稅務(wù)策劃案例解析DOC5實用精品資料(00002)

1、稅務(wù)策劃案例解析產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，救急節(jié)稅800萬隨著房地產(chǎn)稅制改革的深入，政府對房地產(chǎn)交易過程中的課稅項目越來越細(xì)，監(jiān)管力度越來越大。如果不對涉稅活動進(jìn)行過細(xì)策劃,容易造成重復(fù)繳稅等不必要的損失,影響企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作成本,攸關(guān)企業(yè)經(jīng)營成敗。同樣，如果策劃不當(dāng)，容易引發(fā)涉稅風(fēng)險，影響企業(yè)誠信名譽(yù)和企業(yè)主的職業(yè)榮辱。有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)策劃的奧妙，相信下面這則案例能給業(yè)界朋友一些啟示。房地產(chǎn)稅務(wù)策劃案例：陳先生與親友合資開辦一家貿(mào)易公司，由于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，急需資金4000多萬元，經(jīng)多方籌措，尚欠資金約3000萬元。他考慮再三，決定將自己2004年在市區(qū)購買的原價1000萬元的寫字樓轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)有一間IT公司愿以30

2、00萬元購買。交易時，巨額稅負(fù)使其備感受挫。具體數(shù)字如下：策劃前陳先生此案交易的稅費(fèi)高達(dá)936.4萬元，包括：營業(yè)稅及附加稅，按5.5%計(30001000)5.5%=110萬元。說明：陳先生轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為屬銷售不動產(chǎn)，應(yīng)繳納營業(yè)稅，適用稅率為5%。陳先生購置成本1000萬元，裝修費(fèi)用200萬元有合同及相關(guān)的票據(jù)完整證明，可在營業(yè)額中減除。土地增值稅：合計520.5萬元第一步：確定扣除項目金額扣除項目=購入成本+利息支出+其它開發(fā)費(fèi)用十營業(yè)稅及附加+加計20%扣除數(shù)=1 000+200+110+1 000 x 20%=1510萬元。第二步：計算增值額增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除金額=3000-1

3、510=1490萬元。說明 稅法規(guī)定，如果增值額沒有超過扣除額的20%。就可免征土地增值稅，但本例增值額占扣除項目的比例=98.7%，顯然陳先生無法享受此優(yōu)惠。第三步計算土地增值稅額土地增值稅額=增值額四級超額累進(jìn)稅率=1510 x 50%x 30%+(14901510 x 50%)40%=226.5+294=520.5萬元。說明：土地增值稅實行4級超額累進(jìn)稅率增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%部分，稅率為40%。契稅：以3%計30003%=90萬元。說明：契稅的征稅對象是境內(nèi)發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土

4、地、房屋，實行3%5%的比例稅率，各省不同。陳先生個人所得稅(按20%計)應(yīng)納所得額：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-(原值+合理費(fèi)用)=3000-(1 000+200+1 10+520.5+90)=1079.5萬元。應(yīng)納稅額=應(yīng)納所得額20%=1 079.520%=215.9萬元。說明：稅法規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等所得，應(yīng)以納稅人轉(zhuǎn)讓收入減去房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，按20%的比例計算應(yīng)納個人所得稅。各項稅費(fèi)合計：營業(yè)稅+土地稅+契稅+個人所得稅=936.4萬元。上述各項稅費(fèi)，合計高達(dá)930多萬元!如果陳先生以此方式交易，成交后扣除稅費(fèi)，僅得資金2064萬元，距離3000萬元的資金仍有近千萬元的缺口。無奈，陳先生請來專

5、業(yè)稅務(wù)策劃師，為其度身定做一套方案，方案如下：第一步陳先生以上述房產(chǎn)作為股東與IT公司成立有限責(zé)任公司A。第二步 陳先生將持有的A公司股份，以象征性的價格轉(zhuǎn)讓給原自己的貿(mào)易公司。第三步：以事先約定的3000萬元的價格，貿(mào)易公司將所持A公司的股份轉(zhuǎn)讓給IT公司的子公司或分公司，完成整個交易流程。策劃后的稅負(fù)結(jié)果：營業(yè)稅及附加稅按照國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)對外投資折算股份且共同承擔(dān)風(fēng)險，不用繳納營業(yè)稅，企業(yè)和個股權(quán)之間的交易同樣免繳營業(yè)稅。經(jīng)調(diào)整，直接節(jié)約稅收110萬元。土地增值稅同樣，以房地產(chǎn)等不動產(chǎn)投資企業(yè)換取股份且共同承擔(dān)風(fēng)險的，暫不征收土地增值稅，這樣，免除原交易中征收的520.5萬

6、元主要稅負(fù)。契稅契約無法免除，但有操作空間。依照規(guī)定，以土地、房屋權(quán)作價投資入股，以評估價格為計稅依據(jù)。如果該房以1 200萬折價入股。僅需繳納契稅36萬元(12003%)，節(jié)約契稅54萬元。個人所得稅由于陳先生將所持的A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己控股的貿(mào)易公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格國家并無規(guī)定，以雙方協(xié)議價格成交，本例中貿(mào)易公司屬陳先生與親友控股，其完全可以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時收取象征性的低價。這樣，股份轉(zhuǎn)讓時，個人所得稅基本上可忽略不計。股權(quán)再轉(zhuǎn)讓貿(mào)易公司將所持A公司的股權(quán)以約定的3000萬價格轉(zhuǎn)讓給IT公司的子公司或分公司，IT公司控制了A公司，整個交易過程完成。結(jié)果比較：IT公司以同樣成本獲得房屋產(chǎn)權(quán)。陳先生節(jié)稅創(chuàng)造巨大收益。策劃后的交易過程僅需繳納稅費(fèi)54萬元，節(jié)約稅負(fù)共882.4萬元，所繳稅負(fù)僅為策劃前的8.58%。貿(mào)易公司(陳先生)緩解資金困難，現(xiàn)金流增加，達(dá)到賣房籌資目的。分析點(diǎn)評：這是非常成功的稅務(wù)策劃方案，企業(yè)和個人在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到。本案采用的稅務(wù)策劃方法主要是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)策劃法”，即將房屋產(chǎn)權(quán)