房地產(chǎn)項目前期策劃定位體系反思與優(yōu)化

房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目前前期期策策劃劃定定位位體體系系一個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的成成功功，，取取決決于于開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)對對項項目目的的良良好好決決策策和和有有序序地地組組織織實實施施，，而而一一個個良良好好的的決決策策往往往往對對整整個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的成成敗敗起起著著至至關(guān)關(guān)重重要要的的作作用用。。無無疑疑，，做做好好項項目目開開發(fā)發(fā)前前期期的的策策劃劃定定位位工工作作、、為為項項目目開開發(fā)發(fā)提提供供科科學(xué)學(xué)的的決決策策支支持持，，是是項項目目開開發(fā)發(fā)成成功功的的重重要要因因素素。。我們們認(rèn)認(rèn)為為，，項項目目前前期期策策劃劃定定位位體體系系主主要要包包括括項項目目定定位位體體系系、、產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃體體系系和和財財務(wù)務(wù)評評估估體體系系三三個個方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容。。一、、項項目目前前期期策策劃劃定定位位體體系系梳梳理理項目目前前期期策策劃劃定定位位體體系系1、、項項目目定定位位體體系系項目目定定位位是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目前前期期策策劃劃定定位位體體系系的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容，，準(zhǔn)準(zhǔn)確確清清晰晰的的定定位位將將會會對對項項目目后后期期的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計、、宣宣傳傳推推廣廣等等方方面面起起到到良良好好的的指指導(dǎo)導(dǎo)作作用用，，而而不不科科學(xué)學(xué)的的定定位位則則可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致整整個個項項目目的的失失敗敗。。通常常，，項項目目定定位位體體系系包包括括項項目目內(nèi)內(nèi)外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析和和項項目目整整體體定定位位建建議議兩兩部部分分內(nèi)內(nèi)容容。。項目目內(nèi)內(nèi)外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析項目目外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析通通過過對對宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場和和競競爭爭環(huán)環(huán)境境進(jìn)進(jìn)行行研研究究，，預(yù)預(yù)測測房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場未未來來發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，為為項項目目的的前前期期定定位位提提供供依依據(jù)據(jù)。。在在進(jìn)進(jìn)行行項項目目外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析的的過過程程中中，，一一般般會會根根據(jù)據(jù)項項目目類類型型的的不不同同，，對對分分析析框框架架中中的的內(nèi)內(nèi)容容有有所所調(diào)調(diào)整整，，如如商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目會會重重點點分分析析競競爭爭環(huán)環(huán)境境中中的的區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境，，而而產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園項項目目則則側(cè)側(cè)重重于于分分析析宏宏觀觀市市場場中中的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展環(huán)環(huán)境境等等。。項目目外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容除了了外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析之之外外，，項項目目的的內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析也也是是形形成成項項目目精精準(zhǔn)準(zhǔn)定定位位的的重重要要支支撐撐。。一一般般來來說說，，每每個個項項目目都都有有其其各各自自的的特特性性，，因因此此項項目目內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析既既要要內(nèi)內(nèi)容容全全面面，，又又要要側(cè)側(cè)重重點點突突出出。。項目目內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容項目目定定位位建建議議項目目定定位位是是在在項項目目內(nèi)內(nèi)外外部部環(huán)環(huán)境境分分析析的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，結(jié)結(jié)合合項項目目自自身身特特有有的的因因素素和和開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)期期望望，，界界定定項項目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶和和目目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)品品。。不不同同的的物物業(yè)業(yè)定定位位內(nèi)內(nèi)容容會會有有所所不不同同，，如如住住宅宅相相對對注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品和和客客戶戶定定位位，，而而商商業(yè)業(yè)則則在在前前者者的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，還還會會注注重重功功能能定定位位、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位等等。。項目目定定位位體體系系的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容2、、項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃是是指指在在深深入入市市場場調(diào)調(diào)研研與與項項目目準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定位位的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，根根據(jù)據(jù)市市場場需需求求發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計管管理理要要求求以以及及項項目目地地塊塊條條件件的的約約束束，，在在同同時時滿滿足足開開發(fā)發(fā)商商訴訴求求、、客客戶戶需需求求、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益和和社社會會效效益益最最大大化化的的前前提提下下，，進(jìn)進(jìn)一一步步研研究究項項目目本本身身應(yīng)應(yīng)具具備備的的屬屬性性，，研研究究產(chǎn)產(chǎn)品品的的空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、功功能能布布局局等等，，從從而而為為后后續(xù)續(xù)建建筑筑設(shè)設(shè)計計提提供供依依據(jù)據(jù)。。項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃的的內(nèi)內(nèi)容容主主要要包包括括總總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局、、戶戶型型設(shè)設(shè)計計建建議議、、建建筑筑設(shè)設(shè)計計和和園園林林景景觀觀建建議議以以及及附附加加值值提提升升建建議議等等四四個個方方面面。。附加加值值提提升升建建議議附加加值值提提升升建建議議的的內(nèi)內(nèi)容容包包括括配配套套設(shè)設(shè)施施建建議議、、精精裝裝修修建建議議、、物物業(yè)業(yè)管管理理建建議議、、新新技技術(shù)術(shù)新新材材料料的的運(yùn)運(yùn)用用等等；；項項目目的的附附加加值值提提升升應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮后后期期運(yùn)運(yùn)營營效效益益及及維維護(hù)護(hù)成成本本。?？傮w體規(guī)規(guī)劃劃布布局局高水水平平的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局是是提提升升項項目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)和和消消費(fèi)費(fèi)者者青青睞睞度度的的必必要要前前提提，，許許多多經(jīng)經(jīng)典典項項目目正正是是在在總總體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計上上下下足足了了工工夫夫，，因因而而最最終終得得到到消消費(fèi)費(fèi)者者的的認(rèn)認(rèn)同同和和追追捧捧。。項項目目的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局應(yīng)應(yīng)做做到到分分區(qū)區(qū)適適當(dāng)當(dāng)、、布布局局合合理理、、層層次次豐豐富富，，并并應(yīng)應(yīng)有有利利于于優(yōu)優(yōu)勢勢資資源源的的共共享享，，保保持持合合理理的的空空間間尺尺度度。。戶型型設(shè)設(shè)計計建建議議“去去不不去去，，看看位位置置；；行行不不行行，，看看戶戶型型；；定定不不定定，，看看價價格格””，，戶戶型型設(shè)設(shè)計計在在項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃中中也也是是至至關(guān)關(guān)重重要要的的。。戶戶型型設(shè)設(shè)計計應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮其其功功能能性性、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性、、舒舒適適性性、、安安全全性性、、創(chuàng)創(chuàng)新新性性的的有有效效結(jié)結(jié)合合。。建筑筑設(shè)設(shè)計計和和園園林林景景觀觀建建議議在房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的規(guī)規(guī)劃劃中中，，建建筑筑與與景景觀觀是是““表表””與與““里里””的的關(guān)關(guān)系系，，建建筑筑設(shè)設(shè)計計的的明明確確會會給給人人帶帶來來先先入入為為主主的的感感覺覺，，而而園園林林景景觀觀則則起起到到““畫畫龍龍點點睛睛””之之作作用用，，產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃中中應(yīng)應(yīng)盡盡量量做做到到建建筑筑設(shè)設(shè)計計與與園園林林景景觀觀的的和和諧諧統(tǒng)統(tǒng)一一。。附加加值值提提升升建建議議附加加值值提提升升建建議議的的內(nèi)內(nèi)容容包包括括配配套套設(shè)設(shè)施施建建議議、、精精裝裝修修建建議議、、物物業(yè)業(yè)管管理理建建議議、、新新技技術(shù)術(shù)新