深圳10.4新政解讀

1、深圳10.4新政解讀2016.10.08第一篇政策出臺(tái)背景政策出臺(tái)背景2015年寬松政策刺激之下，一二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)大幅上漲百城住宅價(jià)格指數(shù)一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比2015年，在經(jīng)歷了多輪寬松政策調(diào)整之后，一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放大量需求，成交量?jī)r(jià)同比大幅上升，部分城市的熱點(diǎn)區(qū)域漲幅超過(guò)100%。數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù)庫(kù)政策出臺(tái)背景在火熱的市場(chǎng)背景及寬松的貨幣環(huán)境下，一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商不惜以重金拿地，各地市場(chǎng)地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格普遍高于周邊住宅價(jià)格，一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市土地價(jià)格大幅上漲。土地市場(chǎng)火熱，地王頻出一線(xiàn)城市平均地價(jià)排名城市區(qū)域土地用途樓面價(jià)(元

2、/m)溢價(jià)率(%)成交時(shí)間1廈門(mén)市翔安區(qū)商品住房用地38845139.66 2016/8/262蘇州市吳中區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地2896593.12016/9/223鄭州市 鄭東新區(qū)商品住房用地36915161.94 2016/8/184珠海市香洲區(qū)商品住房用地2805002016/8/265杭州市拱墅區(qū)住宅用地3402876.422016/8/186上海市靜安區(qū)商住100218 139.35 2016/8/177廣州市蘿崗區(qū)商品住房用地27274240.92 2016/8/268東莞市黃江鎮(zhèn)商品住宅用地252696622016/9/222016年8-9月各地地王情況數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，世聯(lián)行政

3、策出臺(tái)背景2015年底，新增購(gòu)房貸款余額放量式增長(zhǎng)，2016年1-8月的金融數(shù)據(jù)顯示，65%的貸款是購(gòu)房貸款，投資性需求助推了購(gòu)房貸款的需求，結(jié)合房地產(chǎn)量?jī)r(jià)規(guī)律來(lái)看，目前一二線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)階段。從資金去向來(lái)看，更多的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，世聯(lián)行2006-2016年新增購(gòu)房貸款余額動(dòng)力開(kāi)發(fā)地價(jià)成交量蕭條用家地價(jià)極低低增長(zhǎng)用家+長(zhǎng)期投資緩升逐步升風(fēng)險(xiǎn)投資+炒房急升逐步降危機(jī)無(wú)動(dòng)力急降無(wú)2008年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及政策回顧(34)0 34 68 101 2012-032012-082013-012013-072013-122014-062014-112015-05201

4、5-102016-042016-092017-032017-082018-012018-072018-122019-062019-112008年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積同比變化（）2008年市場(chǎng)表現(xiàn)：量?jī)r(jià)齊跌政策表現(xiàn)：促進(jìn)1、貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)到0.7倍；2、首付調(diào)整到兩成。市場(chǎng)表現(xiàn)：政策刺激，市場(chǎng)回暖政策表現(xiàn)：抑制1、上調(diào)首套房首付至三成；2、上調(diào)二套房首付為五成，利率調(diào)整為1.1倍。市場(chǎng)表現(xiàn)：地價(jià)高企導(dǎo)致房?jī)r(jià)走高政策表現(xiàn)：抑制1、二套房首付比例提高到六成2、限購(gòu)城市進(jìn)一步增加3、“國(guó)八條”2009年2013年2014年2015年市場(chǎng)表現(xiàn)：銷(xiāo)售走高，增速下降政策表現(xiàn)：抑制1、嚴(yán)控首付比例2、

5、2010年4月30日頒布“限購(gòu)令”市場(chǎng)表現(xiàn)：成交量斷崖式下跌政策表現(xiàn)：促進(jìn)1、央行連續(xù)兩次下調(diào)存貸款利率，間接刺激了樓市市場(chǎng)表現(xiàn)：成交回暖，上漲預(yù)期強(qiáng)市場(chǎng)表現(xiàn)：成交急速下降市場(chǎng)表現(xiàn)：全國(guó)庫(kù)存高企政策表現(xiàn)：抑制1、2013年2月，“新國(guó)五條，征稅2、提高首付及貸款比例政策表現(xiàn)：促進(jìn)1、逐步放開(kāi)“限購(gòu)”政策2、“930”新政，放寬二套房首付3、10月，降息政策表現(xiàn)：促進(jìn)1、首付比例一降再降2、全年五次降息，四次降準(zhǔn)2016年市場(chǎng)表現(xiàn)：分化出現(xiàn)政策表現(xiàn)：促進(jìn)1、將去庫(kù)存作為全年工作重點(diǎn)；2、2016年3月降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)2010年2011年20012年政策出臺(tái)背景一二線(xiàn)城市庫(kù)存走低，防止資本過(guò)熱，

6、引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù)庫(kù)經(jīng)濟(jì)下行貨幣刺激財(cái)政刺激收緊貨幣經(jīng)濟(jì)過(guò)熱經(jīng)濟(jì)疲軟脫虛入實(shí)資產(chǎn)價(jià)格泡沫脫實(shí)入虛通脹資產(chǎn)價(jià)格泡沫經(jīng)歷2015年及2016年上半年的消化之后，一二線(xiàn)城市的庫(kù)存持續(xù)走低，趨于合理化，基于目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，在貨幣刺激及財(cái)政刺激之下，更多的資金流向了房地產(chǎn)行業(yè)等非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此在此輪調(diào)控中，政策更偏向引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。一二線(xiàn)城市庫(kù)存走低政策出臺(tái)背景總結(jié) 借鑒政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控規(guī)律，此次調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的合理性調(diào)控，抑制投機(jī)性需求，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。 在貨幣政策寬松的大環(huán)境之下，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大幅上漲，地王頻出，資金杠桿呈現(xiàn)走高趨

7、勢(shì)，分城調(diào)控成為較為必要的手段。第二篇10.4新政內(nèi)容解讀深圳10.4新政 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，引導(dǎo)市場(chǎng)健康化發(fā)展此外，通知還提出了加強(qiáng)部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)，完善房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度。優(yōu)化土地出讓模式增加供給認(rèn)房認(rèn)貸新9070政策規(guī)范價(jià)格10月4日晚間，深圳市政府發(fā)布 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知）。 通知提出了八條舉措：查處違規(guī)加快落實(shí)“十三五”期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)目標(biāo)，緩解供需矛盾。優(yōu)化土地出讓模式規(guī)范土地市場(chǎng)，控制地王“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房或保障性住房面積，或提

8、高開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房比例用于租賃經(jīng)營(yíng)。解讀：增加競(jìng)地過(guò)程中的限制，此項(xiàng)規(guī)定會(huì)使得高價(jià)拍地的開(kāi)發(fā)商增加成本、降低商品房利潤(rùn)，防止非理性拍地，有效控制高價(jià)拍賣(mài)土地。企業(yè)和個(gè)人競(jìng)買(mǎi)土地保證金不得低于出讓底價(jià)的50%，同時(shí)對(duì)購(gòu)置土地資金來(lái)源做出規(guī)定。解讀：保證金由此前的20%提高到50%，同時(shí)規(guī)范了土地資金的來(lái)源，有效防止土地市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫。新9070政策 相較上版政策面積放寬，為改善型需求釋放空間“10.4”政策原文：增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房的供應(yīng)。新增商品住房項(xiàng)目，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%。2006.6.20原政

9、策：在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的建設(shè)工程用地許可證中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。解讀：若按得房率在75-78%的平均水平來(lái)看，套內(nèi)建筑面積在90平以下實(shí)質(zhì)是套型建筑面積在115-120平之間，新版政策較之前的政策面積放寬，結(jié)合放開(kāi)二孩的政策來(lái)看， 115-120平的產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥?lái)的剛需或首改的主流面積，新政更結(jié)合市場(chǎng)需求，同時(shí)豐富了產(chǎn)品面積段。認(rèn)房認(rèn)貸，3改5政策升級(jí)，抑制投資投機(jī)性需求，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作深戶(hù)否住房套數(shù)貸款情況首付比例深戶(hù)家庭無(wú)房無(wú)商業(yè)性或公積金住房貸款記錄3成，不低于9折利率有1筆商業(yè)性或公積金住房貸款

10、記錄5成，不低于9折利率有2筆商業(yè)性或公積金住房貸款記錄需全款購(gòu)買(mǎi)已有1套貸款已結(jié)清7成，不低于9折利率貸款未結(jié)清7成，1.1倍利率已有2套/禁止購(gòu)買(mǎi)成年單身人士（含離異）無(wú)房無(wú)貸款記錄3成無(wú)房有貸款記錄5成非深戶(hù)個(gè)人/家庭5年社保納稅證明，限購(gòu)1套無(wú)商業(yè)性或公積金住房貸款記錄3成有商業(yè)性或公積金住房貸款記錄5成10.4政策之后深圳購(gòu)房資格情況政策解讀： 社保3改5：一線(xiàn)城市統(tǒng)一化，對(duì)比其他一線(xiàn)城市，深圳入戶(hù)制度相對(duì)容易，影響相對(duì)較小，但增加了養(yǎng)房票的難度； 首付3改5：對(duì)于投資客，改善型客戶(hù)及在深圳無(wú)房但在其他城市有貸款的剛需客戶(hù)影響較大，直接增加了這類(lèi)客戶(hù)的購(gòu)房成本，但目前不限購(gòu)不限貸的商

11、業(yè)性質(zhì)的物業(yè)或?qū)@得市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 單身及離異限購(gòu)一套：規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，抑制通過(guò)假離婚的方式獲取雙倍購(gòu)房名額的行為；從客戶(hù)來(lái)源角度來(lái)看，該條政策較為嚴(yán)厲，投資客、換房客及部分剛需客戶(hù)將受到直接的影響。規(guī)范價(jià)格定價(jià)比照周邊物業(yè)，不得高于備案價(jià)，未取證項(xiàng)目嚴(yán)禁蓄客，日光盤(pán)或難再現(xiàn)規(guī)范定價(jià)未拿預(yù)售項(xiàng)目禁止蓄客售價(jià)不得超備案價(jià)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊同類(lèi)二手房?jī)r(jià)格的，市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)劃國(guó)土部門(mén)暫不辦理價(jià)格備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案對(duì)已取得預(yù)售許可和現(xiàn)售備案的商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目，主管部門(mén)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)銷(xiāo)售行為；對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門(mén)價(jià)

12、格指導(dǎo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。對(duì)未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，禁止企業(yè)以誠(chéng)意金、VIP卡等形式蓄客，對(duì)已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的項(xiàng)目，企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源；嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)的規(guī)定，嚴(yán)禁捂盤(pán)惜售。解讀：項(xiàng)目高價(jià)入市或?qū)⒆冸y，未拿預(yù)售禁止蓄客，該條細(xì)則尚未發(fā)布，目前來(lái)看，蓄客周期將會(huì)變短，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率或?qū)⑾陆?，日光盤(pán)或難再現(xiàn)，從目前政策來(lái)看，通過(guò)電商等第三方認(rèn)籌或是風(fēng)險(xiǎn)較小的規(guī)避方法。查處違規(guī)去市場(chǎng)杠桿，規(guī)范市場(chǎng)行為加強(qiáng)房地產(chǎn)金融整頓及監(jiān)管加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治去市場(chǎng)杠桿重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買(mǎi)房等市場(chǎng)違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事自我融資、自我

13、擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)，繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資排查。規(guī)范市場(chǎng)行為嚴(yán)厲打擊合同違法、虛假?gòu)V告、價(jià)格欺詐、偷稅漏稅等違法違規(guī)行為，并將相關(guān)信息記入企業(yè)和個(gè)人誠(chéng)信檔案，予以公開(kāi)曝光；對(duì)涉嫌違法的企業(yè)和個(gè)人，由公安等部門(mén)依法處理。解讀：此兩項(xiàng)政策屬政策重申，加強(qiáng)金融整頓及監(jiān)管意在去杠桿，減少資產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)市場(chǎng)健康化，同時(shí)規(guī)范金融市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)整治，主要是針對(duì)近期深圳市場(chǎng)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告行為的進(jìn)一步整治，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三篇新政影響預(yù)判市場(chǎng)影響此次地方限購(gòu)限貸政策密集出臺(tái)，借鑒以往市場(chǎng)表現(xiàn)，整體市場(chǎng)熱度將會(huì)有所下降2005.07-2016.0770城市房?jī)r(jià)指數(shù)2011.01-20

14、16.0730商品房成交量10年4月限購(gòu)限貸密集出臺(tái)13年11月限購(gòu)限貸密集出臺(tái)10年4月限購(gòu)限貸密集出臺(tái)13年11月限購(gòu)限貸密集出臺(tái)歷史上地方限購(gòu)限貸政策密集出臺(tái)的時(shí)期有兩次：2010年4月至2011年10月期間，和2013年2月到2013年11月期間，雖然兩次地方密集限購(gòu)限貸的政策目標(biāo)和所使用的政策工具有所差異，但均對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和銷(xiāo)量產(chǎn)生了明顯的降溫作用，此次的調(diào)控政策相比前兩次更為嚴(yán)格，能夠?qū)α績(jī)r(jià)產(chǎn)生預(yù)期效果。0175003500052500700000.20.40.60.80.100.2010年01月 2010年09月 2011年05月 2012年01月 2012年09月 2013年0

15、5月 2014年01月 2014年09月 2015年05月 2016年01月 2016年09月銷(xiāo)售面積(萬(wàn))銷(xiāo)售價(jià)格(元/)市場(chǎng)影響3.25影響尚未完全消除，此次政策升級(jí)，加強(qiáng)客戶(hù)觀望情緒，短期成交量或回彈乏力2010年4月，二套房首付比例上調(diào)至五成2010年10月，限購(gòu)令出臺(tái)2011年1月，二套房首付比例上調(diào)至六成2013年3月，個(gè)人售房差價(jià)按20征收個(gè)稅2013年11月，二套房首付比例上調(diào)至七成2014”930新政”2016”10.4新政”2016”325新政”2010-2013年期間，政策均處于相對(duì)收緊狀態(tài)，成交量波動(dòng)變化，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，且一般政策出臺(tái)后市場(chǎng)表現(xiàn)較為及時(shí)，一般第2個(gè)月量?jī)r(jià)

16、下滑最為明顯，3-5個(gè)月時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)短期回調(diào)。2014-2016年一季度，政策利好，量?jī)r(jià)大幅回升3.25新政之后，由于量?jī)r(jià)都處在新高，市場(chǎng)觀望情緒較濃，成交量下滑較為明顯2010.01-2016.09深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)，世聯(lián)行市場(chǎng)影響數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)儲(chǔ)客方式儲(chǔ)客情況新政前(10.1-10.4)新政后(10.5-10.8)備注成交/認(rèn)籌（批）日均上門(mén)（批）成交/認(rèn)籌（批）日均上門(mén)（批）福田寶生mid town持銷(xiāo)三級(jí)帶客130018成交3套90以下單位，1套164，均為1-4日成交，5、6日無(wú)成交。寶能公館蓄客停止認(rèn)籌上門(mén)較少，發(fā)展商暫不推出后續(xù)

17、產(chǎn)品，時(shí)間待定南山深圳灣悅府/540120寶能城未啟動(dòng)認(rèn)籌1411未認(rèn)籌、暫未銷(xiāo)售羅湖中海天鉆9月中認(rèn)籌交20萬(wàn)50-60批10.01解籌去化17套，后續(xù)日均2套無(wú)成交如無(wú)法網(wǎng)簽，需要退換全部定金寶安壹城中心9月24啟動(dòng)認(rèn)籌交5萬(wàn)約600批801101045新政后籌量顯著下滑宏發(fā)前城9月24啟動(dòng)認(rèn)籌停止認(rèn)籌419010新政后停止認(rèn)籌坂田銀湖谷9月10日啟動(dòng)認(rèn)籌停止認(rèn)籌0.51407新政后無(wú)認(rèn)籌、無(wú)成交原計(jì)劃9.24日開(kāi)盤(pán)，推遲至10.15日開(kāi)盤(pán)，新政后待定；坪山心海城9月25日首次開(kāi)盤(pán)停止認(rèn)籌2410新政后已停止認(rèn)籌新政前后市場(chǎng)變化情況對(duì)比短期來(lái)看，新政對(duì)市場(chǎng)影響效果較為明顯，未取證項(xiàng)目認(rèn)籌停

18、止，上門(mén)量下滑約40-50%政策預(yù)判一市一策，結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，量?jī)r(jià)得到有效控制的前提下，總量性貨幣政策出臺(tái)的可能性較低一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)過(guò)熱，庫(kù)存低，但三四線(xiàn)城市仍要去庫(kù)存，當(dāng)前各地樓市杠桿，庫(kù)存程度不同，因此本輪樓市調(diào)控中不同城市限購(gòu)限貸政策差異明顯，仍要持續(xù)去庫(kù)存，決定了本輪樓市調(diào)控是結(jié)構(gòu)性調(diào)控，在量?jī)r(jià)得到有效控制的前提之下，收緊信貸實(shí)施總量調(diào)控的可能性較低，貨幣政策將維持中性。數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，世聯(lián)行8,000 9,250 10,500 11,750 13,000 2014-07 2015-05 2016-03 2017-01 2017-11 2018-09 2019-07 2020-05市場(chǎng)預(yù)判從房?jī)r(jià)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，目前存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，短期價(jià)格或?qū)⒒卣{(diào)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)從房?jī)r(jià)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，適度的調(diào)整是必要的，從過(guò)往的調(diào)控時(shí)間來(lái)看，預(yù)計(jì)會(huì)維持較長(zhǎng)一段時(shí)間（不少于9個(gè)月），價(jià)格將進(jìn)入調(diào)整階段，短