企業(yè)財務(wù)會計項目七投資性房地產(chǎn)的核算

1、企業(yè)財務(wù)會 計項目七 投資性房地產(chǎn)的核算章節(jié)目錄CONTENTS PAGE項目七 投資性房地產(chǎn)的核算任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征項目7任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)具有以下特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動。（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。項目7任

2、務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)項目7任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。四、投資性房地產(chǎn)的初始計量項目7任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量（一）外購的投資性房地產(chǎn)企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其成本主要包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安

3、裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出項目7任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量（一）資本化的后續(xù)支出企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢。這些支出如果滿足資本化確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。（二）費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)無關(guān)的后續(xù)支出，不滿足資本化確認(rèn)條件的，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算（一）外購的投資性房地產(chǎn)【工作實例】6月10日，甲公司購入寫字樓直

4、接出租給乙公司，租期5年。購入寫字樓支付價稅款566.8萬元（其中價款520萬元，增值稅46.8萬元）。會計處理如下：借：投資性房地產(chǎn) 5 200 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 468 000 貸：銀行存款 5 668 000一、投資性房地產(chǎn)的初始計量項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算（二）自行建造投資性房地產(chǎn)【工作實例】甲公司購入一塊土地，該塊土地使用權(quán)的成本為900萬元，并在這塊土地上開始自行建造廠房一棟。廠房完工時與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。廠房的實際造價均為1400萬元。借：投資性房地產(chǎn) 23 000 000 貸

5、：在建工程 14 000 000 無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 9 000 000一、投資性房地產(chǎn)的初始計量項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計攤銷其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)成本第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（一）會計科目設(shè)置二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算（1）按期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目。（2）取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。（3）計提減值準(zhǔn)備時，借記“資產(chǎn)減值損失”科目

6、，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（二）會計處理規(guī)定二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)確認(rèn)租金收入結(jié)轉(zhuǎn)租金成本計提減值日常核算計量模式：成本模式項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算每月確認(rèn)租金收入：借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 261 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 240 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）21 600第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)確認(rèn)租金收入結(jié)轉(zhuǎn)租金成本計提減值日常核算計量模式：成本模式項目七任

7、務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算每月確認(rèn)租金成本時：借：其他業(yè)務(wù)成本 150 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 150 000第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)確認(rèn)租金收入結(jié)轉(zhuǎn)租金成本計提減值日常核算計量模式：成本模式項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算計提減值準(zhǔn)備時：借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動公允價值變動損益其他業(yè)務(wù)收入第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（一）會計科目設(shè)置三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算（1）不按期（月）計提折舊或攤銷；（2）取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科

8、目。（3）公允價值變動時，如果發(fā)生增值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；如果為貶值，做反方向分錄。第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（二）會計處理規(guī)定三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)確認(rèn)租金收入公允價值變動日常核算計量模式：公允價值模式項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算每月確認(rèn)租金收入：借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）261 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入240 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）21 600第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)確認(rèn)租金收入公允價值變動日常核算計量模式：公允價值模

9、式項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算期末公允價值變動時（升值）：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)確認(rèn)租金收入公允價值變動日常核算計量模式：公允價值模式項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算期末公允價值變動時（貶值）：借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動（1）投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段時：借：投資性房地產(chǎn)在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn)（2）發(fā)生資本化支出時：借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等科目（3）改擴(kuò)建工程完成后：借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)在建第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（

10、一）資本化的后續(xù)支出四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出時：借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款、原材料、應(yīng)付職工薪酬等科目第1章第八節(jié) 固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)（二）費用化的后續(xù)支出四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出項目七任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的日常核算任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)123任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換借：固定資產(chǎn) （投資性房地產(chǎn)賬面成本） 投資性房地

11、產(chǎn)累計折舊 （已計提折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （賬面金額） 無形資產(chǎn) （投資性房地產(chǎn)賬面成本） 貸：投資性房地產(chǎn) （賬面成本） 累計折舊 （投資性房地產(chǎn)已計提折舊） 累計攤銷 （投資性房地產(chǎn)已計提攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （投資性房地產(chǎn)減值金額）投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)1任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 項目七 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換2020年7月31日，租賃期滿，甲公司將出租在外的廠房收回自用。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至2020年7月31日，賬面價值為3 600萬元，其中，原價6 000萬元，累計已提折舊2 400萬元。借：固定資產(chǎn) 60 000

12、000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 24 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) 60 000 000 累計折舊 24 000 000投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)1任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn) （固或無資產(chǎn)賬面成本） 累計折舊 （固定資產(chǎn)已計提折舊） 累計攤銷 （無形資產(chǎn)已計提攤銷） 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （賬面金額） 貸：固定資產(chǎn) （賬面成本） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 （固定資產(chǎn)已計提折舊） 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 （無形資產(chǎn)已計提攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （賬面金額） 無形資產(chǎn) （賬面金額）自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2任務(wù)三 投資性房

13、地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓于2020年3月8日出租給乙公司，租賃期開始日為2020年4月1日，租期為5年。2020年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為5 000萬元，已計提折舊1 500萬元。自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2借：投資性房地產(chǎn) 50 000 000 累計折舊 15 000 000 貸：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 15 000 000任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn) （存貨賬面價值） 存貨跌價準(zhǔn)備 （賬面金額） 貸

14、：開發(fā)產(chǎn)品 （賬面金額）存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)3任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)3C公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2020年4月10日將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改為出租給乙公司使用，租賃期開始日為2020年5月1日，租賃期為5年。2020年5月1日，該寫字樓的賬面余額為4 000萬元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。借：投資性房地產(chǎn) 40 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)投資性

15、房地產(chǎn)123存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)4任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)1借：固定資產(chǎn) （投資性房地產(chǎn)公允價值） 無形資產(chǎn) （投資性房地產(chǎn)公允價值）借或貸：公允價值變動損益 （差額） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 （賬面成本） 公允價值變動 （賬面成本） 任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 項目七 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2020年9月1日，租賃期滿，甲公

16、司將出租的寫字樓收回，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為4 200萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 000萬元，其中，成本為3 000萬元，公允價值變動1 000萬元。借：固定資產(chǎn) 42 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 30 000 000 公允價值變動10 000 000 公允價值變動損益 2 000 000投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)1任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額

17、計入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)2借：開發(fā)產(chǎn)品 （投資性房地產(chǎn)公允價值）借或貸：公允價值變動損益 （差額） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 （賬面成本） 公允價值變動 （賬面成本） 任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 項目七 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2020年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價值為800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為420萬元，其中，成本為300萬元，公允價值變動120萬元。借：開發(fā)產(chǎn)品 8 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 3 000 000 公允價值變動 1 200 0

18、00 公允價值變動損益 3 800 000投資性房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)2任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的差額，列入“公允價值變動損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的差額，列入“其他綜合收益”科目。自用房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)3借：投資性房地產(chǎn) （房地產(chǎn)公允價值） 累計折舊或累計攤銷 （賬面余額） 公允價值變動損益 （小于差額） 貸：固定資產(chǎn) （賬面成本） 無形資產(chǎn) （賬面成本） 其他綜合收益 （大于差額） 任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 項目

19、七 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2020年8月，甲公司將原辦公樓出租，以賺取租金收入，2021年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期為3年。假設(shè)甲公司對出租的該辦公樓采用公允價值模式計量，2021年1月1日，該辦公樓的公允價值為2 500萬元，其原價為2 600萬元，已提折舊800萬元。借：投資性房地產(chǎn)成本 25 000 000 累計折舊 800 000 貸：固定資產(chǎn) 2 600 000 其他綜合收益 700 000自用房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)3任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)4企業(yè)將存貨房地

20、產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的差額，列入“公允價值變動損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的差額，列入“其他綜合收益”科目。借：投資性房地產(chǎn) （房地產(chǎn)公允價值） 公允價值變動損益 （小于差額） 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （賬面成本） 其他綜合收益 （大于差額） 任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 項目七 （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2020年4月15日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租，租賃期開始日為2020年5月1日，租賃期為5年。2020年5月1日，該寫字樓的賬面余額為4 000萬元，公允價值為4 300萬元。借：投資性房

21、地產(chǎn) 43 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000 其他綜合收益 15 000 000存貨房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)4任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置二、投資性房地產(chǎn)的處置 項目七 （一）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，取得收入計入“其他業(yè)務(wù)收入” 等科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，計入“其他業(yè)務(wù)成本”科目等。（1）取得收入時借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（2）結(jié)轉(zhuǎn)成本時借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置二、投資性房地產(chǎn)的處置 項目七 （一）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置甲公司將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)出售給丙公司，合同價款為218萬元（含增值稅），乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為160萬元，已