8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、國有住宅用地使用權(quán)抵押價(jià)值評估分析臨沂坤源土地評估摘要： 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程， 估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)修等。根據(jù)估價(jià)對象的具體條件，用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的相關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育程度，選擇合適的評估方法。該宗地位于城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，市場交易比較活躍，可采用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修進(jìn)行評估。最后，綜合兩種方法得出的結(jié)果確定待地的最后評估價(jià)值。： 地價(jià)影響基準(zhǔn)地價(jià)修市場比較法估價(jià)體會(huì)一、估價(jià)對象描述一、估價(jià)對象描述1.土地登記狀況宗地土地使用者為臨沂市沂州房地產(chǎn)開發(fā)，位于羅八路以東，住宅北路以北，土地使用權(quán)為臨開國用（ 2005）

2、第 057 號，地號： 401/3/15，土地登平方米，本次評估面積為 123024.00 平方米，土地用途為記總面積為： 123024.00住宅用地，土地使用權(quán)終止年期為 2051 年 5 月 21 日。該宗地東臨沂州陽光花園，西臨羅八路，南臨工業(yè)北路，北臨雙月湖路。2.土地權(quán)利狀況宗地土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止年期為 2051 年 5 月 21 日，土地剩余使用年限 43 年。至評估基準(zhǔn)日，宗地3.土地利用狀況宗地內(nèi)場地平整，該宗地上建筑物，隨土地一并抵押，宗地形狀較規(guī)則，土地利用、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利限制。率較好。二、地價(jià)影響分析1、一般分析：（略）2、區(qū)域3、個(gè)別分析（略）分析（1

3、）.土地位置宗地位于羅八路以東，工業(yè)北路以北。區(qū)域內(nèi)以工業(yè)用地為主，配套設(shè)施齊全。（2）.面積、形狀、坡度宗地登記面積為： 123024.00 平方米，本次評估面積為 123024.00 平方米，形狀規(guī)則，地基承載力較好，地勢平坦。宗地現(xiàn)狀地貌對土地建筑物的布局、規(guī)劃利用無不利影響，為較理想建設(shè)用地。（3）. 土地開發(fā)程度宗地所在區(qū)域開發(fā)程度宗地外“四通”（通水、通電、通路、排水），宗地內(nèi)“四通一平”（通水、通電、通路、排水及場地平整）。三、估價(jià)方法的選用及難點(diǎn)處理根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程， 估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)修等。根據(jù)估價(jià)對象的具體條件，用地性質(zhì)及評估目

4、的，結(jié)合估價(jià)師收集的相關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育程度，選擇合適的評估方法。由于待地位于臨沂市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評估；待地為住宅用地用地，周圍市場交易活躍，可采用市場比較法進(jìn)行評估。最后，綜合兩種方法得出的結(jié)果確定待地的最后評估價(jià)值。（一）、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修1.基本原理基準(zhǔn)地價(jià)代表的是不同土地級別內(nèi)土地的平均地價(jià)水平，區(qū)域內(nèi)的宗地由于區(qū)位條件的差異使得宗地的地價(jià)存在差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修求得宗地的價(jià)格。其基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)K1K2（1+K）式中： K1-期日修正系數(shù)K2-土地使

5、用年期修正系數(shù)K-影響地價(jià)區(qū)域2.評估過程及個(gè)別修正系數(shù)之和（1） 基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹根據(jù)臨沂市人民關(guān)于臨沂城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)（ 臨政字2007155，臨沂市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)分工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等幾種用途。其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于 2007 年 1 月 1 日，平均容積率為 0.6，土地開發(fā)程度為四通一平（即通路、供電、供水、通訊及宗地內(nèi)場地平整）條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價(jià)。（2）確定待地的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)待地位于位于羅八路以東，住宅北路以北，根據(jù)待地所處的實(shí)際位置和用途，對照臨沂市城區(qū)土地級別圖，確定評地所在級別為住宅用地三級地，對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為*元/平方

6、米。（3）確定期日修正系數(shù)（ K1）臨沂市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 2007 年 1 月 1 日，而本次評估的估價(jià)基準(zhǔn)日為 2007年 12 月 30 日，根據(jù)臨沂市城區(qū)土地市場地價(jià)變動(dòng)趨勢，確定待K1=（略）。（4）確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（ K2）臨沂市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)住宅用地設(shè)定土地使用權(quán)年期為 70 年，宗地土地剩余使用權(quán)年期為 43 年，因此根據(jù)公式： 計(jì)算得年期修正系數(shù)為 K2=（略）。地期日修正（5）編制待地地價(jià)影響說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表對照臨沂市住宅用地修正因子說明表及修正系數(shù)表，分析影響各待地地價(jià)的區(qū)域及個(gè)別，結(jié)合待地的具體情況，編制待地影響說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。表 1表

7、 2表 3臨沂市住宅用地地價(jià)影響指標(biāo)說明表(六級)（略）臨沂市住宅用地地價(jià)修正系數(shù)表(六級)（略）待地影響說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（略）（6）容積率修正地為住宅用地，需要對容積率修正。（略）待（7）開發(fā)程度修正與基準(zhǔn)地價(jià)定義的開發(fā)程度四通一平（即通路、供電、供水、通訊及宗地內(nèi)場地平整）一致，故無需進(jìn)行修正。（8）地價(jià)計(jì)算根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修計(jì)算公式，計(jì)算待地土地地價(jià)。表 4基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評估過程一覽表（略）（二）、市場比較法（1）比較實(shí)例選擇通過分析，選擇了近期發(fā)生交易的與待地條件類似的三個(gè)比較案例，具體原則和案例條件描述如下：（略）根據(jù)待地用途及所處區(qū)域的地價(jià)影響，影響估價(jià)對象價(jià)格的主要有：

8、交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)；交易情況：是否為正常、公平、公開、自愿交易；C.區(qū)域：主要有交通條件（道路通達(dá)度、距區(qū)域中心距離、距火車貨運(yùn)站距離、距碼頭距離、距飛機(jī)場距離等）；D.個(gè)別：主要指宗地面積、宗地形狀，容積率、地形、，目前規(guī)劃限制等。（2）編制比較(3) 編制比較條件說明表（略）條件指數(shù)表（略）具體情況,編制比較條件指數(shù)表,根據(jù)待地與比較實(shí)例各種比較條件指數(shù)確定如下:地與比較實(shí)例的交易情況,土地用途與交易價(jià)格類型一致,對上述影響地價(jià)不做修正;臨沂羅莊區(qū)部分土地價(jià)格有小幅上漲外,其他地區(qū)無明顯上漲,土地評估a.待的b.中上述地區(qū)的地價(jià)指數(shù)以 2005 年 1 月為基準(zhǔn)日,將 2005 年 1

9、 月的地價(jià)指數(shù)定為 100,地價(jià)指數(shù)變化情況如下: （略）c.土地使用年期修正指數(shù)土地使用年期指數(shù)公式k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中:k-土地使用年期修正系數(shù)r-土地還原率土還原利率按評估基準(zhǔn)日時(shí)人民的一年期(含一年)存款利率為 1.98%,再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,按 6%計(jì)m-待地土地使用年期n-比較實(shí)例宗地土地使用年限d-區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)修正（略）(5)編制比較根據(jù)比較修正系數(shù)表?xiàng)l件指數(shù)表,編制比較修正系數(shù)（略）(6)實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過比較分析,三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近,故取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值做為市地的最終價(jià)格.即待估評估價(jià)格為*元/平方米場比較法評估待三

10、、地價(jià)的確定1.地價(jià)確定的方法根據(jù)地價(jià)評估技術(shù)規(guī)程和估價(jià)對象的具體情況，分別對宗地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場比較法進(jìn)算，評估是采用兩種方法的測算結(jié)果的平均值為*元/平方米（保留整數(shù)）作為待地面積地價(jià)。2.估價(jià)結(jié)果（略）四估價(jià)認(rèn)識與體會(huì)是估價(jià)機(jī)構(gòu)接受臨沂市沂州房地產(chǎn)開發(fā)委托對其使用的國有土地使用權(quán)評估， 待地位于羅八路以東， 工業(yè)北路以北。， 為國有土地使用權(quán)抵押提供價(jià)格參考依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評估結(jié)果是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象的區(qū)位條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格，是一種比較價(jià)格，由于其有理論基礎(chǔ)，可操作性強(qiáng)，易于掌握。故該方法適宜性較高，評估結(jié)果的度較高。市場比較法是在有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)，通過對選擇到的近期發(fā)生交易的與待地條件類似的案例與待地之間的比較修正，最終得到待地比準(zhǔn)價(jià)格的法。由于該方法的比較案例是在市場上搜集的比較客觀的真實(shí)交易，且均采用招標(biāo)、掛牌或拍賣的方式出讓，交易價(jià)格公開、透明，修正幅度是經(jīng)過深思熟慮