關(guān)于花都區(qū)商業(yè)的調(diào)查研究報(bào)告

1、 HYPERLINK xxxx/ 花都商業(yè)業(yè)調(diào)查研研究報(bào)告告前言：本項(xiàng)目地地處花都都區(qū)中心心區(qū)域，位于秀秀全大道道與建設(shè)設(shè)路交匯匯處。開開業(yè)已兩兩年，但但三樓依依然沒有有經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)考慮慮到項(xiàng)目目整體贏贏利模式式及開發(fā)發(fā)商長(zhǎng)期期利潤(rùn)的的因素，針對(duì)三三樓的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式及業(yè)態(tài)態(tài)定位做做本次市市場(chǎng)調(diào)查查。由于項(xiàng)目目本身的的特殊性性，給項(xiàng)項(xiàng)目整體體經(jīng)營(yíng)管管理和三三樓的開開發(fā)與市市場(chǎng)定位位造成一一定的難難度，如如果市場(chǎng)場(chǎng)定位不不準(zhǔn)確，將直接接影響項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售和后后期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理。為此，凌凌峻機(jī)構(gòu)構(gòu)組成了了專業(yè)的的項(xiàng)目小小組對(duì)花花都商業(yè)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行了系系統(tǒng)深入入的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究工作作。并與與開發(fā)商商工作

2、人人員及投投資者、經(jīng)營(yíng)者者進(jìn)行溝溝通，以以了解當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳躺虡I(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展趨趨勢(shì)及消消費(fèi)者消消費(fèi)傾向向、消費(fèi)費(fèi)能力。本次調(diào)查查主要內(nèi)內(nèi)容：花都宏觀觀環(huán)境概概況區(qū)域商業(yè)業(yè)概況本項(xiàng)目概概況項(xiàng)目SWWOT分分析結(jié)論及建建議附件：酒酒店調(diào)查查報(bào)告第一部分分：總 論一、適用用范圍：本次調(diào)查查具有時(shí)時(shí)間性，若進(jìn)行行多次的的跟蹤調(diào)調(diào)查研究究分析將將得到更更全面、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的的市場(chǎng)情情況資料料，本調(diào)調(diào)查結(jié)論論只適用用于花都都地區(qū)。二、調(diào)查查背景金鑼灣購購物中心心地處花花都建設(shè)設(shè)路與秀秀全路的的交匯處處，是花花都區(qū)域域核心商商圈位置置。該區(qū)區(qū)域是花花都區(qū)商商業(yè)最集集中的街街道，是是花都商商業(yè)的縮縮影和精精華，

3、是是一種多多功能、多業(yè)種種、多業(yè)業(yè)態(tài)的商商業(yè)集合合體，具具有城市市商業(yè)中中心和現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心的的雙重功功能。然然而，金金鑼灣購購物中心心因其建建設(shè)規(guī)劃劃以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式的特殊殊性，導(dǎo)導(dǎo)致部分分產(chǎn)權(quán)單單位在經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展過程中中受到了了多方面面的限制制。如何何實(shí)現(xiàn)金金鑼灣購購物中心心運(yùn)營(yíng)利利益最大大化，建建立最佳佳運(yùn)營(yíng)管管理模式式，尋找找金鑼灣灣購物中中心三樓樓產(chǎn)業(yè)的的最佳經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)成為目目前經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理金金鑼灣購購物中心心的重點(diǎn)點(diǎn)。在此背景景下我們們對(duì)花都都商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況進(jìn)行了了專項(xiàng)市市場(chǎng)調(diào)查查和研究究。以期期通過市市場(chǎng)調(diào)查查和研究究為金鑼鑼灣購物物中心三三樓產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)定位尋尋找依據(jù)據(jù)，

4、為以以后收回回金城購購物中心心后如何何發(fā)揮整整體項(xiàng)目目的最大大利益形形成理論論基礎(chǔ)，力求為為項(xiàng)目尋尋求最佳佳業(yè)態(tài)組組合和市市場(chǎng)定位位提供依依據(jù)。三、調(diào)研研說明1、調(diào)查查設(shè)計(jì)本次調(diào)查查的對(duì)象象是現(xiàn)有有事實(shí)和和業(yè)已形形成的商商業(yè)形態(tài)態(tài), 因因此本次次調(diào)查通通過對(duì)上上述事實(shí)實(shí)進(jìn)行描描述性調(diào)調(diào)研，實(shí)實(shí)施探索索性的研研究。力力圖通過過對(duì)現(xiàn)有有事實(shí)和和必然發(fā)發(fā)生的事事物進(jìn)行行調(diào)查，建立在在對(duì)相關(guān)關(guān)的事實(shí)實(shí)進(jìn)行收收集和描描述的基基礎(chǔ)上，對(duì)未來來的發(fā)展展作科學(xué)學(xué)的判斷斷。本次次調(diào)研的的總體思思路設(shè)計(jì)計(jì)為：通通過了解解花都區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況，消消費(fèi)環(huán)境境情況，項(xiàng)目所所在商圈圈區(qū)域業(yè)業(yè)態(tài)分析析等因素素的調(diào)查查

5、分析提提出三樓樓物業(yè)的的經(jīng)營(yíng)發(fā)發(fā)展建議議。2、樣本本選取根據(jù)花都都區(qū)的商商業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)及其發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況選取了了秀全路路商業(yè)街街和建設(shè)設(shè)路商業(yè)業(yè)街以及及廣百百百貨、金金城廣場(chǎng)場(chǎng)作為主主要調(diào)查查對(duì)象。秀全路路和建設(shè)設(shè)路在地地理位置置上地處處花都的的中心，經(jīng)過多多年的發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)街已經(jīng)經(jīng)自然成成為了花花都的購購物、娛娛樂、休休閑、文文化中心心，具有有顯著的的代表性性；廣百百百貨是是目前該該區(qū)域檔檔次較高高，是近近年來由由廣百百百貨經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的的的新興興商業(yè)中中心，集集購物、娛樂、休閑、觀光與與一體的的多功能能的現(xiàn)代代商業(yè)中中心，代代表著未未來商業(yè)業(yè)中心的的發(fā)展方方向，是是與金鑼鑼灣形成成強(qiáng)烈對(duì)對(duì)比的業(yè)業(yè)

6、態(tài)主體體，對(duì)其其進(jìn)行調(diào)調(diào)查研究究對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展具有有重要的的參考意意義；金金城廣場(chǎng)場(chǎng)在地段段上以及及經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)上均均與本項(xiàng)項(xiàng)目非常常接近，對(duì)其研研究是發(fā)發(fā)展三樓樓物業(yè)與與之形成成互補(bǔ)和和錯(cuò)位的前前提依據(jù)據(jù)。通過過對(duì)上述述街區(qū)和和購物中中心的調(diào)調(diào)查研究究可以為為發(fā)展經(jīng)經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)項(xiàng)目提供供參考。3、資料料采集方方法1）運(yùn)用用觀察法法，組織織觀察小小組在目目標(biāo)區(qū)域域觀察、收集各各調(diào)查主主體的相相關(guān)資料料2）假以以顧客或或投資者者的身份份，通過過與店員員或業(yè)主主以及物物業(yè)管理理人員的的交談收收集相關(guān)關(guān)資料。3）查閱閱有關(guān)該該商業(yè)中中心的宣宣傳資料料和專業(yè)業(yè)報(bào)刊4）走訪訪相關(guān)工工商、稅稅務(wù)管理理部門、

7、物業(yè)部部門、投投資開發(fā)發(fā)商等，了解各各主要商商業(yè)中心心和商業(yè)業(yè)街區(qū)的的經(jīng)營(yíng)情情況。4、實(shí)地地工作由3名專專業(yè)人員員,組成成調(diào)查小小組進(jìn)行行調(diào)查與與數(shù)據(jù)收收集工作作。第二部分分：花都都宏觀環(huán)環(huán)境概況況一、城市市概況花都位于于廣州北大大門，是是南北交交通要道道，素稱稱“省城之之屏障，南北粵粵之咽喉喉”。東連從從化，南南靠廣州州，西鄰鄰三水，西南連連南海，北接清清遠(yuǎn)，毗毗鄰港澳澳。花都都區(qū)總面面積9668平方方公里,下轄新新華、花花山、花花東、赤赤坭、炭炭步、獅獅嶺、北北興、芙芙蓉、梯梯面、花花僑、雅雅瑤十一一個(gè)鎮(zhèn)?？?cè)丝诳?2萬萬?；ǘ级际莾S鄉(xiāng)鄉(xiāng)，有華華僑、海海外華人人和港澳澳同胞近近30萬萬人。

8、二、花都都宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)1、綜合合實(shí)力顯顯著增長(zhǎng)長(zhǎng)，整體體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展呈良良好勢(shì)頭頭。名稱20033年產(chǎn)值值增長(zhǎng)率國民生產(chǎn)產(chǎn)總值229.28億億元14.一一三%固定資產(chǎn)產(chǎn)投資52.111億元元9.077%稅收總額額，增長(zhǎng)長(zhǎng)41.997億元元（含海海關(guān)關(guān)稅稅14.11億億元）43.778%外貿(mào)出口口3.877億美元元14.22%地方財(cái)政政收入10.552億元元58.11%城鄉(xiāng)居民民儲(chǔ)蓄存存款余額額一三1.08億億元19.778%職工年平平均工資資178336元一八.221%農(nóng)民年人人均純收收入65600元3.066%由以上數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20003年年花都整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量躍躍居全

9、市市第四位位，增幅幅名列全全市第一一。其中中城鄉(xiāng)居居民儲(chǔ)蓄蓄存款余余額達(dá)到到一三11.088億元，增長(zhǎng)達(dá)達(dá)19.78%，對(duì)整整個(gè)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的的刺激起起到良好好推動(dòng)作作用。2、工業(yè)業(yè)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭迅猛猛，帶動(dòng)動(dòng)作用更更加明顯。全區(qū)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值突破5500億億元，達(dá)達(dá)到5009.22億元，增長(zhǎng)224.116%，工業(yè)增增加值一一三4.88億億元，增增長(zhǎng)199.4%。規(guī)模模以上企企業(yè)完成成工業(yè)總總產(chǎn)值3376.3億元元，占全全區(qū)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值的733.9%。工業(yè)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率率達(dá)788.833%，拉拉動(dòng)全區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)111.144個(gè)百分分點(diǎn),已已經(jīng)成為為全區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的強(qiáng)勁勁“引擎擎”。3

10、、支柱柱產(chǎn)業(yè)不不斷壯大大，聚集集力進(jìn)一一步增強(qiáng)強(qiáng)。汽車、皮皮革皮具具、金銀銀首飾三三大支柱柱產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，成為為壯大全全區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量、增加出出口、帶帶動(dòng)群眾眾致富的的龍頭。20003年東東風(fēng)汽車車有限公公司乘用用車公司司在花都都區(qū)正式式成立，全年生生產(chǎn)汽車車66一一三4輛輛，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值1114.82億億元，占占全區(qū)工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的222.555%，皮革皮皮具業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值值45億億元。金金銀首飾飾加工業(yè)業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)強(qiáng)勁，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值值2.77億元，同比增增長(zhǎng)4330%。4、第三三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入不斷斷提高。餐飲、旅旅業(yè)、娛娛樂業(yè)穩(wěn)穩(wěn)中有升升，汽車車、住房房、通信信產(chǎn)品銷銷售不斷斷

11、攀高，拉動(dòng)消消費(fèi)升溫溫。全區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額668.114億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)12.5%。5、招商商引資取取得新突突破，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展后勁明明顯增強(qiáng)強(qiáng)。A、新項(xiàng)項(xiàng)目大幅幅增加。全區(qū)新新批企業(yè)業(yè)8977個(gè)，投投資總額額47.一三億億元，增增長(zhǎng)分別別為211.222%和227.778%。B、利用用外資繼繼續(xù)高速速增長(zhǎng)。全區(qū)新新批外資資項(xiàng)目1107個(gè)個(gè)，增長(zhǎng)長(zhǎng)59.7%；合同利利用外資資2.778億美美元，增增長(zhǎng)300.966%；實(shí)實(shí)際利用用外資22.022億美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)66.8%，增長(zhǎng)率率全市第第一。C、大項(xiàng)項(xiàng)目增多多。引進(jìn)進(jìn)投資額額超5000萬美美元的項(xiàng)項(xiàng)目111個(gè)，比比上年增增加4個(gè)個(gè)

12、；世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)已有77家落戶戶花都，實(shí)現(xiàn)了了新的突突破。D、行業(yè)業(yè)招商、園區(qū)招招商成效效顯著。引進(jìn)汽汽車零部部件企業(yè)業(yè)42家家，總投投資超過過20億億元，其其中投資資額超千千萬美元元的已達(dá)達(dá)5家，汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地引進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目322個(gè)。皮皮革皮具具行業(yè)引引進(jìn)企業(yè)業(yè)48家家。金銀銀首飾企企業(yè)從無無到有，短短兩兩年時(shí)間間累計(jì)引引進(jìn)500家。E、對(duì)內(nèi)內(nèi)招商取得得成效，民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步步發(fā)展。新發(fā)展展個(gè)體工工商戶442933戶，新新增注冊(cè)冊(cè)資金992777萬元，累計(jì)個(gè)個(gè)體工商商戶達(dá)到到178866戶戶，注冊(cè)冊(cè)資金達(dá)達(dá)到2.6億元元；新發(fā)發(fā)展私營(yíng)營(yíng)企業(yè)7738家家，新增增注冊(cè)資資金3.96億億元，全

13、全區(qū)私營(yíng)營(yíng)企業(yè)已已發(fā)展到到24223戶，注冊(cè)資資金222.499億元，分別增增長(zhǎng)300%和550%。6、城市市面貌進(jìn)進(jìn)一步改改觀，宜宜居宜商商環(huán)境更更加優(yōu)越越。加快推進(jìn)進(jìn)重大工工程和城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，以以完善城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和實(shí)施民民心工程程為重點(diǎn)點(diǎn)，完成成了一批批市政道道路的改改造，鏡鏡湖大道道、風(fēng)神神大道已已建成通通車，梯梯面鎮(zhèn)至至西坑村村的道路路擴(kuò)建改改造工程程按時(shí)完完成，鳳鳳凰中路路、鳳凰凰南路、雅瑤中中路的建建設(shè)工程程和打通通“斷頭路”的工作作正抓緊緊推進(jìn)，迎賓大大道改造造工程已已經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)。完成成了田美美河的整整治工程程。建成成花果山山公園免免費(fèi)向市市民開放放，并在在廣州市市

14、城市景景觀工程程考評(píng)中中獲得第第三名。行政村村村村通通水、通通有線電電視工程程順利完完成。市容面面貌明顯顯改善。三、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興興旺，商商品流通通秩序良良好。20033年全區(qū)區(qū)社會(huì)商商品零售售總額668.114億元元，同比比增長(zhǎng)112.55%，商商品銷售售總額887.002億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)7.111%，其中批批發(fā)額440.778億元元，零售售貿(mào)易總總額466.244億元。全區(qū)獲獲省級(jí)立立項(xiàng)的技技改和創(chuàng)創(chuàng)新項(xiàng)目目7個(gè)，市級(jí)立立項(xiàng)的技技改和創(chuàng)創(chuàng)新項(xiàng)目目一三個(gè)個(gè)，其中中4個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目已獲獲市、區(qū)區(qū)兩級(jí)財(cái)財(cái)政貼息息和補(bǔ)助助共4222萬元元，獲進(jìn)進(jìn)口先進(jìn)進(jìn)設(shè)備減減免關(guān)稅稅技改項(xiàng)項(xiàng)目6個(gè)個(gè)，共減減免關(guān)稅稅103

15、35萬元元；獲省省批準(zhǔn)的的資源綜綜合利用用項(xiàng)目44個(gè)，獲獲準(zhǔn)減免免企業(yè)所所得稅和和增值稅稅每年達(dá)達(dá)3000萬元。四、小結(jié)結(jié)1、整體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力顯著著增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)業(yè)貿(mào)易起起到拉升升作用。20033年花都都國民生生產(chǎn)總值值達(dá)2229億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)114%，整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)商業(yè)業(yè)貿(mào)易起起到一定定拉力，商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展在此基基礎(chǔ)上將將持續(xù)升升溫。2、招商商引資成成績(jī)顯著著，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁。從20003年全全區(qū)招商商引資看看，在各各方面都都取得良良好成績(jī)績(jī)。其中中世界5500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)有有7家落落戶花都都，將對(duì)對(duì)整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展起到極極大刺激激作用，可見，花都經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展后勁強(qiáng)強(qiáng)大。

16、3、人均均收入逐逐年增加加，消費(fèi)費(fèi)水平水水漲船高高。20033年職工工年收入入達(dá)1778366元，農(nóng)農(nóng)民收入入達(dá)65560元元。隨著著人均收收入的增增長(zhǎng)，人人們消費(fèi)費(fèi)水平也也水漲船船高，給給商業(yè)發(fā)發(fā)展注入入活力。4、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興興旺，零零售貿(mào)易易業(yè)發(fā)展展持續(xù)升升溫。從調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，花花都商業(yè)業(yè)發(fā)展供供需兩旺旺，各商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好。20003年年全社會(huì)會(huì)商品零零售總額額68億億元，商商品銷售售總額887億元元，商品品銷售都都在呈穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭，零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)發(fā)發(fā)展持續(xù)續(xù)升溫。第三部分分：區(qū)域域商業(yè)概概況一、區(qū)域域范圍以秀全大大道與建建設(shè)路交交匯處為為中心，輻射周周邊1公公里為花花都區(qū)商

17、商業(yè)中心心區(qū)域，也是本本項(xiàng)目所所在區(qū)域域。二、區(qū)域域環(huán)境概概況1、人口口結(jié)構(gòu)秀全大道道和建設(shè)設(shè)路地處處花都區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)域，周周邊聚集集了政府府機(jī)構(gòu)、國營(yíng)企企事業(yè)單單位、學(xué)學(xué)校、各各企業(yè)單單位、外外來打工工者等各各層次的的人群。他們需需求各異異，從而而促使了了該區(qū)域域業(yè)態(tài)的的錯(cuò)位發(fā)發(fā)展。2、業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)顯示秀秀全大道道和建設(shè)設(shè)路上總總共有2209家家經(jīng)營(yíng)商商鋪，其其中秀全全大道1119家家；建設(shè)設(shè)路900家。主主要業(yè)態(tài)態(tài)是服裝裝占總數(shù)數(shù)的222%，其其次是通通訊服務(wù)務(wù)為144%。購購物項(xiàng)目目約占880%其其他消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目為為21%。（見見下列圖圖表）業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)計(jì)表合計(jì)商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成秀全大道道

18、建設(shè)路北側(cè)南側(cè)西側(cè)東側(cè)服裝7692547通訊服務(wù)務(wù)11162029醫(yī)藥31116美容美發(fā)發(fā)455014鞋帽015511珠寶07018飲食5152一三體育用品品1170119大型百貨貨10001酒店旅業(yè)業(yè)11215金融證券券20226旅游文化化/娛樂樂32117其他81691043小計(jì)467341492093、租金金狀況秀全大道道和建設(shè)設(shè)路租金金狀況名稱東段中段西段秀全大道道一三0元元/月/M2一五0元元/月/M2120元元/月/M2名稱北段中段南段建設(shè)路90元/月/MM2一五0元元/月/M280元/月/MM2調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在秀全全大道與與建設(shè)路路交匯處處臨街商商鋪?zhàn)饨鸾鹱罡哌_(dá)達(dá)到一五五0元每每平方

19、米米每月，沿東西西延伸逐逐漸走低低。秀全全大道東東至新世世紀(jì)大酒酒店和體體育館段段商鋪?zhàn)庾饨饍r(jià)格格開始回回高達(dá)一一三0元元每平方方米每月月。分析析認(rèn)為這這主要受受體育館館前廣場(chǎng)場(chǎng)和劇院院的人流流聚集作作用影響響。秀全全大道近近臨廣州州北站和和花都客客運(yùn)站路路段臨街街商鋪價(jià)價(jià)格也有有走高的的趨勢(shì)，分析認(rèn)認(rèn)為是受受到北站站也客運(yùn)運(yùn)站的客客運(yùn)人流流影響：建設(shè)路兩兩側(cè)臨街街商鋪的的租金價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)秀全大大道來說說表現(xiàn)得得比較均均勻。沿沿南北方方向延伸伸租金價(jià)價(jià)格逐步步遞減，沒有較較大的起起伏變化化，月租租在1220元/平方米米每月徘徘徊，南南北兩端端商鋪?zhàn)庾饨饍r(jià)格格較低，在800元/平平方米每每月左右

20、右。4、交通通狀況名稱類別途經(jīng)站點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)路城市主干干道連通廣花花路與芙芙蓉鎮(zhèn)秀全大道道城市干道道連通花城城路與火火車站1路公交白蟮塘金城廣廣場(chǎng)火車站站2路公交客運(yùn)站金城廣廣場(chǎng)赤坭總站3路公交客運(yùn)站金城廣廣場(chǎng)獅嶺車車站4路公交東停車場(chǎng)場(chǎng)金城廣廣場(chǎng)花山兩龍龍6路公交汽車總站站金城城廣場(chǎng)人民公公園8路公交火車站金城廣廣場(chǎng)東鏡總總站9路公交國華購物物中心金城廣廣場(chǎng)九塘總總站10路公交大陵新村村金城城廣場(chǎng)雅寶新新城16路公交松園里金城廣廣場(chǎng)推廣墟墟由上表可可見，本本項(xiàng)目的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)極其其發(fā)達(dá)，多路公公交車經(jīng)經(jīng)過本項(xiàng)項(xiàng)目可直直達(dá)全區(qū)區(qū)每個(gè)地地方。廣廣州火車車北站和和花都客客運(yùn)站離離本項(xiàng)目目只有一一站車程

21、程，可直直達(dá)廣東東省內(nèi)各各區(qū)縣，項(xiàng)目交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)極其明明顯。三、區(qū)域域商業(yè)發(fā)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)發(fā)展展具備優(yōu)優(yōu)越的交交通環(huán)境境外部大交交通環(huán)境境：花都區(qū)位位于廣東東省北部部，擁有有較為發(fā)達(dá)達(dá)的水、陸、空空立體交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，是1105、1066、1007三條條國道和和機(jī)場(chǎng)高高速、廣廣清高速速、京珠珠高速、廣州北北二環(huán)、北三環(huán)環(huán)高速五五條高速速公路交交匯之處處。廣州州火車北北站以及及未來廣廣州將建建成的2條條城市地地鐵線和和1條市市郊列車車線連接接市區(qū)與與花都。廣州新新白云國國際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)座落在在花都，將于今今年8月5日正式式啟用，首期設(shè)設(shè)計(jì)客運(yùn)運(yùn)量為每每年25500萬萬人次，貨運(yùn)量量為每年年1200萬噸，

22、最大規(guī)規(guī)模可達(dá)達(dá)每年880000萬人次次客運(yùn)和和每年3300萬萬噸貨運(yùn)運(yùn)。具備備年吞吐吐量一五五0萬噸噸（其中中集裝箱箱吞吐量量12萬萬標(biāo)準(zhǔn)箱箱）的花都港港等優(yōu)越越交通及及地理環(huán)環(huán)境。內(nèi)部交通通環(huán)境：區(qū)內(nèi)多路路公交線線路連通通全區(qū)各各處，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)立體網(wǎng)網(wǎng)狀分布布，為消消費(fèi)人群群提供方方便的交交通環(huán)境境。區(qū)域內(nèi)擁擁有完善善的外部部和內(nèi)部部交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，為為區(qū)域商商業(yè)的繁繁榮發(fā)展展奠定了了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。2、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合完整整，形成成錯(cuò)位發(fā)發(fā)展 以低端小小商品為為主體的的商業(yè)大大道是花花都的主主要小商商品批零零的集中中地，該該街區(qū)主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)小商品品及日常常用品，受眾面面廣，適適合中低低檔人群

23、群的需求求。距離離金鑼灣灣購物中中心向東東約3000米處處，廣百百百貨商商場(chǎng)與秀秀全路和和建設(shè)路路以經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝為為主的業(yè)業(yè)態(tài)形成成集合效效應(yīng)，業(yè)業(yè)態(tài)的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)和互補(bǔ)補(bǔ)性，帶帶來多層層次消費(fèi)費(fèi)人流。3、經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次偏偏低，經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式較落后后調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，該區(qū)區(qū)域現(xiàn)階階段經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品品檔次偏偏低，主主要是為為了滿足足周邊居居住人群群的日常常生活所所需。由由于周邊邊人群收收入有限限，從而而決定了了消費(fèi)水水平的檔檔次。從從經(jīng)營(yíng)模模式上看看也較落落后，多多數(shù)是個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者直接接買鋪或或租鋪，經(jīng)營(yíng)雜雜陳無序序，經(jīng)營(yíng)營(yíng)類型和和檔次受受個(gè)人資資金能力力限制。其次在在經(jīng)營(yíng)管管理上難難以統(tǒng)一一，各環(huán)環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)動(dòng)

24、性不強(qiáng)強(qiáng)，從而而造成整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)水平偏偏低。第四部分分：本項(xiàng)項(xiàng)目整體體環(huán)境分分析一、項(xiàng)目目概況金鑼灣購購物中心心地處秀秀全大道道和建設(shè)設(shè)路交匯匯處，項(xiàng)項(xiàng)目南邊邊是金城城購物廣廣場(chǎng)。項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分總總建筑面面積約11萬平方方米，共共三層，每層都都有通道道與金城城廣場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行對(duì)接接，其它它為住宅宅部分。項(xiàng)目配配有200多停車車位，但但多數(shù)為為后面住住戶使用用。項(xiàng)目目位置距距路面約約6米左左右，中中間位置置可用于于停車場(chǎng)場(chǎng)使用。二、項(xiàng)目目地理位位置。金鑼灣購購物中心心地處花花都區(qū)的的商業(yè)干干道秀全全大道和和建設(shè)路路的交匯匯處，是是花都區(qū)區(qū)核心商商圈所在在。東鄰鄰花都體體育館，西連廣廣州火車車北站和和

25、花都客客運(yùn)站，北有文文苑購書書中心，南靠金金城購物物廣場(chǎng)，地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)非常常明顯。三、交通通狀況項(xiàng)目所處處位置交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)四通八八達(dá)，城城區(qū)主干干道建設(shè)設(shè)路就在在項(xiàng)目前前面，秀秀全大道道從項(xiàng)目目左邊穿穿過。區(qū)區(qū)內(nèi)多路路公交車車經(jīng)過項(xiàng)項(xiàng)目所在在地，可可以連接接項(xiàng)目與與城區(qū)各各處，優(yōu)優(yōu)越的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為項(xiàng)目目的旺盛經(jīng)經(jīng)營(yíng)奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。四、商業(yè)業(yè)能見度度狀況商業(yè)建筑筑能否容容易找到到是商業(yè)業(yè)開發(fā)成成敗的一一個(gè)關(guān)鍵鍵因素，尤其是是大型商商業(yè)建筑筑。因?yàn)闉樯虡I(yè)的的根本目目的是吸吸引顧客客來消費(fèi)費(fèi)，如果果商業(yè)建建筑不容容易被找找到或能能見度差差，就會(huì)會(huì)影響到到以后的的經(jīng)營(yíng)。金鑼灣灣購物中中心由于于位于建建

26、設(shè)路的的東側(cè)，只有一一面臨街街。商業(yè)業(yè)能見度度不及金金城廣場(chǎng)場(chǎng)位于交交匯路口口處優(yōu)越越。人流流只有在在建設(shè)路路的西側(cè)側(cè)位置才才能比較較清晰的的看到金金鑼灣購購物中心心。此外外，金鑼鑼灣購物物中心的的入口不不是很明明顯，加加之臨街街多家大大型的品品牌店的的存在，較大程程度的影影響到人人流對(duì)金金鑼灣購購物中心心的注意意力，從從而不利利于吸引引人流。五、日照照情況：日照情況況對(duì)商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)也也非常關(guān)關(guān)鍵。項(xiàng)項(xiàng)目所處處地路面面呈直線線南北走走向，路路面寬約約一五米米，兩側(cè)側(cè)行人道道各寬22至4米米不等。中午111：00016：00時(shí)時(shí)段日曬曬嚴(yán)重,這對(duì)行行人的行行走速度度和停留留時(shí)間造造成很大大的影響響

27、,此時(shí)時(shí)人們?yōu)闉榱吮荜栮栃枰嗟倪x選擇在建建設(shè)路西西側(cè)行走走。六、項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)狀狀況1、業(yè)態(tài)態(tài)搭配單單一，檔檔次偏低低。層別經(jīng)營(yíng)檔次次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)一層中低檔服裝服飾飾、鞋帽帽、精品品店、化化妝品、小飾品品二層中低檔服裝服飾飾、鞋帽帽、箱包包、兒童童用品、小飾品品從本項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)類型型看，總總體上都都以服裝裝服飾為為主，以以其它日日用品為為輔。從從經(jīng)營(yíng)檔檔次看，都是面面向社會(huì)會(huì)中低收收入人群群為主，其中外外來打工工人群是是本項(xiàng)目目的主要要客戶群群，所以以本項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)檔檔次偏低低。2、項(xiàng)目目租金狀狀況金鑼灣部部分商鋪鋪調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)情況況序號(hào)鋪號(hào)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目場(chǎng)所來源源租金/買買入價(jià)面積（平平方米）備

28、注1203鋪鋪女裝租一五00030位于中部部，反映映管理費(fèi)費(fèi)高2219鋪鋪鞋租1700030位于樓梯梯口及與與金城通通道口處處3204柜柜女裝租7006外來打工工者購買買居多4209&2一八八柜童裝租一五00014生意很好好5227鋪鋪女裝買一三萬12位處與金金城通道道轉(zhuǎn)口處處據(jù)金鑼灣灣商業(yè)管管理中心心介紹，以及調(diào)調(diào)查人員員調(diào)查得得知。金金鑼灣購購物中心心的商鋪鋪?zhàn)饨鹚脚c緊緊臨的金金城廣場(chǎng)場(chǎng)有較大大的差距距。項(xiàng)目目一樓的的平均租租金水平平在400元/平平方米，而二樓樓的租金金卻反常常的較之之一樓租租金水平平高達(dá)550元/平方米米。分析析認(rèn)為，這主要要受到金金鑼灣購購物廣場(chǎng)場(chǎng)的人流流導(dǎo)向系系

29、統(tǒng)不科科學(xué)和能能見度較較低以及及內(nèi)部鋪鋪柜規(guī)劃劃不合理理影響。3、項(xiàng)目目商業(yè)氣氣氛狀況況A、交通通和出行行方式根據(jù)觀測(cè)測(cè)發(fā)現(xiàn)，前往項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域的消費(fèi)費(fèi)者大部部分以步步行到達(dá)達(dá)和乘坐坐交通巴巴士；其其次是騎騎摩托車車和小汽汽車。從從商業(yè)氣氣氛觀測(cè)測(cè)表反映映主要商商城的轎轎車停放放率的平平均得分分為3.3分，屬于低低水平。分析認(rèn)為為這主要要是因?yàn)闉轫?xiàng)目區(qū)區(qū)域處于于居住區(qū)區(qū)較為集集中地段段以及項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域相關(guān)停停車設(shè)施施不完善善導(dǎo)致。（詳見附表表）B、著裝裝水平相相對(duì)較高高，購物物時(shí)段比比較集中中觀測(cè)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目周周邊區(qū)域域的人流流的著裝裝水平都都較高平平均達(dá)到到6.227分。主要因因?yàn)槟贻p輕女性居居

30、多約占占65%；而選選擇購物物的時(shí)段段也比較較集中在在下午44到晚上上8點(diǎn)時(shí)時(shí)段，上上午的購購物氣氛氛及成交交率都比比較底(詳見附附表)4、本項(xiàng)項(xiàng)目與廣廣百百貨貨經(jīng)營(yíng)狀狀況對(duì)比比金鑼灣購購物中心心廣百百貨貨地理位置置建設(shè)路與與秀全大大道交匯匯處秀全大道道中段檔次中低檔高檔經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)服裝服飾飾、兒童童用品、箱包等等化妝品、床上用用品、服服裝服飾飾等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀狀場(chǎng)面較旺旺，商鋪鋪出租出出售率1100%場(chǎng)面冷清清，二層層已有一一半商戶戶撤走發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)商鋪價(jià)格格有提升升空間部分商鋪鋪已撤走走，經(jīng)營(yíng)營(yíng)現(xiàn)狀不不容樂觀觀由上表可可見，廣廣百百貨貨經(jīng)營(yíng)狀狀況已經(jīng)經(jīng)走下陂陂路，在在花都經(jīng)經(jīng)營(yíng)高檔檔商業(yè)的的空間較較

31、小，而而如金鑼鑼灣之中中低檔商商業(yè)在花花都的生生存空間間較大。分析原原因認(rèn)為為，花都都主要人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)以本地地農(nóng)民和和外來打打工人群群居多，而這部部分人群群收入一一直偏低低，他們們的消費(fèi)費(fèi)對(duì)象以以中低檔檔商品為為主。另另外，花花都離廣廣州太近近，高消消費(fèi)人群群消費(fèi)時(shí)時(shí)都到廣廣州大市市場(chǎng)去了了，留給給花都的的只是小小部分消消費(fèi)群。第五部分分：項(xiàng)目目SWOOT分析析一、項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地處處花都核核心商圈圈，地段段升值空空間巨大大項(xiàng)目位于于秀全大大道與建建設(shè)路交交匯處，是花都都區(qū)商業(yè)業(yè)最繁華華地段。隨著花花都整體體經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)，城市面面貌不斷斷改善，以及廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的擴(kuò)擴(kuò)張對(duì)花花都商業(yè)業(yè)的帶動(dòng)動(dòng)

32、，項(xiàng)目目所處地地段升值值空間巨巨大。2、政府府為加快快城市化化進(jìn)程，著力打打造核心心商圈并并擴(kuò)大輻輻射范圍圍20033年花都都政府為為促進(jìn)城城市發(fā)展展，出臺(tái)臺(tái)了許多多優(yōu)惠政政策并起起到了良良好的效效應(yīng)，世世界5000強(qiáng)企企業(yè)就有有7家落落戶花都都，為花花都區(qū)核核心商圈圈的擴(kuò)張張奠定了了基礎(chǔ)，為城市市的進(jìn)一一步繁榮榮注入活活力，對(duì)對(duì)花都的的城市化化進(jìn)程建建設(shè)拉力力明顯。3、項(xiàng)目目周邊居居住氛圍圍濃厚，消費(fèi)能能量巨大大項(xiàng)目周邊邊一平方方公里內(nèi)內(nèi)聚集了了花都約約50%的人流流，政府府機(jī)關(guān)密密集，外外企、私私企及服服務(wù)型單單位眾多多，居住住小區(qū)錯(cuò)錯(cuò)落其間間，形成成了強(qiáng)大大的消費(fèi)費(fèi)群體，并隨城城市的擴(kuò)擴(kuò)

33、張而進(jìn)進(jìn)一步攀攀升，巨巨大的消消費(fèi)勢(shì)能能對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的繁繁榮起到到良好的的推動(dòng)作作用。4、交通通網(wǎng)絡(luò)四四通八達(dá)達(dá)，為消消費(fèi)群體體的聚集集與疏散散奠定基基礎(chǔ)項(xiàng)目所在在地交通通網(wǎng)絡(luò)呈呈網(wǎng)狀分分布，外外圍道路路有城市市主干道道建設(shè)路路和秀全全大道交交叉而過過，廣州州火車北北站和花花都客運(yùn)運(yùn)站坐落落于項(xiàng)目目西邊約約5000米處，形成強(qiáng)強(qiáng)大的外外圍交通通網(wǎng)。內(nèi)內(nèi)部公交交線路眾眾多，區(qū)區(qū)內(nèi)多路路公交車車途經(jīng)項(xiàng)項(xiàng)目所在在地，為為花都的的消費(fèi)群群體提供供良好的的交通環(huán)環(huán)境。二、項(xiàng)目目劣勢(shì)1、花都都商業(yè)尚尚處于中中檔偏低低水平，制約了了項(xiàng)目向向高檔發(fā)發(fā)展的空空間目前花都都的商業(yè)業(yè)模式都都處于中中檔偏低低水平，主要

34、是是市場(chǎng)消消費(fèi)水平平有限促促使了商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)只有建建立在以以市場(chǎng)需需求為導(dǎo)導(dǎo)向的基基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展，而而中低檔檔的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式所所帶來的的商業(yè)利利潤(rùn)制約約了商業(yè)業(yè)價(jià)值的的提升，同時(shí)也也制約著著項(xiàng)目向向高檔發(fā)發(fā)展的空空間。2、項(xiàng)目目規(guī)劃布布局不合合理，對(duì)對(duì)整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)水平平的提升升產(chǎn)生阻阻力從調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，本本項(xiàng)目對(duì)對(duì)整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)的相相互協(xié)調(diào)調(diào)性不強(qiáng)強(qiáng)。一二二層的規(guī)規(guī)劃布局局對(duì)三層層的經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶來許許多不便便，首先先是電梯梯布置不不符合商商業(yè)整體體經(jīng)營(yíng)的的特性，沒有從從利于消消費(fèi)者方方便購物物和防止止商業(yè)死死角的方方面考慮慮；其次次是商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)通道道設(shè)置和和柜臺(tái)設(shè)設(shè)置不夠夠理想，較窄的的通道既既不利聚聚集人流流

35、也不利利疏散人人流，容容易給消消費(fèi)者制制造壓抑抑感。由由以上內(nèi)內(nèi)在動(dòng)力力的作用用下，一一定程度度制約了了商場(chǎng)整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)水平的的提升。3、項(xiàng)目目能見度度較低，在商業(yè)業(yè)受眾度度上受影影響項(xiàng)目只有有一面臨臨街，而而且周邊邊品牌名名牌店的的廣告牌牌林立，而且金金鑼灣購購物中心心的門面面設(shè)置也也較小氣氣，一定定程度上上分散了了消費(fèi)者者對(duì)項(xiàng)目目的注意意力，縮縮小了項(xiàng)項(xiàng)目的受受眾度，從而造造成一定定量的客客戶流失失。三、項(xiàng)目目機(jī)會(huì)1、廣州州大經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈擴(kuò)張張，花都都商業(yè)面面臨重新新洗牌廣州預(yù)期期在未來來十年內(nèi)內(nèi)打造三三層商圈圈，將新新建十大大商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，為為促進(jìn)廣廣州大都都市商業(yè)業(yè)圈的形形成提供供保障。輻射

36、范范圍涵蓋蓋周邊各各區(qū)，花花都面對(duì)對(duì)廣州大大都市商商業(yè)圈的的沖擊，本地商商圈將會(huì)會(huì)重新洗洗牌，屆屆時(shí)將相相互整合合或錯(cuò)位位發(fā)展。項(xiàng)目面面對(duì)此機(jī)機(jī)會(huì)如何何把握現(xiàn)現(xiàn)狀與可可持續(xù)發(fā)發(fā)展是重重中之重重。2、廣州州新機(jī)場(chǎng)場(chǎng)投入使使用，物物流交通通大發(fā)展展必將帶帶動(dòng)零售售貿(mào)易大大發(fā)展廣州新機(jī)機(jī)場(chǎng)8月月5號(hào)正正式啟用用，預(yù)計(jì)計(jì)年貨運(yùn)運(yùn)量1220萬噸噸，最高高可達(dá)3300萬萬噸。如如此之大大的貨運(yùn)運(yùn)流量，將對(duì)花花都的物物流交通通提出更更高要求求，同時(shí)時(shí)也對(duì)花花都的零零售貿(mào)易易業(yè)產(chǎn)生生積極的的推動(dòng)作作用，商商業(yè)繁榮榮指日可可待。3、花都都城市化化進(jìn)程加加速，商商業(yè)發(fā)展展再攀高高峰政府為進(jìn)進(jìn)一步促促進(jìn)花都都向城市

37、市化進(jìn)程程邁進(jìn)，在招商商引資、利用外外資上出出臺(tái)許多多優(yōu)惠政政策，有有力地促促進(jìn)了外外資和內(nèi)內(nèi)資對(duì)城城市建設(shè)設(shè)的投資資力度，城市化化進(jìn)程進(jìn)進(jìn)一步加加速，商商業(yè)發(fā)展展將成為為先行者者再攀高高峰。四、項(xiàng)目目威脅1、未來來幾年內(nèi)內(nèi)商業(yè)大大道商圈圈進(jìn)一步步擴(kuò)容，對(duì)項(xiàng)目目威脅重重重廣州市預(yù)預(yù)計(jì)在未未來十年年內(nèi)打造造內(nèi)中外外三層商商業(yè)圈，將新建建十多個(gè)個(gè)大型商商業(yè)圈以以滿足消消費(fèi)者對(duì)對(duì)商業(yè)的的需求。其中花花都商業(yè)業(yè)大道成成為廣州州北擴(kuò)計(jì)計(jì)劃的首首個(gè)商業(yè)業(yè)圈，屆屆時(shí)，花花都商業(yè)業(yè)大道商商圈在廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)的有力力拉動(dòng)下下將成為為花都商商業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)袖，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的威脅脅重重。2、項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)檔檔次偏低低，面對(duì)對(duì)不

38、斷調(diào)調(diào)整的市市場(chǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)新新應(yīng)變能能力有待待提高本項(xiàng)目在在經(jīng)營(yíng)檔檔次上屬屬中檔偏偏低水平平，屬于于現(xiàn)階段段花都商商業(yè)發(fā)展展的主流流。但隨隨著整體體經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)，消費(fèi)水水平的提提高，商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)也在不不斷調(diào)整整。而本本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)者都都是零散散商戶，經(jīng)營(yíng)比比較散亂亂，面對(duì)對(duì)不斷變變化的市市場(chǎng)需求求，項(xiàng)目目的創(chuàng)新新應(yīng)變能能力有待待提高，以增長(zhǎng)長(zhǎng)項(xiàng)目的的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。第六部分分：結(jié)論論和建議議一、結(jié)論論整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁，對(duì)城城市建設(shè)設(shè)起到拉拉力花都總體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，而且且能保持持強(qiáng)勁的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭，隨隨著花都都市政配配套和基基礎(chǔ)設(shè)施施的不斷斷建設(shè)、改造與與完善，對(duì)花都都區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)

39、設(shè)的發(fā)展展將產(chǎn)生生更加強(qiáng)強(qiáng)大的推推動(dòng)力。從城市發(fā)發(fā)展角度度看1、商業(yè)業(yè)流通領(lǐng)領(lǐng)域的快快速發(fā)展展促使了了花都向向現(xiàn)代化化大都市市靠攏花都區(qū)不不斷加快快的城市市化進(jìn)程程步伐，刺激了了第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，特特別是商商業(yè)流通通領(lǐng)域的的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制基本形形成適應(yīng)應(yīng)經(jīng)濟(jì)國國際化要要求的開開放格局局，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)的的戰(zhàn)略性性調(diào)整取取得重大大進(jìn)展，初步形形成現(xiàn)代代化城市市的格局局和風(fēng)貌貌。2、在政政策的有有力帶動(dòng)動(dòng)下，花花都商業(yè)業(yè)發(fā)展將將出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)的飛躍躍按照廣州州的發(fā)展展規(guī)劃，將在花花都區(qū)建建設(shè)一個(gè)個(gè)新的商商業(yè)中心心，使之之成為廣廣州新建建六大商商業(yè)中心心區(qū)域之之一。這這為花都都區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，提高花花

40、都區(qū)的的城市品品位創(chuàng)造造了條件件。屆時(shí)時(shí)花都區(qū)區(qū)將能夠夠提供較較高檔次次的休閑閑、娛樂樂、購物物的消費(fèi)費(fèi)環(huán)境，大大改改善目前前花都區(qū)區(qū)較為落落后的商商業(yè)規(guī)劃劃布局，為發(fā)展展較高檔檔的商場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)造條條件。從商業(yè)發(fā)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)分析1、商業(yè)業(yè)開發(fā)“虎頭蛇蛇尾”不利于于后續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目前花都都區(qū)的商商業(yè)布局局體現(xiàn)為為重地段段輕定位位，重開開發(fā)輕經(jīng)經(jīng)營(yíng)。目目前較大大的幾個(gè)個(gè)購物中中心，大大都只是是以地段段優(yōu)勢(shì)作作為吸引引顧客的的主要支支持，忽忽視項(xiàng)目目定位導(dǎo)導(dǎo)致主題題性不強(qiáng)強(qiáng)。我們們認(rèn)為地地段非常常重要，但項(xiàng)目目的定位位也不能能忽略，清晰明明確的主主題定位位不僅有有利于吸吸引更多多的顧客客前來消消費(fèi)，而而且為項(xiàng)

41、項(xiàng)目的持持續(xù)做旺旺提高檔檔次奠定定基礎(chǔ)。重建筑，輕配套套。從調(diào)調(diào)查資料料可知，花都區(qū)區(qū)商業(yè)購購物中心心普遍存存在配套套不足的的情況，最常見見的是電電梯量不不足或者者設(shè)計(jì)不不合理、停車位位不足，既無法法提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次，也難難以吸引引市民前前往購物物消費(fèi)。金鑼灣灣購物中中心在當(dāng)當(dāng)初規(guī)劃劃設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)較少考考慮商場(chǎng)場(chǎng)日后如如何使用用，對(duì)市市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)把握不不足，以以至在花花都核心心商圈地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)無法得得到充分分發(fā)揮。項(xiàng)目開開業(yè)后的的兩年內(nèi)內(nèi)沒有形形成領(lǐng)先先態(tài)勢(shì)，很容易易被后來來者居上上，不利利于日后后經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的開開展。從項(xiàng)目發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀分析1、商鋪鋪使用率率過高不不利于引引導(dǎo)人流流金鑼灣購購物中心心

42、的商鋪鋪使用率率過高不不利于引引導(dǎo)人流流。商鋪鋪的使用用率通常常在500%以下下較適宜宜，但目目前金鑼鑼灣購物物中心以以高使用用率來劃劃分布局局。較高高的使用用率導(dǎo)致致金鑼灣灣購物中中心通道道偏小，大部份份項(xiàng)目的的通道只只有2米米，不利利于吸引引人流。2、商鋪鋪布局不不合理增增加管理理難度目前內(nèi)部部布局不不合理。主要表表現(xiàn)在商商鋪的間間隔不合合理，商商場(chǎng)有死死角、死死鋪，多多重通道道，多重重商鋪，降低了了商鋪的的價(jià)值與與價(jià)格，增加了了日常經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理難度。從商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析1、商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈呈良性有有序發(fā)展展目前花都都商業(yè)都都是以適適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)需求為為導(dǎo)向的的基礎(chǔ)上上呈良性性發(fā)展，商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)逐

43、年年增長(zhǎng)，對(duì)整體體經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)起到到一定推推動(dòng)作用用。2、商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀以以中低檔檔為主，但高檔檔商業(yè)有有一定生生存空間間目前花都都的商業(yè)業(yè)發(fā)展都都處于中中低檔，主要原原因是花花都離廣廣州較近近，廣州州聚集了了全國各各地的高高檔商品品，無論論從范圍圍還是從從品質(zhì)上上，花都都都無法法與之相相比。從從而造成成了高消消費(fèi)人群群要消費(fèi)費(fèi)都往廣廣州跑，促使了了花都的的高檔商商品只能能成為一一道美麗麗的風(fēng)景景。但隨隨著花都都城市化化率的提提高，整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平和城城市環(huán)境境的提升升，高檔檔商業(yè)的的生存空空間會(huì)越越來越大大。二、三樓樓商業(yè)發(fā)發(fā)展建議議一座城市市的著名名商業(yè)街街可以成成為商業(yè)業(yè)與旅游游的黃金金

44、結(jié)合點(diǎn)點(diǎn)。商業(yè)業(yè)街是城城市的商商業(yè)最集集中的街街道，是是城市商商業(yè)的縮縮影和精精華，是是一種多多功能、多業(yè)種種、多業(yè)業(yè)態(tài)的商商業(yè)集合合體，具具有城市市商業(yè)中中心和現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心的的雙重功功能。基于項(xiàng)目目的特殊殊性，必必須借用用一、二二層的基基礎(chǔ)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)，尋尋找三層層最優(yōu)的的業(yè)態(tài)定定位，與與一、二二層形成成業(yè)態(tài)的的優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，從從而形成成最佳業(yè)業(yè)態(tài)組合合。并與與其它商商場(chǎng)達(dá)到到差異化化競(jìng)爭(zhēng)，形成錯(cuò)錯(cuò)位發(fā)展展的模式式。鑒于于此，我我司對(duì)三三樓的業(yè)業(yè)態(tài)定位位提出了了如下幾幾種建議議：一、美食食廣場(chǎng)1、目前前相對(duì)空空白市場(chǎng)場(chǎng)狀態(tài)花都的主主要購物物商圈是是在以建建設(shè)路和和秀全大大道交匯匯處為核核心向四

45、四周輻射射的格局局，包括括建設(shè)路路、秀全全大道、商業(yè)大大道、云云山大道道，形成成購物人人流最為為集中的的區(qū)域，但區(qū)域域內(nèi)比較較有特色色、較為為集中的的美食廣廣場(chǎng)缺乏乏，現(xiàn)只只有肯德德基、麥麥當(dāng)勞兩兩間外來來快餐廳廳及幾間間中餐酒酒樓、餐餐廳，而而具有中中國各地地傳統(tǒng)小小食特色色的美食食廣場(chǎng)則則沒有，開設(shè)美美食廣場(chǎng)場(chǎng)具有一一定的市市場(chǎng)空間間。2、與購購物形成成業(yè)態(tài)互互補(bǔ)，延延長(zhǎng)購物物人流停停留的時(shí)時(shí)間在本項(xiàng)目目的3層層開設(shè)美美食廣場(chǎng)場(chǎng)，可以以與1、2層及及金城購購物中心心以服裝裝為主的的購物業(yè)業(yè)態(tài)形成成互補(bǔ)，成為真真正集購購物和餐餐飲為一一體的綜綜合性購購物天地地。同時(shí)時(shí)，可以以利用購購物人流流

46、和餐飲飲人流的的互動(dòng)作作用，促促進(jìn)兩種種業(yè)態(tài)的的發(fā)展，為金鑼鑼灣的經(jīng)經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)場(chǎng)提供保保證。3、物業(yè)業(yè)條件對(duì)對(duì)發(fā)展美美食廣場(chǎng)場(chǎng)有較大大的限制制 金鑼灣灣周圍以以及樓上上居民比比較集中中，發(fā)展展美食廣廣場(chǎng)對(duì)排排煙以及及廢水排排放有非非常高的的要求，投入再再建設(shè)的的成本非非常高；人流不不容易到到達(dá)三樓樓也限制制了在三三樓發(fā)展展美食廣廣場(chǎng)的可可能。分分析認(rèn)為為做美食食廣場(chǎng)的的可行性性不強(qiáng)。三、花都都鞋城1、商圈圈內(nèi)鞋業(yè)業(yè)相對(duì)缺缺乏，消消費(fèi)者選選擇層面面較窄據(jù)實(shí)地考考察統(tǒng)計(jì)計(jì)，區(qū)域域商圈內(nèi)內(nèi)的業(yè)態(tài)態(tài)以服飾飾、通訊訊服務(wù)為為主，顯顯得較為為集中，而鞋業(yè)業(yè)的銷售售相對(duì)缺缺乏且分分散，難難以形成成規(guī)模化化的購

47、物物選擇效效應(yīng)。本本項(xiàng)目33層采用用大型鞋鞋業(yè)城的的形式，將分散散的鞋業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)集集中規(guī)模?；涡纬缮倘θ?nèi)的鞋鞋業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)地位，擴(kuò)大消消費(fèi)者的的選擇層層面。2、鞋城城與金鑼鑼灣以服服飾為主主的業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成呼呼應(yīng)目前金鑼鑼灣和金金城購物物中心的的業(yè)態(tài)都都是以服服飾為主主，鞋業(yè)業(yè)相對(duì)較較少，33層大型型鞋城的的設(shè)立，將形成成業(yè)態(tài)呼呼應(yīng)的互互補(bǔ)作用用，而且且不會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生沖突突效應(yīng)，對(duì)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)有有利。 分析認(rèn)認(rèn)為，發(fā)發(fā)展大型型的以單單一業(yè)態(tài)態(tài)為主題題以零售售為主的的商業(yè)組組合在花花都地區(qū)區(qū)缺乏人人流的支支持，做做旺的可可能性不不強(qiáng)。二、香港港城主題題購物1、從花花都商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的主題分分析，缺缺

48、乏具有有鮮明和和突出的的主題商商場(chǎng)根據(jù)內(nèi)地地與香港港關(guān)于建建立更緊緊密經(jīng)貿(mào)貿(mào)關(guān)系的的安排(CEPPA),自20004年年1月11日起,包括服服裝、珠珠寶、化化妝品等等在內(nèi)的的原產(chǎn)地地為香港港的2000多種種商品,可以零零關(guān)稅進(jìn)進(jìn)入內(nèi)地地。香港一直直都是時(shí)時(shí)尚潮流流購物的的天堂，廣州的的流行時(shí)時(shí)尚產(chǎn)品品受香港港的影響響最大，“香港33天到廣廣州，廣廣州3天天到全國國”，可見見香港對(duì)對(duì)廣州和和內(nèi)地購購物消費(fèi)費(fèi)的影響響力度。目前花都都具有主主題特色色的購物物廣場(chǎng)或或商場(chǎng)缺缺乏，本本項(xiàng)目如如定位為為香港城城的購物物主題，將有效效填補(bǔ)市市場(chǎng)的空空缺。2、主題題定位能能有效抓抓住消費(fèi)費(fèi)者的心心理，形形成“

49、羊群效效應(yīng)”及“磁石效效應(yīng)”第3層采采用香港港城主題題購物的的定位，主打中中高檔化化妝品、服裝、首飾、精品四四大類產(chǎn)產(chǎn)品，是是充分考考慮了香香港作為為購物天天堂的形形象對(duì)于于本項(xiàng)目目整體的的拉動(dòng)作作用，同同時(shí)把握握了消費(fèi)費(fèi)者對(duì)香香港貨品品和購物物模式的的追求心心理，從從而形成成強(qiáng)大的的人流聚聚集效應(yīng)應(yīng)。另一方面面，采用用香港城城的主題題購物形形式，可可以延續(xù)續(xù)本項(xiàng)目目的首層層和2層層的業(yè)態(tài)態(tài)，從而而產(chǎn)生整整體的延延伸和提提升作用用，同時(shí)時(shí)與金城城購物中中心的人人流形成成共享。3、賣點(diǎn)點(diǎn)突出，便于推推廣采用香港港城的主主題，可可以在銷銷售宣傳傳中有強(qiáng)強(qiáng)烈突出出的賣點(diǎn)點(diǎn)，便于于本項(xiàng)目目銷售宣宣傳推

50、廣廣的進(jìn)行行。而且且以主題題購物的的形式，便于劃劃分為獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)式的商商鋪或柜柜臺(tái)出售售。因此此發(fā)展香香港城是是目前物物業(yè)條件件基礎(chǔ)上上較為理理想的業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇。酒店調(diào)查查報(bào)告一、項(xiàng)目目概況東雅圖酒酒店座落落在花都都區(qū)雅瑤瑤鎮(zhèn)，位位于廣花花一級(jí)公公路旁邊邊，離廣廣州市區(qū)區(qū)約三十十分鐘車車程?？偪偨ㄖ婷娣e2000000平方米米，是一一座集飲飲食、住住宿、娛娛樂于一一體的三三星級(jí)酒酒店。二、地理理位置酒店坐北北朝南位位于建設(shè)設(shè)路南段段，處于于城郊結(jié)結(jié)合處的的雅瑤鎮(zhèn)鎮(zhèn)，東面面緊鄰廣廣花一級(jí)級(jí)公路，酒店右右邊是新新街河沿沿線的爛爛尾樓，周邊整整體環(huán)境境較差，地理位位置一般般。三、酒店店規(guī)劃布布局及

51、經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況1、酒店店規(guī)劃布布局酒店坐北北朝南，總體建建筑122層，11層大堂堂，2層層多功能能會(huì)議廳廳，3層層為娛樂樂場(chǎng)所，內(nèi)設(shè)卡卡拉OKK、舞廳廳、酒吧吧等，44層未裝裝修，5512層層為客房房，客房房總數(shù)約約2000多間。2、酒店店經(jīng)營(yíng)情情況A、經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況偏偏差，營(yíng)營(yíng)業(yè)舉步步維艱10%入入住率30%入入住率60%入入住率按2000間客房房每間4400元元計(jì)每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為880000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為2240000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為4480000元按2000間客房房每間2200元元計(jì)每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為440000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為1120000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為2240000元按80間間客房每每間40

52、00元計(jì)計(jì)每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為332000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為996000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為1192000元按80間間客房每每間2000元計(jì)計(jì)每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為116000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為448000元每天營(yíng)業(yè)業(yè)額為996000元從酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀狀看，酒酒店共有有客房2200多多間，而而現(xiàn)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)的只只有800多間。從調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況偏差，每天入入住率約約10%，而且且房?jī)r(jià)已已下調(diào)一一半。以以每間2200元元共800間計(jì)算算，入住住率100%時(shí)只只有16600元元每天。以16600元元每天來來經(jīng)營(yíng)一一個(gè)2萬萬平方米米的三星星級(jí)酒店店要想贏贏利肯定定是行不不通的，可見，酒店?duì)I營(yíng)業(yè)狀況況已經(jīng)舉舉步維艱

53、艱。B、內(nèi)部部裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較高高，但已已進(jìn)入衰衰退期內(nèi)部裝修修都是按按三星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)行的，但隨著著經(jīng)營(yíng)狀狀況的萎萎縮，經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理上難以以得到資資金支持持，有些些已經(jīng)呈呈現(xiàn)老化化的裝修修沒有得得到更新新，并且且局部已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)漏水和和墻皮脫脫落，客客房由于于長(zhǎng)期沒沒有使用用給人一一種灰朦朦朦的感感覺，并并帶有霉霉味，舒舒適度已已大大降降低?？煽梢?，酒酒店由于于長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善善已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入衰退退期。C、房?jī)r(jià)價(jià)進(jìn)一步步下調(diào)?？头款悇e別原租價(jià)現(xiàn)租價(jià)鐘點(diǎn)房標(biāo)準(zhǔn)房416元元/天168元元/天100元元/小時(shí)時(shí)高級(jí)房516元元/天178元元/天129元元/小時(shí)時(shí)豪華房616元元/天一八8元元/天一三4元元/

54、小時(shí)時(shí)豪華套房房716元元/天3一八元元/天179元元/小時(shí)時(shí)加床80元/天由以上數(shù)數(shù)據(jù)顯示示可見，酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況已走向向下陂路路，但即即使房?jī)r(jià)價(jià)下調(diào)到到原價(jià)一一半以下下，經(jīng)營(yíng)營(yíng)依然冷冷清。由由此可見見，造成成經(jīng)營(yíng)走走下陂路路的原因因并非全全是價(jià)格格的因素素，很大大一部分分原因應(yīng)應(yīng)該是取取決于酒酒店在市市民心中中的受群群度和認(rèn)認(rèn)知率。三、周邊邊環(huán)境概概況A、整體體環(huán)境太太差，消消費(fèi)水平平偏低由于酒店店地處雅雅瑤，和和花都城城市中心心區(qū)有一一河之隔隔。由于于沿河兩兩邊環(huán)境境太差，暫時(shí)尚尚未形成成建筑物物對(duì)接，造成了了酒店所所在地與與城市中中心區(qū)生生活環(huán)境境的極大大反差。酒店周周圍的建建筑以農(nóng)農(nóng)民房居居多，也也曾有幾幾幢多層層小區(qū)式式的房子子，但都都以“爛尾”告終，與與沿河較較差環(huán)境境相輝映映，形成成一道獨(dú)獨(dú)特風(fēng)景景線。酒酒店周邊邊居住的的人群以以花都本本地農(nóng)民民和外來來打工族族居多，受收入入水平的的限制，消費(fèi)能能力一直直在中檔檔偏低范范圍。B、交通通方便，但未得得到合理理利用目前有廣廣花一級(jí)級(jí)公路從從項(xiàng)目周周邊經(jīng)