主題地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢分析報告

1、主題地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢分析報告目錄1.主題地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀41.1主題地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析41.2主題地產(chǎn)市場規(guī)模分析52.主題地產(chǎn)行業(yè)存在的問題62.1缺乏明顯主題72.2行業(yè)服務(wù)無序化72.3供應(yīng)鏈整合度低82.4基礎(chǔ)工作薄弱82.5產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢82.6供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低93.主題地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢103.1旅游地產(chǎn)103.2體育地產(chǎn)103.3養(yǎng)老地產(chǎn)103.4文化地產(chǎn)103.5延伸產(chǎn)業(yè)鏈113.6行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢113.7呈現(xiàn)集群化分布113.8需求開拓124.主題地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析134.1主題地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析134.2主題地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析134.3主題地

2、產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析134.4主題地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析145.主題地產(chǎn)行業(yè)競爭分析155.1主題地產(chǎn)行業(yè)競爭分析155.1.1對上游議價能力分析155.1.2對下游議價能力分析155.1.3潛在進入者分析165.1.4替代品或替代服務(wù)分析165.2中國主題地產(chǎn)行業(yè)品牌競爭格局分析175.3中國主題地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析176.主題地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資分析186.1中國主題地產(chǎn)技術(shù)投資趨勢分析186.2中國主題地產(chǎn)行業(yè)投資風險186.3中國主題地產(chǎn)行業(yè)投資收益19主題地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀主題地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析主題地產(chǎn)是指以項目策劃為導向，將主題文化導入房地產(chǎn)的“整體規(guī)劃、建筑造型、園林綠化、園林景觀、宣傳推廣

3、和社區(qū)文化活動”之中，將開發(fā)項目建設(shè)成為一個“集文化藝術(shù)和居住公園于一體”的城市生活體。比如養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設(shè)計、設(shè)施配套和服務(wù)跟進的房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老地產(chǎn)的特色應(yīng)該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫(yī)療、介護、照料等一條龍服務(wù)，而不是僅僅提供老年人居住的“地產(chǎn)”。主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢。隨著中國旅游從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，中國主題公園發(fā)展前景廣闊，這一新型的旅游休閑產(chǎn)品，將逐漸成為人們休閑娛樂的主要消費對象。然而主題公園地產(chǎn)化產(chǎn)生的負面影響多多，首先，使主題公園喪失了旅游的本質(zhì)，周邊房產(chǎn)樓市的增加對

4、公園的觀賞性、流通性、公共設(shè)施的使用等均造成不同程度的不良影響。我國主題地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費需求的提升，我國主題地產(chǎn)行業(yè)依舊會繼續(xù)保持增長趨勢，未來將會向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費多元化等新趨勢。中國主題地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。房地產(chǎn)與多數(shù)行業(yè)存在著產(chǎn)業(yè)鏈上的聯(lián)系。房地產(chǎn)為居民、企業(yè)提供居住、辦公、生產(chǎn)等 場所，是生產(chǎn)生活必需行業(yè)，此外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，覆蓋行業(yè)多，可將其分成三類，一種 上游行業(yè)如水泥、建材等原材料行業(yè)，房地產(chǎn)對其產(chǎn)生需求拉動作用，一類是下游產(chǎn)業(yè)如 汽車、家電等

5、消費行業(yè)，房地產(chǎn)對其產(chǎn)生供給推動作用，另一類是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)如銀行， 房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有較大的融資需求。主題地產(chǎn)市場規(guī)模分析隨著國家政策的進一步利好，越來越多的需求將會被釋放，主題地產(chǎn)行業(yè)將緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場景。通過產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級，推動主題地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長。目前，我國的主題地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。2020年國內(nèi)主題公園游客接待規(guī)模有望達到2.32億人次，屆時中國將成為全球最大主題公園市場。但與此同時，行業(yè)將面臨供給過剩的問題，不少主題公園很可能在大浪淘沙中被淘汰出局。未來，各大樂園比拼的將不僅是先進的設(shè)備，更重要

6、的是對文化的挖潛，形成自身特色，擺脫同質(zhì)化競爭。主題地產(chǎn)行業(yè)存在的問題 缺乏明顯主題現(xiàn)階段國內(nèi)的主題公園中，有53%屬于“無明顯主題”的狀態(tài)，由主打器械類騎乘設(shè)施的公園組成，與國際趨勢存在明顯不同。不過，與發(fā)達國家類似，中國有明顯主題類的公園游客量普遍高于無明顯主題類，游客量超過400萬人次的大部分主題公園皆有明顯主題。之所以不少國內(nèi)主題公園運營方都逆勢選擇了“無主題”的模式，缺少IP、自我特色匱乏、更愿意走安全牌是業(yè)內(nèi)歸納出的主要癥結(jié)。行業(yè)服務(wù)無序化 主題地產(chǎn)行業(yè)標準不成體系。服務(wù)質(zhì)量很大程度上依賴于從業(yè)人員等個人能力，難以形成規(guī)?；芾砼c復制。主題地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以控制，導致質(zhì)量問題頻發(fā)

7、。監(jiān)管缺失，嚴重影響用戶體驗。供應(yīng)鏈整合度低 主題地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈及服務(wù)流程復雜。小型企業(yè)難以為繼，初期投入過大，很難打價格戰(zhàn)。主題地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品標準化程度太低，導致生產(chǎn)周期長且成本高?；A(chǔ)工作薄弱主題地產(chǎn)標準不完善，行業(yè)相關(guān)技術(shù)積累和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱，相關(guān)體系建設(shè)滯后，管理、規(guī)范、產(chǎn)品、監(jiān)測等能力亟待加強。目前而言，主題地產(chǎn)管理能力還不能適應(yīng)工作需要。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢近年來,盡管我國政府頒布了有利于主題地產(chǎn)的資源環(huán)境稅收政策和消費稅的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策,但是由于這兩種稅收的作用對象狹窄,因而對主題地產(chǎn)主要服務(wù)和產(chǎn)品的生產(chǎn)及推廣使用收效不大。可喜的是,企業(yè)所得稅的兩稅合一,內(nèi)外資企業(yè)同等待遇解決了

8、多年來我國內(nèi)外資企業(yè)面臨的兩套稅制問題。兩套稅制把大量的稅收優(yōu)惠給與了外資企業(yè),而未能按國家的宏觀政策導向建立稅收優(yōu)惠。這種稅制安排不僅造成了內(nèi)外資企業(yè)的稅負不公,而且對國家鼓勵的主題地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,對行業(yè)的高效率利用都是極其不利的。此外,我國的進口稅收政策也存在類似的問題,亟待解決。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低由于基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、技術(shù)缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導致主題地產(chǎn)行業(yè)起步較晚。產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導致了用戶需求難以得到及時的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化基礎(chǔ)資源配置，夯實產(chǎn)品技術(shù)更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點。主題地產(chǎn)行業(yè)前

9、景趨勢旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)簡稱旅游地產(chǎn)，是指以游客(即旅游觀光和旅游度假的人)作為最終消費者，為游客提供各種觀光、餐飲、體驗、居住度假、游憩購物、康體娛樂、商務(wù)辦公等休閑功能的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。體育地產(chǎn)體育地產(chǎn)就是將體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有機的嫁接，以體育作為主體概念的房產(chǎn)開發(fā)模式，并且將體育納入房產(chǎn)開發(fā)的總規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設(shè)計、設(shè)施配套和服務(wù)跟進的房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老地產(chǎn)的特色應(yīng)該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫(yī)療、介護、照料等一條龍服務(wù)，而不是僅僅提供老年人居住的“地產(chǎn)”。文化地產(chǎn)文化地產(chǎn)是以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化

10、引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。延伸產(chǎn)業(yè)鏈主題地產(chǎn)行業(yè)近年來從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢 主題地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品與服務(wù)的過程中，具有完善的內(nèi)容生產(chǎn)、渠道建設(shè)、商業(yè)化落地等各個層級的協(xié)作。未來進一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競爭力，并促進行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推主題地產(chǎn)項目建設(shè)，類型也比較多。一般當?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒有基礎(chǔ)比較好

11、的項目基礎(chǔ)，當?shù)鼐蜁蛟斐鲂碌闹黝}地產(chǎn)項目。隨著各地主題地產(chǎn)建設(shè)，中國主題地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國主題地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)拓展的特征。有報告分析，從國家級主題地產(chǎn)項目建設(shè)情況來看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)，成為全國主題地產(chǎn)建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展主題地產(chǎn)建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊主題地產(chǎn)建設(shè)。未來一段時間，中國中西部地區(qū)主題地產(chǎn)建設(shè)或?qū)⒂瓉砣碌慕ㄔO(shè)浪

12、潮。從目前情況來看，各地打造的主題地產(chǎn)水平參差不齊，有好有壞?？傮w來說，一般東部發(fā)達地區(qū)的主題地產(chǎn)相對來說會更加成熟一些。但目前中西部主題地產(chǎn)打造勢頭也十分強勁。需求開拓隨著人們生活水平的提高， 在主題地產(chǎn)行業(yè)，越來越多的用戶對行業(yè)較為重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。主題地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析主題地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析國家從大的政策方向上對主題地產(chǎn)行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導，合理的解讀能夠為行業(yè)做了好的發(fā)展指引。國家層面更加重視，花費更多的人力、物力、財力來解決該行業(yè)存在的問題。社會層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會層面的驅(qū)動。各城市層面更加重視，各個城市競相調(diào)

13、研并引進新概念與制定新政策。國際上更加重視，積極開拓創(chuàng)新。主題地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析21世紀我國經(jīng)濟煥發(fā)出勃勃生機，保持著強勁的增長勢頭，成為世界經(jīng)濟增長最快的國家，并且我們有理由相信這種增長勢頭仍將長期保持。作為一、二、三產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)度的主題地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證主題地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點決定了主題地產(chǎn)行業(yè)對宏觀調(diào)控具有一定的防御性，因此行業(yè)受國內(nèi)經(jīng)濟波動的影響相對較小。主題地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析隨著社會環(huán)境的持續(xù)變化，主題地產(chǎn)業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時，也預示著新的機遇的到來。我國擁有龐大市場的主題地產(chǎn)行業(yè)具有消費潛力

14、。我國經(jīng)濟發(fā)展較為迅猛，消費者可支配的收入不斷增加，對主題地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣化、個性化消費趨勢日漸明顯。主題地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標，強調(diào)要在“促進產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。完善、發(fā)達的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的決策成本和生產(chǎn)成本，提高企業(yè)運作效率。良好的技術(shù)環(huán)境為主題地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了強有力的保障。主題地產(chǎn)行業(yè)競爭分析目前，我國主題地

15、產(chǎn)領(lǐng)域主要有獨角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭三個大陣營。三方陣營不斷加碼布局主題地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，推出了一系列針對不同應(yīng)用場景的主題地產(chǎn)產(chǎn)品。主題地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭很好的促進了行業(yè)需求、技術(shù)、產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展，促進服務(wù)水平不斷優(yōu)化，服務(wù)與技術(shù)能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。主題地產(chǎn)行業(yè)競爭分析對上游議價能力分析主題地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)的增量市場，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下游和傳統(tǒng)行業(yè)相似。上游主要有基礎(chǔ)原料、零件設(shè)備、基礎(chǔ)服務(wù)等服務(wù)商組成。上游細分市場眾多，除了設(shè)備，上游市場產(chǎn)品和服務(wù)基本無差異性，主要競爭優(yōu)勢在于成本控制能力和成本轉(zhuǎn)嫁能力。行業(yè)現(xiàn)狀以企業(yè)間價格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標準運行

16、為主。 激烈的行業(yè)競爭使得價格接近成本，主題地產(chǎn)企業(yè)對上游端有較強議價能力。對下游議價能力分析主題地產(chǎn)行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會資本，對宏觀經(jīng)濟影響力更大。企業(yè)自身體量也更大，行業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域性競爭明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)。主題地產(chǎn)企業(yè)面對下游業(yè)主，議價能力往往更弱，并且面臨費用墊付，應(yīng)收賬款損失的問題。潛在進入者分析主題地產(chǎn)行業(yè)潛在進入者可能是一個新辦的企業(yè)，也可能是一個采用多角化經(jīng)營戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進入者會帶來新的生產(chǎn)能力，并要求取得一定的市場份額。潛在進入者對本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進入壁壘以及進入新行業(yè)后原有企業(yè)反應(yīng)

17、的強烈程度。主題地產(chǎn)行業(yè)潛在進入者是影響行業(yè)競爭強度和盈利性的又一要素。主要表現(xiàn)為三方面直接影響：一是主題地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而增加行業(yè)有效資本量；二是主題地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對下游市場需求量進行爭奪和分流；三是主題地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對上游資源進行爭奪和分流。替代品或替代服務(wù)分析主題地產(chǎn)行業(yè)替代品或者替代服務(wù)主要考量一下三個因素：1）替代品或者替代服務(wù)在價格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務(wù)在質(zhì)量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購買者轉(zhuǎn)換成本的高低。中國主題地產(chǎn)行業(yè)品牌競爭格局分析中國主題地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析（1）中國主題地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有

18、企業(yè)競爭情況目前，主題地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)數(shù)量不多，且各自應(yīng)用于不同的細分領(lǐng)域，相互之間競爭壓力較小。（2）中國主題地產(chǎn)行業(yè)上游議價能力分析主題地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料包括電子元器件、線材、電腦配件、主題地產(chǎn)材料等，該類產(chǎn)品多為通用、標準化產(chǎn)品，供應(yīng)商眾多，競爭充分，因此，主題地產(chǎn)行業(yè)對上游議價能力較強。（3）中國主題地產(chǎn)行業(yè)下游議價能力分析主題地產(chǎn)行業(yè)下游應(yīng)用主體包括個人、企業(yè)和政府機構(gòu)，應(yīng)用領(lǐng)域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂、社保等，由于下游用戶數(shù)量多，主題地產(chǎn)行業(yè)對下游議價能力較強。（4）中國主題地產(chǎn)行業(yè)新進入者威脅分析新進入者在給行業(yè)帶來新生產(chǎn)能力、新資源的同時，將希望在已被現(xiàn)有企業(yè)瓜分完畢的市場中贏得一席之地，這就有可能會與現(xiàn)有企業(yè)發(fā)生原材料與市場份額的競爭，最終導致行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)盈利水平降低。（5）中國主題地產(chǎn)行業(yè)替代品威脅分析兩個處于同行業(yè)或不同行業(yè)中的企業(yè)，可能會由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品是互為替代品，從而在它們之間產(chǎn)生相互競爭行為。主題地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資分析中國主題地產(chǎn)技術(shù)投資趨勢分析結(jié)合近幾年我國主題地產(chǎn)技術(shù)商業(yè)化進程及投資現(xiàn)狀，2019年主題地產(chǎn)技術(shù)的商業(yè)化程度將進一步提升，而隨著商業(yè)化程度的不斷提升，我國主題地產(chǎn)技術(shù)領(lǐng)域的投資也將從目前的風投為