柳州大型項目市場建議策劃書

1、目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36456189 第一章 市場分析 PAGEREF _Toc36456189 h 5 HYPERLINK l _Toc36456190 一、宏觀環(huán)境因素分析 PAGEREF _Toc36456190 h 5 HYPERLINK l _Toc36456191 1.1柳州州經(jīng)濟現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨向向分析 PAGEREF _Toc36456191 h 5 HYPERLINK l _Toc36456192 二、柳州房房地產(chǎn)市市場分析析 PAGEREF _Toc36456192 h 7 HYPERLINK l _Toc36456193 2.

2、1柳州州市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀及趨向向分析 PAGEREF _Toc36456193 h 7 HYPERLINK l _Toc36456194 2.2柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求分析析 PAGEREF _Toc36456194 h 9 HYPERLINK l _Toc36456195 2.3房地地產(chǎn)市場場價格分分析 PAGEREF _Toc36456195 h 10 HYPERLINK l _Toc36456196 2.4房地地產(chǎn)市場場空置簡簡析 PAGEREF _Toc36456196 h 12 HYPERLINK l _Toc36456197 2.5各區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特點及趨趨勢 PAGEREF

3、_Toc36456197 h 12 HYPERLINK l _Toc36456198 三、項目提提案的原則及及思路 PAGEREF _Toc36456198 h 16 HYPERLINK l _Toc36456199 四、商用物物業(yè)發(fā)展展的要點點分析 PAGEREF _Toc36456199 h 17 HYPERLINK l _Toc36456200 4.1商用用物業(yè)的的類型 PAGEREF _Toc36456200 h 17 HYPERLINK l _Toc36456201 4.2商用用物業(yè)的的特征 PAGEREF _Toc36456201 h 18 HYPERLINK l _Toc3645

4、6202 五、廣州商商用物業(yè)業(yè)的發(fā)展展軌跡 PAGEREF _Toc36456202 h 21 HYPERLINK l _Toc36456203 六、柳州市市商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc36456203 h 23 HYPERLINK l _Toc36456204 6.1商業(yè)業(yè)布局總總體分布布 PAGEREF _Toc36456204 h 23 HYPERLINK l _Toc36456205 6.2主要要商業(yè)物物業(yè)競爭爭格局分分析 PAGEREF _Toc36456205 h 24 HYPERLINK l _Toc36456206 6.3 220011年-20002年年柳州市市商

5、用物物業(yè)銷售售市場的的簡析 PAGEREF _Toc36456206 h 25 HYPERLINK l _Toc36456207 6.4現(xiàn)階階段商用用物業(yè)銷銷售市場場的總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc36456207 h 28 HYPERLINK l _Toc36456208 6.5商用用物業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展趨勢勢分析 PAGEREF _Toc36456208 h 29 HYPERLINK l _Toc36456209 6.6商用用物業(yè)市市場存在在的現(xiàn)實實問題 PAGEREF _Toc36456209 h 30 HYPERLINK l _Toc36456210 七、柳州商商業(yè)經(jīng)營營及市民民消費行

6、行為分析析 PAGEREF _Toc36456210 h 33 HYPERLINK l _Toc36456211 7.1柳州州商業(yè)經(jīng)經(jīng)營及主主要商業(yè)業(yè)項目銷銷售額分分析 PAGEREF _Toc36456211 h 33 HYPERLINK l _Toc36456212 7.2居民民收入水水平和消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc36456212 h 35 HYPERLINK l _Toc36456213 7.3柳州州市民消消費心理理分析 PAGEREF _Toc36456213 h 38 HYPERLINK l _Toc36456214 7.4主要要商業(yè)地地段經(jīng)營營者分析析 PAGER

7、EF _Toc36456214 h 43 HYPERLINK l _Toc36456215 八、針對性性的區(qū)域域商情調(diào)調(diào)查 PAGEREF _Toc36456215 h 46 HYPERLINK l _Toc36456216 8.1調(diào)查查目的 PAGEREF _Toc36456216 h 46 HYPERLINK l _Toc36456217 8.2五星星商圈主主要街區(qū)區(qū)功能分分析 PAGEREF _Toc36456217 h 46 HYPERLINK l _Toc36456218 龍城路街街區(qū)功能能分析 PAGEREF _Toc36456218 h 46 HYPERLINK l _Toc36

8、456219 解放路街街區(qū)功能能分析 PAGEREF _Toc36456219 h 47 HYPERLINK l _Toc36456220 文惠路街街區(qū)功能能分析 PAGEREF _Toc36456220 h 49 HYPERLINK l _Toc36456221 8.3五星星商圈主主要商場場經(jīng)營分分析 PAGEREF _Toc36456221 h 50 HYPERLINK l _Toc36456222 8.4近期期同區(qū)規(guī)規(guī)劃的影影響 PAGEREF _Toc36456222 h 54 HYPERLINK l _Toc36456223 九、客戶群群體分析析 PAGEREF _Toc364562

9、23 h 56 HYPERLINK l _Toc36456224 9.1目標標客戶群群體 PAGEREF _Toc36456224 h 56 HYPERLINK l _Toc36456225 9.2目標標客戶群群的需求求分析 PAGEREF _Toc36456225 h 57 HYPERLINK l _Toc36456226 第二章 項目分分析 PAGEREF _Toc36456226 h 58 HYPERLINK l _Toc36456227 一、地理位位置 PAGEREF _Toc36456227 h 58 HYPERLINK l _Toc36456228 二、項目規(guī)規(guī)模 PAGEREF

10、_Toc36456228 h 59 HYPERLINK l _Toc36456229 三、項目現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc36456229 h 59 HYPERLINK l _Toc36456230 四、項目的的資源整整合 PAGEREF _Toc36456230 h 60 HYPERLINK l _Toc36456231 4.1與城城市規(guī)劃劃前景的的整合 PAGEREF _Toc36456231 h 60 HYPERLINK l _Toc36456232 4.2與商商業(yè)發(fā)展展最高經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的整合合 PAGEREF _Toc36456232 h 61 HYPERLINK l _Toc36

11、456233 4.3與商商業(yè)經(jīng)營營功能的的整合 PAGEREF _Toc36456233 h 62 HYPERLINK l _Toc36456234 4.4與步步行街文文化的整整合 PAGEREF _Toc36456234 h 62 HYPERLINK l _Toc36456235 4.5與旅旅游資源源的整合合 PAGEREF _Toc36456235 h 63 HYPERLINK l _Toc36456236 4.6與電電子商務務資源的的整合 PAGEREF _Toc36456236 h 63 HYPERLINK l _Toc36456237 4.7與事事件營銷銷策略的的整合 PAGEREF

12、 _Toc36456237 h 63 HYPERLINK l _Toc36456238 五、項目SSWOTT分析 PAGEREF _Toc36456238 h 65 HYPERLINK l _Toc36456239 5.1總表表 PAGEREF _Toc36456239 h 65 HYPERLINK l _Toc36456240 5.2項目目優(yōu)勢分分析（SS） PAGEREF _Toc36456240 h 66 HYPERLINK l _Toc36456241 5.3項目目劣勢分分析（WW） PAGEREF _Toc36456241 h 69 HYPERLINK l _Toc36456242

13、5.4項目目機會分分析（OO） PAGEREF _Toc36456242 h 71 HYPERLINK l _Toc36456243 5.5項目目威脅分分析（TT） PAGEREF _Toc36456243 h 74 HYPERLINK l _Toc36456244 第三章 競爭對對手分析析 PAGEREF _Toc36456244 h 76 HYPERLINK l _Toc36456245 一、概述 PAGEREF _Toc36456245 h 76 HYPERLINK l _Toc36456246 2.1區(qū)位位因素（商商圈因素素） PAGEREF _Toc36456246 h 77 HYP

14、ERLINK l _Toc36456247 2.2產(chǎn)品品因素（規(guī)規(guī)模因素素） PAGEREF _Toc36456247 h 78 HYPERLINK l _Toc36456248 2.3經(jīng)營營因素（經(jīng)經(jīng)營定位位） PAGEREF _Toc36456248 h 79 HYPERLINK l _Toc36456249 三、主要的的競爭對對手分析析 PAGEREF _Toc36456249 h 80 HYPERLINK l _Toc36456250 3.1五星星商業(yè)街街 PAGEREF _Toc36456250 h 80 HYPERLINK l _Toc36456251 3.2藍色色港灣 PAGER

15、EF _Toc36456251 h 82 HYPERLINK l _Toc36456252 3.3谷埠埠街國際際商城 PAGEREF _Toc36456252 h 83 HYPERLINK l _Toc36456253 3.4新時時代商業(yè)業(yè)港 PAGEREF _Toc36456253 h 84 HYPERLINK l _Toc36456254 3.5溫州州商貿(mào)城城 PAGEREF _Toc36456254 h 85 HYPERLINK l _Toc36456255 3.6潤和和時代廣廣場 PAGEREF _Toc36456255 h 87 HYPERLINK l _Toc36456256 第四

16、章 項目定定位 PAGEREF _Toc36456256 h 88 HYPERLINK l _Toc36456257 一、項目市市場定位位 PAGEREF _Toc36456257 h 88 HYPERLINK l _Toc36456258 1.1 市市場定位位理念 PAGEREF _Toc36456258 h 88 HYPERLINK l _Toc36456259 1.2市場場定位： PAGEREF _Toc36456259 h 88 HYPERLINK l _Toc36456260 二、項目形形象定位位 PAGEREF _Toc36456260 h 89 HYPERLINK l _Toc3

17、6456261 2.1形象象主題定定位： PAGEREF _Toc36456261 h 89 HYPERLINK l _Toc36456262 2.2支持持點： PAGEREF _Toc36456262 h 89 HYPERLINK l _Toc36456263 2.3 項項目名稱稱建議 PAGEREF _Toc36456263 h 89 HYPERLINK l _Toc36456264 三、項目功功能定位位 PAGEREF _Toc36456264 h 90 HYPERLINK l _Toc36456265 3.1商場場1-44層的區(qū)位位劃分 PAGEREF _Toc36456265 h 9

18、0 HYPERLINK l _Toc36456266 3.2商場場的商品品定位及及功能定定位 PAGEREF _Toc36456266 h 91 HYPERLINK l _Toc36456267 3.3商品品定位 PAGEREF _Toc36456267 h 92 HYPERLINK l _Toc36456268 3.4功能能定位 PAGEREF _Toc36456268 h 92 HYPERLINK l _Toc36456269 四、商場目目標客戶戶定位 PAGEREF _Toc36456269 h 93 HYPERLINK l _Toc36456270 4.1租賃賃使用商商場的目目標群分分

19、析 PAGEREF _Toc36456270 h 93 HYPERLINK l _Toc36456271 4.2商場場的目標標消費群群分析 PAGEREF _Toc36456271 h 93 HYPERLINK l _Toc36456272 4.3商場場的目標標投資經(jīng)經(jīng)營者分分析 PAGEREF _Toc36456272 h 95 HYPERLINK l _Toc36456273 第五章整體體規(guī)劃建建議 PAGEREF _Toc36456273 h 97 HYPERLINK l _Toc36456274 一、項目總總體規(guī)劃劃思路 PAGEREF _Toc36456274 h 97 HYPERL

20、INK l _Toc36456275 1.1 MMALLL的概念念 PAGEREF _Toc36456275 h 97 HYPERLINK l _Toc36456276 1.2建立立具有中中國特色色的MAALL PAGEREF _Toc36456276 h 98 HYPERLINK l _Toc36456277 二、建筑風風格建議議 PAGEREF _Toc36456277 h 99 HYPERLINK l _Toc36456278 2.1大廈廈建筑設設計建議議 PAGEREF _Toc36456278 h 99 HYPERLINK l _Toc36456279 2.2具體體建議 PAGERE

21、F _Toc36456279 h 99 HYPERLINK l _Toc36456280 三、環(huán)境設設計建議議 PAGEREF _Toc36456280 h 1011 HYPERLINK l _Toc36456281 3.1花的的海洋 PAGEREF _Toc36456281 h 1011 HYPERLINK l _Toc36456282 3.2動態(tài)態(tài)園林休休閑區(qū) PAGEREF _Toc36456282 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456283 3.3音樂樂無限 PAGEREF _Toc36456283 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456284 3

22、.4藝術術之都 PAGEREF _Toc36456284 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456285 四、設施配配套建議議 PAGEREF _Toc36456285 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456286 4.1商用用項目的的主要配配套 PAGEREF _Toc36456286 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456287 4.2規(guī)劃劃配套設設施的原原則建議議 PAGEREF _Toc36456287 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456288 4.3具體體配套建建議 PAGEREF _Toc36456288 h

23、 1044 HYPERLINK l _Toc36456289 五、商鋪間間隔建議議 PAGEREF _Toc36456289 h 1055 HYPERLINK l _Toc36456290 5.1大、小小商鋪間間隔的對對比分析析 PAGEREF _Toc36456290 h 1055 HYPERLINK l _Toc36456291 5.2相關關建議 PAGEREF _Toc36456291 h 1066 HYPERLINK l _Toc36456292 5.3商鋪鋪間隔具具體建議議： PAGEREF _Toc36456292 h 1077 HYPERLINK l _Toc36456293 5

24、.4商戶戶組合建建議 PAGEREF _Toc36456293 h 1088 HYPERLINK l _Toc36456294 六、物業(yè)管管理/商業(yè)管管理建議議 PAGEREF _Toc36456294 h 1099 HYPERLINK l _Toc36456295 6.1物業(yè)業(yè)管理提提前介入入的工作作 PAGEREF _Toc36456295 h 1099 HYPERLINK l _Toc36456296 6.2商業(yè)業(yè)管理提提前介入入的工作作 PAGEREF _Toc36456296 h 1100 HYPERLINK l _Toc36456297 七、商場其其他規(guī)劃劃建議 PAGEREF _

25、Toc36456297 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456298 7.1人流流引導 PAGEREF _Toc36456298 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456299 7.2交通通組織 PAGEREF _Toc36456299 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456300 7.3物流流輸送 PAGEREF _Toc36456300 h 1122 HYPERLINK l _Toc36456301 7.4輔助助性服務務設施 PAGEREF _Toc36456301 h 1133 HYPERLINK l _Toc36456302 八、住宅

26、部部分規(guī)劃劃建議 PAGEREF _Toc36456302 h 1144 HYPERLINK l _Toc36456303 8.1指導導原則 PAGEREF _Toc36456303 h 1144 HYPERLINK l _Toc36456304 8.2具體體建議 PAGEREF _Toc36456304 h 1188 HYPERLINK l _Toc36456305 第六章總體體營銷推推廣方案案 PAGEREF _Toc36456305 h 1199 HYPERLINK l _Toc36456306 一、總體推推廣戰(zhàn)略略思路 PAGEREF _Toc36456306 h 1199 HYPER

27、LINK l _Toc36456307 二、營銷策策略 PAGEREF _Toc36456307 h 1211 HYPERLINK l _Toc36456308 2.1總體體營銷思思路 PAGEREF _Toc36456308 h 1211 HYPERLINK l _Toc36456309 2.2總體體策劃思思路分析析 PAGEREF _Toc36456309 h 1222 HYPERLINK l _Toc36456310 三、主題宣宣傳推廣廣策略 PAGEREF _Toc36456310 h 1266 HYPERLINK l _Toc36456311 3.1成立立商業(yè)管管理公司司，同時時制定

28、招招商政策策 PAGEREF _Toc36456311 h 1266 HYPERLINK l _Toc36456312 3.2“利利潤分成成”計劃 PAGEREF _Toc36456312 h 1277 HYPERLINK l _Toc36456313 3.3“購購鋪易”計劃 PAGEREF _Toc36456313 h 1288 HYPERLINK l _Toc36456314 四、事件營營銷策略略 PAGEREF _Toc36456314 h 1299 HYPERLINK l _Toc36456315 五、銷售現(xiàn)現(xiàn)場的包包裝策略略 PAGEREF _Toc36456315 h 1300 H

29、YPERLINK l _Toc36456316 5.1銷售售環(huán)境的的整體包包裝設計計 PAGEREF _Toc36456316 h 1300 HYPERLINK l _Toc36456317 5.2銷售售中心的的設計和和布置 PAGEREF _Toc36456317 h 1311 HYPERLINK l _Toc36456318 5.3展示示未來經(jīng)經(jīng)營空間間 PAGEREF _Toc36456318 h 1333 HYPERLINK l _Toc36456319 六、項目定定價策略略 PAGEREF _Toc36456319 h 1355 HYPERLINK l _Toc36456320 6.

30、1定價價考慮因因素 PAGEREF _Toc36456320 h 1355 HYPERLINK l _Toc36456321 6.2商場場銷售價價格建議議 PAGEREF _Toc36456321 h 1366 HYPERLINK l _Toc36456322 6.3住宅宅部分價價格建議議 PAGEREF _Toc36456322 h 1366 HYPERLINK l _Toc36456323 七、招商策策略 PAGEREF _Toc36456323 h 1377 HYPERLINK l _Toc36456324 7.1策略略一：提提前介入入制定招招商政策策 PAGEREF _Toc36456

31、324 h 1377 HYPERLINK l _Toc36456325 7.2策略略二：有有意識選選擇商戶戶 PAGEREF _Toc36456325 h 1399 HYPERLINK l _Toc36456326 7.3策略略三：經(jīng)經(jīng)營商品品類別與與商場定定為一致致 PAGEREF _Toc36456326 h 1411 HYPERLINK l _Toc36456327 八、營銷推推廣實施施建議 PAGEREF _Toc36456327 h 1422 HYPERLINK l _Toc36456328 8.1銷售售條件及及銷售時時機 PAGEREF _Toc36456328 h 1422 HY

32、PERLINK l _Toc36456329 8.2分階階段銷售售總體戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc36456329 h 1433 HYPERLINK l _Toc36456330 8.3銷售售實施計計劃 PAGEREF _Toc36456330 h 1444 HYPERLINK l _Toc36456331 8.4銷售售控制計計劃 PAGEREF _Toc36456331 h 1488 HYPERLINK l _Toc36456332 8.5銷售售促進計計劃的主主要操作作細則 PAGEREF _Toc36456332 h 1500 HYPERLINK l _Toc36456333 8.6宣

33、傳傳推廣策策略 PAGEREF _Toc36456333 h 1522 HYPERLINK l _Toc36456334 8.7媒體體組合宣宣傳重點點 PAGEREF _Toc36456334 h 1544 HYPERLINK l _Toc36456335 8.8銷售售人員培培訓 PAGEREF _Toc36456335 h 1577 HYPERLINK l _Toc36456336 結(jié) 語 PAGEREF _Toc36456336 h 1599第一章 市場分分析一、宏觀環(huán)環(huán)境因素素分析1.1柳州州經(jīng)濟現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨向向分析改革開放以以來，柳柳州市先先后被國國家確定定為“科技興興市”、“優(yōu)化

34、資資本結(jié)構(gòu)構(gòu)”、“技術創(chuàng)創(chuàng)新”和“信息化化”試點城城市，多多次榮獲獲“全國衛(wèi)衛(wèi)生城”、 “全國環(huán)環(huán)境綜合合整治優(yōu)優(yōu)秀城市市”以及“廣西文文明城市市”等稱號號。城市市綜合實實力曾兩兩次列全全國4550個城城市中550強之之內(nèi)。隨隨著柳州州現(xiàn)代化化建設的的深入進進展，柳柳州經(jīng)濟濟取得飛飛速發(fā)展展。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)經(jīng)濟信息息中心如圖1所示示，柳州州20001年國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值比比20000年增增長100.6%，20002年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值為2886.44億元，比比去年同同期增長長13.9%。超超出20001年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值81.09億億元，經(jīng)經(jīng)濟增長長開始提提速。而從柳州國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

35、比重重走勢來來看，柳柳州作為為中、西西南地區(qū)區(qū)的工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)尤其工工業(yè)成為為拉動經(jīng)經(jīng)濟增長長的主要要動力。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)經(jīng)濟信息息中心2002年年，柳州州市第一一產(chǎn)業(yè)增增加值222億元元，比去去年同期期增長77.1%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值1112億元元，比去去年同期期增長116.11%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值996億元元，比去去年同期期增長112%。農(nóng)業(yè)趨趨向減緩緩，第二二產(chǎn)業(yè)尤尤其工業(yè)業(yè)迅猛發(fā)發(fā)展，而而第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（服服務業(yè)）也也加快了了發(fā)展步步伐，三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)比重更更趨合理理。2002年年柳州投投資情況況表數(shù) 額同比增長固定資產(chǎn)總總投資63.633億元55.7%基本建設投投資18.9

36、億億元82.733%房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資15.999億元81.3%數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)經(jīng)濟信息息中心而從社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資來來看，如如上表所所示：2002年年柳州固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資高高速增長長。隨著著雙沖橋橋、內(nèi)環(huán)環(huán)道路、截截污工程程等建設設項目的的陸續(xù)開開工，全全市掀起起了新一一輪城市市建設的的熱潮，全全力打造造“創(chuàng)業(yè)在在柳州、發(fā)發(fā)展在柳柳州、安安居在柳柳州”的城市市品牌，使使得柳州州固定資資產(chǎn)投資資保持雙雙位數(shù)增增長的強強勁勢頭頭。綜合以上所所述：各項經(jīng)濟指指標顯示示，20002年年柳州市市圍繞“工業(yè)立立柳、強強市富民民”的發(fā)展展戰(zhàn)略，以以中國加加入WTTO和西西部大開開發(fā)為契契機，加加快改革革與

37、發(fā)展展的步伐伐，柳州州經(jīng)濟運運行呈現(xiàn)現(xiàn)良好的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢。而良好的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展態(tài)勢為為柳州房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)及商業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了較佳的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境。二、柳州房房地產(chǎn)市市場分析析2.1柳州州市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀及趨向向分析2.1.11房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體發(fā)展展態(tài)勢 柳柳州市的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自119922年正式式起步以以來，發(fā)發(fā)展到今今天已經(jīng)經(jīng)形成群群雄逐鹿鹿的局面面，據(jù)不不完全統(tǒng)統(tǒng)計，220022年底在在柳州市市注冊的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司約約達2117家，全全年完成成施工的的商品房房面積總總數(shù)（不不含經(jīng)濟濟實用房房和單位位集資房房）達2266.81萬萬平方米米。 數(shù)據(jù)來源：柳州市市信息協(xié)協(xié)會/柳柳州日報報

38、2001年年柳州房房地產(chǎn)投投資完成成882226萬萬元，比比上年同同期增長長82.36%；而20002年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資完完成15599000萬元元，比去去年同期期增長881.33%，近年柳柳州房地地產(chǎn)投資資保持較較快的增增長勢頭頭。 柳州市面上上的房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟經(jīng)過整整整100年的發(fā)發(fā)展，已已經(jīng)初步步形成了了一個穩(wěn)穩(wěn)定的市市場格局局，并成成為城市市基礎設設施建設設投資方方面越來來越旺的的投資熱熱點。正正是在這這種環(huán)境境和背景景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。而20022年作為為柳州“城市建建設與管管理”年，新新區(qū)

39、開發(fā)發(fā)和舊城城改造在在全城到到處開花花，成片片開發(fā)也也大有起起色，城城市構(gòu)架架的拉開開、行政政中心東東移，給給房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)帶帶來了巨巨大的商商機，其其中僅河河東區(qū)開開發(fā)建設設的投入入就需116億元元以上。 柳州市房地地產(chǎn)業(yè)的的升溫，有有其歷史史必然性性的，歸歸其原因因有：得益于國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟調(diào)整整，市民民的消費費信心得得以增強強和鞏固固；機關企事業(yè)業(yè)單位取取消了實實物分房房政策，催催生了商商品房新新的市場場需求；在“城市建建設與管管理年”中對拆拆遷安置置需求大大增，是是房地產(chǎn)產(chǎn)走旺的的主因。金融機構(gòu)對對購房者者發(fā)放貸貸款，市市民觀念念的轉(zhuǎn)變變、收入入的提高高，樓盤盤配套的的日益完完善，也也大

40、大推推動了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。2.2柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求分析析2002年年柳州房房地產(chǎn)供供求情況況一覽表表類 別統(tǒng)計指標數(shù) 額額供應商品房新開工商品品房面積積136萬mm2總施工面積積300多萬萬m2竣工面積70多萬mm2需求商品房銷售面積85萬m22銷售額約12億元元數(shù)據(jù)來源：柳州日日報如表2所示示，20002年年柳州商商品房的的銷售面面積超過過了竣工工面積，柳州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。2002年年初，全全市有房房地產(chǎn)企企業(yè)1880多家家，目前前已有2217家家；全年年商品房房在建開開工點達達66個個，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資115.999億元元，在建建施工面面積3000多萬萬平方

41、米米，創(chuàng)下下了柳州州歷史的的最高水水平。而據(jù)不完全全統(tǒng)計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。而且在政府注重成片開發(fā)的引導下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。2.3房地地產(chǎn)市場場價格分分析 2001年年柳州商商品房銷銷售均價價16008元/平方米米，而至至20002年柳柳州市商商品房銷銷售均價價為16650元元/平方方米，在在比20001年年平均價價格上漲漲了100.2%的情況況下，仍仍然出現(xiàn)現(xiàn)了一個個銷售高高潮。供供需兩旺旺的發(fā)展展態(tài)勢將將會進一一步拔高高商品房房的銷售售價格，使使柳州房房地產(chǎn)呈呈現(xiàn)“價升量量漲”的市場場發(fā)展態(tài)態(tài)勢，據(jù)據(jù)有關專專家預測測，柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)熱將持持續(xù)3-5年左左右

42、。柳州房價一一路走高高，歸其其直接原原因主要要有：隨著競爭加加劇，房房子本身身越建越越好，質(zhì)質(zhì)素越來來越高；土地拍賣政政策導致致地價攀攀升；新的拆遷政政策自220011年11月1日起執(zhí)執(zhí)行后發(fā)發(fā)展商成成本加 大大，同時時新盤房房價比照照拆遷房房價；消費市場支支持。2.4房地地產(chǎn)市場場空置簡簡析至20022年底止止，柳州州市空置置商品房房面積為為13.24萬萬平方米米，比上上年減少少32.7%。據(jù)悉，20002年年柳州拆拆遷面積積約500萬平方方米，按按慣例拆拆遷面積積和重建建面積的的比例為為1：55，目前前有超過過1萬戶戶房地產(chǎn)產(chǎn)消費人人口。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)投資勢勢頭的旺旺盛，舊舊城改造造如火如如

43、荼，拆拆遷周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房、安安置房的的商機應應運而生生，同時時帶動了了銷售勢勢頭的旺旺盛，使使柳州房房地產(chǎn)商商品房空空置面積積趨于下下降。2.5各區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特點及趨趨勢城中區(qū)城中區(qū)作為為柳州傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心，現(xiàn)現(xiàn)建筑密密度較大大，后續(xù)續(xù)供應土土地相對對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。由于得天獨獨厚的地地理位置置，使得得城中區(qū)區(qū)房價一一直位于于柳州的的高價位位，巨大大的商業(yè)業(yè)價值使使城中區(qū)區(qū)商用物物業(yè)存在在較大量量的開發(fā)發(fā)，除了了部分物物業(yè)的裙裙樓商鋪鋪外，還還包括五五星商業(yè)業(yè)街、人人民廣場場改建的的規(guī)劃及及曙光路路步行街街的舊城城改造項項目等。隨著政府對對八一路路、

44、連塘塘路的改改造及220022年末“紅光橋橋”的規(guī)劃劃施建，預預計連塘塘路、西西門市場場一帶將將會具有有一定的的升值潛潛力，并并有較大大量的后后續(xù)供應應。目前城中區(qū)區(qū)主要在在售項目目有華天天世紀、藍藍色港灣灣、鴻府府、時代代商廈、淘淘園世紀紀等項目目，以商商業(yè)結(jié)合合住宅開開發(fā)為主主。多年來商用用物業(yè)的的開發(fā)使使城中區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)占據(jù)柳柳州主導導商業(yè)地地位，方方圓不足足5000米內(nèi)集集中了柳柳州市幾幾大主要要商場，而而隨著城城市的外外圍拓展展及舊城城改造，城城中區(qū)規(guī)規(guī)劃成為為柳州的的中心商商業(yè)區(qū)，隨隨著舊城城改造的的推進，其其商業(yè)規(guī)規(guī)模不斷斷呈現(xiàn)擴擴大的跡跡象。柳南區(qū)柳南區(qū)主要要劃分為為柳南的的河

45、西片片及南區(qū)區(qū)。南區(qū)由于汽汽車總站站、汽車車南站、火火車站均均設于此此，加上上飛鵝路路貫通屏屏山大道道的便捷捷交通，從從而帶旺旺了該區(qū)區(qū)域的批批發(fā)市場場，成行行成市而而極為火火曝。隨著南二環(huán)環(huán)的建設設，交通通條件的的改善，預預計南二二環(huán)沿線線物業(yè)（如如舊機場場開發(fā)區(qū)區(qū)一帶等等）將會會得到進進一步的的開發(fā)。柳南河西片片主要包包括潭中中西路及及西環(huán)路路一帶，該該區(qū)域原原先被柳柳州人稱稱為柳州州的“西伯利利亞”。但隨隨著19994年年壺西大大橋的建建成以及及潭中西西路、西西環(huán)路的的開通后后，該區(qū)區(qū)域得以以相當大大的變化化。該區(qū)域目前前主要在在售項目目包括金金河灣、金金綠洲如意江江南、中中山城市市花園

46、、福福馨苑等等項目，總總體銷售售價位約約在16650元元/平方方米左右右，其中中金河灣灣全面抄抄襲廣州州的星河河灣，并并取得不不俗的銷銷售業(yè)績績。同時由于較較為便捷捷的交通通，使潭潭中西路路、西環(huán)環(huán)路沿線線出現(xiàn)部部分專業(yè)業(yè)市場，如如潭中西西路的中中華奇石石及家具具市場、西西環(huán)路的的汽車及及部分裝裝飾市場場等，而而去年柳柳州市政政府批準準將西環(huán)環(huán)路和潭潭中西路路商業(yè)冠冠名為“廣西汽汽車大道道”。由于河西片片開發(fā)相相對較晚晚，存在在較大量量待開發(fā)發(fā)土地，預預計該區(qū)區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成成片開發(fā)發(fā)的較大大規(guī)模項項目。魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于于柳州市市東南部部，東瀕瀕柳江，南南鄰羊角角山鄉(xiāng)，西西接柳南南區(qū)，北北抵柳

47、東東鄉(xiāng)，西西北隔江江與城中中區(qū)相望望。面積積約411平方公公里。是是柳州市市重要的的工商業(yè)業(yè)、旅游游、文化化教育城城區(qū)。依魚峰區(qū)119999-20010年年經(jīng)濟社社會發(fā)展展戰(zhàn)略，魚魚峰區(qū)開開始大力力發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，重點點發(fā)展旅旅游服務務業(yè)、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)業(yè)、高高新科技技產(chǎn)業(yè)等等支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。魚峰區(qū)主要要可分為為魚峰區(qū)區(qū)河南片片區(qū)及東東區(qū)。河南片區(qū)早早期由于于文惠橋橋及柳江江大橋的的貫通，受受到城中中區(qū)商業(yè)業(yè)的輻射射而成為為柳州的的次商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)。該片片區(qū)目前前包括東東風商城城、魚峰峰大廈、華華聯(lián)超市市等較有有影響力力的大型型商場，但但由于該該區(qū)域缺缺少其它它商業(yè)配配套設施施，難以以與城

48、中中區(qū)商業(yè)業(yè)相競爭爭。東區(qū)隨著柳柳州市行行政中心心的東遷遷決策而而開始升升溫，目目前東區(qū)區(qū)聚集近近10萬萬人口、上上百家單單位、十十多個住住宅小區(qū)區(qū)。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)較為密密集，主主要包括括經(jīng)典時時代、金金桂苑、鉆鉆石苑等等項目。但但“東區(qū)構(gòu)構(gòu)想”的開發(fā)發(fā)目前僅僅處于籌籌建階段段，其建建設本身身還有待待完善，生生活配套套設施還還存在太太多的空空白點。隨著居住人人口的集集中及政政府對該該片區(qū)的的遠期規(guī)規(guī)劃，預預計河東東片的商商業(yè)價值值將會進進一步得得到挖掘掘，商業(yè)業(yè)開發(fā)將將會得以以升溫。柳北區(qū)柳北區(qū)是柳柳州的工工業(yè)區(qū)，柳柳鋼即位位于該區(qū)區(qū)域，而而原先躍躍進路一一帶曾是是柳州輕輕工企業(yè)業(yè)相對集集中的

49、地地方，但但效益較較差。柳北區(qū)政府府在招商商政策方方面盡可可能向投投資者傾傾斜，保保障投資資者的權(quán)權(quán)益，并并引導培培育柳北北市場的的發(fā)展，另另外政府府還積極極為企業(yè)業(yè)與投資資商牽線線搭橋，并并派專人人為商家家做好協(xié)協(xié)調(diào)、通通聯(lián)的服服務工作作。在此引導下下，同時時隨著潭潭中大道道的開通通，躍進進路一帶帶逐漸成成為餐飲飲一條街街，許多多商戶將將原先閑閑置的廠廠房改造造成飯店店等，使使這里逐逐浙成為為云集數(shù)數(shù)十家全全區(qū)、甚甚至全國國各地的的特色菜菜館。而同時隨著著白沙路路沿線的的遠期規(guī)規(guī)劃，沿沿線將規(guī)規(guī)劃為居居住區(qū)、商商業(yè)區(qū)及及商務區(qū)區(qū)，而同同時隨著著北二環(huán)環(huán)的通車車以及雙雙沖橋的的修建，使使柳北區(qū)

50、區(qū)與其它它區(qū)域連連成一片片，使該該區(qū)域具具備一定定的發(fā)展展前景。目前，柳北北在售項項目主要要集中在在北雀路路、勝利利路、躍躍進路，包包括康城城、桂景景灣、香香森麗園園、金沙沙苑、歐歐雅城市市廣場等等項目。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導下，預計該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕獏^(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。三、項目提提案的原原則及思思路充分考慮多多行為與與商業(yè)的的有機整整合，即即保證開開發(fā)商的的開發(fā)利利益，又又要確保保按商業(yè)業(yè)區(qū)模式式進行商商場動作作。充分考慮本本案所處處商圈的的特色與與經(jīng)營文文化嫁接接，創(chuàng)立立本案的的核心

51、商商圈的競競爭力?！笆鄣贸?、租租得滿、做做的旺”為大前前提，對對本案的的投資者者，租賃賃經(jīng)營商商戶，服服務的消消費人群群進行合合理而準準確的市市場定位位。以“做得旺旺”為終極極目標，進進行招商商定位，功功能劃分分和商戶戶組合。以本案的目目標消費費群作為為市場宣宣傳推廣廣的主要要攻擊對對象，強強勢樹立立本案品品牌形象象。優(yōu)先引進核核心主力力店。設設計具備備自身特特色的營營銷策略略，推出出適合市市場的投投資品種種。從長遠的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略目標，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。結(jié)合城市規(guī)規(guī)劃的有有利因素素，充分分發(fā)揮項項目地理理優(yōu)勢，結(jié)結(jié)合步行行街的優(yōu)優(yōu)勢，打打造項目目品牌。站于商業(yè)物物業(yè)長遠遠發(fā)展的

52、的趨勢，從從整體規(guī)規(guī)劃和開開發(fā)利潤潤的角度度思考，為為開發(fā)商商爭創(chuàng)利利潤最大大化。四、商用物物業(yè)發(fā)展展的要點點分析4.1商用用物業(yè)的的類型人們習慣上上將商用用物業(yè)叫叫商鋪或或商業(yè)房房，商用用物業(yè)的的功能多多樣化，既既有滿足足市民購購物、飲飲食、娛娛樂、休休閑等需需求的社社會功能能，又能能滿足商商家經(jīng)營營、商務務活動、市市民投資資等需要要的經(jīng)濟濟功能。由于商用物物業(yè)的多多樣化特特點，使使物業(yè)的的分類也也有多樣樣化的特特點，有有助于我我們根據(jù)據(jù)不同的的物業(yè)種種類，制制定有針針對性的的營銷策策略，不不同類型型的商鋪鋪可以采采用不同同的銷售售方式，即即使同樣樣的商鋪鋪也可以以有完全全不同的的銷售策策略

53、。商商用物業(yè)業(yè)通常有有以下八八種分類類方法：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式式分類大型商廈天河城廣場場、廣百百新翼柳州工貿(mào)專業(yè)市場天河電腦城城、白馬馬服裝大大廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪鋪怡鑫園商鋪鋪按物業(yè)用途途分類購物中心中華廣場、中中旅商業(yè)業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商商鋪盈翠華庭商商鋪聲福居商鋪鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市市場批發(fā)及商貿(mào)貿(mào)中心南方名酒交交易中心心飛鵝商城餐館及美食食廣場廣州蔡瀾美美食城、百百福廣場場桂林人按建筑特征征分類商業(yè)大廈中泰國際廣廣場、時時代廣場場五星商廈住宅區(qū)商鋪鋪及小區(qū)配套套商業(yè)鋪鋪位怡江園商鋪鋪臨街商鋪即市區(qū)道路路臨街商商鋪龍城路商鋪鋪步行街露天天商鋪北京路步

54、行行街鋪位位地下商城康王商業(yè)城城工貿(mào)地下商商場按物業(yè)區(qū)位位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)業(yè)廣百新翼、名名匯商業(yè)業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)業(yè)即小區(qū)配套套商業(yè)鋪鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商商業(yè)城五月陽光按經(jīng)營方式式分類統(tǒng)一經(jīng)營物物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店店和商務務公寓采采用較多多華天世紀分散經(jīng)營物物業(yè)大部分商鋪鋪（除發(fā)發(fā)展商返返租外）興隆大廈按經(jīng)營類別別分類綜合經(jīng)營項項目如大型商廈廈、小區(qū)區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營項項目如專業(yè)市場場、餐館館及美食食廣場桂林人按銷售方式式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商商鋪多以以銷售為為主藍色港灣租售物業(yè)廣州國際玩玩具精品品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新新建物業(yè)業(yè)

55、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)業(yè)臨建或改建建商鋪4.2商用用物業(yè)的的特征從上面的分分類方法法可以看看到，任任何一種種分類方方法都不不能全面面反映商商用物業(yè)業(yè)的特性性，站在在物業(yè)營營銷的角角度上，按按物業(yè)的的市場形形式分類類是商用用物業(yè)營營銷領域域最常用用的分類類方法。4.2.11大型商商廈物業(yè)業(yè)的主要要特征規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)經(jīng)營面積積過萬，是規(guī)規(guī)模化、集集約化的的物業(yè)項項目。多功能性性大型商廈是是集購物物、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑、旅游游、服務務、商貿(mào)貿(mào)、辦公公于一體體的商業(yè)業(yè)物業(yè)，能能滿足人人們多種種消費需需求。購物中心心形式大型商廈規(guī)規(guī)模較大大，地理理位置占占優(yōu)，容容易形成成新的購購物中心心和消費費中心。我我國商

56、業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢，最最明顯的的是大型型商廈組組建購物物中心，呈呈現(xiàn)出購購物中心心逐漸取取代百貨貨公司商商業(yè)龍頭頭地位的的趨勢，百百貨公司司有可能能轉(zhuǎn)化為為大型購購物中心心的一部部分，購購物中心心將發(fā)展展成為大大型商廈廈標志性性的旗幟幟。4.2.22專業(yè)市市場物業(yè)業(yè)的主要要特征專業(yè)經(jīng)營營專業(yè)經(jīng)營就就是主要要經(jīng)營某某一類型型商品或或服務，以以及其相相關的配配套產(chǎn)品品，這是是專業(yè)市市場最顯顯著的特特征。商貿(mào)結(jié)合合專業(yè)市場以以批發(fā)業(yè)業(yè)務為主主，主要要面向大大宗采購購，同時時兼營零零售業(yè)務務，以滿滿足市民民購物要要求，很很多市民民在購物物量較大大時，都都喜歡到到專業(yè)市市場選購購，價格格更便宜宜。專業(yè)商業(yè)

57、業(yè)街專業(yè)市場形形成商業(yè)業(yè)街有兩兩種形式式：A.城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部或或近郊專專業(yè)市場場專業(yè)市場規(guī)規(guī)模要較較大才能能營造成成行成市市的商業(yè)業(yè)氛圍，故故專業(yè)市市場多選選址在城城鄉(xiāng)結(jié)合合部或近近郊，由由于規(guī)模模宏大、商商家眾多多、品種種齊全，吸吸引大量量顧客光光臨，如如位于廣廣州大道道南的天天雄布匹匹市場、洛洛溪五金金市場等等。B.城區(qū)專專業(yè)市場場城區(qū)的專業(yè)業(yè)市場由由于受空空間制約約，不可可能開發(fā)發(fā)規(guī)模宏宏大的專專業(yè)市場場，則由由眾多商商家或自自發(fā)組織織、或由由政府規(guī)規(guī)劃，橫橫向聯(lián)合合、集中中經(jīng)營而而形成專專業(yè)商業(yè)業(yè)街式的的專業(yè)市市場，如如廣州一一德路海海味、干干果、食食品專業(yè)業(yè)街。4.2.33小區(qū)商商鋪物

58、業(yè)業(yè)的主要要特征商住混合合小區(qū)商鋪是是住宅物物業(yè)的配配套產(chǎn)品品，商住住混合是是小區(qū)商商鋪最明明顯的特特點，由由于我國國汽車普普及率費費非常低低，居民民活動半半徑范圍圍較小，在在住區(qū)購購物消費費成了中中國人的的生活習習慣和消消費傳統(tǒng)統(tǒng)，商住住混合是是我國國國情、民民情的具具體表現(xiàn)現(xiàn)。商鋪規(guī)模模受小區(qū)區(qū)商鋪開開發(fā)狀況況制約小區(qū)商鋪的的規(guī)模與與小區(qū)規(guī)規(guī)模和入入住人口口成正比比，小區(qū)區(qū)規(guī)模和和發(fā)展商商實力制制約著小小區(qū)商鋪鋪的規(guī)模模，如小小區(qū)發(fā)展展商實力力雄厚，小小區(qū)規(guī)模模較大，入入住業(yè)主主人數(shù)較較多，則則小區(qū)商商鋪規(guī)模?？蛇m當當擴大；反之，小小區(qū)屬中中小型，入入住人口口較少，則則要控制制小區(qū)商商鋪開

59、發(fā)發(fā)規(guī)模。小型店鋪鋪小區(qū)商鋪多多以經(jīng)營營日常用用品和日日常服務務零售業(yè)業(yè)，以服服務小區(qū)區(qū)住戶為為主，小小型店鋪鋪已足以以應付住住戶日常常生活所所需，店店鋪無需需過大。總 結(jié)：通過分析大大型商廈廈、專業(yè)業(yè)市場和和小區(qū)商商鋪三者者的市場場特征，我我們可以以全面地地對各種種商用物物業(yè)提出出差異化化的營銷銷推廣策策略，并并對不同同的目標標客戶群群體進行行大致的的劃分，對對于本項項目的成成功推廣廣有著重重要的指指導意義義?？梢砸钥闯?，本本項目具具有商業(yè)業(yè)區(qū)大型型商廈的的特征。五、廣州商商用物業(yè)業(yè)的發(fā)展展軌跡廣州是中國國開放改改革的前前沿陣地地，房地地產(chǎn)市場場起步較較早，但但商用物物業(yè)市場場的發(fā)展展只是近

60、近十年的的事，受受商用物物業(yè)相對對較高利利潤回報報動力的的驅(qū)使，眾眾多發(fā)展展商紛紛紛投入巨巨資，欲欲在商用用物業(yè)市市場分一一杯羹。隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領先之列。從20世紀紀90年年代至今今，廣州州市商用用物業(yè)叢叢起步到到成型，大大致經(jīng)歷歷了以下下四個發(fā)發(fā)展階段段：階段年代物業(yè)市場特特征租售方式代表項目第一階段1990-199931.臨建商商鋪或由由其他建建筑物改改建商鋪鋪2.商住混混合在樓樓宇的裙裙樓或下下面幾層層建商鋪鋪3.自用經(jīng)經(jīng)營為主主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)業(yè)租賃為為主1.誼園文文具精品品城2.南岸路路裝飾材材料城3.夜明珠珠大廈第二階段1994-19