巴厘島項目投資收益分析

1、三明國際(中國)商業(yè)策劃顧問公司三明國際(中國)商業(yè)策劃顧問公司SANMING INTL(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO深圳巴厘島深圳巴厘島PAGE 深圳巴厘島投資可行性及收益分析報告 第77頁深圳巴厘島投資可行性及收收益分析報告告開 發(fā) 商:深深圳中泰天成成實業(yè)有限公公司統(tǒng)籌策劃:三明明國際(中國國)商業(yè)策劃劃顧問公司二00四年十月月前 言本方案作為項目目的投資分析析報告，是項項目全程策劃劃的重要組成成部分，是對對項目的開發(fā)發(fā)成本和經(jīng)營營利潤進(jìn)行分分析和評估。關(guān)關(guān)于本投資分分析報告，有有以下幾點說說明：本分析報告所研研究的對象是是燕南路888號項目的商商場部份，暫暫

2、命名為“巴厘島”；本分析報告中所所出現(xiàn)的“本項目”、“項目”等名稱，皆皆指“巴厘島”；本分析報告假設(shè)設(shè)項目的投資資為貴司的自自有資金，因因此沒有考慮慮資金的時間間價值成本；本分析報告在分分析項目各種種財務(wù)評價指指標(biāo)的基礎(chǔ)上上，通過盈利利能力分析、敏敏感性分析對對項目的開發(fā)發(fā)成本和經(jīng)營營利潤進(jìn)行綜綜合評估；項目以返租銷售售形式進(jìn)行，本本案主要對返返租銷售三年年期內(nèi)的投資資收益進(jìn)行分分析，因此在在計算租賃收收入時，只考考慮了三年返返租的總收入入；本項目有關(guān)成本本核算的明細(xì)細(xì)核算科目基基本參照和沿沿用貴公司提提供的有關(guān)的的數(shù)據(jù),貴司司沒有提供的的則按行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計算。目 錄TOC o 1-2 h z

3、HYPERLINK l _Toc86053275 第一部份：項目目總論 PAGEREF _Toc86053275 h 5 HYPERLINK l _Toc86053276 1項目名稱 PAGEREF _Toc86053276 h 5 HYPERLINK l _Toc86053277 2項目位置 PAGEREF _Toc86053277 h 5 HYPERLINK l _Toc86053278 3項目周邊目目前現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc86053278 h 5 HYPERLINK l _Toc86053279 4項目性質(zhì)及及主要特點 PAGEREF _Toc86053279 h 6 HYPE

4、RLINK l _Toc86053280 5項目地塊面面積及邊界長長 PAGEREF _Toc86053280 h 7 HYPERLINK l _Toc86053281 第二部份：投資資成本及費用用分析 PAGEREF _Toc86053281 h 7 HYPERLINK l _Toc86053282 1總建筑面積積：180000平方米 PAGEREF _Toc86053282 h 7 HYPERLINK l _Toc86053283 2開發(fā)成本總總額：170043.733萬元 PAGEREF _Toc86053283 h 7 HYPERLINK l _Toc86053284 3建筑單方造造價

5、：95000元 PAGEREF _Toc86053284 h 7 HYPERLINK l _Toc86053285 4各項成本構(gòu)構(gòu)成 PAGEREF _Toc86053285 h 7 HYPERLINK l _Toc86053286 4.1土地成成本 PAGEREF _Toc86053286 h 7 HYPERLINK l _Toc86053287 4.2前期工工程費 PAGEREF _Toc86053287 h 8 HYPERLINK l _Toc86053288 4.3建安工工程 PAGEREF _Toc86053288 h 8 HYPERLINK l _Toc86053289 4.4開發(fā)

6、稅稅費 PAGEREF _Toc86053289 h 9 HYPERLINK l _Toc86053290 4.5紅線內(nèi)內(nèi)外公建配套套工程費 PAGEREF _Toc86053290 h 9 HYPERLINK l _Toc86053291 4.6開發(fā)成成本費用 PAGEREF _Toc86053291 h 10 HYPERLINK l _Toc86053292 4.7開發(fā)期期間費用 PAGEREF _Toc86053292 h 10 HYPERLINK l _Toc86053293 5總成本費用用匯總 PAGEREF _Toc86053293 h 11 HYPERLINK l _Toc860

7、53294 第三部份：項目目租售財務(wù)收收益分析 PAGEREF _Toc86053294 h 12 HYPERLINK l _Toc86053295 1租售價格的的定位 PAGEREF _Toc86053295 h 12 HYPERLINK l _Toc86053296 1.1銷售價價格的定位 PAGEREF _Toc86053296 h 12 HYPERLINK l _Toc86053297 1.2租賃價價格 PAGEREF _Toc86053297 h 14 HYPERLINK l _Toc86053298 1.3租售價價格 PAGEREF _Toc86053298 h 15 HYPERL

8、INK l _Toc86053299 2項目銷售收收益測算 PAGEREF _Toc86053299 h 15 HYPERLINK l _Toc86053300 2.1銷售收收入 PAGEREF _Toc86053300 h 15 HYPERLINK l _Toc86053301 2.2銷售預(yù)預(yù)計發(fā)生的稅稅項及其他費費用 PAGEREF _Toc86053301 h 19 HYPERLINK l _Toc86053302 2.3銷售凈凈收入 PAGEREF _Toc86053302 h 21 HYPERLINK l _Toc86053303 3商鋪租賃收收入測算 PAGEREF _Toc860

9、53303 h 21 HYPERLINK l _Toc86053304 3.1租賃進(jìn)進(jìn)度及收入測測算 PAGEREF _Toc86053304 h 21 HYPERLINK l _Toc86053305 3.2出租率率為100%的租賃收入入 PAGEREF _Toc86053305 h 24 HYPERLINK l _Toc86053306 3.3不同租租賃率的租賃賃收入 PAGEREF _Toc86053306 h 24 HYPERLINK l _Toc86053307 3.4租賃預(yù)預(yù)計發(fā)生的稅稅項及其他費費用 PAGEREF _Toc86053307 h 25 HYPERLINK l _T

10、oc86053308 3.5商場租租賃凈收入 PAGEREF _Toc86053308 h 26 HYPERLINK l _Toc86053309 4項目收入?yún)R匯總 PAGEREF _Toc86053309 h 27 HYPERLINK l _Toc86053310 5項目費用匯匯總 PAGEREF _Toc86053310 h 27 HYPERLINK l _Toc86053311 6利潤測算 PAGEREF _Toc86053311 h 28 HYPERLINK l _Toc86053312 6.1總利潤潤 PAGEREF _Toc86053312 h 28 HYPERLINK l _To

11、c86053313 6.2凈利潤潤 PAGEREF _Toc86053313 h 29 HYPERLINK l _Toc86053314 第四部份：財務(wù)務(wù)指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc86053314 h 30 HYPERLINK l _Toc86053315 1財務(wù)指標(biāo)的的選取 PAGEREF _Toc86053315 h 30 HYPERLINK l _Toc86053316 1.1靜態(tài)盈盈利分析指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc86053316 h 30 HYPERLINK l _Toc86053317 1.2動態(tài)盈盈利分析指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc86053317 h 31 H

12、YPERLINK l _Toc86053318 2財務(wù)指標(biāo)的的分析 PAGEREF _Toc86053318 h 32 HYPERLINK l _Toc86053319 2.1損益表表及靜態(tài)盈利利分析 PAGEREF _Toc86053319 h 32 HYPERLINK l _Toc86053320 2.2現(xiàn)金流流量表及動態(tài)態(tài)盈利分析 PAGEREF _Toc86053320 h 33 HYPERLINK l _Toc86053321 2.3項目財財務(wù)指標(biāo)計算算結(jié)果 PAGEREF _Toc86053321 h 37 HYPERLINK l _Toc86053322 第五部份：項目目不確定性

13、分分析 PAGEREF _Toc86053322 h 38 HYPERLINK l _Toc86053323 1項目盈虧平平衡分析 PAGEREF _Toc86053323 h 38 HYPERLINK l _Toc86053324 1.1項目保保本銷售均價價 PAGEREF _Toc86053324 h 38 HYPERLINK l _Toc86053325 1.2項目保保本銷售量 PAGEREF _Toc86053325 h 39 HYPERLINK l _Toc86053326 1.3項目保保本銷售率 PAGEREF _Toc86053326 h 39 HYPERLINK l _Toc8

14、6053327 2項目敏感性性分析 PAGEREF _Toc86053327 h 39 HYPERLINK l _Toc86053328 第六部份：風(fēng)險險分析 PAGEREF _Toc86053328 h 42 HYPERLINK l _Toc86053329 1按商業(yè)房地地產(chǎn)壽命周期期分類的風(fēng)險險及其防范 PAGEREF _Toc86053329 h 42 HYPERLINK l _Toc86053330 1.1投資前前期的風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053330 h 42 HYPERLINK l _Toc86053331 1.2開發(fā)建建設(shè)期間的風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc8605

15、3331 h 42 HYPERLINK l _Toc86053332 1.3管理階階段風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053332 h 43 HYPERLINK l _Toc86053333 2按風(fēng)險的實實質(zhì)內(nèi)容分類類的風(fēng)險及其其防范 PAGEREF _Toc86053333 h 43 HYPERLINK l _Toc86053334 2.1政策風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053334 h 43 HYPERLINK l _Toc86053335 2.2市場風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053335 h 43 HYPERLINK l _Toc86053336 2.3經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險 P

16、AGEREF _Toc86053336 h 44 HYPERLINK l _Toc86053337 2.4財務(wù)風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053337 h 44 HYPERLINK l _Toc86053338 2.5金融風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053338 h 44 HYPERLINK l _Toc86053339 2.6信用風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053339 h 44 HYPERLINK l _Toc86053340 3最主要風(fēng)險險剖析 PAGEREF _Toc86053340 h 45 HYPERLINK l _Toc86053341 3.1市場風(fēng)風(fēng)險

17、PAGEREF _Toc86053341 h 45 HYPERLINK l _Toc86053342 3.2經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc86053342 h 45 HYPERLINK l _Toc86053343 第七部份：結(jié)論論與建議 PAGEREF _Toc86053343 h 46 HYPERLINK l _Toc86053344 1結(jié)論 PAGEREF _Toc86053344 h 466 HYPERLINK l _Toc86053345 2建議 PAGEREF _Toc86053345 h 466第一部份：項目目總論項目名稱巴厘島中國首家女女性FREEE主題體驗式式潮流生活港

18、港（FREE LLIVINGG MALLL OF YYOUNG WOMENN）項目位置巴厘島項目位于于深圳市福田田區(qū)華強北商商圈，振華路路與燕南路交交叉路口處。項項目周邊的振振華路與燕南南路均為單行行通車路，項項目西望華強強北路，東靠靠上步中路，北北依紅荔路，南南面不遠(yuǎn)就是是深南中路。項目周邊目前現(xiàn)現(xiàn)狀項目的西邊為華華強北商圈，東東面是深圳市市的行政中心心，再加上周周圍金茂禮都都、都市千千匯等中中高檔住宅樓樓盤和周嶺鞋鞋城、美眉城城、金茂禮都都商場、都市市千千匯等商商業(yè)物業(yè)，所所以項目周圍圍不缺泛商業(yè)業(yè)氛圍和中高高素質(zhì)人流。項目性質(zhì)及主要要特點經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一一覽表占地面積9,759總建筑面積5

19、9,000mm2商業(yè)建筑面積18000m22住宅建筑面積41,000mm2樓層數(shù)22層裙樓商場樓層3層總戶數(shù)500戶容積率5.8停車位500個燕南路88號項項目是商住一一體的綜合物物業(yè)，一至三三層的商業(yè)裙裙樓部分為本本項目，四層層至頂層為中中高檔住宅樓樓。商業(yè)部分分定位“中國首家女女性FREEE主題體驗式式潮流生活港港”，它導(dǎo)入國國際最新購物物概念文化“體驗式式”購物理念模模式，代表著著深圳女性生生活的新天地地，引領(lǐng)著鵬鵬城女性購物物的新潮流，是是真正集購物物享受、休閑閑、娛樂、餐餐飲于一體的的LIVINNG MALLL。巴厘島以超前性性、差異性、市市場導(dǎo)向性、創(chuàng)創(chuàng)新性、價值值性為其定位位原則

20、，打造造本項目三大大核心競爭力力板塊淑女城、活活色生香館、真真味生活館；以其創(chuàng)新性性、價值性來來實現(xiàn)經(jīng)營精精品產(chǎn)品、品品牌產(chǎn)品、文文化產(chǎn)品的高高素質(zhì)定位。本項目各樓層的的功能業(yè)態(tài)的的特色表現(xiàn)在在：一層淑媛名店城城以品牌集、明明星店、COOFFEE SHOP為為主題板塊，以以25-400歲中高收入入的女性為目目標(biāo)消費對象象，經(jīng)營國際際、國內(nèi)、本本地特色的知知名女裝、珠珠寶首飾、化化妝品、精品品皮具、開放放式咖啡吧；二層活色生香館館以精品超市市、折扣中心心、西式餐廳廳為主題板塊塊，以20-30歲的女女性為目標(biāo)消消費群，經(jīng)營營家居生活精精品、中高檔檔潮流服飾、運運動保健用品品、主題專賣賣店、品牌折折

21、扣超市、西西式餐廳等；三層真味生活館館以情感世界界、時尚夢工工場、緣分空空間為主題板板塊，以188-40歲成成年女性為目目標(biāo)消費群，經(jīng)經(jīng)營設(shè)計專營營、話吧聊吧吧、保健美容容纖體中心、情情侶用品區(qū)、休休閑酒吧、33D迷你夢幻幻影城。項目地塊面積及及邊界長項目地塊邊界面面積為95229平方米，南南北邊界長度為1113米，東東西邊界寬度為883米。第二部份：投資資成本及費用用分析總建筑面積：118000平平方米開發(fā)成本總額：170433.73萬元元建筑單方造價：9500元元各項成本構(gòu)成成本費用是指項項目開發(fā)所需需投入，包括括土地成本、建建安工程成本本、配套工程程成本及發(fā)生生的稅費及費費用。敝司根根據(jù)

22、貴司提供供商住兩部份份的總成本，以以建筑面積分分?jǐn)傆嬎惚卷楉椖扛鞒杀尽Ｍ恋爻杀拘蛱栱椖炕鶖?shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額（萬元）（一）土地出讓金（二）折遷補償費（三）合計4271.199前期工程費序號項目基數(shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額（萬元）（一）市場調(diào)研、策劃劃費用10.00（二）勘測設(shè)計費183.05(1)規(guī)劃設(shè)計費183.05(2)水文地質(zhì)勘察費費0.00（三）場地三通一平費費0.00（四）籌建開及項目管管理費4881.3663%146.44（五）合計339.49建安工程序號項目基數(shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額（萬元）（一）土建工程(1)基礎(chǔ)及主體工程程(2)室內(nèi)裝修工程(3

23、)外立面裝修工程程(4)室內(nèi)水電安裝（二）設(shè)備及安裝工程程(1)電梯訂購及安裝裝(2)室內(nèi)外消防消防防報警保安監(jiān)監(jiān)視設(shè)備及安安裝(3)中央空調(diào)系統(tǒng)工工程(4)其他照明、防雷雷接地工程費費（四）合計4881.366開發(fā)稅費序號項目基數(shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額（萬元）（一）預(yù)算定額管理費費（二）建筑工程監(jiān)理費費（三）建筑工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費（四）建筑工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督檢查費（五）建筑工程安全檢檢查監(jiān)督費（六）報建費：建筑許許可證費（七）其他稅費（如白白蟻防治費）（八）合計1719.455紅線內(nèi)外公建配配套工程費序號項目基數(shù)基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額（萬元）（一）外電工程費18000.00070元/1

24、26.00（二）臨時施工、用電電費18000.0005元/9.00（三）外排水工程18000.00010元/18.00（四）外水管網(wǎng)工程費費、變頻水泵泵等18000.00010元/18.00（五）合計171.00開發(fā)成本費用序號項 目目單價（萬元/）總額（萬元）（一）土地成本0.244271.199（二）前期工程費0.02339.49（三）建安工程費0.274881.366（四）開發(fā)稅費0.101719.455（五）紅線內(nèi)外公建配配套工程費0.01171.00（六）不可預(yù)見費用0.03569.12（七）開發(fā)成本總額0.6611951.661開發(fā)期間費用序號項目基數(shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金

25、額（萬元）（一）管理費用48496.335萬元3%1454.899（二）銷售費用3637.233(1)宣傳推廣費48496.335萬元5%2424.822(2)租售代理費48496.335萬元2%969.93(3)其它銷售費用48496.335萬元0.50%242.48（三）財務(wù)費用0.00（四）合計5092.122假設(shè)本項目資金金來源全部是是開發(fā)商自有有資金，財務(wù)務(wù)費用忽略不不計?？偝杀举M用匯總總項目總成本費用用為開發(fā)項目目所有費用的的投入，其包包括開發(fā)成本本與開發(fā)期間間成本總和，即即總成本=開開發(fā)成本費用用+開發(fā)期間間費用（詳見見總成本費用用匯總表）序號項 目目單價（萬元/）總額（萬元）（

26、一）開發(fā)成本0.6611951.661(1)土地成本0.244271.199(2)前期工程費0.02339.49(3)建安工程0.274881.366(4)開發(fā)稅費0.101719.455(5)紅線內(nèi)外公建配配套工程費0.01171.00(6)不可預(yù)見費用0.03569.12（二）開發(fā)期間費用0.285092.122(1)管理費用0.081454.899(2)銷售費用0.203637.233(3)財務(wù)費用0.000.00（三）總成本0.9517043.773第三部份：項目目租售財務(wù)收收益分析租售價格的定位位為確保巴厘島銷銷售收益合理理預(yù)測，敝司司通過對項目目周邊同類商商場的市場調(diào)調(diào)研，運用市市

27、場比較法預(yù)預(yù)測項目的平平均價格，為為下一步分析析工作的準(zhǔn)確確性、可操作作性提供依據(jù)據(jù)。銷售價格的定位位主要競爭項目參參數(shù)對比主要競爭項目參參數(shù)對比表競爭對手交通人流規(guī)模商場主題硬件設(shè)施規(guī)劃設(shè)計經(jīng)營模式商場管理均價(萬元)金茂禮都稍差稍差小一般一般較差一般一般3.2都市千千匯好好小一般一般稍差一般一般4.8采用市場比較法法確定銷售價價格的上限根據(jù)調(diào)研已知可可比實例金茂茂禮都商鋪的的均價為3.2萬元，都都市千千匯商鋪鋪的均價為44.8萬元，故故可求出本項項目商鋪的銷銷售價格：因素名稱銷售均價市場比因素名稱比較實例均價交易時間情況修修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正項目修正價交通人流規(guī)模小計商

28、場主題硬件設(shè)施規(guī)劃設(shè)計經(jīng)營模式商場管理小計金茂禮都3.2100/1000-1-1-2100/96-2-1-2-2-1100/92100/10333.5都市.千千匯4.8100/1000+5+5-2100/1088-2-1-1-1-1100/94100/10554.5說明：交易時間情況修修正是將比較較實例交易時時與本項目交交易時存在的的價格差異，利利用不同時期期的價格，通通過比較系數(shù)數(shù)修正方法來來確定項目的的價格。區(qū)域因素修正是是將比較實例例與本項目所所處不同的地地段、商業(yè)氣氣氛及人流情情況而形成的的價格差異，通通過本項目與與比較實例的的對比加以修修正價格。個別因素修正是是將比較實例例與本項目自

29、自身不同的定定位、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、經(jīng)營模模式及經(jīng)營管管理的不同而而形成的價格格差異加以修修正。交易情況修正是是將比較實例例的非正常交交易修正為正正常交易的合合理價格，這這種修正就是是排除掉交易易過程中的一一些特殊因素素（如特殊的的交易方式、交交易稅費的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁、交易時時附帶有“價外費用”等）所造成成的交易價格格偏差。等于比較實例均均價乘以交易易時間修正系系數(shù)乘以個別別因素修正系系數(shù)乘以區(qū)域域因素修正系系數(shù)乘以交易易情況修正系系數(shù)，即項目目修正價=比比較實例均價價個別因素修修正系數(shù)區(qū)域因素修修正系數(shù)交易情況修修正系數(shù)。綜上所述，根據(jù)據(jù)項目的修正正價格以算術(shù)術(shù)平均法計算算出項目均價價：項目均價=（33.

30、5+4.5）2 =4.00（萬元/平平方米）本項目銷售均價價應(yīng)考慮區(qū)域域市場及成本本費用，敝司司建議銷售均均價為：樓層建筑面積實用率銷售均價一層5520.80054.634.5萬元二層5811.48851.572.5萬元三層6082.70063.711.5萬元租賃價格由于已根據(jù)可比比實例的銷售售價格測算出出了本項目的的銷售價格，故故可將測算銷銷售價格轉(zhuǎn)換換為租賃價格格。假設(shè)本項項目商鋪經(jīng)營營為無限期，則則根據(jù)公式AA=PR來求求其租賃價格格，則租賃價價格為：說明：A為月租賃價格格P為銷售價格R為基準(zhǔn)收益率率，選取8% 首層月租賃賃價格=銷售售價格R12=450008%12=300（元） 二層月

31、租賃賃價格=銷售售價格R12=250008%12=166（元） 首層月租賃賃價格=銷售售價格R12=150008%12=100（元）租售價格綜合以上市場的的調(diào)研資料統(tǒng)統(tǒng)計分析，通通過敝司對項項目周邊商鋪鋪位置、近期期價格走勢、開開發(fā)規(guī)模等市市場競爭因素素，在充分考考慮到項目的的開發(fā)利潤，迅迅速回籠資金金等各方面因因素的基礎(chǔ)上上，建議項目目商場定價如如下表：樓層商鋪銷售均價商鋪租賃均價首層4.5萬元300元二層2.5萬元150元三層1.5萬元80元項目銷售收益測測算銷售收入項目銷售進(jìn)度與與收入預(yù)測根據(jù)不同銷售階階段預(yù)測項目目的銷售收入入，詳見各層層銷售進(jìn)度與與收入預(yù)測表表。首層銷售進(jìn)度與與收入預(yù)

32、測序號項目2005年2006年總 額1-6月7-12月1-6月（一）銷售率80%20%0%100%（二）銷售面積4416.6441104.1660.005520.800（三）銷售價格（元）4.504.504.500.00（四）銷售收入（萬元元）19874.8884968.7220.0024843.660說明：如果首層層按4.5萬萬元/平方米米銷售，則銷銷售收入為224843.60萬元，即即首層銷售收收入=198874.888+49688.72=224843.60（萬元元）。二層銷售進(jìn)度與與收入預(yù)測序號項目2005年2006年2007年總 額1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）銷售

33、率70%20%10%0%0%100%（二）銷售面積4068.044 1162.300 581.15 0.00 0.00 5811.488 （三）銷售價格（元）2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 0.00 （四）銷售收入（萬元元）10170.009 2905.744 1452.877 0.00 0.00 14528.770 說明：如果二層層按2.5萬萬元/平方米米銷售，則銷銷售收入為114528.70萬元，即即二層銷售收收入=101170.099+29055.74+11452.887=145528.700（萬元）。三層銷售進(jìn)度與與收入預(yù)測序號項目2005年2006年總 額1-6月7

34、-12月1-6月（一）銷售率50%35%15%100%（二）銷售面積3041.3552128.955912.416082.700（三）銷售價格（元）1.501.501.500.00（四）銷售收入(萬元元）4562.0333193.4221368.6119124.055說明：如果三層層按1.5萬萬元/平方米米銷售，則銷銷售收入為99124.005萬元，即即三層銷售收收入=45662.03+3193.42+13368.611=91244.05（萬萬元）。項目銷售進(jìn)度與與收入預(yù)測匯匯總表序號項目2005年2006年總 額1-6月7-12月1-6月（一）銷售收入（萬元元）19874.8884968.7

35、220.0024843.660（二）銷售收入（萬元元）10170.0092905.7441452.87714528.770（三）銷售收入(萬元元）4562.0333193.4221368.6119124.055（四）合計34607.00011067.8882821.48848496.335說明：根據(jù)各銷銷售階段不同同，各層銷售售收入總和為為：項目銷售售總收入=334607.00+111067.888+28221.48=484966.35萬元元。項目三年期返租租銷售收入由于本項目以返返租銷售形式式進(jìn)行，其銷銷售收入有一一部份作為返返租成本，在在此以不同銷銷售率來分析析銷售收入情情況，進(jìn)而分分析剔

36、除返租租成本的銷售售收入。銷售率為1000%的銷售收收入此為沒有剔除返返租成本的銷銷售收入，詳詳見100%銷售率的銷銷售收入表。100%銷售率率的銷售收入入表序號樓層面積市場均價總額（萬元）備注（一）首層5520.8004.5024843.660商鋪全部銷售（二）二層5811.4882.5014528.770（三）三層6082.7001.509124.055（四）合計17414.99848496.335不同銷售率的銷銷售收入此為未剔除返租租成本而按550%、600%、70%、80%、990%、1000%的銷售售率計算的銷銷售收入，詳詳見不同銷售售率的銷售收收入表。不同銷售率的銷銷售收入表樓層面

37、積實收均價（萬元）銷售收入（萬元元）備注50%60%70%80%90%100%首層5520.800 4.50 12421.880 14906.116 17390.552 19874.888 22359.224 24843.660 商鋪全部銷售二層5811.488 2.50 7264.355 8717.222 10170.009 11622.996 13075.883 14528.770 三層6082.700 1.50 4562.033 5474.433 6386.844 7299.244 8211.655 9124.055 合計17414.998 24248.118 29097.881 339

38、47.445 38797.008 43646.772 48496.335 剔除返租成本后后銷售率為1100%的銷銷售收入此收入剔除返租租回報率按88%，返租期期為三年的返返租成本計算算的，詳見剔剔除返租成本本銷售率為1100%的銷銷售收入表。剔除返租成本銷銷售率為1000%的銷售售收入表單位：萬元樓層面積市場均價總額回報率回報成本單位回報成本實收單價實收額備注首層5520.8004.5024843.6600.085962.4661.083.4218881.114商鋪全部銷售二層5811.4882.5014528.7700.083486.8990.601.9011041.881三層6082.70

39、01.509124.0550.082189.7770.361.146934.288合計17414.99848496.3350.2411639.11236857.223剔除返租成本不不同銷售率的的銷售收入此為剔除返租回回報率按8%，返租期為為三年的返租租成本后按550%、600%、70%、80%、990%、1000%的銷售售率計算的銷銷售收入，詳詳見剔除返租租成本不同銷銷售率的銷售售收入表剔除返租成本不不同銷售率的的銷售收入表表單位：萬元樓層面積實收均價銷售收入50%60%70%80%90%100%首層5520.800 3.42 9440.577 11328.668 13216.880 1510

40、4.991 16993.002 18881.114 二層5811.488 1.90 5520.911 6625.099 7729.277 8833.455 9937.633 11041.881 三層6082.700 1.14 3467.144 4160.577 4853.999 5547.422 6240.855 6934.288 合計17414.998 18428.661 22114.334 25800.006 29485.778 33171.550 36857.223 銷售預(yù)計發(fā)生的的稅項及其他他費用返租成本，按銷銷售收入的88%；防洪工程維護(hù)費費，按銷售收收入的0.113%；營業(yè)稅，按銷

41、售售收入5%；教育費附加，按按營業(yè)稅的33%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅，按營業(yè)稅稅的7%；交易管理費，按按銷售收入的的0.5%；交易印花稅，按按銷售收入的的0.03%；土地增值稅，按按銷售收入的的1%。銷售稅金及附加加費用表序號項目基數(shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額(萬元）（一）返租成本11639.112 （1）首層返租成本24843.660 萬元8%每年5962.466 （2）二層返租成本14528.770 萬元8%每年3486.899 （3）三層返租成本9124.055 萬元8%每年2189.777 （二）銷售階段稅費2670.455 （1）營業(yè)稅48496.335 萬元5%2424.822 （

42、2）教育費附加2424.822 萬元3%72.74 （3）城市維護(hù)建設(shè)稅稅2424.822 萬元7%169.74 （4）防洪工程維護(hù)費費2424.822 萬元0.13%3.15 （三）交易階段稅費257.03 （1）交易管理費48496.335 萬元0.50%242.48 （2）交易印花稅48496.335 萬元0.03%14.55 （四）銷售所得稅16886.001 0.00 33%5572.388 （五）合計20138.999 銷售凈收入序號項目金額(萬元)（一）銷售收入48496.335 （1）首層銷售收入24843.660 （2）二層銷售收入14528.770 （3）三層銷售收入912

43、4.055 （二）返租成本11639.112 （1）首層返租成本5962.466 （2）二層返租成本3486.899 （3）三層返租成本2189.777 （三）銷售稅金及附加加2927.488 （1）銷售階段稅費2670.455 （2）交易階段稅費257.03 （四）銷售所得稅5572.388 （五）銷售凈收入28357.336 說明：此銷售收收入為剔除返返租成本的收收入，返租成成本分三年期期在租賃收入入中扣除。商鋪租賃收入測測算租賃進(jìn)度及收入入測算根據(jù)不同租賃期期預(yù)測項目的的租賃收入，詳詳見各層租賃賃進(jìn)度與收入入預(yù)測表。首層租賃進(jìn)度及及收入測算表表序號項目2005年2006年2007年200

44、8年總額(萬元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租賃面積5520.0885520.0885520.0885520.0885520.0885520.0885520.0880（三）租賃價格（元）2402403003003003003000（四）租賃收入（萬元）132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.844 說明：第一年租金按88折形式優(yōu)惠惠，第二年恢恢復(fù)原價；2005年6月月開始營業(yè)，因因此20055年只計算77個月，2

45、0008年計算算5個月；三年期首層租賃賃收入為57729.844萬元，即租租賃收入=1132.488+794.89+9993.614+8288.01=55729.884（萬元）。二層租賃進(jìn)度及及收入測算表表序號項目2005年2006年2007年2008年總額(萬元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租賃面積5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 5811.488 0.00 （三）租賃價格（元）120 120 150 1

46、50 150 150 150 0 （四）租賃收入（萬元元）69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.166 說明：第一年租金按88折形式優(yōu)惠惠，第二年恢恢復(fù)原價；2005年6月月開始營業(yè)，因因此20055年只計算77個月,20008年計算算5個月；三年期二層租賃賃收入為30012.566萬元，即租租賃收入=669.74+418.443+5233.034+4355.86=33016.116（萬元）。三層租賃進(jìn)度及及收測算表序號項目2005年2006年2007年2008年總額(萬元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12

47、月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租賃面積6082.7006082.7006082.7006082.7006082.7006082.7006082.7000.00（三）租賃價格（元）646480808080800（四）租賃收入（萬元元）38.93233.58291.97291.97291.97291.97243.311683.699說明：第一年租金按88折形式優(yōu)惠惠，第二年恢恢復(fù)原價；2005年6月月開始營業(yè)，因因此20055年只計算77個月, 22008年計計算5個月；三年期三層租賃賃收入為16683.699萬元，即租租賃收入=338

48、.93+233.558+2911.974+2433.31=11683.669（萬元）。商場租賃收入?yún)R匯總表單位：萬元序號項目2005年2006年2007年2008年總額(萬元)1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）首層租賃收入132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.844 （二）二層租賃收入69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.166 （三）三層租賃收入38.93 233.58 291.97 291.97 291.97 291.9

49、7 243.31 1683.699 （四）合計241.15 1446.899 1808.622 1808.622 1808.622 1808.622 1507.188 10429.669 說明：根據(jù)各租租期不同，各各層租賃收入入總和為：項項目租賃總收收入=57229.82+3016.15+16683.700=104229.67（萬萬元）。出租率為1000%的租賃收收入此為商鋪1000%出租時的的租賃收入，詳詳見100%出租率的租租賃收入表。100%出租率率的租賃收入入表序號樓層面積市場均價小計（萬元）總額（萬元）（一）首層5520.088 240.00 927.37 5729.844 300.

50、00 4802.477 （二）二層5811.488 120.00 488.16 3016.166 150.00 2527.999 （三）三層6082.700 64.00 272.50 1683.699 80.00 1411.199 （四）合計17414.226 10429.669 10429.669 不同租賃率的租租賃收入此為按50%、660%、700%、80%、90%、1100%的出出租率計算的的租賃收入，詳詳見不同租賃賃率的租賃收收入表。不同租賃率的租租賃收入表樓層面積市場均價租賃收入（萬元元）50%60%70%80%90%100%首層5520.088240.00 463.69 556.4

51、2 649.16 741.90 834.64 927.37 300.00 2401.233 2881.488 3361.733 3841.988 4322.222 4802.477 二層5811.488120.00 244.08 292.90 341.72 390.53 439.35 488.16 150.00 1264.000 1516.800 1769.600 2022.400 2275.199 2527.999 三層6082.764.00 136.25 163.50 190.75 218.00 245.25 272.50 80.00 705.59 846.71 987.83 1128.9

52、55 1270.077 1411.199 租賃預(yù)計發(fā)生的的稅項及其他他費用房產(chǎn)稅，按租賃賃收入12%；營業(yè)稅，按租賃賃收入5%；防洪工程維護(hù)費費，按租賃收收入的0.113%；教育費附加，按按營業(yè)稅的33%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅，按營業(yè)稅稅的7%；商場經(jīng)營管理費費，與向租戶戶收取的管理理費用相互抵抵消；所得稅，按租賃賃利潤的333%。租賃費用表序號項目基數(shù)（萬元）基數(shù)單位數(shù)量數(shù)量單位金額（萬元）（一）租賃稅金及附加加1825.877 （1）營業(yè)稅10429.667 萬元5%521.48 （2）房產(chǎn)稅10429.667 萬元12%1251.566 （3）城市維護(hù)建設(shè)稅稅521.48 萬元7%36.50

53、 （4）防洪工程維護(hù)費費521.48 萬元0.13%0.68 （5）教育費附加521.48 萬元3%15.64 （二）商場經(jīng)營管理費費忽略0.00 （三）所得稅8603.822 33%2839.266 （四）合計4665.133 說明：由于本項項目采取的是是返租銷售方方式，后期租租賃收入主要要是用于補償償反租成本的的。商場租賃凈收入入序號項目金額(萬元)（一）租賃收入10429.669（1）首層租賃收入5729.844（2）二層租賃收入3016.166（3）三層租賃收入1683.699（二）租賃稅金及附加加1825.877（三）商場經(jīng)營管理費費0.00（四）所得稅2839.266（五）租賃凈收

54、入5764.566說明：租賃收入為剔除除返租成本后后，其為正值值時，則1000%出租率率的租賃收入入足以保證返返租所支付的的成本，如為為負(fù)值時，則則100%出出租率的租賃賃收入不足保保證返租成本本。 在實際返租過程程中，商鋪租租賃一般都有有優(yōu)惠的，由由于本案租賃賃價格是由售售價按8%的的投資收益反反推的，因此此在后期租賃賃收入中可能能會出現(xiàn)租賃賃收入不足以以補償返租成成本。本案以反推價格格為例是為保保守分析，實實際操作中，在在考慮利益最最大化和實際際情況下可適適當(dāng)調(diào)高或調(diào)調(diào)低租賃價格格加以平衡。項目收入?yún)R總此為以返租期為為三年的項目目銷售及商鋪鋪租賃的總收收入，具體內(nèi)內(nèi)容詳見項目目收入?yún)R總表表

55、。項目收入?yún)R總表表單位：萬萬元序號項目面積（個）均價總額（一）銷售收入48496.335 （1）首層銷售收入5520.800 4.50 24843.660 （2）二層銷售收入5811.488 2.50 14528.770 （3）三層銷售收入6082.700 1.50 9124.055 （二）商場租賃收入10430.444 （1）首層租賃收入5520.800 288.33 5730.599 （2）二層租賃收入5811.488 144.17 3016.166 （3）三層租賃收入6082.700 76.89 1683.699 （三）合計58926.779 說明：項目總收收入為銷售收收入與商鋪租租賃收

56、入總和和，即總收入入=484996.35+104300.44=558926.79（萬元元）。 項目費用匯總此為以返租期為為三年的項目目銷售及商鋪鋪租賃的總費費用，具體內(nèi)內(nèi)容詳見項目目費用匯總表表。項目費用匯總表表單位位：萬元序號項目均價總額（一）返租成本0.67 11639.112 （二）銷售費用0.17 2927.488 （1）銷售階段稅費2670.455 （2）交易階段稅費257.03 （三）租賃費用0.27 4665.133 （1）租賃稅金及附加加1825.877 （2）商場經(jīng)營管理費費0.00 （3）所得稅2839.266 （四）合計1.10 19231.774 利潤測算總利潤序號項目

57、金額 (萬元）（一）項目收入58926.004（1）銷售收入48496.335（2）商鋪租賃收入10429.669（二）開發(fā)總成本17043.773（1）開發(fā)成本11951.662（2）開發(fā)期費用5092.122（三）銷售稅金及附加加2927.488（1）銷售階段稅費2670.455（2）交易階段稅費257.03（四）返租成本11639.112（1）首層5962.466（2）二層3486.899（3）三層2189.777（五）商鋪租賃稅金及及附加1825.877（1）租賃稅金及附加加1825.877（2）經(jīng)營管理費0.00（六）利潤總額25489.883說明：利潤總額額為收入減去去成本，此成成

58、本為廣義成成本，包括開開發(fā)成本及銷銷售租賃期間間發(fā)生的稅費費等。利潤總額=總收收入總成本本=58926.04(117043.73+29927.488+116339.12+1825.87)=25489.83(萬元元)凈利潤序號項目金額 (萬元）（一）項目收入58926.004（1）銷售收入48496.335（2）商鋪租賃收入10429.669（二）開發(fā)總成本17043.773（1）開發(fā)成本11951.662（2）開發(fā)期費用5092.122（三）銷售稅金及附加加2927.488（1）銷售階段稅費2670.455（2）交易階段稅費257.03（四）返租成本11639.112（1）首層5962.466

59、（2）二層3486.899（3）三層2189.777（五）商鋪租賃稅金及及附加1825.877（1）租賃稅金及附加加1825.877（2）經(jīng)營管理費0.00（六）利潤總額25489.883（七）項目所得稅8411.655（八）稅后利潤17078.119（九）盈余公積金1707.822（十）可分配利潤15370.337 說明：稅后利利潤為利潤總總額減去所得得稅后的利潤潤，根據(jù)現(xiàn)有有財務(wù)制度，所所得稅為利潤潤總額的333%，盈余公公積金按稅后后利潤的100%計提，故故可知：所得稅=利潤總總額33%=225489.8333%=88411.665(萬元)稅后利潤=利潤潤總額所得得稅=254489.83

60、384111.65=117078.19(萬元元)盈余公積金=稅稅后利潤10%=117078.1910%=11707.882(萬元)可分配利潤=稅稅后利潤盈盈余公積金=170788.19-11707.882=153370.377(萬元)第四部份：財務(wù)務(wù)指標(biāo)分析財務(wù)指標(biāo)的選取取對本項目進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟效益分析析評價的主要要依據(jù)是國家家計委、建設(shè)設(shè)部頒發(fā)的建建設(shè)項目經(jīng)濟濟評價方法與與參數(shù)，參參照我國新的的財會制度，結(jié)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的實際際情況，計算算全部自有資資金投資的經(jīng)經(jīng)濟效益。由由于本項目為為銷售返租并并舉的項目，所所以要運用多多個評價指標(biāo)標(biāo)來進(jìn)行項目目評價，主要要評價指標(biāo)有有：靜態(tài)盈利分析指指標(biāo)