物業(yè)管理程序教材

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第三章 物業(yè)管理程序第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入第二節(jié) 物業(yè)的接管與驗收第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理第四節(jié) 物業(yè)檔案的建立第五節(jié) 物業(yè)的裝修與管理第三章 物業(yè)管理程序 在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。因而物業(yè) 管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行 “全過程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗收與接管， 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護(hù) 等內(nèi)容進(jìn)行論述。第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入 一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識

2、對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)經(jīng)營管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企 業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后 于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約， 而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，

3、空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計 階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是 使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的 現(xiàn)代化管理

4、模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物 業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。 這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事 物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。 物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理 的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開

5、發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是 發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主 的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅 要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對于業(yè)主而言，卻不止于 此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行

6、權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上 百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié) 議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利

7、，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好 的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅 是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。 二、物業(yè)管理前期介入的必要性 (一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在 物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、

8、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和 建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計 、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種 問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐 項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地

9、產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。 (二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的 了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理 ，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 (三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順 關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理

10、的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管 理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。 三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容 在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面： (一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系 統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)

11、競爭來接洽業(yè)務(wù)。 1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際 出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比 自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業(yè)能在該

12、地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。 2.具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。 3.投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。 4.選派管理人員運作物業(yè)前期管理。 (二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既 應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。 1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。 2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。 3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

13、(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場 物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù) 物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。 1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備 安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。 3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 4.參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按

14、整改計劃督促整改。 (四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度 物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式， 制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。 1.籌建業(yè)主管理委員會。 2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施 工管理辦法等。 3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄 區(qū)綜合管理辦法等。 4.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。 (五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在 很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些

15、環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。 1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。 2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛 樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。 3.建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。 (六)辦理移交接管事宜 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。 1.擬訂移交接管辦法。 2.籌備成立業(yè)主管理委員會。 3.協(xié)助和辦理移交接管事項。第二節(jié) 物業(yè)的接管與驗收 一、物業(yè)的竣工驗收 (一)竣工驗收及驗收種類 物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的

16、工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時 ，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。 竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責(zé)任，如工程達(dá) 到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟關(guān)系上說，建筑商即可解除對開 發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。 建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收

17、，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單 項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。 1.隱蔽工程驗收 隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查 驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進(jìn)入下道工序施工。 2.單項工程驗收 單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要 求

18、時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然 后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗收。 3.分期驗收 分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達(dá)到 使用條件、需要提前動用時所進(jìn)行的驗收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊?，即可驗收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。 4.全部工程驗收 全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程 竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收正式驗收的

19、順序進(jìn)行。 物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。 (二)竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作 1.竣工驗收的依據(jù) 上級主管部門的有關(guān)文件。 開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。 設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。 國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。 建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。 對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件 等資料進(jìn)行驗收。 2.驗收的標(biāo)準(zhǔn) 工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國

20、家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。 竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。 設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求。 建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。 技術(shù)檔案資料齊全。 3.做好竣工驗收工作 建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴 建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗 記錄；永久性的水準(zhǔn)點坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗記錄；建筑商和

21、設(shè)計單位 提供的建筑物使用注意事項；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。 開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進(jìn)行逐項檢查和鑒定。 進(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動試車、有負(fù)荷聯(lián)動試車。 辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證 書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。 二、物業(yè)的接管驗收 (一)接管驗收與竣工驗收 接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。接

22、管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于： 1.驗收的目的不同 接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再 檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。 2.驗收條件不同 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和 設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 3.交接對象不同 接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移 交的物業(yè)。 (二)接管驗收中應(yīng)注意的事項 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作

23、能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企 業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面： 1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加 驗收工作。 2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場 上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固 補強、整修，直至完全合格。4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修

24、保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商 一次性撥付保修費用。5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。第三節(jié) 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物 業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程 序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓 須知、收

25、費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立起物 業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。 一、入伙通知書 入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通 知書時應(yīng)注意如下問題： 1.一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，

26、而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。 2.如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。 下面是一份入伙通知書以作示范：入伙通知書 _女士先生： 您好！我們熱忱歡迎您入住花園！ 您所認(rèn)購的花園_區(qū)_棟_單_元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。 (一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在_樓_室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)

27、，請以下表時間為準(zhǔn)前來辦理 入伙手續(xù)。 各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表(略)。 閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話_。 特此通知 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 _年_月_日 二、入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序 ，使整個過程井然有序。下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：入伙手續(xù)書 _女士先生： 您認(rèn)購的_區(qū)_棟_單元_室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： (1)房地產(chǎn)公司財務(wù)部 (2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 _年_月_日 三、收樓須知 收樓

28、須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和 費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。下面是一份收樓須知以作示范：收樓須知 為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。 (一)在房地產(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù) 1.付清購樓余款。 2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。 3.在入伙手續(xù)(1)上蓋章。 (二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù) 1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè) 主身份證、港澳臺同胞購房證明、護(hù)照或居住證；購房合同。 2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還

29、 應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。 3.在入伙手續(xù)(2)上蓋章。 (三)在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù) 1.繳付各項管理費用。預(yù)收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢， 驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。 2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。 3.在入伙手續(xù)(3)上蓋章。 (四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù) 1.簽署業(yè)主公約。 2.介紹入住的有關(guān)事項。 3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。 4.在入伙手續(xù)書(4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。

30、房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年月日 四、業(yè)主對物業(yè)的驗收 購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚， 并逐項進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面： 1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。 2.門窗系列。包括框架是

31、否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有 無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。 3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流 量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。 4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷 磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。 5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線 、信箱等。第四節(jié) 物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工

32、程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。第五節(jié) 物業(yè)的裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必

33、須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī) 定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝 修押金及保證金。 一、業(yè)主裝修申請表業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。二、裝修管理規(guī)定 根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整 潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定： (一)報批程序 (1)業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申