北京亞洲花園項目商務(wù)計劃書

1、PAGE 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司PAGE 1Page of NUMPAGES 6亞洲花園園項目商務(wù)計劃劃書北京泰誠誠實業(yè)發(fā)發(fā)展公司司北京富宏宏房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司20055年111月15日Page PAGE 16 of NUMPAGES 53目錄錄公司簡介介項目介紹紹一、 項項目背景景二、 現(xiàn)現(xiàn)已有批批準文件件第一節(jié) 項目目建設(shè)地地理條件件位置及規(guī)規(guī)劃范圍圍用地現(xiàn)狀狀周邊環(huán)境境及控規(guī)規(guī)條件第二節(jié) 項目目規(guī)劃建建設(shè)方案案一、項目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容方案構(gòu)思思功能布局局消防設(shè)計計五、項目目經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)六、項目目規(guī)劃特特色第三節(jié) 環(huán)境保保護第四節(jié) 項目目建設(shè)方方式與進進度建設(shè)方式式分期開

2、發(fā)發(fā)拆遷計劃劃建設(shè)計劃劃進度安安排第三章 市場場分析一、北京京宏觀環(huán)環(huán)境分析析二、北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形式分析析三、項目目目標(biāo)市市場環(huán)境境分析四、項目目目標(biāo)市市場的設(shè)設(shè)定第四章 銷銷售計劃劃及策略略銷售價格格定位目標(biāo)客戶戶定位入市時機機規(guī)劃廣告策略略銷售工作作安排第五章 投資說說明一、資金金籌集方方案二、投資資概算三、項目目用款計計劃四、投資資形式五、投資資退出方方式與計計劃 第六章章 風(fēng)風(fēng)險分析析與控制制一、政策策風(fēng)險二、市場場風(fēng)險三、競爭爭風(fēng)險四、管理理風(fēng)險第七章 管管理一、基本本思路二、公司司經(jīng)營班班子設(shè)置置及分工工三、公司司各部門門職責(zé)第八章 財財務(wù)經(jīng)營營測算第九章 結(jié)結(jié)論北京富宏房地

3、產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司第一章 公公 司 簡 介介北京富宏宏房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司是是一家從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的股份制制公司，成立于于20001年22月，注注冊資本本60000萬元元，共有有三個股股東：中中關(guān)村建建設(shè)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司占股權(quán)權(quán)50%；福建建三木集集團股份份有限公公司占股股權(quán)300%；華華通實業(yè)業(yè)總公司司占200%股權(quán)權(quán)；公司司本著“誠信為為本，理理性經(jīng)營營，務(wù)求求實際，穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的宗宗旨和目目標(biāo)，緊緊緊依托托大股東東單位中中關(guān)村建建設(shè)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司在首都都房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中拼搏并并逐步開開始占有有一席之之地。經(jīng)過公司司高層反反復(fù)論證證和不懈懈努力，幾年來來公司將

4、將亞洲花花園項目目從原占占地1.3公頃頃不斷擴擴容至44.433公頃，建筑面面積從原原5.11萬平方方米擴至至目前的的26.1萬平平方米，使該項項目增值值潛力不不斷提升升，為進進一步開開發(fā)建設(shè)設(shè)打下了了堅實的的基礎(chǔ)。然而，利潤往往往與風(fēng)風(fēng)險并存存，公司司在擴大大該項目目建設(shè)規(guī)規(guī)模的同同時也產(chǎn)產(chǎn)生了巨巨大的資資金壓力力。面對對困難，公司堅堅持以誠誠信為本本，以人人文為根根，以理理性經(jīng)營營為基點點，以求求真務(wù)實實的作風(fēng)風(fēng)，積極極拓展工工作思路路，深入入細致開開展工作作。為適適應(yīng)市場場的規(guī)律律，使公公司更加加穩(wěn)健發(fā)發(fā)展，達達到多贏贏的目的的，現(xiàn)誠誠邀天下下有識之之士及公公司攜手手共同打打造“亞洲花花

5、園”精品地地產(chǎn)項目目。第二章 項項 目 介 紹紹一、 項目背背景 20008年北北京奧運運會的開開展，給給北京市市的經(jīng)濟濟帶來了了巨大的的商機。為了搭搭上奧運運東風(fēng)，加快北北京城市市建設(shè)步步伐，促促進首都都經(jīng)濟發(fā)發(fā)展，改改善人民民的居住住條件，北京富富宏房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司在北京京東城區(qū)區(qū)王家園園地區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)集商貿(mào)貿(mào)、商務(wù)務(wù)酒店、公寓、寫字樓樓、住宅宅、于一一體的地地區(qū)中心心綜合性性項目亞洲洲花園項項目。二、現(xiàn)已已批準文文件 北京市市發(fā)展計計劃委員員會、北北京市建建設(shè)委員員會關(guān)關(guān)于開發(fā)發(fā)建設(shè)亞亞洲花園園項目建建議書（代可行行性研究究報告）的批復(fù)復(fù)，京京計投資資200031211號

6、。 北京市市規(guī)劃委委員會規(guī)劃意意見書，20002規(guī)規(guī)意字227788號。 建設(shè)綜綜合勘察察研究設(shè)設(shè)計院北京亞亞洲花園園規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案一，20003年44月。 土地出出讓管理理處關(guān)關(guān)于延長長地價水水平的審審定通知知書。 北京規(guī)規(guī)劃委員員會“亞洲花花園”項目設(shè)設(shè)計方案案審查意意見，220044規(guī)審字字04555號。（6）北北京市城城中村整整治指揮揮部辦公公室“關(guān)于研研究涉及及市屬企企業(yè)城中村村整治會會議紀要要。（220055、7、5）（7）北北京市土土地整治治儲備中中心“政府土土地和入入市交易易土地聯(lián)聯(lián)席會項項目審議議結(jié)果告告知單”（2200551002號）第一節(jié) 項目目建設(shè)地地理條件件一、位置

7、置及規(guī)劃劃范圍 亞洲花花園項目目位于東東城區(qū)東東二環(huán)東東側(cè)，工工體北路路南側(cè)，緊臨港港澳中心心、亞洲洲大酒店店、富華華大廈及及美惠大大廈，項項目占地地約4.43公公頃，地地上總建建筑面積積16.5萬平平方米，地下總總建筑面面積9.58萬萬平方米米，是港港澳商圈圈中最具具規(guī)模的的重要組組成部分分。場地地東臨330米寬寬的新中中街路，且與工工人體育育場及城城市綠化化帶相對對呼應(yīng)，南靠225米寬寬的王家家園規(guī)劃劃路，西西側(cè)為225米寬寬的東二二環(huán)輔路路，北側(cè)側(cè)與新中中大廈及及亞洲大大酒店為為鄰，此此地塊擬擬建一包包括酒店店、公寓寓及商業(yè)業(yè)群體的的大型城城市綜合合體，富富宏房地地產(chǎn)公司司開發(fā)的的“亞洲

8、花花園”項目為為綜合體體中最為為突出與與重要的的部分。二、用地地現(xiàn)狀 項目用用地南側(cè)側(cè)為解放放初期建建設(shè)的危危舊平房房，約占占用地面面積的三三分之一一，多數(shù)數(shù)房屋年年久失修修，私搭搭亂建現(xiàn)現(xiàn)象非常常嚴重，存在安安全隱患患；北側(cè)側(cè)為六、七層普普通居住住住宅，基本為為7080年年代所建建，建筑筑密度高高，缺乏乏綠化。三、周邊邊環(huán)境控控規(guī)條件件 1、西西側(cè)地塊塊用地性性質(zhì)為商商業(yè)金融融用地，現(xiàn)狀建建筑由北北向南依依次為：港澳中中心，建建筑高度度約600米；萬萬泰北海海大廈，建筑高高度約660米；富華大大廈，建建筑高度度約600米。 2、東東側(cè)地塊塊用地性性質(zhì)為體體育用地地，現(xiàn)狀狀建筑為為工人體體育館

9、，建筑控控制高度度為244米；東東北側(cè)地地塊用地地性質(zhì)為為二類居居住用地地，現(xiàn)狀狀建筑為為塔式住住宅，建建筑控制制高度為為60米米；東南南側(cè)地塊塊用地性性質(zhì)為二二類居住住用地，現(xiàn)狀建建筑為聚聚龍花園園，建筑筑高度約約為600米。 3、北北側(cè)地塊塊用地性性質(zhì)為商商業(yè)金融融用地，現(xiàn)狀建建筑為亞亞洲大酒酒店，建建筑高度度約為660米。 4、南南側(cè)地塊塊用地性性質(zhì)為二二類居住住用地，現(xiàn)狀建建筑為美美惠大廈廈，建筑筑高度約約為455米。第二節(jié) 項項目規(guī)劃劃建設(shè)方方案一、項目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容 建設(shè)項項目內(nèi)容容為：四四星級商商務(wù)酒店店、具有有星級賓賓館服務(wù)務(wù)的涉外外公寓、智能化化寫字樓樓、中高高檔商業(yè)業(yè)建筑和和

10、為置業(yè)業(yè)者提供供娛樂休休閑的商商務(wù)會所所等類型型的建筑筑產(chǎn)品。二、方案案構(gòu)思 1、總總體規(guī)劃劃布局 該項目目為城市市用地當(dāng)當(dāng)中較為為完整的的、成規(guī)規(guī)模的建建設(shè)用地地，新的的建設(shè)要要在這一一完整城城市片段段中楔入入龐大的的建筑體體重，又又不破壞壞周邊的的城市環(huán)環(huán)境，使使該地段段在整體體城市環(huán)環(huán)建中起起到更為為重要的的作用。 2、交交通組織織 酒店及及寫字樓樓的入口口位于新新中街，與亞洲洲大酒店店靠近形形成酒店店群氣氛氛，公寓寓住宅入入口設(shè)置置在西側(cè)側(cè)與南側(cè)側(cè)，中心心綠地為為公寓、住宅和和寫字樓樓創(chuàng)造了了一個綠綠色景觀觀，人車車嚴格分分流，南南側(cè)在地地下一層層、地上上二層布布置商業(yè)業(yè)步行街街，以半

11、半地下的的空間引引導(dǎo)和吸吸納商業(yè)業(yè)人流，形成完完整和連連續(xù)的多多層步行行系統(tǒng)。 3、生生態(tài)空間間 用地東東側(cè)為城城市綠帶帶，區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑的的底部局局部與生生態(tài)廣場場結(jié)合，中心綠綠洲將綠綠化引入入到建筑筑群體的的核心當(dāng)當(dāng)中。西西區(qū)住宅宅群體圍圍合而成成生態(tài)院院落，形形成立體體的、交交叉的生生態(tài)綠化化體系，充分體體現(xiàn)綠化化的多樣樣性和系系統(tǒng)化。三、功能能布局 1、建建筑組成成：本項項目主要要由酒店店、寫字字樓、商商業(yè)、公公寓、住住宅組成成，形成成一大規(guī)規(guī)模高級級花園小小區(qū)。 2、商商場：為為地上一一層、二二層和地地下一層層、二層層，盡可可能沿街街和占滿滿用地，以充分分利用土土地的商商業(yè)價值值。 3、

12、寫寫字樓：與周邊邊道路連連接緊密密，以利利出行交交通方便便，且不不影響公公寓的出出入。 4、酒酒店：環(huán)環(huán)境上與與亞洲大大酒店相相結(jié)合，形成酒酒店群氣氣氛。 5、地地下停車車：地下下二、三三層為主主要停車車車庫，可停約約15000輛，地上停停車1223輛，不同分分區(qū)停車車位靠地地面標(biāo)志志引導(dǎo)。 6、單單體造型型：建筑筑單體造造型簡潔潔、形體體錯落有有致、跳跳躍有機機的塊體體，設(shè)有有風(fēng)中走走廊形成成建筑和和天空、大氣交交融的設(shè)設(shè)計。建建筑與場場地緊密密結(jié)合，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代主義義對城市市的關(guān)注注、文脈脈的追尋尋和人文文的情感感。 7、住住宅公寓寓戶型設(shè)設(shè)計：戶戶型設(shè)計計強調(diào)適適宜性，不同戶戶型之間間可以

13、相相互組合合，靈活活分割，多種功功能可以以同時得得到滿足足，建筑筑的標(biāo)準準化模塊塊和使用用的靈活活性共同同作用于于建筑產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)和使使用。四、消防防設(shè)計 1、外外部：沿沿建筑外外圍設(shè)置置環(huán)形的的消防車車道，高高層住宅宅、酒店店和辦公公樓均保保證有四四分之一一的外墻墻面落地地，以滿滿足消防防的要求求。另沿沿地形周周邊設(shè)置置室外消消火栓。 2、內(nèi)內(nèi)部：商商場部分分采用中中央自動動噴淋系系統(tǒng)，沿沿共享空空間周邊邊及共享享長廊兩兩側(cè)設(shè)有有防火卷卷簾，消消防分區(qū)區(qū)控制在在40000平方方米以下下，以滿滿足消防防規(guī)范的的要求。酒店和和辦公樓樓均設(shè)有有消防樓樓、電梯梯，并采采用中央央自動噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)。高

14、層層住宅設(shè)設(shè)有剪刀刀防煙樓樓梯，以以提供兩兩疏散口口，每單單元兩住住宅電梯梯中至少少有一部部為消防防電梯。3、結(jié)構(gòu)構(gòu)部分：本工程程由商場場、酒店店、寫字字樓和公公寓四部部分組成成。地下下一層層層高4.2米，其其結(jié)構(gòu)型型式為框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。酒店組群群地上117層，建筑面面積約66萬平方方米，其其結(jié)構(gòu)型型式為框框架剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)。寫字字樓主體體分別為為7、115、117層，建筑面面積約22.844萬平方方米，其其結(jié)構(gòu)型型式為框框架剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)。住宅、公公寓主體體地上分分別為111、114、117層，建筑面面積8.36萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)建筑面面積1.35萬萬平方米米。其結(jié)結(jié)構(gòu)型式式為框架架剪力墻墻

15、結(jié)構(gòu)。 以上各各部分之之間均用用變形縫縫分開，地下室室底板及及地下外外墻體變變形縫用用橡膠止止水帶連連接，止止水帶構(gòu)構(gòu)造為活活動止水水帶，以以便老化化失效后后更換。 4、設(shè)設(shè)備部分分 空調(diào)、通風(fēng)設(shè)設(shè)計：本本工程總總建筑面面積約為為26.1199萬平方方米。空空調(diào)冷源源為冷水水柜，空空調(diào)熱源源為蒸汽汽鍋爐，兼供酒酒店生活活用水?？照{(diào)系系統(tǒng)按高高、低設(shè)設(shè)置。冷冷卻塔設(shè)設(shè)在裙房房頂層?？照{(diào)風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)按按每棟建建筑的功功能要求求分別設(shè)設(shè)置。酒酒店部分分客房用用風(fēng)機盤盤管加新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，娛樂樂及會計計室、宴宴會廳用用全空氣氣系統(tǒng)。寫字樓樓用變風(fēng)風(fēng)量系統(tǒng)統(tǒng)，商場場全部采采用全空空氣系統(tǒng)統(tǒng)。公寓寓按分體體空調(diào)

16、或或戶用中中央空調(diào)調(diào)預(yù)留電電量。 給排水水設(shè)計：室外給給水，由由市政直直接供給給，從不不同方向向引入22根DNN3000給水管管作為水水源，生生活及輔輔助用水水量。最最大用水水量約為為50000立方方米/日日，最大大小時用用水量約約為7000立方方米/小小時。 室內(nèi)給給水設(shè)計計：室內(nèi)內(nèi)分區(qū)供供水，地地下三層層地上三三層為市市政直接接供水，419層層為高壓壓區(qū)，采采用加壓壓供水，設(shè)生活活、消防防合用水水池及加加壓泵房房。酒店店、公寓寓集中供供應(yīng)熱水水。 排水設(shè)設(shè)計：本本工程采采用雨、污分流流制，室室內(nèi)采用用污廢分分流，污污水經(jīng)化化糞池處處理后排排入市政政污水管管，廢水水直接排排入污水水管，地地下

17、室車車道及消消防電梯梯積水坑坑均由潛潛水泵排排入室外外。本工工程酒店店、寫字字樓、公公寓樓、商業(yè)、裙房等等屋面雨雨水及室室外雨水水經(jīng)收集集后排入入市政雨雨水管道道。 消防設(shè)設(shè)計：消消防用水水量：室室外消火火栓300升/秒秒，內(nèi)消消火栓440升/秒（火火災(zāi)延續(xù)續(xù)時間按按3小時時）,室內(nèi)自自動噴灑灑用水量量26升升/秒（火災(zāi)延延續(xù)時間間按1小小時）。 消防水水系統(tǒng)：室外消消火栓利利用市政政消火栓栓，寫字字樓、酒酒店、商商場均按按“高規(guī)”要求設(shè)設(shè)室內(nèi)消消火栓及及自動噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)。公寓寓部分設(shè)設(shè)室內(nèi)消消火栓。 防排煙煙設(shè)計：寫字樓樓、酒店店、商場場及公寓寓的防煙煙樓梯間間、消防防電梯前前室及合合用前室

18、室均設(shè)置置加壓送送風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)。地下下車庫、地下設(shè)設(shè)備用房房、地下下超市及及中廳均均設(shè)置排排煙兼排排風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)及補風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)。具體按按“高規(guī)”執(zhí)行，地下車車庫防火火分區(qū)不不得大于于400000平平方米，防煙分分區(qū)不得得大于220000平方米米。 5、電電氣部分分 廣場用用電是屬屬一級負負荷，兩兩路100KV市市電引入入廣場內(nèi)內(nèi)。廣場場分為酒酒店、寫寫字樓、公寓三三個用電電負荷中中心，在在各自所所在部位位的地下下室設(shè)一一座100KV變變電室，容量均均為16600KKVA2。 建筑物物內(nèi)設(shè)電電話總機機房，由由市話電電纜引來來。 設(shè)衛(wèi)星星電視接接收無線線，并自自辦節(jié)目目，電纜纜送至各各用戶。 為了提提高建筑

19、筑物管理理水平及及節(jié)能需需要，建建筑物內(nèi)內(nèi)設(shè)樓宇宇自動化化系統(tǒng)。 為確保保城市廣廣場各部部門（賓賓館、商商場、寫寫字樓、住宅）高水平平運轉(zhuǎn)，設(shè)自動動化辦公公系統(tǒng)，并引入入寬帶信信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)。 消防自自動報警警系統(tǒng)：本建筑筑屬一級級防火，設(shè)中心心控制室室、區(qū)域域報警、火災(zāi)探探測器系系統(tǒng)，其其中包含含自動報報警、聯(lián)聯(lián)動控制制、自動動噴灑、火災(zāi)廣廣播疏指指示等功功能。 保安臨臨控系統(tǒng)統(tǒng)：主要要入口、公共走走道、電電梯內(nèi)、室外重重要部位位，設(shè)臨臨控探頭頭，將信信號送至至中心控控制室，并設(shè)巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)。 背景音音樂：商商場、寫寫字樓、賓館公公共場所所、屋頂頂花園，設(shè)背景景音樂系系統(tǒng)，可可與消防防廣播共

20、共用，有有火情時時切換。 全部線線路的干干線為地地下室橋橋架敷設(shè)設(shè)。10KKV電源源、電話話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息、衛(wèi)星天天線系統(tǒng)統(tǒng)、消防防自動報報警等系系統(tǒng)還請請有關(guān)部部門給予予配合，以滿足足城市廣廣場使用用要求。五、項目目經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)名 稱單 位數(shù) 量備 注注1、總規(guī)規(guī)劃用地地萬m24.4332、總建建筑面積積萬m226.1119003、地上上總建筑筑面積萬m216.553522其中住宅建筑筑面積萬m2 44.65584公寓建筑筑面積萬m21.16644公建建筑筑面積萬m210.118322其中：商商業(yè)萬m21.93342寫字樓萬m2 2.778177酒店萬m2 5.9996554、地下下總建筑

21、筑面積萬m2 9.558388 其其中：地地下1-2層商商業(yè)街萬m24.00005、容 積 率4.56、總建建筑密度度%267、建筑筑日照間間距1:1.6 / 1:1.338、建筑筑高度 M59.999、建筑筑層數(shù)地上7-18地下3-48、綠 化 率%31.449、地上上停車位位輛7310、地地下停車車位輛15500 六、項項目規(guī)劃劃特色 1、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計：在項項目規(guī)劃劃設(shè)計上上充分吸吸收當(dāng)代代國際先先進的建建筑藝術(shù)術(shù)，既體體現(xiàn)現(xiàn)代代時尚小小區(qū)的特特色風(fēng)貌貌，同時時又符合合北京市市城市總總體規(guī)劃劃要求；既能突突出自己己，又能能與周邊邊建筑、自然景景觀協(xié)調(diào)調(diào)。 2、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備、材材料：項項目

22、建設(shè)設(shè)將充分分采用先先進技術(shù)術(shù)、先進進的設(shè)備備及設(shè)施施，室內(nèi)內(nèi)外裝飾飾選擇目目前市場場先進的的裝飾材材料。 3、停停車位置置：車位位數(shù)完全全可滿足足社區(qū)及及社會停停車需要要。 4、綠綠化：項項目嚴格格按規(guī)劃劃設(shè)計要要求安排排綠地，在住宅宅區(qū)內(nèi)安安排較大大范圍的的集中綠綠地。第三節(jié) 環(huán)環(huán)境保護護 按照國國家環(huán)境境保護局局“建設(shè)項項目環(huán)境境保護管管理辦法法”和北京京市“北京市市實施建建設(shè)項目目環(huán)境保保護管理理辦法細細則”，建設(shè)設(shè)項目要要采取嚴嚴格的環(huán)環(huán)境保護護措施。本項目目的建設(shè)設(shè)內(nèi)容為為綜合商商業(yè)樓，是北京京市重點點發(fā)展的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對對環(huán)境的的污染較較少。環(huán)環(huán)境保護護主要是是生活污污水、生生

23、活垃圾圾、噪聲聲，及地地下車庫庫的汽車車廢氣，此外無無其他污污染源，不存在在有害垃垃圾的處處理?？偪傊?，對對環(huán)境的的影響較較少。在在項目建建設(shè)及建建成后的的使用過過程中，將采取取嚴格的的環(huán)境措措施，嚴嚴格遵守守國家和和北京市市的環(huán)境境保護法法規(guī)。 1、污污水：生生活污水水經(jīng)化糞糞池、含含油污水水經(jīng)隔油油池處理理后，達達到規(guī)定定的排放放標(biāo)準，污水排排放將嚴嚴格執(zhí)行行國家和和北京市市的有關(guān)關(guān)規(guī)定和和標(biāo)準。 2、生生活垃圾圾：將生生活垃圾圾分類收收集，由由專門的的管理部部門專設(shè)設(shè)清潔人人員，利利用密閉閉垃圾筒筒運出，由環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門統(tǒng)統(tǒng)一清運運至垃圾圾處理廠廠和垃圾圾消化場場處理。 3、噪噪聲：噪噪聲污

24、染染源主要要是排風(fēng)風(fēng)機、停停車庫的的排風(fēng)、送風(fēng)系系統(tǒng)、發(fā)發(fā)電機等等，擬優(yōu)優(yōu)先選擇擇低噪聲聲的設(shè)備備。 4、汽汽車廢氣氣：因停停車庫進進出、停停放車輛輛較多，汽車廢廢氣污染染較為嚴嚴重，解解決辦法法是在設(shè)設(shè)計停車車庫時保保證車庫庫有一定定的容積積，車輛輛進出停停車庫車車道盡可可能縮短短，以縮縮短車輛輛進出庫庫時間。地下車車庫采取取強制通通風(fēng)手段段，設(shè)有有強制排排風(fēng)、送送風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)。車庫庫排風(fēng)口口設(shè)置在在空氣流流通的地地帶。 只要在在停車設(shè)設(shè)計時全全面考慮慮環(huán)?？乜刂频母鞲鳝h(huán)節(jié)，如通風(fēng)風(fēng)方式、通風(fēng)量量、通風(fēng)風(fēng)口的設(shè)設(shè)計，以以及廢氣氣的凈化化、分離離等方面面，采取取合理有有效的措措施，汽汽車廢氣氣排放

25、完完全可以以達到國國家和北北京市規(guī)規(guī)定的廢廢氣排放放標(biāo)準。此外，汽車廢廢氣還可可通過建建筑物周周圍綠化化，減弱弱污染的的影響。第四節(jié) 項目建建設(shè)方式式與進度度一、建設(shè)設(shè)方式 目前，項目處處于籌備備、待建建設(shè)階段段，由北北京富宏宏房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司負負責(zé)組織織開發(fā)建建設(shè)工作作，工程程建設(shè)按按照北京京市有關(guān)關(guān)建設(shè)工工程招標(biāo)標(biāo)、投標(biāo)標(biāo)的有關(guān)關(guān)規(guī)定，采取招招標(biāo)或議議標(biāo)的方方式擇優(yōu)優(yōu)選擇建建筑施工工企業(yè)組組織施工工。為保保證施工工質(zhì)量，工程建建設(shè)采用用施工監(jiān)監(jiān)理的方方式進行行，聘請請有經(jīng)驗驗的監(jiān)理理單位配配合北京京市建設(shè)設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督總站具具體實施施工作。二、分期期開發(fā)建筑單體體的設(shè)計計中

26、強調(diào)調(diào)分期開開發(fā)的可可能性，一期為為南側(cè)板板式高層層公寓以以及高層層寫字樓樓和酒店店建筑群群，以激激發(fā)和拉拉動整個個項目的的進展；二期為為北側(cè)住住宅區(qū)，最后完完成步行行街體系系。三、拆遷遷計劃 1、需拆遷遷情況亞洲花園園項目涉涉及被拆拆遷人113988戶，拆拆遷面積積783331平平方米，用地范范圍內(nèi)無無文物保保護單位位及古樹樹，地勢勢平坦，無不良良地貌，適于建建設(shè)。具體情況況如下：項目名稱稱戶數(shù)（戶戶）面積（MM2）單價（元元/M22）金額（萬萬元）一樓房（成成套） 1普通住宅宅樓 1,0035 661,4406 99,100 55,88792非住宅 3 3,1185 133,000 4,1

27、440二平房-1住宅 3351 8,9979 133,0000 11,66722非住宅 9 1,3361 122,0000 1,63333平房自建建房。 1,1100 88,0000 880三公路一局局補償面面積 2,3300 100,0000 2,3000亞洲大酒酒店補償償5,0000中鴻房地地產(chǎn)補償償2,6000四市政拆遷遷補償 2,6118總 計計 1,3398 778,3331 86,7722由于政策策變化因因素，拆拆遷單價價有可能能浮動。2、拆遷遷進度安安排拆遷工作作分二期期進行，第一期期為南側(cè)側(cè)板式高高層公寓寓以及高高層寫字字樓和酒酒店地塊塊，時間間自20005年年10月月至122

28、月，第第二期為為北側(cè)住住宅區(qū)，時間自自20006年33月至55月。 四、建建設(shè)計劃劃進度安安排北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司Page PAGE 20 of NUMPAGES 53亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（一）表一 20005年年11月月15日日 時間工作內(nèi)容容20055年20066年合計(萬元)四季度一季度二季度三季度四季度 土地取得4.43公公頃的一一級土地地開發(fā)權(quán)權(quán)拆遷取得一期期拆遷許許可證。進行拆遷遷公告入入戶調(diào)查查。完成部分分拆遷工工作完成一期期拆遷工工作。辦理二、三期拆拆遷許可可證。進行拆遷遷公告入入戶調(diào)查查。完成部分分拆遷工工作。1、完成成二、三三期拆遷遷工作。規(guī)劃及設(shè)設(shè)

29、計1、完成成4.443公頃頃用地規(guī)規(guī)劃許可可證。2、完成成市政規(guī)規(guī)劃咨詢詢方案。3、完成成一期工工程施工工圖設(shè)計計。4、完成成一期建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證。5、辦理理二期的的審定意意見書。完成二、三期審審定意見見書。進行二、三期施施工圖設(shè)設(shè)計。進行一期期的勘探探。調(diào)整市政政咨詢方方案。1、辦理理二三期期建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證。2、落實實市政方方案組織織市政方方案設(shè)計計。完成市政政規(guī)劃設(shè)設(shè)計。報批市政政規(guī)劃。組織市政政各專業(yè)業(yè)施工圖圖紙。工程建設(shè)設(shè)完成一期期的工程程編標(biāo)。辦理一期期施工許許可證。3、一期期招標(biāo)。一期開工工基礎(chǔ)施施工。二、三期期編標(biāo)。辦理二、三期施施工許可可證。二、三期期招標(biāo)。一

30、期基礎(chǔ)礎(chǔ)完成，結(jié)構(gòu)完完成500。二、三期期基礎(chǔ)開開工。一期結(jié)構(gòu)構(gòu)完成。二、三期期基礎(chǔ)完完工。銷售1、一期期銷售策策劃、宣宣傳。1、二期期銷售策策劃、宣宣傳。投入資金金(萬元元)40,225055,006748,991712,44028,6667165,3033銷售收入入(萬元元)11,9993 11,9933亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（二） 時時間工作內(nèi)容容20077年一季度二季度 三季度四季度合計（萬萬元）土地拆遷規(guī)劃及設(shè)設(shè)計工程建設(shè)設(shè)一期裝修修80二期結(jié)構(gòu)構(gòu)40三期結(jié)構(gòu)構(gòu)40大市政外外線開工工。一期竣工工。二期結(jié)構(gòu)構(gòu)達到880三期結(jié)構(gòu)構(gòu)達到8801、一期期大市政政外線基基本完工工。

31、2、二、三期大大市政外外線開工工。1、二、三期結(jié)結(jié)構(gòu)完成成、裝修修20銷售1、一期期銷售5501、一期期銷售3302、二、三期銷銷售策劃劃、宣傳傳。1、一期期銷售完完畢。2、二、三期銷銷售2001、二、三期銷銷售200投入資金金（萬元元）8,66678,86678,866711,119837,5599銷售收入入（萬元元）11,999311,999315,888720,772360,5596表二 220055年111月155日亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（三） 20005年111月115日 時時間工作內(nèi)容容20088年合計(萬萬元)一季度二季度三季度四季度土地拆遷規(guī)劃及設(shè)設(shè)計工程建設(shè)設(shè)1、

32、二、三期裝裝修達到到602、市政政外線達達到8001、二、三期裝裝修完工工1、二、三期工工程竣工工。2、市政政外線竣竣工。收尾工程程銷售1、二、三銷售售302、500地下下1、二、三期銷銷售1002、地下下商業(yè)銷銷售3001、二、三期銷銷售2002、地下下商業(yè)銷銷售200投入資金金(萬元元)10,996710,996710,996712,990345,8804銷售收入入(萬元元)21,887632,991835,226148,6647138,7022 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司Page PAGE 21 of NUMPAGES 53亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（四） 時時間工作內(nèi)容容2

33、0099年合計(萬萬元)三表合計計(萬元元)一季度二季度土地拆遷規(guī)劃及設(shè)設(shè)計工程建設(shè)設(shè)銷售銷售收尾尾銷售收尾尾投入資金金(萬元元)1,97761,9776250,6822銷售收入入(萬元元)58,553082,7792141,3222352,6177表四 220055年111月155日 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司Page PAGE 35 of NUMPAGES 53第三章 市市場分析析一、北京京宏觀環(huán)環(huán)境分析析 從政策策上看，“十五”期間北北京市房房地產(chǎn)的的發(fā)展有有諸多有有利因素素。 1、北北京市宏宏觀經(jīng)濟濟持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長，客觀觀上要求求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)展與之之相適應(yīng)應(yīng)。房地地產(chǎn)業(yè)與與第

34、二、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)系系密切，對制造造業(yè)、建建筑業(yè)、金融業(yè)業(yè)等諸多多行業(yè)乃乃至社會會經(jīng)濟總總供給和和總需求求均發(fā)生生影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展有利利于協(xié)調(diào)調(diào)二、三三產(chǎn)業(yè)的的同步發(fā)發(fā)展，提提高三產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)濟濟總量中中的比重重，形成成良好的的經(jīng)濟格格局。 2、北北京在舉舉辦20008年年奧運后后，將使使北京提提前200年跨入入國際化化大都市市的行列列，這極極大增強強了人們們對北京京房地產(chǎn)產(chǎn)的信心心。 3、入入世后，大量外外國資本本涌入我我國，對對我市的的寫字樓樓、公寓寓形成需需求，并并將刺激激商業(yè)用用房、賓賓館飯店店的建設(shè)設(shè)。 4、房房改及配配套政策策出臺和和住房商商品化進進程的加加快，使使住宅建建設(shè)仍將

35、將保持較較高的增增長進度度，房地地產(chǎn)需求求從集團團購買完完全轉(zhuǎn)向向個人購購買，從從隱性需需求向顯顯性需求求逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，帶帶動房地地產(chǎn)業(yè)繼繼續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展。 5、城城鄉(xiāng)居民民收入穩(wěn)穩(wěn)步提高高，一季季度全市市鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入40000元元，同比比增長110.88%，扣扣除同期期居民消消費價格格因素影影響，實實際增長長5.55%。 6、住住房金融融體系已已初步確確立，在在“十五”期間會會有較大大發(fā)展?！熬盼濉逼陂g針針對個人人的住房房按揭從從無到有有，銀行行信用由由原先的的只向企企業(yè)信貸貸發(fā)展為為企業(yè)和和個人的的雙方向向信貸。同時，住房公公積金制制度的確確立和發(fā)發(fā)展為銀銀行信貸貸提供了了有益補

36、補充，成成為職工工第一次次購房貸貸款的首首選渠道道。 7、中中關(guān)村科科技園、綠化隔隔離帶、大規(guī)模模基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、奧奧運場館館的建設(shè)設(shè)以及危危舊房改改造將為為我市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)注入新新的活力力。 8、近一一階段由由于有關(guān)關(guān)部門為為加強土土地供給給管理以以規(guī)范土土地一級級市場；理順商商品房價價格構(gòu)成成以促進進商品房房價格向向價值回回歸；啟啟動二三三級市場場以協(xié)調(diào)調(diào)存量房房及增量量房的比比例關(guān)系系；確定定經(jīng)濟適適用房合合理規(guī)模模及加快快廉租屋屋政策實實施以解解決中低低收入者者住房問問題；剔剔 除以以炒賣土土地或項項目的開開發(fā)公司司和對散散亂差的的開發(fā)企企業(yè)進行行整合；優(yōu)化投投資環(huán)境境及加大大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)

37、的的投資力力度等方方面出臺臺了一系系列相關(guān)關(guān)政策，這些措措施的實實行有利利于我市市“十五”期間房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展。 通過以以上八個個方面的的分析，可以得得出這樣樣的結(jié)論論：北京京宏觀環(huán)環(huán)境良好好，房地地產(chǎn)業(yè)將將呈現(xiàn)良良好的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。二、北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢分析析 今年上上半年，北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資在上上年同期期高速增增長的基基礎(chǔ)上又又攀新高高，同比比累計增增長533.1%。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，對我我市擴大大投資需需求，拉拉動經(jīng)濟濟增長，至關(guān)重重要。 從房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期及及其推動動因素分分析，金金融風(fēng)暴暴過后220011年以來來形成的的北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)開

38、發(fā)上上升高潮潮仍將延延續(xù)幾年年。 北京成成功取得得了20008年年奧運會會的舉辦辦權(quán)，是是該項目目發(fā)展的的一個重重要契機機，隨著著奧運經(jīng)經(jīng)濟的切切實到來來，大規(guī)規(guī)模的場場館建設(shè)設(shè)，周邊邊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、道道路交通通的改造造更新及及配套服服務(wù)設(shè)施施的配備備，必將將為北京京城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展帶來強強有力的的支撐。而在奧奧運村周周邊的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目也早已已打出了了奧運牌牌，并受受到了買買家的追追捧，特特別是前前期推廣廣到位的的個別項項目在北北京申奧奧成功后后便開始始熱銷不不斷?，F(xiàn)現(xiàn)在距220088年奧運運還有33年，奧奧運對北北京市經(jīng)經(jīng)濟和房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展的影響響也將會會逐步顯顯現(xiàn)。三、項目目目

39、標(biāo)市市場環(huán)境境分析 根據(jù)本本項目所所在地區(qū)區(qū)各類物物業(yè)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)情況和和銷售情情況進行行比對，本地區(qū)區(qū)物業(yè)市市場主要要呈以下下特點： 1、本本地區(qū)在在北京城城市規(guī)劃劃中主要要以體育育文化類類設(shè)施為為主。北北京工人人體育場場和北京京工人體體育館是是該地區(qū)區(qū)的標(biāo)志志性建筑筑，它們們曾承擔(dān)擔(dān)了第111屆亞亞洲運動動會和第第26屆屆手球世世界錦標(biāo)標(biāo)賽的主主會場和和主賽館館的任務(wù)務(wù)，在220088屆奧運運會它們們也將承承擔(dān)著重重要角色色；目前前北京市市最大的的公園“朝陽公公園”是占地地規(guī)模比比著名皇皇家園林林和頤和和園還大大6000畝的中中心公園園，僅距距本項目目20000米之之遙。因因此，體體育、

40、文文化特色色是本地地區(qū)建筑筑的主要要色調(diào)。適合較較高檔次次人群居居住。 2、本項項目所在在地區(qū)的的高檔居居住類物物業(yè)的數(shù)數(shù)量較少少，基本本上是幸幸福村小小區(qū)和吉吉市口小小區(qū)部分分已建成成的住宅宅?，F(xiàn)在在有少量量吉市口口小區(qū)以以及工體體北路以以北部分分在建的的住宅。本地區(qū)區(qū)高檔居居住類物物業(yè)的銷銷售價位位基本維維持在1100000元/m2至1220000元/mm2之間，這類建建筑的立立項及街街區(qū)控制制性規(guī)劃劃設(shè)計和和設(shè)計的的時間基基本上在在20世世紀900年代初初，是當(dāng)當(dāng)時北京京計劃經(jīng)經(jīng)濟時代代的產(chǎn)物物，已經(jīng)經(jīng)落后于于現(xiàn)代居居住建筑筑規(guī)劃和和設(shè)計的的理念，且可供供進行城城市建筑筑改造的的建設(shè)用用

41、地已極極為有限限，建設(shè)設(shè)能夠滿滿足高檔檔居民居居住生活活質(zhì)素要要求的新新型高檔檔居住建建筑將極極具升值值潛力，因此，本項目目中規(guī)劃劃了一部部分價位位在1220000元/mm2至1330000元/mm2的甲級級商品住住宅建筑筑。3、本項項目所在在地區(qū)的的涉外高高檔公寓寓，平均均銷售價價位為119722美元/m2。其中中，涉外外酒店式式公寓的的富華大大廈和聚聚龍花園園的銷售售價位分分別為225000美元/m2、23300美美元/mm2。由此此可見，考慮奧奧運概念念和入世世概念，結(jié)合本本項目所所在地區(qū)區(qū)物業(yè)未未來的升升值潛力力，本項項目公寓寓部分銷銷售價位位維持在在17000美元元22000美元元/

42、m22之間，依據(jù)比比較價位位而來是是有充分分客觀依依據(jù)的。 4、本項項目所在在地區(qū)的的商業(yè)類類物業(yè)的的建成時時間也較較早，且且基本上上屬于居居住組團團級商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施，沒沒有建設(shè)設(shè)規(guī)模在在100000mm2以上的的綜合性性商業(yè)，從利用用北京工工人體育育館廣場場辦集貿(mào)貿(mào)早市的的興旺景景象可以以看出本本地區(qū)正正規(guī)日用用商品供供求不成成比例。因此，在該地地區(qū)建設(shè)設(shè)一定規(guī)規(guī)模的大大型綜合合性商業(yè)業(yè)不但有有利于改改善該地地區(qū)日用用商品的的供求狀狀況，也也可以為為該地區(qū)區(qū)數(shù)家星星級酒店店的客人人以及數(shù)數(shù)家A級級寫字樓樓和高檔檔公寓的的客戶提提供商業(yè)業(yè)服務(wù)。 5、本項項目所在在地區(qū)的的星級賓賓館酒

43、店店共有44家。全全部為五五星級酒酒店，港港澳中心心瑞士酒酒店、亞亞洲大酒酒店、保保利大廈廈和新保保利大廈廈。其中中，新保保利大廈廈正在建建設(shè)中。由于該該地區(qū)所所在北京京市東二二環(huán)中路路的地理理位置的的重要性性，該地地區(qū)的涉涉外商務(wù)務(wù)需求非非常大，且該地地區(qū)所處處地為泛泛CBDD區(qū)。因因而形成成了該地地區(qū)星級級酒店的的客房出出租非常常高的較較獨特的的現(xiàn)象，本項目目開發(fā)為為避免同同檔次競競爭，擬擬設(shè)立四四星級標(biāo)標(biāo)準的商商務(wù)酒店店，以滿滿額出租租率贏得得市場。 6、本項項目所在在地區(qū)的的辦公寫寫字樓類類物業(yè)數(shù)數(shù)量一般般，未形形成氣候候，只距距離朝陽陽門外大大街的華華普大廈廈、豐聯(lián)聯(lián)廣場等等高檔辦辦

44、公寫字字樓類物物業(yè)較近近。富華華大廈和和聚龍花花園等酒酒店式公公寓為涉涉外商務(wù)務(wù)提供了了一部分分辦公用用房，該該地區(qū)辦辦公類物物業(yè)的銷銷售價格格基本上上維持在在22000美元元/m22左右，遠遠不不能滿足足商務(wù)辦辦公的需需要。 7、本項項目所處處環(huán)境是是在泛CCBD地地區(qū)具有有交通便便利條件件，周邊邊已形成成高尚辦辦公及居居住的人人文環(huán)境境。同時時，政府府在內(nèi)城城區(qū)改造造上的大大力支持持，為該該項目開開發(fā)提供供了前提提條件。四、項目目目標(biāo)市市場的定定位從以上分分析看本本項目開開發(fā)鎖定定的目標(biāo)標(biāo)市場是是：集團團式商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)開發(fā)和和中高檔檔公寓、住宅開開發(fā)。其其中商業(yè)業(yè)開發(fā)面面積5993422

45、平方米米，占總總開發(fā)面面積的223%；商務(wù)開開發(fā)面積積10118322平方米米，占總總開發(fā)面面積的339%；公寓和和甲級住住宅開發(fā)發(fā)面積5582228平方方米，占占總開發(fā)發(fā)面積的的22%；其余余417788平平方米為為項目配配套面積積，占總總開發(fā)面面積的116%。第四章 銷售售計劃及及策略一、銷售售價格定定位根據(jù)以往往寫字樓樓銷售的的市場規(guī)規(guī)律來看看，開盤盤之前的的放點不不宜過大大；而考考慮到本本項目預(yù)預(yù)熱期較較長、區(qū)區(qū)域位置置優(yōu)良、投資前前景看好好，不排排除有大大客戶整整消其中中某一樓樓座的幾幾率，針針對這一一部分客客戶，可可考慮給給予適當(dāng)當(dāng)讓利。為高效開開發(fā)建設(shè)設(shè)完成本本項目，最大安安全地

46、規(guī)規(guī)避風(fēng)險險，快速速回籠資資金，實實現(xiàn)較大大經(jīng)濟效效益 ，本項目目銷售價價格定位位基本原原則為低低于周邊邊同類項項目。1、酒店店：本項目2200000元/m2 ，本本地區(qū)1180000元/m2至2220000元/mm2；2、高檔檔公寓：本項目999000元/mm2 ，本本地區(qū)1100000元/m2至1338000元/mm2；3、寫字字樓：本項目1140000元/m2，本地地區(qū)1660000元/mm2至2000000元/mm2；4、商業(yè)業(yè)：本項目1175000元/m2至2550000元/mm2，本地地區(qū)2000000元/mm2至2880000元/mm2； 5、住住宅本項目668000元/mm2，

47、本地地區(qū)80000元元/m22至1220000元/mm2；6、車位位本項目11500000元元/個，本地區(qū)區(qū)180000元元/個至至230000元元/個。二、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位 該項目目將會帶帶動一大大批投資資、建筑筑、設(shè)計計、展覽覽、展示示、廣告告、旅游游相關(guān)、科技、經(jīng)貿(mào)、金融、咨詢服服務(wù)等公公司，而而成為本本案的目目標(biāo)客戶戶。1、公寓寓式寫字字樓目標(biāo)標(biāo)客戶群群：小型公司司，如展展覽、展展示、廣廣告、設(shè)設(shè)計等旅游、金金融、會會計師、咨詢等等服務(wù)公公司科技、經(jīng)經(jīng)貿(mào)公司司投資型買買家較有實力力公司的的辦事處處2、酒店店、商業(yè)業(yè)用房目目標(biāo)客戶戶群：如銀行、保險、證券類類公司飲娛樂公公司：飲飲食廣場場

48、、咖啡啡店、茶茶藝、夜夜總會等等市及商貿(mào)貿(mào)精品類類店型專業(yè)市市場，如如電器、汽車、高檔家家私等。三、入市市時機規(guī)規(guī)劃20066年8-9月市市場告知知、進入入預(yù)熱期期；樓體出地地面，項項目體量量對推廣廣在形象象上有直直觀的支支持效果果；售樓處搭搭建完成成；夏季房展展會。四、廣告告策略1、廣告告創(chuàng)意（1）電電視廣告告創(chuàng)意以電視作作為最直直接的視視覺認知知介質(zhì)，鮮明的的打出項項目品牌牌的同時時，介紹紹其優(yōu)越越的區(qū)域域位置，及具有有特色的的外立面面和LOOFT結(jié)結(jié)構(gòu)。（2）報報紙廣告告創(chuàng)意 報紙廣告告創(chuàng)意以以軟宣為為主，硬硬廣僅在在形象樹樹立期及及階段分分標(biāo)時出出現(xiàn)。軟軟宣內(nèi)容容緊密配配合銷售售反饋。

49、、（3）戶戶外廣告告創(chuàng)意借助于戶戶外媒體體強勢的的宣傳作作用，樹樹立項目目形象。畫面應(yīng)應(yīng)具有視視覺沖擊擊力、SSLOGGEN簡簡明、對對目標(biāo)客客戶起到到過目不不忘的作作用。（4）電電臺廣告告創(chuàng)意（5）其其他廣告告創(chuàng)意2、廣告告效果監(jiān)監(jiān)控、評評估及修修正（1） 建立完完善、切切實的客客戶登記記（補充充）（2）銷銷售反饋饋（3） 定期的的討論會會（4）分分批地階階段廣告告推廣任任務(wù)研討討3、入市市前印刷刷品的設(shè)設(shè)計、制制作（1）銷銷售現(xiàn)場場包裝項目地塊塊路口，工地圍圍擋和項項目周邊邊的道路路指引系系統(tǒng)應(yīng)作作周到考考慮。如如：與交交通口配配合，對對于禁左左、僅限限直行等等交通指指示牌有有機結(jié)合合；掛

50、旗旗等。（2）戶戶外發(fā)布布戶外發(fā)布布CBDD，東北北二環(huán)的的立柱及及樓頂廣廣告可作作為首選選。據(jù)專專業(yè)戶外外媒體調(diào)調(diào)查分析析結(jié)果表表明，東東北二環(huán)環(huán)的戶外外廣告效效果基本本等同于于東二環(huán)環(huán)戶外，建議在在選擇時時對被選選項嚴格格評估。（3）直直投在確定可可被使用用的社會會資源的的同時，建立有有效的客客戶檔案案，并配配合直投投。直投投內(nèi)容可可涵蓋：介紹項項目基本本情況的的樓書、月訊；對于互互動式傳傳播的告告知及報報道等。（4）報報刊雜志志（5）互互聯(lián)網(wǎng)等等4、廣告告發(fā)布時時期（1）預(yù)預(yù)熱期A、運用用報紙、活動為為告知，DM、海報等等，點與與面的配配合，迅迅B、速建建立產(chǎn)品品的知名名度，在在形象建建

51、立上必必須投以以重兵。（2）銷銷售期A、重點點在產(chǎn)品品認知與與銷售，因此延延續(xù)報紙紙廣告和和公關(guān)活活動，增增加傳播播頻率，深入淺淺出地加加強產(chǎn)品品宣傳，DM和和海報攻攻勢重復(fù)復(fù)運用，并投入入夾報媒媒體，使使產(chǎn)品完完全為消消費者所所認識。B、主流流媒體：選擇覆覆蓋面大大的主流流媒體做做少量投投放（包包括但不不限于）：北京京青年報報 - 北京地地方綜合合性報紙紙，主要要面對青青年讀者者，包括括新聞、娛樂、熱點關(guān)關(guān)注、人人物、法法治、科科技、經(jīng)經(jīng)濟等多多方面的的內(nèi)容。C、直效效媒體：有針對對性的選選擇直效效性強的的媒體，并增加加投放量量（包括括但不限限于）：中國商報報 ：中國商商報為為我國經(jīng)經(jīng)濟領(lǐng)域

52、域權(quán)威彩彩色日報報，國內(nèi)內(nèi)外公開開發(fā)行；人民網(wǎng) ：人民民日報主主辦的綜綜合性網(wǎng)網(wǎng)站，含含新聞、娛樂、生活、文化等等內(nèi)容；經(jīng)濟觀察察報： 報道國國內(nèi)外大大事、財財經(jīng)新聞聞、專題題報道； 經(jīng)濟日報報 ： 中共中中央直屬屬的黨報報，以經(jīng)經(jīng)濟報道道為主的的綜合性性日報。D、專業(yè)業(yè)雜志：其優(yōu)勢勢在于印印刷精美美、傳閱閱率高、保存期期長、廣廣告成本本低等等等，還有有一個往往往被人人們忽略略的優(yōu)勢勢，即發(fā)發(fā)布軟新新聞的效效果（包包括但不不限于）：經(jīng)濟月刊刊 ：是是經(jīng)濟日日報配套套的經(jīng)濟濟類刊物物； 中國經(jīng)濟濟信息雜雜志 ： 由經(jīng)經(jīng)濟日報報主辦，提供各各種經(jīng)濟濟信息； 中國企業(yè)業(yè)家 ： 由經(jīng)經(jīng)濟日報報報業(yè)集集

53、團主辦辦，主要要為經(jīng)營營管理者者服務(wù)； 中國國外經(jīng)貿(mào)貿(mào)： 跨跨國經(jīng)營營者在中中國市場場中的可可靠指南南；中國之翼翼：中國國國際航航空公司司機上雜雜志。該該雜志為為機上贈贈閱雜志志，國航航的每個個座位均均有一冊冊月刊，每月一一日上機機。國航航系航線線最多的的境內(nèi)航航空公司司，國際際航線數(shù)數(shù)量及從從北京出出發(fā)的國國內(nèi)外航航線也最最多，因因此較受受北京的的開發(fā)商商喜愛，特別是是高檔寫寫字樓、公寓、別墅。（3）強強銷期重點在產(chǎn)產(chǎn)品促銷銷，大量量運用夾夾報，擴擴大報紙紙版面，以直接接有力的的訴求，打動動消費者者，配合合SP活活動，創(chuàng)創(chuàng)造銷售售高峰期期。本階階段的廣廣告宣傳傳主要用用以配合合活動，軟性文文

54、章的頻頻率上調(diào)調(diào)。（4）媒媒介組合合策略A、 在降低低銷售成成本的原原則下，媒體組組合策略略以直效效為原則則。B、 利用社社會資源源進行整整合，起起到對目目標(biāo)客戶戶的直擊擊。如“寫字樓巡展展”、“北京商商鋪節(jié)”、“電梯框框架媒體體”； C、 以以戶外媒媒體、銷銷售現(xiàn)場場包裝進進行大面面積輻射射；互動動式傳播播令目標(biāo)標(biāo)客戶對對項目本本身及未未來物業(yè)業(yè)有感官官認識；并配合合以軟性性宣傳作作為前兩兩者的繼繼續(xù)深入入和持久久擴散。（5）公公關(guān)活動動策劃及及軟性新新聞主題題A、 板板式辦公公：配合合人力資資源論壇壇，追求求企業(yè)人人性化管管理與辦辦公效率率的連帶帶性。B、人文文奧運：結(jié)合建建筑設(shè)計計研究、

55、北京市市容建設(shè)設(shè)與國際際的接軌軌，講求求建筑色色彩對城城市的影影響。C、高科科技公司司入住：配合對對于有特特殊專利利的高科科技公司司的購買買讓利活活動，展展開“科技引引領(lǐng)財富富”的軟性性宣傳。五、銷售售工作安安排詳見下表表：銷售階段段工作內(nèi)容容預(yù)計成交交到達前期準備備期制定銷售售制度、人員招招聘及培培訓(xùn)、完完成銷售售工具的的準備及及制作、完成銷銷售文件件的制定定、參與與接待中中心的建建設(shè)、組組織銷售售人員進進行市場場調(diào)查等等；020055.10020006.2內(nèi)部認購購期利用公司司各種資資源對鎖鎖定的有有效客戶戶群進行行直銷，并利用用現(xiàn)場包包裝及媒媒體宣傳傳（以戶戶外廣告告為主）擴大客客戶群體

56、體，實現(xiàn)現(xiàn)部分銷銷售；3520077.3市場認購購期進入實質(zhì)質(zhì)銷售階階段，通通過產(chǎn)品品形象在在市場上上的確立立，擴大大客戶群群；并借借助產(chǎn)品品宣傳快快速消化化前期有有效客戶戶；10%20077.36開盤期通過開盤盤的市場場告知，認真做做好新客客戶的積積累工作作，完成成認購期期客戶的的銷售跟跟進工作作；挖掘掘新客戶戶，以充充實銷售售；25%20077.7強銷期結(jié)合工程程建設(shè)形形象及前前期所達達成的銷銷售率，利用項項目優(yōu)勢勢進行立立體網(wǎng)絡(luò)絡(luò)銷售；45%20077.711持續(xù)期充分利用用所營造造出的現(xiàn)現(xiàn)場銷售售氣氛，組織活活動式直直銷，擴擴大有效效客戶量量，延續(xù)續(xù)銷售勢勢頭；55%20077.122

57、20008.2第二強銷銷期執(zhí)行準現(xiàn)現(xiàn)房銷售售策略，充分利利用工程程形象調(diào)調(diào)動客戶戶購買欲欲望，采采用多種種促銷手手段進行行銷售；75%20088.3-5尾房銷售售期認真辦理理客戶入入住，利利用優(yōu)惠惠手段完完成房屋屋銷售；95%20088.6第五章 投資資說明 一、資金金籌集方方案開發(fā)建設(shè)設(shè)資金籌籌集：22506682萬萬元自籌資金金：4330000萬元其中：富富宏公司司重組階階段成果果250000萬萬元施工單位位墊資：180000萬萬元借貸、私私募融資資：20076882萬元元二、投資資概算該項目預(yù)預(yù)計總投投資 25.06228億元元.，項目目重組階階段成果果250000萬萬元；折折合到每每建

58、筑面面積單方方均價9957元元/平方米米。具體情況況見投投資測算算表（附表一一）附表一投 資資 測 算 表序號項目名稱稱數(shù)量（平平方米）單價（元元/平方米米）金額（萬萬元）一土地成本本總計 5,3446 139,6288 1土地取得得費261,1900 957 25,0000 2拆遷補償償費261,1900 3,2993 86,0000 3毛地價28,6628 3.1地上商業(yè)業(yè)毛地價價107,1244 1,7000 18,2211 3.2住宅毛地地價46,5584 885 4,1223 3.3公寓毛地地價11,6644 1,3000 1,5114 3.4地下商業(yè)業(yè)毛地價價45,0000 850

59、 3,8225 3.5地下車位位毛地價價16,7760 570 955 二 前期費費用總計計72 1,8881 1許可證執(zhí)執(zhí)照費40 2招投標(biāo)管管理費261,1900 2.000 52 3標(biāo)底編制制費80 4工程監(jiān)理理費261,1900 2.400 63 5房屋買賣賣手續(xù)費費165,3522 30.000 496 6房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記費費165,3522 0.300 5 7勘探費100 8設(shè)計費261,1900 40.000 1,0445 三建筑安裝裝費總計計261,1900 2,4442 63,7795 1住宅46,5584 1,5550 7,2221 結(jié)構(gòu)1,3000 設(shè)備200 裝修50 2

60、公寓11,6644 2,0000 2,3229 結(jié)構(gòu)1,3000 設(shè)備300 精精裝修400 3寫字樓27,8817 2,2000 6,1220 結(jié)構(gòu) 1,5000 設(shè)備500 外裝修修200 4商業(yè)19,3342 2,2000 4,2555 結(jié)構(gòu)1,5000 設(shè)備500 外裝修修200 5酒店59,9965 3,8000 22,7787 結(jié)構(gòu)1,7000 設(shè)備1,0000 精精裝修 1,0000 6地下95,8838 2,2000 21,0084 結(jié)構(gòu)1,9000 設(shè)備300 裝裝修 四市政工程程費 400 10,4448 1大市政接接口費261,1900 50 1,3006 2小市政建建設(shè)