某集團采購管理系統(tǒng)解決方案

1、新宏GPM集團采購管理系統(tǒng)解決方案1. 概述北京新宏軟業(yè)公司經(jīng)過多年的企業(yè)信息化調(diào)研和研究，在成功實施一汽集團“采購資源信息網(wǎng)”和東風汽車股份公司“供應鏈管理系統(tǒng)”的基礎上，研制并推出具有中國特色的、面向機械制造業(yè)的集團采購管理系統(tǒng)GPM（Group Purchase Management）。GPM產(chǎn)品主要幫助集團采購部門實現(xiàn)定點、定價、訂貨等采購資源整合業(yè)務，并通過信息網(wǎng)實現(xiàn)與供應商、中轉(zhuǎn)庫之間的信息快速交互，同時GPM產(chǎn)品還包括分廠信息化基礎平臺（計劃管理、物料需求、采購管理、庫存管理和質(zhì)量管理等），并通過內(nèi)部數(shù)據(jù)接口實現(xiàn)集團與分廠的信息交互，保證分廠與集團在統(tǒng)一的平臺上協(xié)同工作。新宏GP

2、M產(chǎn)品通過規(guī)范的業(yè)務流程，整合并優(yōu)化企業(yè)的采購資源，同時輔以有效的執(zhí)行和監(jiān)督，實現(xiàn)集中采購，有效降低采購成本，提高企業(yè)競爭力。1.1 系統(tǒng)框架1.2 系統(tǒng)目標新宏GPM產(chǎn)品幫助企業(yè)實現(xiàn)以下目標：） 整合、優(yōu)化采購資源，降低采購成本，提高企業(yè)競爭力；） 制定合理的采購管理制度，設置合理的崗位職能，規(guī)范業(yè)務流程；） 集成各環(huán)節(jié)信息，提高決策分析能力；） 提高企業(yè)內(nèi)部之間及與外部的信息交互速度，及時響應市場需求；） 抓大放小，循序漸進，逐步提升企業(yè)管理信息化水平；） 與供應商共贏。2. 集團采購管理2.1 基礎數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)主要包括供應商信息、分廠信息和產(chǎn)品信息，管理的難點在于如何對供應商和產(chǎn)品進行統(tǒng)

3、一的分類和編碼，并通過產(chǎn)品信息建立供需對應關系，如下圖。2.1.1 供應商信息供應商（供方）信息包括靜態(tài)信息和動態(tài)信息兩部分。供應商的靜態(tài)信息主要包括基本信息、資產(chǎn)信息、生產(chǎn)設備、管理認證、產(chǎn)品質(zhì)量認證、開發(fā)能力和主要產(chǎn)品等。動態(tài)信息是指供應商與企業(yè)商務交流過程中產(chǎn)生的信息，如產(chǎn)品報價信息、供貨信息、反饋信息等。供應商信息管理的難點主要體現(xiàn)在以下三個方面：1） 供應商分類：如何對供應商進行分類；2） 供應商編碼：如何對各分廠供應商的編碼進行統(tǒng)一；3） 管理模式：供應商編碼集中統(tǒng)一后，如何更新、維護，以及與已有系統(tǒng)接口。建議對供應商進行統(tǒng)一的分類和編碼，并按統(tǒng)一的要求進行管理和維護。2.1.2

4、分廠信息分廠（需方）信息包括基本信息、主要產(chǎn)品、生產(chǎn)能力以及與供貨有關的信息。為實現(xiàn)統(tǒng)訂分交，需對分廠進行統(tǒng)一的信息編碼，并按統(tǒng)一的要求進行管理和維護。2.1.3 產(chǎn)品信息產(chǎn)品是指所有納入集中采購的零部件或原材料，產(chǎn)品信息包括產(chǎn)品編碼（零件號）、所屬類別、規(guī)格、單位、質(zhì)量要求、各分廠需求量，以及能供貨的供應商等。對不納入集中采購的產(chǎn)品在分廠的系統(tǒng)中進行管理。產(chǎn)品信息管理的難點主要體現(xiàn)在以下三個方面：1） 產(chǎn)品分類：集團和分廠如何對產(chǎn)品進行分類；2） 產(chǎn)品編碼：如何對各分廠產(chǎn)品的編碼進行統(tǒng)一；3） 管理模式：產(chǎn)品編碼集中統(tǒng)一后，如何更新、維護，以及與已有系統(tǒng)接口。建議對產(chǎn)品進行統(tǒng)一分類和編碼，并

5、按統(tǒng)一的進行管理和維護。2.2 新產(chǎn)品管理新產(chǎn)品管理的關鍵環(huán)節(jié)是如何確定新產(chǎn)品的潛在供應商和供貨供應商，主要流程如下圖。2.2.1 確定潛在供應商【實現(xiàn)業(yè)務】通過項目確定、新產(chǎn)品發(fā)布、選擇潛在供應商、確定潛在供應商、確定價格意項、簽定試制協(xié)議等一系列的流程和控制，確定新產(chǎn)品的潛在供應商?！鞠到y(tǒng)功能】新產(chǎn)品描述（規(guī)格、技術要求等）、新產(chǎn)品發(fā)布（可按供應商類別發(fā)布）、供應商反饋、供應商反饋分析（對供應商的反饋信息進行分析）、潛在供應商確定。2.2.2 確定供貨供應商【實現(xiàn)業(yè)務】通過項目策劃、項目跟蹤、首批樣件認可、批量認可等一系列的流程和控制，確定新產(chǎn)品最終供貨的供應商?！鞠到y(tǒng)功能】試制協(xié)議簽定、

6、項目策劃（具體的要求描述）、項目跟蹤（進展狀況的描述）、首批樣件認可（首批樣件信息描述）、批量認可（節(jié)拍生產(chǎn)、批量試裝信息描述）、供應商確定。2.3 路線管理2.3.1 定路線【實現(xiàn)業(yè)務】通過控制供應商的供貨狀態(tài)，實現(xiàn)路線的管理。供貨狀態(tài)分為正常供貨、受控供貨（供貨環(huán)節(jié)有問題，受控制的供應商）和取消供貨（供貨環(huán)節(jié)有問題，停止供貨的供應商）三種?！鞠到y(tǒng)功能】根據(jù)各供貨環(huán)節(jié)的評定信息，設置供應商的供貨狀態(tài)，當改變供貨狀態(tài)時，與路線有關的比例、價格狀態(tài)也進行變更。當供貨取消時，供貨比例立即取消或到期取消，供貨價格立即取消；當供貨轉(zhuǎn)正常時，對供貨比例進行調(diào)整，并建立新的供貨價格；當供貨受控時，調(diào)整供貨

7、比例，發(fā)出供貨監(jiān)控提示，必要時對價格進行調(diào)整。2.3.2 定比例【實現(xiàn)業(yè)務】根據(jù)產(chǎn)品的供方和需方信息，考慮產(chǎn)品的價格和供貨地點，合理分配供貨比例。比例定義包括：產(chǎn)品、供方、需方、數(shù)量、比例、日期等。【系統(tǒng)功能】需求統(tǒng)計（集團和分廠）、比例分配（集團和分廠）、比例查詢。2.4 價格管理通過周期性的詢價，不斷獲取供應商在不同供貨比例下的產(chǎn)品價格和成本構(gòu)成。通過網(wǎng)上詢價或現(xiàn)場競價等方式，替代一年一度供應商大會定價的傳統(tǒng)方式，為企業(yè)及時獲取市場價格信息，降低采購成本打下基礎。價格管理主要包括詢價單管理、報價單管理和價格協(xié)議管理等功能，具體流程如下圖。2.4.1 詢價/競價【實現(xiàn)業(yè)務】通過周期性的網(wǎng)上詢

8、價/報價（供應商報價保密），或網(wǎng)上/現(xiàn)場競價（報價公開），獲取產(chǎn)品的價格信息和成本構(gòu)成。詢價時必須提供產(chǎn)品數(shù)量、供貨比例和交貨地點等信息；報價時必須提供不同供貨比例、不同交貨地點的產(chǎn)品價格和成本構(gòu)成。詢價/競價時可指定參與報價/競價的供應上范圍（如無限制、現(xiàn)有供應商、某類供應商、指定供應商、現(xiàn)供此貨供應商等）?！鞠到y(tǒng)功能】詢價單建立、詢價單審核、詢價單發(fā)布、供應商報價、報價分析。競價產(chǎn)品定義、競價產(chǎn)品發(fā)布、供方競價、競價分析。2.4.2 定價【實現(xiàn)業(yè)務】分析供應商的報價/競價信息，確定產(chǎn)品的初步價格，在定價時，基于比質(zhì)比價的原則，并充分考慮供貨比例和交貨地點等要素。定價的內(nèi)容包括：產(chǎn)品、供方、

9、需方、比例、價格等?！鞠到y(tǒng)功能】質(zhì)量信息收集、服務信息收集、價格信息收集、比質(zhì)比價分析、定價。2.5 供應商管理供應商管理主要實現(xiàn)四個目標：1） 將優(yōu)秀供應商納入企業(yè)的供應商群體；2） 對供應商進行嚴格、全面的資格評審和業(yè)績評價；3） 將供應商信息透明，避免不規(guī)范采購；4） 通過規(guī)模化采購，逐步優(yōu)化供應商群體，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務質(zhì)量，降低采購成本。供應商管理的難點主要集中在以下方面：1） 如何避免不規(guī)范的采購？特別是特殊關系型的供應商！2） 如何確定資格評審和業(yè)績評價的標準和指標，以及在哪些環(huán)節(jié)引用這些結(jié)果？建議成立采購委員會負責供應商管理，并站在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度嚴格執(zhí)行。2.5.1 資格評

10、審【實現(xiàn)業(yè)務】通過體系評審、能力評審和業(yè)務評審，分析供應商的整體能力水平，并確定供應商是否具備供貨資格，并在定路線、定比例、定價時參考。體系評審：供應商的管理體系、生產(chǎn)工藝、產(chǎn)品認證等情況；能力評審：供應商的生產(chǎn)設備、研發(fā)能力、物流運輸、持續(xù)改進等情況；業(yè)務評審：供應商的主要產(chǎn)品及主要客戶、已供貨情況等?！鞠到y(tǒng)功能】體系評審及信息匯總、能力評審及信息匯總、業(yè)務評審及信息匯總。2.5.2 業(yè)績評價【實現(xiàn)業(yè)務】從產(chǎn)品質(zhì)量、信息反饋、及時交貨、供貨價格、服務質(zhì)量、成本控制、持續(xù)改進等方面對供應商進行評價，并將評價結(jié)果定期在網(wǎng)上發(fā)布，促進供應商改進，同時在定路線、定比例、定價格時參考該評價結(jié)果?！鞠到y(tǒng)

11、功能】產(chǎn)品質(zhì)量信息匯總、產(chǎn)品質(zhì)量問題分析、供貨信息匯總（供貨及時性、供貨期量變更適應能力等）、供貨控制分析、供貨價格分析（自身價格變化分析、市場價格變化分析、路線內(nèi)供應商價格變化分析）、服務質(zhì)量分析、成本控制分析等。2.5.3 供應商分類按發(fā)生業(yè)務的管理要求，將供應商分為以下四類：1 長期供應商：企業(yè)正式供貨的固定供應商；2 暫停新業(yè)務供應商：被取消長期供貨資格的供應商，完成現(xiàn)有供貨后暫停新的業(yè)務；3 臨時供應商：發(fā)生過采購關系，臨時有需要時進行采購；4 潛在供應商：潛在供應商分為以下兩類A已經(jīng)通過體系評審，達到合格供應資格的供應商；B尚未達到合格供應資格的供應商。分類說明：1）暫停新業(yè)務供應

12、商、臨時供應商、潛在供應商都屬于非正式供應商，它們?nèi)绻憩F(xiàn)良好，都可以轉(zhuǎn)為長期供應商（正式供應商）。2）只填寫了一些資料但尚未經(jīng)過評審的供應商不在供應商分類之內(nèi)，它們只有經(jīng)過評審后才能成為上述供應商中的一類。2.6 訂單管理訂單管理是統(tǒng)訂分交的具體實施，主要包括請購生成和訂單生成兩個部分，但訂單并不能替代分廠的發(fā)交計劃，只用來指導分廠的發(fā)交計劃。2.6.1 請購【實現(xiàn)業(yè)務】匯總各分廠的采購需求，形成產(chǎn)品的需求合計，由計劃員根據(jù)產(chǎn)品庫存、在途產(chǎn)品等信息，形成正式的產(chǎn)品需求計劃。匯總各分廠的采購需求，形成采購批量，同時可實時掌握各分廠的采購需求。請購匯總周期可根據(jù)企業(yè)的實際情況調(diào)整?！鞠到y(tǒng)功能】請

13、購收集（按分廠）、請購調(diào)整、請購匯總、請購審批、產(chǎn)品需求計劃。2.6.2 訂單【實現(xiàn)業(yè)務】根據(jù)產(chǎn)品需求計劃和采購路線，結(jié)合交貨地點、價格、批量、質(zhì)量等因素編制總體采購訂單和分廠采購訂單。并將分廠的采購訂單下發(fā)給各分廠，分廠依此指導其發(fā)交計劃。采購訂單包括供應商、交貨地點、產(chǎn)品、數(shù)量、交貨開始（結(jié)束）時間等，不包括具體的交貨期量?！鞠到y(tǒng)功能】產(chǎn)品需求計劃轉(zhuǎn)訂單、訂單分配（結(jié)合采購總量、采購路線、采購比例、執(zhí)行差額反饋、供方產(chǎn)能、交貨地點、批量等因素）、訂單確認（供方確認能夠滿足的供貨要求）、訂單審批、訂單發(fā)布（向供需雙方）。2.7 執(zhí)行監(jiān)督對采購過程中的主要流程進行監(jiān)督，保證企業(yè)采購資源的整合，

14、并要求分廠在優(yōu)化后的供應商群體內(nèi)完成采購，即分廠不能超出規(guī)定的供應商群體，不能超出產(chǎn)品的采購價格，并按下發(fā)的訂單指導發(fā)交計劃，同時需對各種變化提供決策信息。1)新產(chǎn)品管理流程執(zhí)行監(jiān)督：是否按新產(chǎn)品管理流程確定潛在供應商、確定供貨供應商，并分析各環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，確定供應商的決策依據(jù)。2) 路線管理流程執(zhí)行監(jiān)督：是否按規(guī)范定路線、定比例，每次確定或調(diào)整路線、比例的決策依據(jù)。3) 價格管理流程執(zhí)行監(jiān)督：是否按價格管理流程確定價格，每次確定供應商供貨價格的依據(jù)。4) 訂單管理執(zhí)行監(jiān)督：分廠是否按總部下發(fā)的訂單指導發(fā)交計劃，若由變化，變化的原因是什么，選擇其它供應商的決策依據(jù)。2.8 接口數(shù)據(jù)管理實現(xiàn)總部與

15、各分廠之間的數(shù)據(jù)交互，及時獲取相關的信息。對各種接口數(shù)據(jù)，需要定義的內(nèi)容包括數(shù)據(jù)內(nèi)容、提供者、接收者、日期、數(shù)據(jù)要求等。分廠 總部：生產(chǎn)計劃、物料需求、供貨信息、質(zhì)量信息、服務信息、庫存狀況等?？偛?分廠：產(chǎn)品信息、供應商信息、采購路線、采購價格、請購調(diào)整、采購訂單等。2.9 采購信息網(wǎng)實現(xiàn)集團公司與供應商之間的信息共享、信息快速交互，及時響應市場的需求和變化，進一步把握市場機會。供應商 集團公司/分廠：基本信息（資產(chǎn)、規(guī)模、生產(chǎn)能力、業(yè)務范圍、技術能力等）、生產(chǎn)情況、當前庫存、當前供貨能力、訂單響應、發(fā)貨情況；集團公司/分廠 供應商/中轉(zhuǎn)庫：采購計劃、詢價單、公告信息、質(zhì)量信息、應付款、生產(chǎn)

16、計劃、采購訂單、分交訂單、看板計劃、庫存狀況、生產(chǎn)情況、業(yè)務考核情況（質(zhì)量、期量、服務、能力）；中轉(zhuǎn)庫 集團公司/分廠：庫存狀況、看板發(fā)交。2.10 決策分析【供應商結(jié)構(gòu)分析】分析企業(yè)現(xiàn)有供應商的構(gòu)成，并提供資格評審內(nèi)容、業(yè)績評價內(nèi)容，以及地域、類別、供應產(chǎn)品重要度等方面進行分析。通過供應商結(jié)構(gòu)分析，得出目前的結(jié)構(gòu)狀況，并進行相應的調(diào)整，以獲得一個優(yōu)秀的供應商群體?！竟坦┴涃|(zhì)量分析】分析產(chǎn)品的質(zhì)量信息，并提供按產(chǎn)品、分廠、供應商、質(zhì)量問題環(huán)節(jié)、質(zhì)量問題描述等方面進行分析。通過分析得出質(zhì)量問題最多的產(chǎn)品和環(huán)節(jié)，以及問題的原因，并有針對性的加強監(jiān)控，減少質(zhì)量問題。【供應商供貨期量分析】分析采購

17、訂單和產(chǎn)品入庫記錄，按供應商、產(chǎn)品、分廠對期量到貨狀況進行分析。通過供應商交貨期量分析，得出經(jīng)常延期的供應商名錄，供應商的供貨響應?！局匾a(chǎn)品成本分析】分析企業(yè)A類產(chǎn)品（重要零部件）的供應商群體、供貨量、供貨價格、產(chǎn)品質(zhì)量等。通過分析得出A類產(chǎn)品各個供應商的供貨情況和成本構(gòu)成?！玖悴考r格分析】分析詢報價/競價信息，并結(jié)合企業(yè)對產(chǎn)品成本的分析結(jié)果，得出該產(chǎn)品的計劃價格，進行分析（走勢、對比等）。通過產(chǎn)品的價格分析，進一步有效地控制價格，降低采購成本?！竟谭辗治觥糠治龉痰姆召|(zhì)量，包括及時供貨、信息反饋、問題改正、持續(xù)改進等。通過供應商服務分析，并依據(jù)相關的標準確定供應商的服務水平和服

18、務能力。3. 分廠管理GPM產(chǎn)品提供分廠信息化基礎平臺，包括計劃管理、采購管理、庫存管理和質(zhì)量管理等，并通過內(nèi)部數(shù)據(jù)接口與集團系統(tǒng)實現(xiàn)信息交互，保證分廠與集團在統(tǒng)一的平臺上協(xié)同工作。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如下圖。3.1 計劃管理3.1.1 生產(chǎn)需求【實現(xiàn)業(yè)務】依據(jù)各類需求（銷售訂單、銷售預測、調(diào)撥、試制、散發(fā)等），完成生產(chǎn)需求的收集及整理?！鞠到y(tǒng)功能】生產(chǎn)需求（銷售訂單、銷售預測、調(diào)撥、試制、散發(fā)等等）填寫，生產(chǎn)需求匯總。3.1.2 生產(chǎn)計劃【實現(xiàn)業(yè)務】依據(jù)各類生產(chǎn)需求，完成生產(chǎn)計劃的編制及發(fā)放，并實現(xiàn)對生產(chǎn)計劃的版本控制?！鞠到y(tǒng)功能】主計劃生成、生產(chǎn)計劃編制、生產(chǎn)計劃變更、生產(chǎn)計劃頒布、生產(chǎn)計劃執(zhí)行。3.

19、1.3 生產(chǎn)日計劃【實現(xiàn)業(yè)務】以月生產(chǎn)進度計劃為大綱，具體安排生產(chǎn)日的工作內(nèi)容?！鞠到y(tǒng)功能】日計劃生成、日計劃調(diào)度、日發(fā)交計劃等。3.2 采購管理3.2.1 MRP分解【實現(xiàn)業(yè)務】針對月生產(chǎn)進度計劃，依照產(chǎn)品BOM結(jié)構(gòu)，生成MRP需求?！鞠到y(tǒng)功能】BOM查詢、車間進度計劃查詢、MRP分解。3.2.2 物料請購【實現(xiàn)業(yè)務】通過對MRP分解結(jié)果的調(diào)整，生成物料的請購，并上報集團采購部進行審批。【系統(tǒng)功能】需求調(diào)整、物料請購單、上報集團采購部。3.2.3 發(fā)交計劃【實現(xiàn)業(yè)務】在整體訂單的指導下，生成生產(chǎn)鎖定期內(nèi)的發(fā)交計劃。供應商根據(jù)具體的發(fā)交計劃往生產(chǎn)線上進行發(fā)貨?！鞠到y(tǒng)功能】發(fā)交計劃編制、發(fā)交計劃

20、審批、發(fā)交計劃發(fā)布。3.3 庫存管理3.3.1 采購入庫【實現(xiàn)業(yè)務】管理協(xié)配庫的收貨業(yè)務，保證庫存狀況的及時性和準確性。嚴格按照采購訂單進行收貨，如有差異應分析原因。【系統(tǒng)功能】采購訂單收貨、非訂單收貨、看板收貨。3.3.2 生產(chǎn)出庫【實現(xiàn)業(yè)務】管理協(xié)配庫的發(fā)貨業(yè)務，保證庫存狀況的及時性和準確性，保證生產(chǎn)線的及時供貨?？窗寮挠行蛑谱?、發(fā)交，生產(chǎn)出庫按發(fā)交計劃執(zhí)行，如有差異應分析原因。【系統(tǒng)功能】發(fā)交計劃出庫、非計劃出庫、看板發(fā)貨、集配發(fā)貨。3.3.3 庫存盤點【實現(xiàn)業(yè)務】管理協(xié)配庫的存貨業(yè)務，定期進行庫存盤點，保證庫存狀況的及時性和準確性。庫房物料實際數(shù)量與帳上數(shù)量保持一致，并對盤盈、盤虧進

21、行分析?！鞠到y(tǒng)功能】庫房盤點、盤點調(diào)整、盤點過帳、盈虧報表。3.4 質(zhì)量管理【實現(xiàn)業(yè)務】對供應商供貨產(chǎn)品在各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量信息進行采集和匯總，形成質(zhì)量信息臺帳，并及時上報質(zhì)量信息，使質(zhì)量問題透明化。采集的環(huán)節(jié)包括收貨質(zhì)量、入庫質(zhì)量、上線質(zhì)量、終檢質(zhì)量、售時質(zhì)量、售后質(zhì)量。采集的內(nèi)容包括質(zhì)量缺陷、性能影響、安裝影響、安全影響等。【系統(tǒng)功能】質(zhì)量信息采集、質(zhì)量信息確認、質(zhì)量信息匯總、質(zhì)量信息報表、質(zhì)量信息上報。第五章 房地產(chǎn)相關制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介1、簡述房地產(chǎn)的概念？答：房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權益包括房地產(chǎn)的所有權、占有權、使用權、收益權和處

22、分權，以及以上權益派生出來的承租權、抵押權、典權等等。2、簡述房地產(chǎn)業(yè)的概念？答：房地產(chǎn)業(yè)是關于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務等各方面關聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)也屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎型產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有先導作用，是國民經(jīng)濟發(fā)展具有先導作用，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)管理制度大體可劃分為那三個方面？答：房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護管理三個方面。1、簡述房地產(chǎn)的概念？2、簡述房地產(chǎn)業(yè)的概念？3、房地產(chǎn)管理制度大體可劃分為那三個方面？第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理1、房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為哪幾個階段？答：房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個階段：

23、（1）投資機會選擇與決策分析階段；（2）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段；（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設階段（4）房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設計等方面工作。2、簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定？答：審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計的過程，就是通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。3、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理包括哪

24、些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度包括：項目報建與施工許可證制度、建筑工程質(zhì)量管理制度、工程竣工驗收備案制度。（1)項目報建與施工許可證制度建設單位在開工前，應當向工程所在地的建設行政主管部門提請報建，并申領施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。建設單位申領施工許可證的條件如下：（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證。（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料、施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措

25、施。（7）按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（8）建設資金已經(jīng)落實。（2）建筑工程質(zhì)量管理制度建設單位對建筑工程質(zhì)量應當承擔的義務和責任主要有如下方面：（1）建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，向具有相應資質(zhì)等級的單位進行招標，并不得將建設工程肢解發(fā)包。（2）建設單位向勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準確、齊全的建設工程原始資料。（3）建設單位在領取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。（4）建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本加競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者

26、施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質(zhì)量，不得采購不符合設計文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備。（5）設計建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。（3）工程竣工驗收備案制度？辦理工程竣工驗收備案應當提交下里材料：（1）工程竣工驗收備案表；（2）工程竣工驗收報告；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件；（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他

27、文件。商品住宅還應當提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓地概念？答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：(一)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；(四)以房地產(chǎn)抵債的；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。顯而易見，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，該法還規(guī)定：“放地產(chǎn)

28、轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@規(guī)定。是要求房地產(chǎn)所有權與土地使用權的權利主體應當保持一致。2、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當按照下列程序辦理：(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和

29、評估；(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費； (六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。3、簡述禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定？ 答：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；（第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整

30、，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。）(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；(三)依法收回土地使用權的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(五)權屬有爭議的；(六)未依法登記領取權屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第四節(jié) 商品房銷售管理1、簡述商品房的預售的條件？答：城市商品房預售管理辦法的決定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建

31、設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、簡述商品房的現(xiàn)售條件？答：城市商品房銷售管理辦法，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。3、簡述住宅質(zhì)量保證書的要求和主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建

32、商品住宅時，應在住宅交付的同時提供給用戶住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當包括以下內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；（2）地基基礎和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（防水3年，管道堵塞2個月，燈具、電器開關半年，其他都是1年）

33、（4）用戶報修的單位，答復和處理的時限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不應低于上述規(guī)定的保修期限。4、簡述住宅質(zhì)量保證書的保修期限與保修范圍和保修責任，與房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的保修期限與保修范圍和保修責任之間的關系？答：（1）各自的保修期限住宅質(zhì)量保證書的保修期限為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期

34、限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（防水3年，供熱、供冷1個采暖期，管道堵塞2個月，燈具、電器開關半年，其他都是1年）房屋建筑質(zhì)量保修辦法的保修期限為：地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。（防水、防滲漏5年，供熱、供冷2個采暖期、供冷期，其他都是2年）（2）各自保修的住客體住宅質(zhì)量保證書的保修期限是建設單位向業(yè)主的保修，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使

35、用之日起計算；房屋建筑質(zhì)量保修辦法的保修期限是施工單位向建設單位的保修，房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。(3)對房屋共有部分合資有部分保修期限的規(guī)定對房屋共有部分的保修期限按房屋建筑質(zhì)量保修辦法規(guī)定執(zhí)行；對房屋自有部分的保修期限是這樣規(guī)定的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔保修責任，保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期。理解上述規(guī)定：對商品房自有部分的保修期限，如果在房屋建筑質(zhì)量保修辦法和住宅質(zhì)量保證書的保修期限都有效的情況下，按保修期限較長的執(zhí)行，如果已過了房屋質(zhì)量保修辦法的保修期限按住宅質(zhì)量保證書的保修期限執(zhí)行。5

36、、簡述住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容？答：住宅使用說明書應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：（1）開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；（5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9）其他需要說明的問題。第五節(jié) 房屋租賃管理1、簡述房屋租賃登記備案？答：我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度

37、：(1)房屋行政主管部門登記備案房屋租賃管理辦法規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋租賃當事人身份證明；（三）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。（2）公安部門登記部門租賃房屋治安管理規(guī)定。要求：1、出租房屋的建筑、消防設備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理的規(guī)定，不準出租危險房屋和違章建筑。2、私有房屋出租人必須持房屋所有權證或其他合法證明

38、、居民身份證、戶口薄，向房屋所在地派出所申請登記，單位房屋出租人須持房屋所有權證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請登記，經(jīng)審查對符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書。3、出租人的治安責任主要有：（1）不準將房屋出租給無合法有效證件的人；（2）承租人是外來暫住人員的，應當帶領到公安派出所辦理登記并領取暫住證；（3）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應當及時向公安派出所報告；（4）停止房屋租賃的應當及時到公安派出所辦理手續(xù)；4、承租人的治安責任主要有：（1)必須持本人身份證或其他合法證件；（2）租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報

39、暫時戶口登記；（3）將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應當向當?shù)嘏沙鏊陥髠浒?；?）承租房屋不準用于生產(chǎn)，儲存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險物品。 2、簡述房屋租賃合同的主要內(nèi)容？答：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設施，家具和家電等室內(nèi)設施狀況；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責任；（八）物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；（九）爭議解決辦法和違約責任；（十）其他約定。

40、房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。建設（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。3、簡述禁止房屋租賃的規(guī)定？答：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務1、簡述房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備的條件？答：設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備下列條件：（一）有自己的名稱、組織機構(gòu)；（二）有固定的服務場所；（三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等

41、以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人中須占總?cè)藬?shù)的以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的機構(gòu)，應到該業(yè)務發(fā)生地省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。2、講述房地產(chǎn)中介服務合同的主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：（一）當事人姓名或者名稱、住所；（二）中介服務項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準；（三）合同履行期限；（四）收費金額和支付方式、時間；（五）違約責任和糾紛解決方式；（六）當事人約定的其它內(nèi)容。3、簡述房地產(chǎn)中介活動中禁止的行為？答：房

42、地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?；（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理1、簡述房地產(chǎn)抵押登記的定義？答：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；(二)抵押登

43、記申請書；(三)抵押合同；(四)國有土地使用權證、房屋所有權證或房地產(chǎn)權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的證明；(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；(七)登記機關認為必要的其他文件。2、簡述房地產(chǎn)抵押三項主要原則？答：房地產(chǎn)抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護。3、簡述不得設定抵押的房地產(chǎn)？答：下列房地產(chǎn)不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產(chǎn)；(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)