2020——收藏資料29日濰坊安丘市復(fù)烤廠項(xiàng)目前期市場調(diào)研分析報(bào)告

1、濰坊安丘市復(fù)烤廠項(xiàng)目前期市場調(diào)研分析報(bào)告謹(jǐn)呈：山東聯(lián)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京智匯聯(lián)合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2011年09月29日調(diào)研范圍：老城片區(qū)、新城片區(qū)、新城片區(qū)及市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查對象：2011年1-8月安丘市房地產(chǎn)運(yùn)營數(shù)據(jù)、各片區(qū)主要樓盤、各片區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群體、市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)研說明：本案位于汶河片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研針對片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)將對安丘市區(qū)消費(fèi)者需求的調(diào)研分析，作為本次市調(diào)分析的主要內(nèi)容，為后期項(xiàng)目定位做為主要依據(jù)，因此根據(jù)地域分布特征和安丘市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn)，又市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研分

2、析。第一部分：2011年1-8月安丘市房地產(chǎn)運(yùn)營狀況二、2011年安丘市房地產(chǎn)運(yùn)營分析1、全市房屋銷售價(jià)格均價(jià)持續(xù)上漲。商品房銷售價(jià)格同比增長10%，商品住房價(jià)格同比增長8%，顯示出安丘市房地產(chǎn)價(jià)格水平持續(xù)上漲，卻幅度適度合理，沒有虛高成分，說明安丘房地產(chǎn)銷售均價(jià)價(jià)格水平真實(shí)反應(yīng)除了消費(fèi)者市場的真實(shí)需求。2、全市房地產(chǎn)供銷旺盛，特別是住宅市場需求旺盛，市場消化速度快。批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積同比小幅回落、商品住房出現(xiàn)小幅增長，商品預(yù)售面積同比大幅回落潮50%、商品住房預(yù)售面積卻小幅上漲，比反映出安丘市住宅商品房需求量持續(xù)旺盛，而商用商品房市場供應(yīng)量小幅度下降則反映出安丘市商業(yè)地產(chǎn)市場需求量銳減，住宅

3、市場明顯好于商業(yè)時(shí)尚。3、全市房地產(chǎn)存量少，供需比持平，剛性需求旺盛，同時(shí)住宅市場受國家政策影響但十分有限。從月末累計(jì)可售面積同比下降80%、83%，可見安丘市房地產(chǎn)兩類商品房存量少、去化速度快，其中商品房預(yù)售面積于已售面積比同比大幅下降，顯示出需求旺盛，這與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅下降有關(guān)，已售面積同比下降；住宅商品房，預(yù)售面積同比增長，但已售面積卻小幅下降，其主要原因在于2011年國家調(diào)控政策的影響。4、從房地產(chǎn)交易信息表中，可以看出安丘市住宅銷售面積及額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)，其中住宅商品房90-144中大戶最受市場歡迎，但是90一下小戶型雖然相比較銷售量很小，但是期房銷售量遠(yuǎn)大于現(xiàn)房，說明90逐漸受到

4、市場歡迎，同時(shí)增長旺盛，此類產(chǎn)品的市場供應(yīng)量也大幅增長；高端物業(yè)及辦公物業(yè)市場供應(yīng)及銷售量都為零，一方面說明在安丘房地產(chǎn)市場此類物業(yè)的需求少，但另一方面說明市場機(jī)會(huì)很大。第二部分：安丘市房地產(chǎn)市場重點(diǎn)樓盤調(diào)研及分析一、重點(diǎn)樓盤市調(diào)一覽調(diào)研樓盤數(shù)據(jù)匯總調(diào)研樓盤數(shù)據(jù)匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東方明珠東方明珠湖景龍灣湖景龍灣錦繡花園錦繡花園永盛永盛領(lǐng)秀領(lǐng)秀城城青云郡青云郡 世紀(jì)銘城世紀(jì)銘城 天虹花園天虹花園豪豐豪豐天熙天熙苑苑天源華府天源華府（泰華（泰華曼曼哈頓二期）哈頓二期）青云青云御景御景園園中央世家中央世家項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置安丘市商安丘市商常路與建常路與建安路東北安路東北角角安丘市開安丘市開發(fā)區(qū)青云發(fā)

5、區(qū)青云大街東首大街東首南側(cè)南側(cè)安丘華安安丘華安路西人民路西人民路北汶河路北汶河南岸南岸青云山路青云山路222222號號青云山南青云山南麓安丘泰麓安丘泰華城東華城東安丘市和安丘市和平路與濰平路與濰安路東北安路東北角角安丘市市安丘市市北區(qū)青云北區(qū)青云湖北岸湖北岸建安路與建安路與青云山路青云山路交匯往東交匯往東100100米路北米路北安丘商場安丘商場路與路與206國道交匯國道交匯處處安丘市建安丘市建安路北段安路北段東側(cè)東側(cè)安丘市市安丘市市北區(qū)政府北區(qū)政府西側(cè)國土西側(cè)國土局北鄰局北鄰開發(fā)商開發(fā)商北京中協(xié)北京中協(xié)金陶投資金陶投資濰坊市城濰坊市城市建設(shè)開市建設(shè)開發(fā)有限公發(fā)有限公司司安丘魯豐安丘魯豐房地產(chǎn)開

6、房地產(chǎn)開發(fā)有限公發(fā)有限公司司濰坊戈雷濰坊戈雷翔安房地翔安房地產(chǎn)開發(fā)有產(chǎn)開發(fā)有限公司限公司濰坊鑫帝濰坊鑫帝都置業(yè)都置業(yè)安丘市誠安丘市誠信房地產(chǎn)信房地產(chǎn)安丘天虹安丘天虹房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)有限公發(fā)有限公司司山東豪豐山東豪豐置業(yè)有限置業(yè)有限公司與盛公司與盛陽置業(yè)共陽置業(yè)共建建濰坊世紀(jì)濰坊世紀(jì)天源置業(yè)天源置業(yè)有限公司有限公司濰坊新大濰坊新大置業(yè)置業(yè)安丘和泰安丘和泰房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)有限公發(fā)有限公司司物業(yè)公司物業(yè)公司開發(fā)商自開發(fā)商自己物業(yè)公己物業(yè)公司司 濰坊新大濰坊新大物業(yè)物業(yè)安丘和泰安丘和泰物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)有限公司有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)香港阿特香港阿特貝爾規(guī)劃貝爾規(guī)劃與景觀設(shè)與景觀設(shè)計(jì)有限公計(jì)有限公司

7、司營銷策劃營銷策劃濰坊穎潤濰坊穎潤房產(chǎn)營銷房產(chǎn)營銷策劃有限策劃有限公司公司青島虹逸青島虹逸置業(yè)咨詢置業(yè)咨詢有限公司有限公司全程代理：全程代理：青島睿智青島睿智天成天成濟(jì)南行豐濟(jì)南行豐地產(chǎn)策劃地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)新大置業(yè)新大置業(yè)建筑形態(tài)建筑形態(tài)1818棟多層，棟多層，9 9棟高層棟高層1111棟多層，棟多層，2 2棟高層棟高層建筑面積建筑面積約約9 9萬萬4040余萬余萬1616萬萬2929萬萬7.57.5萬萬 約約1717萬萬1717萬萬9 9萬萬約約9 9萬萬占地面積占地面積13.513.5萬萬320320畝畝 260 260畝畝規(guī)劃總用規(guī)劃總用地地9.19.1萬萬4040萬萬 5.1833公頃

8、公頃幾期開發(fā)幾期開發(fā) 一期一期三期三期 ，一期為多一期為多層、小高層、小高層、高層；層、高層；二期為多二期為多層；三期層；三期為高層和為高層和小高層。小高層。二期二期 三期，三期，一期為多一期為多層、復(fù)式層、復(fù)式花園洋房，花園洋房，二、三期二、三期為別墅為別墅兩期開發(fā)，兩期開發(fā)，一期已開一期已開盤，二期盤，二期預(yù)約中預(yù)約中 二期二期 二期二期 工程進(jìn)度工程進(jìn)度多層入住、多層入住、高層封頂高層封頂已基本完已基本完工，部分工，部分入住入住在建中，在建中，部分封頂部分封頂打地基打地基已基本完已基本完工，部分工，部分入住入住在建中在建中已基本完已基本完工，部分工，部分入住入住總住戶總住戶3700370

9、0多戶多戶600600余戶余戶開盤時(shí)間開盤時(shí)間待定待定開盤兩年開盤兩年多，目前多，目前項(xiàng)目為三項(xiàng)目為三期期二期二期6 6月月1919開盤開盤別墅別墅9 9月月1010開盤，多開盤，多層去年開層去年開盤且基本盤且基本售完售完待定，預(yù)待定，預(yù)計(jì)年底開計(jì)年底開盤盤去年去年 二期二期9 9月月開盤開盤交房時(shí)間交房時(shí)間6#6#等現(xiàn)已等現(xiàn)已入住入住樓層層高樓層層高多層為多層為6 6層層多層多層5+15+1、6+16+1，高層，高層1717層層 小高小高層層1111層層1717層層面積面積8888、131131、14914980-13080-130 60-7060-70、80-10080-100、120-1

10、30120-130、150-160150-16060-16060-16080-26080-260 多層為多層為90-90-160160，復(fù)，復(fù)式花園洋式花園洋房為房為190-190-240240，獨(dú)，獨(dú)棟別墅為棟別墅為400400多，多，雙拼為雙拼為251-304251-304 85-9685-96、90-9890-98 80-260 80-260 90-10090-100、100-130100-13090-12090-120主打面積主打面積12012060-16060-160主流面積主流面積為為80-12080-120之間之間80-12080-12080-11080-110 大面積戶大面積戶

11、型為主，型為主，現(xiàn)最小面現(xiàn)最小面積積17017080-10080-10080-13080-13080-10080-10098-11698-116戶型戶型三室兩廳三室兩廳一衛(wèi)、三一衛(wèi)、三室兩廳兩室兩廳兩位位80-13080-130三室為主三室為主兩室一廳兩室一廳一衛(wèi)、一一衛(wèi)、一室一廳一室一廳一衛(wèi)、兩室衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、兩廳一衛(wèi)、三室兩廳三室兩廳一衛(wèi)、膳一衛(wèi)、膳食兩廳兩食兩廳兩衛(wèi)、四室衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩室兩廳一衛(wèi)、三一衛(wèi)、三室兩廳一室兩廳一衛(wèi)、三室衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)兩廳兩衛(wèi)兩室、三兩室、三室、四室室、四室三室兩廳三室兩廳一衛(wèi)、兩一衛(wèi)、兩室兩廳一室兩廳一衛(wèi)、三室衛(wèi)、三室一廳一位、一廳一

12、位、兩室一廳兩室一廳一衛(wèi)、三一衛(wèi)、三室兩廳兩室兩廳兩位位雙層帶院雙層帶院洋房、雙洋房、雙層景觀洋層景觀洋房房三臥朝陽三臥朝陽居室為主居室為主舒雅兩居、舒雅兩居、睿智三居睿智三居 三室兩廳三室兩廳一衛(wèi)、兩一衛(wèi)、兩室兩廳一室兩廳一衛(wèi)、三室衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳三室兩廳一衛(wèi)、兩一衛(wèi)、兩室兩廳一室兩廳一衛(wèi)、三室衛(wèi)、三室兩廳兩位、兩廳兩位、三室兩廳三室兩廳兩位雙陽兩位雙陽臺(tái)臺(tái)主打戶型主打戶型三室三室80-13080-130多多層緊湊三層緊湊三居室居室90-12090-120主流戶型主流戶型雙層帶院雙層帶院洋房、雙洋房、雙層景觀洋層景觀洋房房2727棟多層，棟多層，3 3棟高層棟高層 戶型特

13、點(diǎn)戶型特點(diǎn)南北通透，南北通透，全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)平層平層 南北通南北通透，全明透，全明戶型戶型高層高層 多層多層 花園洋房花園洋房 商業(yè)商業(yè) 會(huì)所會(huì)所平層平層 有復(fù)式有復(fù)式 凸窗凸窗 露臺(tái)露臺(tái) 多陽臺(tái)多陽臺(tái) 南北通南北通透透南北通南北通透，全明透，全明設(shè)計(jì)。復(fù)設(shè)計(jì)。復(fù)式占有一式占有一定的比例定的比例南北通透，南北通透，全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)平層平層 復(fù)式復(fù)式 露臺(tái)露臺(tái) 入戶花入戶花園園 多陽臺(tái)多陽臺(tái) 南北通南北通透透平層平層 南北通透南北通透南北通南北通透，全明透，全明設(shè)計(jì)。復(fù)設(shè)計(jì)。復(fù)式占有一式占有一定的比例定的比例平層平層 入戶花入戶花園園 南北通南北通透透南北通南北通透，全明透，全明設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)，

14、產(chǎn)品產(chǎn)品高層、多高層、多層層多層多層高層高層 多層多層 花園洋房花園洋房多層，小多層，小高層，高高層，高層層多層、洋多層、洋房房多層、高多層、高層層復(fù)式花園復(fù)式花園洋房、多洋房、多層、小高層、小高層、獨(dú)棟層、獨(dú)棟及雙拼別及雙拼別墅墅多層、高多層、高層層多層電梯多層電梯洋房、小洋房、小高層、高高層、高層層項(xiàng)目共有項(xiàng)目共有6 6棟高層棟高層 （板式一（板式一梯兩戶）梯兩戶）售售 價(jià)價(jià)均價(jià)均價(jià)35003500元元/ /均價(jià)：小均價(jià)：小高層高層30003000左右，多左右，多層為層為34003400左右左右 項(xiàng)目項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房為準(zhǔn)現(xiàn)房 均價(jià)：均價(jià)： 一一期售價(jià)期售價(jià)34003400，二，二期預(yù)計(jì)在期預(yù)計(jì)

15、在3300-36003300-3600未定未定多層已售多層已售完，開始完，開始價(jià)格為價(jià)格為28002800多，多，后期為后期為35003500左右；左右；別墅基本別墅基本售完，均售完，均價(jià)價(jià)200200萬每萬每套，銷售套，銷售狀況良好；狀況良好；現(xiàn)推出四現(xiàn)推出四層復(fù)式，層復(fù)式，對位本地對位本地高端客戶高端客戶群體，大群體，大面積戶型面積戶型為主。為主。均價(jià)：均價(jià)：35003500元元/ / 均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)在在40004000左左右，具體右，具體價(jià)格待定價(jià)格待定均價(jià)：均價(jià)：41004100元元/ /左右左右 最低價(jià)格：最低價(jià)格： 29002900元元/ / 均價(jià)：均價(jià)： 35003500元元/

16、 /左右左右 銷售策略銷售策略近期促銷近期促銷活動(dòng)：活動(dòng)： 交交5 5萬抵萬抵7 7萬萬客戶積累客戶積累階段階段一次性付一次性付款優(yōu)惠：款優(yōu)惠：4040元元/ / 近期促銷近期促銷活動(dòng)：先活動(dòng)：先進(jìn)最高可進(jìn)最高可享受享受2 2萬抵萬抵3 3萬總房款萬總房款優(yōu)惠，首優(yōu)惠，首付至付至70%70%可可享受享受3030元元/ / 園林風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代 現(xiàn)代現(xiàn)代 配套設(shè)施配套設(shè)施社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 電梯電梯 社區(qū)社區(qū)水景水景 會(huì)所會(huì)所 社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 電梯電梯水景水景 會(huì)所會(huì)所 社

17、區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 小高及小高及高層配有高層配有電梯電梯水景水景 社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 高層配高層配有電梯有電梯社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 電梯電梯 入戶花入戶花園、空中園、空中庭院庭院社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 電梯電梯 社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志水景水景 會(huì)所會(huì)所 社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 青云學(xué)青云學(xué)府（小學(xué)府（小學(xué)到中學(xué)）到中學(xué)） 電梯：電梯：水景水景 社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 小學(xué)小學(xué) 中學(xué)中學(xué) 高層電高層電梯梯社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 電梯電梯 入戶花入戶花園、空中園、空中庭院、庭院、水景水景 會(huì)所會(huì)所 兒童娛兒童娛樂

18、場所樂場所 社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 小學(xué)小學(xué) 中學(xué)中學(xué) 電梯：電梯：社區(qū)標(biāo)社區(qū)標(biāo)志志 休休閑設(shè)施閑設(shè)施 電梯電梯 社區(qū)社區(qū)70007000超大中超大中庭花園、庭花園、多功能會(huì)多功能會(huì)所、社區(qū)所、社區(qū)籃球場、籃球場、健身器材健身器材等等內(nèi)部配套內(nèi)部配套地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統(tǒng)飲水系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水熱水地源熱地源熱泵采暖泵采暖 直飲水直飲水系統(tǒng)系統(tǒng) 社區(qū)園社區(qū)園林建設(shè)好林建設(shè)好 直飲水直飲水系統(tǒng)系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水熱水地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統(tǒng)飲水系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水、山熱水、山東首席英東首席英倫風(fēng)格豪倫風(fēng)格豪宅宅地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統(tǒng)飲水系統(tǒng) 2

19、424小時(shí)小時(shí)熱水熱水 社區(qū)幼社區(qū)幼兒園兒園 直飲水系直飲水系統(tǒng)統(tǒng) 2424小時(shí)熱水小時(shí)熱水 地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統(tǒng)飲水系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水熱水 地源熱地源熱泵泵 直飲直飲水系統(tǒng)水系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水、山熱水、山東首席隔東首席隔震防震技震防震技術(shù)術(shù)地源熱地源熱能采暖能采暖 直飲水直飲水系統(tǒng)系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水熱水地源熱地源熱泵泵 直直飲水系統(tǒng)飲水系統(tǒng) 2424小時(shí)小時(shí)熱水熱水 周邊配套周邊配套尊貴地段、尊貴地段、完善配套、完善配套、高性價(jià)比高性價(jià)比教育：青教育：青云學(xué)府云學(xué)府 醫(yī)療：人醫(yī)療：人民醫(yī)院民醫(yī)院 行政：安行政：安丘市政府丘市政府機(jī)機(jī)項(xiàng)目基本項(xiàng)目基本位于安丘位

20、于安丘市郊區(qū)位市郊區(qū)位置，市政置，市政府生態(tài)濕府生態(tài)濕地開發(fā)區(qū)，地開發(fā)區(qū)，交通暢達(dá)，交通暢達(dá)，但是配套但是配套設(shè)施極為設(shè)施極為不便。不便。小學(xué)、中小學(xué)、中學(xué)學(xué)行政：安行政：安丘市政府丘市政府機(jī)關(guān)機(jī)關(guān) 醫(yī)療：人醫(yī)療：人民醫(yī)院民醫(yī)院 教育：青教育：青云學(xué)府云學(xué)府交通：建交通：建安路與青安路與青云山路交云山路交匯，交通匯，交通便利便利 教育：教育： 安安丘一中、丘一中、八中、聯(lián)八中、聯(lián)誼中學(xué)、誼中學(xué)、興華學(xué)校興華學(xué)校 醫(yī)療：中醫(yī)療：中醫(yī)院醫(yī)院 人民人民醫(yī)院醫(yī)院 超市：佳超市：佳樂家超市樂家超市 泰華泰華 中百中百超市超市商業(yè)：泰商業(yè)：泰華華曼哈頓曼哈頓城市綜合城市綜合體教育：體教育： 安丘機(jī)關(guān)安丘機(jī)

21、關(guān)幼兒園分幼兒園分園、實(shí)驗(yàn)園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東小學(xué)、東埠中學(xué)分埠中學(xué)分校、青云校、青云學(xué)府雙語學(xué)府雙語學(xué)校學(xué)校 其它：其它：星級酒店、星級酒店、購物中心、購物中心、美食廣場、美食廣場、電影院等電影院等 項(xiàng)目為安項(xiàng)目為安丘最為高丘最為高端和體量端和體量最大，周最大，周邊配套設(shè)邊配套設(shè)施并不是施并不是很好，園很好，園林景觀做林景觀做的非常好。的非常好。青云青云御景御景園為新大園為新大置業(yè)繼青置業(yè)繼青云花園的云花園的又一大作，又一大作，之后還有之后還有青云國際，青云國際，目前處于目前處于規(guī)劃階段，規(guī)劃階段，建成后將建成后將為安丘最為安丘最大的項(xiàng)目。大的項(xiàng)目。教育：教育： 安安丘機(jī)關(guān)幼丘機(jī)關(guān)幼兒園分園、兒

22、園分園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東埠中學(xué)東埠中學(xué)分校、青分校、青云學(xué)府雙云學(xué)府雙語學(xué)校語學(xué)校 其它：政其它：政務(wù)中心，務(wù)中心，城建局、城建局、市政府、市政府、公安局、公安局、國土局國土局 1、青云御景園根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力較為雄厚，在安丘開發(fā)項(xiàng)目較多，有一定的口碑。此開發(fā)商旗下?lián)碛凶约旱奈飿I(yè)公司，擁有銷售團(tuán)隊(duì)和策劃推廣團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目園林綠化較為優(yōu)秀，物業(yè)配套也較為完善。戶型設(shè)計(jì)相對較為合理。其缺點(diǎn)為因?yàn)槠錉I銷策劃團(tuán)隊(duì)及推廣團(tuán)隊(duì)均屬自己擁有，在很大程度上限制了信息的流通，其在營銷理念及團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面并沒有躍升到一定的高度，至少讓人覺得不是太高端。其廣告及物料等的設(shè)計(jì)也較為粗糙，沒有達(dá)到提升

23、項(xiàng)目形象的目的。建筑外觀設(shè)計(jì)方面也相對保守，并無太大創(chuàng)新。戶型設(shè)計(jì)方面雖然較為合理，但也明顯是照搬照抄的設(shè)計(jì)施工方案，并無太多新意。2、天源華府根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力一般，但是較為注重營銷策劃和整合推廣，其策劃代理團(tuán)隊(duì)為濟(jì)南行豐地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)，整合推廣為北京北島廣告。濟(jì)南行豐在濟(jì)南操作項(xiàng)目很少，基本沒有什么聲音，在濰坊操作項(xiàng)目較多，濰坊是其成長之地，雖然并未聽說太出彩的操作項(xiàng)目，但也具有專業(yè)精神，從踩盤中明顯感覺其人員素質(zhì)等各方面綜合能力均高于安丘其他地產(chǎn)項(xiàng)目。其缺點(diǎn)為綠化較少，密度很高，價(jià)格很高，當(dāng)前項(xiàng)目還未開盤，安丘市場接受程度還未知。北島廣告廣告做的雖然不是非常出彩，但在我方走

24、訪調(diào)查踩盤中，其廣告設(shè)計(jì)也高于安丘其他地產(chǎn)項(xiàng)目。天源華府項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)中使用了抗震減震技術(shù)、空中花園、科技安防等，配合策略推廣，試圖烘托出安丘都心豪宅，目前來看還算較為成功。3、青云郡根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力一般，但是較為注重營銷策劃和整合推廣，其營銷策劃代理為山東四季峰行，此公司在濰坊操作項(xiàng)目較多，公司實(shí)力一般，但也具有專業(yè)精神，從踩盤中明顯感覺其人員素質(zhì)等各方面綜合能力均高于安丘其他地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)力與濟(jì)南行豐基本持平。整合推廣之前曾為濟(jì)南潛意識，現(xiàn)為四季峰行全程代理。廣告表現(xiàn)較為工整，雖然在安丘本土市場有所高度，但也并無太多出彩之處。青云郡項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)方面同樣采用了抗震、科技智能

25、、花園公園等理念，配合策略推廣，算是較為成功。其園林綠化方面因?yàn)榭可胶偷兔芏?，?guī)劃比較優(yōu)秀。此項(xiàng)目缺點(diǎn)應(yīng)該屬于位置稍偏，戶型面積較大，總價(jià)較高。推廣較為欠缺?？傮w說缺點(diǎn)較少。4、錦繡花園根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力一般，并且不注重營銷策劃和整合推廣，當(dāng)前是蓄水期，項(xiàng)目在基礎(chǔ)施工階段。體量較大，沿河，自然環(huán)境較好。戶型設(shè)計(jì)較為合理。其缺點(diǎn)為銷售人員綜合素質(zhì)一般偏下，廣告設(shè)計(jì)較為粗糙，當(dāng)前客流量極少，位置極偏，沒有眼見為實(shí)的產(chǎn)品，銷售說服力差。5、三合春城根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力一般，對于營銷策劃和整合推廣不算太注重，因其正在辦理手續(xù)中，現(xiàn)在并沒有得到太多信息，估算其項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)依靠

26、良好的區(qū)位優(yōu)勢和合理的價(jià)格及合理戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行銷售，操盤手法等推測應(yīng)該并無太大難度和技術(shù)水平。6、青云國際城根據(jù)我方走訪調(diào)查，此項(xiàng)目目前還未正式開始，和三合春城同樣正在辦理手續(xù)中，但其開發(fā)商實(shí)力較為雄厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)為大盤、豪宅，交通較為便利。此項(xiàng)目推測會(huì)對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響和競爭，但當(dāng)前并無動(dòng)作，較難估測。7、東方明珠、領(lǐng)秀城、天熙苑等根據(jù)我方走訪調(diào)查，此類項(xiàng)目均為依靠區(qū)位優(yōu)勢和價(jià)格合理、戶型合理等進(jìn)行銷售，在外立面等建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃上雷同很大，基本不注重營銷策劃和整合推廣，銷售人員綜合素質(zhì)一般，廣告設(shè)計(jì)方面較為粗糙，無太多創(chuàng)新也無太多概念打造，氛圍烘托不注重，售樓處都較為粗糙。此類項(xiàng)目能夠銷售良好，也更

27、大的證明了安丘市場對于房地產(chǎn)的剛性需求較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間良好。同時(shí)也說明安丘房地產(chǎn)市場的營銷策劃公司專業(yè)程度相對較低，對于新理念新方法接收較少。8、新城片區(qū)（市北區(qū)）項(xiàng)目（天虹花園、湖景龍灣、中央世家等）根據(jù)我方走訪調(diào)查，新城片區(qū)因?yàn)楣S搬遷，房產(chǎn)需求量大，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售狀況都較為良好，我方在踩盤中幾個(gè)項(xiàng)目均已銷售完畢，僅中央世家還有房源，原因主要是因?yàn)槭歉邔?。二、重點(diǎn)樓盤調(diào)研分析1 1、我方認(rèn)為，安丘地產(chǎn)市場剛性需求較大，優(yōu)秀品質(zhì)高端住宅項(xiàng)目較少，安丘人們對于住宅雖不十分注重品質(zhì)，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)的成熟，也隨之改變，代表為青云花園、青云御景園、天源華府、青云郡，此類項(xiàng)目均是注重品質(zhì)，在

28、規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林綠化等方面較為優(yōu)秀，銷售狀況也較好。2 2、因?yàn)榘睬鸨旧沓菂^(qū)面積并不大，大多數(shù)項(xiàng)目的交通都較為便利，消費(fèi)人群也很看重交通?；舅许?xiàng)目的三室戶型都是主力戶型，消費(fèi)人群不論從實(shí)際消費(fèi)或者心理傾向上都趨向于三室戶型。3 3、對本項(xiàng)目發(fā)展定位的啟示：、園林綠化要優(yōu)秀：本地塊位置依靠沿河景觀，在園林景觀方面有天然優(yōu)勢，如果項(xiàng)目內(nèi)部稍加綠化，就可以很完美，成為本項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)、戶型設(shè)計(jì)要合理：安丘市場較為認(rèn)可100100平方左右三居室戶型，建議戶型設(shè)計(jì)在9090到120120之間做三居室，140140到160160之間做四居室，180180到240240之間做躍層。戶型配比約在6:3:16

29、:3:1。、物業(yè)配套要完善：物業(yè)配套及安防方面，在費(fèi)用控制盡量少的情況下，能夠保證有樓宇可視對講、停車場門禁、物業(yè)保安等安丘本土房地產(chǎn)市場的優(yōu)秀項(xiàng)目配置。、道路交通通暢：本項(xiàng)目因?yàn)楦糁迩f，在道路方面阻礙很大，市政規(guī)劃道路暫時(shí)還不具有消費(fèi)說服力，建議修繕村莊里的水泥路作為項(xiàng)目的干道，在河壩路開大門，形成多路口出入，保證出行的通暢。、要注重營銷策劃、整合推廣：銷售人員要經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)，奠定豪宅的概念，助推銷售。廣告設(shè)計(jì)要精致，產(chǎn)品設(shè)計(jì)等優(yōu)勢配合策略進(jìn)行準(zhǔn)確的宣傳，烘托出項(xiàng)目的高檔。、商業(yè)配套要完善：本項(xiàng)目在商業(yè)配套方面因?yàn)楦糁迩f，所以相對不太便利，建議項(xiàng)目本身配套餐飲、購物等日常生

30、活配套商業(yè)。、多層、低密度住宅：從走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安丘市場對于多層產(chǎn)品較為認(rèn)可，原因應(yīng)該是城市進(jìn)程問題，地產(chǎn)市場還未發(fā)展到極其成熟的階段，所以在當(dāng)前趨勢下做多層、低密度產(chǎn)品是較為穩(wěn)妥的方法。我方建議做6 6層產(chǎn)品（其中有躍層）、8 8到1010層帶電梯小高層產(chǎn)品、1111到3030層帶電梯高層（觀景高層），配比為6.5:2.5:16.5:2.5:1。第三部分：安丘市房地產(chǎn)消費(fèi)市場調(diào)研及分析市場調(diào)查的技術(shù)說明1、調(diào)研方法：抽樣問卷調(diào)查；主要采用一對一的問卷調(diào)查形式，兼作訪談紀(jì)錄，目的是為了對數(shù)據(jù)的結(jié)果進(jìn)行綜合性的分析。2、樣本數(shù)量的確定：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對消費(fèi)調(diào)查的慣例，區(qū)域樣本的選擇一般視調(diào)查項(xiàng)

31、目的不同，按照萬分之五到千分之二選取樣本。按照這種方法計(jì)算，安丘的取樣人數(shù)應(yīng)該在 55 人-220 人之間。為了更加真實(shí)地反映需求狀況，也是為了更有效地控制偏差，我們加大了樣本的抽取數(shù)量。此次實(shí)際收到的有效問卷為 180份。3、問卷的抽樣方法：此次消費(fèi)需求調(diào)查面對的樣本群體龐大，階層分布廣泛，各群體之間差異較大，所以決定采用類型抽 樣方法。4、抽樣誤差的控制：在我們這次調(diào)查中，由于所有的訪問員均為我公司有經(jīng)驗(yàn)的工作人員，采用的是一對一的問卷調(diào)查， 所以工作誤差是得到了有效地控制。關(guān)于抽樣誤差的控制，我們一是通過周密的抽樣設(shè)計(jì)，二是加大了樣本數(shù)量，三是在后期結(jié) 果的計(jì)算中采用專業(yè)的 SPSS 統(tǒng)

32、計(jì)軟件對出現(xiàn)的偏差進(jìn)行修正，將誤差控制在統(tǒng)計(jì)允許的范圍之內(nèi)。5、問卷的設(shè)計(jì)過程及其條目的甄別：為使問卷更具有效性，我們在問卷的前面加入了甄別條目，以最大程度地篩選出我們 需要的樣本群體，對消費(fèi)者的實(shí)際需求得到真實(shí)地反映。一、市場調(diào)研問卷隨機(jī)抽樣調(diào)查樣本基礎(chǔ)信息：S1、受訪人群背景分布情況在所訪問的人群中，男女比例比較接近，沒有超出統(tǒng)計(jì)允許的誤差范圍，市調(diào)結(jié)果的誤差比得以控制。在類似于對住宅、商鋪和汽車等方面的大額投資，投資意向的決定權(quán)屬于家庭主要成員所共有，理性的成分更多一些， 所以正確地獲得男性和女性對該項(xiàng)目的需求情況，是保證數(shù)據(jù)可利用性的一個(gè)很重要的前提。S2、請問您的年齡？從被訪問者的年

33、齡分布上看，平均年齡（統(tǒng)計(jì)均數(shù)）為 35歲。此年齡階層正是我們的目標(biāo)客戶年齡。S3、您的職業(yè)？S4、您的月收入？按照常規(guī)慣例， 月收入2000以上，按可支配收入占實(shí)際收入的 90%左右、家庭平均人數(shù) 3 人計(jì)算，家庭平均年收入應(yīng)為 7萬元以上，占到65 %以上，這說明安丘的居民平均收入并不低，還是具有較大的購買力。S5、您的家庭人口？在我們調(diào)查的對象中，只有極少部分人是自己一人獨(dú)住，其它均為已婚人士。兩人世界和三口之家人數(shù)總計(jì)占到了 76.3%，同時(shí)由于傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，還要有和父母共同居的考慮。這說明購房者首先要考慮的是住房要能夠滿足三口人以上的家庭生活需求。S6、工作區(qū)域？此次調(diào)查中，有大約

34、有30%的人在城北區(qū)工作，有15%的人在城南區(qū)，有大約5%的人來自安丘下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，還有1、2個(gè)人在外省工作。正文分析部分Z1、請問您購買新的住宅是希望？（多選）分析：總體來看安丘有40%的人想換一個(gè)居住環(huán)境，且有近16%的人想換一個(gè)寬敞的房子，近17%的人出于孩子上學(xué)，近9%的人為了便于工作，極少部分人用于出租投資等。由此得出安丘絕大部分人追求擁有更好的居住環(huán)境且戶型寬敞、便于孩子上學(xué)便于工作的樓盤。此點(diǎn)證明安丘人們對于園林綠化周邊環(huán)境較為看中，對于交通區(qū)位優(yōu)勢看中。Z2、您認(rèn)為理想的住宅在哪些方面吸引您？（多選）分析：影響安丘住宅的首要因素是地理位置，占20%，其次是價(jià)格，占15.5%。小區(qū)

35、內(nèi)環(huán)境規(guī)劃與物業(yè)管理同樣重要，占13%，周圍商業(yè)配套、戶型、交通是依次的重要因素，分別占11.5%、10%、8%，少數(shù)人會(huì)考慮名校因素，極少數(shù)人會(huì)考慮建筑外觀?？傮w來看安丘人非常重視位置和價(jià)格，說明大多數(shù)人不適應(yīng)離工作區(qū)域和住宅區(qū)域離的太遠(yuǎn)生活，所以項(xiàng)目銷售中的客戶對象較大比例會(huì)為項(xiàng)目周邊人群。Z3、作為一個(gè)買房者，您覺得小區(qū)內(nèi)的那些設(shè)施對您來講是非常必要的？(多選）分析：從整體上說，近19%的人選擇主題園林，大約有16%的人選擇噴泉林蔭小道，約16%的人選擇幼兒園，老人活動(dòng)區(qū)和商業(yè)比重差不多。這說明安丘人在選擇社區(qū)時(shí)往往都希望自己居住的小區(qū)內(nèi)有很好的綠化，能有一種家在公園的感覺。對于球場、會(huì)

36、所、泳池等也有要求，說明對住宅的功能要求開始提高。Z4、請問您哪些因素對您買樓的影響最大？分析：整體而言，有約47%的人都選擇了樓盤現(xiàn)場實(shí)體、有16%的人選擇樣板房，以及約14%的人選擇售樓人員意見和10%選擇專家的意見。說明安丘人非常注重樓盤實(shí)體，希望自己掏錢買的是實(shí)實(shí)在在的商品，樣板房及銷售人員等業(yè)內(nèi)人士的意見也是一個(gè)重要參考。Z5、您買房子時(shí)是否注重發(fā)展商的品牌？分析：有近77%的人很注重開發(fā)商的實(shí)力和品牌。充分說明安丘地區(qū)很重視開發(fā)商的品牌和實(shí)力的，在此調(diào)研過程中了解到，安丘人多信任本地開發(fā)商，對外來開發(fā)商一向具有排異心里，外地開發(fā)商難以存活。Z6、您認(rèn)為安丘市區(qū)目前有哪幾個(gè)樓盤適合您

37、？分析：錦繡華城有17個(gè)，占據(jù)總填寫樓盤的50%左右，青云花園共有10個(gè)占有40%左右，據(jù)調(diào)研得知，安丘本地樓盤銷量最好的為青云花園，此次問卷調(diào)查由于在錦繡華城售樓處等填寫，可能會(huì)有一定水分。另外大多數(shù)人對安丘的房地產(chǎn)項(xiàng)目不太了解，也說明安丘房地產(chǎn)市場的宣傳力度并不大。Z7、請問您是第一次購買商品房嗎？您現(xiàn)在住在何處？分析：較多的人都是第一次購房，但也有40%多的人有二次購房的意向。很大程度上說明安丘房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展空間，有很大的客戶需求量。Z8、請問您是一般通過何種途徑了解購買住宅的相關(guān)信息？分析：有近40%的人是通過親友等口頭傳播，有近20%的人是通過戶外圍擋，說明安丘地區(qū)信息傳播多

38、為親友等口碑效應(yīng)進(jìn)行傳播的，其次為戶外圍擋等。Z9、請問您一般喜歡閱讀的哪份報(bào)紙？喜歡閱讀何種內(nèi)容？分析：有85%的人群并未填寫此項(xiàng)，大多數(shù)人對于報(bào)紙并不十分關(guān)注，另外在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)DM類廣告報(bào)紙較多，說明大部分人不會(huì)刻意的去購買報(bào)紙，但對DM類廣告報(bào)紙并不排斥。齊魯晚報(bào)、人民日報(bào)、晨鴻信息齊魯晚報(bào)、人民日報(bào)、晨鴻信息 Z10、請問您一般在什么時(shí)間段收看電視？分析：有近40%的人集中在8:00-9:00這個(gè)時(shí)間段觀看電視（44人），近33%的人選擇為7:00-8:00看電視（40人），9：00-10:00占7%（8個(gè)）其他時(shí)間段占20%。說明安丘人主要集中在7:00-10：00這個(gè)時(shí)間段觀看電視，這也是吃晚飯的時(shí)間和吃完晚飯準(zhǔn)備睡覺休息的時(shí)間。Z11、您能承受的房價(jià)是多少錢？分析：有近67%的人選擇購買30萬以下的房子，近31%的選擇40萬左右的