廣州市城市房屋拆遷評估技術規(guī)范方案

1、 某市城市房屋拆遷評估技術規(guī)X試行第一章 總那么第一條制定依據(jù)為了維護房屋拆遷當事人的合法權益，規(guī)X城市房屋拆遷評估行為，根據(jù)?城市房屋拆遷管理條例?、?某市城市房屋拆遷管理方法?、?房地產估價規(guī)X?、?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?和參照建立部?城市房屋拆遷估價指導意見?的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本技術規(guī)X。第二條適用X圍凡在本市市轄區(qū)X圍內國有土地上進展被拆遷房屋評估，適用本技術規(guī)X。第三條估價對象拆遷評估對象為被拆遷房屋及其附屬物和其占用X圍內的國有土地使用權。第四條估價目的估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。拆遷補償估價報告不適用于拆遷補償之外的其他用途。第

2、五條價值定義房屋拆遷評估的價值定義是被拆遷房屋的房地產公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權利限制的影響。評估價格不包括歷史舊城區(qū)X圍內被拆遷住宅房屋補償金額增加20%的局部。第六條估價時點拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期段房屋拆遷實施之日為估價時點。第七條房屋用途、建筑面積、占地面積被拆遷房屋和補償安置用房的用途、建筑面積、占地面積應以房地產權證所列登記事項為依據(jù)。第八條現(xiàn)場實勘評估機構應對被拆遷房屋進展實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝有照顧片。實地查勘記錄應由實地查勘的估價人員、拆遷人或受委托代理人、被拆遷人或受委托代理人被拆遷人自行委托

3、評估的，拆遷人無需簽字簽字認可。被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的；或者因被拆遷人原因不能對被拆遷房屋進展實地查勘，拆遷人可申請免勘評估，評估機構應在估價報告中予以說明。第九條已撤除房屋評估已撤除房屋的估價，需由糾紛受理機構市國土資源和房屋管理局裁決處或法院出具“已撤除房屋估價通知書。評估機構可根據(jù)當事人填報的估價對象情況，參照一樣或類似地段同類房屋進展估價。第十條裝修裝飾評估評估價格包括房屋裝修裝飾局部的價格，但應單獨評估。房屋裝修裝飾局部價格=房屋裝修裝飾重置價格×耐用年限-實際使用年限÷耐用年限房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規(guī)定評估。各

4、類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8 年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。第十一條估價報告評估機構應按?房地產估價規(guī)X?的規(guī)X格式出具估價報告。由拆遷人委托或共同委托包括搖珠方式的成片被拆遷住宅房屋評估，評估機構應出具整體估價報告和分戶估價報告。整體估價報告應采用文字式，分戶估價報告可采用表格式。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽名并加蓋評估機構公章。第十二條估價結果表示估價結果以人民幣為計價的貨幣單

5、位，準確到元。第十三條估價資料存檔評估機構應將估價報告與以下資料整理存檔：一 評估委托合同；二 房屋拆遷許可證；三 被拆遷房屋的權屬證明材料及其他有關證明材料；四 估價對象的實地查勘記錄、照片等資料；五 評估涉及的有關參數(shù)等資料；六 其他涉及評估的有關資料。估價報告及有關資料至少應保存十年。第二章 住宅房屋評估第十四條評估方法住宅房屋評估，可只采用一種估價方法。能收集充分市場交易實例的，應優(yōu)先采用市場比較法評估；沒有條件采用市場比較法的，可采用本錢法評估。住宅房屋評估可參考住宅房屋拆遷評估指導價格。第十五條市場比較法采用市場比較法時，應在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例

6、，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑構造等一樣或相近的3個以上的可比實例?？杀葘嵗膯雾椥拚怀^20%，綜合修正不超過30%。樓層、朝向等個別因素修正，可參照本規(guī)X第十七條的規(guī)定。第十六條本錢法采用本錢法時，應當采用房地分別評估綜合計價的方式，確定估價對象的價格。房屋占用X圍內的土地價格應采用市場比較法、基準地價修正法或本錢法等方法求取。建筑物重置價格的費用構成應符合?房地產估價規(guī)X?的有關規(guī)定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規(guī)定評估。樓層、朝向等個別因素修正，可參照本規(guī)X第十七條的規(guī)定。第十七條基準價格修正法對于成片或成棟被拆遷房屋，可用市場比較法或本錢法確定某類型房屋的基準價格，然后

7、根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進展適當?shù)男拚纱说贸霾煌课莸脑u估價格。估價對象價格=某類型房屋的基準價格×1+樓層修正系數(shù)×1+朝向修正系數(shù)×1+其他因素修正系數(shù)+房屋裝修局部價格一 朝向修正朝向以廳房陽臺為準,修正系數(shù)可參考表1。成片密集的磚木構造房屋，一般不進展朝向修正。二樓層修正樓層修正可參考表2。三其他因素修正其他因素是指功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等在基準價格中未考慮的個別因素。修正幅度由估價人員根據(jù)實地查勘情況在±5%X圍內確定。第三章 非住宅房屋評估第十八條評估方法非住宅房屋宜采用兩種

8、以上的估價方法進展估價。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法；難以確定收益的，可采用本錢法等其他方法。采用市場比較法評估的，按本規(guī)X第十五條評估；采用本錢法評估的，按本規(guī)X第十六條評估。第十九條收益法采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合?房地產估價規(guī)X?的有關規(guī)定。資本化率的選取可采用平安利率加風險調整值，風險調整值不宜超過5%。第四章 附那么第二十條臨時建筑未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物重置折舊價。折舊年限按其批準期限計算。第二十一條在建工程在建工程應采用本錢法進展評估。在建工程土

9、地評估以政府管理部門批準的用途和規(guī)劃設計條件等為依據(jù)，工程建立進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。第二十二條其他規(guī)定本技術規(guī)X未作規(guī)定的，應按照國家房地產評估技術規(guī)X的有關規(guī)定執(zhí)行。第二十三條補償安置用房的評估以產權調換作為補償安置方式的，對補償安置用房的評估，參照適用本規(guī)X。第二十四條施行時間本規(guī)X與?某市城市房屋拆遷管理方法?同時施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷工程，其拆遷評估不適用本規(guī)X。表1 住宅房屋朝向修正系數(shù)表 東 南 西 北 東南 東北 2% 3% 0 1% 8% 5% 西南 西北 東西 南北 兩單邊 三單邊 6% 3% 6% 9% 10% 10%  說明：成片

10、密集的磚木構造房屋，一般不進展朝向修正。   表2 住宅房屋樓層修正系數(shù)表總層數(shù)   所在層數(shù) 不帶電梯 帶電梯 高層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2% 2   1% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0 3     1.5% 6.3% 6.3% 6.3% 6.3% 6.3% 6.3% 1% 4       2.5% 6.8% 6.8% 6.8% 6.8% 6.8% 2% 5         3% 6.8% 6.8%

11、6.8% 6.8% 3% 6           2.5% 6.8% 6.8% 6.8% 4% 7             2% 4.8% 4.8% 5% 8               1.5% 3.8% 6% 9                 1% 7% 10           &

12、#160;       9% 11                   10% 12                   11% 13                   12% 14                   13% 15                   14%                   N-1