某公司商業(yè)建筑發(fā)展建議-2020

1、謹(jǐn)呈：建甌農(nóng)工貿(mào)有限公司廈門眾旭營銷 2020年3月建甌農(nóng)工貿(mào)有限公司建筑發(fā)展建議PART 1項目基本情況項目區(qū)位 項目位于建甌城東的工業(yè)園區(qū)南側(cè)， 中山路與東岳路交匯處往北約200m， 目前項目已建造完畢。 項目周邊交通較為順暢，對外有較 近的G2京臺高速，對內(nèi)主要由東岳 路聯(lián)通中山路連接城市各區(qū)域。公 共交通無直達(dá)本項目，距離較近的 兩個公交車站點均距項目約300m左右。 項目周邊目前整體商業(yè)氛圍較差， 這與周邊居住人群量及周邊既有人群 趨中心性消費習(xí)慣相關(guān)。 項目距中心城區(qū)直線距離約1.8km 左右。1、2、10路站點1、2、10路站點項目周邊石化加油站待建五星級家興國際大酒店東方家園（

2、在售商住）陽光假日小區(qū)（已入?。┧端{(lán)橋（在售商住）東方紅家居建材廣場（經(jīng)營中） 項目周邊目前有 沿中山路在售商 住項目2個，已入 住小區(qū)1個。較近 的在營業(yè)中的家 居建材專業(yè)市場1 個。工業(yè)園區(qū)存在 部分小規(guī)模小區(qū)及 幼兒園一所。 項目所在的東岳路 目前商業(yè)氛圍較差 ，主要是陽光假日 小區(qū)沿街鋪面，主 要經(jīng)營物流、汽修 美容、小百貨、餐 飲等業(yè)態(tài)。東門幼兒園 沿中山路的陽光假日小區(qū)沿街商鋪與東方紅家居建材廣場互為帶動，經(jīng) 營尚可。項目現(xiàn)狀項目效果圖 項目目前已建造完畢，地上4層，局部5層，地下停 車場約30余車位。 項目整體投資成本（含土地及建造成本）約1500萬 左右。 項目屬于工業(yè)用地性

3、質(zhì)建筑。現(xiàn)狀現(xiàn)狀一層，建筑面積1786.5m2消防通道二層，建筑面積1801.5m2項目內(nèi)部平面三層，建筑面積1695.6m2四層，圖紙上建筑面積666m2，實際建筑面積與3層相同，約1695.6m2項目內(nèi)部平面因為是工業(yè)用地性質(zhì)，為了便于后期招商經(jīng)營的廣告發(fā)布，開發(fā)商如何操作？同時必須考慮的還有，工商局審批及消防如何通過？我們的思考在理想狀況下，我們假設(shè)開發(fā)商能夠解決以上問題。那么，我們還要解決一 個重要的問題：用何種經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合將不同的消費人群導(dǎo)入？如果以上先決問題開發(fā)商可以解決，那么項目整體的招商才能得以順利進(jìn)行。我們需要對項目經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行精準(zhǔn)定位！從何入手呢？PART 2建甌經(jīng)濟(jì)發(fā)展

4、及區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展建甌GDP發(fā)展持續(xù)向好，近年來增幅均在14.4%左右。GDP的持續(xù)增長引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活環(huán)境、收入、配套等方面不斷得到改善。近年來，建甌固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持上漲趨勢。2013年固定資產(chǎn)投資總額達(dá)178.6億元，是2010年投資總額的2.2倍。城市面貌及公共配套不斷完善。經(jīng)濟(jì)發(fā)展建甌產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從2010年的25.8:34.8:39.4調(diào)整至2013年的25.4：40.12:34.48，目前總體處于“二、三、一”格局。近兩年來第二產(chǎn)業(yè)成為建甌主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)建甌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值增長迅速，2013年年規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值為168.2億，是2010年91億元的1.85

5、倍左右。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費能力 也得到了較大提升。2013年消費品零售 總額55.13億元是2010年的2.1倍左右。 2010-2013年建甌消費品零售總額增長幅 度達(dá)年均25%左右。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民人均可支配收入的提升促使居民消費的結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，消費開始向享受型發(fā)展。人們愿意花錢來追求更高物質(zhì)生活和精神生活。居民收入的增長為建甌各項消費需求的持續(xù)增長和發(fā)展提供了有力的支持和保障。城市規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)：2012-2030年建甌城市規(guī)劃目標(biāo)為海西綠色經(jīng)濟(jì)腹地，省級歷史文化名城，以綠色特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的山水園林城市。城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo)（1）近期（至2015年），發(fā)展筍竹城和高鐵新區(qū)，做

6、好城北片區(qū)的土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善水西片區(qū)，適度發(fā)展水南片區(qū)，合理疏解舊城功能，到2015年綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)初具規(guī)模。（2）中期（2016至2020年），加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，推進(jìn)城北片區(qū)、三門柳坑片區(qū)和水南片區(qū)開發(fā)建設(shè)。（3）遠(yuǎn)期（2021至2030年），完善各片區(qū)建設(shè)與配套，拓展木西林片區(qū)，全面實現(xiàn)綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)。規(guī)劃到2015年縣城常駐人口規(guī)模16.0萬人；2020年20.5萬人；2030年28.5萬人。城市發(fā)展方向按 “北進(jìn)南拓，優(yōu)西升東”進(jìn)行總體布局，即城市主要向西、向北發(fā)展，次重要發(fā)展方向為東、南。本案城市分區(qū)功能規(guī)劃筍竹城片區(qū)木西林片區(qū)水南片區(qū)老城片區(qū)城北片區(qū)水西片區(qū)

7、高鐵新區(qū)三門柳坑片區(qū) 老城片區(qū)古城中心，“名城”保護(hù)區(qū)，商業(yè)、文創(chuàng)和居住功能。用地范圍5.90平方公里，建設(shè)用地約4.45平方公里，人口約5.0萬人。 筍竹城片區(qū)特色產(chǎn)業(yè)基地。以筍竹加工工業(yè)為主導(dǎo)，中藥制造、廢紙再生利用、汽車物流相配套、專業(yè)市場等公共服務(wù)設(shè)施綜合發(fā)展，兼有部分配套居住的特色產(chǎn)業(yè)區(qū)。用地范圍9.81平方公里，建設(shè)用地約7.40平方公里，人口約3.2萬人 木西林片區(qū)特色工業(yè)組團(tuán)。用地范圍1.97平方公里，建設(shè)用地約1.49平方公里，人口約0.8萬人。 城北片區(qū)北部新城，發(fā)展商務(wù)金融、休閑、商業(yè)、體衛(wèi)及居住功能。用地范圍6.84平方公里，建設(shè)用地約5.16平方公里，人口約5.5萬人

8、。 高鐵新區(qū)綜合交通樞紐，歸宗巖風(fēng)景名勝區(qū)的綜合旅游服務(wù)基地，市場集中區(qū)。發(fā)展對外交通、特色市場和居住功能。用地范圍5.34平方公里，建設(shè)用地約4.03平方公里，人口約3.0萬人。 水南片區(qū)文化生態(tài)示范區(qū)，以文化展示、生態(tài)居住為主要功能。用地范圍1.61平方公里，建設(shè)用地約1.21平方公里，人口約3.0萬人。 水西片區(qū)行政服務(wù)中心，旅游接待中心，居住和對外交通綜合組團(tuán)。用地范圍5.67平方公里，建設(shè)用地約4.27平方公里，人口約6.0萬人。三門柳坑片區(qū)汽車物流及居住組團(tuán)。用地范圍3.11平方公里，建設(shè)用地約2.34平方公里，人口約2萬人。本案 建甌各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展良好，城市建設(shè)不斷更新，人民的

9、生活水平和消費能力不斷提 升，對于發(fā)展提升現(xiàn)有商業(yè)格局有市場基礎(chǔ)。 從規(guī)劃來看，2015年縣城常駐人口規(guī)模16.0萬人，2020年達(dá)到20.5萬人，2030年達(dá)到 28.5萬人。以目前建甌14萬左右，未來常住人口將是現(xiàn)在的一倍，現(xiàn)有商業(yè)將不斷擴(kuò)容 并會不斷提升以滿足建甌人民的消費需求。 項目位于筍竹城片區(qū)及老城區(qū)交匯處（在筍竹城片區(qū)內(nèi)），周邊工業(yè)區(qū)、已入住小區(qū)、 在售住宅項目、原有原住民等將是項目消費主體。建甌經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃小結(jié) 項目周邊有工業(yè)區(qū)、已入住小區(qū)、在售住宅項目、原有原住民等。我們還需要 對周邊這些詳細(xì)了解以作為項目定位依據(jù)。PART 3項目定位項目周邊企業(yè)及職工數(shù)量巨力活塞起陽貿(mào)易

10、明輝針織金鑫服飾山水彩印金輝機(jī)械御壺春茶業(yè)華宇竹業(yè)正順汽配德峰汽車天福食品教育印刷廠靚宏服飾雙星氣體大金馬實業(yè)1是1竹木利眾機(jī)械天鵬竹業(yè)開發(fā)妙竹竹業(yè)研發(fā)旺達(dá)農(nóng)化金恒齒輪華立空調(diào)設(shè)備富農(nóng)農(nóng)化華豐農(nóng)化精工齒輪迪興機(jī)械雙星戲珠酒業(yè)建甌酒業(yè)仁峰茶業(yè)天茂塑膠建達(dá)機(jī)械合盛鞋業(yè)建甌活塞綠源生物宗正食品鴻晶玻璃澳柯瑪萬森醫(yī)療器械目前區(qū)域集中了約40家企業(yè)左右。產(chǎn)業(yè)工人約6000人左右。其中住廠工人約3500人左右。項目1km范圍居住人群陽光假日城東方錦苑民居活塞廠宿舍民居目前區(qū)域1km范圍內(nèi)居住小區(qū)主要有陽光假日城（1200戶左右）、東方錦苑（100戶左右）、活塞廠宿舍（100戶左右）及周邊散居的民居約600

11、余戶左右，總計約2000戶左右。按平均每戶3人，約有5500左右的常住人口。東方紅建材家居項目1km范圍可吸納居住人群水岸藍(lán)橋東方家園竹海商貿(mào)城目前，項目周邊有三個在售商住項目。分別為部分交房的東方家園、在售的水岸藍(lán)橋及在售的竹海商貿(mào)城。項目周邊1km范圍經(jīng)營業(yè)態(tài)東方紅建材家居陽光假日酒店規(guī)劃建設(shè)五星級“家興國際大酒店”陽光假日城（沿中山路底商）水岸藍(lán)橋在售底商東方家園在售底商 目前區(qū)域商業(yè)經(jīng)營主要依托陽光假日城沿中山路與東岳路的沿街商業(yè)。陽光假日城憑借自身消費人群沿街底商經(jīng)營尚可，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有餐飲、百貨、汽車維修美容等，參雜了美發(fā)、少量糧油及蔬菜肉類等。 項目北側(cè)工業(yè)區(qū)基本無商業(yè)經(jīng)營，零散

12、分布著數(shù)家小型餐飲、百貨等。 周邊專業(yè)市場主要有距項目約800米左右的東方紅建材家居廣場（經(jīng)營面積約15000m2），經(jīng)營較好。 東方家園及水岸藍(lán)橋未啟動招商，目前無經(jīng)營商家入住。東岳路項目可發(fā)展業(yè)態(tài)簡述項目區(qū)位消費人群按照項目自身情況，項目可發(fā)展服務(wù)周邊常住人口的日常生活需求的相關(guān)業(yè)態(tài)，如市場、商超、衛(wèi)生所、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，形成對現(xiàn)有周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與升級。那么，我們做什么呢？周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)位于建甌城東，偏離中心城區(qū)1.8km左右，靠近工業(yè)區(qū)項目體量不大，可租賃面積約有7000m2左右（5層考慮自留）項目體量1km區(qū)域內(nèi)常住人口約0.55萬人，加上工業(yè)區(qū)約有近0.6萬名產(chǎn)業(yè)工人（約0.35

13、萬人住廠）總計有消費人群近0.9萬人。隨著周邊在建小區(qū)入住，未來數(shù)年內(nèi)區(qū)域內(nèi)將有超過2萬常住人口。區(qū)域內(nèi)消費環(huán)境尚未成熟，目前主要以滿足周邊居民基本需求的小百貨、日雜、小型餐飲、汽車美容裝潢、少量果蔬店、1家（陽光假日酒店）依托工業(yè)園往來商形成的酒店、及建甌唯一的一家建材家居市場（東方紅建材家居）。 項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析可為工業(yè)園解決商務(wù)招待賓館酒店?？稍?-4層發(fā)展酒店或賓館?？砂l(fā)展餐飲解決工業(yè)園人群餐飲接待需求?？砂l(fā)展為生活類用品集聚商場，如百貨、生鮮等綜合類商場。可在3-4層發(fā)展商務(wù)辦公或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（前次與開發(fā)商溝通時開發(fā)商表示已有部分有洽談意向）。由于消費者對娛樂業(yè)態(tài)有趨中心性及目前導(dǎo)

14、入此類消費者抗性較大，暫不考慮。 相較于企業(yè)來說有可能性的關(guān)鍵詞：賓館酒店、餐飲、生活商場、商務(wù)辦公（培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）。1.賓館酒店2.餐飲3.生活商場 4.商務(wù)辦公或 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)5.休閑娛樂項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析主要為生活類用品及生活服務(wù)業(yè)態(tài)，如百貨、生鮮等綜合類超市。 相較于居民來說由于消費者對娛樂業(yè)態(tài)有趨中心性及目前導(dǎo)入此類消費者抗性較大，暫不考慮。由于項目可發(fā)展特色餐飲來迎合人們對餐飲不同的需求和體驗。有可能性的關(guān)鍵詞：生活購物（百貨、生鮮）、餐飲。1.生活購物 2.休閑娛樂 3.餐飲項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目業(yè)態(tài)定位方向相較于企業(yè)來說定位方向 餐飲 賓館酒店 生活商場

15、商務(wù)辦公（培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）相較于周邊居民來說定位方向餐飲生活購物（百貨生鮮）建議設(shè)置部分沿街特色餐飲、社區(qū)衛(wèi)生所等，以滿足周邊居住小區(qū)及工業(yè)區(qū)對餐飲及相關(guān)配套的需求結(jié)合企業(yè)及周邊居民來說，生活商場是區(qū)域消費者必然需求的經(jīng)營業(yè)態(tài)，建議設(shè)置功能齊全菜市場。從臨近工業(yè)園的優(yōu)勢來看，可設(shè)置服務(wù) 于園區(qū)企業(yè)往來業(yè)務(wù)所需的酒店賓館。從與開發(fā)商前期溝通過程中得知有部分涉及辦公培訓(xùn)有洽談意向，也作為方向之一。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目業(yè)態(tài)定位及分布建議一層二層三層四層廣場 建議一層、二層紅色框內(nèi)作為沿街特色餐飲、社區(qū)衛(wèi)生所、銀行ATM機(jī)等配套業(yè)態(tài)，總用面積約1400m2。 建議一層、二層藍(lán)色框內(nèi)作為“超市化整潔布局

16、、自由便捷的菜場”，總用面積約2158m2。 建議三層、四層為賓館或培訓(xùn)場所（在實際招商過程中靈活調(diào)整。）局部的五層建議開發(fā)商自留或按照客戶需求租賃一部分。 由業(yè)態(tài)分布建議及與開發(fā)商溝通的情況，我們認(rèn)為，一二層紅色框內(nèi)的沿街配套可逐漸去化，藍(lán)色框內(nèi)菜場的招商最為重要。那么，建甌目前菜市場情況如何呢？菜場菜場項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析建甌目前菜市場分布目前，建甌主要專業(yè)菜市場主要由北門農(nóng)貿(mào)市場、公園口菜市場、宏業(yè)農(nóng)貿(mào)市場、盛海農(nóng)貿(mào)市場、管葡農(nóng)貿(mào)市場，另外一些居民較為聚集的區(qū)域分布著一些零散的菜肉攤。據(jù)了解，居民主要在農(nóng)貿(mào)市場及居民較為聚集區(qū)的零散菜攤購買肉菜等相關(guān)菜品外，還在部分購物環(huán)境較好的超市購

17、買菜品。相對于本案來說，除了距項目1.8km左右的公園口露天菜市場外，周邊無專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場。項目周邊居民及項目北側(cè)工業(yè)區(qū)人群的菜品需求主要是通過項目附近零散（數(shù)家）的菜攤及公園口菜場實現(xiàn)。PART 4操作策略及價值項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析整體操作策略結(jié)合項目工業(yè)性質(zhì)用地不可售的情況，在開發(fā)商辦妥相關(guān)事宜后，我項目可用以下方式用于盈利： 菜場部分按鋪位劃分租賃或結(jié)合經(jīng)營權(quán)出售（給予經(jīng)營權(quán)投資者固定的或約定好的 投資回報）；我司建議先行招商，在招商過程中再結(jié)合實際情況決定何時實行經(jīng)營權(quán) 出售。 由于經(jīng)營面積及業(yè)態(tài)的關(guān)系，除菜場部分外均按鋪位或樓層劃分純租賃；分間純租賃按劃分好的檔口租賃（出售經(jīng)營權(quán)）整

18、層或者按照租賃者經(jīng)營所需面積綜合考慮項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析菜場區(qū)域攤位、道路、設(shè)施建議雙面攤位4.8m通路寬3.5m單面攤位2.5m（檔口+通道）單面攤2.5m通路寬3m雙面攤4.8m通路寬3m單面攤2.5m攤位、道路鋪排建議入口扶手電梯建議設(shè)置次出入口參考一層攤位、道路鋪排建議衛(wèi)生間 菜場內(nèi)各種攤位，建議檔口規(guī)格一般設(shè)置在長2-3m，以長方形平臺和高低雙層臺面為主， 約1.2米高左右，寬約1米左右；道路寬度3.5m左右，配備相應(yīng)照明、掛鉤、取水、水槽等 設(shè)施。并對檔口編號。 設(shè)施方面，建議在1F入口處設(shè)置上下手扶電梯，1F北側(cè)設(shè)置兩個次出入口。在2F北側(cè)設(shè) 置男女衛(wèi)生間。菜場地面建議為水泥地

19、面并在沿攤位道路兩邊設(shè)導(dǎo)水溝，墻面涂料刷白。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析菜場區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位劃分建議 建議菜場一層設(shè)置燒味檔、糧油檔、肉類檔、水產(chǎn)海鮮檔、家禽檔（含禽蛋類），二層 設(shè)置蔬菜檔、副食檔、干貨檔。在招商過程中及未來經(jīng)營過程中可按照實際情況予以適 當(dāng)調(diào)整，以適應(yīng)消費人群的消費需求。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目價值我們將項目分為3個經(jīng)營區(qū)塊，并作了不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議： 沿東岳路1-2F總面積約1400m2用于沿街特色餐飲、社區(qū)衛(wèi)生所、銀行ATM機(jī)等 配套業(yè)態(tài)。 內(nèi)側(cè)1-2層總面積約2158m2用于菜市場。 三層、四層（總計約3390m2）用于賓館或培訓(xùn)場所。那么，項目價值幾何？即能租多少錢？我

20、們將借鑒周邊在售項目的售價及周邊已營業(yè)的店鋪（菜場方面借鑒建甌目前菜市場的取費標(biāo)準(zhǔn)及方式）來預(yù)測項目租賃價格。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目周邊在售項目售價及店鋪租賃價格目前售價一層均價24000元/m2，二層售價7000元/m2。在業(yè)態(tài)方面后期將考慮引進(jìn)超市，但目前具體無意向超市入駐。目前售價剩余少量一層均價約22000元/m2，二層店連宅整體開發(fā)商將開設(shè)賓館酒店。陽光假日城沿街商鋪租金最高1.6元/m2天最低0.9元/m2天平均1.2元/m2天從項目周邊目前的街鋪租金及在售商鋪情況來看，區(qū)域商鋪目前投資回報率約在1.4%-2.5%左右。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析部分菜市場簡介公園口菜市場公園口菜市

21、場由于原市場拆遷后一直未能在原區(qū)域合適地方重新建造，導(dǎo)致部分考慮周邊居民需求的菜販不愿離開此區(qū)域而在室外馬路上自發(fā)形成的露天菜市場，在露天擺攤設(shè)點的攤販約70家左右，整體環(huán)境較為惡劣。但因為露天菜市場的存在，給周邊帶來了大量人流使得周邊沿街鋪面經(jīng)營均較為紅火。目前，公園口菜市場無租金，主要以收取衛(wèi)生費的形式。費用大約80-300元/月/檔（主力每檔約2-3m）。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析部分菜市場簡介北門農(nóng)貿(mào)市場北門農(nóng)貿(mào)市場2012年6月投入使用，單體建筑兩層，建筑面積約1200m2，目前在使用的僅一層600m2左右，空置大約在35%左右。經(jīng)營商販約40余戶。市場經(jīng)營品類不多，僅有部分蔬菜、肉類、

22、家禽、蛋類、糧油等，水產(chǎn)品僅有兩家（已搬至市場外側(cè)）。市場按照檔口劃分經(jīng)營戶的經(jīng)營位置，每檔口2-3m不等，每檔口費用大致在180-350/月元左右。原有部分經(jīng)營戶由于經(jīng)營業(yè)態(tài)及市場格局等因素，搬至項目入口處擺攤或沿街鋪面經(jīng)營，入口處商鋪租價約在1.5-2.2元/m2天左右。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析部分菜市場簡介管葡農(nóng)貿(mào)市場管葡農(nóng)貿(mào)市場是目前建甌最大、也是經(jīng)營最好的農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積約3000m2左右。市場經(jīng)營品種較為齊全，具體有各類蔬菜、菌類、副食、糧油、家禽、蛋類、肉類、水產(chǎn)品、水果等。主干道蔬菜檔口4-8m/檔，約15000-20000元/年，內(nèi)側(cè)4-6m檔口4000-6000元/年不等；

23、肉類檔口2-3m/檔，15000-30000元/年不等。水產(chǎn)品檔口主干道約6左右檔口20000元/年，內(nèi)側(cè)4-6m檔口6000-10000元/年。市場同時收取約30-50元/檔口的管理清潔費。每年市場主干道位置檔口均競價租賃。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目租賃價格建議一二層租賃價格建議東岳路沿街鋪面東岳路沿街鋪面建議參考較低租賃單價（一層）0.9元/m2天左右，但由于項目沿街有兩層商鋪，二層商鋪的租賃價格從我司操作經(jīng)驗來看，一般在一層的60%左右甚至更低，我們暫取60%，則一二層平均租賃價格約在0.7元/m2天左右。菜場檔口（暫按m2為單位）菜場一二層檔口（若按照m2為單位）我們按照沿街一二層平均

24、0.7元/m2天的60%計算，約為0.4元/m2天。由于菜場部分通道及配套設(shè)施占整體建筑面積的50%左右（菜場按實際使用面積出租），則收費應(yīng)為0.4元/m2天的兩倍，我們計為0.8元/m2天。三四層租賃價格建議三四層租金由于考慮整層或半層整體出租，在整體價格考慮時，應(yīng)比平常略低。按照我司經(jīng)驗，三四層租金約是二層的75%。二層建筑面積租金約在0.4元/m2天，那么三四層的租金約0.3元/m2天。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目招商與租賃政策建議一、租金政策：1、沿街鋪面及三、四層先期簽署1-3年租賃合同，每簽一年租金總價優(yōu)惠5%；菜場部分經(jīng)營戶先期簽署1-3年租賃合同，每簽一年減兩個月租金。2、第四年

25、有優(yōu)先租賃經(jīng)營權(quán)，重新簽合同，合同期3年。租金另行確定。3、菜場部分老客戶帶新客戶可免1個月租金（已租賃老客戶帶新客戶租賃成功）。二、稅費優(yōu)惠：1、爭取相關(guān)稅費、工商服務(wù)費一定時間的減免政策。2、管理費：菜場部分每平米每月8元，第一年減半。三、統(tǒng)一辦理：1、通過政府爭取現(xiàn)場辦理各類證照綠色通道。為了更好的實現(xiàn)招商，吸引更多的經(jīng)營戶及各業(yè)態(tài)的入住，需要制定招商優(yōu)惠條件。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目租賃回報概算我們按照以上建議的價格與招商租賃租金政策進(jìn)行理想狀態(tài)下（全部租賃）十年的概算。菜場部分總建筑面積2158m2，由于菜場租賃采用實際使用面積，考慮菜場部分通道及配套設(shè)施占整體建筑面積的50%左右

26、，故計為1079m2。在項目順利開展的理想狀態(tài)下，保守估計項目純租賃所得10年占總投資回報73.28%，年均投資回報7.33%左右（未考慮管理費用）。后期或可考慮在菜場招商到一定程度時適時推出經(jīng)營權(quán)出售10年（或者20年）。PART 5項目招商執(zhí)行項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目招商準(zhǔn)備需要明確的幾點 培育市場的戰(zhàn)略理念 項目要在有充分預(yù)見的基礎(chǔ)上制定合理有效的招商政策，明確總體目標(biāo)，從戰(zhàn)略的高度、 長遠(yuǎn)利益設(shè)計招商過程中的各種如租金、管理費、免租期等參數(shù)。作好讓利的充分準(zhǔn)備， 給經(jīng)營商戶、消費者留足空間。我們相信，短期讓利等于優(yōu)質(zhì)投資，是項目短期與長期， 局部和整體關(guān)系的合力選擇。 循序漸進(jìn)的工作

27、方式 招商本身就是一個變數(shù)較大、主體較多的系統(tǒng)工程，涉及到項目的方方面面，必須踏實 做好每步工作和細(xì)節(jié)。具有前瞻性的方案是成功的重要基礎(chǔ)。同時在客觀的角度對方案 切實可行性進(jìn)行多維度思考。 依托開發(fā)商，準(zhǔn)確把握經(jīng)營、管理的需求點 為更好的實現(xiàn)開發(fā)商的利潤需求，我們在方案設(shè)計和招商中，將開發(fā)商的需求、市場規(guī) 律及我們的專業(yè)水平有機(jī)的結(jié)合起來。 開發(fā)商招商的基本目的 以招商帶動項目人氣，以招商為后期管理創(chuàng)造平臺，有力的招商將更好的提升項目后期 的商業(yè)價值，同時為將來物業(yè)的有序經(jīng)營管理奠定基礎(chǔ)。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目招商執(zhí)行策略由于項目分成三個出租經(jīng)營區(qū)塊，由于分割面積的大小和經(jīng)營商戶的數(shù)量，應(yīng)

28、先行側(cè)重于沿街配套商業(yè)及菜場部分的順利進(jìn)行，同時帶動三四樓賓館、培訓(xùn)業(yè)態(tài)的招商。 走出去、請進(jìn)來 建立直復(fù)式的招商 網(wǎng)絡(luò) 以流動招商為主、 現(xiàn)場招商為輔 直接式：采用人員直訪建甌符合項目經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營客戶 媒體模式：利用媒體發(fā)布招商推廣的廣告實施快、準(zhǔn)、靈的執(zhí)行戰(zhàn)略 快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動爭取和商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并及時調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的營銷媒介達(dá)成商家的全面認(rèn)知、認(rèn)同。 準(zhǔn)：把準(zhǔn)確明晰定位和區(qū)域未來無限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家；準(zhǔn)確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務(wù)工作，

29、專業(yè)地操作招商計劃。 靈：市場眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會影響招商方案的選擇和計劃實施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，因此必須根據(jù)市場情況和計劃實施的結(jié)果及時調(diào)整招商計劃的各項內(nèi)容。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目招商前相關(guān)工作準(zhǔn)備項目目前建筑已基本建造完成，業(yè)態(tài)確定后相關(guān)的工作應(yīng)盡早啟動。業(yè)態(tài)確定后首先要進(jìn)行改造的菜場部分應(yīng)在招商相關(guān)工作準(zhǔn)備過程中同步進(jìn)行，確保項目招商的順利進(jìn)行。出于盡快啟動招商的需要，建議開發(fā)商在對項目業(yè)態(tài)建議確定后1個月時間內(nèi)完成建筑改造及相關(guān)準(zhǔn)備工作，即3月底完成所有相關(guān)準(zhǔn)備，4月1日起招商正式開始。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析項目階段劃分(預(yù))第一階段 啟動招

30、商（2014年3月1日-2014年4月30日）招商目標(biāo)：整體招商面積的15%租賃、稅務(wù)、工商支持：獲得實質(zhì)性的租賃、稅務(wù)和工商方面的優(yōu)惠政策，減免稅金收費等政策落實和確定。給更多的客群以信心。推廣目標(biāo)：初步樹立項目形象，建立商家與消費群體的認(rèn)知度；傳播項目商業(yè)核心理念，引導(dǎo)消費者消費意識。招商推盤計劃：主要針對菜市場部分及沿東岳路配套業(yè)態(tài)，三四樓尋找客戶。開發(fā)商配合：及時配合招商中因條件變化而由我司提出的招商政策性審批，參與重要商家入駐的洽談和重大條件變化的決策。建筑改造完畢。根據(jù)前階段的招商信息反映，及時調(diào)整相關(guān)招商政策、招商方式，具體業(yè)態(tài)規(guī)劃可根據(jù)市場反饋狀況和前期招商狀況進(jìn)行靈活調(diào)整。招

31、商目標(biāo)：25%推廣目標(biāo)：進(jìn)一步的宣傳與提升形象，同時采用一定的策略增強(qiáng)經(jīng)營戶及消費人群對項目商業(yè)的認(rèn)識，將社會大眾與目標(biāo)經(jīng)營戶的關(guān)注焦點轉(zhuǎn)移到項目。集中舉辦相關(guān)業(yè)態(tài)簽約、活動、廣告、促銷是此階段的重點。對于項目區(qū)域優(yōu)勢、建筑形態(tài)、動線布置、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局等進(jìn)行重點宣傳。招商推盤計劃：強(qiáng)推菜場部分及東岳路沿街配套，同時三四樓招商展開。開發(fā)商配合：及時配合招商中因條件變化而由我司提出的招商政策性審批，參與重要商家入駐的洽談和重大條件變化的決策。進(jìn)入招商強(qiáng)化推廣階段，確保相關(guān)費用即時到位。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析第二階段 招商集中期（2014年5月1日-2014年6月30日）項目階段劃分(預(yù))招商目標(biāo)：20%推廣目標(biāo)：持續(xù)宣傳提升形象，使得項目在消費者的印象中植入“超市化整潔布局、自由便捷的菜場”的形象，更有餐飲、賓館酒店、培訓(xùn)場所等業(yè)態(tài)。區(qū)域規(guī)劃前景、項目規(guī)劃、可吸納消費人群是此階段的重點。招商推盤計劃：所有業(yè)態(tài)的持續(xù)招商。開發(fā)商配合：即使配合招商中因條件變化而由我司提出的招商政策性審批，參與重要商家入駐的洽談和重大條件變化的決策。項目發(fā)展業(yè)態(tài)可能性分析第三階段 招商沖刺期（201