中金嶺南項(xiàng)目方案

1、市場(chǎng)篇市場(chǎng)分析消費(fèi)者分析項(xiàng)目篇項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷篇營(yíng)銷策略營(yíng)銷準(zhǔn)備推廣計(jì)劃第一篇市場(chǎng)篇第一篇第一章第二章第二篇第一章第二章第三篇第一章第二章第三章第一章市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析商服用房市場(chǎng)分析四、車(chē)公廟片區(qū)市場(chǎng)分析一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（一）寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀1、市場(chǎng)供需（截至 2001 年 5 月）供深圳市中高檔寫(xiě)字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310 平方米羅湖區(qū) 1,024,516 平方米福田區(qū) 1,636,999 平方米南山區(qū) 240,830 平方米需市場(chǎng)占有量為 2,212,732.5 平方米（占用率 75%羅湖（75% :福田（80% :南山（70% :中心區(qū)確立給

2、福田區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。（二）寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售略顯平淡 進(jìn)入 2001 年第一季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在 去年末和今年初選好合適的辦公場(chǎng)所搬入，暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，3 / 32多是為年底的搬 遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó) 大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a）隨著申奧成功及明年初入 WT 利 J 好消息傳來(lái)，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的

3、寫(xiě)字樓市場(chǎng)有明顯的回暖現(xiàn)象。展望2001 年下半年，預(yù)計(jì)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢(shì)頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。b）加入 WTC 后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD 的寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。3、寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體趨向好深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，吸引了不少投資者的目光，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)開(kāi)始活躍。位置好、價(jià)格合理、升值 潛力大的樓盤(pán)是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的

4、江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。4、高交會(huì)促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所上升。5、租賃寫(xiě)字樓的大多為新成立的公司前期（2001 年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA 在租賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租 29 層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以 100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1、車(chē)公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料車(chē)公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車(chē)公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車(chē)公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東 臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)

5、科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林， 南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1）車(chē)公廟片區(qū)寫(xiě)字樓、公寓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓：車(chē)公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫(xiě)字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫(xiě)字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中 心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)及南華大廈等，隔 深南路在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫(xiě)字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來(lái)越公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主

6、，配套一般，人氣不旺。2）車(chē)公廟片區(qū)公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70100 平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場(chǎng)歡迎。價(jià)格上，公寓價(jià)格在6000 元/平方米左右，而高層住宅面積在 6500 兀/平方米左右。寫(xiě)字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫(xiě)字樓以大中面積提供為主，而高檔寫(xiě)字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到眾多消費(fèi)者看好，無(wú)論廠房還是高檔寫(xiě)字樓，都取得了不俗的市場(chǎng)成績(jī)。價(jià)格上，廠房的售價(jià)在3800

7、-4000/平方米元左右，而高檔寫(xiě)字樓的售價(jià)在7800 元至 8000 元/平方米左右。i.車(chē)公廟片區(qū)公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在的問(wèn)題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒(méi)有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。寫(xiě)字樓：高檔的寫(xiě)字樓氛圍尚未形成，周?chē)燥@冷清。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體狀況分析（寫(xiě)字樓）1）深圳寫(xiě)字樓情況分析表一：深圳寫(xiě)字樓售價(jià)對(duì)照項(xiàng)目位置樓盤(pán)情況售價(jià)（元/平米）銷售狀況報(bào)業(yè)大廈深南路甲級(jí)寫(xiě)字樓13000較好奧林匹克大廈景田商報(bào)社甲級(jí)寫(xiě)字樓10900一般電子科技大廈深南大道甲級(jí)寫(xiě)字樓10000好創(chuàng)展中心深南大道甲級(jí)寫(xiě)字樓7800好大慶大廈深南大道

8、甲級(jí)寫(xiě)字樓8200一般國(guó)際文化大廈深南大道甲級(jí)寫(xiě)字樓8000好江蘇大廈藍(lán)田路甲級(jí)寫(xiě)字樓12000好現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北甲級(jí)寫(xiě)字樓8600-11000好表二：深圳寫(xiě)字樓租價(jià)對(duì)照5 / 32羅湖區(qū)寫(xiě)字樓之租金報(bào)價(jià)物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2)月平均叫價(jià)(RMB/M2地王大廈蔡屋圍138,075130-20032彭年廣場(chǎng)嘉賓路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振業(yè)大廈寶安南路24,478A 座60，B 座 5030國(guó)際金融大廈人民南路38,82881 18空調(diào)另計(jì)深房廣場(chǎng)人民南路95,2695225天安國(guó)際大廈人民南路68,6006527發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034陽(yáng)光酒