和睦花園戶型定位建議書

1、 和睦花園系列報告(二) Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.戶型 定 位 建議初稿 目 錄 一一、和睦睦花園周周邊小區(qū)區(qū)現(xiàn)狀（表表1） 二二、和睦睦花園周周邊小區(qū)區(qū)分析及及結(jié)論 三三、和睦睦花園付付款方式式對比表表 四四、和睦睦花園戶戶型面積積建議初初案 五五、和睦睦花園主主力客戶戶群分析析表注：本報告告是在和和睦花園園的地塊塊環(huán)境調(diào)調(diào)研及三三種售樓樓付款方方式的對對比分析基礎(chǔ)礎(chǔ)上得出出的建議議，此建建議最終終仍需經(jīng)經(jīng)市調(diào)的的再次論論證。一和睦花花園周邊邊小區(qū)狀狀況表小區(qū)名稱小區(qū)位置小區(qū)規(guī)模

2、小區(qū)配套面積跨度（m2）建造時間居民構(gòu)成和睦南苑面向衢州路路，項目目地塊正正北面，嵌嵌入項目目地塊中中由3幢7層層住宅樓樓組成管道煤氣、有有線電視視、自行行車棚、電電子對講講保安門門618331998當(dāng)?shù)啬昵喾蚍驄D為主主，私營營企業(yè)主主次之和睦新村南靠衢州路路，西依依莫干山山路，隔隔衢州路路與項目目地塊對對望占地面積115公頃頃，由554幢667層住住宅組成成管道煤氣、有有線電視視、一所所小學(xué)、22個小區(qū)區(qū)內(nèi)花園園、約220個商商店288001983大多為湖濱濱、少年年宮一帶帶的折遷遷戶，工工廠職工工次之華豐新村南至衢州路路，東至至運河，西西至禾豐豐橋，北北至華豐豐廠北圍圍墻占地面積113萬平

3、平方米，由由27幢幢平、樓樓房，幾幾十戶農(nóng)農(nóng)宅組成成管道煤氣、有有線電視視、自行行車棚、307001985華豐紙業(yè)有有限公司司職工及及家屬勤豐住宅小小區(qū)南靠衢州路路，東鄰鄰莫干山山路，距距項目地地塊1550米左左右由10幢77層住宅宅樓組成成有線電視、管管道煤氣氣、自行行車棚6012201994杭州鐵路分分局、藍(lán)藍(lán)孔雀化化學(xué)纖維維有限公公司職工工為多，祥祥符鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)干部次次之化纖新村莫干山路花花園崗，北北鄰汽車車北站占地面積445788平方米米，建筑筑面積4474994平方方米，住住宅100幢有線電視、管管道煤氣氣、自行行車棚607001985杭州化學(xué)纖纖維廠職職工及家家屬廣興新村湖墅北路建筑面

4、積4420000m2 ，由110幢77層住宅宅樓組成成。有線電視、管管道煤氣氣、小賣賣店、自自行車棚棚、車庫庫389221997折遷戶為主主，電視視臺職員員次之。和睦路住宅宅區(qū)和睦路南段段 和睦路南段段兩側(cè)，以以自建房房為主以小賣店和和農(nóng)貿(mào)市市場等低低檔配套套為主1983打鐵弄住宅宅區(qū)項目地塊正正南面，距距地塊110米。由一些單位位的宿舍舍房和雜雜亂的農(nóng)農(nóng)居所構(gòu)構(gòu)成步行約100分鐘，到到達(dá)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場。農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場周圍小小配套齊齊全1983當(dāng)?shù)剞r(nóng)民居居多，其其次為大大中型國國營企業(yè)業(yè)職工。墨香苑莫干山路以以西，余余杭塘路路以北，塘塘河路以以南由3幢板式式小高層層公寓及及臨街商商鋪、地地下車庫庫組

5、成89.12377.52000啞吧弄小區(qū)區(qū)湖墅北路，大大關(guān)橋下下端由7幢7層層住宅組組成有線電視、管管道煤氣氣、自行行車棚1994回遷戶、消消防隊員員工、私私營企業(yè)業(yè)主二、和睦花花園周邊邊小區(qū)分分析及結(jié)結(jié)論由上表可見見：1周邊小小區(qū)大部部分為994年以以前的老老區(qū)，住住戶600以上上為國營營企業(yè)的的職工，收收入在杭杭城屬于于中下水水平，考考慮到城城北老區(qū)區(qū)的總體體環(huán)境和和這部分分潛在客客戶的承承受能力力，和睦睦花園的的戶型定定位大體體上應(yīng)以以中、小小戶型為為主，輔輔以大面面積戶型型。小面面積戶型型應(yīng)以平平層為主主，大面面積戶型型以錯層層為主。從該區(qū)塊的的現(xiàn)售商商品房和和睦南苑苑來看，戶戶型跨度

6、度在611833 m22之間，全全部為小小戶型，銷銷售率目目前為885左左右，但但其付款款方式單單一，僅僅限一次次性付款款。若本本案采用用多樣化化付款方方式，則則可相應(yīng)應(yīng)提升潛潛在客戶戶對大中中套型的的價格承承受能力力，但考考慮到本本區(qū)塊內(nèi)內(nèi)的潛在在客戶群群趨向中中年化，他他們對銀銀行按揭揭方式的的接受程程度有所所保留，因因此定330左左右的小小戶型仍仍是必要要的。本案位于城城北工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)，存存在一部部分收入入水平較較高的私私營企業(yè)業(yè)主和城城郊結(jié)合合部的農(nóng)農(nóng)民，他他們因工工作或生生活原因因首選城城北作居居住地，這這部分人人對戶型型面積要要求高，對對總價承承受能力力強(qiáng)，針針對這部部分消費費群定2

7、20左左右的大大戶型較較為妥當(dāng)當(dāng)。作為典型的的老區(qū)平平民圈層層，他們們追求的的是經(jīng)濟(jì)濟(jì)實惠，緊緊湊的戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)、盡量量少的公公攤面積積、經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理的的室內(nèi)布布局是最最適合他他們的。在在本案的的戶型設(shè)設(shè)計上，如如何在有有限的套套型面積積內(nèi)使結(jié)結(jié)構(gòu)盡可可能緊湊湊，布局局盡可能能合理，面面積、空空間的浪浪費盡可可能減少少。三一次性性付款、商商業(yè)貸款款和公積積金貸款款的對比比分析：（以均均價30000元元m22為準(zhǔn)）一次性付款款： 面積積付款方式60 m2280 m22100 mm2120 mm2150 mm2一次性付款款18萬24萬30萬36萬45萬商業(yè)貸款： 面積積付款方式60m280m2100

8、m22120m22150m22首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供二成十年3.6萬1568.54.8萬2091.326萬2614.157.2萬3136.999萬3921.24二十年997.0081329.431661.791994.152492.69三十年824.8861099.811374.761649.722062.15三成十年5.4萬1372.437.2萬1829.919萬2287.3910.8萬萬2744.8613.5萬萬3431.08二十年872.4441163.259萬1454.0710.8萬萬1744.8213.5萬萬2181.10三十年721.775962.3349萬120

9、2.9210.8萬萬1443.5013.5萬萬1804.38五成十年9萬980.33112萬1307.0815萬1633.8518萬1960.6222.5萬萬2450.77二十年623.117830.9901038.621246.341557.93三十年515.554687.338859.2231031.071288.84公積金貸款款： 面面積付款方式60m280m2100m22120m22150m22首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供三成十年5.4萬1531.917.2萬2042.5410萬2431.6016萬2431.6025萬2431.60二十年1006.951342.611598

10、.341598.341598.34三十年832.9951109.271320.561109.271109.27注：公積金金貸款首首付須33成，金金額不得得高于220萬，且且利息逐逐月遞減減，十年年期貸款款利息逐逐月遞減減3.119元/10萬萬元，二二十年期期貸款利利息逐月月遞減11.599元110萬元元，三十十年期貸貸款利息息逐月遞遞減1.06元元/100萬元。表表中所列列公積金金貸款月月供均為為首月月月供。通過以上對對比可見見，五成成二十年年、三十十年的商商業(yè)貸款款比較適適合和睦睦花園的的潛在消消費群，第第一，趨趨向中年年化的工工薪階層層一般有有一定積積累，但但月供能能力不強(qiáng)強(qiáng)，這比比較符合

11、合五成商商業(yè)貸款款的首付付和月供供金額；第二，貨貨幣分房房政策已已經(jīng)出臺臺，對于于那部分分符合政政策的青青年夫婦婦來說，115萬左左右的首首付比較較合適。另另外，有有住房公公積金的的還可采采取公積積金貸款款，其比比一般的的商業(yè)貸貸款的月月利率低低0.883-0.9975個個千分點點.四和睦花花園戶型型面積建建議初案案表： 面積（m22）戶型比例單價模擬總價模擬60800二室一廳、二二室二廳廳30均價30000元m218萬224萬801000二室一廳、二二室二廳廳、三室室二廳3024萬330萬1001120三室二廳、四四室二廳廳2030萬336萬1201140三室二廳、四四室二廳廳2036萬44

12、2萬五和睦花花園主力力客戶群群分析表表：面積（m22）比例客戶群分析析主力客戶群群體家庭結(jié)構(gòu)及及生活方方式可能選擇的的主要付付款方式式80以下30收入中下的的年青夫夫婦初巢或滿巢巢階段，希希望擁有有屬于自自己的小小家庭二成或三成成商業(yè)貸貸款或公公積金貸貸款80122050效益較好的的企事業(yè)業(yè)單位員員工、企業(yè)中層管管理人員員、個體工商戶戶初巢或滿巢巢階段，追追求生活活的舒適適品位和和情調(diào)五成商業(yè)貸貸款或一一次性付付款120以上上20私營企業(yè)主主、城郊結(jié)合部部的農(nóng)民民滿巢階段，追追求生活活享受和和財富炫炫耀五成商業(yè)貸貸款或一一次性付付款下階段工作作簡介1、市場場調(diào)研報報告在市場完整整調(diào)研的的基礎(chǔ)上

13、上，將從從杭州市市商品住住宅市場場整體供供求現(xiàn)狀狀出發(fā)，對對杭州市市場尤其其是和睦睦花園所所處市場場環(huán)境進(jìn)進(jìn)行分析析，透視視杭城商商品住宅宅之操作作水準(zhǔn)，評評判杭城城消費者者目前之之消費意意識和行行為方式式，人而而深入發(fā)發(fā)掘本項項目之可可借鑒點點。包括 11）杭州州市商品品住宅市市場整體體現(xiàn)狀調(diào)調(diào)研2）項目類類比個盤盤分析3）杭州市市商品住住宅消費費行為分分析2、市場場定位分分析報告告在對本項目目考察和和進(jìn)行市市場調(diào)研研分析的的基礎(chǔ)上上，提煉煉本項目目所具備備的地產(chǎn)產(chǎn)因子，并并結(jié)合本本項目所所處之區(qū)區(qū)塊的商商品住宅宅供給需需求分析析。總體市場場定位主力客戶戶群定位位產(chǎn)品定位位3、市場場價值分分析報告告在對本項目目考察和和進(jìn)行市市場調(diào)研研定位的的基礎(chǔ)上上，闡述述商品住住宅項目目價值分分