南京海峽兩岸科技工業(yè)園項目的可行性設(shè)計研究

1、 .wd. .wd. .wd.南京海峽兩岸科技工業(yè)園工程可行性研究服務(wù)建議書1 對工程的認識和理解1.1 區(qū)域開展概況南京市位于長江下游中部富庶地區(qū)，江蘇省西南部。全市行政區(qū)域總面積6582.31平方公里，戶籍總?cè)丝?29.77萬，比上年末增加5.31萬人。其中，市區(qū)545.98萬人，比上年增加4.73萬人。南京市跨江而居，北連遼闊的江淮平原，東接富饒的長江三角洲，與鎮(zhèn)江市、揚州市、常州市及安徽省滁州市、馬鞍山市、宣州市接壤。南京城四周山巒起伏，寧鎮(zhèn)山脈和江北的老山橫亙市域中部，南部有秦淮流域丘陵崗地南界的橫山、東廬山遙相照應(yīng)。浦口區(qū)位于南京市區(qū)西北部、揚子江北岸，與下關(guān)區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺區(qū)、

2、江寧區(qū)隔江相望，北部、西局部別與六合區(qū)及安徽省來安縣、滁州市、全椒縣、和縣毗鄰?？偯娣e913.75平方公里，常住人口53.30萬人。2009年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值216.21億元，增長15.2%；實現(xiàn)財政總收入41.58億元，增長14.7%，其中地方一般預(yù)算收入27.28億元，增長14.7%；完成全社會固定資產(chǎn)投資250.67億元，增長34.5%，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投資131.04億元，增長18.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達23542元和9902元，分別增長10.6%、10.1%。2009年，南京交通運輸倉儲業(yè)完成增加值218.17億元，比上年增長10.7%。交通基礎(chǔ)設(shè)施建

3、設(shè)取得重大突破，京滬高速鐵路南京大勝關(guān)長江大橋合龍貫穿，創(chuàng)多項世界之最和歷史新高。京滬高鐵南京交通樞紐站南京站站房4月1日開工建設(shè)。南京地鐵工程全年完成投資約56億元。二號線一期、一號線南延、二號線東延主體工程 基本完成，南京長江隧道8月22日全線貫穿。京滬高鐵江蘇段、滬寧城際鐵路、寧杭城際鐵路、寧安城際鐵路、長江四橋等重點工程進展順利。2006年，南京市政府重新審視城市開展目標，加快推“跨江開展和加快建設(shè)“五個中心長江國際航運物流中心、長三角先進制造業(yè)中心、東部城市綠色中心、全國重要科教中心、全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心成為南京新時期的戰(zhàn)略重點。加快形成南京長江兩岸相互整合、功能互補、聯(lián)動開展、共同繁

4、榮的跨江開展新格局，力爭通過五到十年的努力，使擁有 2400平方公里土地的江北地區(qū)成為南京科學(xué)開展新的戰(zhàn)略空間，使擁有周邊縱深腹地的江北地區(qū)成為南京向西北拓展、帶動都市圈的開展樞紐。在新的城市開展戰(zhàn)略中，位于浦口的江北新城是承載“跨江開展戰(zhàn)略的主要地區(qū)，浦口新市區(qū)及老山風(fēng)景區(qū)、湯泉旅游特色鎮(zhèn)作為南京中心城市功能的重要組成局部,將成為南京新的城市增長極。而南京海峽兩岸科技工業(yè)園的建設(shè)，更將成為這一地區(qū)開展的強勁引擎。1.2 園區(qū)開展概況南京是中國臺商最集聚的省江蘇省的省會城市，臺資已成為南京開放型經(jīng)濟的重要生力軍，為南京的開展作出了巨大奉獻。截止2007年底，目前，南京有臺資工程2500多個，臺

5、資企業(yè)1000多家，臺商投資占全市利用外資總量的六分之一。30余家臺灣百大企業(yè)及上市上柜公司在寧投資興業(yè)，涉及光電、機械、化工、研發(fā)等30多個行業(yè)。隨著兩岸經(jīng)貿(mào)文化交流全面開展，2008年，海峽兩岸首個兩地全面合作備忘錄在南京簽署，兩岸產(chǎn)學(xué)研合作頂峰論壇在寧成功召開。加快推進寧臺合作，實現(xiàn)經(jīng)濟、科技、文化、教育等全方位合作交流，已成為南京新時期開展的重大戰(zhàn)略。而利用自身特殊的城市地位，為兩岸關(guān)系和諧穩(wěn)定開展作出歷史性的奉獻，也是南京應(yīng)盡的城市責(zé)任。因此建設(shè)“南京海峽兩岸科工園，是進一步加強與臺灣先進制造業(yè)、科技研發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)等高端合作與產(chǎn)業(yè)對接，為臺商提供新的開展空間，為臺資企業(yè)向中西部擴展提

6、供一個環(huán)境優(yōu)越、實力雄厚的“橋頭堡。南京海峽兩岸科技工業(yè)園是年月經(jīng)國務(wù)院臺辦和國家科委批準，在已經(jīng)建區(qū)五年的南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立的國家級科工園，園區(qū)設(shè)有高新產(chǎn)業(yè)、教學(xué)科研、保稅倉儲、金融貿(mào)易等四個功能區(qū)，著重開展電子信息、生物醫(yī)藥、新型材料、精細化工等四個高新支柱產(chǎn)業(yè)。海峽科工園是承載浦口新城核心區(qū)和浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)過渡區(qū)，依山傍水、連通蘇皖，地理位置優(yōu)越，戰(zhàn)略地位顯著。區(qū)位優(yōu)勢獨具?？乒@位于江蘇省南京市東北郊的烏龍山路，南京長江大橋下游南岸，沿區(qū)內(nèi)主干道五公里可進入市區(qū)路網(wǎng)，毗鄰亞洲內(nèi)河第一大港南京新生圩外貿(mào)港區(qū)，該港海關(guān)商檢等涉外服務(wù)機構(gòu)一應(yīng)俱全，擁有萬噸級泊位個，千噸級泊位

7、個和萬噸級筒個。緊靠園區(qū)邊的繞城公路和滬寧高速公路和條國道相連，將科工園和南京國際機場與正在建設(shè)中的南京長江二橋聯(lián)成一體，形成了全方位、立體化的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。作為全國兩個國家級海峽兩岸科工園之一，科工園享受國家級高新區(qū)的一切優(yōu)惠政策，同時，作為高新區(qū)的區(qū)中園，它對高科技方面的特定產(chǎn)業(yè)、特定工程的政策將比高新區(qū)更優(yōu)惠。1.3 對本工程的理解1城市土地的集約利用土地是萬物之本, 是是人類賴以生存和開展的物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料，為人類提供充足的生活資料以及適宜的生產(chǎn)和生活空間, 也是城市開展的載體。當(dāng)今土地資源稀缺, 是制約經(jīng)濟社會開展的主要矛盾。土地資源的有限性及社會經(jīng)濟開展對土地?zé)o限的要求迫使人類社

8、會必須節(jié)約集約用地。實施城市土地節(jié)約集約利用，提高城市土地使用效率和經(jīng)濟效益，延緩城市外延擴張的速度，更好的保護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及生態(tài)環(huán)境，促進生產(chǎn)、生活與環(huán)境的協(xié)調(diào)開展。優(yōu)化土地資源配置，在標準調(diào)控土地市場和實現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。因此，本工程利用土地一級開發(fā)進展征地拆遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是解決用地難、用地貴問題的主要途徑，是促進土地集約利用，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟轉(zhuǎn)型和區(qū)域經(jīng)濟開展的重要舉措。2盤活存置土地、緩解土地供需矛盾盤活存量土地、優(yōu)化資源配置是落實科學(xué)開展觀、提高土地節(jié)約集約利用水平的重要工作。對低效用地的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地進展征地、整理，通過盤活存量提高土地節(jié)約集約利用

9、水平，切實緩解土地供需矛盾，促進全區(qū)社會經(jīng)濟可持續(xù)開展。3優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)土地收益的最大化土地的價格取決于區(qū)位、用途和供求關(guān)系。該地塊所處地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是未來浦口區(qū)江北新城的經(jīng)濟、文化中心。對該土地進展開發(fā)整理, 包裝扮靚土地, 將“生地變“熟地,“荒地變“寶地，并結(jié)合城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，提高了土地附加值，實現(xiàn)了土地收益最大化。4引入市場化模式，實現(xiàn)園區(qū)功能定位本工程改變了以往由政府主導(dǎo)進展土地開發(fā)的傳統(tǒng)模式，通過市場化模式引入土地一級開發(fā)商，采用BT或其他融資方式進展工程開發(fā)，既可以有效解決征地安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)環(huán)節(jié)資金缺乏的問題，又可以通過土地出讓方式來凸現(xiàn)園區(qū)的

10、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和不同類型地塊的內(nèi)在價值，進一步完善園區(qū)的功能配套，有利于實現(xiàn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，將園區(qū)真正建設(shè)成為南京面向臺灣企業(yè)投資的國家級窗口、寧臺合作高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移對接平臺；園、城一體化開展的現(xiàn)代知識型園區(qū)；以高科技及應(yīng)用科技包括電子、生物科技、精細工程及信息科技和電訊為主題的研發(fā)與生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化基地、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。工作方法簡述本工程的可行性研究工作采用的工作方法包括：調(diào)查法在可行性研究的前期準備階段，采用調(diào)查法收集工程的有關(guān)基礎(chǔ)資料，標準、標準、定額等指標；經(jīng)濟評價的 基本參數(shù)等。預(yù)測法采用指數(shù)平滑法等方法對未來土地市場的出讓價格進展預(yù)測。假設(shè)開發(fā)法在測定土地出讓收益的過程中，采用假設(shè)開發(fā)法按照不

11、同用途分別評估土地出讓金?，F(xiàn)金流量法在進展投資分析的過程中，按照?建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法及參數(shù)?(第三版)的財務(wù)評價要求進展分析測算，通過現(xiàn)金流量法，測算工程的一系列財務(wù)指標，包括：利潤總額、凈利潤、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、總投資收益率ROI、資本金凈利潤率ROE、利息備付率ICR、償債備付率DSC等。工作思路和報告提綱3.1 工作思路本工程的工作思路如以下框圖所示：簽訂委托協(xié)議組建工作小組調(diào)查與預(yù)測報告初稿符合要求重新調(diào)整或設(shè)計方案制定工作方案方案研究與優(yōu)化定稿并提交報告3.2報告提綱報告提綱如下：投資環(huán)境分析通過調(diào)研，分析宏觀經(jīng)濟、政策對南京及浦口區(qū)未來的

12、影響，分析城市開展?jié)摿Α⒐こ讨螚l件對工程的影響，梳理與工程有關(guān)的南京市的投資、建設(shè)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策。開發(fā)本錢估算通過調(diào)研，測算土地開發(fā)本錢與投資，該方案工程建設(shè)投資主要包括地塊范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括管網(wǎng)建設(shè)、道路攤鋪、綠化及亮化設(shè)施建設(shè)等及該區(qū)域內(nèi)的征地所需費用、開發(fā)熟地費用等。土地市場分析及土地價值評估 進展南京市及區(qū)域土地市場分析，明確影響地價的主要因素，分析浦口區(qū)土地供需狀況及工業(yè)園區(qū)土地供需狀況，根據(jù)該地塊的不同類型，分別預(yù)測未來土地出讓價格。工程出讓方案根據(jù)浦口區(qū)每年建設(shè)用地指標，合理確定工程的土地出讓方案。工程財務(wù)評價主要依據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的經(jīng)濟評價方法第三版，結(jié)

13、合本工程的實際情況，對其經(jīng)濟效益進展評價，選取的計算指標為財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV及投資回收期、總投資收益率ROI、資本金凈利潤率ROE、利息備付率ICR、償債備付率DSC等。工程風(fēng)險分析選取關(guān)鍵指標，進展工程的風(fēng)險分析，包括敏感性分析與盈虧平衡分析等，并給出相應(yīng)的風(fēng)險躲避措施。可行性研究結(jié)論工作周期和具體時間節(jié)點安排本工程的可行性研究服務(wù)工作周期為20個工作日，具體時間節(jié)點安排如下：1從工程啟動至第5個工作日：調(diào)查相關(guān)資料、現(xiàn)場勘察、與委托方溝通2第5個工作日至第10個工作日：對地塊進展評估，按照不同類型分別進展土地出讓金測算3第10個工作日至第15個工作日：撰寫報告初稿，

14、進展投資分析與風(fēng)險分析；4第16個工作日：遞交初稿5第17個工作日至第20個工作日：根據(jù)委托方意見修改調(diào)整初稿，完成整個報告。工作費用收取標準根據(jù)相關(guān)收費標準及市場情況，本工程為委托方提供可行性研究服務(wù)的報價為18萬元，簽定委托協(xié)議后支付前期調(diào)研費用5萬元，初稿提交后支付10萬元，最終定稿后支付3萬元。工程前期工程咨詢收費標準蘇價工1999412號、計價格19991283號 單位：萬元3000萬元-1億元1億元-5億元5億元-10億元10億元-50億元編制可行性報告12-2828-7575-110110-200編制工程建議書6-1414-3737-5555-100工作團隊方案和人員簡介參與本次工程的團隊共計5人，工作簡歷如下：企業(yè)背景介紹企業(yè)關(guān)于類似工程和附近區(qū)域工程的業(yè)績介紹南京金陵圖書館新館工程可行性研究報告投資額1.1億元，已完成宜興凱賓斯基酒店五星級工程可行性研究報告總建筑面積約149691