某項(xiàng)目總體策劃運(yùn)營方案

1、懷集項(xiàng)目總體策劃運(yùn)營方案泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng) 目 定 位第一部分泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)分析當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)分析項(xiàng)目所處懷集鎮(zhèn)為懷集消費(fèi)中心人們消費(fèi)多以日常消費(fèi)為主服裝類產(chǎn)品在當(dāng)?shù)卣紦?jù)主導(dǎo)消費(fèi)位置當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)以礦業(yè)為主的化學(xué)產(chǎn)業(yè)以及汽車配件產(chǎn)業(yè)為支撐當(dāng)?shù)芈糜我舱紦?jù)了一定的消費(fèi)市場(chǎng)外來消費(fèi)不是很旺盛，主要以當(dāng)?shù)叵M(fèi)為主當(dāng)?shù)貖蕵窐I(yè)態(tài)主要以洗腳、k歌、健身等為主，缺乏時(shí)尚娛樂特色懷集屬于三線城鎮(zhèn)，消費(fèi)品類單一項(xiàng)目位置周邊以政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校等單位為主，消費(fèi)偏向中高端高速公路是未來發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，外來消費(fèi)有放大的趨勢(shì)泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)以上當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)掃描，我們需要解決幾個(gè)問題根據(jù)以上當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)掃描，我們需要解決幾個(gè)問

2、題我們?nèi)绾伪ＷC我們選擇的經(jīng)營業(yè)態(tài)及項(xiàng)目定位，充分保有當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量，以防止項(xiàng)目開業(yè)后難以支撐（可行性研究報(bào)告略）泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)我們?nèi)绾文軌蚴沟庙?xiàng)目開業(yè)在當(dāng)?shù)孬@得轟動(dòng)的開場(chǎng)效果，如何保證“開業(yè)大吉”。沒有一個(gè)客流旺盛的開業(yè)，可預(yù)見的運(yùn)營結(jié)果將注定是一敗涂地！泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)如何最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)鋪期過渡到旺場(chǎng)期，使租金在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)突破增長(zhǎng)？泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)的前瞻性，符合未來十年懷集的消費(fèi)趨勢(shì)，掌握未來懷集的消費(fèi)業(yè)態(tài)先機(jī)，以充分保證項(xiàng)目的生命力和運(yùn)營活力？泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)屬性提煉業(yè)態(tài)屬性提煉有利于提升項(xiàng)目檔次的，即項(xiàng)目的旗艦業(yè)態(tài)具有相當(dāng)消費(fèi)粘性的，以保證充足的回客率保有

3、當(dāng)?shù)刈畲笕萘康氖袌?chǎng)業(yè)態(tài)即日常消費(fèi)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)保持其市場(chǎng)活力的符合個(gè)層次人群消費(fèi)特征的超越懷集現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次的最具有吸客力的業(yè)態(tài)可以支撐較高租金的動(dòng)態(tài)的、潮流的適當(dāng)超前的泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)那我們要的是什么？那我們要的是什么？泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)香 港 城HONGKONG CITY泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)為什么是香港城？為什么是香港城？泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)香港本身就是一個(gè)“吃喝玩樂”的地方，與項(xiàng)目的屬性契合香港是世界的時(shí)尚消費(fèi)中心，代表了世界最前端的消費(fèi)潮流香港是珠三角人群向往的消費(fèi)天堂香港在高端消費(fèi)方面具有天然的魔力”香港城“三個(gè)字本身就代表了頂級(jí)檔次，匯集了最新鮮的消費(fèi)香港是一個(gè)“不夜城”，在娛樂方面具有強(qiáng)大

4、的磁性以“香港城”的定位占據(jù)懷集當(dāng)?shù)叵M(fèi)的制高點(diǎn)可以打造成當(dāng)?shù)氐南M(fèi)地標(biāo)商業(yè)群，不僅以本地消費(fèi)為主，而且輻射周邊外來的消費(fèi)力，“沒到過香港城，等于沒到過懷集”形象十分鮮明，不像“世界城”“國際城”那么空泛香港的元素十分豐富，可以作為融合的橋梁泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)那么我們是不是走頂級(jí)路線或者奢侈品路線？或者遵循成功人士“只選貴的，不選對(duì)的”這樣的消費(fèi)法則，完全走富豪人群的業(yè)態(tài)定位呢?或者我們只賣香港的“貴嘢”或者奢侈品呢？泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)這樣做是在走鋼絲這樣做是在走鋼絲!這樣做非常地冒險(xiǎn)這樣做非常地冒險(xiǎn)!泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)所以我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是：所以我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是： 借助高端形象，做中端時(shí)尚百貨，輻射

5、高端人群。并視市場(chǎng)情況，逐步調(diào)整業(yè)態(tài)組合，使之逐步鎖定主流高端人群。 舉個(gè)例子：首先提高心理價(jià)位，然后中端出貨。 比如奔馳汽車是奢華的代表，30萬左右的奔馳E系列銷售非?；鸨?，為什么?因?yàn)樵谌藗冃哪恐斜捡Y汽車應(yīng)該是百萬左右的奢侈品，是那些身價(jià)千萬的富豪的座駕，這個(gè)時(shí)候突然30萬就可以買輛原來向往但是消費(fèi)不起的奔馳車，那些原來身價(jià)一兩百萬的顧客必定趨之若鶩。這是經(jīng)典營銷這是經(jīng)典營銷學(xué)上的學(xué)上的“提高心理價(jià)位提高心理價(jià)位”戰(zhàn)略戰(zhàn)略。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)我們的策略目標(biāo)是：我們的策略目標(biāo)是： 讓中端消費(fèi)者天天都來消費(fèi)，讓有錢人經(jīng)常來消費(fèi)，讓低端消費(fèi)者讓中端消費(fèi)者天天都來消費(fèi)，讓有錢人經(jīng)常來消費(fèi)，讓低端消費(fèi)

6、者 偶爾偶爾“下決心下決心”來消費(fèi)來消費(fèi)泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)一是當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)沒有聚合，沒有在本項(xiàng)目形成一個(gè)聚焦點(diǎn)，當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)力不可能在短時(shí)間內(nèi)被煽動(dòng)起來不可能在短時(shí)間內(nèi)被煽動(dòng)起來，需要一個(gè)比較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期使當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)力活躍起來并鎖定本項(xiàng)目。活躍起來并鎖定本項(xiàng)目。二是我公司獨(dú)創(chuàng)的“業(yè)態(tài)測(cè)試業(yè)態(tài)測(cè)試”工具工具告訴我們，任何一個(gè)高端商業(yè)的打造都不是一帆風(fēng)順的，必須從最廣大的基礎(chǔ)人群做起，即“自下而上自下而上”的。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)我們服務(wù)的很多開發(fā)商一開始都喊著“要做頂級(jí)項(xiàng)目”“要做地標(biāo)項(xiàng)目”，而我們作為獨(dú)立的咨詢機(jī)構(gòu)，面對(duì)這樣的發(fā)展商馬上“潑冷水”首先讓大家都清醒，因?yàn)槲覀兺瑯右娺^很多發(fā)展商因此而

7、一敗涂地，我們需要的是冷靜的市場(chǎng)冷靜的市場(chǎng)分析，踏實(shí)的定位思考和務(wù)實(shí)的運(yùn)營準(zhǔn)備分析，踏實(shí)的定位思考和務(wù)實(shí)的運(yùn)營準(zhǔn)備泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)我們要做的是：一、借勢(shì)做市借勢(shì)做市。利用“香港城”定位的號(hào)召力，首先造成眾商家對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，短時(shí)間內(nèi)建立成熟的市場(chǎng)形象，從而順利實(shí)現(xiàn)第一步成功招商成功招商。二、在項(xiàng)目前期推廣階段，迅速通過“香港城”的定位最大范圍地鎖定區(qū)域內(nèi)的中高端消費(fèi)力，為項(xiàng)目開業(yè)后的盈利階段做最保險(xiǎn)的鋪墊最保險(xiǎn)的鋪墊。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)可以預(yù)見的是： “香港城”的形象定位，可以將商家資源以及消費(fèi)者眼球兩個(gè)最關(guān)鍵的點(diǎn)一網(wǎng)通吃泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)落地的問題落地的問題： 如果沒法將定位執(zhí)行，我們會(huì)不會(huì)讓人感

8、覺“掛羊頭賣狗肉”，是不是讓人覺得“香港城”沒有一點(diǎn)香港的味道？我們?nèi)绾螌ⅰ跋愀鄢恰弊龅挠惺愕南愀畚叮糠簛嗏呱虡I(yè)機(jī)構(gòu)兩條落地途徑兩條落地途徑一、通過規(guī)劃通過規(guī)劃，將香港的建筑、景觀元素充分融入到項(xiàng)目中，使人感覺宛如置身香港，打造購物天堂的購物氛圍。二、通過商品的特色通過商品的特色，來塑造屬于“香港城”的味道，以此來持續(xù)打動(dòng)消費(fèi)者。業(yè) 態(tài) 設(shè) 計(jì)第二部分泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)中端時(shí)尚特色百貨業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)百貨是當(dāng)下最具活力的業(yè)態(tài)之一，涵蓋的購買力最廣我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在“百貨百貨”這個(gè)業(yè)態(tài)嗎？這個(gè)業(yè)態(tài)嗎？泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“時(shí)尚時(shí)尚”和和“特色特

9、色”，在于項(xiàng)目的“香港香港味味”那我們選擇的業(yè)態(tài)必須符合時(shí)尚、特色、香港味的調(diào)性泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)要特別強(qiáng)調(diào)的是：無論是商家還是消費(fèi)者都是沖著香港城的“香港味”來的，我們也是因此而“上下通吃”，所以這是規(guī)劃和業(yè)態(tài)形成的關(guān)鍵要素泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)尚購物作為業(yè)態(tài)引擎泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)特色餐飲作為業(yè)態(tài)牽引泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)小型娛樂作為升級(jí)業(yè)態(tài)泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)尚購物特色餐飲小型娛樂77%12%11%各業(yè)態(tài)比重泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)品類細(xì)分矩陣面積化妝品，珠寶服裝、鞋、箱包家居用品電子產(chǎn)品精品飾品休閑餐飲小型娛樂1500400400400700700300紅酒雪茄屋150泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)服裝、鞋、箱包服裝、鞋、箱

10、包名牌服飾折扣店休閑裝、正裝、運(yùn)動(dòng)裝、潮流服飾如banleo，佐丹奴，真維斯等女裝如ELLE,ONLY等1500平米女裝如ELLE,ONLY等，再加一些內(nèi)衣品牌如banleo，佐丹奴，真維斯等泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)家居產(chǎn)品家居產(chǎn)品家居產(chǎn)品中特色的設(shè)計(jì)獨(dú)特的茶幾、座椅、客廳裝飾、燈飾、鞋架、床上用品等為主創(chuàng)意小家電 電飯煲、榨汁機(jī)等創(chuàng)意家電門店創(chuàng)意家電門店泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)電子產(chǎn)品電子產(chǎn)品移動(dòng)營業(yè)廳、時(shí)尚手機(jī)、mp4、數(shù)碼相機(jī)、電子詞典、掌上電腦等此部分最能夠代表時(shí)尚特色泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)移動(dòng)營業(yè)廳、時(shí)尚手機(jī)、mp4、數(shù)碼相機(jī)、電子詞典、掌上電腦等泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)飾品飾品飾品作為吸客力較強(qiáng)吸客力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)

11、，單位利潤也相對(duì)比較高單位利潤也相對(duì)比較高各種水晶項(xiàng)鏈、手鏈、耳墜、手機(jī)掛件、背包掛件、汽車內(nèi)飾、家庭飾品、辦公室飾品等飾品業(yè)態(tài)覆蓋了現(xiàn)代生活最色彩斑斕的一部分，是人們放松心態(tài)尋找輕松的最佳載體，也是最具創(chuàng)意的業(yè)態(tài)最具創(chuàng)意的業(yè)態(tài)之一，最能夠駕馭項(xiàng)目的時(shí)尚氛駕馭項(xiàng)目的時(shí)尚氛圍，并且可以最大限度地做出眼球效應(yīng)，是吸客的主力業(yè)態(tài)之一泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)以哎呀呀等綜合創(chuàng)意、DIY飾品為代表，聚集和吸引女性消費(fèi)者泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)特色餐飲特色餐飲以特色餐飲作為業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充，滿足顧客在購物過程中的餐飲需求。有一定檔次，面積需求不大的時(shí)尚特色餐飲，如仙蹤林、麥樂雞、奶茶店等餐飲是吸客能力僅次于購物的業(yè)態(tài)，尤其是

12、特色餐飲的吸客能力更加強(qiáng)大，在這里更可以兼顧三樓商務(wù)酒店的一部分需求。以特色餐飲作為業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充，不僅能夠在開業(yè)之初迅速提高流量，并且可以保持其充沛的盈利能力。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu) YBOX原色，巴克閃冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既時(shí)尚美味、又相當(dāng)特色。面積需求不大，在20-30平米左右。圖為天河城分店的門店泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)特色西餐廳，如仙蹤林、綠茵閣等，吸引人氣，提升檔次。如德克士等，滿足中檔層次消費(fèi)，帶旺現(xiàn)場(chǎng)。作為購物之后的良好補(bǔ)充，休閑、聚會(huì)等。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)精品食品店，糖果店，零食店等，檔次高，富有特色，豐富業(yè)態(tài)。如臺(tái)灣零食店、優(yōu)之良品等。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)特色娛樂特色娛樂娛樂以洗腳、

13、按摩、美容、發(fā)型設(shè)計(jì)、酒吧為主要品類泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)珠寶化妝品珠寶化妝品鎖定女性顧客的業(yè)態(tài)法寶鎖定女性顧客的業(yè)態(tài)法寶中高檔次的化妝品，又提升檔次，更帶來高檔的品質(zhì)生活。如雅芳、美凱琳、歐萊雅等。珠寶更是高檔購物場(chǎng)所的象征，也是填補(bǔ)懷集城市的空白。如謝瑞麟、周生生等珠寶品牌泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)化妝品如雅芳、美凱琳、歐萊雅等化妝品超市。珠寶如謝瑞麟、周大生等珠寶品牌。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)紅酒屋、雪茄屋紅酒屋、雪茄屋 懷集僅此一家，是本項(xiàng)目的特色之一。其主要目的是做形象、名氣。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)每個(gè)品類組團(tuán)設(shè)1-2間旗艦特色店間旗艦特色店，聯(lián)合規(guī)劃烘托香港城的味道，特色店以外的

14、以當(dāng)?shù)氐闹卸水a(chǎn)品為主，以此帶動(dòng)整體的時(shí)尚、特色氛圍建建 筑筑 規(guī)規(guī) 劃劃第三部分泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)以香港元素托起項(xiàng)目整體的高檔氛圍泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)香港元素, 迪斯尼樂園等小品來營造氛圍泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)香港元素,紫荊花、星光大道、迪斯尼樂園等小品來營造香港元素, 紫荊花，象征建筑小品品牌墻，高檔的象征特色門頭凸出的金屬材質(zhì)歐式鐵花，木質(zhì)欄泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)劃原則：規(guī)劃原則：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有體量進(jìn)行規(guī)劃，精確設(shè)計(jì)每種業(yè)態(tài)的面積重視人流疏導(dǎo)，防止形成堵塞和人流稀疏，即防止一邊旺一邊冷的局面產(chǎn)生強(qiáng)調(diào)人流向二層的牽引力考量人流在不同時(shí)間的變化商鋪劃分的整體性商場(chǎng)的回環(huán)式人流動(dòng)線布局由于項(xiàng)目體量不大，要以業(yè)態(tài)的

15、混搭來實(shí)現(xiàn)品類的豐富度，增強(qiáng)客戶“逛”的情趣泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)n防止出現(xiàn)商業(yè)死角n重視各業(yè)態(tài)不同人群步行速度的不同n各業(yè)態(tài)對(duì)開間、進(jìn)深的不同需求，服裝、飾品類對(duì)開間要求較高，餐飲和娛樂則可設(shè)計(jì)進(jìn)深稍大n注重入口人流導(dǎo)向與各業(yè)態(tài)人流牽引力的關(guān)系n注重垂直業(yè)態(tài)之間的過渡與協(xié)調(diào)n根據(jù)各業(yè)態(tài)在一二層作用的不同分割規(guī)劃n特殊營業(yè)時(shí)間的業(yè)態(tài)如“沐足”要預(yù)留特殊人流通道規(guī)劃原則：規(guī)劃原則：泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)餐飲服裝珠寶手表服裝精品屋服裝精品屋特色餐飲特色餐飲品牌服裝品牌服裝珠寶手表珠寶手表數(shù)碼產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品品牌服裝品牌服裝品牌服裝品牌服裝飾品飾品飾品數(shù)碼產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品一層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)餐飲服

16、裝 休閑娛樂紅酒屋休閑餐飲休閑餐飲家居休閑娛樂休閑娛樂紅酒屋紅酒屋服裝服裝化妝品 化妝品化妝品 家居家居飾品飾品飾品休閑娛樂休閑娛樂休閑餐飲休閑餐飲二層業(yè)態(tài)規(guī)劃二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)項(xiàng) 目目 運(yùn)運(yùn) 營營第四部分第四部分泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)開業(yè)時(shí)間：旺季開業(yè)開業(yè)時(shí)間：旺季開業(yè)可以最大限度的吸引旺季人流，并且可以預(yù)留充分的時(shí)間做人流的鎖定，1泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)公關(guān)路演：以聲勢(shì)浩大的公關(guān)活動(dòng)來帶動(dòng)開業(yè)人氣2泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)開業(yè)期間商品打折，吸引人流3泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)所有商家實(shí)行開業(yè)后3個(gè)月的免租期，3個(gè)月后實(shí)行租金的折扣，折扣幅度及時(shí)間視開業(yè)情況而定4泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)租金形式： 固定租金+經(jīng)營額提點(diǎn)，并視情況進(jìn)行靈活調(diào)整5泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，鎖定顧客群體分成幾類vip客戶，專人定期回訪，6泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目開業(yè)后根據(jù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況，進(jìn)行一定范圍內(nèi)的業(yè)態(tài)篩選7泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣8香港城各地香港城各地成成 功功 案案 例例第五部分第五部分泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)桐鄉(xiāng)桐鄉(xiāng)“香港城香港城”引投資熱潮引投資熱潮 時(shí)下正值嚴(yán)寒冬季，浙江桐鄉(xiāng)“香港城”的展示廳卻門庭若市。自去年12月中旬推出不到一個(gè)月，香港城憑借理念新、地段好的優(yōu)勢(shì)取得了驕人業(yè)績(jī)，來自上海、溫州、杭州、寧波、溫嶺的投資客，紛紛乘看房車來桐鄉(xiāng)投資商鋪。泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)香港城商業(yè)中心匯集國際一流精品服飾、百貨，與大賣場(chǎng)