大工《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)》離線作業(yè)參考模板及要求【內(nèi)容僅供參考】755

1、大連理2大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)題 目：河北美和城開(kāi)發(fā)工程前期籌劃1工程概況河北市新華區(qū)美和城住宅規(guī)劃工程位于新華區(qū)百悅路南區(qū)，屬于小戶型的住 宅區(qū)開(kāi)發(fā)工程，當(dāng)前，河北市作為新的一線城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的開(kāi)展中，越來(lái) 越多的愿意到主城區(qū)買房，不管是用于住宅還是用于投資，都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇, 美和城的選址非常合理，因?yàn)榉虾颖笔械恼w規(guī)劃要求，不管是投資市場(chǎng)的需 求還是經(jīng)營(yíng)的條件，都處于得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，該工程周邊有兩個(gè)小商圈，因 為周圍沒(méi)有大的商圈，因此該住宅工程還順便修建了社區(qū)商場(chǎng)，不管是完善的基 礎(chǔ)設(shè)施還是方便快捷的交通，都會(huì)讓這個(gè)工程成為未來(lái)炙手可熱的住宅開(kāi)發(fā)工程O 從工

2、程的功能來(lái)看，工程很合理，首先是為了住宅，新華區(qū)的人口不斷地增加， 需要更多的住宅小區(qū)來(lái)支撐，從價(jià)格來(lái)看，新華區(qū)的價(jià)格是能夠讓人接受的價(jià)格, 從施工的角度來(lái)看施工環(huán)境良好，不會(huì)對(duì)周邊的房屋和工廠造成較大的污染和噪 聲影響，而且現(xiàn)在新華區(qū)的房地產(chǎn)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此該工程屬于火熱 的工程，投資回報(bào)率高，可行性高。綜上所述，美和城的投資情況以及未來(lái)的收益情況，都能夠滿足房地產(chǎn)的項(xiàng) 目規(guī)劃，因此該工程能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。該工程的總面積是8萬(wàn)方，投資額為億元人 民幣，目前區(qū)域面積大致規(guī)劃為長(zhǎng)方形建筑住宅園區(qū)。預(yù)期的收益期為2年，回 報(bào)率為48%,對(duì)于這個(gè)工程的開(kāi)發(fā)完全可行。2工程SWOT分析SWOT分

3、析中的“S”指優(yōu)勢(shì)（Strength）； “W”指劣勢(shì)（Weakness）； “0”指機(jī) 會(huì)（Opportunity）； “T” 指威脅（Threat）。工程SWOT分析是將工程內(nèi)部條件和外部環(huán)境各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn) 而分析工程擁有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢(shì)分 析主要著眼于工程自身的條件及其與競(jìng)爭(zhēng)性工程的比擬，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注 意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)工程的可能影響。通過(guò)對(duì)工程進(jìn)行SWOT分析，明確工程的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，作為后面 工程STP籌劃的重要依據(jù)。S （優(yōu)勢(shì)）美和城主要的優(yōu)勢(shì)在于其地理位置優(yōu)越，首先本工程可充分利用新華區(qū)的新 區(qū)形象新區(qū)

4、、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、河北旅游景區(qū)的景觀優(yōu) 勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。同時(shí)旅游娛樂(lè)都有很大的需求，所以可以很好的把握住大學(xué)生這個(gè) 消費(fèi)群體。美和城周邊的商鋪能夠很好地為小區(qū)的購(gòu)物注入活力，在經(jīng)濟(jì)的消費(fèi) 水平上，旁邊的商貿(mào)城專門的建立食品街或是服裝街，那就要求有相對(duì)較高的高 消費(fèi)行業(yè)入駐，因此在生活消費(fèi)環(huán)境上面，美和城與其他的工程比起來(lái)占據(jù)了得 天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。2.2W （劣勢(shì)）美和城和周邊的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)工程比起來(lái)，其主要劣勢(shì)有以下幾個(gè)方面，第 一個(gè)是交通上面，由于對(duì)面是熊貓基地，中間是高速路，因此噪聲很大，噪聲大 難免會(huì)影響到年輕人對(duì)于樓盤的選擇；第二個(gè)是在醫(yī)療配套方面，因?yàn)榈靥幊青l(xiāng) 結(jié)合部

5、，因此在距離醫(yī)院的方面，處于南北相隔的局面，在享受醫(yī)療配套服務(wù)這 塊兒沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言；最后在學(xué)校規(guī)劃方面，周邊是一座大學(xué)，沒(méi)有小學(xué)以及幼兒 園，因此在居住之后上學(xué)方面會(huì)受到影響，因此在基本的幾項(xiàng)周邊配套上存在劣 勢(shì)。0 （機(jī)會(huì)）本工程的主要機(jī)會(huì)在于北面未來(lái)將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，其次青陽(yáng) 區(qū)除了本區(qū)的常住人口外，還擁有10左右的大學(xué)生流動(dòng)人口，河北打造宣傳的三 湖旅游、熊貓基地旅游點(diǎn)，也可以很好的吸引大量的流動(dòng)人口，這樣在人口上是 一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，可以很好的促進(jìn)美和城的熱度。最后政府對(duì)于美和城旁邊 的商貿(mào)城規(guī)劃新建會(huì)在一定程度上帶動(dòng)美和城的房?jī)r(jià)以及生活質(zhì)量。T （威脅）美和城工程的主要

6、威脅在于同類工程的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樵谛氯A區(qū)域，進(jìn)行房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的工程為建設(shè)完工的還有十多個(gè)工程，不管是商業(yè)街還是住宅樓來(lái)講，很多 工程都是爛尾工程，因此在價(jià)格方面存在惡意競(jìng)爭(zhēng)的情況，因此如果定價(jià)沒(méi)有絕 對(duì)的優(yōu)勢(shì)，可能導(dǎo)致的局面是房子銷售問(wèn)題嚴(yán)峻。3工程STP籌劃工程STP籌劃（市場(chǎng)細(xì)分Segmentation目標(biāo)市場(chǎng)選擇Targeting及市場(chǎng)定位 Positioning）是住宅開(kāi)發(fā)工程前期籌劃的主要內(nèi)容。住宅市場(chǎng)細(xì)分住宅市場(chǎng)是由假設(shè)干購(gòu)買者組成的，他們?cè)诋a(chǎn)品需求、購(gòu)買能力、地理位置、 購(gòu)買態(tài)度等方面都會(huì)有差異，這些差異便形成了住宅市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。住宅市場(chǎng) 細(xì)分就是從住宅購(gòu)買者的需求差異性出發(fā)，從差

7、異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的 消費(fèi)群，據(jù)此將住宅市場(chǎng)劃分為假設(shè)干個(gè)子市場(chǎng)的行為。受到政府對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買政策的不同補(bǔ)貼，不同人群對(duì)于防止的購(gòu)買需求已經(jīng) 發(fā)生了巨大的變化，首先對(duì)于畢業(yè)大學(xué)生來(lái)講，如果能夠畢業(yè)之后在實(shí)習(xí)企業(yè)上 班再好不過(guò)，因此其在產(chǎn)品需求方面是剛需，購(gòu)買能力方面偏弱，需要得到政府 的政策補(bǔ)貼，就住宅區(qū)的位置來(lái)講，也是大學(xué)生們能夠接受的位置，在購(gòu)買態(tài)度 方面，年輕人更愿意購(gòu)買這類年輕主題的住宅小區(qū)。因此在購(gòu)買的趨勢(shì)上基本程 先生上升的趨勢(shì)。對(duì)于投資者來(lái)講，首先購(gòu)買需求是有的，因?yàn)樯藤Q(mào)城的開(kāi)展， 不管是房子用來(lái)租賃還是用來(lái)倒賣，都能夠賺錢，其次購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)能力有。因此 對(duì)于該擬建工程的需求

8、也是呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。工程目標(biāo)市場(chǎng)選擇（工程目標(biāo)客戶選擇）截止今年，美和城所在的區(qū)域共有在售住宅工程12個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有13 個(gè)工程的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅工程的銷售均價(jià)為萬(wàn)元/平方米，近 半年來(lái)持平。所有12個(gè)在售住宅工程與美和城相比：9個(gè)工程的銷售均價(jià)高于美 和城，售價(jià)最高的公園一號(hào)為萬(wàn)元/平方米，占總數(shù)的25%； 10個(gè)工程的銷售均價(jià) 低于美和城，售價(jià)最低的中國(guó)摩為萬(wàn)元/平方米，占總數(shù)的40%；剩下的6各工程 基本保持了不變的情況。工程市場(chǎng)定位工程市場(chǎng)定位是指開(kāi)發(fā)商在對(duì)工程目標(biāo)市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品屬性進(jìn)行分析 的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià) 值的地位。住宅工程市場(chǎng)定位主要進(jìn)行工程檔次定位、工程主題定位、工程產(chǎn)品定位。工程檔次定位對(duì)于美和城的定位為普通的住宅區(qū)。因?yàn)樵诤颖?，河北這座城市本身屬于較 為休閑的城市，因?yàn)椴还苁窃谖穆蒙厦孢€是在休閑娛樂(lè)上面，都屬于全國(guó)頭名。工程主題定位美和城的主題定位在于休閑生活，新華區(qū)臨近熊貓基地，本身就是想以一種 休閑慢節(jié)奏的方式進(jìn)行生活，因此美和城工程位于熊貓基地旁，跟多的是希望形 成一種悠閑的居住小家，可以給忙碌的工作者提供避風(fēng)港灣。工程產(chǎn)品定位通過(guò)市場(chǎng)分析顯示，結(jié)合本工程的規(guī)劃和市場(chǎng)定位，再得出該工程的市場(chǎng)定 位