基準(zhǔn)地價(jià)研究

1、2015/112015/11 /20/20基準(zhǔn)地價(jià)研究(一)基準(zhǔn)地價(jià)的概念(1)基準(zhǔn)地價(jià)的概念 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定最高年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征(1)基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性區(qū)域性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格（以權(quán)屬界限組成的封閉地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單元），而是區(qū)域性的價(jià)格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系。(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征(2)基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類型: 商業(yè)

2、、住宅、工業(yè)、旅游商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途類型: 耕地、園林、林地、水域、荒草地(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征（3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格反映的只是各區(qū)域 各類用地的平均價(jià)格平均價(jià)格水平。在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系，用以評(píng)估具體宗地的價(jià)格。(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征（4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格由于基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)的價(jià)格所以基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征（5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為了保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性，每隔一定時(shí)期應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新。因此基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)很重要。(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征（6）

3、基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，不是市場(chǎng)交易價(jià)格。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格，是以基地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過(guò)系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定。(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特征（7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開(kāi)發(fā)利用程度、容積率有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)因此土地開(kāi)發(fā)利用程度、容積率對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)也有影響（三）城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟(1)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍以一個(gè)具體城市為對(duì)象，確定其基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個(gè)行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實(shí)際需要和可投入評(píng)

4、估的人力、財(cái)力、物力等情況來(lái)定。(2)明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵其中特別是要明確擬評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)(如是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán))、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率等。（三）城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟(3)劃分地價(jià)區(qū)段所謂地價(jià)區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價(jià)區(qū)段：商業(yè)路線價(jià)區(qū)段；住宅片區(qū)段；工業(yè)片區(qū)段。劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益

5、情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。各地價(jià)區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)。（三）城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟(4)抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格這是在劃分出的各地價(jià)區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價(jià)人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料或開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)。（三）城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟(5)計(jì)算區(qū)段地價(jià)區(qū)段地價(jià)是某個(gè)特定地價(jià)區(qū)段的單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地價(jià)格的正常和總的

6、水平。區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，是分別以一個(gè)地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的區(qū)段地價(jià)，對(duì)于商業(yè)路線價(jià)區(qū)段來(lái)說(shuō)是路線價(jià)，對(duì)于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來(lái)說(shuō)是區(qū)片價(jià)。（三）城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟(6)確定基準(zhǔn)地價(jià)在上述區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)先把握各地價(jià)區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價(jià)高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)高于條件較好的區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。(7)提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)包括該基準(zhǔn)地價(jià)的作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為各宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地

7、使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。北京市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)2002版基準(zhǔn)地價(jià)當(dāng)時(shí)，按照土地用途分為商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)四類，并由城區(qū)至郊區(qū)劃分，商業(yè)、綜合、居住用途分別劃分了10個(gè)級(jí)別，工業(yè)用途劃分9個(gè)級(jí)別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽(yáng)為一到六類地段，豐臺(tái)、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣為六到十類地段。其中，商業(yè)、綜合、居住用途最高的一級(jí)價(jià)格分別達(dá)到9750元/平方米、8250元/平方米和7000元/平方米，而最低的十級(jí)則分別只有140元/平方米、140元/平方米和90元/平方米。北京市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)2014版基準(zhǔn)地價(jià)一級(jí)土地區(qū)域的商業(yè)平均熟地價(jià)為29980元/平米

8、，辦公平均熟地價(jià)為29080元/平方米，居住則為28720元/平方米，工業(yè)為11600元/平方米。更新后劃分更細(xì)、更精準(zhǔn)，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)用途各有12個(gè)級(jí)別，在級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上，還細(xì)分了區(qū)片。級(jí)別最低的十二級(jí)則位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的偏遠(yuǎn)位置，其商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)用地的平均熟地價(jià)分別為每平方米900元、870元、850元、350元。基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整2015年3月18日國(guó)土資源部辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資廳發(fā)201512號(hào)）,通知要求各地嚴(yán)格按規(guī)程制定、更新并公布基準(zhǔn)地價(jià)，加強(qiáng)宗地地價(jià)評(píng)估管理。明確了基準(zhǔn)地價(jià)原則上三年一更新，包括全新更新和局部

9、更新，但每六年必須進(jìn)行一次以級(jí)別（或均質(zhì)區(qū)域）重新劃分為基礎(chǔ)的全面更新。計(jì)算公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法是中國(guó)土地估價(jià)中重要的應(yīng)用估價(jià)方法之一，它是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式1 利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下：V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：土地價(jià)格V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)計(jì)算公式2 利用路線價(jià)評(píng)估利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等宗地地價(jià)計(jì)算公式：V=udvK1K2KiKn 式中：V：待估宗地地價(jià)u：路線價(jià)dv：深度指數(shù)Ki：其它修正系數(shù)(i=1-n)基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式級(jí)別級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)