住宅小區(qū)建設項目策劃可行性研究報告

1、目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc226957467 第一章總 論 PAGEREF _Toc226957467 h 1 HYPERLINK l _Toc226957468 一、項目概況 PAGEREF _Toc226957468 h 1 HYPERLINK l _Toc226957469 二、項目背景 PAGEREF _Toc226957469 h 1 HYPERLINK l _Toc226957470 三、可行性研究的依據(jù)及范圍 PAGEREF _Toc226957470 h 2 HYPERLINK l _Toc226957471 四、項目建設單位差不多

2、情況 PAGEREF _Toc226957471 h 2 HYPERLINK l _Toc226957472 五、項目位置及周邊情況 PAGEREF _Toc226957472 h 3 HYPERLINK l _Toc226957473 六、要緊技術經(jīng)濟指標 PAGEREF _Toc226957473 h 5 HYPERLINK l _Toc226957474 七、研究結論及建議 PAGEREF _Toc226957474 h 6 HYPERLINK l _Toc226957475 第二章市場研究 PAGEREF _Toc226957475 h 8 HYPERLINK l _Toc226957

3、476 一、都市經(jīng)濟進展概況 PAGEREF _Toc226957476 h 8 HYPERLINK l _Toc226957477 二、都市進展規(guī)劃 PAGEREF _Toc226957477 h 8 HYPERLINK l _Toc226957478 三、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場進展總體統(tǒng)計分析 PAGEREF _Toc226957478 h 9 HYPERLINK l _Toc226957479 四、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析 PAGEREF _Toc226957479 h 10 HYPERLINK l _Toc226957480 五、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 PAGEREF _Toc2269574

4、80 h 13 HYPERLINK l _Toc226957481 六、項目區(qū)域房地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析 PAGEREF _Toc226957481 h 16 HYPERLINK l _Toc226957482 七、項目附近區(qū)域2008年樓盤銷售情況 PAGEREF _Toc226957482 h 17 HYPERLINK l _Toc226957483 八、可能的目標客戶分析 PAGEREF _Toc226957483 h 17 HYPERLINK l _Toc226957484 第三章建設地點及建設條件 PAGEREF _Toc226957484 h 19 HYPERLINK l _Toc2269

5、57485 一、建設地點 PAGEREF _Toc226957485 h 19 HYPERLINK l _Toc226957486 二、建設條件 PAGEREF _Toc226957486 h 19 HYPERLINK l _Toc226957487 第四章建設內(nèi)容與建設規(guī)模 PAGEREF _Toc226957487 h 24 HYPERLINK l _Toc226957488 一、建設規(guī)模 PAGEREF _Toc226957488 h 24 HYPERLINK l _Toc226957489 二、宗地狀況 PAGEREF _Toc226957489 h 24 HYPERLINK l _T

6、oc226957490 第五章專業(yè)技術方案 PAGEREF _Toc226957490 h 26 HYPERLINK l _Toc226957491 一、總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc226957491 h 26 HYPERLINK l _Toc226957492 二、建筑、結構方案 PAGEREF _Toc226957492 h 29 HYPERLINK l _Toc226957493 三、電力工程 PAGEREF _Toc226957493 h 30 HYPERLINK l _Toc226957494 四、弱電工程 PAGEREF _Toc226957494 h 30 HYPERLIN

7、K l _Toc226957495 五、給排水工程 PAGEREF _Toc226957495 h 31 HYPERLINK l _Toc226957496 六、消防 PAGEREF _Toc226957496 h 32 HYPERLINK l _Toc226957497 第六章環(huán)境愛護與節(jié)能 PAGEREF _Toc226957497 h 34 HYPERLINK l _Toc226957498 一、環(huán)境愛護 PAGEREF _Toc226957498 h 34 HYPERLINK l _Toc226957499 二、綠化 PAGEREF _Toc226957499 h 34 HYPERLI

8、NK l _Toc226957500 三、節(jié)能 PAGEREF _Toc226957500 h 34 HYPERLINK l _Toc226957501 第七章項目實施進度 PAGEREF _Toc226957501 h 36 HYPERLINK l _Toc226957502 一、建設工期 PAGEREF _Toc226957502 h 36 HYPERLINK l _Toc226957503 二、項目招標方案 PAGEREF _Toc226957503 h 38 HYPERLINK l _Toc226957504 第八章投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc226957504 h 3

9、9 HYPERLINK l _Toc226957505 一、投資估算 PAGEREF _Toc226957505 h 39 HYPERLINK l _Toc226957506 二、資金籌措 PAGEREF _Toc226957506 h 40 HYPERLINK l _Toc226957507 第九章財務評價 PAGEREF _Toc226957507 h 42 HYPERLINK l _Toc226957508 一、銷售收入及銷售稅金估算 PAGEREF _Toc226957508 h 42 HYPERLINK l _Toc226957509 二、財務效益分析 PAGEREF _Toc226

10、957509 h 44 HYPERLINK l _Toc226957510 三、風險分析 PAGEREF _Toc226957510 h 45 HYPERLINK l _Toc226957511 四、財務評價結論 PAGEREF _Toc226957511 h 47附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照中華人民共和國組織機構代碼證中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書附圖：總規(guī)-區(qū)位分析圖總規(guī)-用地規(guī)劃圖項目位置圖項目修建性詳細規(guī)劃圖 總 論項目概況1、項目名稱湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小區(qū)2、承辦單位湖南省湘鄉(xiāng)市東山建設投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、報告編制單位編制單位：湖南省農(nóng)林勘察設計研究總院證書編號：國家進展和改革委

11、員會甲12220070037號項目背景為盤活都市存量資產(chǎn)及對歐家港河進行綜合治理改選，改善聯(lián)盟村、壕塘村一帶居民區(qū)居住條件，依照湘鄉(xiāng)市的都市整體規(guī)劃，成立湘鄉(xiāng)市東山建設投資開發(fā)有限公司，由公司負責湘鄉(xiāng)市云門商貿(mào)步行街項目的開發(fā)。隨著這一帶基礎設施的逐步完善，云門商貿(mào)步行街的日趨繁榮，順應湘鄉(xiāng)火車站的改造升級，火車站片區(qū)土地規(guī)劃性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，東山建設投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司征收了原華博電子廠和回收公司的土地，進行建設開發(fā)?？尚行匝芯康囊罁?jù)及范圍可行性研究的依據(jù)1）項目修建性詳細規(guī)劃圖；2）湘鄉(xiāng)市國民經(jīng)濟和社會進展“十一五”規(guī)劃；3）國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參考（第三版）；4

12、）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；5）各專業(yè)技術規(guī)范；6）建設單位提供的各項基礎資料?？尚行匝芯康姆秶罁?jù)國家有關政策、法規(guī)，對項目建設的必要性、建設內(nèi)外部條件、市場研究、建設內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行研究。項目建設單位差不多情況湘鄉(xiāng)市東山建設投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于二四年十月，注冊資本800萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，開發(fā)資質(zhì)為肆級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有職員期25人，其中：高級工程師2 人，高級會計師3人，結構、經(jīng)濟、統(tǒng)計等其他相關專業(yè)人員12人，大學學歷15人。曾獲2006、2007、2008年度房地產(chǎn)開發(fā)先進單位，2007年度先進納稅人等榮譽稱號。公

13、司前期開發(fā)了湘鄉(xiāng)市云門商貿(mào)步行街項目，占地面積7.9萬平方米，投資金額11599萬元，開發(fā)建筑面積11.8萬平方米。公司為進一步優(yōu)化步行街項目周邊環(huán)境，對周邊地塊開發(fā)的項目有安居樓項目、永康家園項目、桂花苑項目和博雅苑項目。項目位置及周邊情況項目地理位置本項目位于湘鄉(xiāng)市火車站南側(cè)，東臨都市主干道東風北路，西接市城鄉(xiāng)客運中心和云門寺商城，北倚漂亮繁華的云門商業(yè)步行街，南靠湘鄉(xiāng)市教育局和文化旅游局。項目中央有一條連接火車站與城鄉(xiāng)客運中心的都市支路通過。 項目地塊地下無管線、電纜、暗渠等都市基礎配套設施，也沒有歷史文物古跡和名貴樹木。周邊環(huán)境（1）空氣狀況地塊緊鄰新建火車站大型綠化廣場，周圍綠化情況

14、良好，項目周邊沒有污染環(huán)境的工廠，空氣質(zhì)量良好。（2）噪音情況項目周邊沒有產(chǎn)生噪音的工廠。（3）污染情況項目周圍3公里范圍內(nèi)沒有工業(yè)污染源。（4）危險源情況項目附近沒有高壓線通過，周圍5公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲存間。（5）周邊景觀項目周邊有充滿時代氣息、景觀不致的商業(yè)步行街，有新建火車站大型綠化廣場。（6）交通狀況通過項目的公交路線有1路、5路、8路，離項目僅100米遠的城鄉(xiāng)客運中心有2路和6路等開往湘鄉(xiāng)各個區(qū)域的公交路線，項目往北有云門商業(yè)步行街、新建火車站商業(yè)中心，商業(yè)比較繁華；建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄、湘鄉(xiāng)市二醫(yī)院等金融和醫(yī)療機構都在1公里輻射范圍內(nèi)；項目500米內(nèi)有

15、望春中學、聯(lián)盟農(nóng)貿(mào)市場、云門商貿(mào)市場。要緊技術經(jīng)濟指標要緊技術經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標備注1總用地面積11619.15 合17.43畝2規(guī)劃總建筑面積30182.55 (1)住宅建筑面積23264.87 (2)商業(yè)建筑面積2646.22 (3)大型商場建筑面積3000.00 (4)物管建筑面積296.14 (5)車庫建筑面積974.92 3容積率2.60 4建筑密度%38.14%5綠地率%35.20%6建設總工期月167建設投資萬元3767.80 8銷售收入萬元5439.34 9總成本費用萬元4039.76 10利潤總額萬元753.89 11稅后利潤萬元565.41 12投資利潤率%20.

16、01%13凈利潤率%15.01%14全部投資財務內(nèi)部收益率%14.70%稅后15全部投資回收期年2.43 稅后研究結論及建議1）本項目為湘鄉(xiāng)市東山建設投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的中檔房地產(chǎn)項目，對完善湘鄉(xiāng)市火車站周邊環(huán)境建設和加快老城區(qū)提質(zhì)改造，及為寬敞農(nóng)村入城務工、經(jīng)商人員提供高品質(zhì)住宅均有積極意義，通過項目建設，也將有利的提升湘鄉(xiāng)市東山建設投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湘鄉(xiāng)市的形象和地位。2）本項目位于湘鄉(xiāng)市新建火車站南側(cè)，總用地面積11619.15（合17.43畝），總建筑面積30182.55，其中：住宅面積23264.87，商業(yè)面積2646.22，大型商場面積3000，物管用房296.1

17、4，并配有相應的車庫974.92。是一個地理位置好、功能齊全、配套設施完善的住宅小區(qū)。3）工程估算投資總額3767.80萬元，其中：土地費用871.44萬元，工程費用2135.55萬元，其它費用427.11萬元，預備費171.70萬元，建設期利息162萬元。本項目資金來源要緊來自以下幾個方面：1）公司自籌資金約2267.8萬元。2）項目中期開發(fā)貸款1500萬元。3）本工程為中高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，參照目前市場價位定價，據(jù)此進行的財務分析，項目所得稅后全部投資財務內(nèi)部收益率為14.70%，全部投資回收期為2.43年，稅后凈利潤565.41萬元。項目盈利可觀，財務上是可行的。市場研究都市經(jīng)濟進展概況

18、湘鄉(xiāng)是近代“湘軍”文化的起源地，也是是長株潭都市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市之一；下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個城區(qū)辦事處，其中城區(qū)有望春門、新湘路、昆侖橋、東山4個辦事處；現(xiàn)全市總面積2012平方公里；2007年年末總?cè)丝?1.3萬人，都市化率為13.8%。 都市進展規(guī)劃進入新世紀后，湘鄉(xiāng)制定了都市進展總體規(guī)劃方案。該方案的指導思想是：按照高超點規(guī)劃、高標準建設、高效能治理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導向，專業(yè)市場為載體，把湘鄉(xiāng)建設成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)進展，布局合理，工業(yè)興盛，市場繁榮，文化旅游發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株潭次中心都市。到2015年都市建成區(qū)

19、面積達30萬平方公里，都市人口達30萬，鎮(zhèn)區(qū)人口達15萬。開發(fā)都市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。健全都市交通網(wǎng)絡，拉通東臺路、起鳳路、濱河南路、濱河北路、車站路、紅侖路、高速公路連接線、望春路等八路，架通湘鄉(xiāng)大橋、公園橋、望新橋、楊金橋，建好汽車北站、西站、南站。建設特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。建設好九個專業(yè)市場，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場。加強環(huán)境愛護，建成一個日處理5萬噸的污水處理廠和能夠容納500萬噸垃圾的垃圾消納場；配套建設好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供

20、水、通訊等社區(qū)基礎設施；維護、恢復好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個廣場，一個中心，即云門寺廣場、東山名人廣場和水府旅游廣場，建設一個文化旅游中心。從而建設出一個經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場進展總體統(tǒng)計分析序號年 份20042005200620072008指標總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)1房地產(chǎn)投資總量（億元）1.5126.31.7910.22.5140.42.759.44.1651.52全年施工面積（萬）15816.3149-3.2143.4-0.18185.427.2190.12.53

21、全年竣工面積（萬）991282.9-15.894.711.9123.929.613811.44商品房銷售面積（萬）9.2431.728.324.93-21.482.1228.81、自2004年以來，湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢。07年受國家宏觀調(diào)控的阻礙，投資量增速趨緩，講明國家宏觀政策調(diào)控略有成效。但08年增速回升，達到51.5%，投資總量為4.16億元，講明湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場需求旺盛，進展存在專門大空間。2、商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長趨勢，其中2006年受國內(nèi)大環(huán)境和2008年受宏觀經(jīng)濟政策阻礙，增幅最大，在50%左右。2007年股市效應顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面

22、積增速明顯減少，降為了-21.4%。2008年，因為大量資本回歸常態(tài)，商品房成交明顯增大，市民購買力凸顯，市場供需兩旺的格局逐步形成。湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)進展起步較晚，商品住宅市場相對需求大。自從1998年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)進展一直強勁不衰。2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4.16億元，同比增長51.5%。其中住宅投資完成27.1億元，同比增長46.5%，土地開發(fā)投資0.41億元，同比增長27.6%，土地開發(fā)面積17.57萬平方米，同比增長25.8%，商品房建筑面積82.12萬平方米，同比增長28.8%，商品房竣工面積30.05萬平方米，同比增長54.8%，

23、商品房銷售面積29.4萬平方米，同比增長17.9%。農(nóng)業(yè)人口眾多，都市化水平進程正在大力推進。依照2008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝?1.3萬多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅12.6萬人，都市化水平較低。我市城鎮(zhèn)能夠轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬多，農(nóng)村能夠轉(zhuǎn)移的勞動力有30多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動力約2000人，農(nóng)村新增勞動力約8000人。全市外出務工人數(shù)11萬多人，域內(nèi)就地就近務工人數(shù)約4.6萬人，合計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力15.64萬人。隨著湘鄉(xiāng)經(jīng)濟的迅猛進展，各個工業(yè)園區(qū)建設日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長，必定會吸引一大批外出經(jīng)商、務工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時還能夠轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動力。城區(qū)人口

24、將大大增加，都市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。近年來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。依照湘潭湘鄉(xiāng)市2007年國民經(jīng)濟和社會進展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全市房地開發(fā)完成投資2.75億元，同比增長9.4%，比上年下降31個百分點。其中住宅投資完成1.85億元，同比增長0.3%，土地開發(fā)投資完成0.18億元，同比下降53.6%，土地開發(fā)面積13.96萬平方米，同比增長17.9%，商品房銷售面積24.93萬平方米，同比下降21.4%，商品房空置面積1.77萬平方米，同比下降42.6%，空置率6.6%。據(jù)調(diào)查我市在2003年以來，商品房價格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為9.2%

25、，這一趨勢不可幸免。據(jù)中國社會科學院公布的2008年經(jīng)濟藍皮書指出，2007年國內(nèi)部分都市房地產(chǎn)價格上漲過快、過高。盡管2008年一系列調(diào)控措施將接著執(zhí)行，房地產(chǎn)市場供應緊張的狀況將得到一定程度的緩解，但我國房價上漲趨勢不可幸免。作為三四線都市，房價漲幅可能趕超大都市。2008年元月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年12月全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲10.5，漲幅與11月持平；同比上漲0.2%，漲幅比11月降低0.6個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2007年12月70個大中都市新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比11月低0.8個百分點；同比上漲0.3%，漲幅比11月低0.7個百分點。分

26、類不看，經(jīng)濟適用房、一般住房和高檔住房銷售價格同比分不上漲3.9%、12.1%和11.8%，同比分不上漲0.0%、0.3%和0.2%。 盡管新房售價漲幅有所放緩，但一些二三線都市的房價卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地區(qū)看，同比漲幅較高的要緊都市包括：烏魯木齊25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南寧17.4%、寧波17.3%、蘭州16.7%、重慶15.9%和長沙15.1%等。而湘鄉(xiāng)地處三四線都市，房價就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對投資商來講，來三四線都市投資所產(chǎn)生的回報率將遠遠超出沿海都市及其它大中都市。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

27、，2008年湘鄉(xiāng)市居民儲蓄存款余額76.14億元，比年初增加15.59億元，同比增長26%。城鄉(xiāng)居民相對富裕，有充足的投資消費潛力。隨著國內(nèi)物價的上漲，居民對投資商業(yè)房產(chǎn)、購買門面的熱情高漲。湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸（1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴峻隨著2004年嚴格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1%，并導致了2005年住宅供給套數(shù)的負增長。我們能夠看到發(fā)覺，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應求的狀況，能夠講從2004年開始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。地少人多是我國的國

28、情，而保證糧食自給自足是我國的差不多國策。依照國務院最新土地規(guī)劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝(其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地)。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。因此，湖南作全國的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，都市用地與耕地的矛盾局面將長期存在，房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。（2）占有土地，占有市場土地成了地產(chǎn)商必爭的資源。能夠講，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。住房需求仍將快速增長（1）經(jīng)濟進展促生住房需求國民經(jīng)濟加速進展，經(jīng)濟結構穩(wěn)步調(diào)整。2008年，全

29、市生產(chǎn)總值首次突破百億元大關，達到120.08億元，同比增長13.3%，年均遞增（以1978年為基數(shù)，下同）9.7%，其中一產(chǎn)業(yè)35.81億元，同比增長5.1%，二產(chǎn)業(yè)44.55億元，同比增長21.4%，三產(chǎn)業(yè)39.71億元，同比增長11.8%。人均GDP達到14423元（按常住人口計算），同比增長12.9%，是1978年的14.5倍。居民收入快速增長，人民生活水平不斷提高。2008年，全市農(nóng)民人均純收入5334元，同比增長15.1%，農(nóng)民人均消費支出4795元，同比增長25.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780元，同比增長15.1%，人均消費性支出11432元，同比增長11.5%.經(jīng)濟的進

30、展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。（2）人口增長增加住房需求湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場在都市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的時期，剛處于快速進展期。2008年以后近68年的時期性人口增長與居民收入積存，促進置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟的進展，長株潭衛(wèi)星都市地位進一步鞏固，工業(yè)園區(qū)建設的進一步完善進展，都市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入湘鄉(xiāng)城區(qū)，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。住宅房價將接著上漲（1）經(jīng)濟社會進展推動住宅房價上漲經(jīng)濟與社會進展周期、居民收入的時期性積存，導致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房

31、需求集中釋放，對房價上升阻礙較大。（2）市場供不應求推動住宅房價上漲盡管目前受國際金融危機的阻礙，但在每年農(nóng)民進城務工、經(jīng)商人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2009年房地產(chǎn)市場需求仍將呈現(xiàn)增長勢頭。在以后幾年內(nèi)住宅需求將進一步增加，而湘鄉(xiāng)的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。（3）資源稀缺推動房價上漲近年來，中央政府嚴格操縱商品房用地的政策，使得土地報批更困難，儲備土地進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，許多手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產(chǎn)市場也將開始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房價上漲成為必

32、定趨勢。項目區(qū)域房地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析 借鑒與本項目位置及條件相近的商業(yè)性房產(chǎn)案例，著重分析附近公共設施的核心拉動作用，的工貿(mào)新區(qū)和云門商業(yè)步行街的房地產(chǎn)市場?；疖囌旧藤Q(mào)物流中心優(yōu)勢明顯，該周邊片區(qū)依托火車站的輻射功能，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務性商業(yè)興盛。步行街商業(yè)氛圍濃厚，設施齊全。各種國內(nèi)外知名品牌服裝都匯聚于此，同時，娛樂休閑業(yè)也專門興盛。區(qū)內(nèi)住宅樓入住戶數(shù)近千戶，那個地點環(huán)境優(yōu)雅不致，業(yè)主都認為那個地點是安家興業(yè)的好住處。城鄉(xiāng)客運中心帶來了熙熙攘攘人流、車流，是湘鄉(xiāng)市城鄉(xiāng)交流的要緊門戶。城鄉(xiāng)之間各種人流、物流、信息流都要緊在此聚攏、分散。上世紀興建的云門商貿(mào)城，盡管房屋有些陳舊，但那

33、個地點一直是城鄉(xiāng)居民購物的優(yōu)選之處，商業(yè)氣息一片繁榮。該片區(qū)的房地產(chǎn)市場要緊是以火車站為中心，城鄉(xiāng)客運中心相呼應，構成了這一帶密集、繁榮的賓館、餐飲、娛樂、購物為主的商業(yè)中心和居住中心。由此可見，在那個地點投資興業(yè)具有專門大的市場前景和進展空間。項目附近區(qū)域2008年樓盤銷售情況樓盤名稱商業(yè)門面價格（元/）商業(yè)住宅價格（元/）蓉瑾家園220040001200鼎龍家園350050001200萬佳麗4200起1128華府大世界380045001168永康家園380050001250可能的目標客戶分析 進城務工、經(jīng)商人員湘鄉(xiāng)市屬農(nóng)業(yè)大市，有大量的農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到都市，從事經(jīng)商或務工活動。他們在都

34、市通過多年奮斗打拼后，取得了一定的積存，為了長足的個人和家庭進展，他們一直夢想著在都市置業(yè)安家、落腳生根，甚至還擁有自己產(chǎn)權的商業(yè)門面。這部分人將成為本項目的主力客戶。適婚青年群體目前我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在25-40歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，既有首次置業(yè)需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業(yè)的黃金期，具備一定的經(jīng)濟實力，且多半立即成立了家庭，是購買商品住房的主力軍。目前居住在火車站周邊的租客火車站商業(yè)中心人流密集，那個地點有相當一部分人在打拼進展，在創(chuàng)業(yè)時期他們只是租房居住，通過多年的積存進展，這部分人有了閑置的資金來置業(yè)安家，他們將成為本項目的潛在購房者

35、。在本項目周單位上班的白領本項目周邊單位有市教育局、文化旅游局、市審計局、人保公司、市第二醫(yī)院、市供水處等，這部分上班群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、進展空間較大，要求住址離工作地點近而且生活方便。投資者本項目因為地處火車站商業(yè)中心南側(cè)，人流、商流、物流日夜不息，地段繁華、人氣興盛。從商品住宅、特不是商業(yè)門面方面來分析，其升值潛力巨大，可能將會有相當數(shù)量的投資者成為本項目的主流客戶。建設地點及建設條件建設地點本項目位于湘鄉(xiāng)市火車站南側(cè)，東臨都市主干道東風北路，西接市城鄉(xiāng)客運中心和云門寺商城，北倚漂亮繁華的云門商業(yè)步行街，南靠湘鄉(xiāng)市教育局和文化旅游局。項目中央有一條連接火車站與城鄉(xiāng)客運中心的都市支路

36、通過。建設條件地形地貌氣象條件（1）地形地貌項目位于湘鄉(xiāng)火車站南側(cè)，云門商貿(mào)步行街旁。用地分為兩塊，其中臨步行街的地塊是從無線電廠購入的13.25畝地，臨教育局的地塊是從回收公司購入的4.18畝地。用地內(nèi)原有少量建筑，但建筑設施陳舊，區(qū)內(nèi)地勢相當平坦。規(guī)劃建筑包括住宅和公建兩部分。（2）氣候條件湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，日照較長，近年內(nèi)年平均氣溫17.3左右，最冷的一月平均氣溫5左右，最熱的七月平均氣溫29.5（3）水文條件漣水河流經(jīng)湘鄉(xiāng)市最高水位為1954年黃海高程48.53米，最低水位為1972年黃海高程39.37米，最大流量每秒7100立方米，最小流

37、量每秒0.14立方米，韶山灌渠從城北通過，常年流量每秒40立方米。漣水防洪堤堤頂高程50.4米，防浪墻頂高程51.42米。全市要緊水系為漣水匯入的一級支流有13條。漣水最大年徑流量為61.43億平方米，最青年徑流量16.80億立方米。工程地質(zhì)條件湘鄉(xiāng)市地形屬亞熱帶丘陵地帶，大部分處在華南褶皺系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉積地層，東南角馬家河有少量上泥盆統(tǒng)石灰?guī)r外，全市均處在紅巖山間盆地，盆地由早白堊統(tǒng)一套紫紅色巖系、即砂礫巖、砂巖、粉砂巖、砂頁巖、頁巖、泥巖等構成。盆地海拔高一般在500米以下。相對高差30-50m，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在40-70m之間，最低34.24米，地表無喀

38、斯特和滑坡現(xiàn)象。湘鄉(xiāng)市位于亞歐板塊中部，巖漿活動弱，是弱震區(qū)，風災、冰雹、水旱災頻率小。據(jù)歷史記載，沒有發(fā)生過破壞性地震，依照國家質(zhì)量技術監(jiān)督局出版的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），湘鄉(xiāng)市的地震動峰值加速度為g0.05m/s2?；A設施條件（1）項目與都市規(guī)劃的關系湘鄉(xiāng)人文歷史悠久，文化底蘊深厚，是“湘軍”文化的起源地，在文化教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)阻礙和現(xiàn)實優(yōu)勢。湘鄉(xiāng)是長株潭都市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市，有著得天獨厚的交通條件，距長沙黃花國際機場僅90多公里，320國道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。一方面作為長株潭都市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；另一方面依

39、托大都市的經(jīng)濟輻射作用，經(jīng)濟社會的進展前景良好。本項目相鄰位置正在開工建設的湘鄉(xiāng)火車站，已設計升格為國家二級站。擬建設的滬昆高速鐵路客運專線途經(jīng)湖南的第二個客運站，初步規(guī)劃在湘鄉(xiāng)市區(qū)北面境內(nèi)。依據(jù)湘鄉(xiāng)市總體規(guī)劃(20022020)進展方向，湘鄉(xiāng)火車站片區(qū)將進展成為湘鄉(xiāng)商貿(mào)、物流的中心區(qū)。特不是滬昆高速鐵路客運專線韶山南站正在申報立項，湘鄉(xiāng)有望進展成為湖南省中部一個新型的中心都市，在西部大開發(fā)中將起到承東啟西的戰(zhàn)略位置作用。（2）公用設施條件本項目周邊基礎設施完備，現(xiàn)有水、電供應充分，滿足本項目的建設與使用。1）交通本項目緊臨都市主干道東風北路，貫穿火車站和市區(qū)中心；項目區(qū)內(nèi)的都市支路連接火車站

40、和城鄉(xiāng)客運中心；項目北面的車站南路西通工貿(mào)新區(qū)、紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口，東接望春路通東山新區(qū)、韶山；項目南面的320國道東通湘潭、株洲，南達邵陽懷化。與本項目相鄰的湘鄉(xiāng)火車站地處湘黔鐵路，正在建設成為國家二級站，大部分過境列車將在此?？?。本項目地理位置十分優(yōu)越。同時，交通條件也十分便利，人流、商流、物流密集，商業(yè)繁華，居民出行方便。2）電力東風北路布置有10KV電力線路東城2回火車站支路，該線路通過車站南路與梅城2回構成了電網(wǎng)回路，電力供應充足，完全可保證本項目建設和使用用電的需要。3）供水項目區(qū)水源豐富，目前飲用水來自湘鄉(xiāng)市自來水廠，旁邊的東風北路有一條D600的都市主供水管，可確保項

41、目用水。4）通訊湘鄉(xiāng)通信系統(tǒng)功能完善，移動、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務，并建立了寬帶網(wǎng)絡，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。5）公共設施項目周邊方便人們?nèi)粘Ｉ畹墓才涮自O施齊全：要緊有醫(yī)院、小型商業(yè)網(wǎng)點、文化娛樂場地、學校、托幼所、車站等。服務配套本項目往西500米處是湘鄉(xiāng)市政務中心，提供從咨詢、立項到審批、落戶的“一條龍”服務；還負責落戶項目單位在建設及生產(chǎn)、生活過程中的經(jīng)常性服務。建設內(nèi)容與建設規(guī)模建設規(guī)模依照項目規(guī)劃，總用地面積11619（合17.43畝），規(guī)劃總建筑面積約30182.5

42、5，其中：住宅建筑面積為23264.87，商業(yè)面積2646.62，商務大廳建筑面積3000 ，物業(yè)治理用房面積296.14，并配有相應的底層車庫面積為974.92。建設內(nèi)容包括：多層住宅、商業(yè)建筑、底層車庫及小區(qū)公用服務設施。項目兩個地塊同期一次進行開發(fā)、進展。宗地狀況依照湘鄉(xiāng)市規(guī)劃治理局“建筑面積復核面積報告書”的要求，用地類不為R2.C2，用地面積約11619.15，建筑面積約30182.55。建筑面積分析一覽表項目名稱：博雅苑序號項 目數(shù)值（平方米）占總建筑的面積備注1建筑基底面積4432.152地上面積30182.55100其中住宅建筑面積23264.87 77.08 商業(yè)建筑面積26

43、46.22 8.77 大型商場面積30009.94物管面積296.14 0.98 車庫面積974.92 3.23 3總建筑面積30182.55100備注：表中面積單位均為平方米。專業(yè)技術方案總體規(guī)劃規(guī)劃原則和目標確立“以人為本、為人服務”的指導思想，致力于制造人與自然相和諧的生活空間。突出“可持續(xù)進展”原則，充分利用周邊條件，整體設計和安排外部的空間環(huán)境，精心布局，因勢利導，充分利用地區(qū)內(nèi)的自然環(huán)境，并通過新型社區(qū)生態(tài)綠化系統(tǒng)的形成，提高住區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標準。強調(diào)綠脈與居民活動的融合，以點狀的宅前綠地，帶狀的綠帶和集中面狀的中心綠地形成居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色

44、空間融為一體，體現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設計的原則。依照基地的區(qū)位和現(xiàn)狀，加強與周邊建筑環(huán)境的融洽，充分利用火車站商業(yè)中心、云門商業(yè)步行街、云門商城的商業(yè)氛圍，在區(qū)內(nèi)臨街面適合建設一些商業(yè)建筑和商業(yè)設施，使小區(qū)功能與都市功能相協(xié)調(diào)。合理確定小區(qū)的功能布局與進展規(guī)模，做到“適用、經(jīng)濟、有藝術感和現(xiàn)代感”。2、總體設計規(guī)劃總體結構順應基地地塊形狀，關于地塊形狀作出了良好的回應。總體布局分為兩個級團，分不采納兩排圍合空間，采納景觀軸線進行串聯(lián),形成良好的景觀效果。東風北路設置形象主入口，及車行入口，形成人車分流。沿街設置沿街商業(yè)，商業(yè)要緊對內(nèi)，少量部分對外，充分利用商業(yè)的價值帶動居住生活的品質(zhì)。整體的空間

45、形態(tài)豐富，富有變化，并收放有致，采納曲線自由的線形，形成爽朗的建筑空間形式。3、交通組織a）出入口：基地在東風北路上設置小區(qū)要緊出入口和車行次入口。沿街商業(yè)廣場、商鋪直接面向都市道路設出入口，結合地形沿街建筑布置方式與地形形成有機的結合，強調(diào)整體空間形態(tài)。b）道路規(guī)劃：區(qū)內(nèi)采納“人車分流”模式，要緊道路外環(huán)設置。小區(qū)內(nèi)道路分三級規(guī)劃，一級道路寬6m，由小區(qū)入口貫穿整個地塊，為小區(qū)主道，并局部放寬做地面停車；二級道路寬4m，為小區(qū)宅間次道；三級道路寬2.5m，為各單元入戶小道。要緊道路和消防道路最大坡度1/20(5%)。c）交通組織：機動車經(jīng)都市支路由小區(qū)車行入口進入，沿小區(qū)主道動線展開或直接進

46、入底層停車庫，再經(jīng)區(qū)內(nèi)次道連接至各單元的地面臨時停車場和底層車庫。行人可由入口步行進入小區(qū)，經(jīng)區(qū)內(nèi)人行系統(tǒng)連接至各單元或地下車庫停車后就近出地面進入步行道至各單元。d) 停車方式1)汽車：采納兩種停車方式：地面臨時停車場和底層架空停車。 2)自行車：底層車庫停放。4、景觀設計景觀設計充分考慮了不同層次的景觀環(huán)境，強調(diào)小區(qū)的景觀均好性主次性，營造人性化的生態(tài)自然的特色環(huán)境小區(qū)內(nèi)一切空坪隙地全部進行綠化，營造出大面積的連續(xù)一體的中心步行景觀系統(tǒng)，從東風北路主入口一直連續(xù)到小區(qū)中心開放空間，使每戶都能享受到生態(tài)自然的景觀環(huán)境，使景觀滲透到每個組團，強調(diào)景觀的均好性。每個組團都有集中綠化，同時注重宅間

47、綠地的營造使住戶能充分感受到出門見綠，移步換景，使綠化“占地不多環(huán)境美”，體現(xiàn)住宅的均好性。利用集中綠化和宅前綠化相融合的方式，極大的拓展了集中綠地的視野。5、建筑設計本案建筑類型有沿街門面、公建、多層住宅、底層車庫等，設計有機地組織各種功能空間：a) 東風北路的商業(yè)以一種全新的“參與”模式，內(nèi)外滲透、空間流淌，最大限度地營造商業(yè)的購物環(huán)境及合理的流線。以一種兼并蓄的姿態(tài)體現(xiàn)成熟的商業(yè)氛圍，為湘鄉(xiāng)火車商業(yè)區(qū)街道營造一道清新亮麗的風景線，同時都能夠滿足對內(nèi)對外的使用。b) 住宅設計以區(qū)位定產(chǎn)品，布局有效利用資源，注重多種戶型的差異性，使住宅與環(huán)境有機結合，在立面造型上著力打造一種新穎的典雅的建筑

48、風格，簡潔穩(wěn)重高檔，制造符合人性需求的、具有都市人文特色的現(xiàn)代化住宅。c) 建筑立面采納底部二三層采納深色石材,中間層采納暖色面磚 ,頂部用米白色涂料收頭.建筑屋頂利用平屋面結合構架的形式，點綴建筑形體。增強建筑典雅，莊重的立面形式。d) 隔層設置疊加的線角，及鐵藝欄桿等多種同一體系的建筑語言的運用。建筑、結構方案1）建筑方案項目以住宅建筑為主，戶型設計有二室二廳、三室二廳和四室二廳等多種形式，共有各類戶型200套，其中：90 105的兩房戶型32戶，占總戶數(shù)的16%；120140 m2的三房戶型152戶，占總戶數(shù)的76%；以及140 m2180 m2的四戶型共16戶占總戶數(shù)的8%，滿足不同家

49、庭對戶型的選擇要求。以滿足不同層次住戶的需要，全部為南北向條狀排列，廚衛(wèi)設施齊全，具有良好的日照、通風、與采光。建筑外觀設計豐富多彩、形體各異、富于變化。2）結構方案小區(qū)內(nèi)建筑物全部為多層建筑，除臨街商業(yè)建筑底層采納框架結構外，其余均采納用磚混結構體系。電力工程1）小區(qū)電力，由東風北路上電網(wǎng)電纜引入。接10KV電源至高壓配電室，配電采納桿上變的形式，向小區(qū)內(nèi)所有建筑及路燈供電。2）小區(qū)內(nèi)道路采納庭院式路燈照明，小區(qū)電力線路采納電纜溝敷設方式，所有建筑物均按相應防雷建筑物等級采取防雷措施。3）低壓線路均采納三相五線制供電方式以確保安全供電，正常情況下，不帶電的用電設備金屬外殼均應與PE愛護線相連

50、。4）變壓器均采納節(jié)能變壓器，熒光燈均采納菲利浦節(jié)能熒光燈管，住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關均采納觸摸式延時節(jié)能開關。5）小區(qū)內(nèi)暫不考慮集中供熱供冷設施，所有住戶和公建場所按家用電力空調(diào)留足用電容量。弱電工程1）小區(qū)內(nèi)所有電話均考慮市話，由市電信局統(tǒng)一負責安裝，只預留電話線路接頭。2）在小區(qū)內(nèi)有線電視由東風北路干網(wǎng)上牽入，沿小區(qū)電纜溝敷設，再由支線引入各用戶。每住戶預留有線電視訊號插頭2個。3）小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)設電子探頭保安系統(tǒng)，與各住戶單元門禁保安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。給排水工程項目區(qū)目前已有市政上下水設施，只需增容和鋪設管線即可投入使用。1、用水量1）居民住宅生活用水居住區(qū)商住總面積為23264.87，總戶數(shù)

51、約為200戶，居住總?cè)丝诳赡芸蛇_700人。按居民生活用水標準300L/日人，總計用水量為210m2）公用建筑用水：按10平方米一個工作人員，用水標準50L/日人。3）澆灑道路、場所用地：澆灑道路用水指標為1.0L/平方米日。4）綠化用水：綠化用水標準1.5L/平方米日。5）未預見水量：未預見水量考慮為總用水量的20%。6）總?cè)沼盟浚嚎紤]日變化系數(shù)K日=1.2。7）消防用水量：以區(qū)域室外消火栓30L/S，火災連續(xù)時刻按3小時計。2、給水系統(tǒng)區(qū)域給水由市政管網(wǎng)供給，給水干管用一條DN200管從東風北路引入，引入管設水表計量，區(qū)域管網(wǎng)沿干道布置，管徑DN200保證安全供水。區(qū)域內(nèi)所有住宅引入支管自

52、區(qū)域干管引出，呈枝狀至各幢建筑物，管徑據(jù)各幢用水量而定，取DN32-DN150不等。3、排水系統(tǒng)區(qū)內(nèi)采納雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。該市已有污水處理廠，區(qū)內(nèi)排水干管自南向北沿縱貫區(qū)中部干道布置，匯合區(qū)域內(nèi)主干管排至市政污水干管，最后送至污水處理廠，區(qū)域內(nèi)排水干管采納d500鋼筋混凝土管。小區(qū)內(nèi)排水支管從主干管南北兩邊往中間沿區(qū)內(nèi)支路鋪設，匯合各建筑物污水，道路地面雨水排至雨水干管，區(qū)內(nèi)排水支管管徑取d200d400不等。小區(qū)內(nèi)各建筑物排水采納雨水、污水分流排出，污水經(jīng)各幢化糞池處理后排至區(qū)域污水支管，建筑物排水管徑取DN50DN200不等。消防消防包括水消防、滅火器消防。1、水消防區(qū)域室外消防采

53、納給水消防栓，沿區(qū)內(nèi)道路120m范圍內(nèi)設一個，消防管網(wǎng)與生活管網(wǎng)分開設置。2、滅火器在區(qū)域各建筑物內(nèi)適當位置配備手提式或推車式滅火器，滅火器的數(shù)量據(jù)各幢建筑物滅火等級要求分不采納配置基準：A類，15平方米/A；B類，7.5平方米/B。環(huán)境愛護與節(jié)能環(huán)境愛護地屬湘鄉(xiāng)市老城區(qū)北部，附近有優(yōu)美不致的商業(yè)步行街和大型的火車站綠廣場，是湘鄉(xiāng)的窗口和門戶位置，應嚴格操縱小區(qū)內(nèi)的廢氣、廢水排放，確保周邊環(huán)境不受廢氣、廢水的污染。生活垃圾統(tǒng)一集中處理，生活及生產(chǎn)污水經(jīng)適當處理后排入都市污水道，至都市污水處理廠集中處理后統(tǒng)一排放。綠化地處火車站大型綠化廣場南側(cè)，在總平面規(guī)劃中宜采納按組團分散布局的綠地規(guī)劃手法，

54、以便于居民就近享用大型綠化廣場優(yōu)美的環(huán)境進行休憩、交往、文化娛樂。小區(qū)內(nèi)擬規(guī)劃兩處集中成片的小型綠地，各片綠地應各具特色。點綴以風格迥異的小型公建以充分體現(xiàn)各個區(qū)域的標識感與歸屬感。全區(qū)注重宅前宅后小塊綠化的建設，多層住宅均設有住戶花園，片狀、線狀、點狀綠化以及外圍的綠化互相滲透、統(tǒng)一，形成火車站商業(yè)中心完整的綠化系統(tǒng)。節(jié)能1、優(yōu)先選用高效率水泵和電機；2、優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具；3、變壓器均采納節(jié)能變壓器；4、路燈均采納節(jié)能熒光燈管；5、住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關均采納觸摸式延時節(jié)能開關。項目實施進度建設工期依照項目特點，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的基礎上周密安排，各項預備、施工工作交替進行，盡量

55、縮短工期，以確保高效率地開展工程建設的全面工作和按時竣工，發(fā)揮作用。初步擬定項目總工期為16個月，其中前期工作3個月，項目施工期13個月。項目進度操縱為：a)前期工作：2009年4月2008年6月；b)地基施工：2009年7月2009年9月；c)主體工程：2009年9月2010年5月；d)配套設施：2010年6月2010年7月；項目進度安排工程編號工作時刻（月）2009年2010年4567891011121234567891011121前期工作32基礎工程43主體工程84裝修工程35配套設施工程6項目招標方案依照中華人民共和國招標投標法及湖南進展打算委員會制定的湖南工程建設項目可行性報告增加招

56、標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定，本項目的設計、施工、監(jiān)理以及設備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。項目的招標均采納公開招標的方式。鑒于建設單位的實際情況，對比湖南省進展打算委員會印發(fā)的湖南省工程建設項目自行招標試行方法中對自行招標作出的規(guī)定：a）具有項目法人資格（或者法人資格）；b）具有與招標項目規(guī)模和復雜程度相適合的工程技術、概預算、財務和工程治理等方面的專業(yè)技術力量；c）有從事同類工程建設項目招標的經(jīng)驗；d）設有專門的招標機構或者擁有3名以上專職招標業(yè)務人員；e）熟悉和掌握中華人民共和國招標投標法及有關法規(guī)規(guī)章。本項目的設計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設備、重要材料采購宜采納托付招標的組

57、織形式。投資估算及資金籌措投資估算1）依據(jù)土建工程：依據(jù)湘鄉(xiāng)市近期竣工的類似工程竣工結算指標或初步設計概算指標進行估算，并參照湖南省建筑工程概算定額。設備安裝：差不多上采納設備廠家現(xiàn)行設備價格，少量型號不明的參照類似設備廠價進行估算，并相應計取了設備運雜費。安裝工程利用設計單位的擴大估算指標或類似工程實際進行估算。其他費用：包括土建費用、水電增容費、勘察設計費，按實際發(fā)生額和國家相關規(guī)定進行估算。2）估算結果整個工程估算投資總額為3767.80萬元，其中：土地費用871.44萬元，工程費用2135.55萬元，其它費用427.11萬元，預備費171.70萬元，建設期利息162.00萬元，詳見工程

58、投資估算表。工程投資估算表單位：萬元序號項目內(nèi)容數(shù)量單位單位估價單位金額一土地費用17.43 畝50萬元/畝871.44 二工程費用2135.55 1土建工程3.02 萬600元/1810.95 2土方及基礎配套工程 324.59 2.1水、電、路等配套工程112%217.31 2.2平坦場地0.93 萬方18元方16.73 2.3綠化、環(huán)衛(wèi)15%90.55 三其他費用427.11 1項目單位治理費二1%21.36 2規(guī)劃、設計、勘察費二1.5%32.03 3招標代理費二3%64.07 4工程監(jiān)理費二2.5%53.39 5開辦費二2%42.71 6報建及審查費二10%213.55 四項目預備費

59、(一二三)5%171.70 五貸款利息1500.00 萬元5.4%2年162.00 六總投資一二三四五3767.80 資金籌措本項目資金來源要緊來自以下幾個方面：1、公司首期投資1000萬元。2、公司回收其他項目收入后，二期投資1270萬元。3、項目啟動后申請銀行貸款1500萬元。表8-2 資金來源及使用打算表位單位:萬元序號項 目第1年第2年第3年1資金來源2500.00 4010.55 2696.59 1.1住宅建筑收入0.00 1605.28 1605.28 1.2商業(yè)建筑收入0.00 714.48 476.32 1.3大型商場建筑收入0.00 384.00 576.00 1.4車庫建筑

60、收入0.00 39.00 39.00 1.5出租房出租收入1.6土地出租收入1.7自營收入1.8其它收入1.9自有資金1000.00 1267.80 1.1長期借款1500.00 0.00 0.00 1.11 流淌資金借款 1.12 短期借款 1.13 固定資產(chǎn)折舊 1.14 無形資產(chǎn)及攤銷 1.15 回收固定資產(chǎn)余值 1.16 回收經(jīng)營資金 2資金運用2319.62 3255.21 769.49 2.1 開發(fā)建設投資2238.62 1456.79 17.17 2.2 經(jīng)營資金當年增加額 2.3 銷售運營資金0.00 54.86 53.93 2.4 貸款利息81.00 81.00 0.00 2