聯(lián)東產(chǎn)業(yè)線業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)V1.0下發(fā)PDF版

1、2011年聯(lián)東產(chǎn)品線業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)2011 V1.0版聯(lián)東集團(tuán) 營(yíng)銷策劃部張鵬2011.11.281234聯(lián)東產(chǎn)品線解讀業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)建立聯(lián)東產(chǎn)品庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)操作指引1聯(lián)東產(chǎn)品線解讀一. 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品線1、我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及三年戰(zhàn)略目標(biāo)，幫助我們明確了兩條產(chǎn)品線的發(fā)展模式。核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商總部綜合體產(chǎn)品線含義：打造高品質(zhì)的總部樓宇載體，支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，培育總部研發(fā)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意為核心的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)已有項(xiàng)目：聯(lián)東U谷 天津總部大觀聯(lián)東U谷 無(wú)錫總部商務(wù)園2011-2013年戰(zhàn)略目標(biāo)：“快速、有品質(zhì)、可復(fù)制的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線含義：打造規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高

2、端制造、研發(fā)中試和低密度總部已有項(xiàng)目：北京聯(lián)東U谷 ， 沈陽(yáng)聯(lián)東U谷，天津 北方耀谷聯(lián)東U谷 南上海國(guó)際企業(yè)港一. 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品線2、“聯(lián)東產(chǎn)品線內(nèi)涵 = 客戶 + 土地 + 產(chǎn)品”客戶土地產(chǎn)品是基于客戶-土地-產(chǎn)品的三角關(guān)系：在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)品。是以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目分類方式聯(lián)東的客戶劃分第1層級(jí)核心客戶政府企業(yè)第2層級(jí)企業(yè)客戶細(xì)分生產(chǎn)制造型企業(yè)中試研發(fā)型企業(yè)總部辦公型企業(yè)服務(wù)型上下游企業(yè)第3層級(jí)個(gè)人客戶居住型客戶投資型客戶客戶一. 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品線3、聯(lián)東的客戶是什么？聯(lián)東地產(chǎn)的客戶按三個(gè)層級(jí)進(jìn)行劃分。第1層級(jí)-兩大核心客戶：政府、企業(yè) 。第2層級(jí)按照規(guī)模實(shí)力、購(gòu)買動(dòng)

3、機(jī)兩個(gè)維度形成4類企業(yè)客戶細(xì)分。第3層級(jí)-重要客戶：居住型客戶、投資型客戶1、城郊邊緣，快速發(fā)土地劃分標(biāo)準(zhǔn)：客戶價(jià)值對(duì)應(yīng)土地屬性一. 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品線4、聯(lián)東的土地如何分類？市中心總部綜合體產(chǎn)品線：土地屬性：1、城市老城中心，交通方便，配套完善2、新區(qū)副中心，交通方 便 ，規(guī)劃配套齊全，是城市發(fā)展方向城郊產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線：土地屬性：郊區(qū)展，交通順暢2、郊區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，高速路網(wǎng)通達(dá)。產(chǎn)品線客戶價(jià)值位置土地屬性交通配套項(xiàng)目定位定位根據(jù)2條產(chǎn)品線客戶的不同價(jià)值取向，劃分土地屬性。土地一. 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品線4、聯(lián)東的土地如何分類？總部綜合體高土地價(jià)值；稀缺產(chǎn)品形態(tài)；辦公需求市區(qū)老城中心新區(qū)副中心發(fā)

4、達(dá)便利配套完善規(guī)劃有完善的配套高端標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)綜合體高性價(jià)比、升級(jí)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求城郊邊緣郊區(qū)衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)公共缺失高速通達(dá)規(guī)劃路網(wǎng)相對(duì)完善配套要求若高端標(biāo)準(zhǔn)總部獨(dú)棟類SOHO類聯(lián)東產(chǎn)品線業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)一. 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品線5、聯(lián)東產(chǎn)品的業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品總部綜合體產(chǎn)業(yè)綜合體商業(yè)類寫(xiě)字樓類配套類廠房類中試研發(fā)類郊區(qū)化總部類商務(wù)別墅類商業(yè)類配套類2業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)（細(xì)分產(chǎn)品線，建立組合標(biāo)準(zhǔn)）1、定義、細(xì)分、原則2、細(xì)分產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)3、需求的內(nèi)涵、客戶需求的滿足與超越二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)1、定義：不同的業(yè)態(tài)組合建立了客戶與不同土地屬性的關(guān)聯(lián)。土地產(chǎn)品客戶業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)例如：高端產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目嘉定項(xiàng)目

5、會(huì)配一些商務(wù)別墅產(chǎn)品，而標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目永樂(lè)店就更偏重生產(chǎn)性物業(yè)，同一產(chǎn)品線內(nèi)的不同業(yè)態(tài)組合是由土地屬性而決定的。產(chǎn)品線名稱土地屬性 子系列 命名業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體Headquarterscomplex（簡(jiǎn)稱H類）位置：城市新區(qū)，副中心聯(lián)東U谷1)周邊配套完善，交通便捷;標(biāo)準(zhǔn)總部大觀2)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，有一定商務(wù)氛圍;位置：城市（老城）中心區(qū)1)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫(xiě)字樓密集; 高端 待定2)交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套;H-1H-2產(chǎn)業(yè)綜合體U Valley Industrialcomplex（簡(jiǎn)稱U類）位置：城市遠(yuǎn)郊1）交通便捷，可通過(guò)快速路到達(dá)。 標(biāo)準(zhǔn) 聯(lián)東U谷2）有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。U-1位

6、置：城市近郊1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成 高端 待定熟區(qū)域比較近3）有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)U-22、產(chǎn)品線細(xì)分-子系列適合聯(lián)東發(fā)展的4種土地屬性，細(xì)分出產(chǎn)品線的4個(gè)子系列，產(chǎn)品線中高端系列所指的是業(yè)態(tài)配置上的高端，建筑形態(tài)上的高端，而并不一定是建筑體量的變高變大。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)ll產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原則綜合體原則l項(xiàng)目必須明確落位為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不可偏向住宅地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；l項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合中產(chǎn)品類型必須在3種及以上，用以貫穿2條綜合體產(chǎn)品線原則，凸顯差異化優(yōu)勢(shì)；以上2點(diǎn)作為業(yè)態(tài)組合的前置原則。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)3、聯(lián)東業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)的5原則 現(xiàn)金流優(yōu)先原則 l為

7、快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)立現(xiàn)金流平衡，業(yè)態(tài)配比中所有項(xiàng)目快銷回現(xiàn)型產(chǎn)品配比要在50%以上； 成熟領(lǐng)先原則 核心客戶原則l項(xiàng)目中成熟產(chǎn)品占比在70%以上；l項(xiàng)目必須以滿足政府、企業(yè)兩大核心客戶需求作為業(yè)態(tài)組合的首要原則,尤其是政府；創(chuàng)新產(chǎn)品保持聯(lián)東產(chǎn)品的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，研發(fā)產(chǎn)品庫(kù)，在新項(xiàng)目中以70%產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品+30%創(chuàng)新產(chǎn)品為構(gòu)成的基本原則。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn) 成熟領(lǐng)先原則成熟產(chǎn)品產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)，產(chǎn)品庫(kù)的源頭保證集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的核心ll城市形象需求：目前聯(lián)東解決的比較好，但往往會(huì)將所有產(chǎn)品都賦予這一職責(zé)，導(dǎo)致單體體量過(guò)大，超前了市場(chǎng)；稅收受益、優(yōu)質(zhì)企業(yè)需求：以總部綜合體為例，項(xiàng)目初期

8、通過(guò)1-2棟大型總部獨(dú)棟先期引進(jìn)龍頭企業(yè)，降利潤(rùn)，要稅收要品牌，給予政府信心，換來(lái)絕大多數(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品準(zhǔn)入門(mén)檻的降低。這一做法對(duì)總部綜合體政府更為有效，因?yàn)樗麄兏P(guān)心優(yōu)質(zhì)企業(yè)和稅收受益。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn) 核心客戶原則一個(gè)新項(xiàng)目做業(yè)態(tài)組合時(shí)，應(yīng)利用不同產(chǎn)品的屬性，差異化滿足政府的三個(gè)需求，達(dá)到政府在后期對(duì)項(xiàng)目的支持。政府需求城市形象稅收受益優(yōu)質(zhì)企業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體政府業(yè)態(tài)組合中的高端產(chǎn)品部分（中試研發(fā)、郊區(qū)化總部）定制大企業(yè)客戶總部綜合體政府總部獨(dú)棟的高端產(chǎn)品氣質(zhì)SOHO挺拔的建筑高度大型總部獨(dú)棟承載的龍頭企業(yè)5%15%支撐完善型0-20% 現(xiàn)金流優(yōu)先原則二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)型30%-40%核心標(biāo)

9、桿型50%快銷回現(xiàn)型產(chǎn)品線 細(xì)分系列業(yè)態(tài)組合快銷回現(xiàn)型 核心標(biāo)桿型 市場(chǎng)機(jī)遇型 支撐完善型標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體高端SOHO類 總部獨(dú)棟類 寫(xiě)字樓 商業(yè)商務(wù)SOHO類 總部獨(dú)棟類 寫(xiě)字樓 商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)綜合體高端中試研 郊區(qū)化廠房類 商務(wù)別墅類 商業(yè) 配套發(fā)類 總部類中試研發(fā)類 郊區(qū)化總部類 商務(wù)別墅類 商業(yè) 配套業(yè)態(tài)組合的4個(gè)功能中以優(yōu)先配置快銷回現(xiàn)型產(chǎn)品為項(xiàng)目現(xiàn)金流的保障。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)金流優(yōu)先原則2業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)（細(xì)分產(chǎn)品線，建立組合標(biāo)準(zhǔn)）1、定義、細(xì)分、原則2、細(xì)分產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)3、需求的內(nèi)涵、客戶需求的滿足與超越總部獨(dú)棟類SOHO類商業(yè)類寫(xiě)字樓類商務(wù)配套類酒店會(huì)所四星商務(wù)3000

10、-4000SA開(kāi)間SB單居SC兩居SD三居聯(lián)東H產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)分類：共分為5種業(yè)態(tài)，26種產(chǎn)品。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)1234小獨(dú)A小獨(dú)B中獨(dú)C中獨(dú)D900-12001200-15001500-20002000-300030-5060-7080-90120-130底墑裙房獨(dú)立商街獨(dú)棟商鋪集中商業(yè)寫(xiě)A寫(xiě)B(tài)寫(xiě)C寫(xiě)D800100012001500系列產(chǎn)品56大獨(dú)E大獨(dú)F3000-50005000-10000LOFT備注：1、總部獨(dú)棟類業(yè)態(tài)：包括小獨(dú)棟、中型獨(dú)棟、大獨(dú)棟、雙拼、三拼6種，共計(jì)11個(gè)產(chǎn)品；2、SOHO類業(yè)態(tài)：按戶型面積包括5個(gè)產(chǎn)品；3、商業(yè)類業(yè)態(tài)：按形態(tài)分為4個(gè)產(chǎn)品；4、高層寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)：按標(biāo)準(zhǔn)

11、層面積分為4個(gè)產(chǎn)品；5、商務(wù)配套類業(yè)態(tài)：按功能分為2個(gè)產(chǎn)品；7 雙A8 雙B9 雙C10 雙D11 三B500-900900 -12001200-15001500-2000500-900快銷回現(xiàn)型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體項(xiàng)目以800-1200平米的總部獨(dú)棟為核心標(biāo)桿產(chǎn)品，小面積段SOHO與改善居住型SOHO為快銷回現(xiàn)產(chǎn)品，面積控小符合市場(chǎng)需求是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流快速流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。標(biāo)準(zhǔn)（H1)總部綜合體SOHO類70%20%核心標(biāo)桿型總部辦公類900-1200500-9001200-15002000以下3000-5000以下50%30%20%支撐完善型商

12、業(yè)類底墑裙房獨(dú)立商街獨(dú)棟商鋪80%20%市場(chǎng)機(jī)會(huì)型寫(xiě)字樓類寫(xiě)A標(biāo)準(zhǔn)層800寫(xiě)B(tài)標(biāo)準(zhǔn)層1000寫(xiě)C-1200寫(xiě)D-1500100%不配置快銷回現(xiàn)型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居80%20%不配置二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)高端總部綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)上增加配置商務(wù)會(huì)所，產(chǎn)品類型上，SOHO取消3居配置，總部辦公以1500以下為主力產(chǎn)品。高端（H2)總部綜合體SOHO類核心標(biāo)桿型總部辦公類900-12001200-15002000以下3000以下5000以下20%支撐完善型60%商業(yè)類20%商務(wù)配套類底墑裙房90%獨(dú)立商街 獨(dú)棟商鋪10%會(huì)所配置一棟大獨(dú)棟作為商務(wù)會(huì)所酒店有條件的可以配置市場(chǎng)機(jī)會(huì)型寫(xiě)字

13、樓類寫(xiě)A標(biāo)準(zhǔn)層800寫(xiě)B(tài)標(biāo)準(zhǔn)層1000寫(xiě)C-1200寫(xiě)D-1500不配置100%標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體高端總部綜合體二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)土地屬性決定了我們的客戶來(lái)源。H1的總部產(chǎn)品在和市場(chǎng)上郊區(qū)總部的主流面積需求競(jìng)爭(zhēng)客源，H2的總部在和市區(qū)主力寫(xiě)字樓單層面積需求競(jìng)爭(zhēng)客源。業(yè)態(tài)中主力產(chǎn)品的設(shè)置要吻合市場(chǎng)客觀需求，在新項(xiàng)目設(shè)置中這一數(shù)字允許隨當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化而進(jìn)行微調(diào)。主要業(yè)態(tài)SOHO類H1主力面積30-70平米0居1居客戶來(lái)源及需求投資客戶H2主力面積30-70平米0居1居客戶來(lái)源及需求投資客戶總部獨(dú)棟類70-120平米2居3居800-1200平米周邊改善性住宅客戶市場(chǎng)主流總部獨(dú)棟客戶面積需求70-90平米2

14、居1500平米以下城區(qū)居住兼投資型客戶市區(qū)內(nèi)主力寫(xiě)字樓企業(yè)客戶單層面積需求商業(yè)配套寫(xiě)字樓二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)H類產(chǎn)品線業(yè)態(tài)中SOHO產(chǎn)品、總部獨(dú)棟產(chǎn)品均采用“拉低走高”推盤(pán)原則，項(xiàng)目初期低總價(jià)高性價(jià)比的產(chǎn)品會(huì)幫助項(xiàng)目打開(kāi)局面。龍頭企業(yè)的引進(jìn)一方面能滿足政府需求，有條件降低其他總部客戶門(mén)檻，另一方面龍頭企業(yè)能夠帶動(dòng)中小總部產(chǎn)品的去化?，F(xiàn)房銷售后期封頂入市后期總部獨(dú)棟產(chǎn)品增加大面積產(chǎn)品配比大戶型SOHO入市現(xiàn)房銷售首期以小面積獨(dú)棟為主力產(chǎn)品，保證首期銷售速度。高性價(jià)比入市快銷，保證現(xiàn)金流引進(jìn)龍頭企業(yè)總部獨(dú)棟主力產(chǎn)品SOHO定制大企業(yè)總部開(kāi)工開(kāi)盤(pán)首期土地示范區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)現(xiàn)房交房尾房封盤(pán)商業(yè)封頂立面封頂開(kāi)

15、工認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)房項(xiàng)目后期小結(jié)：1. 聯(lián)東總部綜合體根據(jù)土地屬性設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、高端2條細(xì)分產(chǎn)品線；2. 繼而形成H1、H2兩種不同的業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)；3. 標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體項(xiàng)目以900-1200平米的總部獨(dú)棟為核心標(biāo)桿產(chǎn)品，小面積段與改善居住型SOHO為快銷回現(xiàn)產(chǎn)品;二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)4. 高端總部綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)上增加配置商務(wù)會(huì)所，產(chǎn)品類型上，SOHO取消3居配置，總部辦公以1500以下為主力產(chǎn)品；5、利用業(yè)態(tài)組合的推盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，“低開(kāi)高走”把控項(xiàng)目整盤(pán)銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡。6、在合理的業(yè)態(tài)組合基礎(chǔ)上，如何提升單一產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力？詳見(jiàn)第3章建立聯(lián)東產(chǎn)品庫(kù)打造總部綜合體產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)分

16、類：共分為6種業(yè)態(tài)，30種產(chǎn)品。廠房類中試研發(fā)類郊區(qū)化總部類商務(wù)別墅類商業(yè)類配套類二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園綜合商業(yè)獨(dú)棟商鋪宿舍可售公寓快捷酒店123456獨(dú)A獨(dú)B獨(dú)C獨(dú)D定雙A900-12001500-24002400-32003200以上定制廠房900-1200獨(dú)A獨(dú)B獨(dú)C雙A雙B雙C1500-18001800-24002400-32001500-18001800-24002400-3200獨(dú)A獨(dú)B獨(dú)C雙A雙B雙C500-900900-12001200-1500500-900900-12001200-1500獨(dú)A獨(dú)B雙A雙B聯(lián)排疊拼300-400400-500300-400400-50020

17、0-300取消78雙B雙C1200-24002400-3200快銷回現(xiàn)型900-12001500-18001800-24002400-3200二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目以中試研發(fā)、郊區(qū)化總部為核心標(biāo)桿產(chǎn)品，900-1800面積段的廠房類產(chǎn)品為快銷回現(xiàn)產(chǎn)品 ，配以獨(dú)立商街、宿舍支撐完善型產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)（U1)產(chǎn)業(yè)綜合體廠房類核心標(biāo)桿型80%中試研發(fā)類20%郊區(qū)化總部類1500-180020%1800-240060%2400-320020%500-90060%900-120020%1500以下20%支撐完善型商業(yè)類配套類產(chǎn)業(yè)園綜合商業(yè)100%獨(dú)棟商鋪0%宿舍80%可售公寓20%快捷酒店不配置

18、市場(chǎng)機(jī)會(huì)型商務(wù)別墅類300-500獨(dú)棟300-500雙拼200-300聯(lián)排100%不配置高端（U2)產(chǎn)業(yè)綜合體中試研發(fā)類（高端廠房）快銷回現(xiàn)型 1500-1800 1800-2400 2400-320080% 20%郊區(qū)化總部類核心標(biāo)桿型 500-900 900-1200 1500以下20% 60% 20%商業(yè)類支撐完善型 產(chǎn)業(yè)園綜合商業(yè) 獨(dú)棟商鋪80% 20%配套類宿舍 可售公寓 快捷酒店20% 80% 可配置商務(wù)別墅類市場(chǎng)機(jī)會(huì)型 300-500獨(dú)棟 300-500雙拼 200-300聯(lián)排70% 30%高端產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目不配置廠房類產(chǎn)品，以中試研發(fā)類（高端廠房）產(chǎn)品為起步，實(shí)現(xiàn)快銷回現(xiàn)，郊區(qū)

19、化總部作為核心標(biāo)桿產(chǎn)品。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)(U1)產(chǎn)業(yè)綜合體 高端（U2)產(chǎn)業(yè)綜合體主要業(yè)態(tài)U1主力面積客戶需求 U2主力面積 客戶需求廠房類1000-2000中小生產(chǎn)型企業(yè)無(wú)高性價(jià)比需求中試研發(fā)類2000以下中型實(shí)力型企業(yè) 從事優(yōu)質(zhì)行業(yè)的客戶需要建筑形企業(yè)形象、擴(kuò)張 1000-2000 態(tài)上的高端物業(yè)提升企業(yè)形象，需求 但面積需求仍為廠房主流面積段。郊區(qū)化總部類500-800高端產(chǎn)業(yè)綜合體的郊區(qū)化總部辦公是相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)組團(tuán)，生產(chǎn)性企業(yè)廠辦1000以下 意味著土地同時(shí)具備高端生產(chǎn)、分離的附屬產(chǎn)品郊區(qū)辦公的雙重屬性，客戶將更注重產(chǎn)品附加值與生態(tài)環(huán)境。配套類宿舍土地決定了他的出現(xiàn)，可售公寓完

20、善園區(qū)配套可售公寓 即作為項(xiàng)目配套，又作為一種市產(chǎn)品場(chǎng)機(jī)會(huì)型產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求。 界定標(biāo)準(zhǔn)、高端產(chǎn)業(yè)綜合體的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：U2以中試研發(fā)產(chǎn)品起步；郊區(qū)化總部不作為廠房附屬產(chǎn)品，獨(dú)立成區(qū)；出現(xiàn)可售公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 北京金橋項(xiàng)目已經(jīng)完成由U1向U2的轉(zhuǎn)變。二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)二. 業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)小結(jié)：1. 聯(lián)東產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線發(fā)展成熟，具有市場(chǎng)領(lǐng)先地位，將成熟產(chǎn)品梳理總結(jié)，可以快速形成復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)；2. 為提高園區(qū)整體檔次，提高利潤(rùn)率，取消1000平米以下獨(dú)棟廠房產(chǎn)品；雙拼最小面積800平米起；建筑高度上廠房、中試研發(fā)產(chǎn)品3層起；3產(chǎn)業(yè)綜合體中中試研發(fā)產(chǎn)品的深入設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，高端生產(chǎn)型物業(yè)是未來(lái)U2產(chǎn)品線的現(xiàn)金流

21、主力產(chǎn)品；4. 在合理的業(yè)態(tài)組合基礎(chǔ)上，如何提升單一產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力？詳見(jiàn)第3章建立聯(lián)東產(chǎn)品庫(kù)打造產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。2業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)（細(xì)分產(chǎn)品線，建立組合標(biāo)準(zhǔn)）1、定義、細(xì)分、原則2、細(xì)分產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)3、需求的內(nèi)涵、客戶需求的滿足與超越運(yùn)營(yíng)需求品業(yè)態(tài)對(duì)客戶需求的滿足程度上的。 客戶核心客戶 重要需求聯(lián)東需求客戶需求1、需求的內(nèi)涵政府企業(yè)客戶居住客戶投資客戶戰(zhàn)略需求1、專注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求2、差異化競(jìng)爭(zhēng)力需求3、成熟領(lǐng)先產(chǎn)品需求4、核心客戶需求5、現(xiàn)金流需求2、利潤(rùn)率需求1、城市形象需求2、稅收需求3、優(yōu)質(zhì)大企業(yè)需求企業(yè)運(yùn)營(yíng)需求的滿足是建立在產(chǎn)1、去化率需求2、企業(yè)客戶的需求l企業(yè)客戶需求三個(gè)維

22、度：企業(yè)生命周期、支付能力、購(gòu)買動(dòng)機(jī)（客戶價(jià)值）購(gòu)買動(dòng)機(jī)企業(yè)實(shí)力固定資產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)企業(yè)形象擴(kuò)建規(guī)模遷址轉(zhuǎn)址企業(yè)生命周期國(guó)際化發(fā)展行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)期多頭發(fā)展期成熟期高速發(fā)展期緩慢成長(zhǎng)期創(chuàng)業(yè)期低高品牌依賴期人才依賴期客戶依賴期中支付能力2、企業(yè)客戶的需求l不同行業(yè)的企業(yè)客戶有不同的物業(yè)的需求，可以籠統(tǒng)分為：生產(chǎn)型物業(yè)、復(fù)合功能型物業(yè)、辦公物業(yè)廠房產(chǎn)品客戶需求中試研發(fā)產(chǎn)品客戶需求2、企業(yè)客戶的需求l廠房產(chǎn)品的客戶是典型的實(shí)用主義客戶，更關(guān)注產(chǎn)品面積功能本身；l中試研發(fā)產(chǎn)品的客戶屬于復(fù)合功能型產(chǎn)品，從企業(yè)生命周期來(lái)看往往處于高速發(fā)展期，對(duì)建筑形象、產(chǎn)品面積功能都有較高的需求，有有較高的支付能力；客戶需求生產(chǎn)面積

23、功能建筑生產(chǎn)型客戶對(duì)生產(chǎn)面積也就是單層面積敏感度最高。層高、承重、格局、配置是生產(chǎn)型企業(yè)第二關(guān)注點(diǎn)。客戶對(duì)建筑敏感度低，獨(dú)棟雙拼均可。生產(chǎn)面積功能復(fù)合功能產(chǎn)品建筑景觀生產(chǎn)型客戶對(duì)單層面積敏感度最高。層高、承重、格局、配置是生產(chǎn)型企業(yè)第二關(guān)注點(diǎn)生產(chǎn)+研發(fā)+辦公客戶需要更挺拔的建筑形態(tài)，滿足企業(yè)形象展示需求；更高的景觀資源需求運(yùn)營(yíng)需求去化率高利潤(rùn)高性價(jià)比快銷產(chǎn)品。3層起，提高容積率。去化率高利潤(rùn)高性價(jià)比快銷產(chǎn)品。3層起，提高容積率。U2高端郊區(qū)總部客戶需求U1標(biāo)準(zhǔn)郊區(qū)總部客戶需求2、企業(yè)客戶的需求l郊區(qū)化總部產(chǎn)品屬于復(fù)合功能產(chǎn)品，客戶所處行業(yè)往往對(duì)面積大小需求、客戶依賴性不大，但對(duì)功能的要求，景觀

24、的要求敏感度最高。客戶需求運(yùn)營(yíng)需求面積建筑景觀復(fù)合功能產(chǎn)品去化率高利潤(rùn)企業(yè)實(shí)力決定總價(jià)承受能力的限制，決定主力面積區(qū)間變小由于郊區(qū)化總部企業(yè)客戶往往會(huì)有產(chǎn)品展示及小型研發(fā)的功能兼辦公的需求郊區(qū)化企業(yè)客戶對(duì)生態(tài)、景觀要求高于建筑本身。辦公+研發(fā)+產(chǎn)品展示客戶比總部綜合體客戶更關(guān)心產(chǎn)品的空間功能的利用合理性l 小面積雙拼主力，可分可合滿足更多客戶需求，減少建筑屏蔽客戶的情況。l 生態(tài)低密度園區(qū)，高產(chǎn)品附加值的高端郊區(qū)化總部產(chǎn)品面積建筑景觀復(fù)合功能產(chǎn)品去化率高利潤(rùn)廠房客戶廠辦分離的辦公需求建筑設(shè)計(jì)感強(qiáng)，有企業(yè)形象展示面，與廠區(qū)聯(lián)系緊密，滿足辦公會(huì)所接待功能。建筑占據(jù)園區(qū)最好的景觀資源辦公、會(huì)所+接待

25、l 嘗試與廠房產(chǎn)品組合推銷；l 組團(tuán)式圍合排布，提升容積率；客戶需求H2總部獨(dú)棟產(chǎn)品客戶需求 H1標(biāo)準(zhǔn)總部獨(dú)棟客戶需求與市區(qū)寫(xiě)字樓單層相同的面積需求， 與郊區(qū)化總部相同的面積面積 面積更多的贈(zèng)送面積； 需求，更優(yōu)質(zhì)的土地位置。更挺拔的建筑形態(tài)，更好建筑 獨(dú)棟的建筑形態(tài)，更好的企業(yè)形象。 建筑的企業(yè)形象。比郊區(qū)化總部更優(yōu)的設(shè)施設(shè)施 需要堪比市區(qū)寫(xiě)字樓的設(shè)施配置。 設(shè)施配置配套 充足的停車位，完善的商務(wù)配套 配套 充足的停車位，完善配套運(yùn)營(yíng)需求主力戶型控小到800-1200，主力戶型控小到1500以內(nèi)空間，去化率 去化率 將郊區(qū)化總部項(xiàng)目客群鎖定擴(kuò)大客群基數(shù)是最有效的方法。為主力客群。大面積戶型控

26、小單層面積，保證高利潤(rùn) 高利潤(rùn) 控小單層面積保證建筑密度建筑密度2、企業(yè)客戶的需求l總部獨(dú)棟產(chǎn)品的客戶，屬于各行各業(yè)中生命周期中成熟、行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)。企業(yè)能級(jí)越高，其人才依賴、品牌依賴程度越高。客戶的核心需求也越來(lái)越由老板本人向人才對(duì)物業(yè)產(chǎn)品需求、企業(yè)品牌對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)移。V1.0成果轉(zhuǎn)化工作規(guī)劃設(shè)計(jì)部廠房、中試類研發(fā)設(shè)計(jì)部總部、其他類標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行產(chǎn)品主要6個(gè)產(chǎn)品類型下所涉及的幾十種標(biāo)準(zhǔn)戶型的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作；建筑總工程師馬小泉等三人研發(fā)設(shè)計(jì)部建筑立面設(shè)計(jì)要求進(jìn)行每類產(chǎn)品的外立面不少于2種的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作；研發(fā)設(shè)計(jì)部模塊景觀設(shè)計(jì)要求進(jìn)行一定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)下的4條產(chǎn)品線的園林景觀模塊化設(shè)計(jì)以及重點(diǎn)

27、區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)；景觀總設(shè)計(jì)師陳光勇2點(diǎn)1線設(shè)計(jì)結(jié)合業(yè)態(tài)組合的2點(diǎn)1線建筑、景觀的綜合標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；于瑞勇3建立聯(lián)東產(chǎn)品庫(kù)-V1.0（標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷輸入）1、產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2、總部綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總部獨(dú)棟類SOHO類聯(lián)東產(chǎn)品線業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品總部綜合體產(chǎn)業(yè)綜合體商業(yè)類寫(xiě)字樓類配套類廠房類中試研發(fā)類郊區(qū)化總部類商務(wù)別墅類商業(yè)類配套類4個(gè)主力面積段產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)方案：1.2.3.4.5.在（300-400、500-600）2個(gè)單層面積區(qū)間下，標(biāo)準(zhǔn)化獨(dú)棟、雙拼4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層平面，配合3、3.5、4層3個(gè)等級(jí)的層高，組合形成以上客戶需求最大的廠房4個(gè)主力面積段，研發(fā)設(shè)計(jì)聯(lián)東廠房產(chǎn)品庫(kù)的8個(gè)主力戶型

28、。大面積段產(chǎn)品兩種標(biāo)準(zhǔn)方案：1. 前5類面積段雙拼產(chǎn)品組合而成；2. 單層（700-800）的3.5/4層廠房；3. 研發(fā)設(shè)計(jì)大廠房產(chǎn)品庫(kù)3個(gè)戶型。3.5層 北京永樂(lè)店項(xiàng)目需研發(fā)設(shè)計(jì)廠房產(chǎn)品11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型序號(hào)廠房產(chǎn)品形態(tài)單層面積層數(shù)面積段建議面積300-4003層3層1234戶型A1戶型A2戶型B1戶型B2獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼1200900-1200（單套）1000+1000天津北辰項(xiàng)目18001500-1800（單套）1700+1700500-60056戶型C1戶型C2獨(dú)棟雙拼20001900+19004層2000-2400（單套）78戶型D1戶型D2獨(dú)棟雙拼24002200+2200700-8

29、003.5層 2400-2700（單套）910戶型E1戶型E2獨(dú)棟雙拼27002500+250011戶型F1獨(dú)棟4層2800-3200永單套）項(xiàng) 3200北京（ 樂(lè)店 目標(biāo)準(zhǔn)一：?jiǎn)螌用娣e300-400500-600700-800消防建筑等級(jí)要求，廠房產(chǎn)品為戊類，單層400平米以上需增配備一部消防樓梯；不設(shè)置單層300平米以下的廠房產(chǎn)品，不能夠滿足生產(chǎn)需求；不設(shè)置單層400-500、800以上面積段的廠房產(chǎn)品，單層使用率不經(jīng)濟(jì)；標(biāo)準(zhǔn)二：統(tǒng)一廠房產(chǎn)品3種樓層3層、3.5層、4，形成項(xiàng)目6個(gè)面積段需求；研發(fā)建立廠房產(chǎn)品的功能標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一廠房產(chǎn)品3個(gè)單層面積段；以300-400、500-600為主力面積段

30、面積段1900-1200（單套）面積段42000-2400（單套）3層300-4004層500-600面積段21500-1800（單套）面積段51-2雙拼2400-3200(單套）3層500-6003.5層 4層700-800面積段31800-2000（單套)面積段63-5 雙拼3200以上（單套）3.5層500-600研發(fā)建立廠房產(chǎn)品的功能標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)三： 統(tǒng)一廠房產(chǎn)品柱距8米-8.4，統(tǒng)一樓體寬度為2跨，長(zhǎng)度成模數(shù)遞加；柱距：8-8.4米滿足主流客戶需求，統(tǒng)一柱距有利于材料采購(gòu)，壓縮成本；寬度：2跨滿足主流客戶采光及使用需求；單層面積300-400面積段產(chǎn)品寬3跨，（8*8*6）384平米功能

31、部件在柱跨外設(shè)置；單層面積：398參考戶型：沈陽(yáng)三期C戶型單層面積500-600面積段產(chǎn)品寬4跨，（8*8*8）512平米4跨內(nèi)設(shè)置功能部件；4跨外設(shè)置第2樓梯使用外掛電梯來(lái)保證生產(chǎn)區(qū)域的規(guī)整單層面積：585參考戶型：北京FB戶型標(biāo)準(zhǔn)四：廠房產(chǎn)品（戊類）關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)層高標(biāo)準(zhǔn)荷載標(biāo)準(zhǔn)配置景觀外立面裝飾標(biāo)準(zhǔn) 成本標(biāo)準(zhǔn)首層6.0米6.0米2.5噸/m2涂料（彈涂）統(tǒng)一配備研發(fā)建立產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)40元/墻面面積貨梯井道研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)4.2米4.2米2 層3 層3.5/4層4.2米4.2米3.6米500KN/m2 涂料（彈涂）500KN/m2 涂料（彈涂）500KN/m2 涂料（彈涂）(2噸0.50m/s)選配

32、成本15萬(wàn)元/部模塊式景觀均好排布景觀造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)200元/景觀面積其他參數(shù)參考：規(guī)劃設(shè)計(jì)部下發(fā)的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)廠房（戊類）廠房A1標(biāo)準(zhǔn)戶型參考案例耀谷A戶型1255平米廠房B1標(biāo)準(zhǔn)戶型參考案例耀谷B戶型1953平米廠房C1標(biāo)準(zhǔn)戶型參考案例永樂(lè)店C戶型廠房F1標(biāo)準(zhǔn)戶型參考案例永樂(lè)店D戶型定義：中試研發(fā)產(chǎn)品是廠房產(chǎn)品的升級(jí)，是滿足生產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上兼具研發(fā)、辦公功能于一體的高端、高附加值生產(chǎn)型物業(yè)。單層面積300-400需研發(fā)設(shè)計(jì)中試產(chǎn)品9個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型中試研發(fā)在戶型上取消300-400單層面積產(chǎn)品，其他戶型與廠房一致。500-600層數(shù)3層3層面積段900-1200（單套）1500-1800（單套）序

33、號(hào)1234中試產(chǎn)品戶型A1戶型A2戶型B1戶型B2形態(tài)獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼建議面積12001000+100018001600+16003.5層 1800-2000（單套）56戶型C1戶型C2獨(dú)棟雙拼20001800+18004層2000-2400（單套）78戶型D1戶型D2獨(dú)棟雙拼24002200+2200700-8003.5層 2400-2700（單套）910戶型E1戶型E2獨(dú)棟雙拼27002500+250011戶型F1獨(dú)棟4層2800-3200（單套） 3200標(biāo)準(zhǔn)一：?jiǎn)螌用娣e500-600700-800研發(fā)建立中試產(chǎn)品的功能標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一中試產(chǎn)品2個(gè)單層面積段；以500-600、700-800為主

34、力面積段；標(biāo)準(zhǔn)二：統(tǒng)一中試產(chǎn)品3種樓層3層、3.5層、4層，滿足5個(gè)面積段需求；層數(shù)：3層3.5層4層標(biāo)準(zhǔn)三：統(tǒng)一中試產(chǎn)品柱距為8-8.4米，統(tǒng)一樓體寬度為2跨，長(zhǎng)度成模數(shù)遞加；柱距：8-8.4米滿足主流客戶需求，統(tǒng)一柱距有利于材料采購(gòu)，壓縮成本；寬度：2跨滿足主流客戶采光及使用需求；中試研發(fā)區(qū)別于廠房的高附加標(biāo)準(zhǔn)、頂層附贈(zèng)空間；、外墻標(biāo)準(zhǔn)提升；園區(qū)核心位置；更優(yōu)的景觀資源標(biāo)準(zhǔn)四：中試研發(fā)產(chǎn)品（戊類）關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)3層產(chǎn)品3.5層產(chǎn)品4層產(chǎn)品配置外立面景觀層高米6.04.27.0荷載kn2.5噸500500首層2層3層3.5/4層層高米6.04.24.2一半7.0一半屋頂花園荷載kn2.5噸50

35、0500500層高米6.04.24.27.0荷載kn2.5噸500500800成本裝飾標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)氟碳噴涂 130元/石材幕 /500元氟碳噴涂 130元/真石漆 /110元氟碳噴涂 130元/真石漆 /110元氟碳噴涂 130元/真石漆 /110元標(biāo)準(zhǔn)排布原則1、U1中試沿景觀軸或沿街2、U2全中試景觀造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域300元模塊景觀250元統(tǒng)一配置1部客貨兩用電梯井道3000平米以上增配1部客梯井道選配成本15萬(wàn)/部電梯定義：郊區(qū)化總部產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品線中的高端產(chǎn)品，其功能是以總部辦公為核心，且能夠兼顧企業(yè)研發(fā)、產(chǎn)品展示需求于一體的復(fù)合型物業(yè)。需研發(fā)設(shè)計(jì)郊區(qū)總部產(chǎn)品8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型單層面積15

36、0-300300-375層數(shù)3層3層4層5層以上面積段500-900（單套）900-1200（單套）1200-1500（單套）1500以上（單套）序號(hào)12345678郊區(qū)總部產(chǎn)品戶型A1戶型A2戶型B1戶型B2戶型C1戶型C2戶型D1戶型D2形態(tài)獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼標(biāo)準(zhǔn)一：統(tǒng)一郊區(qū)化總部產(chǎn)品2個(gè)單層面積段；以150-250、300-375為主力面積段；單層面積 150-250 300-375標(biāo)準(zhǔn)二：統(tǒng)一郊區(qū)化總部產(chǎn)品1500平米以下2種樓層3層、4層；層數(shù)：3層4層5層以上標(biāo)準(zhǔn)三：統(tǒng)一雙拼戶型設(shè)計(jì)兩套鏈接部位寬度不低于一跨，保證兩套物業(yè)的功能性合并可能;戶型來(lái)源：金山獨(dú)棟辦公A戶型

37、 戶型來(lái)源：金山獨(dú)棟辦公D戶型研發(fā)建立產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)四：統(tǒng)一2挑空空間、2觀景空間附加標(biāo)準(zhǔn)：1、首層大堂局部挑空；頂層局部總裁LOFT挑空層；2、標(biāo)準(zhǔn)層配觀景陽(yáng)臺(tái)，屋頂層觀景天臺(tái)；郊區(qū)化總部產(chǎn)品高附加標(biāo)準(zhǔn)、雙挑空附贈(zèng)空間；、雙觀景附贈(zèng)空間；首層私家花園；標(biāo)準(zhǔn)四：中試研發(fā)產(chǎn)品（戊類）關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)3層產(chǎn)品4層產(chǎn)品配置外立面景觀層高(米)層高(米)裝飾標(biāo)準(zhǔn)成本標(biāo)準(zhǔn)4.2局部挑空3.63.6局部挑空標(biāo)準(zhǔn)排布原則1、獨(dú)立組團(tuán)2、組團(tuán)臨主路或核心景觀景觀造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域350元/平米模塊景觀300元/平米首層2層3層4層4.2局部挑空3.63.63.6局部挑空氟碳噴涂/石材幕墻氟碳彈涂/真石漆氟碳彈涂/

38、真石漆氟碳彈涂/真石漆130元/500元130元/110元130元/110元130元/110元統(tǒng)一配置1部客貨兩用電梯井道（800kg，1m/s）選配成本15萬(wàn)/電梯300-500高性價(jià)比別墅需求與同區(qū)域同樣獨(dú)棟產(chǎn)品，附贈(zèng)面積大高附加值設(shè)置地下室辦公立面，居住格局市場(chǎng)機(jī)會(huì)型會(huì)所+居住引導(dǎo)300-500高性價(jià)比別墅需求比同區(qū)域聯(lián)排住宅高一個(gè)產(chǎn)品級(jí)別設(shè)置地下室辦公立面，居住格局市場(chǎng)機(jī)會(huì)型會(huì)所+居住引導(dǎo)200-300高性價(jià)比別墅需求比同區(qū)域疊拼住宅高一個(gè)產(chǎn)品級(jí)別設(shè)置地下室辦公立面，居住格局市場(chǎng)機(jī)會(huì)型創(chuàng)意辦公+居住引導(dǎo)面積段客戶關(guān)鍵需求關(guān)鍵需求滿足符合性功能滿足最大特點(diǎn)獨(dú)A獨(dú)B雙A雙B聯(lián)排疊拼300-

39、400400-500250-300300-400200-300不配置研發(fā)導(dǎo)則面積導(dǎo)則：建筑風(fēng)格：1. 以線條簡(jiǎn)單的現(xiàn)代建筑為主，形象宜居宜辦；使用功能：1. 大開(kāi)間：設(shè)計(jì)成大開(kāi)間，客戶根據(jù)使用自行分割；2. 層高：標(biāo)準(zhǔn)層3.2米，首層挑高，并注重使用夾層及錯(cuò)層；3. 頂層：建議樓梯上頂層，屋頂做為大露臺(tái)；4. 地下室：建議做采光地下室；5. 車庫(kù)：建議室內(nèi)車庫(kù)；快銷回現(xiàn)型900-12001500-18001800-24002400-3200標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目以中試研發(fā)、郊區(qū)化總部為核心標(biāo)桿產(chǎn)品，900-1800面積段的廠房類產(chǎn)品為快銷回現(xiàn)產(chǎn)品 ，配以獨(dú)立商街、宿舍支撐完善型產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)（U1)產(chǎn)

40、業(yè)綜合體廠房類核心標(biāo)桿型80%中試研發(fā)類20%郊區(qū)化總部類1500-180020%1800-240060%2400-320020%500-90060%900-120020%1500以下20%支撐完善型商業(yè)類配套類產(chǎn)業(yè)園綜合商業(yè)100%獨(dú)棟商鋪0%宿舍80%可售公寓20%快捷酒店不配置市場(chǎng)機(jī)會(huì)型商務(wù)別墅類300-500獨(dú)棟300-500雙拼200-300聯(lián)排100%不配置高端（U2)產(chǎn)業(yè)綜合體中試研發(fā)類（高端廠房）快銷回現(xiàn)型 1500-1800 1800-2400 2400-320080% 20%郊區(qū)化總部類核心標(biāo)桿型 500-900 900-1200 1200-1500 1500以上15% 5

41、0% 20% 15%商業(yè)類支撐完善型 產(chǎn)業(yè)園綜合商業(yè) 獨(dú)棟商鋪80% 20%配套類宿舍 可售公寓 快捷酒店20% 80% 可配置商務(wù)別墅類市場(chǎng)機(jī)會(huì)型 300-500獨(dú)棟 300-500雙拼 200-300聯(lián)排70% 30%高端產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目不配置廠房類產(chǎn)品，以中試研發(fā)類（高端廠房）產(chǎn)品為起步，實(shí)現(xiàn)快銷回現(xiàn)，郊區(qū)化總部作為核心標(biāo)桿產(chǎn)品。3建立聯(lián)東產(chǎn)品庫(kù)-V1.0（標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷輸入）產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總部獨(dú)棟類SOHO類聯(lián)東產(chǎn)品線業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品總部綜合體產(chǎn)業(yè)綜合體商業(yè)類寫(xiě)字樓類配套類廠房類中試研發(fā)類郊區(qū)化總部類商務(wù)別墅類商業(yè)類配套類標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體高端總部綜合體

42、主力總部獨(dú)棟產(chǎn)品 主力總部獨(dú)棟產(chǎn)品需研發(fā)設(shè)計(jì)總部獨(dú)棟產(chǎn)品8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型單層面積150-250（丙類）300-400層數(shù)3.5層3.5層4 層5 層面積段500-900（單套）900-1200（單套）1200-1500（單套）1500以上（單套）序號(hào)1345678總部獨(dú)棟產(chǎn)品戶型A1戶型B1戶型B2戶型C1戶型C2戶型D1戶型D2形態(tài)雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼標(biāo)準(zhǔn)一：統(tǒng)一總部辦公產(chǎn)品2個(gè)單層面積段；150-250、300-400單層面積 150-250300-400消防建筑等級(jí)要求，總部辦公類產(chǎn)品多為丙類，單層250平米以上需增配備一部消防樓梯；500-900小面積段產(chǎn)品為滿足建筑密度需求，故采

43、用150-250單層面積進(jìn)行設(shè)計(jì)；900-1500單層面積均設(shè)置在300-400之間；1500平米以上戶型定義為大戶型，根據(jù)項(xiàng)目容積率可以使用大單層，高樓層2個(gè)方向考慮；標(biāo)準(zhǔn)二：統(tǒng)一1500平米以下總部辦公產(chǎn)品3種樓層3.5層、4層、5層；標(biāo)準(zhǔn)三:統(tǒng)一建筑氣質(zhì)寫(xiě)字樓化；（以經(jīng)典線條設(shè)計(jì)詮釋寫(xiě)字樓氣質(zhì)的總部樓宇，擺脫郊區(qū)化總部形象）建筑立面標(biāo)準(zhǔn)：H1標(biāo)準(zhǔn)總部項(xiàng)目H2高端總部項(xiàng)目首層石材幕500元首層石材幕玻璃幕500元/700元以上真石漆130元以上石材幕玻璃幕500元/700元研發(fā)建立總部獨(dú)棟產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)四：統(tǒng)一總部獨(dú)棟產(chǎn)品車位配比，100平米：1的車位。方案一：容積率較低時(shí)（1.5以下）

44、，充足地上公共車位以及總部辦公的樓前停車位；方案二：容積率（1.5以上），建議做組團(tuán)式半地下開(kāi)挖車庫(kù)，配合地上公共車位；方案三：容積率（1.8以上），建議每2戶獨(dú)立半地下車庫(kù)，公用出入口，高層地下開(kāi)挖2層公共車庫(kù)；不設(shè)置地上固定車位。標(biāo)準(zhǔn)五：統(tǒng)一戶型以獨(dú)棟為主，雙拼為輔。容積率允許的情況下，盡可能少出現(xiàn)3拼以上產(chǎn)品。研發(fā)建立產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)總部獨(dú)棟產(chǎn)品高附加標(biāo)準(zhǔn)、大堂挑空空間；、屋頂層附贈(zèng)空間；標(biāo)準(zhǔn)四：總部辦公產(chǎn)品（丙類）關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)3.5層產(chǎn)品4層產(chǎn)品5層產(chǎn)品配置景觀層高(米)層高(米)層高(米)景觀原則統(tǒng)一配置1部客用電梯（800kg，1m/s）1.2.3.臨街、景觀大道排布大獨(dú)棟；其余模塊式

45、景觀；多采用硬質(zhì)鋪裝；首層2層4.2局部挑空3.64.2局部挑空3.64.2局部挑空3.6景觀造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1. 模塊景觀：300元/平米2. 重點(diǎn)區(qū)域：400元/平米3層3.5/4層3.67.0（贈(zèng)送屋頂花園）3.67.03.63.6選配成本15萬(wàn)/電梯5層7.0配中央公寓偏辦公引導(dǎo)空調(diào)4、SOHO類產(chǎn)品產(chǎn)品變化及客戶需求SOHO類產(chǎn)品30-50投資低總價(jià)投資品60-70投資低總價(jià)高規(guī)格精裝大堂 高規(guī)格精裝大堂空調(diào) 配中央配部分LOFT產(chǎn)品 配部分LOFT產(chǎn)品投資品70-90居住兼投資與區(qū)域住宅，同面積，同戶型，總價(jià)低類住宅120-130居住同面積同戶型，總價(jià)低氣 通燃類住宅面積段客戶關(guān)鍵需求關(guān)鍵

46、需求滿足復(fù)合性功能滿足最大特點(diǎn)通燃公寓偏居住引導(dǎo)氣研發(fā)導(dǎo)則 戶型面積導(dǎo)則H1的SOHO產(chǎn)品主力戶型設(shè)置為0居、1居為主力，配置2居3居滿足改善性居住需求； H2主力戶型0居-2居，取消3居；滿足SOHO產(chǎn)品在產(chǎn)品線中快銷回現(xiàn)功能。 SOHO樓宇導(dǎo)則所有SOHO樓宇采用板樓設(shè)計(jì)；2居、3居SOHO樓宇盡可能引入燃?xì)? 裝修標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)則原則上均毛坯交房，現(xiàn)階段H2系列中可以考慮精裝交房；戶型配比明確聯(lián)東LOFT產(chǎn)品單層面積段控制在40-70平米。備注純一居二層設(shè)置兼?zhèn)鋾?shū)房或次臥功能的空間（因?yàn)閼粜兔鎸捳?，進(jìn)深大，可能無(wú)法兼顧書(shū)房or次臥的采光）純兩居（保證兩臥室均能采光）戶型一居室一/兩居兩居室兩/三

47、居室面積/平米4045-5055-6060-70總占比30%20%40%10%1、面積段競(jìng)爭(zhēng)力2、高附加競(jìng)爭(zhēng)力48：設(shè)計(jì)原則1、以2室為主力戶型，單層40-70；2、不做挑空，做220%的得房率；61：3、高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力2、高配備競(jìng)爭(zhēng)力3、毛坯交房，不做精裝；4、爭(zhēng)取燃?xì)?、民水民電；快銷回現(xiàn)型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居標(biāo)準(zhǔn)總部綜合體項(xiàng)目以900-1200平米的總部獨(dú)棟為核心標(biāo)桿產(chǎn)品，小面積段SOHO與改善居住型SOHO為快銷回現(xiàn)產(chǎn)品，面積控小符合市場(chǎng)需求是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流快速流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。標(biāo)準(zhǔn)（H1)總部綜合體SOHO類70%20%核心標(biāo)桿型總部辦公類900-1200500-90012

48、00-15002000以下3000-5000以下50%30%20%支撐完善型商業(yè)類底墑裙房獨(dú)立商街獨(dú)棟商鋪80%20%市場(chǎng)機(jī)會(huì)型寫(xiě)字樓類寫(xiě)A標(biāo)準(zhǔn)層800寫(xiě)B(tài)標(biāo)準(zhǔn)層1000寫(xiě)C-1200寫(xiě)D-1500100%不配置快銷回現(xiàn)型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居80%20%不配置高端總部綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)上增加配置商務(wù)會(huì)所，產(chǎn)品類型上，SOHO取消3居配置，總部辦公以1500以下為主力產(chǎn)品。高端（H2)總部綜合體SOHO類核心標(biāo)桿型總部辦公類900-12001200-15002000以下3000以下5000以下20%支撐完善型60%商業(yè)類20%商務(wù)配套類底墑裙房90%獨(dú)立商街 獨(dú)棟商鋪10%會(huì)所配置一棟大獨(dú)棟作為商務(wù)