花園地塊項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)研報(bào)告范文

1、齊齊哈爾陽光花園地塊項(xiàng)目定位報(bào)告尊敬的集團(tuán)公司：一、項(xiàng)目地塊基本情況1、基本情況我司項(xiàng)目地塊區(qū)位示意圖1、項(xiàng)目該項(xiàng)目位于該項(xiàng)目位于齊齊哈爾市龍沙區(qū)西側(cè)，西臨嫩江，南靠陽光公園，東至新立街陽光文化公園，東側(cè)為主干道永安南大街（南北向、雙向六 車道）2、位置齊齊哈爾市位于黑龍江省西南部的松嫩平原。東北與本省綏化市、東南與大慶市、南與吉林省白城市、西與內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾市、北與本省黑河市接壤。距省會(huì)哈爾濱市 359公里，距綏化市 328公里，距大慶 139公里、距白城市 282公里，距呼倫貝爾市（海拉爾區(qū)） 524公里，距黑 河市483公里。項(xiàng)目所在3、周邊周邊中冶濱江國際多層毛坯 7000元/褶

2、4、經(jīng)濟(jì) 2010 年全市高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到340億元，是2005年的23倍,年均增長25%占全市GDP勺比重達(dá)到12%全市高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 46家, 其中國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)17家。民營科技企業(yè)五年新增 522家，年技工貿(mào)總收入達(dá)到80億元，利稅10.2億元，已經(jīng)逐步成為齊齊哈爾市國民經(jīng)濟(jì) 的重要支柱。2、地塊周邊情況及優(yōu)劣勢(shì)分析地塊周邊情況該項(xiàng)目地塊面積為15萬褶，西側(cè)為嫩江方向，水域面積遼闊，項(xiàng)目立新街與 永安大道為該片區(qū)主干道，地塊SWOTh析優(yōu)勢(shì)：1）該項(xiàng)目地塊土地現(xiàn)狀為已摘牌凈地，可立即施工；2）該項(xiàng)目地塊位于齊市沿江地段，交通便利，位置優(yōu)越；3）該項(xiàng)目周邊區(qū)域配套設(shè)施完善，距齊市

3、中心（市政府）4公里，距高端美食街（名揚(yáng)大酒店）3.4公里，距長途客運(yùn)站2.7公里，距立商業(yè)中心3.5公里,4）該項(xiàng)目西側(cè)臨近嫩江，水域面積約廣闊，適宜打造濱水人居；5）周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境好，項(xiàng)目中冶.濱江國際為齊市目前最高端的樓盤，多 層毛坯7000元/ m2,6）齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)無高品質(zhì)精裝修住宅，我司產(chǎn)品有較大差異化特征；7）齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型實(shí)用率基本在60%-70%我司產(chǎn)品較高的實(shí)用率具備競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì):1）周邊形象較差，地勢(shì)較低洼，。機(jī)會(huì)：1）周邊新建的商業(yè)配套陸續(xù)完工，該區(qū)域作為齊市新興核心區(qū)的商業(yè)氛圍和人氣越來越旺，升值空間大；2）交通日趨完善，進(jìn)一步提升該區(qū)域的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)；3

4、）該片區(qū)是齊市未來重點(diǎn)打造的城市中心居住核心區(qū)，政策導(dǎo)向明顯；4）目前齊市缺乏精裝修、大花園、多配套產(chǎn)品，本項(xiàng)目面世可填充市場(chǎng)空白，有較為突出的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)；5）目前齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)駐大型開發(fā)商較少，本地開發(fā)商多，住宅開發(fā)水平 處于中低端。風(fēng)險(xiǎn)：1）工程冬歇期長，11月以后將無法組織大規(guī)模室外開盤活動(dòng)，實(shí)景開盤模式考驗(yàn)工程；2）齊本地氣候寒冷，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有功能缺陷風(fēng)險(xiǎn)；3）齊市本地冰凍期長達(dá)5-6個(gè)月，樓盤園林展示效果受限；二、周邊市場(chǎng)情況該區(qū)域開發(fā)物業(yè)類型大多為小高層和多層，容積率一般為2.0至4.0,區(qū)域2公里范圍內(nèi)均為市面熱點(diǎn)樓盤，其中齊市最高端的樓盤錦湖雅居純水岸產(chǎn)品高層 毛坯約7000-1

5、2000元/褶。序 號(hào)名稱地理位 置開盤時(shí) 問建筑類 別裝修價(jià)格（元/平 方米）戶型容積 率錦湖川湖高層，28-32 層1雅居 純水西岸，游覽路2011年7月毛坯9500-10000110-150 m23.5岸東側(cè)2中冶 濱江 國際新立街 西側(cè)， 嫩江東 側(cè)2011年10月多層毛坯6700-750068-140 m21.53秀水 家園嫩江東 側(cè)，新 明大街 西側(cè)2010 年12 月多層，聯(lián)排別 墅毛坯8500100-155 m21.54香江 花園嫩江東 側(cè)，秀 水花園 北側(cè)2011年9月疊加，聯(lián)排別 墅毛坯8000160-350 m21.05誼聯(lián) 名居平陽街 東側(cè)， 新工路 北側(cè)2010年4期

6、高層毛坯550080-140 m22.5總體來說，本區(qū)域內(nèi)在售樓盤均為齊市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤，但齊市缺乏精裝 修的、實(shí)景園林、多服務(wù)設(shè)施配套的高檔住宅，因此高端住宅市場(chǎng)存在較大的改 善性需求，并且憑借齊市居民超省會(huì)城市哈爾濱的購買力，我司產(chǎn)品存在較大的 市場(chǎng)機(jī)會(huì)。齊市場(chǎng)銷售以套計(jì)價(jià)，一戶一價(jià)。由于北方樓盤保暖需要，加之各個(gè)樓盤規(guī) 劃水平參差不齊，使用率差別較大。區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱一房兩房三房四房主力戶型中冶濱江國際-44%46%10%兩房/三房秀水家園24%42%34%-一房/兩房/三房誼聯(lián)名居-46%54%-兩房/三房誼聯(lián)名居-52%36%12%兩房/三房主力戶型為兩房及三房,兩房面積在 8

7、0-100褶左右，三房面積在120-160 m2左右，四房面積在200 nf左右，超過300 nf的四房非常少見。這是由于齊市場(chǎng)發(fā)展滯后，多為本土開發(fā)商，大型開發(fā)商目前進(jìn)駐較少，樓盤檔次、品質(zhì)普遍不高，戶型、面積規(guī)劃設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)。另外，齊市市場(chǎng)戶型得房率普遍偏低，原因在于，由于全封閉陽臺(tái)，厚重墻面保溫等規(guī)劃因素， 戶型使用率偏低， 一般在65%-75%之間，按實(shí)際使用面積來算，兩房面積基本集中在60-70 m2,三房主力面積集中在100-130 m20客戶來源方面，數(shù)據(jù)顯示，由于該板塊為政策新區(qū)，政府建設(shè)力度逐漸加大，配套設(shè)施逐漸完善，區(qū)域功能建設(shè)逐步實(shí)施，加之區(qū)域核心的交通和地理區(qū)位，整體市

8、場(chǎng)受眾群較大。大戶型以二次或多次置業(yè)居多?？蛻糁饕粗乇緟^(qū)域規(guī)劃配套豐富，交通便捷，未來升值潛力大。目標(biāo)客戶群職業(yè)屬性分析如下 :1、齊市當(dāng)?shù)赜薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群，如政府、企事業(yè)單位、當(dāng)?shù)乩习宓龋?、周邊縣市的政府公務(wù)員和企業(yè)老板；3、市區(qū)有投資意向的高端人群；目標(biāo)客戶社會(huì)特征分析:1、年齡：大多在3048歲之間，這部分客戶在本項(xiàng)目目標(biāo)群體中約占70-80%的比例；2、家庭構(gòu)成：多為三至五口之家，及有父母，輔以兩口之家；3、知識(shí)結(jié)構(gòu)：學(xué)歷不等，部分高學(xué)歷者，見識(shí)廣，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、樓市情況有自身獨(dú)到的見解，并具有獨(dú)到的眼光；部分普通學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，傾向購買豪宅；4、置業(yè)形態(tài)：二次置業(yè)以上，

9、目的多為投資、自主；目標(biāo)客戶群體購房動(dòng)機(jī)分析：1、欲升級(jí)原有居住環(huán)境，追求有生活品味、提升居住格調(diào)的住宅社區(qū)；2、看好區(qū)域未來發(fā)展，看好升值潛力，希望作為固定資產(chǎn)長線投資；3、認(rèn)準(zhǔn)品牌，需要開發(fā)商信譽(yù)較好的產(chǎn)品；三、項(xiàng)目定位及戶型比例建議一、綜合上述情況，建議該項(xiàng)目定位為：齊齊哈爾恒大綠洲御景官邸-雙水岸生態(tài)名城此定位主要針對(duì)：1、齊市區(qū)改善型的高端人群，鑒于項(xiàng)目中心的交通區(qū)位，周邊完善的功能 配套，以超高品質(zhì)產(chǎn)品、白金級(jí)服務(wù)吸引客戶；2、齊市的富人群體，或?yàn)檎吖?、或?yàn)楦辉€(gè)體戶，以齊市最高端住宅 / 豪宅吸引客戶；3、周邊縣市的，欲在齊市購房的客戶，以大品牌、優(yōu)區(qū)位吸引客戶；二、戶型比例建議：戶型類型區(qū)間(叫套數(shù)比例兩房2衛(wèi)80-12030%三房2衛(wèi)90-18055%四房2衛(wèi)160-20015%合計(jì)100%以上妥否，請(qǐng)批示。恒大地產(chǎn)集團(tuán)哈爾濱公司2011年9月29日.(3)成立于2004年，專注于企業(yè)管理培訓(xùn)。提供60萬企業(yè)管理資