訂。。通過清單單加圖紙紙包死的的合同模模式會(huì)比比較方便便項(xiàng)目的的管理。。當(dāng)涉及價(jià)價(jià)格波動(dòng)動(dòng)比較大大的材料料或人工工時(shí)，需需提前對(duì)對(duì)調(diào)整進(jìn)進(jìn)行約定定，包括括哪些調(diào)調(diào)，什么么情況下下調(diào)。合同可視視化：將將質(zhì)量、、安全、、文明施施工等各各種要求求給出圖圖片的形形式，將將圖片放放入招標(biāo)標(biāo)文件，，放入合合同。（（案例：：深圳華華潤(rùn)萬象象城）質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（十二））專業(yè)技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)人人是否有專專業(yè)技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)人人也是一一個(gè)決定定項(xiàng)目工工程質(zhì)量量管理好好壞的關(guān)關(guān)鍵因素素，需建建立項(xiàng)目目質(zhì)量管管理的技技術(shù)線條條，從總總工，付付總工到到主任工工程師的的技術(shù)管管理路徑徑，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)圖紙管理理雪中送送炭，工工法管理理錦上添添花。質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（十三））工程（產(chǎn)產(chǎn)品）質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控控時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)工程質(zhì)量量控制中中最重要要時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)的把握握方法是是開展“三層會(huì)會(huì)驗(yàn)”。所謂三三層會(huì)驗(yàn)驗(yàn)也就是是當(dāng)高層層項(xiàng)目做做至5層時(shí)在3層把所有有做法在各種戶型型全部實(shí)實(shí)現(xiàn)一遍遍，通過過這次實(shí)實(shí)現(xiàn)，整整理各種種設(shè)計(jì)變變更和工工法調(diào)整整，統(tǒng)一一出一次次設(shè)計(jì)變變更。（（其實(shí)相相當(dāng)于一一次實(shí)體體看圖））三層會(huì)驗(yàn)驗(yàn)關(guān)注要要點(diǎn)恒大三層層會(huì)驗(yàn)記記錄質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)（十四））安全文明明施工垃圾堆里里造不出出好質(zhì)量量。（十五））后勤保障障安排好食食宿，解解決員工工的后顧顧之憂，，才能讓讓員工安安心的工工作。食堂也是是一個(gè)軟軟性的溝溝通平臺(tái)臺(tái)。務(wù)必將監(jiān)監(jiān)理的辦辦公和吃吃飯的地地方放在在甲方的的辦公場(chǎng)場(chǎng)所和食食堂。質(zhì)量管理理核心分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)質(zhì)量管理理的評(píng)估估指標(biāo)三、是否否做好質(zhì)質(zhì)量管理理的評(píng)估估指標(biāo)入伙當(dāng)天天每戶投投訴量：：10-15條每戶是是平均水水平，萬萬科曾經(jīng)經(jīng)做到3條每100戶萬科產(chǎn)品品質(zhì)量實(shí)實(shí)測(cè)操作作指引入伙當(dāng)天天交房率率：95%以上（每每天入伙伙7、8個(gè)，延長(zhǎng)長(zhǎng)入伙時(shí)時(shí)間，不不讓客戶戶聚起來來）毛坯房改改造費(fèi)用用：50元每平米米（現(xiàn)在在行業(yè)平平均水平平是150-200元每平米米）入伙3-5年平均每每戶投訴訴量：每每戶15條以內(nèi)質(zhì)量投訴訴現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)及時(shí)時(shí)性：入入伙后6個(gè)月內(nèi)，，接到投投訴2小時(shí)到位位質(zhì)量維修修一次成成功率：：95%以上綠色建筑筑標(biāo)準(zhǔn)的的面積率率：綠色建筑筑評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)總體來說：：工程質(zhì)量量對(duì)客戶滿滿意度的貢貢獻(xiàn)占比為為85%。項(xiàng)目總控四、開發(fā)商商的項(xiàng)目總總控（一）房地地產(chǎn)工程管管理行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目總控建筑施工總總承包在房房地產(chǎn)項(xiàng)目目上無法勝勝任“總承承包”的原原因項(xiàng)目總控（二）房地地產(chǎn)工程管管理行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀的對(duì)策策1、房地產(chǎn)企企業(yè)想做好好工程管理理，必須做做好的四個(gè)個(gè)核心工作作：計(jì)劃總控；；技術(shù)總控；；現(xiàn)場(chǎng)平面總總控；信息總控。。2、核心工具具和方法：：《工程管理策策劃書》旭輝——工程管理策策劃書1（樣板引路路、三層會(huì)會(huì)驗(yàn)），旭輝——工程管理策策劃書2，龍湖——項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)，萬科——項(xiàng)目管理策策劃書，金地——工程管理策策劃書，百銳工程管管理全程策策劃書樣板板項(xiàng)目總控（二）房地地產(chǎn)工程管管理行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀的對(duì)策策3、必須由甲甲方組織或或下達(dá)的指指令：工作面移交交（核心是是1米線的移交交）；拆模令；外架拆除令令。4、平面布置置的基本要要點(diǎn)：體現(xiàn)項(xiàng)目基基本經(jīng)營(yíng)意意圖；體現(xiàn)銷售案案場(chǎng)、