8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在有二十多年的歷史，在這二十多年里，土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)有企業(yè)、服務(wù)于土地使用制度與土地市場(chǎng)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的行業(yè)。土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展為土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。土地管理制度的不斷創(chuàng)新，也為土地估價(jià)行業(yè)發(fā)揮創(chuàng)造了新的機(jī)遇。土地估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，要想成為一名合格的土地估價(jià)師除了有扎實(shí)的理論知識(shí)，還要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。只有通過自己的實(shí)踐，理論聯(lián)系實(shí)際才能進(jìn)一步加深對(duì)土地估價(jià)理論與方法的理解。提高分析問題、解決問題的能力。作為一名即將加入土地估價(jià)行業(yè)的新人，為了

2、全面、系統(tǒng)的掌握土地估價(jià)技術(shù)，按照土地估價(jià)師實(shí)踐考核的要求，我在漣源市評(píng)估公司進(jìn)行了土地估價(jià)的專業(yè)實(shí)踐。湖南省漣源市評(píng)估，漣源市編委 1992 年批準(zhǔn)前身為漣源市資源局地價(jià)評(píng)估成立的全民所有制事業(yè)，專職負(fù)責(zé)全市各種目的各類用地的地價(jià)評(píng)估。根據(jù)關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與部門實(shí)際脫鉤改制意見和資源部關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門脫，于 2002 年進(jìn)行脫鉤改制，現(xiàn)為面向社會(huì)依法、獨(dú)立開鉤展土地評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，該公司擁有一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，政治素質(zhì)高、認(rèn)真負(fù)責(zé)，好學(xué)上進(jìn)，開拓創(chuàng)新的專業(yè)隊(duì)伍。其中土地估價(jià)師 4 人，房地產(chǎn)估價(jià)師 2 人，全部從業(yè)均達(dá)大專以上學(xué)歷，能獨(dú)立勝任城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、土地分等定級(jí)

3、及各種目的宗地估價(jià)。16 年來，秉著“客觀、公正、依法、科學(xué)”的評(píng)估原則，承擔(dān)了全市的土地評(píng)估業(yè)務(wù)，共出具宗地地評(píng)估4000 余份，評(píng)估資產(chǎn)總額達(dá)十多億元，1994 年、2001 年及 2006 年三，該公司連續(xù)三次完成了藍(lán)田城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、更新工作以及全市各建制鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，其項(xiàng)目成果曾獲得國(guó)家土地資源局三等獎(jiǎng)、省國(guó)土資源局二等獎(jiǎng)。公司為我提供了一個(gè)良好的實(shí)踐，也給與了我很多學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。在此期間，我參加了各種類型的項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格遵守土地估價(jià)行業(yè)自律規(guī)定的要求，積極肯干、認(rèn)真負(fù)責(zé)、虛心請(qǐng)教、多學(xué)多看多實(shí)踐，深入的了解了土地評(píng)估行業(yè)，更好的把握了土地評(píng)估技術(shù)，養(yǎng)成了良好的職業(yè)素養(yǎng)。得

4、到了很好的鍛煉。在專業(yè)實(shí)踐過程中我對(duì)不同估價(jià)目的的評(píng)估流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、評(píng)估行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)有了較深刻的認(rèn)識(shí)和理解，這些認(rèn)識(shí)和感受是書本上沒有的，只能在實(shí)踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價(jià)師資格的估價(jià)，我學(xué)到了許多中無法體會(huì)到的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)：一、熟悉了土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：對(duì)于這些我都有了一定的認(rèn)識(shí)：中民土地管理法、中民城市規(guī)劃法、國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)范、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等一系列。同時(shí)，明白了還需要對(duì)國(guó)家新出臺(tái)的土地及時(shí)了解。二、理解了土地估價(jià)的概念與原則土地估價(jià)是估價(jià)依據(jù)估價(jià)原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及

5、其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)價(jià)格的過程。土地的價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的，在土地估價(jià)適用原則的分析中主要應(yīng)當(dāng)包括：替代原則；預(yù)期收益原則；最有效使用原則；遞增、遞減原則；需求與供給原則；競(jìng)爭(zhēng)與超額利潤(rùn)原則；貢獻(xiàn)原則；變動(dòng)原則；協(xié)調(diào)原則。通過專業(yè)實(shí)踐，更加認(rèn)識(shí)到在做地價(jià)評(píng)估探討土地估價(jià)方法之前，首先就應(yīng)當(dāng)牢記這些基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的，靈活使用各種土地估價(jià)方法，才能對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。三、

6、熟悉了土地估價(jià)的基本程序土地估價(jià)的基本程序是指一個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點(diǎn)講，就是地完成一個(gè)土地估價(jià)項(xiàng)目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。因此，透過估價(jià)程序，可以看到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的全過程，可以了解到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互聯(lián)系，通過對(duì)不同類型的項(xiàng)目評(píng)估實(shí)踐，加深了我對(duì)估價(jià)程序的認(rèn)識(shí)。土地估價(jià)的一般工作流程是：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，包括確定估價(jià)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法等；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，分析整理相關(guān)資料；選擇適宜的估價(jià)方法，試算地價(jià)；試算價(jià)格調(diào)整與估價(jià)額確實(shí)；

7、撰寫估價(jià)書；交付土地估價(jià)，收取估價(jià)費(fèi)用。這些基本程序只有通過估價(jià)實(shí)踐才能一步步地去熟悉，按程序辦事，使的估價(jià)工作更具有計(jì)劃性，避免不必要的反復(fù)與浪費(fèi)，提高了工作效率；同時(shí)可以保證估價(jià)工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，確保估價(jià)的質(zhì)量。四、比較準(zhǔn)確地掌握了各種估價(jià)方法的運(yùn)用在土地估價(jià)過程中，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本近法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，此外，路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法之一，只是采用路線價(jià)法評(píng)估土地價(jià)格的概率比較少。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)時(shí)，與待估土地所在區(qū)域的區(qū)域特性，以及影響地價(jià)的個(gè)別和條件相同或相近的土地交易實(shí)例較多，此時(shí)可以采用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地

8、價(jià)格。收益還原法以土地純收益的確定為前提，只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，沒有充足的比較實(shí)例時(shí)，可以采用成本近法。成本近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的概率比較多，因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，商業(yè)、旅游、和商品住宅的各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。而采用這些方式出讓的土地，都具有開發(fā)潛力，在出讓前已經(jīng)制定了控制性詳細(xì)規(guī)劃，各項(xiàng)數(shù)據(jù)及參數(shù)都比較齊全，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估是順理成章的事了。如果某宗土地既沒有可比實(shí)例，暫時(shí)又看不到升值

9、潛力，采用其他方法評(píng)估不太適宜，但可以查到該宗土地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，那么可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估。由于各種方法都存在一定的局限性和，這就要求評(píng)估在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問題。五、學(xué)習(xí)并掌握了土地估價(jià)的撰寫土地估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見，可視為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”；是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)；也是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象的分析。因此土地估價(jià)寫作，是土地估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。要寫好土地估價(jià)，不僅要求土地估價(jià)師具備土地估價(jià)的專

10、業(yè)知識(shí)，以及與土地估價(jià)有關(guān)的各類知識(shí)，能夠了解與分析土地市場(chǎng)的，同時(shí)還要求土地估價(jià)師掌握土地估價(jià)的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握土地估價(jià)的寫作，是土地估價(jià)師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的土地估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，土地估價(jià)的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。因此在專業(yè)實(shí)踐中，我特別認(rèn)真的學(xué)習(xí)估價(jià)的撰寫，虛心向同事請(qǐng)教和學(xué)習(xí)，做到多學(xué)多看多動(dòng)手，深入分析土地估價(jià)和土地估價(jià)技術(shù)，參與了湖南省齒輪有限公司宗地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、湖南省紙業(yè)宗地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估等項(xiàng)目估價(jià)的撰寫，目前本人已能較好的完成估價(jià)的寫作。六、了職業(yè)道德的重要性土地估價(jià)師的職業(yè)道德是指土地估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)

11、中應(yīng)當(dāng)遵循的行為規(guī)范的總和，它要求土地估價(jià)師以良好的、態(tài)度、作風(fēng)和行為去完成土地估價(jià)工作。它要求在估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中實(shí)事求是，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，做到誠實(shí)守信；勤勉盡責(zé)；保守；公平競(jìng)爭(zhēng)。要想成為一名合格的土地估價(jià)師，必須具有扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)誠信的要求。我認(rèn)為對(duì)于一位土地估價(jià)師而言，職業(yè)道德非常重要。土地估價(jià)師即使具有扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是如果沒有良好的職業(yè)道德，不僅評(píng)估出來的價(jià)值難以客觀公正，會(huì)損害估價(jià)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，而且會(huì)借著估價(jià)這種“公正”的外衣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，甚至還有可能與委托人“合謀”損害國(guó)家的利益以及坑害第的利益。比如象土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估，土地估價(jià)師就有可能受到來自各方面的壓力。如果的土地估價(jià)師沒有良好