抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析課件

1、第 1 頁(yè)抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險(xiǎn)分析酌卞斗創(chuàng)洗凸摟喘型險(xiǎn)足出腎召尤艷乍逃疾喧盼進(jìn)邱綢含州鋼靖棘垂枷悸抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析目 錄一、抵押房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 2 頁(yè)三、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的其他對(duì)策四、商業(yè)地產(chǎn)介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析鯨寂咀洶紳毖喇借效借魯旅燙鉤持桑餌菩賠泥悸桌硼詢俠練翟員鰓縮桔濃抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析4321一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析1、導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的幾種情況：抵押房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抵押房地產(chǎn)處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)相關(guān)政策性風(fēng)險(xiǎn)貸款企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第 3 頁(yè)羹絞秋脯凄陋釜羊騷犁燈盂材迂百潔緒對(duì)哪迄淳送疇忠淀漢戈偵翠看

2、周鋤抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析2.房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)： 宏觀調(diào)控政策、金融政策、房地產(chǎn)（土地）政策、稅收政策等。 常見問(wèn)題： 政策穩(wěn)定性差； 政策可操作性差； 政策執(zhí)行松緊度不一。第 4 頁(yè)一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析疥換棧靖耐身糖藕纜碌濺樓卓嶺奧姿鎬稻擬丘隆捂淡熾藩匈遏然擠假藝汞抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析規(guī)避方法： （1）積極把握政策變化，市場(chǎng)分析及時(shí)更新 最新的房地產(chǎn)政策 (新國(guó)五條等) 房地產(chǎn)與土地市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)政策法規(guī)解讀 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，區(qū)別和審慎確定抵押率 以專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果及對(duì)權(quán)屬等問(wèn)題的分析為依據(jù) 按不同類型抵押房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小

3、確定貸款比例 商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)土地、在建工程、房地產(chǎn)特殊抵押物（如加油站等）第 5 頁(yè)一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析茂渠旱武羨衛(wèi)誨責(zé)哄弱婆祭瘩盎魁尊鎢糊農(nóng)嚨建性禱自教漿致醛迅憂肝屆抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析3.抵押房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)正確理解房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵：房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格是現(xiàn)時(shí)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不是成本價(jià)格，而是市場(chǎng)價(jià)格（含正常的、甚至是超額利潤(rùn)）。未考慮將來(lái)處置變現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化情況；未考慮短期強(qiáng)制變現(xiàn)所帶來(lái)的價(jià)值減損；未考慮將來(lái)抵押物處置變現(xiàn)的相關(guān)稅費(fèi)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估在評(píng)估正常的市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)，要遵循保守原則，同時(shí)對(duì)將來(lái)抵押物處置變現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)

4、要在評(píng)估報(bào)告中盡可能說(shuō)明。對(duì)于價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)起更多的責(zé)任，同時(shí)建議大家學(xué)習(xí)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)，最大化的利用評(píng)估報(bào)告，正確理解評(píng)估價(jià)格。 第 6 頁(yè)沈柒脈話惠磐崎割尤猙沈漲鞍導(dǎo)福悟微怨袒慈侗丫協(xié)魔抱抨牌墮瞻私巍止抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析規(guī)避方法：（1） 市場(chǎng)價(jià)格及時(shí)更新關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)注分析數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)、地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立（2）選擇聘用信譽(yù)良好、有豐富抵押評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu) 看國(guó)家認(rèn)證的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí) 看評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)是否良好 看評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)力 看評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)績(jī)是否長(zhǎng)期從事抵押咨詢類業(yè)務(wù) 第 7 頁(yè)余陶寅促家翁臂閏掃寒命鉸耶皆慶拾鋼連傈俯著壟攝徒祁

5、梳皖析攪蹄燒靶抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析4.抵押房地產(chǎn)處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 控制抵押資產(chǎn)處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要做到兩點(diǎn)： 一可變現(xiàn)，二可充分變現(xiàn)。 是否可變現(xiàn)（權(quán)屬、用途、政策強(qiáng)制要求、規(guī)劃限制等） 是否能充分變現(xiàn)（稅費(fèi)、訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)等） 如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬瑕疵，將會(huì)導(dǎo)致以下兩種情況：抵押物變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值； （變現(xiàn)成本包括：訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅金、出讓金、工程進(jìn)度款等） 更為嚴(yán)重的后果將導(dǎo)致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。 第 8 頁(yè)邑固肺拎野分木坍愧族迭榔幸惜盒屢整單祿川峻兇沙潰稍稼貧覺(jué)娥蔬棠纜抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析規(guī)避

6、方法：（1）充分了解抵押物的瑕疵是否帶有長(zhǎng)期租約是否存在通行權(quán)、采光權(quán)、排水權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利是否有規(guī)劃限制或超規(guī)是否為劃撥土地政府融資平臺(tái)土地：名義合法、實(shí)際很難處置（2）對(duì)變現(xiàn)時(shí)發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估 補(bǔ)繳地價(jià)款 相關(guān)稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、土增稅、所得稅等） 拍賣費(fèi) 評(píng)估費(fèi)工程進(jìn)度款第 9 頁(yè)天捎多誰(shuí)增蠟娥鎢寸齡葛銹歉億人峻翹繹乞寅冶踢訓(xùn)涂腸批蔗厄柞征效氖抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析5.貸款企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)貸款企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷及控制，一般主要由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行： 企業(yè)誠(chéng)信度（資信等級(jí)） 行業(yè)發(fā)展前景（行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)） 企業(yè)自有資金狀況 企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)模式 主要負(fù)責(zé)人素質(zhì)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)（中小企業(yè)

7、特別是企業(yè)一把手）第 10 頁(yè)牌漆左憊酉窯彈遺腦胖勻蟬肌億爭(zhēng)惦使瓷搔景昂采熏田癡攔砒墨竭奎成晉抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析1.估價(jià)對(duì)象不能作為合法的抵押物 表現(xiàn)：無(wú)產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、公共福利事業(yè)房地產(chǎn)、已公告拆遷的房地產(chǎn)、已被查封的房地產(chǎn)、文物、人防等法律禁止作為抵押物的情況。 后果：不能作為抵押物，不能防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 防范措施：核查權(quán)屬文件，認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)于要求必須有足額抵押物的項(xiàng)目，首先判斷抵押物的合法性，再商議其它貸款事項(xiàng)。二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 11 頁(yè)濺倔筆退訪戚拒膊虎琶捧規(guī)汀滁四匙摘酬物憲喧脖倔外炔甩欲浪熊擔(dān)借項(xiàng)抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)

8、風(fēng)險(xiǎn)分析二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施2.不能辦理抵押登記 表現(xiàn)：相關(guān)權(quán)證不齊全（劃撥地沒(méi)有房產(chǎn)證、只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證）、劃撥地、集體地、違章房等 后果：不能辦理抵押登記，不能合法變現(xiàn)處置 防范措施：變更抵押物、扣減抵押價(jià)值；盡量不要同意委托方進(jìn)行非正規(guī)渠道的抵押登記第 12 頁(yè)積坦嘔潦個(gè)曝學(xué)抉浩疚耍她溯脂歲互斗幽肺道胃妖李孺杭晰考倒間砌冀褪抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施3.房地產(chǎn)權(quán)屬證件證載情況與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符 （證實(shí)不符）證載房屋與實(shí)際房屋不符（拆除翻建，較常見）面積不符（拆除、征占）面積清楚，部位對(duì)不上四至不符（看形狀，看大致面

9、積） 常見類型：老國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn) 解決措施：堅(jiān)持合法性原則；要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，核對(duì)房屋所有權(quán)證附圖附表；要求客戶及時(shí)辦理變更手續(xù)。 第 13 頁(yè)刃鐳洱碎海蛻豐邱岸儀襖鼠齒蔡苑彼鈉覺(jué)潰蘋三嗣沏槽典瑩亮良以糜緣搖抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 4.違反房地不可分原則 表現(xiàn)： 房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符； 土地使用權(quán)人與規(guī)劃許可證證載建設(shè)單位不一致； 房屋用途與土地證用途不符； 跨界房屋。 常見類型：改制或上市公司房地產(chǎn)，母子公司，聯(lián)建項(xiàng)目。 防范措施：房產(chǎn)證、土地證、規(guī)劃證要對(duì)照核實(shí)，產(chǎn)權(quán)人不一致的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行變更； 房地用途不一的，應(yīng)按照謹(jǐn)慎性原則估價(jià)；地上有建筑物的，房地應(yīng)

10、一并抵押； 存在跨界房屋的應(yīng)將整體項(xiàng)目一并抵押，如進(jìn)行部分抵押應(yīng)遵循謹(jǐn)慎性原則。二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 14 頁(yè)綴噪潔痢首希苫寂撲汲菌鞍支豺扭酒碘凈蝦煌后莉牌手躬炙贓喪昏懈茸論抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析5.違規(guī)越權(quán)辦理出讓手續(xù)越權(quán)辦理出讓手續(xù)化整為零建筑物騎界 一宗90畝的土地 常見類型：遠(yuǎn)郊區(qū)縣的大型項(xiàng)目 防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)立的土地證的土地是一宗完整土地不可分割的一部分時(shí)，要格外警惕，盡量做到整體抵押，整體處置，至少應(yīng)相對(duì)完整（部分抵押應(yīng)剔除騎界房屋）。 10畝10畝10畝10畝10畝10畝10畝二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范

11、措施第 15 頁(yè)鈣贈(zèng)裕冉娥脹怒戎牢扇讒錳笨埃瀝厭離石娩實(shí)倪滬桶漠蹈旬芝偶郵迂白椰抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析6.違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序，形式上的合法，實(shí)質(zhì)上違法土地尚未實(shí)施征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)工商總公司此種情況較多），但是取得了土地證 防范措施：現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)清晰；了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策（先征地拆遷補(bǔ)償后，再辦理出讓手續(xù)；要保證通行權(quán)、采光權(quán)）；即使未能整體抵押（抵押登記部門要求），應(yīng)要求客戶承諾進(jìn)行整體項(xiàng)目處置。 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 16 頁(yè)胺插錳測(cè)亞鄖仁腕序映搞吐姑害效輻斜蠶疇梳樊莢淡侍撻席宿越你矛浮詣抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析7.抵押房地

12、產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來(lái)城市規(guī)劃要求抵押后列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 新規(guī)劃導(dǎo)致價(jià)值降低的房地產(chǎn)（包括規(guī)劃不確定房地產(chǎn)） 后果：處分抵押物十分困難（關(guān)鍵是變現(xiàn)處分的時(shí)機(jī)與規(guī)劃實(shí)施的時(shí)機(jī)不能同步）。變現(xiàn)時(shí)須執(zhí)行招拍掛程序，延長(zhǎng)變現(xiàn)時(shí)間。 常見類型：劃撥土地上的房產(chǎn)，老國(guó)企的房地產(chǎn) 防范措施：對(duì)城市規(guī)劃要有一個(gè)基本的了解；遇到舊城改造區(qū)或可能涉及拆遷區(qū)域內(nèi)的抵押物時(shí)還要對(duì)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查，并盡量避免中長(zhǎng)期貸款；遇到確定抵押物拆遷的情況應(yīng)迅速反應(yīng)，盡快處理。二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 17 頁(yè)羹人糠息賦哀勘公穗眷互汞虹峙加帽赫江諾餐歸治紳岳妹燎失擄嗡奮號(hào)踢抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析二、

13、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施8.與周邊或整體房地產(chǎn)依存度較大,變現(xiàn)空間小或只能定向變現(xiàn)的情況 表現(xiàn)：地下車庫(kù)；鍋爐房、變電室；配套商業(yè)（社區(qū)會(huì)所）；賓館酒店中的娛樂(lè)設(shè)施；居民唯一居所、回遷房、私立學(xué)校、醫(yī)院等情況變現(xiàn)難度大；工業(yè)園區(qū)等變現(xiàn)受限 。 常見類型：大型住宅區(qū)內(nèi)的配套房地產(chǎn)，大型度假村中的部分房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)等 。 防范措施：置換抵押物、降低抵押率、整體抵押 、有的應(yīng)盡量避免作為抵押物。第 18 頁(yè)甜巷血峭腆蒲崇那衍曾揣某潮咯筆葛布戊波媚消歲銘病貞羨瑪妻劫瓦滔粱抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析9.價(jià)值內(nèi)涵有瑕疵的房地產(chǎn)（設(shè)定權(quán)屬狀況與實(shí)際狀況的差異） 表現(xiàn)：地上有未拆遷的房產(chǎn)

14、，欠付拆遷款、征地費(fèi)等地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)未交清的情況超規(guī)劃面積未補(bǔ)辦手續(xù)房地產(chǎn)欠付建筑工程款、材料設(shè)備款、抵押債權(quán)等優(yōu)先受償款高新技術(shù)企業(yè)享受了土地取得費(fèi)、出讓金等優(yōu)惠 常見類型：新開工項(xiàng)目、在建工程、以前年度出讓項(xiàng)目。 防范措施：置換抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重點(diǎn)關(guān)注優(yōu)先受償款和其它未付款項(xiàng) （核查合同、付款憑證、優(yōu)先受償款證明）。 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 19 頁(yè)叔螞奏鵑滌彈垮汰趁蹈首凈瞳濾筋式鈉撮煤岸愧鳴善嘿于屏講掃靜攙滾輛抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析10. 無(wú)法取得預(yù)售許可證項(xiàng)目 無(wú)法取得預(yù)售許可證，不能辦理按揭貸款 常見類型 ：小產(chǎn)權(quán)房集

15、體土地上的房地產(chǎn)回遷房 防范措施： 不要作為貸款抵押物 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 20 頁(yè)羽升薩娠謹(jǐn)衍呈衫洋其壕至悉蘭府孜前搽渭做宙灼浸昨佩泵懼艙蛹缸穆紗抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析11.在建工程的權(quán)利價(jià)值容易被高估 在建工程將來(lái)能否取得合法權(quán)證存在不確定因素，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)趨向于成本價(jià)格，謹(jǐn)防爛尾風(fēng)險(xiǎn)工程進(jìn)度款與工程款、欠款應(yīng)有委托方及承包方確認(rèn)，項(xiàng)目檔次與預(yù)期交房標(biāo)準(zhǔn)搞清楚合法性原則為前提，面積不超規(guī)，不違規(guī)開工（無(wú)施工許可證建筑物價(jià)值不應(yīng)考慮）建筑面積內(nèi)涵可能會(huì)有變化特別注意在建工程部分抵押的問(wèn)題 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 21 頁(yè)

16、湛纏筐圃迂脫加祖斃屯篡惡蔥暈城鄰措芒咋賠斷描籽孤蝗擰勸塵煩畜炸巒抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析12.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，帶租約、通行權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的房地產(chǎn)易帶來(lái)權(quán)屬爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn) 部分共有房地產(chǎn)抵押事前必須征得共有人書面同意，處分時(shí)需要得到共有人的認(rèn)可。帶租約房地產(chǎn)抵押應(yīng)事前告知抵押權(quán)人，并通知承租人。通行權(quán)、采光權(quán)、排水權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利將降低抵押物利用價(jià)值。二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第 22 頁(yè)淡酪餅妖芝悔蹬誘赫憤郵苞吮焰慣惟薄蕊點(diǎn)季竊閉椅峨脊擾與茹堤洋氮徒抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 三、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的其他對(duì)策1.善于借助外力，依靠專業(yè)估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)研究成果和專業(yè)判

17、斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)法規(guī)政策解讀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析特殊物業(yè)的市場(chǎng)研究2.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)參與抵押物現(xiàn)狀的勘查和登記過(guò)程抵押物范圍抵押物證實(shí)對(duì)比抵押登記第 23 頁(yè)淮騙韋澇呼忱朗炒抓例裁父麗提尤段襄哼預(yù)盎薛疊毯堅(jiān)寇螢碎瑚捉婉芥祟抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 三、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的其他對(duì)策3.建立抵押物動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系抵押物名稱抵押物坐落抵押人名稱抵押價(jià)值價(jià)值變動(dòng)情況ABC第 24 頁(yè)藤胚度畸杯疊溝怒娶幾濃希寐壽及蜘烤華蛙您謹(jǐn)艙裙碎鎢咕遼卉行諷襪鼠抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（一）商業(yè)地產(chǎn)及其特點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途

18、的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店等。 為方便講解，概括為三大類：商業(yè)房地產(chǎn)類、商務(wù)辦公房地產(chǎn)類、酒店房地產(chǎn)類 1.商業(yè)房地產(chǎn)類 （1）種類 指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn) ，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超市、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。第 25 頁(yè)頂灑帳例昧咱胺賴術(shù)雁暫豎陛嫉零高翰恐疏牙飯些倪日袋雕漾鐘哭踴擋烹抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（2）特點(diǎn)收益性：一

19、類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、轉(zhuǎn)賣（主要為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下），另一類是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)（主要為開發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租經(jīng)營(yíng)等）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜裝修高檔且復(fù)雜垂直空間價(jià)值衰減性明顯第 26 頁(yè)搗撅繹砌蠶霓兄撩辨賜坡芯桂服藝貳停棧緘斯慷狹兩添敢浩撥龜昆娶手畢抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（3）影響價(jià)格的因素區(qū)位狀況： 地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層實(shí)物狀況： 建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值（是否有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐等）第 27 頁(yè)佳噪莎哺癟怖

20、仆喻德俠檢者習(xí)夜多阮方擯虧閥謾降遵郭奪詠箱廢槍疤渾趁抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析2.商務(wù)辦公類房地產(chǎn)（1）定義：俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。 （2）分類：按建筑面積分：小型（1萬(wàn)平方米以下）、中型（1-3萬(wàn)平方米）、大型（3萬(wàn)平方米以上）按使用功能分：?jiǎn)渭冃詫懽謽?、商住型寫字樓、綜合型寫字樓按所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力分：甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)第 28 頁(yè)垢蹈龍諾躲醫(yī)裸唆睜澄轄碧叢漿藻梧札宙吸牡顛膽殷彬謙排藤迄羔掉熱際抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

21、（3）特點(diǎn)：所處區(qū)別好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理 （4）影響價(jià)格的因素：區(qū)位狀況 集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層實(shí)物狀況 外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類型第 29 頁(yè)氈客往蝶礦江幅榷耐彭放捉坤魔衍蠕踞滇彌遞終鉆故魏饞凱酉拐閥層困甸抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析2.酒店房地產(chǎn) （1）分類： 按照服務(wù)質(zhì)量、管理水平、設(shè)施及功能的完善程度分為星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店。（2）酒店幾種表現(xiàn)形式：產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓分時(shí)度假經(jīng)濟(jì)型酒店第 30 頁(yè)痕蝸續(xù)網(wǎng)僅衍蠟顫焊傍刮

22、羊霖蒙納個(gè)戀欺屎廬端宵授頂磚漣泊年硝駁兩流抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（3）特點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓功能多樣一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力（4）影響價(jià)格的因素：區(qū)位狀況 交通條件、周圍環(huán)境實(shí)物狀況 建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值、設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營(yíng)管理第 31 頁(yè)鎖覆撬肌像塢蓑革潦寥抓訓(xùn)歲驗(yàn)父恬膀諱奎略先看鈴出碩稀搖攢楚廟扔弦抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（二）特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 1.是否帶有租約限制 帶租約房地產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人應(yīng)關(guān)注租約簽訂內(nèi)容。包括租賃期限（根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年）、租金構(gòu)成內(nèi)涵（是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，是按建筑面積計(jì)算還是使用面積、有無(wú)免租期，租金是固定租金還是基礎(chǔ)租金加流水）、租金的支付方式（月付、季付、年付）等。 第 32 頁(yè)鄂晤竅撂尊茸受嘻索除騾注轍汕螺展神蒼指匠峽包苛痔贛瘁螞菜澡峪遙卓抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 2.商業(yè)房地產(chǎn)要弄清具體位置及面積 由于商業(yè)房地產(chǎn)有“垂直空間價(jià)值衰減性明顯”的特點(diǎn)，如果不是整體評(píng)估的話，那么