管理學9章-投資性房地產(chǎn)

1、管理學9章-投資性房地產(chǎn) 第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。和出售。二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括：投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物。已出租的建筑物。4/5/20222（一）已出租的

2、土地使用權(quán)（一）已出租的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。4/5/20223（三

3、）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。4/5/20224 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1 1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)）自用房地產(chǎn)，即為生

4、產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)?；蛘呓?jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。 例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。地產(chǎn)。（2 2）作為存貨的房地產(chǎn)。）作為存貨的房地產(chǎn)。4/5/20225 某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值

5、的部分，應(yīng)當確認為投資租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)。4/5/20226【例題【例題1 1】下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)】下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（的有（ ）。）。A A已出租的建筑物已出租的建筑物B B已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)C C持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D D按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地【答案】【答案】ABCABC4/5/20

6、227第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：產(chǎn)的兩個確認條件：（1 1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2 2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。4/

7、5/20228（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或

8、用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。4/5/20229（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量計量 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租

9、或用于資本增值，才能將自行建造的房租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。4/5/202210 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或

10、用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。資性房地產(chǎn)。4/5/202211（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 參見“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。 4/5/202212二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。成本。（二）費用化的后續(xù)支出（二）費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足

11、投與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。入當期損益。 4/5/202213第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。續(xù)計量。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。不得同時采用兩種計量模式。

12、4/5/202214一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)科目設(shè)置：科目設(shè)置： 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 4/5/202215在成本模式下，應(yīng)當按照固定資產(chǎn)或無形資在成本模式下，應(yīng)當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行

13、攤銷時，借記對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記科目，貸記“投資性房地投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目?？颇?。 4/5/202216二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件（一）采用公允價值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。續(xù)計量。 企業(yè)一旦選擇采用公

14、允價值計量模式，就應(yīng)企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。進行后續(xù)計量。4/5/202217采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：應(yīng)當同時滿足下列條件：1.1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。對于大中城市，應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。2.2.企業(yè)能夠從活

15、躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。4/5/202218( (二二) )采用公允價值模式進行后續(xù)計量的采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理會計處理科目設(shè)置：科目設(shè)置： 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動公允價值變動4/5/202219 企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投

16、資進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。4/5/202220 資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記科目，貸記“公允價值變動損益公允價值變動損益”

17、科科目；公允價值低于其賬面余額的差額目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。做相反的會計分錄。 4/5/202221三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不已

18、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。4/5/202222成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式會計政策變更會計政策變更不得轉(zhuǎn)換不得轉(zhuǎn)換4/5/202223【例題【例題2 2】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（說法中正確的是（ ）。）。A A成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計估計變更估計變更B B已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成

19、本模式C C已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式D D企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更【答案】【答案】 B B 4/5/202224【例題【例題3 3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中錯誤】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中錯誤的有（的有（ ）。）。 A A采用公允價值模式計量的，不對投資性房產(chǎn)計提折舊采用公允價值模式計量的，不對投資性房產(chǎn)計提折舊 B B采用公允價值模式計量的，應(yīng)對投資性房產(chǎn)計提折舊采用公允價值模式計量的，應(yīng)對投資性房產(chǎn)計提折舊

20、 C C已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式 D D已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式公允價值模式 E E已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式【答案】【答案】BDEBDE4/5/202225第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)（一

21、）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)：4/5/2022261 1投資性房地產(chǎn)開始自用。投資性房地產(chǎn)開始自用。 即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換

22、日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2 2作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。 通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。使用租賃資產(chǎn)權(quán)利

23、的日期。4/5/2022273 3自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。4 4自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使

24、用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。4/5/202228（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1 1成本模式下的轉(zhuǎn)換成本模式下的轉(zhuǎn)換 應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。轉(zhuǎn)換后的入賬價值。 投資性房地產(chǎn)采用賬面價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)采用賬面價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：圖示如下： 4/5/2022

25、29自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)賬面價值賬面價值賬面價值賬面價值4/5/202230（1 1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)”科目，貸記科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌等科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。 將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入分別轉(zhuǎn)入“

26、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目、科目、“投資性房地投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準投資性房地產(chǎn)減值準備備”科目?？颇?。4/5/202231（2 2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“累計折舊累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)減值準備”等科目。等科目。 4/5/2022322 2公允價值模式下的轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（1 1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

27、自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。益（公允價值變動損益）。 （2 2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。 4/5/202233 轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允

28、價值變動損其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。 投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的房地投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：4/5/202234自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按公允價值計量

29、，投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額公允價值與賬面價值的借方差額記入記入“公允價值變動損益公允價值變動損益”科目，科目，貸方差額記入貸方差額記入“資本公積資本公積其他其他資本公積資本公積”科目科目自用房地產(chǎn)按公允價值計自用房地產(chǎn)按公允價值計量，公允價值與賬面價值量，公允價值與賬面價值的差額記入的差額記入“公允價值變公允價值變動損益動損益”科目科目4/5/202235 將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的地產(chǎn)的: :應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值， 借記借記“投資性房地產(chǎn)（成本）投資性房地產(chǎn)（成本）”科目科目，按其賬面余

30、額，按其賬面余額， 貸記貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等科目，等科目，按其差額，貸記按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積”科科目或借記目或借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”科目?？颇?。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。4/5/202236將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的：將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的：按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值， 借記借記“投資性房地產(chǎn)（成本）投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，科目，按已計提的累計折舊等，按已計提的累計折舊等， 借記借記 “累計折舊累計折舊”等科目，等科目，按其賬面余額，

31、貸記按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”等科目，等科目，按其差額，貸記按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公其他資本公積積”科目或借記科目或借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”科科目目已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。 4/5/202237將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記借記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”等科目，等科目，按其賬面余額，貸記按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（成本、公允價值變動）（成本、公允價值變動）”科目，科目，按其差額，貸記或借記按其差額，貸記或借記“公允價值變動損公允價值變動損益益”科目?？颇?。4/5/202238【例題【例題4 4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值的確定，下列說法中正確的有（值的確定，下列說法中正確的有（ ）。）。 A A在成本模式下，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬在成本模式下，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值 B B采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)