8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、個(gè)人專(zhuān)業(yè)實(shí)踐總土地估價(jià)是一性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作是一個(gè)對(duì)個(gè)人專(zhuān)業(yè)實(shí)踐總土地估價(jià)是一性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作是一個(gè)對(duì)理論和踐要求較高的行業(yè)。土地估價(jià)師不但要掌握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)程序價(jià)方法和相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而且需要熟悉有、部門(mén)及行規(guī)定，按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，客觀公正地評(píng)估地價(jià)本人在土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)實(shí)踐過(guò)程中嚴(yán)格按照土地估價(jià)行業(yè)自律定要求自己，積極肯干、認(rèn)真負(fù)責(zé)、虛心請(qǐng)教，多學(xué)多看力提高自己的專(zhuān)業(yè)技能水平?，F(xiàn)將本人在清遠(yuǎn)市中信華房地產(chǎn)土地評(píng)公司參加土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)實(shí)踐的情況作一總結(jié)第一部分 專(zhuān)業(yè)實(shí)踐基本情清遠(yuǎn)市中信華房地產(chǎn)土地評(píng)估公司成立于土地估價(jià)師 3 150 萬(wàn)元，現(xiàn)有國(guó)遠(yuǎn)市范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)資格第二部分 專(zhuān)業(yè)

2、實(shí)踐期間完成的主要工作及流一、主要工（1）土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過(guò)程出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門(mén)委托評(píng)估（2）土出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門(mén)委托評(píng)估（2）土地抵評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行抵評(píng)估，以估價(jià)值確金額，主要由當(dāng)事人過(guò)戶評(píng)估工作。涉及土委托過(guò)（3）土地二、三級(jí)市繳納契稅的工作，主要由交易者委托二、工作流首先，明確估價(jià)的基本項(xiàng)目；從委估人提供的相關(guān)資料中了解估宗地的類(lèi)型、范圍、權(quán)利狀況、宗地條件等情況，通過(guò)詢問(wèn)委估了解宗地的交易時(shí)間、交易方式，確定本次估價(jià)目的和估價(jià)期日于一些復(fù)雜的估價(jià)業(yè)務(wù)還須要求委估人提供有關(guān)土地收益方面的關(guān)財(cái)務(wù)

3、報(bào)表或資料項(xiàng)目 土地估價(jià)師的指導(dǎo)要求，草擬估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。一般視項(xiàng)目大小和復(fù)雜程度，采用口頭或 形式向 土地估價(jià)師匯報(bào)，經(jīng)資料的真實(shí)與否直接影響到估價(jià)數(shù)據(jù)的選取和估價(jià)結(jié)果所以這一是估價(jià)的基礎(chǔ)，尤其重要。在實(shí)踐中主要從六個(gè)方面料第三若委估宗地上已存在建筑物還需要查閱房屋所 證上的第五，市圖件及資料情況。首先向委估，然后根宗地的生熟程度、具體地理位置以及周邊物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，初步判斷地是否具有市及設(shè)施完備程度若宗地尚屬毛地或生地則需當(dāng)?shù)氐厥欠窬哂惺屑霸O(shè)施完備程度若宗地尚屬毛地或生地則需當(dāng)?shù)爻墙ú块T(mén)了解其區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃狀況來(lái)判斷是否已具備市政網(wǎng)設(shè)施合所在區(qū)域的規(guī)劃限制，比如容積率、建筑物高度、覆蓋率、限制

4、途和利用限制等，以判明委估宗地。按照土地估價(jià)程序收集整理完土地估價(jià)資料后為準(zhǔn)確把握委看其結(jié)構(gòu)、建筑面積、內(nèi)外部裝修及使用情況等，例如外墻、樓層度、天花板、地板、客廳、臥室、衛(wèi)生間、門(mén)窗材質(zhì)及完損裝飾材料及檔次等二是對(duì)委估宗地所在地區(qū)的區(qū)條件和個(gè)別素條件勘查。親臨現(xiàn)場(chǎng)感受所在區(qū)域的環(huán)境景觀、周?chē)ㄖ锴闆r道路通達(dá)程度、市政配套、商服繁華程度、產(chǎn)、狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)收益區(qū)，以及了解對(duì)宗?！翱船F(xiàn)場(chǎng)形狀、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等個(gè)須攜帶土地狀況現(xiàn)登記表、狀況現(xiàn)登記表和數(shù)碼相機(jī)，在現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中必須按照估價(jià)機(jī)構(gòu)制定的土地狀況現(xiàn)表內(nèi)容逐一詳細(xì)填寫(xiě)，并對(duì)宗地全景、地上建筑物圍環(huán)境（包括相鄰

5、地塊或相鄰圍環(huán)境（包括相鄰地塊或相鄰建筑物等）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍攝，現(xiàn)場(chǎng)草繪估宗地位置示意圖，以留檔備查在經(jīng)過(guò)資料收集、實(shí)地踏勘后，由收階段進(jìn)入相關(guān)資料析階段。在實(shí)踐工作中，本人是分別按照兩類(lèi)資料進(jìn)行分析第一類(lèi)，一般資料這主要包括對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)資料、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、地方上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響、物價(jià)水平、利率的影響分析。首先，從總上把握地價(jià)的發(fā)展趨勢(shì)，為選取相關(guān)估價(jià)方法中的參數(shù)奠定基經(jīng)過(guò)前面四個(gè)環(huán)節(jié)的工作積累后進(jìn)入評(píng)估中最關(guān)鍵的一步即擇適宜的估價(jià)方法、試算地價(jià)第三部分 專(zhuān)業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐中，本人遵守城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，根據(jù)1、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生

6、交易的類(lèi)似土地1、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較并根后者已知價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。該方法主要適合房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方運(yùn)用過(guò)程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例和修正系數(shù)的取定盡管市場(chǎng)比較法無(wú)理論基礎(chǔ)，但依實(shí)例地價(jià)比準(zhǔn)評(píng)估地價(jià)，評(píng)估結(jié)與市價(jià)相近，最具有現(xiàn)實(shí)性，而且實(shí)踐中也較容易操作2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)是利用基準(zhǔn)地和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果按照替代原則就待估宗地的區(qū)條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較并對(duì)照

7、修正系地評(píng)估其計(jì)算基本公式為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)評(píng)估的宗地地（準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)）基準(zhǔn)地23開(kāi)發(fā)程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系K2容積率修正系數(shù) K3其修正系數(shù) K4土期修正系K影響地及個(gè)修正系數(shù)之和在實(shí)踐過(guò)程中，首先要收集當(dāng)?shù)幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技其次在實(shí)地踏勘過(guò)程中，一定要仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)中涵蓋了這些內(nèi)容表，主要包括區(qū)和個(gè)的、區(qū)域地價(jià)水平，這個(gè)在實(shí)踐過(guò)程中顯得別重要。本方法存在的不確主要有：基準(zhǔn)地價(jià)的適時(shí)更新日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和別重要。本方法存在的不確主要有：基準(zhǔn)地價(jià)的適時(shí)更新日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

8、。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象地價(jià)格的方法。它適宜有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)價(jià)值的狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地市場(chǎng)價(jià)格和分析，其次開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)對(duì)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)需要評(píng)到規(guī)劃、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)收集相關(guān)的律和4、成標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)近法。成近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增收益來(lái)推算土地價(jià)格的方法。它適宜建筑物或新開(kāi)發(fā)地的評(píng)估。由成

9、近法是以成本累加為途徑而成本高并不一定表明效用和價(jià)高，即土地的價(jià)格大部分取決于它的效用并非是它所花費(fèi)的成共建筑、公益設(shè)施則為首選。其計(jì)算基本公共建筑、公益設(shè)施則為首選。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格（土取得費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤(rùn)土地增值收益規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技中涉及的土地開(kāi)發(fā)程度修正中涉及的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用殊性，日常用的較少，因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來(lái)還原，要求提供財(cái)務(wù)由于委托方考慮自身原因一般不會(huì)提供經(jīng)過(guò)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表如果來(lái)進(jìn)行計(jì)算水平雖然可得到，但在實(shí)踐過(guò)中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大異，這也許是還原利率的確定上存在一些問(wèn)題所導(dǎo)致的

10、結(jié)果 估。實(shí)踐中，由于城市的路線價(jià)修正系統(tǒng)不完善，較少采用此法由于各種方法都存在一定的局限性不同的估價(jià)方法通會(huì)產(chǎn)生不同的試算價(jià)格這就要求評(píng)在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多查多分析，所以會(huì)產(chǎn)生不同的試算價(jià)格這就要求評(píng)在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多查多分析，所以在撰寫(xiě)估書(shū)前必須檢查整個(gè)估價(jià)過(guò)程，保證種估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題首先是自查，檢查估價(jià)資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性，仔細(xì)敲所用資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序是否明確、妥善、實(shí)際否有效地推導(dǎo)出符合估價(jià)目的和用途的結(jié)論對(duì)估價(jià)過(guò)程中的數(shù)字算一并檢驗(yàn)；其次是互檢，請(qǐng)同機(jī)構(gòu)的同事檢查；最后是請(qǐng)本項(xiàng)目?jī)?cè)土地估價(jià)。其次調(diào)整，由于試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重一環(huán)，所以在實(shí)踐操作中均對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行衡量，充分運(yùn)用專(zhuān)業(yè)識(shí)和以往經(jīng)驗(yàn)依據(jù)其重要性可用程度及可靠性判定最后的估價(jià)額檢查適宜性，根據(jù)估價(jià)方法與其估價(jià)目的、用途相配合的原則，確最后估價(jià)額中應(yīng)以最適合估價(jià)目的、用途的估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果主。最后確定最后估價(jià)額，通過(guò)對(duì)估