第8章-房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃課件

1、12022/7/17 房地產(chǎn)策劃 第八章 房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃2022/7/172第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入第二節(jié) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三節(jié) 制定物業(yè)管理方案第四節(jié) 制定相關(guān)管理制度本章目錄2022/7/173 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 一、物業(yè)管理早期介入的概念 物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把設(shè)計、施工和驗收關(guān)，確保設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。2022/7/174 二、物業(yè)管理早期介入的必要性 1.能提前解決項目

2、交付使用后的問題 2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對象 3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展 4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象 5.有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計 6.有利于提高工程建造質(zhì)量2022/7/175 三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 1.規(guī)劃設(shè)計階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計工作需要重點審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi)外裝飾等方面的合理性。 可以從以下幾個角度進行考慮：2022/7/176 (1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要 (2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟及節(jié)能等問題 (3)為今后的發(fā)展留有余地 (4)規(guī)劃設(shè)計是否以人為本，能否方便住戶使用 (5)既

3、要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)2022/7/177 2.建造施工階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。 2022/7/178 3.施工驗收階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場上參與工程驗收，對房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進行重點檢查驗收。 2022/7/179 第二節(jié) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念 1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義 物業(yè)管理的招標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主

4、委員會在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 前期物業(yè)管理的招標(biāo)由開發(fā)商來完成。 2022/7/1710 2.物業(yè)管理招標(biāo)的特點 (1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性 物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標(biāo)工作。 (2)物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性 由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。2022/7/1711 3.物業(yè)管理招標(biāo)的原則 根據(jù)招

5、標(biāo)法的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動中必須遵循公開、公平、公正及合理的原則。 4.物業(yè)管理招標(biāo)的方式 常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)等。2022/7/1712 二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段 (1)成立招標(biāo)機構(gòu) (2)編制招標(biāo)文件 (3)制定標(biāo)底 2.招標(biāo)實施階段 (1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 (2)組織資格預(yù)審 (3)召開標(biāo)前會議 (4)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)2022/7/1713 3.招標(biāo)結(jié)束階段 (1)合同的簽訂 (2)合同的履行 (3)資料整理與歸檔2022/7/1714 三、物業(yè)管理招標(biāo)文件 1.招標(biāo)文件的組成 (1)投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括

6、投標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。 (2)投標(biāo)人必須按規(guī)定填報的投標(biāo)書格式 (3)中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件 具體組成要素包括：投標(biāo)邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。2022/7/1715 2.編制招標(biāo)文件的時間 大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。 “超前招標(biāo)”確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。 因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。2022/7/1

7、716 四、物業(yè)服務(wù)合同 1.物業(yè)服務(wù)合同的概念 物業(yè)服務(wù)合同是用以標(biāo)明或界定某物業(yè)的管理業(yè)務(wù)和責(zé)任權(quán)利的法律文書，是開發(fā)商或業(yè)主委員會與負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確雙方的權(quán)利與責(zé)任的協(xié)議文件。2022/7/1717 2.物業(yè)服務(wù)合同的作用 (1)明確委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)； (2)為物業(yè)管理過程中雙方出現(xiàn)的爭議和糾紛提供調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)； (3)在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營與管理行為的同時，對業(yè)主委員會也提出要求，實現(xiàn)雙方的權(quán)責(zé)利對等。2022/7/1718 3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 (1)合同序文：說明物業(yè)的名稱、規(guī)模、坐落；定義和解釋；訂立合同的日期、地點

8、；合同雙方的名稱、法人代表及地址等。 (2)合同正文：委托標(biāo)的的范圍與內(nèi)容；管理形式與期限；雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)；管理費用及其支付方式；違約責(zé)任與索賠；不可抗力的界定及由此帶來的損失與責(zé)任的分?jǐn)?；雙方互相協(xié)作事項；合同的期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。2022/7/1719 (3)合同結(jié)尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表(開發(fā)商或業(yè)主委員會)簽字；公證機關(guān)公證等。 (4)附件：說明本項目的特殊條件、特殊要求及在通用合同格式中未能詳細(xì)說明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標(biāo)的說明等。2022/7/1720 4.物業(yè)服務(wù)合同的

9、簽署 物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開發(fā)商或業(yè)主委員會在招標(biāo)決標(biāo)或選定(選聘)物業(yè)管理公司之后，在雙方談判磋商、達到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。 5.物業(yè)管理合同的執(zhí)行 物業(yè)管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當(dāng)事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。2022/7/1721 第三節(jié) 制定物業(yè)管理方案 一、確定物業(yè)管理的檔次 首先根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條件以及住用人的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費水平，確定物業(yè)管理的等級和檔次。 如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)費應(yīng)適合居民的實際情況。

10、2022/7/1722 二、確定物業(yè)管理的服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)物業(yè)住用人的需要和物業(yè)管理的檔次確定物業(yè)管理的服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 普通住宅項目物業(yè)服務(wù)的項目和標(biāo)準(zhǔn)可參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)(中物協(xié)20041號)的規(guī)定來制定。2022/7/1723 三、確定物業(yè)管理的收入預(yù)算 1.物業(yè)管理經(jīng)費的來源 (1)定期收取物業(yè)服務(wù)費 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 (3)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤 (4)政府多方面的扶持 (5)開發(fā)商給予的支持2022/7/1724 2.確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)要遵從以下原則： (1)不違反

11、國家和地方政府的有關(guān)收費規(guī)定 (2)收費標(biāo)準(zhǔn)要與住用人的收入水平相適應(yīng) (3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益 (4)微利原則，收入扣除支出后略有剩余 (5)公平原則2022/7/1725 3.物業(yè)管理的支出項目 物業(yè)管理的支出項目主要包括： (1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用 (2)聘用及管理人員的薪金 (3)公用水電費的支出 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出 (5)物業(yè)財產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的支出 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用 (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用2022/7/1726 (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用 (9)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用 (10)聘

12、請律師、會計師等專業(yè)人士的費用 (11)節(jié)日裝飾的費用 (12)行政辦公支出 (13)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用 (14)其他為管理而發(fā)生的合理支出 (15)稅金2022/7/1727 第四節(jié) 制定相關(guān)管理制度 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度 1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責(zé) 包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、職能部門經(jīng)理、管理處主任、管理員、內(nèi)勤員、文員、出納、保安人員、清潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責(zé)制度。2022/7/1728 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門職責(zé) 包括經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部門、各個管理處以及各職能部門的職責(zé)制度。 3.其他內(nèi)部管理制度 比如企業(yè)勞動用工制度、工資制度、福利制度、考勤制度、考核制度、

13、獎懲制度、員工行為規(guī)范、接待制度、來信來訪來電制度、投訴反饋制度、文書管理制度、辦公設(shè)備使用管理制度等。2022/7/1729 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部管理制度 1.物業(yè)驗收與接管制度 制定驗收與接管制度需要注意以下幾點： (1)選派業(yè)務(wù)素質(zhì)好、工作負(fù)責(zé)的人員參加驗收 (2)從業(yè)主及物業(yè)維修養(yǎng)護角度嚴(yán)格驗收 (3)對驗收中的問題記錄在案并及時督促修整 (4)與建設(shè)單位簽訂保修合同 (5)物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù) (7)應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料2022/7/1730 2.樓宇入伙制度 (1)入伙通知書 (2)入伙手續(xù)書 (3)收樓須知 (4)住合約等2022/7/1731 3.物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約應(yīng)該包括： (1)業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任 (2)物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任 (3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任 (4)對物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理制度 (5)對物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定 (6)管理費用的規(guī)定 (7)法律責(zé)任 (8)其它事項2022/7/1732 4.住戶手冊 (1)居住區(qū)概況 (2)居住區(qū)的管理 (3)業(yè)主或住戶須知 (4)日常管理與維修 (5)物業(yè)管理條例 (6)綜合服務(wù)及其它應(yīng)該注意的事項2022/7/1733 5.日常管理服務(wù)制度 物業(yè)管理