兩萬辦證畝合終版 (NXPowerLite)

1、知識森林島項目第一階段匯報2006/9和平哪有辦做假證【Q 3193038135 TEL匯報框架初步考慮的方向 定位初步建議對初步考慮的問題的剖析下一步工作系統(tǒng)分析特性及邊界條件分析 綜合分析城市發(fā)展線市場線特性及邊界條件分析 特性 邊界條件、“一城一鎮(zhèn)一項目” 特性本項目周良新城寶坻城區(qū)天津市的國家級綠色安全食品基地現(xiàn)代都市型工業(yè)生產(chǎn)和商貿(mào)物流基地天津市現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。到2010年，戶籍人口達到70萬人左右。寶坻大規(guī)劃定位唐山北京寶坻區(qū)本項目1.5小時經(jīng)濟圈天津、“一城一鎮(zhèn)一項目” 特性項目所在區(qū)域位置周良新城中心本項目根據(jù)寶坻20032010年城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)，到20

2、07年，周良新城初步形成規(guī)模，建成面積達到60平方公里，人口發(fā)展到20萬人左右。 、“一城一鎮(zhèn)一項目” 特性項目一期知識森林島位于北京、天津二大轄市中間地帶的天津市寶坻區(qū)，規(guī)劃用地14.64平方公里。 、“一城一鎮(zhèn)一項目” 特性“整體性” “模塊化” 發(fā)展軌跡遠(yuǎn)郊區(qū)小盤遠(yuǎn)郊區(qū)大盤20萬級人口小城成熟期小鎮(zhèn)成長期相對獨對小鎮(zhèn)50萬級中等城市必要生活配套對外交通外向性配套城市級配套完善產(chǎn)業(yè)完善/商務(wù) 第2居(第N居) 第1.5居(第1居)鄉(xiāng)村化封閉開放城市化開放封閉產(chǎn)業(yè)引入、“一城一鎮(zhèn)一項目” 特性 鎮(zhèn)-居住為主,配套非常重要 啟動區(qū)亮相試水 城藍(lán)圖/后期信心生活方式2、“水” 特性地塊周邊部內(nèi)塊

3、地環(huán)境好生態(tài)休閑健康從“景觀”到“功能”交通游憩運動3、“京津新城” 特性提供大量的休閑配套樹立價格的標(biāo)桿共同做熱區(qū)域“外部效益”提升城市4、從“第2居”到 特性“第1.5居”“第N居”唐山北京天津?qū)氎鎱^(qū)本項目1.5小時經(jīng)濟圈便利性1.5小時經(jīng)濟圈對外交通成本？特性及邊界條件分析 特性 邊界條件1、核心著眼點“一期” 邊界條件2、政府要求9月動工，實質(zhì)支持有限 邊界條件3、英語世界的影響英語教學(xué)培訓(xùn)中心展覽區(qū)社區(qū)配套商業(yè)學(xué)生宿舍 英語世界里的教育、展覽、商業(yè)等外向型配套與大一期可以共享。 英語世界需要借助一期的主干路、河堤路和交通配套，因此一期必須考慮先修建這些項目。英語世界管理中心大樓+電影

4、院+健身中心+藝術(shù)館+商業(yè)交通配套：社區(qū)公交站交通配套：社區(qū)公交站，預(yù)留未來市政公交站發(fā)展余地4、展示區(qū)的影響 邊界條件特色展示環(huán)境生活方式5、不可蓋獨棟 邊界條件可采用“類獨棟”的處理方式6、大路網(wǎng)不動、內(nèi)部可調(diào)、規(guī)劃指標(biāo)可調(diào) 邊界條件7、希望資金的快速滾動市場風(fēng)險最小不影響后續(xù)開發(fā)的產(chǎn)品初步考慮的方向點 核心點及關(guān)鍵點總結(jié) 初步考慮的方向“4”少“2”多“1”伴 核心點及關(guān)鍵點總結(jié)少政府支持少產(chǎn)業(yè)支持少大資金投入少長時間培養(yǎng)多土地多水伴京津新城“4”少“2”多“1”伴1. 創(chuàng)造唯一性的環(huán)境2. 提供性價比極高的產(chǎn)品3. “競合”的模式3. 風(fēng)險分散中中高住宅&配套 左右腳高低搭配關(guān)鍵點初步

5、考慮的方向點 核心點及關(guān)鍵點總結(jié) 初步考慮的方向 初步考慮的方向整體約20000畝10萬人口級城市2-3萬人口級小鎮(zhèn)10萬平米郊區(qū)低密盤首開區(qū)約300畝一期約3800畝 知識森林島（休閑水城） “慢生活小鎮(zhèn)”（生態(tài)度假） 私家戴維營（京津第二居）休閑城市、水園街區(qū)中產(chǎn)階級終極夢想天津主、北京輔 第N居/第二居休閑商務(wù)休閑居住松散組團1、 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、慢 生 活 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、引子小王在一家外企工作，經(jīng)常加班至深夜，沒有自己的興趣愛好，沒有與家人相處的時間，只有拼命地工作，有一點休息時間還要“充電”學(xué)英語。 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、今年春天，

6、小王得到了一個到公司總部培訓(xùn)的機會，在和歐洲同事的相處中，才發(fā)現(xiàn)生活可以如此不同。他們上班時間工作，下班就去干自己喜歡的事情。有一位同事，用了12年的時間自己設(shè)計、制造了一艘船，周末帶著老婆孩子到海上兜風(fēng)。還有一位同事，和妻子一起養(yǎng)蜜蜂，自己釀蜂蜜吃，已經(jīng)三十幾年了。 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、在中國同事看來，他們浪費了好多“寶貴”時間，生活節(jié)奏太慢。但是我們?yōu)槲覀兊目旃?jié)奏付出了多大的代價，只有自己知道。 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、“時間就是金錢” 的座右銘曾影響了整個世界，激勵我們化身為工業(yè)社會的一個齒輪，為了所謂的夢想日夜運轉(zhuǎn)不息。我們快快地吃、匆匆地走、一目十行地看書、激

7、烈地運動 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、當(dāng)我們?yōu)樯钇Ｓ诒济臅r候，生活已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、有一組調(diào)查數(shù)據(jù)說，我國知識分子平均壽命只有58歲，低于全國平均壽命10歲左右；北京中關(guān)村知識分子平均死亡年齡為53.34歲，比10年前縮短了5歲多這個數(shù)字令人震驚，更令人心寒。 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、歌德說：“生命之樹常青”，但是古月 66歲陳逸飛 59歲高秀敏 46歲傅彪 42歲在高度緊張的生活節(jié)奏下，面對各種壓力，健康紅燈頻閃 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、2004年4月8日晚，愛立信（中國）有限公司總裁楊邁猝死，年僅54歲 均瑤集團董事長王均瑤，因

8、患腸癌在上海逝世，年僅38歲 青島啤酒集團有限公司總經(jīng)理彭作義壯年辭世；2003年，熱心于慈善事業(yè)的臺灣英業(yè)達(行情 論壇)副董事長溫世仁因腦中風(fēng)突然去世，年僅50多歲成功人士也好不到哪里去 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、企業(yè)家被各類“商務(wù)病”纏身 在企業(yè)家中間流行著一個順口溜：“吃得好，營養(yǎng)少；喝酒多，吃飯少；陪笑多，歡樂少；住店多，回家少；看似瀟灑，其實內(nèi)心孤獨?！?調(diào)侃的描述，卻真實反映了中國企業(yè)家的生存狀況。調(diào)查表明，中國企業(yè)家和創(chuàng)業(yè)者一般每天要工作14個小時左右。他們在成就個人輝煌的同時，卻也付出了沉重的代價。2002年，全國3539個接受調(diào)查的企業(yè)家中，有90%表示工作壓力大，

9、76%的企業(yè)家認(rèn)為工作狀態(tài)緊張。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，平均每4個企業(yè)家中就有一位患有與工作緊張相關(guān)的慢性疾病 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、不僅只管理自己的企業(yè)健康也需要經(jīng)營！健康更需要管理！把健康當(dāng)作事業(yè)經(jīng)營 事業(yè)與健康并非水火，關(guān)鍵是要培養(yǎng)健康的生活方式 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、紐約人高效率在“911”之后開始發(fā)生了變化，充斥在歐洲街道上的懶散與閑適讓經(jīng)歷重創(chuàng)的紐約人終于了解到了生命可貴”的含義。 目前在紐約，養(yǎng)寵物和泡咖啡店是近10年以來人口比例之冠多看看風(fēng)景吧，不知今天的風(fēng)景明天是否依然存在。 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、如果我們可以把心靜下來，把生活慢下來，又是怎樣的情景呢

10、？ 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、我們需要適當(dāng)?shù)芈聛?，去感受生活，去欣賞路邊的風(fēng)景，去重拾健康。 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、慢生活因此適時要 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋是一種文化意大利人慢食，中國人品茶，日本人的溫泉,印度人要瑜伽，歸根接底，都是對“慢”精神的認(rèn)同是一種感悟讓時間慢下來，在靜止中思考有關(guān)生命的本真，感受生命最細(xì)膩的體驗2、 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋慢是欣賞慢生活是放下速度，欣賞似被遺忘的生活一點一滴細(xì)節(jié)慢是發(fā)現(xiàn)慢下來，我們才可發(fā)掘更多以前因太快而遺

11、忘了的忽略了的珍貴 慢是舒適不是為慢而慢，而是要學(xué)懂找著一種屬于自己最舒服的生活節(jié)奏 2、 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、慢步How怎么慢生活？ 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？慢餐 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？慢餐是一種文化-6M慢餐文化：Meal (精致的美食）Menu (華美的菜單) Music (迷人的音樂) Manner (優(yōu)雅的禮儀) Mood (高雅的氣氛) Meeting (愉快的會面) 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？慢運動 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？與家人在一起游玩 初步考慮的方向

12、“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？細(xì)細(xì)品酒 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？融入到自然中，愜意地繪畫 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？欣賞高雅的音樂 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？靜靜地閱讀適時的懷舊 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？即使開會也是休閑度假型的會議 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？高爾夫是很好的放松方式 初步考慮的方向“慢生活”的闡釋2、How怎么慢生活？要的就是這種“無所事事”的感受 初步考慮的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百島之城”400多座造型各異的橋梁/旱橋舟楫貢多

13、拉開門見水，出門乘船3、 初步考慮的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百島之城”400多座造型各異的橋梁/旱橋舟楫貢多拉開門見水，出門乘船3、 初步考慮的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百島之城”400多座造型各異的橋梁/旱橋舟楫貢多拉開門見水，出門乘船3、 初步考慮的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百島之城”400多座造型各異的橋梁/旱橋舟楫貢多拉開門見水，出門乘船3、 初步考慮的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百島之城”400多座造型各異的橋梁/旱橋舟楫貢多拉開門見水，出門乘船3、對初步問題的考慮 六大定位核心影響的問題 6大定位產(chǎn) 品檔 次操 作功 能 客 戶 開發(fā)商對初步問題的考慮 六大

14、定位核心影響的問題 核心影響的問題開發(fā)商 賣地？ 后期土地價值提升高檔次的拉升配套功能的拉升1、 核心影響的問題客戶天津 VS 北京？投資 VS 自住？第二居 VS 養(yǎng)老？產(chǎn)品交通組織模式？“水”的成本？性價比？高位or低位2、3、 核心影響的問題京津新城總體規(guī)劃集工業(yè)、科研、教育、休閑、會展、商貿(mào)、居住于一體的現(xiàn)代化新城，共由文化傳承板塊，休閑度假、峰會、會展板塊，生態(tài)宜居板塊、康樂保健板塊，商貿(mào)物流板塊，京津新城教育基地與國際、國內(nèi)總部后臺系統(tǒng)服務(wù)基地、國內(nèi)外中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園板塊等五大板塊組成，為國內(nèi)外社會精英傾力打造一個全新上層生活圈 與京津新城互補 功能4、 核心影響的問題京津新城別墅區(qū)

15、水邊的阿迪麗娜別墅組團和園組團桃園組團順園組團18#地16#地15#地17#地19#地20#地11#地12#地13#地嶸園組團功能4、 核心影響的問題定制別墅30畝領(lǐng)袖型獨島別墅京津新城別墅區(qū)功能4、京津新城酒店區(qū)域水上皇宮大酒店國際會議中心夜總會歌劇院 核心影響的問題功能4、 核心影響的問題京津新城高爾夫球場18洞高爾夫9洞高爾夫高爾夫練習(xí)場功能4、 核心影響的問題溫泉度假村京津新城溫泉度假村功能4、 核心影響的問題京津新城綜合教育基地高等教育基地北科大天津?qū)W院 核心影響的問題京津新城馬術(shù)俱樂部馬術(shù)俱樂部 核心影響的問題京津新城潮白河游艇會潮白河游艇會 核心影響的問題京津新城岳麓書院岳麓書院

16、 核心影響的問題京津新城天主教堂天主教堂 核心影響的問題京津新城其它配套水上活動中心國際風(fēng)情商業(yè)街網(wǎng)球?qū)W校主題公園公交站珠寶字畫博物館 核心影響的問題京津新城配套分析商務(wù)會議溫泉度假村皇宮大酒店運動休閑27洞高爾夫體育館馬術(shù)俱樂部水上運動中心潮白河游艇會室內(nèi)網(wǎng)球館文化教育北京科技大學(xué)天津?qū)W院佛教文化博物館皇家歌劇院醫(yī)療寶坻醫(yī)院生活配套帝景食府國際風(fēng)情商業(yè)街主題公園 核心影響的問題京津新城建筑單體產(chǎn)品類型風(fēng)格獨棟雙拼聯(lián)排花園別墅溫泉別墅水岸別墅企業(yè)會所型別墅領(lǐng)袖級獨島別墅高爾夫別墅北美風(fēng)格地中海風(fēng)格面積區(qū)間總價范圍雙拼（170平米為主）90-110萬元獨棟（211-407平米）120-250萬元

17、順園統(tǒng)計 核心影響的問題京津新城銷售及價格情況整體情況：均價5300 價格的空間分布：價差：隨著在小區(qū)內(nèi)位置的不同而有所差異，桃園較貴（臨湖） 容積率0.1，價格7000-9000，其余均在5300左右；總價范圍75萬-4000萬之 間，根據(jù)別墅的戶型面積和所處的位置不同而不同。價格分期 一期：起價4250，均價5000 二期：均價5300 三期：均價5300銷售狀況：一期已經(jīng)售完，二期三期正在銷售中，銷售率未知。 不同產(chǎn)品的銷售情況： 一期別墅目前已全部售完。 二期公寓2棟帶底商，面積70多平米，共五層，一上午售完。價格3500左 右。 二期三期別墅正在銷售中。價格穩(wěn)步升高，銷售狀況一般 核

18、心影響的問題京津新城客戶情況客戶的核心特征：天津地區(qū)有錢人為主?？蛻糁黧w特征： 區(qū)域劃分：天津相對北京要多，約占60-70%左右，在北京的客戶中朝陽：海淀：西城=2：1：1 年齡劃分：40歲左右 家庭結(jié)構(gòu)：2口或3口之家為主 一、二期以天津客戶為主，三期開始吸引北京客戶，但是北京客戶所占比例在所有購房人中并不高。 北京客戶具有以下特點：北京人在天津有生意，天津人在北京工作。 業(yè)內(nèi)人士也有不少購買。 自住占10%，自住投資兼顧占50-60%，純投資30-40%購買特征 用途劃分：第二居所，占絕大多數(shù)，另外還有一部分養(yǎng)老，投資客戶。注：以上信息來自業(yè)務(wù)員訪談 核心影響的問題度假拉動目的性消費投入大

19、，投資比例高大盤放大模式&局部修正（產(chǎn)業(yè)搭配）酒店若順利經(jīng)營商務(wù)有較大拉動土地價值的拉動京津新城總體評價公款消費的傾向 核心影響的問題京津新城缺少？兒童老人家庭化傾向百萬元以內(nèi)低密度中密度產(chǎn)品功能4、 核心影響的問題“景觀的功能化”河游憩（如：游艇、垂釣等）河交通河生活河展示 核心影響的問題操作配套與住宅的搭配開發(fā)分期檔次總價控制單價控制5、6、系統(tǒng)分析 城市發(fā)展線 市場線大北京城市發(fā)展線城市視角 包括京、津、冀北諸多城市在內(nèi)的大北京地區(qū)定位放在環(huán)渤海經(jīng)濟圈，東北亞、甚至全球的大經(jīng)濟圈里談“大北京”協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展概念，強調(diào)的是區(qū)域間的合作互補城市發(fā)展線城市視角三大經(jīng)濟圈概述，1992-2005

20、主要城市：長三角：3個省份：上海，江蘇，浙江環(huán)渤海：北京市、天津市、承德市、大連市、青島市、秦皇島、沈陽、威海珠三角：福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南九個省（區(qū)）以及香港、 澳門兩個特別行政區(qū) 環(huán)渤海面積：521120平方公里人口：約2400萬人均GDP：20263 元長三角面積：99600方公里人口：約7500萬人均GDP：35040 元珠三角面積：521120平方公里人口：約2400萬人均GDP：42499元 城市發(fā)展線城市視角三大經(jīng)濟圈，主要城市比較（2001-2005）地區(qū)GDP平均增幅（）天津北京蘇州上海人均GDP平均增幅（）深圳2001-2005年，過去5年天津

21、GDP增幅和人均GDP增幅在主要城市中均處上游廣州京津聯(lián)動城市發(fā)展線城市視角京津聯(lián)動經(jīng)濟發(fā)展階段對比天津城市發(fā)展起步較晚，在經(jīng)濟發(fā)展水平上，與上海、北京存在較大的差距。數(shù)據(jù)來源：天津、北京、上海統(tǒng)計年鑒起步較晚造成經(jīng)濟發(fā)展的差距，未來發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?。城市發(fā)展線城市視角天津、北京的GDP，2001-2005資料來源: 2005天津年鑒億元天津2001-2005年的GDP類似于上海1996-2001年的數(shù)據(jù)天津2001-2005年的人均GDP類似于北京2000-2004年的數(shù)據(jù)元京津聯(lián)動經(jīng)濟發(fā)展滯后4年城市發(fā)展線城市視角濱海新區(qū)，1995-2005資料來源: 浦東新區(qū)官方網(wǎng)站GDP：濱海/ 浦東

22、新區(qū)億元京津聯(lián)動濱海、浦東比較，1995-2005濱海新區(qū)的經(jīng)濟速度發(fā)展超過浦東城市發(fā)展線城市視角天津城市大規(guī)劃 天津未來規(guī)劃是一軸兩帶三區(qū)。 其中以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副中心，建立由主副中心、新城、中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的四級城鎮(zhèn)體系。 規(guī)劃重點建設(shè)的新城有寶坻、薊縣、武清等。規(guī)劃重點建設(shè)的中心鎮(zhèn)其中就包括本項目所在的寶坻區(qū)周良鎮(zhèn)。 因此本項目所處位置是天津城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，將直接間接地享受到政府發(fā)展建設(shè)的正面影響。當(dāng)然風(fēng)險與機遇并存，本項目的建設(shè)開發(fā)在實際操作層面將會面臨相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。寶坻城市發(fā)展線城市視角天津總體發(fā)展萬輛北京-60萬輛成都-49萬輛廣州-42.3萬輛天津-30萬

23、輛杭州-30萬輛重慶-25萬輛上海-24萬輛隨著天津經(jīng)濟的迅速增長，天津市汽車保有量已經(jīng)突破100萬輛，其中私家車超過30萬輛。天津市私家車擁有數(shù)量已在全國位居前4名。私家車持有量城市發(fā)展線區(qū)域視角寶坻大規(guī)劃定位 寶坻被規(guī)劃為天津市的國家級綠色安全食品基地，現(xiàn)代都市型工業(yè)生產(chǎn)和商貿(mào)物流基地，天津市現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。 寶坻區(qū)近期規(guī)劃重點建設(shè)的居住項目包括周良中心鎮(zhèn)、京津新城、知識森林島。另外本項目周邊的國際物流中心和九園工業(yè)物流園區(qū)也是規(guī)劃中重點建設(shè)項目。本項目周良新城寶坻城區(qū)造城的初級階段城市發(fā)展線區(qū)域視角交通條件 寶坻境內(nèi)公路、鐵路四通八達，交通便利。西北距北京市83公里，南距天津市73公里，

24、東距唐山105公里。 寶坻處在京沈高速公路、津薊高速公路交匯地帶。寶坻火車站距城區(qū)僅l公里。海運毗鄰秦皇島港（200公里）和天津港（90公里）。空運可以依靠北京、天津兩個國際機場。秦皇島港天津港寶坻區(qū)唐山北京天津津薊高速京沈高速城市發(fā)展線區(qū)域視角項目所在區(qū)域位置周良新城中心本項目造城初級階段城市發(fā)展線區(qū)域視角新城工業(yè)園物流港京津新城本項目寶坻城區(qū)天寶工業(yè)園區(qū)生態(tài)林區(qū)生態(tài)林區(qū)潮白河引青入潮河商貿(mào)物流區(qū)生活服務(wù)區(qū)商貿(mào)物流港產(chǎn)業(yè)的力度目前較弱城市發(fā)展線區(qū)域視角市場分析規(guī)模大分散風(fēng)險客群放大？城市發(fā)展線區(qū)域視角市場分析2005年，天津房地產(chǎn)均價約為4300元/平方米，而熱點區(qū)域的房地產(chǎn)價格則突破700

25、0元/平方米。天津房地產(chǎn)市場元2005年各熱點板塊在售項目平均價格對比（元/平米）面積單位：萬平方米價格單位：元/平方米代表項目廣州碧桂園廣地花園華南新城廣州雅居樂南部快速路華南快速干線（迎賓路）星河灣南國奧園錦繡香江廣州大道105國道環(huán)城高速金山大道祈福新邨地鐵3號線城市發(fā)展線區(qū)域視角一期住宅一期住宅執(zhí)信中（小）學(xué)四季會所商業(yè)街三期住宅發(fā)展用地酒店四期住宅4期商業(yè)街二 期 住 宅幼兒園天 然 河 道一期住宅規(guī)模約1600戶價格4800元/m2戶型80-120m2時間2001年推出配套城市道路綠化、沿江棧道一期推出前完成四季會所一期建設(shè)，總規(guī)模約8000m2商業(yè)街沿一期西側(cè)建有約40多家商鋪執(zhí)

26、信中（?。W(xué)2002年9月1號正式開學(xué)靈格風(fēng)幼兒園酒店配套二期約400戶5500元/m290-140m22002年推出2003年9月1號正式開學(xué)三期約1000戶8000元/m2110-200m22003年推出四期約790戶13000元/m2220-260m22004年推出沿四期南側(cè)建設(shè)有商業(yè)街大約8萬平米酒店正在建設(shè)，預(yù)計2007年8月投入使用。開發(fā)模式星河灣區(qū)域視角參考案例分析景觀 配套商業(yè)（規(guī)劃/建設(shè)規(guī)模）高性價比入市公寓的高端化區(qū)域視角參考案例分析南國奧園-開發(fā)模式北京奧運村四期預(yù)留地，包括辦公+自住公寓等物業(yè)類型。配套先行，其中商業(yè)產(chǎn)權(quán)70年，帶租出售2萬元/一期后續(xù)，2003年開盤環(huán)

27、高爾夫多層帶電梯公寓均價3000-4000元/，全部售罄。產(chǎn)品為高層公寓洋房。一期2001年7月開盤，陸續(xù)建成，全部售罄。產(chǎn)品為小高層高層公寓洋房。北京奧運村二期已售罄，產(chǎn)品為小高層洋房，均價4500元/北京奧運村三期正在發(fā)售，均價5800元/，含800元/標(biāo)準(zhǔn)的裝修，6層別墅級花園洋房高爾夫組團綠地體育配套教育？需要落實復(fù)合地產(chǎn)區(qū)域視角參考案例分析華南新城-規(guī)劃總平面及主要指標(biāo) 占地面積210萬平米（3200畝），規(guī)劃總建筑面積300萬平米，綜合容積率1.4，綠化率40%。 物業(yè)費1.8元/，廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司。 北區(qū)占地1000畝，南區(qū)占地2200畝，目前已建住宅60萬平方米。悉尼奧

28、運村北區(qū)南區(qū)華師番禺中學(xué)中央公園幼兒園小學(xué)別墅預(yù)留區(qū)會所、商業(yè)酒店預(yù)留地江山帝景公交總站山林公園公交學(xué)校尺度感住宅與配套的搭配失衡區(qū)域視角參考案例分析祈福新村-規(guī)劃總平面及主要指標(biāo)倚湖居翠怡居湖景豪庭曉峰園倚云居活力花園項目占地6500畝，依山勢而建，是低密度大型項目。項目開發(fā)周期長，開發(fā)策略值得本項目借鑒。開發(fā)順序按照洋房-豪華別墅-高層-洋房-高層，充分利用現(xiàn)有自然條件，將建筑形式和自然地貌合理結(jié)合。封閉式規(guī)劃？區(qū)域升值項目配套區(qū)域配套 配套升級： 生活（簡單/臨時 綜合） 教育（普通 高等） 對外交通（樓巴 公交站）區(qū)域視角參考案例分析錦繡香江-規(guī)劃總平面及主要指標(biāo)一期：牡丹園、百合園、

29、玉蘭園2002.12月底-2001.12均價：3000元/平方米 二期：紫荊園20024500元/平方米二期-三期過渡莫斯科湖別墅2002均價1.5萬元/平米三期：郁金香園、丁香園、山水園、丹桂園2003均價：5300元/平米四期：山水華府-底墑、洋房2004均價：8200元/平米以高帶低四拼墅配套整合？“大盤”區(qū)域視角參考案例分析上海一城九鎮(zhèn)總體布局上海規(guī)劃城市外擴政府主導(dǎo)帶動郊區(qū)發(fā)展以松江新城為一城，以安亭、浦江、羅店、朱家角等為九鎮(zhèn)的試點發(fā)展新城鎮(zhèn)。一城九鎮(zhèn)分別規(guī)劃有不同的異國風(fēng)情、產(chǎn)業(yè)支撐。其中重點城鎮(zhèn)為松江新城、安亭新鎮(zhèn)、浦江鎮(zhèn)、羅店、朱家角2001年7月德式汽車產(chǎn)業(yè)2001年8月英

30、式汽車產(chǎn)業(yè)2002年1月意式2002年4月中西結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)2001年7月荷式政府強勢介入投入大、高舉高打但實際上產(chǎn)業(yè)支撐具有嚴(yán)重的滯后性區(qū)域視角參考案例分析上海一城九鎮(zhèn)總體發(fā)展歷程大市政配套推進產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入地產(chǎn)開發(fā)路網(wǎng)大型公建產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)產(chǎn)業(yè)招商區(qū)域級集中式居住配套居住物業(yè)及小區(qū)級配套開發(fā)商導(dǎo)入政府強力推進2001年7月德式汽車產(chǎn)業(yè)2001年8月英式汽車產(chǎn)業(yè)2002年1月意式2002年4月中西結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)2001年7月荷式上海一城九鎮(zhèn)代表項目：松江新城之泰晤士小鎮(zhèn)總體俯視圖區(qū)域視角參考案例分析項目參考點老城的成熟度的支持。政府高舉高打,投入巨大特色配套先行(婚慶、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等)引導(dǎo)消費群，創(chuàng)造“眼球

31、經(jīng)濟”。遠(yuǎn)期打造海上航線，成為旅游景點“貼標(biāo)簽”區(qū)域視角參考案例分析上海一城九鎮(zhèn)代表項目：松江新城之泰晤士小鎮(zhèn)距人民廣場約15公里，距陸家嘴約17公里近2平方米公里,10萬人,軌道8號線上海一城九鎮(zhèn)代表項目：新浦江城區(qū)域視角參考案例分析區(qū)域視角參考案例分析上海一城九鎮(zhèn)代表項目：新浦江城新型院落產(chǎn)品 交通近產(chǎn)業(yè)支撐弱房產(chǎn)開發(fā)為主羅店新鎮(zhèn)位于上海市北部，郊環(huán)線的北側(cè)，距市中心28公里，距寶山區(qū)中心16公里；地處寶山、嘉定、江蘇太倉的交匯處。自古就享有“金羅店”美稱。羅店北歐羅店鎮(zhèn)寶鋼集團上海一城九鎮(zhèn)代表項目：羅店北歐新鎮(zhèn)區(qū)域視角參考案例分析區(qū)位羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃面積6.8平方公里，其中建設(shè)用地3.4

32、平方公里，生態(tài)林區(qū)3.4平方公里，規(guī)劃人口3萬人。新鎮(zhèn)內(nèi)還建有高標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。居住以2-5層公寓、聯(lián)排或獨立別墅為主。上海一城九鎮(zhèn)代表項目：羅店北歐新鎮(zhèn)區(qū)域視角參考案例分析大盤運做思路商業(yè)、會議、酒店、高爾夫?qū)τ陧椖康膸痈叩痛钆涞漠a(chǎn)品開發(fā)區(qū)位上海一城九鎮(zhèn)代表項目：朱家角鎮(zhèn)區(qū)域視角參考案例分析以特色古鎮(zhèn)旅游為依托創(chuàng)造水鄉(xiāng)文化主打經(jīng)濟型獨棟的概念區(qū)域視角參考案例可借鑒點區(qū)域視角參考案例分析上海高舉高打,政府投入巨大華南步步為營,后勁不足政府or市場主導(dǎo)高位性價比易造成人氣不足低位性價比后續(xù)土地增植受限性價比5大配套(交通.醫(yī)療.教育.生活.特色)配套需預(yù)

33、留升級空間配套是關(guān)鍵先期對居住支撐弱,但后續(xù)對土地拉動強產(chǎn)業(yè)的滯后性對區(qū)域而言,政府仍不能缺位政府仍重要開發(fā)與城市兩條線有利于引入其他合作伙伴項目自身規(guī)劃情況城市發(fā)展線 項目規(guī)劃總占地2萬畝。 由11座主要島嶼構(gòu)成，中心區(qū)域是知識島、商務(wù)功能CBD島、森島總部、具有休閑娛樂功能的貴賓島、英語世界、度假及會議中心島。 強調(diào)知識、商務(wù)、生態(tài)、人文等概念。項目自身用地分析城市發(fā)展線 京津新城與本項目的互動關(guān)系津薊高速與京津新城南地界路交口，是本項目不可忽略的節(jié)點，必須考慮在此設(shè)廣告位和路牌指引。與京津新城中軸路交口，廣告形象和路牌指引必不可少。另外還需考慮預(yù)留交通配套建設(shè)位置，與京津新城共同引入市政

34、公交體系，設(shè)立公交站點。與京津新城大水面交界，一側(cè)為潮白河，景觀及水上娛樂等配套設(shè)施互補互惠。隨著項目推進，河堤路等邊界路陸續(xù)修建，可充分利用本項目景觀優(yōu)勢吸引京津新城的消費群體。節(jié)點交通城市發(fā)展線用地北側(cè)是京津新城，已建成部分高檔別墅區(qū)及部分公建配套。用地西側(cè)為大片農(nóng)田，地勢平坦。本項目用地用地東側(cè)是800米寬潮白河，南側(cè)是200米寬引青入潮河，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，原生態(tài)植被豐富。寶白公路路況良好。用地南側(cè)和東側(cè)的沿堤路為土路面，路況很差，交通不便。小型電站，在京津新城和本項目之間有一條高壓走廊，對本項目有一定影響。 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況項目自身用地分析本項目用地12341 京津新城內(nèi)道

35、路3 寶白公路及路西電站4 地塊北側(cè)水渠2 公路城市發(fā)展線 此節(jié)點與京津新城和津薊高速關(guān)系密切，且近鄰電站，北側(cè)有高壓走廊，雖然不是本案規(guī)劃一期開發(fā)，但是對于一期的形象銷售會產(chǎn)生一定影響。建議做局部形象包裝處理，設(shè)立指引牌和廣告位。 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況項目自身用地分析本項目用地1 北望寶白路12343 河堤樹林2 地塊內(nèi)部比寶白公路地勢低4 引青入潮河5 用地西側(cè)道路農(nóng)田5城市發(fā)展線 此節(jié)點是一期的重要節(jié)點，處在相對交通樞紐和重點展示面的位置，并且用地與公路、河堤存在高差，必須妥善處理。項目自身用地分析 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況本項目用地1 南側(cè)及東側(cè)沿河大堤14234 地塊東南角2 潮

36、白新河與引青入潮河交匯處3 潮白新河城市發(fā)展線 此節(jié)點路況較差，交通不便，但是景觀環(huán)境最優(yōu)。對一期開發(fā)影響不大。項目自身用地分析 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況本項目用地123451 河堤邊樹林2 潮白河遠(yuǎn)景4 地塊內(nèi)小樹林3 潮白河堤岸5 地塊內(nèi)水渠城市發(fā)展線 此節(jié)點路況較差，交通不便，但是景觀環(huán)境優(yōu)美。屬于規(guī)劃中后期，對一期開發(fā)影響不大。 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況項目自身用地分析本項目用地1234景觀軸線東段以北農(nóng)田景觀軸線東段農(nóng)田及水渠景觀軸線東南角景觀景觀軸線南側(cè)景觀一期景觀軸線城市發(fā)展線景觀軸線東段以北荒地 規(guī)劃中的一期景觀軸線，現(xiàn)況原生景觀良好，植被豐富。建議巧妙運用原生植物修建貼近自然

37、的景觀，不宜人為破壞原有自然風(fēng)韻，否則即增加成本又浪費現(xiàn)有資源。項目自身用地分析 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況本項目用地12344 景觀軸線南側(cè)樹林及寶白路5 景觀軸線與公路存在高差3 景觀軸線南側(cè)魚塘2 景觀軸線西段現(xiàn)狀城市發(fā)展線一期景觀軸線5景觀軸線北側(cè)農(nóng)田 規(guī)劃中的一期景觀軸線西段臨近用地西南角重要節(jié)點，意義重大。建議作為項目一期的主要入口，及重點建設(shè)的景觀軸線，并在此入口沿寶白公路一側(cè)設(shè)立售樓處或項目重點展示場所。項目自身用地分析 本項目2萬畝用地分析現(xiàn)況城市發(fā)展線 規(guī)劃水中有島，島中有水；水系與道路并行； 本項目2萬畝用地分析規(guī)劃項目自身用地分析景觀價值相對均衡橋元素、水城感受城市發(fā)展線

38、與京津新城關(guān)系密切，是寶白公路最北端，且西側(cè)近鄰電站，北側(cè)有高壓走廊，對于本案大一期會產(chǎn)生一定影響。建議做局部形象包裝處理，設(shè)立指引牌和廣告位。與寶白公路西側(cè)規(guī)劃的政府辦公用地相對，是項目特色形象重要展示門戶。大一期主干道與景觀軸線起始點，先天自然環(huán)境和道路優(yōu)勢明顯，但用地比寶白公路、河堤路低7米左右，需妥善處理。兩河交匯之處，景觀視線極佳，土地價值非常高，可塑性強。森島核心，四面環(huán)水，主路貫通，最尊貴之地。森島核心，四面環(huán)水，主路貫通，最尊貴之地。800米寬潮白河水岸一側(cè)，景色優(yōu)美，但目前路況極差，公路交通不便。200米寬引青入潮河水岸一側(cè)，景色優(yōu)美，但目前路況極差，公路交通不便。 本項目2

39、萬畝用地分析節(jié)點項目自身用地分析城市發(fā)展線對于大一期開發(fā)，沿寶白公路一側(cè)節(jié)點非常重要，必須注意形象工程，最大限度展現(xiàn)項目整體特色和檔次。水岸一側(cè)不僅是景觀走廊，還擔(dān)負(fù)著一定程度的交通輸送作用，河堤路建設(shè)不可回避。而原始自然景觀優(yōu)美植被豐富可以為景觀建設(shè)提供高起點，降低成本。 本項目2萬畝用地分析展示帶項目自身用地分析城市發(fā)展線形象展示節(jié)點，可作為售樓處、水路交通樞紐，外向型配套選址。形象展示節(jié)點，交通樞紐，可作為售樓處、外向型配套選址。建議擴大水面，增強水主題渲染，突出展示本案特色。旅游休閑大型公建配套，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動點。水路陸路景觀軸線交匯，是內(nèi)向型配套選址和重點景觀建設(shè)位置。內(nèi)湖獨島沿岸，大

40、景觀軸線兩側(cè)，土地價值高，可塑性強，可以支持高檔次高密度產(chǎn)品。內(nèi)部主要水路陸路干線的起點，引青入潮河河景滲透，應(yīng)重點建設(shè)交通和內(nèi)向型配套，但預(yù)留對外開放可能。項目自身一期用地分析 大節(jié)點城市發(fā)展線內(nèi)向型配套和景觀節(jié)點內(nèi)向型配套和景觀節(jié)點景觀節(jié)點輔以內(nèi)向型配套偏教育類內(nèi)向型配套和景觀節(jié)點總規(guī)劃中軸路起始點，景觀節(jié)點，需預(yù)留未來交通配套及其他配套發(fā)展余地 小節(jié)點項目自身一期用地分析城市發(fā)展線陸路水路交通干線，內(nèi)向型配套，與英語世界呼應(yīng)，形象景觀有一定要求。陸路交通干線，穿越內(nèi)湖水道，景觀與內(nèi)向型配套結(jié)合。水路交通干線，兩側(cè)景觀好。土地價值相對較高可塑性強。沿寶白公路重要形象展示走廊，景觀建設(shè)是重點

41、。大景觀軸線，交通功能為輔，兩側(cè)景觀好，土地價值相對較高適合布置高端產(chǎn)品。內(nèi)部主干道，水陸并行交通功能為主，景觀相輔，沿路兩側(cè)適合布置內(nèi)向型配套。應(yīng)考慮最先建設(shè)。河堤路景觀價值高于交通價值，沿路北側(cè)相對私密性較高景觀好，適合布置高端產(chǎn)品。水路交通干線，穿越內(nèi)湖水道，景觀與內(nèi)向型配套結(jié)合。 大軸線項目自身一期用地分析城市發(fā)展線寶白公路因?qū)毎坠芬呀?jīng)建成，路況良好，交通可達性和形象價值高，且其在規(guī)劃中水陸大干線起始點，所以大一期宜在此重點建設(shè)主出入口、售樓處和交通配套（外部落客、內(nèi)部中轉(zhuǎn)站）。并適當(dāng)擴大此處水面，營造大水面特色景觀，展示項目與眾不同的檔次形象。陸路干線水路干線此處為總體規(guī)劃水路中軸

42、線端點和陸路干線端點，內(nèi)部交通樞紐，可以作為一期次要入口建設(shè)。此處為總體規(guī)劃陸路中軸線端點內(nèi)部交通樞紐，可以隨著英語世界的建設(shè)作為大一期次要入口。必須預(yù)留未來交通等各項配套發(fā)展余地。 交通項目自身一期用地分析城市發(fā)展線外向型配套：售樓處、市政公交站、社區(qū)巴士站。外向型配套：度假村、培訓(xùn)、旅游休閑。內(nèi)向型配套：幼兒園、小學(xué)、社區(qū)商業(yè)。內(nèi)向型配套：交通、幼兒園、小學(xué)、社區(qū)商業(yè)。四面環(huán)水獨島，在內(nèi)湖建成后土地價值非常高。沿寶白公路，形象價值高，土地平整，相對易于開發(fā)，適合布置中端產(chǎn)品。沿河堤私密性好，周邊景觀好，適合布置中高端產(chǎn)品。臨近大配套和大水面形象景觀均好，適合布置高端產(chǎn)品。臨近景觀軸線和主干

43、道，適合布置中高端產(chǎn)品。沿河堤私密性好，相對核心位置外部干擾少，周邊景觀好，適合布置高端產(chǎn)品。四面環(huán)水獨島，在內(nèi)湖建成后土地價值非常高。四面環(huán)水獨島，在內(nèi)湖建成后土地價值非常高。臨近英語世界，周邊環(huán)境相對較好，借人氣優(yōu)勢開發(fā)高密度相對低端產(chǎn)品也可實現(xiàn)土地價值最大化。臨近英語世界，周邊環(huán)境相對較好，借人氣優(yōu)勢開發(fā)高密度產(chǎn)品也可實現(xiàn)土地價值最大化。同時水岸風(fēng)景帶來更多附加值，易于早期開發(fā)低端產(chǎn)品。英語世界英語世界的修建與其他區(qū)域土地價值有相輔相成的關(guān)系。 用地價值項目自身一期用地分析系統(tǒng)分析 城市發(fā)展線 市場線中國經(jīng)濟增長第三極環(huán)渤海經(jīng)濟圈天津成為經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要節(jié)點天津城市發(fā)展第一次有了明確

44、的定位作為國家未來5年經(jīng)濟發(fā)展的重心，天津城市發(fā)展的各項指標(biāo)將發(fā)生質(zhì)的變化，形成跳躍式的發(fā)展。天津是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。環(huán)渤海經(jīng)濟圈帶給天津的是在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場又面臨著什么樣的機遇？數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計年鑒、天津市國土資源局和房屋管理局第一次浪潮（20032005）第二次浪潮（20062008）天津市場宏觀發(fā)展2003-2005年大規(guī)模的市政改造和拆遷，引發(fā)了天津房地產(chǎn)市場的第一輪快速的發(fā)展；隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移和拆遷規(guī)模的繼續(xù)增加，經(jīng)過2006年的調(diào)整后，房地產(chǎn)市場的第二次浪潮即將到來開發(fā)量上仰投資規(guī)模增大市場需求放量200

45、120022003200420052000天津商品住宅歷年銷售面積（萬平米）天津商品房新開工面積、竣工面積（萬平米）市場線天津市場市場線數(shù)據(jù)來源：天津、北京、上海統(tǒng)計年鑒天津商品房均價增幅2004年12.7%2005年24.7%第二次浪潮2003-2005年間，天津房地產(chǎn)市場發(fā)生了第一次質(zhì)的變化主要原因：2003、2004年拆遷量均達到300萬平米以上外地知名開發(fā)商進入天津市場大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多因素刺激2006年，天津拆遷量預(yù)計將超過300萬平米外地開發(fā)商在津土地儲備比例上升城市快速路全面竣工2008年前，京津快速鐵路投入使用天津市場宏觀發(fā)展價格提升空間大增長速度快市場線天津市場遠(yuǎn)郊區(qū)寶坻

46、薊縣遠(yuǎn)郊市場相對不成熟主要仍以當(dāng)?shù)氐牡谝痪訛橹鳟a(chǎn)品以多層為主蒙地卡羅別墅 瑪歌莊園萬科水晶城 城市別墅 大通綠島銘仁別墅洛卡小鎮(zhèn)瑪歌莊園江勝天鵝湖卡梅爾半島藍(lán)灣領(lǐng)世郡仁愛濠景美陽馨苑萬科東麗湖 朗鉅天域T城佰棟墅 格調(diào)故里天津主要別墅項目分布圖唐郡天津市場別墅天津市場別墅項目名稱獨棟雙拼聯(lián)排疊拼戶型面積（平米）均價（元/平米）戶型面積（平米）均價（元/平米）戶型面積（平米）均價（元/平米）戶型面積（平米）均價（元/平米）瑪歌莊園2913801.1253 0.96卡梅爾3213332.52922881.62222661.1江勝天鵝湖2343951.3洛卡小鎮(zhèn)210 0.8格調(diào)故里2762851.

47、61701901萬科東麗湖1992551.31601800.7朗鉅天域39056022702901.1210 0.7唐郡 2400.721802400.62領(lǐng)世郡2005300.8（一期）1.2（二期）2004000.651702100.55天津近期主要別墅項目供應(yīng)特點處于別墅市場發(fā)展的早期階段供應(yīng)初期供應(yīng)特征明顯大面積高單價高總價需求客戶群尚未細(xì)分主流客戶基本為社會高端人群中產(chǎn)階層客戶處于將興未興之時市場線市場線天津市場第2居所城市核心區(qū)2002-2003年天津的第2居所梅江區(qū)域（距市區(qū)15分鐘）代表項目：蒙地卡羅別墅、半島藍(lán)灣、萬科水晶城、汐岸國際、城市別墅2004-2005年天津的第2居

48、所津南區(qū)、西青區(qū)（距市區(qū)30分鐘）代表項目：紅勘領(lǐng)世郡、瑪歌莊園2006年天津的第2居所東麗區(qū)（距市區(qū)50分鐘）代表項目：萬科東麗湖、朗鉅天域 第2居所的郊區(qū)化：從15分鐘到50分鐘市場線天津市場第2居所京津新城：從第N居所變?yōu)榈?居所現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生的事情梅江區(qū)域（距市區(qū)15分鐘）津南區(qū)、西青區(qū)（距市區(qū)30分鐘）東麗區(qū)（距市區(qū)50分鐘）寶坻京津新城（距市區(qū)1小時）第2居所 第1居所第2居所 第1.5居所第N居所 第2居所第N居所 第2居所未來將要發(fā)生的事情城市別墅聯(lián)排別墅：主力戶型330平米銷售均價6000元/平米總價200萬元市場線天津市場第2居所2002-2005年的市場初級特征明顯市場供應(yīng)

49、仍以高單價、高總價產(chǎn)品為主客群尚未細(xì)分，高端客戶構(gòu)成主要購買人群半島藍(lán)灣聯(lián)排別墅：主力戶型214平米銷售均價5000元/平米總價110萬元第6田園獨棟別墅：主力戶型840平米銷售均價10000元/平米總價840萬元瑪歌莊園獨棟別墅：主力戶型460平米銷售均價11000元/平米總價510萬元萬科東麗湖獨棟別墅：主力戶型230平米銷售均價13000元/平米總價300萬元市場變化趨勢萬科東麗湖項目產(chǎn)品小獨棟、合院、聯(lián)排、洋房、公寓客戶中產(chǎn)階層的興起市場線萬科東麗湖交通便利使“距離”縮短距外環(huán)線17公里距天津機場26公里距市區(qū)28公里津漢公路衛(wèi)國道市區(qū)外環(huán)線快速路中環(huán)線二期洋房產(chǎn)品（建面12萬平米）三

50、期島上低密度聯(lián)排產(chǎn)品（建面6.5萬平米）一期別墅產(chǎn)品（建面6.4萬平米）市場線后期中高密度經(jīng)濟型集合住宅萬科東麗湖開發(fā)策略拉高賣底，次好區(qū)域入市高二期南小高層產(chǎn)品（建面10萬平米）低高湖景高層（建面15萬平米）低市場線一期別墅產(chǎn)品小獨棟、合院別墅、聯(lián)排獨棟別墅聯(lián)排別墅合院別墅市場線二期洋房產(chǎn)品主力戶型110平米以下寬景洋房：11層大開間板樓院景洋房：圍合多層情景洋房：萬科專利產(chǎn)品瞰景洋房：11層小高層水景洋房：鄰水退臺市場線萬科東麗湖價格一路走高時間05年7月05年8月05年9月06年3月06年4月05年6月05年5月04年10月獨棟 60008000 8500 9500 合院聯(lián)排 6500公

51、寓 4300元06年6月獨棟 10000 11000 12000 13000合院 7500聯(lián)排公寓一期價格走勢 市場線萬科東麗湖價格一路走高時間06年7月06年5月2日06年3月05年12月二期價格走勢 06年5月3日06年5月6日06年5月20日洋房 3585 4077 4289 4425 4490洋房 4638 5005 市場線萬科東麗湖產(chǎn)業(yè)支撐明朗濱海新區(qū)空港物流加工區(qū) 空客A320東麗湖溫泉度假旅游區(qū) 市場線萬科東麗湖生態(tài)社區(qū)、環(huán)境先行7.3平方公里東麗湖水面10.5萬平方米滑水賽道人工湖25項生態(tài)技術(shù)市場線萬科東麗湖客戶：高端 中端2005年產(chǎn)品配套性質(zhì)2007年2006年認(rèn)知高端產(chǎn)

52、品別墅客群配套形態(tài)出現(xiàn)無服務(wù)功能高端人群在一定層面上的市場共鳴與認(rèn)可度高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品別墅公寓配套服務(wù)功能不完善，雛形階段高端人群中端人群過渡為主流認(rèn)知層面略降。認(rèn)可預(yù)支遠(yuǎn)期價值中端產(chǎn)品為主流公寓高層中端人群為主流價值認(rèn)可度提升廣泛認(rèn)知，帶動大量人口轉(zhuǎn)移市場線萬科東麗湖別墅客戶特征客戶來源廣泛第二居所特征明顯現(xiàn)居住地置業(yè)目的客戶來源廣泛市區(qū)客戶占48%地緣客戶占18%市郊客戶占23%外地客戶占11%第二居所特征明顯休閑度假占50%常住客戶占35%市場線萬科東麗湖洋房客戶特征市區(qū)客戶比例增加現(xiàn)居住地現(xiàn)工作地市區(qū)客戶占72%地緣客戶占19%市郊客戶占1%外地客戶占8%市區(qū)客戶占67%地緣客戶占23

53、%市郊客戶占2%外地客戶占8%市場線萬科東麗湖洋房客戶特征中產(chǎn)階層特征明顯家庭月收入置業(yè)目的家庭收入在10000元以下的客戶占56%置業(yè)次數(shù)1次置業(yè)客戶占27%中產(chǎn)階層的渴望市場線北京市場北京相關(guān)房地產(chǎn)市場北京第二居所北京第二居所市場概況遠(yuǎn)郊區(qū)縣低密度住宅購買人群以北京市客戶為主大部分北京客戶將遠(yuǎn)郊區(qū)住宅作為第二居所使用購買主力為30-45歲的中青年階層客戶對第二居所的偏好以別墅為主，對獨棟別墅需求最高，各物業(yè)需求隨產(chǎn)品密度提高而降低市場線 交通導(dǎo)向輻射狀高速公路沿線 同心圈層一小時車程范圍延慶密云平谷房山大興燕郊門頭溝半小時交通圈一小時交通圈廊坊懷柔京哈京沈京津塘京開京石京張京承涿州固安北京

54、第二居所市場分布市場線北京第二居所市場供應(yīng)特點區(qū)域項目名稱占地面積建筑面積容積率產(chǎn)品形式戶型面積開盤時間銷售單價燕郊和安花園（達觀別墅）56.6萬17萬0.38獨棟290-3502005年9月4700東方夏威夷44.7萬23.9萬0.27（別墅區(qū)）獨棟、聯(lián)排、公寓獨棟270-360，聯(lián)排180-2202005年7月獨棟7000，聯(lián)排5500平谷世外桃苑12萬4萬0.28獨棟、雙拼、聯(lián)排50-1002004年10月4300密云白河澗19萬14萬0.55（別墅區(qū)）獨棟、聯(lián)排、公寓140-350（別墅）2003年10月獨棟5300，聯(lián)排4200翠堤花墅6.3萬3.9萬0.58獨棟、雙拼、聯(lián)排獨棟35

55、0，雙拼270-300，聯(lián)排160、2002005年9月4500延慶陽光假日（玫瑰山谷）66萬56萬0.3獨棟230-8002002年7月4780清涼盛景80萬12萬0.15獨棟、聯(lián)排214-3432004年7月6880青磚府邸6.6萬1.5萬0.31院落別墅117、1272004年6月3380房山提香草堂42萬18萬0.42獨棟、雙拼、聯(lián)排雙拼203-273，聯(lián)排176-1982004年12月6300琉璃湖別墅14萬5.2萬0.37獨棟、雙拼180-3102005年10月獨棟3600，雙拼3200大興龍熙順景33萬38萬0.38（別墅區(qū)）獨棟、聯(lián)排、疊拼、公寓獨棟300-700，聯(lián)排疊拼20

56、0-2502004年4月獨棟7800獨墅逸致58萬14萬0.28獨棟190-2602003年9月7200市場線區(qū)域項目名稱客戶描述延慶陽光假日主要是中高端客群，客戶大部分為在北京做生意的外地人、山西煤老板、還有一些畫家、演員等藝術(shù)工作者；中關(guān)村、高校教授等知識分子占有相當(dāng)比例，年齡多在40歲左右清涼盛景主要是教授、律師、醫(yī)生、藝術(shù)家等高級知識分子，普遍接受過非常好的教育，消費觀念成熟，對國外的生活方式較為認(rèn)同密云亞瀾灣客戶來源以北京市內(nèi)居多，有少量外地及外籍客戶。政界及商界高層為主要特征，年齡大多在45歲以上，主要作為休閑度假使用平谷世外桃苑基本為北京客戶，但所屬的區(qū)域比較分散，以30-35歲

57、中青年客戶為主北京第二居所客戶特點市場線大興龍熙順景北京南部區(qū)域，公司中高層，私企老板，政府機關(guān)干部、外企中高層。較少的外地人。并很多是商務(wù)人士獨墅逸致北京南城為主長安街以南，廣安門和六里橋，部分海淀中關(guān)村、少量外地人國企（如中石化、國電、華電）中高層、體委、電力、電信中級以上；醫(yī)生、教師、律師、私企老板、外企中層?？蛻魜碓聪鄬Ρ容^廣泛。房山提香草堂集中于北京西部、南部，如海淀、房山、燕山石化的公司中高層，私企老板，政府機關(guān)干部涿州琉璃湖別墅以吸引北京客戶為主，主打北京西南片區(qū)即房山、豐臺、石景山等處廊坊國際花園主要為廊坊本地客戶，并有部分河北其他區(qū)域客戶，北京客戶所占比例較少鄉(xiāng)榭酈舍以在廊坊

58、開發(fā)區(qū)工作的企業(yè)中高管為主，有25%的北京籍客戶北京第二居所市場相對比較成熟：產(chǎn)品、客戶距離感正在進一步放大對天津?qū)氎骓椖慷?由于與北京距離較遠(yuǎn)，作為第二居所的市場支撐比較弱 第N居所、投資北京第二居所小結(jié)市場線區(qū)域項目名稱區(qū)域項目名稱延慶陽光假日門頭溝山水居清涼盛景定都山莊青磚府邸房山提香草堂懷柔湖光山舍涿州琉璃湖別墅龍山新新小鎮(zhèn)大興龍熙順景天籟紅螺湖獨墅逸致密云白河澗廊坊國際花園翠堤花墅鄉(xiāng)榭酈舍亞瀾灣燕郊圣德花園平谷世外桃苑和安花園京沈京津新城東方夏威夷北京各區(qū)域第二居所代表性項目市場線基本情況開發(fā)商：萬通地產(chǎn)位 置： 位于北京市懷柔縣廟城鎮(zhèn)內(nèi)；項目距懷柔縣城中心 1.5 公里、首都機場

59、 20 公里、東直門 45 公里。總占地面積80萬平米，總?cè)莘e率0.46；其中一期0.56，二期、三期0.46物業(yè)費1.7元/平米/月北京第二居所個案龍山新新小鎮(zhèn)市場線小鎮(zhèn)共分四期：一期01年4月推出，以聯(lián)排別墅；二期04年3月推出，實行組團化布置，共有9個組團；三期與二期基本同時推出分為“鎮(zhèn)三思”、和“鎮(zhèn)山之墅”兩個組團 前三期共500套小鎮(zhèn)四期由“鎮(zhèn)江南”更名“龍山書院”，05年底推出，是蘇州園林式獨棟別墅 ，共119套，戶均面積450-530平米。銷售中端產(chǎn)品入市，未能引起市場強烈反應(yīng)，故01、02年銷售速度緩慢；直到03年才開始旺銷，現(xiàn)前三期基本銷售完一期：入住時間2002年2月15日

60、，起價4000元/平米，均價4300元/平米二期：2004年3月15日，起價4200元/平米，均價5500元/平米三期：2005年3月18日，容積率0.56 聯(lián)排別墅均價4650元/平方米，面積從243-342平方米獨立別墅均價5200元/平方米，面積從338-496平方米四期：中式別墅：起價12000元/平方米；均價：13000元/平方米；最高價：16000元/平方米 第四期由于戶型面積大，單價和總價高，所以銷售很慢，從05年底到現(xiàn)在銷售約7套北京第二居所個案龍山新新小鎮(zhèn)市場線客戶北城客戶為主，并主要作為休閑度假的第二居所客戶以北城為主，如朝陽、海淀、東城、西城等；當(dāng)?shù)厝速徺I極少；購買客戶中