五星級酒店整改運營計劃書

五星級酒店整改運營計劃書某五星級酒店位于**有商業(yè)長廊之稱的**國道**地段，**快道從**到該酒店只需50分鐘車程，距**市城區(qū)只一橋之隔，地理位置十分優(yōu)越，近在咫尺的**高鐵站，直通豪華巴士穿梭往返**、**、**之間，交通十分便利，酒店功能齊全，集住宿、娛樂、休閑、飲食于一體。一、酒店概況該酒店第一期五層裙樓面積13739平方米，竣工于二00二年，酒店正式在二00三年開業(yè)。第二期于二OO七年竣工，建筑面積24682平方米，酒店總用地面積為8000平方米，建筑占地4697.1平方米，辦理房產(chǎn)證面積38421平方米（實際建筑面積約為42000平方米），房產(chǎn)用途為綜合（即商業(yè)、商住、居住）目前已辦房產(chǎn)權(quán)證13739平方米，正在辦理24682平方米。酒店目前經(jīng)營的項目有：1、一樓大堂，面積為600平方米。2、一樓至二樓及五樓（部份）約5000平方米為中餐廳，中餐有包房18間，小廳三個，國際宴會廳設(shè)在五樓，面積為1500平方米，可同時容納1000人用餐。3、二樓至四樓（部份）約8000平方米為**俱樂部，俱樂部二樓大堂表演廳，有250個座位，卡拉OK包房73間，豪華大房8間（復(fù)式），大房30間，中房35間，小房10間。4、三樓（部份）約3000平方米為沐足休閑，沐足房間50個，一次性可容納300位客人進行沐足休閑。5、六樓、七樓、八樓整層為健康中心，套間豪華房60間。6、四樓部分、五樓部分、九樓為客房，共130間，其中套房16間，雙人房57間，單人房57間（九樓27間房是于二00七年開業(yè)）。酒店一樓大堂，后面有一個室停車場面積為2100平方米，酒店前面為室外停車場面積為2000平方米，可停車100臺，在酒店右側(cè)擁有專用停車場，可停車100臺，目前固定停車位合計200個。且周邊停車較為寬松，停車問題不緊。酒店配電房設(shè)備十分理想，供電分類分層配送，備用發(fā)電機一臺，功率1000千瓦，整座酒店只有俱樂部大堂，國際宴會廳，酒店大堂為中央空調(diào)，其它全部是分體或柜機?？陀秒娞萑_，貨梯一臺。酒店經(jīng)營所需的證照基本齊全。1、該酒店營業(yè)執(zhí)照。2、該俱樂部娛樂經(jīng)營許可證。3、健康中心營業(yè)執(zhí)照。4、沐足休閑營業(yè)執(zhí)照。5、酒店特種行業(yè)許可證。6、酒店消防安全合格證。7、公共場所衛(wèi)生許可證。8、食品衛(wèi)生許可證。二、現(xiàn)狀分析**市政府在“筑巢引凰”的政策下，吸引了大批的企業(yè)，隨后**市政府又實行“騰籠換鳥”的措施，對“三來一補”的外資企業(yè)進行調(diào)整，特別對勞動密集型的企業(yè)，對科技含量不高的企業(yè)、對污染較大的企業(yè)都作出了相應(yīng)的措施——調(diào)整、轉(zhuǎn)型，就在這轉(zhuǎn)型調(diào)整期階段，整個**市的企業(yè)及商業(yè)都經(jīng)受一場考驗，各方面都不同程度地受到影響，**酒店也不例外。加之烽酒店的布局設(shè)計不理想，給人覺得一座那么大的建筑物，項目的安排太亂，使目前的經(jīng)營面臨底谷。特別是如下幾點，造成目前該酒店經(jīng)營的難點。1、一樓大堂布局不夠氣派，大堂上二樓的樓梯及接駁通道給整個大堂造成給人一個壓抑感，不夠通暢，不夠富麗堂皇，本來用了二層的空間作為大堂的高度，但沒有體現(xiàn)出這一效果，反而給人走進大堂就有一種不合理、凌亂、不舒服的感覺。2、中餐布局安排脫節(jié)，海鮮池、大廳、房間配套安排不恰當(dāng)，沒有上規(guī)模、上檔次餐廳應(yīng)有的風(fēng)。中餐大廳和房間餐位太少，就算餐位坐滿，亦無法達到理想的營業(yè)額，只是靠宴會廳的餐位來滿足餐位數(shù)，但宴會廳的圍餐是階段性且個別性。是不能作為餐廳的穩(wěn)定經(jīng)營，而是配套經(jīng)營。3、俱樂部面積及房間數(shù)目都屬大型的夜總會，但目前生意不理想，原因有三，第一，多年沒有改變，裝修風(fēng)格舊，無論是客人或是從業(yè)人員都沒有新鮮感。第二，大堂表演廳營業(yè)對象是年輕人，會造成與包房客人隔隔不入的矛盾，因為，大堂熱鬧非凡，給人一種十分亂的感覺，且消費不高，包房才是高消費，高消費者一是身份特殊，二是年紀(jì)較大，他們既想減壓、放松，又不想場面太亂。第三，音響不夠好，無法達到一種歌唱表演的氣氛。4、健康中心是酒店目前的主打賺錢項目，但政策性強，受社會形勢影響較大，始終是不穩(wěn)定的因素。一定要完善手續(xù)，突出健康才能擴大經(jīng)營。5、四樓、五樓、九樓是客房，房間裝修過于舊，地毯、墻紙、洗手間都很差，硬件差，管理跟不上。使到九樓（新裝修）本來是不錯的硬件，造成讓客人無意識地隨便糟蹋了。一種受環(huán)境影響的自然習(xí)慣就形成了。給客人沒有一種星級酒店管理的自我要求感。綜合上述，酒店的布局將給酒店帶來不同的形象，酒店的格局，酒店的裝修，將定位酒店的檔次，并直接影響酒店的經(jīng)營，要想將酒店在經(jīng)營上一個臺階，必須要將酒店的格局徹底改造，調(diào)整項目的經(jīng)營思路，重新布局，重新裝修，重新定位，充分利用酒店現(xiàn)有的建筑特點，建筑面積，合理布局項目，使到酒店每個角落都能給客人留下一個好印象。三、整改計劃（一）一樓1、一樓為酒店大堂，將大堂左側(cè)上二樓的樓梯及連通的過渡區(qū)域全部拆除。2、一樓大堂右側(cè)的海鮮池拆除，中餐廚房拆除。3、一樓大堂右后面靠中央的一座樓梯拆除。4、一樓大堂后面的配電房調(diào)整到變電房右側(cè)。5、保留大堂左側(cè)的一座樓梯。大堂左側(cè)為大堂吧。6、大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)。7、主樓二臺電梯保留，并排加裝一臺電梯，背靠背加裝四臺電梯。8、大堂后面停車場右側(cè)一排倉庫全部拆除，左側(cè)消防控制中心，工程工具房調(diào)整。9、一樓右側(cè)夜總會門樓拆除。10、裙樓與主樓之間的中縫，將用混凝土加建連成一體，夜總會門樓拆除后，用鋼架結(jié)構(gòu)搭建二層，第一層使之與一樓停車場連接，第二層與夜總會大門口連廊連接。注釋：一樓大堂拆除后，大堂中央二層高的中空面積達600平方米，大堂左側(cè)為大堂吧，大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)，大堂后面停車場整改為中餐大廳。大堂左側(cè)大堂吧前面有200平方米的緩沖區(qū)，通往左側(cè)三臺電梯，使客房、桑拿的客人集中于左側(cè)三臺電梯出入。大堂右側(cè)為商務(wù)區(qū)，銀行網(wǎng)點，商場，商務(wù)中心，美容美發(fā)均安排在最靠右一排，商務(wù)區(qū)前面有著400平方米的長廊緩沖區(qū)通道，使中餐客人、夜總會客人、沐足客人、茶藝棋牌客人、西餐客人集中于大堂右邊四臺電梯出入。中餐改在一樓原停車場，吏就餐的客人更加方便且布置較為合理，中餐大廳有1680平方米，廚房安排在最后段，原材料的進出，廢氣的排放處理，都十分方便。中廚、點心、油雞、明檔、海鮮池、洗碗間，合計面積達800平方米，有足夠的場地給予安排制作產(chǎn)品。原員工宿舍樓下的二條車道，將右邊一條整改為消防控制中心，酒店監(jiān)控中心，左邊車道保留，用作酒店所有的物品，員工出入的總通道，有利于酒店的管理。（二）二樓1、二樓原中餐房間全部拆除。2、拆除后的二樓近1000平方米，為西餐廳。注釋：西餐廳為敞開式，配合客房早餐、自助餐。敞開式的西餐廳為一樓大堂的中空顯得更大，更開陽。（三）三樓1、三樓的沐足基本不變，只是擴大從電梯往夜總會的連廊。（四）四樓1、原四樓客房全部拆除，整改為茶藝、棋牌室。2、擴大四樓電梯往夜總會連廊。注釋：四樓改為茶藝棋牌室后，并可以配合五樓的中餐房間，如五樓中餐房間的確不夠用時，四樓的茶藝棋牌室面積夠大，同樣可作為中餐房間。（五）五樓1、五樓原客房全部拆除，整改為中餐房間。2、五樓國際宴會廳最左邊整改為中餐房間。3、五樓國際宴會廳左右兩邊整改為中餐房間，采用活動屏風(fēng)，可隨意折疊，使大廳變成房間，又可以將房間變回大廳。注釋：五樓用作中餐房間，主要是考慮配合五樓的國際宴會廳，使到中餐大廳接待圍餐時還影響一樓大廳的散客。平時沒有圍餐，可以作為房間用。有圍餐時，房間就變少了，平時管理這些房間的服務(wù)員。在圍餐時，就服務(wù)圍餐工作，解決了圍餐用人問題。五樓的中餐房間，雖然距一樓的廚房有點遠，但可采用三臺傳菜電梯進行解決，經(jīng)計算，每上一道菜增加時間不會超過3分鐘，只是地哩多幾個。（六）六樓至八樓1、六樓至八樓按摩房基本不變。2、增加五樓天面的水療區(qū)。注釋：六樓至八樓的按摩房有60個，為使桑拿按摩不受政策性的影響，增設(shè)一個水療大堂是十分必要，水療大堂包括干蒸、濕蒸、泡水、休息區(qū)、康樂區(qū)、活動區(qū)、會議區(qū)、閑聊區(qū)、飲食區(qū)、保健服務(wù)等等。這樣可將六樓至八樓的休息區(qū)改為房間，又增加十多間房。且整個桑拿的配套、格局、氣勢就顯現(xiàn)出來了。桑拿的經(jīng)營策略就明確了，經(jīng)營就走向穩(wěn)定。（七）九樓至十五樓1、九樓至十五樓，按布局為客房，原來的客房布局是合理的，只作裝修就可以了。2、目前不作中央空調(diào)的布局。注釋：九樓至十五樓，按四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修成189間客房，其中每層可裝成2個套房，如果不裝套房，可裝成213間雙人或單人房?？头坎粩[設(shè)麻將臺，只為住宿提供應(yīng)有的方便，這樣對客房的管理就有了基本的保證。（八）十六樓1、十六樓采用鋼架結(jié)構(gòu)搭建1500平方米。2、按酒店原來的外立面配套裝飾玻璃窗及墻面和封頂。注釋：十六樓加建后，電梯可直達，亦可從十五樓上一層，從十五樓上一層，會有更完善的管理和安排。十六樓可安排為酒店辦公室，亦可安排為貴賓區(qū)。四、投資預(yù)算（一）酒店房產(chǎn)物業(yè)辦證費用：1200萬元。1、酒店完成整合后，將物業(yè)變更到酒店名下，并且將原已辦及申辦的房產(chǎn)物業(yè)面積38421平方米，爭取按實際建筑面積42000平方米進行辦理。2、房產(chǎn)38421平方米辦理費用為1000萬元，超過部分房產(chǎn)的辦理費預(yù)計200萬元。（二）、布局改造，翻新裝修，設(shè)備更換。1、一樓大堂：投入300萬元△拆除大堂左側(cè)上二樓餐廳的半圓樓梯及接駁通道，將二樓天花與第二條柱平齊，將大堂分作二段天花，前半段為兩層樓高，后半段為一層樓高，前后段的分隔墻上方采用欄桿手法裝飾——青玻作為飾面，用不銹鋼扣件進行連接?！鞣?wù)總臺擺放在大堂正門正中?！鞔筇米筮呍O(shè)置大堂吧。△大堂左邊大堂吧旁留通道往三臺主樓電梯。△大堂右邊目前海鮮池拆除，留通道往大堂右邊四臺電梯及樓梯，使之進入餐廳、沐足、棋牌、夜總會的客人與住宿、桑拿的客人分隔開。△大堂前段二層空間，大堂中間二根柱子為中心，吊大水晶燈。大堂后段一層空間為服務(wù)總臺及左右兩邊為緩沖通道?！鞣?wù)臺后面設(shè)行保管間，商務(wù)中心，衛(wèi)生間。2、安裝電梯、緩沖區(qū)、商務(wù)區(qū)：投入300萬元△拆除海鮮池。將大堂正面電梯移至右邊，加安裝三臺電梯至五樓，共四臺電梯。△將右邊一至五樓樓梯裝修好?！饕粯怯疫叺乃呐_電梯及樓梯，將裙樓二至五樓的客人全部由此上落。五樓餐廳房間、國際宴會廳、夜總會、沐足休閑、棋牌、茶藝?！鲗⒁粯堑耐ǖ栏脑?、裝修具有特色?！饕粯怯疫吷虉?、銀行網(wǎng)點、商務(wù)中心、美容美發(fā)。3、二樓西餐廳：投入250萬元?！鲗⒍?8間中餐用房全部拆除，改造成敞開式的西餐廳。4、三樓“沐足”不變。5、四樓為茶藝、棋牌室：投入250萬元△將四樓原客房全部拆除，裝修成18間茶藝棋牌室。6、主一樓、五樓為**餐廳；投入800萬元?！鳛榕浜衔鍢菄H宴會廳的運營，五樓為中餐房間，將原五樓50間客房及宴會廳左右兩側(cè)改造為中餐房間31間?！髦胁痛髲d、中餐廚房、海鮮池設(shè)在一樓的主樓（原停車場），中餐大廳（食街）擺放546人臺，378人臺，14個4人位卡座，合計800個餐位。7、六樓、七樓、八樓健康中心不變。8、九樓至十五樓客房整改裝修：投入1000萬元。△共7層，每層27間房，合共189間房，裝修配置準(zhǔn)四星，每間房投入4.2萬元?！鞴矃^(qū)域裝修100萬元。9、主樓二樓至四樓：該**俱樂部：投入1000萬元。△整改走廊及燈飾?！髡囊粯谴筇眉盁麸?。△整改大門口及燈飾。△房間燈飾、電視機、墻布、沙發(fā)。△整改音響。10、中央冷氣改造：投入500萬元?！鲗⒃械?*俱樂部大堂，國際宴會廳的中央冷氣系統(tǒng)并聯(lián)使用、改造。將一樓大堂、全部改為中央冷氣?！髌溆嗟目头?、沐足、棋牌茶藝、健康中心安裝分體。11、外墻及外墻燈飾投入500萬元?！魍鈮Ψ?、招牌燈飾。△外墻搭排柵。12、加建十六樓：投入200萬元?！骶频暝O(shè)計為16層（最頂層）已建4條立柱及其中一面墻建好，建成后面積1500平方米。13、加建原夜總會門樓：投入200萬元△將原夜總會門樓拆除后，建造二層，每層700平方米，每平方米為850元。※裝修投資6500萬元。※整合酒店：18000萬元。※五樓天面水療大堂沒有預(yù)算。綜合上述兩項合計投資為：24500萬元。五、回報預(yù)測調(diào)整后的酒店布局，將相對合理，裝修后的酒店，使酒店的檔次提升，酒店的配套亦更為全面，項目將并駕齊駒，經(jīng)營者的信心就將越來越足。良性得到循環(huán)，經(jīng)營相對穩(wěn)定，回報也將有把握。1、客房回報預(yù)測：客房189間：其中：豪華套房：14間380元/間套房：28間300元/間雙人房：87間260元/間單人房：60間220元/間380元x14間=5,320元x30天=159,600元300元x28間=8,400元x30天=252,000元260元x87間=26,100元x30天=783,000元220元x60間=13,200元x30天=396,000元合計：159,600+252,000+783,000+396,000=1,486,200元/月按7折計：1,486,200元x70%=1,040,340元開房率70%:1,040,340元x70%=728,238元△客房純利率為70%:728,238元x70%=509,766元2、中餐回報預(yù)測△一樓大廳（食街）：105臺500個餐位500人x2個飯市=1000人次每人60元計：1000人次x60元=60,000元按7折計：60,000元x70%=42,200元按30天計：43,000元x30天=1,260,000元早茶：10,000元按30天計：10000元x30=300,000元△五樓房間：31間31間房以每間500元消費：31間x500元=15,500元15,500元x2個飯市=31,000元按7折計：31,000元x70%=21,700元按30天計：21,700元x30天=651,000元△宴會廳酒席：按月2次：80席x2=160席x1,500元=240,000元合計中餐營業(yè)額：126,000元+300,000元+651,000元+240,000元=2,451,000元純利率35%:2,451,000元x35%=857,850元3、西餐廳：200位200位每人40元：200人x40元=8,000元x3次=24,000元按7折計：24,000元x70%=16,800元按30天計：16,800元x30天=504,000元純利率：50%:504,000元x50%=252,000元4、沐足：300位按6折計：300位x50元x60%=9,000元按30天計：9,000元x30天=270,000元純利率70%:270,000元x70%=189,800元5、**俱樂部：73間房：豪華大房8間：2,000元x8間=16,000元大房30間：1,200元x30間=36,000元中房35間：800元x35間=2&000元小房10間：500元x10間=5,000元合計：16,000元+36,000元+2&000元+5,000元=85,000元按7折計：85000元x70%=59,500元按30天計：59,500元x30天=1,785,000元純利率60%:1,785,000元x60%=1,071,000元6、健康中心：60間房：每間房200元3人次。60間x200元x3人次=36,000元按30天計：36,000元x30天=1,080,000元純利率80%:1,080,000元x80%=864,000元7、棋牌、茶藝：18間房18間房每間200元：18間x200元=3,600元按30天計：3,600元x30天=108,000元按7折計：108,000元x70%=75,600元純利率70%:75,600元x70%=52,920元▲項目收益合計：客房：509,766元+中餐857,850元+西餐252,000元+沐足189,000元+俱樂部1,071,000元+健康中心864,000元+棋牌、茶藝52,920元=3,796,536元總收益：3,796,536元/月年回報：3,796,536元x12個月=45,56&432元六、投資回報/