中山市雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告目錄1．前言 91.1項(xiàng)目背景概述 91.2本案研究的主題 111.3工作準(zhǔn)備的重點(diǎn) 131.4市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來源 141.5市場(chǎng)信息分析方法 151.6工作組織方式 162．中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀 172.1中山商業(yè)概述 172.2商業(yè)發(fā)展階段 202.3商業(yè)布局狀況 232.4商業(yè)形態(tài)特征 252.5商業(yè)消費(fèi)人群 282.6商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 303．中山商業(yè)需求分析 333.1中山人口發(fā)展概況 333.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展 363.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力 403.4消費(fèi)人群層次分析 433.5區(qū)域人群消費(fèi)結(jié)構(gòu) 473.6消費(fèi)現(xiàn)狀與特征調(diào)查 503.7消費(fèi)需求變化歸納分析 573.8消費(fèi)需求態(tài)勢(shì)研判 584．中山市商業(yè)板塊分析 614.1中山商業(yè)板塊概況 614.2商業(yè)板塊成因分析 634.3大信商業(yè)板塊解構(gòu) 674.4京華商業(yè)板塊解構(gòu) 704.5假日商業(yè)板塊解構(gòu) 734.6中懇商業(yè)板塊解構(gòu) 754.7富華商業(yè)板塊解構(gòu) 784.8商業(yè)板塊綜合分析 815．典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 835.1調(diào)查樣本選擇及依據(jù) 835.2調(diào)查的目及工作開展 845.3綜合商業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查分析 855.4街區(qū)型典型項(xiàng)目調(diào)查 915.5專業(yè)性典型項(xiàng)目調(diào)查 965.6典型項(xiàng)目綜合分析 975.7典型項(xiàng)目租金分析 995.8典型項(xiàng)目成敗分析 1016．中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析 1046.1中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述 1046.2歷年商業(yè)物業(yè)供求分析 1066.3歷年商業(yè)施工竣工面積 1076.4歷年商業(yè)銷售面積 1086.5歷年商業(yè)空置面積 1096.6歷年商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 1106.7中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因素 1116.8中山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 1147．中山西區(qū)商業(yè)分析 1167.1西區(qū)商業(yè)發(fā)展概況 1167.2西區(qū)商業(yè)格局解構(gòu) 1187.3西區(qū)交通對(duì)商業(yè)的影響 1227.4西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征 1247.5西區(qū)商業(yè)需求分析 1267.6西區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 1307.7西區(qū)消費(fèi)訴求研判 1317.8消費(fèi)訴求對(duì)商業(yè)的影響研判 1338．西區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 1358.1西區(qū)人口概況 1358.2西區(qū)人口規(guī)模與結(jié)構(gòu) 1368.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)人口發(fā)展的影響 1388.4區(qū)域融合對(duì)人口發(fā)展的影響 1408.5西區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu) 1418.6西區(qū)消費(fèi)人群特征 1438.7西區(qū)商業(yè)需求訴求調(diào)查 1448.8西區(qū)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn) 1489．西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 1509.1西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1509.2西區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況 1529.3西區(qū)商業(yè)物業(yè)租售狀況 1539.4西區(qū)商業(yè)物業(yè)特征分析 1549.5西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作分析 1569.6西區(qū)典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 1589.7西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)研判 1639.8西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn) 16610．本項(xiàng)目地塊調(diào)查分析 17010.1地塊背景分析 17010.2地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀 17110.3地塊交通狀況分析 17210.4地塊周邊人居狀況 17410.5地塊周邊商業(yè)狀況 17610.6地塊區(qū)位未來發(fā)展研判 17810.7地塊SWOT分析 17910.8地塊價(jià)值提升與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 18311．特定物業(yè)市場(chǎng)研究 18611.1寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析 18611.2寫字樓市場(chǎng)適宜性研判 18911.3酒店市場(chǎng)調(diào)查分析 19311.4酒店市場(chǎng)適宜性研判 19811.5公寓產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查分析 20011.6公寓產(chǎn)品市場(chǎng)適宜性研判 20311.7特定產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 20411.8特點(diǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研判 20612．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判 20812.1中山商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況 20812.2項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)研判 21012.3主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 21212.4競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 21512.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目的影響 21813．市場(chǎng)研究結(jié)論 22013.1宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)歸納 22013.2宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)歸納 22213.3區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)歸納 22413.4區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)歸納 22613.5地塊市場(chǎng)適宜性歸納 22713.6項(xiàng)目需求容量評(píng)估 2311．前言1.1項(xiàng)目背景概述（1）地塊要點(diǎn)概述如上圖所示：本項(xiàng)目地塊西區(qū)與沙溪之間，緊鄰石歧區(qū)，目前周邊人居氛圍尚不成熟。地塊周邊交通發(fā)達(dá)，博愛路、富華道、翠景大道、105國道形成“兩橫兩縱”的路網(wǎng)，而且，除翠景大道，其他三條道路均為目前中山城區(qū)以及城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)之間最為重要的溝通干道，而翠景大道未來與南環(huán)貫通后，也將成為中山城區(qū)與西北區(qū)域（沙朗、東升、小欖等）溝通的主要道路。盡管目前地塊周邊人居氛圍不成熟，但目前可見的世紀(jì)新城、中信左岸、藍(lán)波灣、新龍瑞小商品批發(fā)市場(chǎng)、康橋花地、金逸豪庭等項(xiàng)目開發(fā)，沙溪與城區(qū)（西區(qū)）之間的融合已經(jīng)初具成果，除此之外，整個(gè)博愛一路兩邊的土地都已經(jīng)被其他發(fā)展商納入囊中，整個(gè)開發(fā)規(guī)模將近3500畝，非常龐大的新城市中心即將形成，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展帶來難得的機(jī)遇。（2）地塊研判背景如右圖所示：需要進(jìn)行研判的地塊位于雅居樂808畝用地之內(nèi)，總面積約為89畝，地塊南北狹長(zhǎng)，東面與翠景大道接壤，。地塊的發(fā)展方向已經(jīng)有了基本的設(shè)想：綜合型商業(yè)＋其他特定的物業(yè)產(chǎn)品（如：酒店、公寓、寫字樓等），商業(yè)面積超過10萬平方米。1.2本案研究的主題（1）本案研究的主要課題《[雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目]市場(chǎng)可行性研究報(bào)告》主要對(duì)項(xiàng)目地塊所處的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行研究，由于本項(xiàng)目地塊發(fā)展方向基本確定，因此，本案的重點(diǎn)將旨在對(duì)基本定位進(jìn)行研判與求證，因此，本案的重點(diǎn)研究課題——本項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)容量、需求特征，以及本項(xiàng)目所涉及的其他物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目商業(yè)研判從宏觀角度了解中山城區(qū)商業(yè)的特征、規(guī)模、分布、形態(tài)以及發(fā)展態(tài)勢(shì)——研判本項(xiàng)目所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目所在的區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域?qū)ν獾臏贤芰硌信斜卷?xiàng)目在所在區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)；研究項(xiàng)目的地塊，包括交通狀況、周邊人居狀況、人居發(fā)展?fàn)顩r、配套狀況、城市化發(fā)展趨勢(shì)等來研判本項(xiàng)目地塊的商業(yè)適宜性；通過以上的調(diào)查研究，明確本項(xiàng)目目前及未來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，為本項(xiàng)目最終定位提供可行依據(jù)。本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品研判通過本項(xiàng)目各種地產(chǎn)因子與類比項(xiàng)目的對(duì)比，研判本項(xiàng)目地塊對(duì)以上物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)適宜性。通過對(duì)各類比項(xiàng)目分析，以及對(duì)市場(chǎng)未來供應(yīng)量的預(yù)測(cè)，研判本地塊發(fā)展這些物業(yè)的未來前景。（2）課題研究的主要目的本項(xiàng)目商業(yè)研判的主要目的為本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)；為本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可行性市場(chǎng)依據(jù)；為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判提供市場(chǎng)依據(jù)。本項(xiàng)其他物業(yè)產(chǎn)品研判的主要目的為本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展定位（或者產(chǎn)品組合策略）提供客觀的市場(chǎng)依據(jù)；為本項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值研判、以及未來的市場(chǎng)前景研判提供客觀的市場(chǎng)依據(jù)。1.3工作準(zhǔn)備的重點(diǎn)（1）市場(chǎng)信息收集包括兩方面的工作內(nèi)容——市場(chǎng)調(diào)研、信息整理市場(chǎng)調(diào)研：包括對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的研究、區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查、專業(yè)市場(chǎng)（綜合商業(yè)、酒店等專業(yè)市場(chǎng)）的研究、典型項(xiàng)目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專業(yè)人士的訪談等等。數(shù)據(jù)整理：對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查、典型項(xiàng)目調(diào)查、典型人群的調(diào)查、專業(yè)認(rèn)識(shí)的訪談幾項(xiàng)采用了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與問卷調(diào)查的方式，對(duì)調(diào)查回來的數(shù)據(jù)利用我公司專業(yè)的系統(tǒng)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。地塊調(diào)查：用地情況、地塊狀況、環(huán)境、配套、交通狀況、商業(yè)氛圍、人居狀況等地產(chǎn)因子評(píng)估。（2）市場(chǎng)信息處理可行性研究：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、地塊適宜性等研究的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，研判本項(xiàng)目地塊開發(fā)的可行性與價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力，研判地塊對(duì)各種預(yù)期發(fā)展的物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)適宜性研判。報(bào)告結(jié)論：通過以上的研究，對(duì)產(chǎn)品適宜性做出歸納總結(jié)，并對(duì)各類物業(yè)產(chǎn)品的未來市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合研判。1.4市場(chǎng)數(shù)據(jù)的來源（1）市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫利用本案的市場(chǎng)依據(jù)（數(shù)據(jù)信息）主要來源于以下三方面：天域市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫：天域經(jīng)過多年現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)分析整理而成，數(shù)據(jù)庫的各種信心資料具有客觀性、系統(tǒng)性、完整性等特性。政府相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：主要用于宏觀市場(chǎng)研究，由于政府統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，因此在運(yùn)用上只作輔助材料。專題市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)：針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的專題調(diào)查，主要采用現(xiàn)場(chǎng)典型調(diào)查與問卷調(diào)查兩種方式。（2）問卷調(diào)查與專項(xiàng)調(diào)查問卷調(diào)查針對(duì)不同的消費(fèi)人群進(jìn)行，本項(xiàng)目經(jīng)過初步的研判后將對(duì)中山城區(qū)的兩類消費(fèi)人群進(jìn)行問卷調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)人群、投資物業(yè)的投資型客戶，問卷調(diào)查的目的主要是了解消費(fèi)群的細(xì)分意向，包括區(qū)域趨向等；專項(xiàng)調(diào)查主要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)域市場(chǎng)的一些典型項(xiàng)目以及專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解區(qū)域市場(chǎng)各類產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境以及市場(chǎng)價(jià)值，為項(xiàng)目發(fā)展尋找機(jī)會(huì)與空間。1.5市場(chǎng)信息分析方法（1）定量分析法對(duì)本次的調(diào)查問卷均采用SPSS13.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行定量分析；在對(duì)各種物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行分析時(shí)采用了類比項(xiàng)目比較法及收益還原法兩種分析方式。對(duì)于市場(chǎng)各類物業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)情況、各類物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)需求狀況，各類物業(yè)的需求狀況等，我們將采用量化比較等分析方法，在量化分析的過程中，將適當(dāng)采用定性分析結(jié)合的方式。（2）定性分析法對(duì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢(shì)等方面的研究采用演繹歸納推理方式為主。對(duì)于項(xiàng)目地塊等的分析，將主要采用行業(yè)通用的SWOT定性分析方法，來尋找項(xiàng)目定位的依據(jù)與對(duì)策。其他相關(guān)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)信息采用相關(guān)模型以及演繹歸納推理等定性方式進(jìn)行分析。1.6工作組織方式（1）專案工作組天域置業(yè)成立了由市場(chǎng)研究專業(yè)人員（市場(chǎng)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析人員）、投資顧問專業(yè)人員（項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析人員）、天域合作技術(shù)單位（市場(chǎng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)顧問等）組成的“雅居樂西區(qū)商業(yè)”項(xiàng)目專案工作組。（2）工作開展2．中山商業(yè)背景與現(xiàn)狀2.1中山商業(yè)概述（1）中山商業(yè)具有深遠(yuǎn)的歷史淵源中山商業(yè)具有非常深遠(yuǎn)的歷史淵源，可以追溯到南宋，發(fā)展到明代，中山（以前名為香山）成為中國最早的、唯一的對(duì)外商貿(mào)的口岸，孫文西路在那時(shí)已經(jīng)成為中國重要的商埠，到清末的遠(yuǎn)近聞名的石岐“十八間”成為中山商業(yè)的象征，中山商業(yè)以前的發(fā)展，在中國占有比較重要的歷史地位。（2）近幾年來中山商業(yè)發(fā)展遇到瓶頸中山商業(yè)經(jīng)過數(shù)百年的風(fēng)雨，發(fā)展到現(xiàn)在仍然集中在石岐區(qū)，與周邊其他城市（廣州、深圳、東莞等）相比，城市化擴(kuò)張的速度顯得有點(diǎn)遲緩，其主要原因在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、人口增長(zhǎng)緩慢有很大的關(guān)系。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致城市化建設(shè)進(jìn)程緩慢，同時(shí)也影響人口規(guī)模的增長(zhǎng)。消費(fèi)規(guī)模不大、消費(fèi)能力較低等存在的實(shí)際問題直接阻礙了中山商業(yè)快速發(fā)展。由于中山人口規(guī)模的限制，整體消費(fèi)力不高，中山的商業(yè)規(guī)模受到大大限制，目前的商業(yè)規(guī)模對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)呈過飽和狀態(tài)，因此，在中山，一個(gè)新型商業(yè)項(xiàng)目的興起，往往要以犧牲舊的商業(yè)作為代價(jià)，典型的例子是“大信商圈”的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了以孫文西路為代表的街區(qū)型商業(yè)衰退。同樣由于人口規(guī)模小，人口住居區(qū)域比較集中（主要在石岐），商業(yè)生存也只能依附人口密度較高的區(qū)域，因此多年來，中山的商業(yè)一直集中于舊城區(qū)這個(gè)狹窄的區(qū)域里不能往外擴(kuò)張，大型的商業(yè)項(xiàng)目一旦跨出這個(gè)區(qū)域，將給他的生存帶來極大的壓力，這一方面典型的項(xiàng)目就是“萬佳”。（3）中山城市化發(fā)展模式?jīng)Q定其商業(yè)發(fā)展由于以上原因，目前，中山城市化發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成明顯的錯(cuò)位或矛盾，因此，尋找商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將會(huì)存在更高的難度，要想準(zhǔn)確判斷商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，必須客觀地研究中山城市化必須具備的條件，而不是依據(jù)政府提出的某項(xiàng)口號(hào)，或者發(fā)展商刻意的市場(chǎng)炒做。中山城市化與廣州、深圳，甚至是東莞的城市化有很大的區(qū)別，這種區(qū)別主要源于中山與這些城市的人口結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模有很大的差別。廣州、深圳、東莞等可以通過大量的高素質(zhì)的外來人口擴(kuò)張來實(shí)現(xiàn)城市化規(guī)模擴(kuò)大，因?yàn)橛凶銐虻娜丝凇⒆銐虻男枨?，相關(guān)的城市配套、生活配套系統(tǒng)才能夠維持生存。中山人口規(guī)模不大，本地需求構(gòu)成中山商業(yè)、公共配套系統(tǒng)的主要市場(chǎng)需求，因此，中山的城市化很大程度上需要依賴周邊村鎮(zhèn)人口向城市人口轉(zhuǎn)化，村鎮(zhèn)與中山城區(qū)的融合將是中山城市化目前的主體力量，而這種城市化的模式，不僅要求周邊的鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)存在良好的地緣關(guān)系，同時(shí)必須具備良好的人脈溝通，或者很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，這就決定了中山商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的研判將會(huì)與廣州、深圳等城市有非常大的差別，中山以前的某些項(xiàng)目失敗，很多與此有相當(dāng)大的關(guān)系。（4）觀點(diǎn)歸納中山商業(yè)需求增長(zhǎng)緩慢，需求增長(zhǎng)緩慢嚴(yán)重阻礙了中山商業(yè)迅速發(fā)展；人口規(guī)模過小，導(dǎo)致城市擴(kuò)張力虛弱，新發(fā)展區(qū)域由于消費(fèi)支持力缺乏，配套系統(tǒng)很難存活，而城市“虛擴(kuò)”與目前的配套布局形成顯明的矛盾，這種矛盾的存在，在另一方面又蘊(yùn)涵著各種配套產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2.2商業(yè)發(fā)展階段（1）上世紀(jì)80年代以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型發(fā)展迅速孫文路是中山商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)多年歷史長(zhǎng)河的“沖積”，從早年的十八間商鋪發(fā)展至今，曾經(jīng)一度成為了中山中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)中心。直到上個(gè)世紀(jì)80年代，孫文路東至服務(wù)大廈、西至岐江橋的孫文路段一度成為了中山市民購物、消費(fèi)的重點(diǎn)區(qū)域。孫文路的興旺，帶動(dòng)了周邊的太平路、民族路、民生路、民權(quán)路、拱辰路、悅來路等的街鋪，中山龐大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局發(fā)展到最高峰。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)之所以得到迅速發(fā)展，與中山的商業(yè)歷史、居民消費(fèi)習(xí)慣、城市規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等有極大的關(guān)系，因此到上世紀(jì)90年代，中山一些新型的社區(qū)（竹苑、柏苑、松苑、城市花園、第一城等）在功能配套的設(shè)置上都沒能跳出這一模式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)很難承擔(dān)起一座城市的配套功能，因此，隨著中山市城市化規(guī)模越來越大，這種商業(yè)的劣勢(shì)越來越明顯，更先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)成為這座城市發(fā)展的客觀要求，應(yīng)運(yùn)城市發(fā)展的要求，新的商業(yè)形態(tài)呼之欲出。（2）上世紀(jì)90年代中CityMall走向輝煌上世紀(jì)90年代初，隨著“中原之行哪里去？鄭州亞細(xì)亞！”廣告詞的紅火，“CityMall”商業(yè)成為中國各大城市商業(yè)爭(zhēng)相效仿的一種模式，中山在90年代中，開始出現(xiàn)這種商業(yè)形態(tài)。95年，益華百貨開張，當(dāng)時(shí)營(yíng)業(yè)面積不足10000平方米的益華百貨的開業(yè)，打破了中山?jīng)]有大商場(chǎng)的歷史，為中山新發(fā)展帶來一種新的消費(fèi)方式。益華百貨適時(shí)的出現(xiàn)，確立了益華商圈今天的商業(yè)中心地位。益華百貨的成功，帶動(dòng)中山商業(yè)的革命，94年壹加壹第一家店——鳳鳴路店開業(yè)不足180平方米幾年的經(jīng)營(yíng)，發(fā)展成為中山最成功的連鎖超市。96年，百惠超市成立；一年后中懇百貨開業(yè)；同年，中山百貨進(jìn)行整改、摩登匯開業(yè)、廣州友誼進(jìn)駐中山。到上世紀(jì)90年代末，中山的商業(yè)格局已經(jīng)是春意濃濃，“CityMall”商業(yè)與街區(qū)型商業(yè)互補(bǔ)發(fā)展也達(dá)到輝煌。但隨著世界一些更先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)傳入中國，中國消費(fèi)者的觀念發(fā)生了巨大的改變，鄭州亞細(xì)亞的倒閉，標(biāo)志著“CityMall”這種商業(yè)形態(tài)開始退出商業(yè)舞臺(tái)，中山的“CityMall”商業(yè)開始面臨同樣的困惑。2004年廣州友誼撤出中山、摩登匯、中懇迅速萎縮，連帶而來的是孫文步行街、民族路等街區(qū)商業(yè)開始下滑，街區(qū)型商業(yè)與“CityMall”商業(yè)雙雙面臨危機(jī)。（3）近兩年ShoppingMall模式改變中山商業(yè)格局街區(qū)型商業(yè)與“CityMall”商業(yè)的衰落不僅與中山城市發(fā)展、居民消費(fèi)觀念變化相關(guān)，同時(shí)與其所能承擔(dān)的城市功能局限性有很大的關(guān)系，由于這些問題的存在，“ShoppingMall”開始進(jìn)駐中山，大信·新都會(huì)的出現(xiàn)，同樣對(duì)中山商業(yè)具有劃時(shí)代的意義。2003年7月，吉之島在中山開業(yè)；2004年3月大信·新都會(huì)開業(yè)；2004年8月假日廣場(chǎng)開業(yè)……大信·新都會(huì)直接導(dǎo)致孫文路為代表的街區(qū)商業(yè)、中懇為代表的“CityMail”商業(yè)等萎縮；假日廣場(chǎng)的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了柏苑等社區(qū)商業(yè)的衰退，“ShoppingMall”商業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。（4）觀點(diǎn)歸納中山的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷幾種商業(yè)形態(tài)的更替，這種更替不但將使中山的商業(yè)形態(tài)越來越都市化，同時(shí)也將使中山的商業(yè)格局越來越合理化。這種變化是革命性，他必將犧牲之前的一些東西，而新型的商業(yè)必須通過搶奪原有的市場(chǎng)需求來獲得成功。2.3商業(yè)布局狀況城區(qū)現(xiàn)有的商圈主要可分為大信商圈、京華商圈、富華道商圈、孫文路商圈等四大商圈。步行街商圈和京華商圈為中山傳統(tǒng)兩個(gè)老牌商圈，其依托歷史淵源以及酒店業(yè)為他們提供了足夠的人氣和消費(fèi)力量，兩者在中山商業(yè)中有舉足輕重的作用。2004年，迅速崛起的大信新都匯最到位、最準(zhǔn)確地把大型SHOPPINGMALL以實(shí)物的形式呈現(xiàn)在中山市民面前。大信新都匯改變了中山商業(yè)“重東西輕南北”的傳統(tǒng)，結(jié)束了石岐北區(qū)沒有商圈的歷史。大信新都匯集合了步行街、主題樂園、游藝中心、大型百貨商城、超市、專賣店、美食街、影城和真冰飄雪溜冰場(chǎng)等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，一站式的購物休閑方式對(duì)中山人來說新鮮且具有吸引力。就在大信新都匯客似云來的時(shí)候，興中道上的假日廣場(chǎng)也走進(jìn)人們的視野，孫文東路的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，多個(gè)高端定位的樓盤聚集于此，對(duì)于商業(yè)配套有著較高的要求。以前這個(gè)區(qū)域以竹苑商圈為主要的購物休閑場(chǎng)所，而隨著定位于小型MALL的假日廣場(chǎng)的出現(xiàn)，這一區(qū)域的重心慢慢向假日廣場(chǎng)傾斜。看重城東片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ娜f佳百貨將店址選在東區(qū)邊緣，它將百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、生熟食店、專賣店有機(jī)結(jié)合，采取”大型綜合性超市”的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，融合購物、休閑、文化、娛樂、信息等諸多功能，旨在通過一站式的服務(wù)解決城東片區(qū)遠(yuǎn)未成熟的商業(yè)配套需求，但從經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)來看，風(fēng)光不到半年就境況日下，至今仍不見反彈的跡象。觀點(diǎn)歸納——從表象上看，中山的商業(yè)項(xiàng)目（或者商圈）的成敗與其地緣素質(zhì)（地段、區(qū)位等）有密切的關(guān)系，但探究更深層次的原因，實(shí)際上與商業(yè)項(xiàng)目所在的區(qū)位人口的聚居度、人口的結(jié)構(gòu)、中山人的活動(dòng)習(xí)慣等有更加密切的關(guān)系，一些區(qū)域盡管住宅建筑群簇?fù)?，但入住率很低，因此往往?huì)給市場(chǎng)研究者一種假相。2.4商業(yè)形態(tài)特征中山商業(yè)盡管經(jīng)歷了“CityMall”發(fā)展時(shí)期，幾年以前，更新形態(tài)的“ShoppingMall”也在中山面世，但直到目前，街區(qū)型商業(yè)仍然是中山主體商業(yè)形態(tài)，這種商業(yè)形態(tài)的重要特征如下：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布范圍廣，消費(fèi)成本增高，一般的街區(qū)商業(yè)除了能夠滿足消費(fèi)功能外，同時(shí)需要滿足其他更多的功能，如休閑、逛光等；但中山的街區(qū)商業(yè)絕大多數(shù)不具備這些功能。商業(yè)區(qū)域規(guī)模擴(kuò)大，街區(qū)商業(yè)獨(dú)立生存的能力會(huì)越來越低，往往要與綜合型商業(yè)或集約型商業(yè)進(jìn)行相符補(bǔ)充；但中山街區(qū)商業(yè)中點(diǎn)綴的綜合性商業(yè)不多，僅有的一些因?yàn)樯虡I(yè)形態(tài)、空間格局等等方面的不合理，很難與街區(qū)商業(yè)形成互補(bǔ)。除非具有較強(qiáng)的品牌價(jià)值，或者具有深厚的文化歷史底蘊(yùn)，而且已被外界、本地廣泛認(rèn)可，不然街區(qū)型商業(yè)吸客能力會(huì)非常低，滿足周邊的居住人群的需求將會(huì)是他的主要功能，中山的街區(qū)型商業(yè)基本上不具備這些。如果不具備品牌、文化歷史底蘊(yùn)，一般的街區(qū)商業(yè)必須具有非常好的購物環(huán)境，或者具備非常有特色的業(yè)態(tài)或服務(wù)等特色，中山目前的絕大多數(shù)街區(qū)商業(yè)并不具備這些。街區(qū)型商業(yè)是中山的主體商業(yè)形態(tài)，當(dāng)然中山也并不缺乏綜合性商業(yè)，也就是以上所談到的“CityMall”與“ShoppingMail”，以上中山商業(yè)布局分析可以看出：中山以上的兩種商業(yè)絕大多數(shù)在這個(gè)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出他們應(yīng)當(dāng)所承擔(dān)的城市功能，如假日廣場(chǎng)、吉之島、好又多、萬佳百貨等，他們都只是一個(gè)孤立的個(gè)體，而未能與周邊商業(yè)結(jié)集成一個(gè)區(qū)域的商業(yè)綜合體。由此可見，中山商業(yè)具有非常顯明的特殊性，這也意味著在中山開發(fā)或經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目將面臨比其他發(fā)達(dá)城市更高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。中山街區(qū)商業(yè)主導(dǎo)城市商業(yè)形態(tài)、綜合型商業(yè)孤島式經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)的主要原因如下：中山前期的城市整體規(guī)劃缺乏前瞻性，導(dǎo)致舊的商業(yè)形態(tài)無法改造。中山居民觀念保守，而且與外界溝通的渠道比較封閉，接觸外來觀念的機(jī)會(huì)較少，原有的消費(fèi)觀念主導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。相關(guān)的配套設(shè)施非常欠缺，如交通系統(tǒng)不完善，購物環(huán)境非常差或非常低檔，有些商業(yè)選址缺乏對(duì)市場(chǎng)客觀考量。中山傳統(tǒng)的生活習(xí)性對(duì)消費(fèi)生活行為存在重大影響，中山人的活動(dòng)范圍相對(duì)狹窄。外來人口少，尤其較高素質(zhì)的外來人口更少，外來文化處于弱勢(shì)地位，原有的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念很難被打破。觀點(diǎn)歸納——中山商業(yè)形態(tài)特征的形成不僅與中山人對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同有關(guān)，同時(shí)與中山人的傳統(tǒng)生活習(xí)性有關(guān)，在研究中發(fā)現(xiàn)，中山人對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同與之現(xiàn)存的生活習(xí)性是矛盾的，中山人盡管對(duì)某些區(qū)位（如東區(qū)）的價(jià)值非常認(rèn)同，但整個(gè)中山主體消費(fèi)群仍然聚居在舊城區(qū)，萬佳的遭遇就是過分信任中山人對(duì)區(qū)位價(jià)值的認(rèn)同觀念，這是新的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該吸取的教訓(xùn)。而另一方面，以上分析可知，中山目前的商業(yè)形態(tài)是存在缺陷的，而且改造受局限性很大，因此未來新的商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)取代這些有缺陷的商業(yè)，機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在：商業(yè)項(xiàng)目的定位如何與中山這群有特殊消費(fèi)訴求的新消費(fèi)者進(jìn)行對(duì)接。2.5商業(yè)消費(fèi)人群中山的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)決定中山商業(yè)的消費(fèi)人群，主要表現(xiàn)如下幾點(diǎn)：本地人口占主導(dǎo)地位，因中山商業(yè)消費(fèi)群是以本地消費(fèi)群為主的一個(gè)市場(chǎng)。外來人口（尤其是高素質(zhì)的外來人口）少，外來人群的觀念一般被本地觀念所同化。產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、行業(yè)規(guī)模、行業(yè)特征等決定了中山人口增長(zhǎng)緩慢，也就決定了零售商業(yè)消費(fèi)需求增長(zhǎng)緩慢。周邊村鎮(zhèn)城市化發(fā)展，在一定程度上改變商業(yè)需求結(jié)構(gòu)及規(guī)模，這是新消費(fèi)需求增長(zhǎng)的主要來源。中山人住居區(qū)域的傳統(tǒng)歸位，以及他們的生活習(xí)性決定了他們的消費(fèi)行為特性。地緣特征、資源特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平，以及中山城市經(jīng)濟(jì)的地位，決定了專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)消費(fèi)群的區(qū)域分布范圍。中山消費(fèi)人群具有顯明的特性，同樣將影響到其消費(fèi)行為，中山消費(fèi)人群的消費(fèi)行為主要特點(diǎn)如下：中山人生活習(xí)性以及目前中山城市配套系統(tǒng)的現(xiàn)狀決定了中山人消費(fèi)的圈子較一般城市要狹窄。從目前中山商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次結(jié)構(gòu)可以看出，中山人的本地消費(fèi)主要集中于基本生活消費(fèi)，高檔次、奢侈性商品消費(fèi)比較缺乏。中山中檔次及以上的消費(fèi)人群習(xí)慣在香港、澳門等一些城市消費(fèi)高檔商品或服務(wù)，把在這些城市消費(fèi)當(dāng)成一種榮耀或時(shí)尚。中山本土居民對(duì)公交車存在排斥心理，認(rèn)為坐公交車是低等公民的消費(fèi)行為。多數(shù)中山人購物消費(fèi)的觀念比較傳統(tǒng)，只有在存在購物需求時(shí)才會(huì)逛商場(chǎng)，購物休閑文化在中山氣氛不濃。由于相關(guān)的城市配套設(shè)施的不完善，在中山一般來說消費(fèi)成本較高，這在一定程度上限制了其中一些人的消費(fèi)活動(dòng)范圍。觀點(diǎn)歸納——消費(fèi)群體不大、需求增長(zhǎng)緩慢、對(duì)本地商業(yè)信心不強(qiáng)、消費(fèi)活動(dòng)圈子狹小等限制了中山商業(yè)的發(fā)展。2.6商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)中山商業(yè)發(fā)展與中山城市化發(fā)展密切相關(guān)，因此，研究中山商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，就必須先研究中山城市化發(fā)展的態(tài)勢(shì)。中山城市化發(fā)展進(jìn)程是比較緩慢是的有目共睹事實(shí)，沿海開放進(jìn)20年，中山目前的人口規(guī)?？梢哉f明這一問題。區(qū)域總?cè)丝跀?shù)(萬人)本地人口數(shù)(萬人)外來人口數(shù)(萬人)人口比例(本地:外來)全城四區(qū)7:5石歧區(qū)4:1東區(qū)1:1南區(qū)41:2西區(qū)5:9中山市城區(qū)到目前總?cè)丝跒椋猩匠菂^(qū)人口規(guī)模非常小，而且非常集中（主要集中在原舊城區(qū)63％左右），同時(shí)調(diào)查結(jié)果表明：中山人口增長(zhǎng)非常緩慢，從2002年到2007年，本地人口自然增長(zhǎng)率為3.52‰，低于全省平均水平近5個(gè)千分點(diǎn)。外來人口所占比例非常小，只達(dá)到41.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳、廣州、珠海、東莞等城市(均達(dá)到80％以上)，外來人口在90~02年出現(xiàn)年均近18％％左右。注：資料來源：中山統(tǒng)計(jì)局、及中山網(wǎng)歷年中山統(tǒng)計(jì)年鑒。中山城市化發(fā)展還表現(xiàn)在城市規(guī)模的擴(kuò)張上，中山在最近5年中，盡管房地產(chǎn)有了快速的發(fā)展，尤其是東區(qū)，但是即使是發(fā)展最快的東區(qū)，住宅樓盤確實(shí)建了不少，但相關(guān)的配套設(shè)施卻遲遲發(fā)展不起來，萬佳百貨最初賭的就是周邊人居區(qū)域的發(fā)展，但是到目前，周邊的人居建設(shè)已經(jīng)基本成型，但萬佳百貨仍然越來越蕭條。引起以上現(xiàn)象的根本原因是人口規(guī)模過小，東區(qū)新發(fā)展區(qū)人口密度太低，社區(qū)家庭結(jié)構(gòu)單一等系列原因所引起，因此東區(qū)商業(yè)的發(fā)展肯定不是一朝一夕能完成的，如果中山人口政策在未來幾年沒有根本的改變，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)沒有根本的發(fā)展，東區(qū)的商業(yè)不可能會(huì)有根本性的變化。盡管中山的城市化進(jìn)程緩慢，并且如果相關(guān)的政策不變，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)有根本性的變化，但中山的城市化在某些區(qū)域的局部仍然能夠看到明顯改觀，因?yàn)橹猩竭@樣的城市發(fā)展，與廣州深圳等城市有明顯的差別，中山由于人口增長(zhǎng)緩慢，城市化發(fā)展必須依賴自身資源，即村鎮(zhèn)向城市轉(zhuǎn)移。因此中山的城市化進(jìn)程將是“陣地戰(zhàn)”式的，也就是完成某一個(gè)區(qū)域的城市化轉(zhuǎn)換，然后再轉(zhuǎn)移到另一個(gè)區(qū)域，而區(qū)域能夠快速實(shí)現(xiàn)城市化的條件就是該區(qū)域所具備的地產(chǎn)因子是否成熟，由此可見，區(qū)域城市化能否快速完成，能否快速成熟，并不完全取決于政府是否對(duì)改區(qū)域重視，而是更依賴于該區(qū)域與城區(qū)的地緣、人脈、產(chǎn)業(yè)等多種客觀因素。中山商業(yè)的發(fā)展與中山的城市化發(fā)展的關(guān)系在于：只有城市化條件成熟的區(qū)域，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)將漸漸顯現(xiàn)。因此對(duì)于未來中山商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，將會(huì)出現(xiàn)以下特點(diǎn)：由于目前商業(yè)形態(tài)存在缺陷，因此隨著市場(chǎng)市民消費(fèi)觀念的改變，需求市場(chǎng)將在客觀上要求改變這種現(xiàn)狀。由于目前舊城區(qū)商業(yè)改造受到多種因素的限制，改造的空間不大，因此商業(yè)要地轉(zhuǎn)移將不可避免。由于中山居民傳統(tǒng)的生活習(xí)性、配套設(shè)施的落后、各區(qū)域資源成熟度不同，因此，各個(gè)區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)不平等。在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不在于市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，而是原有商業(yè)格局的調(diào)整或整合。未來商業(yè)格局的調(diào)整表現(xiàn)在，原有商業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及同區(qū)域商業(yè)的布局整合。由于每個(gè)區(qū)域與目前的商業(yè)聚集區(qū)地緣溝通不同，因此每個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)不同。3．中山商業(yè)需求分析3.1中山人口發(fā)展概況5‰，城區(qū)增長(zhǎng)率稍微高一點(diǎn)，但與廣州、深圳、東莞等城市相比，顯得過低。主要原因在于，產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導(dǎo)致外來人口增長(zhǎng)遲緩。本方案為了更加準(zhǔn)確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，只對(duì)城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析，以下就是四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口）2002~2007年年末人口統(tǒng)計(jì)情況：城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814932588948204年增長(zhǎng)率%2.24%4.37%4.11%1.50%1.67%注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)戶籍人口統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年戶籍人口數(shù)473897482740490430497222504209511096年增長(zhǎng)率1.43%1.87%1.59%1.38%1.41%1.37%注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)外來人口統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年外來人口數(shù)353125362846392079421592428379437108年增長(zhǎng)率3.68%2.75%8.06%7.53%1.69%2.04%注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒以上三個(gè)統(tǒng)計(jì)表格說明：從2003年底到2007年底，中山市城區(qū)與周邊四鎮(zhèn)戶籍人口增長(zhǎng)率‰左右；‰左右；統(tǒng)計(jì)區(qū)域人口增長(zhǎng)率的下降，主要原因是外來人口增長(zhǎng)率的下降引起；外來人口增長(zhǎng)率的急劇下降，很大程度上說明在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，中山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展或投資招商發(fā)展比較緩慢；外來人口增長(zhǎng)率急劇下降同時(shí)也與中山市在統(tǒng)計(jì)期間人口政策的調(diào)整有很大的關(guān)系；中山市場(chǎng)本來以內(nèi)需為主的市場(chǎng)，區(qū)域人口（本土、外來常住）規(guī)模增長(zhǎng)速度反映了區(qū)域需求增長(zhǎng)水平。觀點(diǎn)歸納——中山人口增長(zhǎng)水平，反映了中山市需求增長(zhǎng)水平，以上的分析說明，中山市商業(yè)發(fā)展緩慢，其根本原因在于市場(chǎng)需求增長(zhǎng)緩慢，商業(yè)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，因此商業(yè)物業(yè)的空置在中山隨處可見，即使是商業(yè)氛圍較旺的一些街區(qū)。3.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展本方案為了更加準(zhǔn)確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，本節(jié)采用的數(shù)據(jù)同樣只對(duì)城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析，以下就是四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口）2002~2007年年末產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及從業(yè)人員情況統(tǒng)計(jì)：中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)2002~2007年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況單位：萬元產(chǎn)業(yè)類2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一產(chǎn)業(yè)562376065159920584216024760113第二產(chǎn)業(yè)103885415911491690406210797224245252623287第三產(chǎn)業(yè)559726647335819221148476217525981808346注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒、中山統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可看出：第二產(chǎn)業(yè)一直是中山市的主要產(chǎn)業(yè)，中山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本決定了中山人口結(jié)構(gòu)，近幾年，中山城區(qū)城市化發(fā)展，生產(chǎn)性企業(yè)不斷外遷，導(dǎo)致城區(qū)人口分布狀況改變，部分消費(fèi)人群往城區(qū)邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移，城區(qū)消費(fèi)力降低。中山城鎮(zhèn)從業(yè)人員分類統(tǒng)計(jì)單位：人年份總從業(yè)人員第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2002年13164332121196607904435242003年14471942030657558724882572004年185289017503512688424090132005年188853117205212881154283642006年193470517108013136554499702007年19625831708761339623452084注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局。以上統(tǒng)計(jì)反映出：從業(yè)人員的比率與以上產(chǎn)業(yè)分布的比率基本一致，從事第二產(chǎn)業(yè)的人數(shù)最多，而且從事第二產(chǎn)業(yè)的人員所占總體從業(yè)人員的比率高于第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占產(chǎn)業(yè)總值的比率，這說明：中山第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集度高，單位人員產(chǎn)值較低，更深層次說明：第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，手工或非技術(shù)型從業(yè)人員為主。另一方面，從2004年到2007年，整體從業(yè)人員增長(zhǎng)速度減緩，幾乎沒有增長(zhǎng)，說明中山在這一短期間，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展速度比較緩慢。中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)2002~2007年企業(yè)構(gòu)成情況單位：個(gè)企業(yè)類型2002年2003年2004年2005年2006年2007年大型企業(yè)77117222527中型企業(yè)154224228316398452小型企業(yè)178722612307295433043658個(gè)體經(jīng)營(yíng)147061902419632204452114323982合計(jì)數(shù)167242152022174237372487028119注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局，2000人及以上為大型企業(yè)；200~2000人為中型企業(yè)；200人以下為小型企業(yè)。以上統(tǒng)計(jì)說明：中山城區(qū)及周邊四鎮(zhèn)，不僅是以制造企業(yè)為主，同時(shí)個(gè)體經(jīng)營(yíng)以及小型企業(yè)占絕對(duì)多數(shù)，同時(shí)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中山制造產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，這一特征說明中山城區(qū)及周邊人的層次：即低層次的消費(fèi)人群是中山的主流消費(fèi)人群，高層次消費(fèi)人群比率相對(duì)較小。城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口構(gòu)成統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814932588948204本地人口數(shù)473897482740490430497222504209511096外來人口數(shù)353125362846392079421592428379437108本地與外來比例7:57:55:46:56:56:5注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局本地人口與外來人口的比率在一定程度上反映了中山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，中山本地人口數(shù)量高于外來人口的數(shù)量，一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市（東莞、順德等），外來人口的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人口。觀點(diǎn)歸納——從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對(duì)較低以及主流消費(fèi)層次相對(duì)也較低；從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對(duì)較低以及主流消費(fèi)層次；外來與本地人口的比率決定了中山是一個(gè)內(nèi)需為主的城市，這兩點(diǎn)未來的發(fā)展?fàn)顩r，將決定中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力中山市2002~2007年居民可支配收入情況年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入142081490615836172551889719799增長(zhǎng)率％％％％％％注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局以上統(tǒng)計(jì)表明：中山居民的可支配收入是逐年增長(zhǎng)的，但增長(zhǎng)的率的變化具有很明顯的波動(dòng)性。2003年與2006年，中山居民的可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)定，但2007年的增長(zhǎng)呈現(xiàn)明顯的下滑現(xiàn)象，基本回到2003年的增長(zhǎng)水平。盡管中山居民可支配收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但與近幾年的通貨膨脹相比，這種增長(zhǎng)基本被抵消，在2007年，如果考慮通脹影響，居民的可支配收入應(yīng)該是不但沒有增長(zhǎng)，反而有所下降。因此從居民可支配收入來研判商業(yè)需求市場(chǎng)，我們不僅要客觀評(píng)估收入增長(zhǎng)的客觀性，同時(shí)更主要的是要研判收入增長(zhǎng)水平對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理的影響。中山零售商業(yè)在統(tǒng)計(jì)期間的發(fā)展事實(shí)上已經(jīng)說明一切問題，最近的6年來，中山零售商業(yè)無論在商業(yè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模上，還是商業(yè)區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展上，都沒有明顯的變化。而營(yíng)業(yè)逐年有小幅增長(zhǎng)，事實(shí)上與統(tǒng)計(jì)期間的物價(jià)上漲存在更密切的關(guān)系。注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：盡管以上商品房不完全屬于中山居民消費(fèi)，但其他統(tǒng)計(jì)資料顯示，中山居民消費(fèi)占其中的絕大多數(shù)，中山居民消費(fèi)中，商品房的消費(fèi)占的比率非常大。商品房消費(fèi)的增長(zhǎng)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長(zhǎng)比率，這一現(xiàn)象表明：中山居民有相當(dāng)一部分事實(shí)上還處于解決或提升吃住穿行的生活水平階段，同時(shí)在另一方面，居民在房地產(chǎn)消費(fèi)中，相當(dāng)一部分會(huì)有投資心理，因此中山人消費(fèi)是非常理性的，這種特性將使相當(dāng)一部分中山居民將不會(huì)非常關(guān)注生活享受型或奢侈型消費(fèi)，這也是中山近幾年來商業(yè)發(fā)展艱難的根本原因之一。2008年的地產(chǎn)陷入低彌，事實(shí)上，與2007年中山居民可支配收入增長(zhǎng)水平存在關(guān)系，2007年居民收入盡管增長(zhǎng)，但與2005、2006年相比，增長(zhǎng)幅度大大減小，而另一方面，物價(jià)（包括房?jī)r(jià)）卻大幅提升，消費(fèi)者盡管可能有能力消費(fèi)，但對(duì)未來充滿憂慮，消費(fèi)信心將大大降低，更何況在收入增長(zhǎng)幅度減小，物價(jià)上漲幅度大大超過收入增長(zhǎng)幅度時(shí)，相當(dāng)一群新消費(fèi)者支付能力被削弱，相當(dāng)一部分以前的有效需求變成無效。觀點(diǎn)歸納——產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年來物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長(zhǎng)幅度。居民的購買力相對(duì)來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場(chǎng)的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。3.4消費(fèi)人群層次分析本方案在對(duì)中山消費(fèi)群層次分析時(shí)主要采用一下3種層次分類方式：本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群消費(fèi)人群文化層次消費(fèi)人群行業(yè)分布（1）本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群在之前的“人口結(jié)構(gòu)”中進(jìn)行了比較深入的分析，中山目前的這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)中山商業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是，商業(yè)的快速發(fā)展要依賴市場(chǎng)需求的快速膨脹，而本地人口的增長(zhǎng)由于受計(jì)劃生育政策的限制，不可能突然暴增，因此只有依賴外來人口的增長(zhǎng)，中山的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定了中山目前外來人口不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，因此中山商業(yè)的發(fā)展模式將是以調(diào)整為主，而不是規(guī)模膨脹。二是，中山本土居民傳統(tǒng)觀念根深蒂固，受外來思想觀念沖擊很少，目前中山產(chǎn)業(yè)狀態(tài)決定中山絕大多數(shù)外來人口的文化素質(zhì)與生活方式，因此外來人口很難對(duì)本地生活觀念、消費(fèi)觀念產(chǎn)生明顯的影響，傳統(tǒng)生活觀念的存在，將使商業(yè)發(fā)展即使是走調(diào)整的道路也會(huì)非?？部?。三是，中山產(chǎn)業(yè)特性決定了中山外來從業(yè)人員的文化含量與技術(shù)含量，而這些，又決定外來從業(yè)人員的收入水平，因此中山外來人口規(guī)模本來就不大，而這一特性又決定了他們對(duì)中山商業(yè)需求市場(chǎng)貢獻(xiàn)不會(huì)很大，內(nèi)需仍然使中山商業(yè)的主要需求。（2）消費(fèi)人群文化層次從中山人口文化層次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，中山擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人口所占的比率比較低，與廣州、深圳等城市差距很大，即使與東莞、順德的城市或區(qū)域相比也是非常低，這與之前對(duì)中山目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析的結(jié)構(gòu)是一致的。由于整體文化層次較低，因此中山傳統(tǒng)的文化觀念。消費(fèi)觀念一直占住市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，而且由于未來人口少，而且文化素質(zhì)普遍不高，因此他們也很難對(duì)本地文化、觀念產(chǎn)生有效的沖擊，因?yàn)檫@種情況的存在，中山到目前仍然以街區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)的現(xiàn)象就不難理解了；同時(shí)也因?yàn)檫@種情況的存在，中山居民目前的消費(fèi)習(xí)慣與特性要想在短期內(nèi)得到明顯的改變將會(huì)非常困難。（3）消費(fèi)人群行業(yè)分布情況從事制造業(yè)的超過60％，制造業(yè)以及中山的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)品、規(guī)模等特性決定了中山消費(fèi)群的層次結(jié)構(gòu)，即基層消費(fèi)群體是中山零售商業(yè)絕對(duì)消費(fèi)主力。而調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中山中高層次的消費(fèi)群尤其是中山本地的這一群體習(xí)慣去香港等城市消費(fèi)。觀點(diǎn)歸納——產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年來物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長(zhǎng)幅度。居民的購買力相對(duì)來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場(chǎng)的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。3.5區(qū)域人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明：中山居民總消費(fèi)中，其中食品的消費(fèi)占了40％；交通和通信消費(fèi)占了21％；衣著占了13％，住居占住了9％，以上四項(xiàng)占中山居民消費(fèi)總量的83％。如果忽略居民消費(fèi)食品時(shí)所發(fā)生的消費(fèi)成本（如交通成本，在中山由于交通不發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)成本高于其他同級(jí)別城市），事實(shí)上，中山居民食品消費(fèi)所占總消費(fèi)的比率差不多達(dá)到45％左右，而以上四項(xiàng)之和也將達(dá)到88％左右，這說明，中山居民的消費(fèi)目前主要集中在吃、穿、住、行等基礎(chǔ)消費(fèi)上面。如果用恩格爾指數(shù)來衡量，中山居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)應(yīng)該在40％-45％之間，這一區(qū)間屬于“小康”水平。縱深分析2002-2007年的消費(fèi)數(shù)據(jù)，中山在2002到2007年總消費(fèi)量都有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的幅度很小，如果考慮中山人口的增長(zhǎng)，意味著中山人均的年消費(fèi)量基本上沒有什么變化，尤其在2007年還有減小的趨勢(shì)。另一方面，從2002年到2007年，中山居民每年消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本上沒有變化，這說明中山在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，居民的生活質(zhì)量基本上沒有變化。觀點(diǎn)歸納——中山居民消費(fèi)主要集中在衣食住行上，這四項(xiàng)占大約總消費(fèi)量的83%左右，因此，中山的商業(yè)，基礎(chǔ)性商業(yè)業(yè)態(tài)是中山的主要業(yè)態(tài)。而年消費(fèi)量增長(zhǎng)緩慢，正是中山商業(yè)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張緩慢的根本原因，近年來一些建成經(jīng)營(yíng)艱難，與此有很大的關(guān)系；某些在建商業(yè)項(xiàng)目很有可能將再步這些“不良”項(xiàng)目的后塵。中山在最近的7年來，居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本維持不變，說明中山居民這些年來消費(fèi)商品的種類、品牌檔次等基本上沒有變化，因此最近幾年來，中山的商業(yè)形態(tài)盡管發(fā)生很大的變化，但商業(yè)業(yè)態(tài)基本沒變。3.6消費(fèi)現(xiàn)狀與特征調(diào)查（1）關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查的有關(guān)說明調(diào)查方式：?jiǎn)柧碚{(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：以西區(qū)、東區(qū)、石歧區(qū)、沙溪、南區(qū)調(diào)查目的：了解中山居民（尤其中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)）消費(fèi)行為特征，包括消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、消費(fèi)頻率等樣本抽?。焊鞔蟮湫拖M(fèi)場(chǎng)所，隨機(jī)抽查調(diào)查時(shí)間：2008年問卷情況：調(diào)查地點(diǎn)問卷數(shù)量有效問卷數(shù)量有效率西區(qū)350343％石岐區(qū)220215％東區(qū)1201099％沙溪110106％南區(qū)100100％合計(jì)9008739%問卷失效原因：①被訪者身份層次不適合；②被訪者態(tài)度值得懷疑；③回答問題出現(xiàn)邏輯矛盾。（2）問卷分析1）被訪者居住區(qū)位：調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果與選擇的抽樣地點(diǎn)及各個(gè)地點(diǎn)問卷數(shù)量安排的比率基本相符，其目的主要是為了使調(diào)查的數(shù)據(jù)對(duì)所研究的項(xiàng)目的定位具有更強(qiáng)的參考價(jià)值。2）您通常和誰一起去購物消費(fèi)？結(jié)伴消費(fèi)是中山比較普遍的消費(fèi)現(xiàn)象，這說明消費(fèi)并不是單純地為了滿足需求，同時(shí)有休閑消遣、親情交流、日常社交等多種心理訴求，其中朋友交流、親情交流最普遍。3）您通常是什么時(shí)間進(jìn)行購物消費(fèi)？在這一項(xiàng)調(diào)查中，74％的被訪者選擇下班后及節(jié)假日進(jìn)行消費(fèi)，說明被訪者絕大多數(shù)是在職人員，這是中山絕對(duì)的消費(fèi)主力群體，這一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明：中山主力消費(fèi)群的消費(fèi)時(shí)間是受到限制的，因此他們對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)的集約程度等是有特殊的需求的。4）您出外購物消費(fèi)會(huì)使用哪種交通工具？被訪者中71％選擇公交、的士、步行，可見中山主力消費(fèi)群對(duì)消費(fèi)成本還是比較在意的，由于中山公交系統(tǒng)比較落后，在調(diào)查中相當(dāng)一部分被訪者反映，選擇的士是迫不得已；調(diào)查結(jié)果也反映出摩托車是中山很重要的交通工具。5）請(qǐng)問您家通常每月大概花費(fèi)多少錢用于日?；虮匾馁徫锵M(fèi)？調(diào)查結(jié)果表明：家庭月日用購物消費(fèi)在500以上的占71％；500元以下的也占相當(dāng)大的比率，說明在中山居民家庭消費(fèi)量比較小，這與目前的普遍家庭人口數(shù)量有關(guān)。6）您選擇購特消費(fèi)場(chǎng)所的主要考慮因素有哪些？(多選)調(diào)查結(jié)果表明：商品質(zhì)量、商品價(jià)格、交通便捷、服務(wù)態(tài)度是目前中山消費(fèi)者訴求最強(qiáng)烈的四項(xiàng)因素，其次就是品種全、環(huán)境好等，結(jié)合目前中山已有的商業(yè)場(chǎng)所，能夠完全滿足以上條件的賣場(chǎng)并不多，因此，中山商業(yè)調(diào)整或升級(jí)存在很大的市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)。7）您經(jīng)常消費(fèi)的商品或業(yè)態(tài)有哪些？(多選3)調(diào)查中的飲食是指在家以外的飲食經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或其他場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)，日用品、飲食是中山居民生活消費(fèi)中所占比重最大的兩項(xiàng)，其次就是服飾及化妝品與娛樂，調(diào)查的結(jié)果表明：群體性的消費(fèi)（飲食/娛樂）占中山居民消費(fèi)比重比較大。8）請(qǐng)問您經(jīng)常到哪個(gè)商圈消費(fèi)？(多選3)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果表明：大信商圈是中山最受認(rèn)可的賣場(chǎng)，其次就是步行街商圈，這說明中山居民多數(shù)人對(duì)中山傳統(tǒng)的街區(qū)商業(yè)仍然懷有很深的情結(jié)，但新型的大型Mail商業(yè)已經(jīng)得到越來越多中山人的認(rèn)可，從幾年來天域統(tǒng)計(jì)的客流數(shù)據(jù)來看，大信的興旺，本身就是搶奪了步行街的市場(chǎng)，因此不遠(yuǎn)的未來，Mall商業(yè)在合適的地段仍然有很大的作為。9）目前您周邊的商業(yè)設(shè)施（商場(chǎng)面積、商品種類等），或商業(yè)環(huán)境是否能滿足您的消費(fèi)需求？被訪者的回答反映76％的居民對(duì)目前商業(yè)設(shè)施或環(huán)境基本滿意，這一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明：中山居民對(duì)目前商業(yè)滿意度較高；19％的被訪者回答不能滿足，意味中山市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)仍然存在一定的機(jī)會(huì)。10）您是否經(jīng)常在西區(qū)消費(fèi)？這一項(xiàng)調(diào)查中，被訪者有38％的人經(jīng)常到西區(qū)消費(fèi)，盡管是占少數(shù)，但考慮到目前西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)性很強(qiáng)，因此有38％的比率已經(jīng)不算低，而周邊的消費(fèi)群體也是他的主力消費(fèi)群，但由于現(xiàn)在西區(qū)只是以專業(yè)型商業(yè)為主，如果西區(qū)有綜合性商業(yè)，那綜合性商業(yè)將能夠獲得更多的資源優(yōu)勢(shì)。（3）綜合分析本次調(diào)查區(qū)域涵蓋了中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)幾乎所有區(qū)域，因此調(diào)查數(shù)據(jù)取樣是合理的，調(diào)查的結(jié)果是有說服力的，通過以上的分析，對(duì)于中山市居民的消費(fèi)現(xiàn)狀以及特征歸納如下：中山居民生活必須型消費(fèi)占絕對(duì)比率；結(jié)伴消費(fèi)、群體消費(fèi)非常普遍；對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)懷有較深的情結(jié)；對(duì)現(xiàn)代大型的綜合商業(yè)接受度越來越高；對(duì)消費(fèi)成本比較在意；對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、商品價(jià)格比較關(guān)注；對(duì)服務(wù)態(tài)度、購物環(huán)境越來越重視；購物就是滿足消費(fèi)需求觀念仍然較強(qiáng)；既是購物，又是休閑、消遣、交流的觀念正在形成；對(duì)目前身邊的商業(yè)配套比較滿意。以上調(diào)查的結(jié)果中山現(xiàn)有的商業(yè)并沒有完全滿足消費(fèi)市場(chǎng)的訴求，因此商業(yè)地產(chǎn)存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；同時(shí)，中山居民的消費(fèi)觀念、傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，以及與商業(yè)有關(guān)的市政配套不完善，因此，中山商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也存在很多的制約因素。3.7消費(fèi)需求變化歸納分析根據(jù)本章對(duì)中山市（城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)）各項(xiàng)指標(biāo)的分析，以及對(duì)消費(fèi)現(xiàn)狀與特性的調(diào)查，中山消費(fèi)需求變化主要包括以下幾個(gè)方面：人口規(guī)模逐步擴(kuò)大，需求量緩慢增長(zhǎng)；居民收入逐步提高，整體消費(fèi)力漸漸增強(qiáng)；年輕一代漸漸成長(zhǎng)為消費(fèi)主力，消費(fèi)觀念正在改變；隨著消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)訴求越來越豐富；外來消費(fèi)群規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；新的商業(yè)形態(tài)漸漸被越來越多的人所接受；高檔次消費(fèi)向香港等城市越來越普遍，甚至帶動(dòng)一些中檔消費(fèi)轉(zhuǎn)向香港等城市；某些區(qū)域或某層次的消費(fèi)群，集中消費(fèi)、降低消費(fèi)成本成為越來越明顯的訴求；休閑消費(fèi)文化從傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)化；多數(shù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、商品豐富性、服務(wù)質(zhì)量、購物環(huán)境的要求越來越高；越來越多的消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)的街區(qū)型商業(yè)漸漸失去興趣；消費(fèi)人群居住相對(duì)比較集中，人居向城外擴(kuò)張，卻難以帶動(dòng)相關(guān)的商業(yè)配套隨之?dāng)U張盡管在過去6-7年里，中山市（城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)）消費(fèi)結(jié)構(gòu)、觀念等發(fā)生較為明顯的變化，但由于人口規(guī)模及增長(zhǎng)特點(diǎn)、許多傳統(tǒng)的東西存在，以及相關(guān)配套設(shè)施的滯后發(fā)展，導(dǎo)致中山市商業(yè)（主要是零售商業(yè)）需求保留更多的原有特征：需求增長(zhǎng)滯后于商業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)；中山人的生活半徑很?。蛔罨镜纳钕M(fèi)仍然是中山主力消費(fèi)；滿足需求為目的的消費(fèi)行為仍然是主流；需求個(gè)體跨區(qū)消費(fèi)的頻率不高，就近消費(fèi)是市場(chǎng)主流；中山消費(fèi)者（尤其是中高檔消費(fèi)群），對(duì)本地的中高檔商業(yè)信心不夠，把到香港等城市消費(fèi)當(dāng)成一種榮耀。3.8消費(fèi)需求態(tài)勢(shì)研判中山商業(yè)未來需求態(tài)勢(shì)主要由以下幾方面決定：（1）人口規(guī)模與人口結(jié)構(gòu)（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展（3）城市化發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）人口規(guī)模與人口結(jié)構(gòu)對(duì)未來消費(fèi)需求的影響以上對(duì)中山人口發(fā)展的研究結(jié)果表明：中山（城區(qū)與周邊鎮(zhèn)區(qū)）人口增長(zhǎng)速度緩慢，如果以目前的人口增長(zhǎng)，中山在未來幾年里，消費(fèi)需求不可能有明顯的增長(zhǎng)。由于中山人口政策影響，以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的限制，外來人口的增長(zhǎng)速度同樣非常緩慢，因此整體上，未來幾年，中山的人口結(jié)構(gòu)也不會(huì)發(fā)生明顯的變化。但是，人口新老更替，年輕一代文化層次、對(duì)外來觀念的接受能力會(huì)不斷提高，因此中山消費(fèi)者（本土居民、外來人群）的消費(fèi)觀念會(huì)不斷改變，尤其是，未來5年或10年里主力消費(fèi)群將為25-45歲，也就是目前10-40歲的一群人，他們消費(fèi)觀念將與目前的消費(fèi)主力有很大的差別，主要表現(xiàn)在他們對(duì)新的商業(yè)形態(tài)的接受能力；他們將會(huì)有更豐富的消費(fèi)訴求；他們的生活區(qū)域?qū)⒁矔?huì)比目前的一代主力廣得多。（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)未來消費(fèi)需求的影響以上對(duì)中山（城區(qū)、周邊鎮(zhèn)區(qū)）的產(chǎn)業(yè)研究結(jié)果表明：中山產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)為勞動(dòng)密集型，具有一定規(guī)模及以上企業(yè)比較少，而行業(yè)眾多，不成規(guī)模，這種產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象很難在短期內(nèi)得到解決，因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在未來得幾年里也不可能有明顯的改觀。未來的產(chǎn)業(yè)狀況首先將會(huì)影響中山的人口結(jié)構(gòu)，如外來人口的規(guī)模、外來人口的素質(zhì)與層次、外來人群對(duì)中山的歸屬感，這些都將影響中山商業(yè)的消費(fèi)規(guī)模與層次。未來的產(chǎn)業(yè)狀況其次將會(huì)影響中山居民的可支配收入，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，居民可支配收入同樣會(huì)增長(zhǎng)快，反之亦然。因此，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展將決定中山在將來幾年里，商業(yè)規(guī)模、檔次、形態(tài)、布局等不會(huì)有明顯的變化。（3）城市化發(fā)展對(duì)未來消費(fèi)需求的影響中山的城市化發(fā)展進(jìn)程比較緩慢，其根本原因在于受人口規(guī)模小的限制，城市規(guī)模向周邊擴(kuò)張難度很大，在對(duì)中山城市化發(fā)展的研究中我們發(fā)生，中山的城市化以“陣地式”發(fā)展將是未來的發(fā)展趨勢(shì)，主要原因同樣是人口的限制，由于外來人口增長(zhǎng)緩慢，因此中山的城市化發(fā)展需要借助與周邊鎮(zhèn)區(qū)的融合，通過村鎮(zhèn)居民向城市人口轉(zhuǎn)化來擴(kuò)充城市人口，因此地緣優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域（與鎮(zhèn)區(qū)地緣溝通關(guān)系緊密的區(qū)域）將會(huì)優(yōu)先得到發(fā)展。以上的分析說明中山城市化對(duì)商業(yè)來說將會(huì)產(chǎn)生新的區(qū)域市場(chǎng)，但這種新的區(qū)域市場(chǎng)并不是產(chǎn)生新的商業(yè)需求，只是由于城市化的形成，原來的“村社式”或“街區(qū)型”商業(yè)存在重新整合的可能，而這將會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)帶來機(jī)會(huì)。綜合分析——中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)消費(fèi)需求規(guī)模在未來幾年里不會(huì)有明顯的增長(zhǎng)，但消費(fèi)觀念、需求結(jié)構(gòu)、消費(fèi)訴求會(huì)有一定變化。由于中山城市化發(fā)展的特點(diǎn)，未來一些與周邊鎮(zhèn)區(qū)地緣、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的區(qū)域，具有更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)新陳代謝的機(jī)會(huì)與空間。由于消費(fèi)者具有不自覺追求最低消費(fèi)成本的客觀訴求，因此以上的市場(chǎng)機(jī)會(huì)具有比較強(qiáng)的市場(chǎng)有效性。4．中山市商業(yè)板塊分析4.1中山商業(yè)板塊概況21世紀(jì)初期，中山城市化發(fā)展加快，商業(yè)也跟隨著城市發(fā)展往邊緣地區(qū)不繼擴(kuò)張，舊城區(qū)居住環(huán)境及商業(yè)環(huán)境開始日漸落后，已不能滿足市民的生活需求，明顯的市場(chǎng)消費(fèi)訴求變化，為新形態(tài)商業(yè)的誕生提供了契機(jī)，新的商業(yè)板塊開始形成。不得不提的中山商業(yè)典范——大信新都匯，是中山第一個(gè)把“SHOPPINGMALL”概念全釋得最專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，緊隨后來的假日廣場(chǎng)，小型“SHOPPINGMALL”的特珠經(jīng)營(yíng)理念，也是中山商業(yè)的成功典范之一。這兩個(gè)新興的商業(yè)板塊都是具有十分之高的市場(chǎng)參考價(jià)值。新型商業(yè)板塊的形成，對(duì)原有的傳統(tǒng)街區(qū)型商業(yè)形成很大的沖擊，最典型的例子就是以前風(fēng)光無限的步行街現(xiàn)在已經(jīng)再也見不到昔日的輝煌。中山人口規(guī)模不大，消費(fèi)觀念傳統(tǒng)，導(dǎo)致商業(yè)板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，由于人口增長(zhǎng)緩慢，因此需求相對(duì)穩(wěn)定，而目前中山的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)需求，因此導(dǎo)致中山上述新的商業(yè)形態(tài)誕生，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)走向蕭條的現(xiàn)象。以上的分析表明：中山由于人口增長(zhǎng)緩慢，消費(fèi)需求相對(duì)穩(wěn)定，而目前的商業(yè)規(guī)模超出市場(chǎng)需求，因此中山商業(yè)的發(fā)展，在目前肯定是一種“拆東墻，補(bǔ)西墻”的態(tài)勢(shì)。中山城市規(guī)格水平不高，目前的城區(qū)觀念布局隨意性太強(qiáng)，因此導(dǎo)致城市觀念布局的不合理現(xiàn)象非常嚴(yán)重，中山的商業(yè)就是這種城市規(guī)劃中的犧牲品，例如以前的商業(yè)規(guī)劃不具備可持續(xù)發(fā)展的空間，因此原有商業(yè)到目前很難迎合市場(chǎng)需求進(jìn)行再發(fā)展或者升級(jí)，這導(dǎo)致了中山這個(gè)城市鄉(xiāng)村特色非常明顯，真正的城市元素非常缺乏。而很多的發(fā)展商對(duì)中山消費(fèi)訴求不了解，因此，制造了萬佳百貨、靡登匯、富弘商場(chǎng)等不少這類失敗商業(yè)的反面教材。這不能全依賴是中山商業(yè)環(huán)境不成熟所造成的原因，其中不成熟的開發(fā)商、草率的定位也是關(guān)鍵原因之一。4.2商業(yè)板塊成因分析石岐是中山市的重要城區(qū)中心位置，也是中山本地人口最多的地區(qū)，自21世紀(jì)初與北區(qū)合并后，商業(yè)迅速擴(kuò)張發(fā)展，大信新都匯的開發(fā)，為石岐商業(yè)發(fā)展提升到一個(gè)新的臺(tái)階。大信商業(yè)板塊——大信商業(yè)板塊以大信為標(biāo)志性核心，是目前中山市內(nèi)規(guī)模最大、商業(yè)氛圍最好、商業(yè)價(jià)值最高的商業(yè)板塊之一，已成為了中山商業(yè)的典范?！笮派虡I(yè)板塊是由大信新都匯所引領(lǐng)的“SHOPPINGMALL”概念商業(yè)，是中山商業(yè)的成功典范，已日漸取代了老舊的中懇商業(yè)板塊，成為石岐商業(yè)的標(biāo)志。中懇商業(yè)板塊——孫文西路及岐江橋片區(qū)是中山商業(yè)歷史文化最濃厚的地段，自1997年中懇百貨面世后，商業(yè)發(fā)展如日中天。但由于各種的原因，目前的中懇商業(yè)板已經(jīng)開始日漸衰落?！呤甏?，由岐江橋到孫文西路的商業(yè)已十分繁華，中懇商業(yè)板塊即使擁有濃厚的商業(yè)歷史文化背景，但目前的商業(yè)環(huán)境已落后，開始日漸衰落。90年代中后期，中山城市化發(fā)展開始續(xù)步往東移，益華百貨、京華酒店、中銀大廈等中山有名及標(biāo)志