房地產(chǎn)基本概念(二)ppt課件

1、經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識系統(tǒng)訓(xùn)練二房地產(chǎn)根本概念.根本概念部分一、關(guān)于土地；二、產(chǎn)權(quán)知識；三、建筑構(gòu)造；四、相關(guān)專業(yè)術(shù)語；五、相關(guān)法規(guī)；六、專業(yè)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的根本素質(zhì)；七、三級市場兩大業(yè)務(wù)版塊；八、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)及任務(wù)流程；.關(guān)于土地一、土地的特性：1、 增值性： 土地屬自然產(chǎn)物，因面積有限性，永續(xù)性，位置不可挪動性是一種財(cái)富和商品，故導(dǎo)致土地的增值性；.2、影響增值性有：A、對土地的投資改良；B、通貨膨脹；C、需求增長；D、外部條件影響例：深圳土地升值.二、土地年限分類： 土地屬于國家和集體一切，權(quán)益人擁有該房產(chǎn)所占用土地一定年限的土地運(yùn)用權(quán)。1988年1月3日之后，凡經(jīng)過有償方式與國土局簽署了的土地，其

2、土地運(yùn)用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。.1、居住用地 70 年 住宅2、工業(yè)用地 50 年 廠房3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年4、商業(yè)、旅游、文娛用地 40 年 商鋪5、綜合或者其它用地 50 年 辦公.三、土地價(jià)錢分類：1、一切權(quán)價(jià)錢：土地出租收益折現(xiàn)總和；2、購買價(jià)錢：以土地所提供地租，按普通利息率計(jì)算的購買價(jià)錢；3、運(yùn)用價(jià)錢：一定期限內(nèi)地祖的購買價(jià)錢；4、租賃價(jià)錢：一定期限內(nèi)租賃的土地價(jià)錢；5、抵押價(jià)錢：用于抵押獲得貸款，從正常價(jià)錢中扣除各種風(fēng)險(xiǎn)后所得到的價(jià)錢。.四、按土地價(jià)錢構(gòu)成分類：1、買賣價(jià)：經(jīng)過拍賣、招標(biāo)、買賣雙方實(shí)踐成交價(jià)錢。2、評價(jià)價(jià)錢：用一定的估價(jià)方法對土地價(jià)錢做

3、出貨幣估計(jì)。.房地產(chǎn)根本概念一、概念；二、權(quán)益；三、登記；四、價(jià)錢；五、影響價(jià)錢要素六、分類；.一、概念什么是房地產(chǎn)？ 是土地及土地上的建筑物和附著物的總稱。.二、什么是房地產(chǎn)權(quán)益？1、房產(chǎn)歸私人一切，即房產(chǎn)一切權(quán)；2、權(quán)益：享用占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)利一切權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)土地使用權(quán)等。.三、什么是房地產(chǎn)登記？1、概念：由規(guī)劃國土局將懇求人的房地產(chǎn)權(quán)益登記于政府特定的薄冊上，并頒發(fā)的一種法律制度；2、房地產(chǎn)證：是權(quán)益人依法管理、運(yùn)營運(yùn)用和處分房地產(chǎn)的憑證；.A、分三類： a、軟紅皮 b、軟綠皮不可自在轉(zhuǎn)讓 c、硬紅色綢面B、記載內(nèi)容： a、權(quán)益人稱號、身份證號 b、土地的權(quán)屬來源、

4、宗地號、土地等級、用途、運(yùn)用年限、獲得時(shí)間、變化情況、坐標(biāo)外形等； c、房地產(chǎn)的稱號、棟號、房號、建筑面積、建購價(jià)款等。C、確仔細(xì)實(shí)性：檔案大廈9樓.三、房地產(chǎn)登記分類：1、初始登記；2、二、三級轉(zhuǎn)移登記；3、抵押登記；4、變卦登記；5、其它登記：.1、初始登記：指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)益，領(lǐng)取房地產(chǎn)證的土地運(yùn)用權(quán)及建筑物，附著物的一切權(quán)進(jìn)展的第一次登記。辦理初始登記的兩種情況：A、經(jīng)過行政劃撥或出讓手續(xù)獲得土地B、在獲得土地運(yùn)用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物。.2、二級轉(zhuǎn)移登記三種情況需辦理A、向開展商購買的商品房包括合法的協(xié)作建房、集資建房、拆遷賠償房B、企事業(yè)單位房改出賣給本

5、單位職工的福利房、微利房即辦綠本C、市區(qū)、住宅局出賣的福利房、微利房即辦綠本房產(chǎn)證.三、三級轉(zhuǎn)移登記：A、凡房地產(chǎn)已辦理二級產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記；B、六種情況需辦理三級轉(zhuǎn)移登記： 房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、承繼、人民法院判決、裁定的強(qiáng)迫性轉(zhuǎn)移行為等。.二、三級轉(zhuǎn)移相關(guān)資料1、原件；2、權(quán)益人身份證全部或受托人身份證；3、買方身份證或受托人身份證；4、房地產(chǎn)買賣合同現(xiàn)售；5、三級轉(zhuǎn)移登記懇求表；6、交納土地運(yùn)用費(fèi)證明；7、營業(yè)執(zhí)照；8、法人代表證明書及法人身份證復(fù)；9、法人授權(quán)委托書及授權(quán)人身份證；10、公司章程及董事會決議.四、變卦登記：A、房地產(chǎn)運(yùn)用用途改動

6、；B、權(quán)益人姓名或稱號發(fā)生變化；C、房地產(chǎn)坐落位置或稱號發(fā)生變化；D、建筑物、附著物倒塌、撤除；.五、抵押登記：A、是指債務(wù)人或第三人抵押人以合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債務(wù)人抵押權(quán)人提動債務(wù)履行擔(dān)保的行為。普通指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為B、房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種方式.六、登記機(jī)關(guān)：國土資源局或國土分局福田區(qū)區(qū)域登記點(diǎn)：一手樓： 福田區(qū)新聞路69號1樓東方玫瑰園二手樓： 振華路設(shè)計(jì)大廈2樓.羅湖區(qū)、鹽田區(qū)登記點(diǎn)： 愛國路3046號惠名大廈1樓南山區(qū)登記點(diǎn)： 深南大道11008號2樓南山公安局旁寶安區(qū)登記點(diǎn)： 寶安三十區(qū)前進(jìn)路東方明珠酒店對面龍崗區(qū)登記點(diǎn)： 龍崗區(qū)政府建立大廈2樓

7、布吉登記點(diǎn)： 布吉鎮(zhèn)政府旁布吉國土所.四、什么是房地產(chǎn)價(jià)錢？ 土地價(jià)錢和建筑物及附著物價(jià)錢的一致，是土地價(jià)值的房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)方式。A、土地價(jià)錢：土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、市政配套費(fèi)等；B、房屋價(jià)錢：建筑本錢、流通費(fèi)用、稅金、利潤等；.C、三級買賣市場涉及價(jià)款：房價(jià)、轉(zhuǎn)讓稅金、效力傭金、公證費(fèi)、按揭費(fèi)用、查檔案等；D、三級市場、租賃市場涉及價(jià)款：租金、管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、效力傭金、頂手費(fèi)、水電等。.五、房地產(chǎn)價(jià)錢影響要素有哪些？A、供需關(guān)系是價(jià)錢構(gòu)成的兩個(gè)最終要素，其他一切要素都是經(jīng)過影響需求來影響價(jià)錢；B、普通要素社會、經(jīng)濟(jì)、行政、人口、國際決議價(jià)錢的外在要素；C、區(qū)域要素根底設(shè)備

8、、市內(nèi)交通、公共配套價(jià)錢程度確定的根底；D、個(gè)別要素土地個(gè)別要素，建筑物個(gè)別要素決議價(jià)錢的內(nèi)在要素。.六、房地產(chǎn)市場分類有哪些？A、一級市場：政府以招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式將土地運(yùn)用權(quán)出讓給開發(fā)商；B、二級市場：開發(fā)商獲得預(yù)售答應(yīng)證后，將房屋產(chǎn)權(quán)出賣給小業(yè)主；C、三級市場：小業(yè)主將商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、運(yùn)用權(quán)出讓的市場。.建筑構(gòu)造一、磚木構(gòu)造建筑：承重構(gòu)件用磚木建造；二、混合構(gòu)造建筑：承重的主要構(gòu)造是用鋼筋混凝土、磚和木材建造的。在這里，磚的外形及強(qiáng)度決定了房屋的強(qiáng)度。普通說：磚的外形越規(guī)那么，砂漿強(qiáng)度越高，灰縫越薄、均勻，那么強(qiáng)度就越高，房屋的耐用年限就越長。.三、鋼筋混凝土構(gòu)造建筑：承重的主要構(gòu)

9、造是用鋼筋混凝土建造的。有抗震性好，整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火才干強(qiáng)、經(jīng)用等優(yōu)點(diǎn)。四、鋼構(gòu)造建筑：承重的主要構(gòu)造是用鋼材建造的，墻體普通用其他資料制造。如：衍架構(gòu)造、懸掛構(gòu)造。.五、鋼、鋼筋混凝土構(gòu)造建筑：普通是建筑物的梁、柱用鋼制造，樓板、屋面板用鋼筋混凝土制造。如：網(wǎng)架構(gòu)造、網(wǎng)殼構(gòu)造。六、其他構(gòu)造建筑：凡不屬于上述構(gòu)造的房屋都?xì)w此類，如竹木構(gòu)造、窯洞、磚拱億個(gè)度微 、帳篷、玻璃、充氣、仿生構(gòu)造等建筑。.房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中相關(guān)專業(yè)術(shù)語一、土地“三通一平即： 路通、水通、電通、場地平整二、土地“七通一平即： 路通、水通、電通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通、場地平整三、容積率=總建筑面積 總用地面積.

10、四、綠化率= 綠地面積 用地面積五、建筑覆蓋率=占地面積 基底面積 指工程用地范圍一切基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比六、運(yùn)用率= 運(yùn)用面積建筑面積.七、運(yùn)用面積=建筑面積構(gòu)造面積公攤面積八、構(gòu)造面積=墻體+渣滓道+通風(fēng)道+煙道等面積總和 九、適用率=套內(nèi)面積建筑面積.房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)一、不能轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)；二、公證；三、查封規(guī)定；四、關(guān)于房產(chǎn)租賃的相關(guān)規(guī)定；.一、以下情況暫時(shí)不能轉(zhuǎn)讓：A、權(quán)屬有爭議的；B、未獲得房地產(chǎn)權(quán)證的；C、依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的；D、產(chǎn)權(quán)未經(jīng)確認(rèn)或產(chǎn)權(quán)糾紛未協(xié)調(diào)以及他項(xiàng)權(quán)益不明的房地產(chǎn)；E、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面贊同；F、尚在訴訟，待裁定或行政處置中的；.二、房地產(chǎn)公證：A、買賣雙方都是大陸的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不強(qiáng)求公證；如買賣雙方有一方是境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)B、共有人一方不能到場，需到公證機(jī)關(guān)辦理授權(quán)委托公證書；C、買方為境外人士辦理銀行按揭時(shí)需做抵押合同公證；D、未成年人購買，需監(jiān)護(hù)人一同到公證機(jī)關(guān)辦理監(jiān)護(hù)公證；.三、房地產(chǎn)查封規(guī)定：A、已查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓和抵押；B、規(guī)定，查封房地產(chǎn)或以其他方式限制房地產(chǎn)的期限，最長不得超越六個(gè)月；C、查封或限制六個(gè)月后未繼續(xù)查封或限制的，登記機(jī)關(guān)可為注銷查封或限制并予以公