房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告8

如對(duì)有助感評(píng)與分享房地導(dǎo)讀：本文房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告，僅供參考，如果覺(jué)得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告（一）一、項(xiàng)目概況（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，地位地產(chǎn)龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二）、規(guī)劃方案旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59規(guī)劃分區(qū)總用地3.61規(guī)劃用地3.18公頃，本。部A8地A9地兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為㎡，宅㎡（18）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車(chē)庫(kù)376個(gè)，建筑面積。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設(shè)條件地點(diǎn)條件劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀(guān)和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線(xiàn)電視基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校商店郵局活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。實(shí)施條件詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于年7月6日進(jìn)行國(guó)有土使用權(quán)開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)已多家實(shí)強(qiáng)知名度高經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。三、投資環(huán)境分析宏觀(guān)環(huán)境分析1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和戶(hù)后服務(wù)顧慮又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，整體優(yōu)勢(shì)大品牌品牌競(jìng)爭(zhēng)能力并龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀(guān)調(diào)控影響由土格筑材料等格上漲品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)城鎮(zhèn)化程加快大量人口城居住就增加歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀(guān)念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。（二）、目標(biāo)客戶(hù)的定位目標(biāo)客戶(hù)群主要分為四類(lèi)：一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享1、多層住宅均價(jià)元/㎡；2、高層住宅均價(jià)元/㎡；3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)元/㎡；4、辦公樓均價(jià)元/㎡；5、車(chē)位均價(jià)萬(wàn)元/個(gè)；6、儲(chǔ)藏室均價(jià)元/㎡。五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在年7月6權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足2006年開(kāi)工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份回收再下停擬期為3—2008年擬開(kāi)發(fā)面積擬面積26150，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表以經(jīng)驗(yàn)科學(xué)管理模招投標(biāo)制監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。二銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年：2006年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元；2007年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。營(yíng)銷(xiāo)策略秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。（2）、略、營(yíng)銷(xiāo)策略及略，售目用報(bào)紙、電視、外牌、車(chē)站牌等之方式，及時(shí)地將息遞給購(gòu)房溝用客戶(hù)群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、拓展銷(xiāo)售渠道售。用促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏(yíng)得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，的房屋價(jià)格，高的戶(hù)的關(guān)形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算按每畝萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）（二）、資金籌措根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)平方軟件項(xiàng)目可行性分析報(bào)告公里，古城區(qū)14.2平方公里。三、A州市住宅市場(chǎng)分析2002年A州市住宅市場(chǎng)分析在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素可行性分析報(bào)告模板地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。③居民居住觀(guān)念沒(méi)有改變多數(shù)A州人項(xiàng)目可行性分析認(rèn)為，過(guò)了運(yùn)河就覺(jué)得離開(kāi)了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。④消費(fèi)觀(guān)念也限制了整個(gè)A州市的房?jī)r(jià)。許多A州居民留戀于小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢(qián)去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。2002年以來(lái)A州市住宅市場(chǎng)分析2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。年10月份，A可行性分析報(bào)告編寫(xiě)州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A(yíng)州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦臍g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對(duì)有助感評(píng)與分享消費(fèi)觀(guān)念。②規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報(bào)告化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)