房地產企業(yè)的檢查方法及案例分析-稽查業(yè)務骨干專題培訓班講義(PPT 100頁)

1、1江蘇省稅務干部學校江蘇省稅務干部學校 金孟君金孟君2 房地產開發(fā)，是指房地產開發(fā)企業(yè)進行的基礎設施房地產開發(fā)，是指房地產開發(fā)企業(yè)進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。租商品房的活動。 房地產房地產開發(fā)方式開發(fā)方式可分為可分為自行開發(fā)、合作建房、代建自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務工程和提供勞務等，等，開發(fā)產品開發(fā)產品可分為可分為土地、房屋（商品土地、房屋（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施（醫(yī)院、學校、郵房、出租房、周轉房等）、配套設施（醫(yī)院、學校、郵電局等）及代建工程。電局等）及代建工程。 其中

2、其中商品房按建筑結構商品房按建筑結構分為分為磚木結構、磚混結構、磚木結構、磚混結構、框架結構框架結構，按，按室內鋪設程度室內鋪設程度分為分為毛坯房、成品房、精裝毛坯房、成品房、精裝房房，按，按開發(fā)狀態(tài)分為開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房現(xiàn)房和期房，按，按消費對象消費對象分為分為經濟經濟適用房和非經濟適用房適用房和非經濟適用房。3（一）房地產開發(fā)業(yè)經營特點（一）房地產開發(fā)業(yè)經營特點 知識點大綱要求：了解知識點大綱要求：了解 1 1、項目審批計劃性、項目審批計劃性 在開發(fā)過程中，從征用土地、建設房屋到商品銷售，在開發(fā)過程中，從征用土地、建設房屋到商品銷售，均嚴格按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、銷售均嚴格按

3、照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)六統(tǒng)一一”的原則有計劃地進行，每一步都須經有關部門審批。的原則有計劃地進行，每一步都須經有關部門審批。 2 2、經營方式多樣性、經營方式多樣性 房地產開發(fā)業(yè)的經營方式包括土地的開發(fā)與經營、房房地產開發(fā)業(yè)的經營方式包括土地的開發(fā)與經營、房屋的開發(fā)與經營、公共設施的配套開發(fā)以及代建工程。屋的開發(fā)與經營、公共設施的配套開發(fā)以及代建工程。 3 3、開發(fā)產品固定性、開發(fā)產品固定性 開發(fā)產品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆開發(fā)產品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產都有一套完整的檔案資料。零銷售，每套房產都有一套完整的檔案資料。4 4 4、

4、開發(fā)周期長、開發(fā)周期長 開發(fā)產品從立項到交付使用，少則一年，多則數年開發(fā)產品從立項到交付使用，少則一年，多則數年才能完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)。才能完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)。 5 5、資金運作密集性、資金運作密集性 主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（二）房地產開發(fā)業(yè)管理體系（二）房地產開發(fā)業(yè)管理體系 知識點大綱要求：了解知識點大綱要求：了解 1 1、內部組織管理體系、內部組織管理體系 一般房地產開發(fā)企業(yè)內部組織管理體系見下表一般房地產開發(fā)企業(yè)內部組織管理體系見下表 53 3、外部監(jiān)督管理體系、外部監(jiān)督管理

5、體系 房地產開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門在工作過程中形成的大房地產開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門在工作過程中形成的大量信息與稅務稽查密切相關。量信息與稅務稽查密切相關。 （1 1）土地管理部門）土地管理部門 負責辦理國有土地出（轉）讓手續(xù)，收取土地出讓金，負責辦理國有土地出（轉）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)核發(fā)國有土地使用證國有土地使用證。 從土地管理部門可獲取從土地管理部門可獲取土地使用權出讓和轉讓信息土地使用權出讓和轉讓信息，包括出（轉）讓方、出（轉）讓方地址、受讓方地址、土包括出（轉）讓方、出（轉）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉讓金額，地位置、土地面積、土地用途、土地

6、成交價格、轉讓金額，是是審核土地出（轉）讓金的依據審核土地出（轉）讓金的依據。 （2 2）發(fā)改委）發(fā)改委 負責開發(fā)項目的立項審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項目負責開發(fā)項目的立項審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項目的批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、的批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等信息。項目備案號等信息。6 （3 3）拆遷管理部門（拆遷辦公室）拆遷管理部門（拆遷辦公室） 負責審查頒發(fā)負責審查頒發(fā)房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證，審查、備案開發(fā)，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的企業(yè)與拆遷方簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議房屋拆遷安置補償協(xié)議。房屋房屋拆遷安置補償協(xié)議拆遷安置

7、補償協(xié)議的主要內容包括補償形式、補償金額、的主要內容包括補償形式、補償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，是支付方式、安置用房面積、安置地點，是審核拆遷補償費審核拆遷補償費的依據的依據。 （4 4）規(guī)劃部門）規(guī)劃部門 負責規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)負責規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證；負責報建圖的審查，核發(fā)負責報建圖的審查，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證。從規(guī)。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項目名稱、性質、占地面積，規(guī)劃的建劃部門可獲取開發(fā)項目名稱、性質、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配

8、套設施情況等信息，是套設施情況等信息，是審核可售面積的依據之一審核可售面積的依據之一。7 （3 3）建設主管部門）建設主管部門 負責對工程開工條件進行審查，核發(fā)負責對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許建筑工程施工許可證可證。從建設主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、。從建設主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。理單位、開工日期等信息。 （5 5）建筑工程質量監(jiān)督部門）建筑工程質量監(jiān)督部門 負責對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查，出負責對建設單位提供的

9、竣工驗收報告進行備案審查，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。從建筑工程質量監(jiān)具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。從建筑工程質量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項目完工的督部門可獲取開發(fā)項目完工的工程竣工驗收備案表工程竣工驗收備案表，采，采集工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。集工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。 （6 6）房產管理部門）房產管理部門 負責審查商品房預售方案，核發(fā)負責審查商品房預售方案，核發(fā)商品房預售許可證商品房預售許可證；負責對房屋建筑面積進行測量，出具測繪報告；負責核準新負責對房屋建筑面積進行測量，出具測繪報告；負責核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記以及分戶產權登記。建商品

10、房所有權初始（大產權證）登記以及分戶產權登記。從房產管理部門可獲取房產位置、建筑面積、產權證號、發(fā)從房產管理部門可獲取房產位置、建筑面積、產權證號、發(fā)證時間等房產交易、預售許可證發(fā)放信息。證時間等房產交易、預售許可證發(fā)放信息。 83 3、中介機構、中介機構 房地產開發(fā)業(yè)涉及的中介機構主要有工程監(jiān)理公司房地產開發(fā)業(yè)涉及的中介機構主要有工程監(jiān)理公司和審計師（會計師）事務所。和審計師（會計師）事務所。 （1 1）工程監(jiān)理公司）工程監(jiān)理公司 主要職責是控制工程建設的投資、建設工期、工程主要職責是控制工程建設的投資、建設工期、工程質量；進行安全管理、工程建設合同管理；協(xié)調有關單質量；進行安全管理、工程建

11、設合同管理；協(xié)調有關單位之間的工作關系。其在工程監(jiān)理過程中形成的位之間的工作關系。其在工程監(jiān)理過程中形成的監(jiān)理監(jiān)理日記日記、監(jiān)理月報監(jiān)理月報、監(jiān)理工作總結監(jiān)理工作總結等資料等資料，對，對審核房地產開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值審核房地產開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值。 （2 2）審計師（會計師）事務所）審計師（會計師）事務所 負責對預（決）算報告進行審計，出具審計報告。負責對預（決）算報告進行審計，出具審計報告。審計報告是編制決算的依據，對審核預決算差異的真實審計報告是編制決算的依據，對審核預決算差異的真實性具有重要參考價值。性具有重要參考價值。9（三）房地產開發(fā)業(yè)務流程（三）房地產開發(fā)業(yè)

12、務流程 知識點大綱要求：了解知識點大綱要求：了解 1 1、開工準備期、開工準備期 通過招標、拍賣、掛牌獲得土地的使用權，取得發(fā)改委印通過招標、拍賣、掛牌獲得土地的使用權，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準的發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準的建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證和和建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、土地主管部門核發(fā)的、土地主管部門核發(fā)的建設用地批建設用地批準書準書、建委下發(fā)的設計方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的、建委下發(fā)的設計方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的同時，穿插進行施工項目設計，辦理建設工程招投標，進行進同時，穿插進行施工項目設計，辦理建設工程招投標，進行進場前的準備

13、工作。場前的準備工作。 房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)企業(yè)在辦理辦理建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證前，需提交前，需提交工程結構施工圖，該圖中附有相關項目的配筋圖工程結構施工圖，該圖中附有相關項目的配筋圖。配筋圖是由。配筋圖是由勘測設計單位依據國家頒布的有關設計規(guī)范中規(guī)定的最小配筋勘測設計單位依據國家頒布的有關設計規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設計的受壓構件鋼筋含量的截面圖，按工程結構的不同部率而設計的受壓構件鋼筋含量的截面圖，按工程結構的不同部位分為位分為基礎配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、基礎配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖樓梯配筋圖等，其參考數據是：七層以下的

14、普通住宅每平方米等，其參考數據是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋需鋼筋30303535公斤；小高層每平方米需鋼筋公斤；小高層每平方米需鋼筋50506060公斤。公斤。 10 2 2、組織施工期、組織施工期 根據前期審批的規(guī)劃設計圖紙和文件，通過正式的招根據前期審批的規(guī)劃設計圖紙和文件，通過正式的招標程序，組織施工企業(yè)進場施工，到建設主管部門辦理標程序，組織施工企業(yè)進場施工，到建設主管部門辦理建設工程施工許可證建設工程施工許可證。建設工程的主要承包方式有。建設工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。包工包料和包工不包料兩種。 3 3、預售及產權轉移期、預售及產權轉移期 根據國家有關規(guī)定辦

15、理預售證，組織房屋銷售。預售根據國家有關規(guī)定辦理預售證，組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產權登產權移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產權登記手續(xù)。記手續(xù)。 11（四）開發(fā)產品主要銷售方式（四）開發(fā)產品主要銷售方式知識點大綱要求：了解知識點大綱要求：了解主要銷售方式可按商品房的完工程度和結算方式進行分類。主要銷售方式可按商品房的完工程度和結算方式進行分類。 1 1、按商品房的完工程度分為、按商品房的完工程度分為 （1 1）商品房預售）商品房預售 是指開發(fā)企業(yè)將正在建設中

16、的商品房預先出售給買受是指開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人交付定金或者房價款。人，由買受人交付定金或者房價款。 （2 2）商品房現(xiàn)售）商品房現(xiàn)售 是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房價款。由買受人交付房價款。 122 2、按結算方式分為、按結算方式分為 （1 1）一次性收款銷售）一次性收款銷售 是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。 （2 2）分期收款銷售）分期收款銷售 是指買受人在約定時間內分期、分批將購房款交付給是指買受人在約定時間內分期、分批將

17、購房款交付給開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)。 （3 3）銀行按揭銷售）銀行按揭銷售 又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產權作又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。銀行分期支付本息。13 （4 4）委托銷售）委托銷售 是指開發(fā)企業(yè)委托房地產中介服務機構銷售現(xiàn)房是指開發(fā)企業(yè)委托房地產中介服務機構銷售現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項?；蚱诜坎⑹杖≠彿靠?，開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項。 （5 5）先租后售）先租后售 是指買受人可以先租住商品房，到買受人有能力是指買受人可以

18、先租住商品房，到買受人有能力購買商品房產權時，開發(fā)企業(yè)如數退還此前收取的租購買商品房產權時，開發(fā)企業(yè)如數退還此前收取的租金，再按租住時議定的價格將商品房出售給買受人。金，再按租住時議定的價格將商品房出售給買受人。 （6 6）售后返租）售后返租 是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價和是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價和租期返租給開發(fā)企業(yè)。租期返租給開發(fā)企業(yè)。14（一）未按規(guī)定確認預售收入預繳企業(yè)所得稅（一）未按規(guī)定確認預售收入預繳企業(yè)所得稅知識點大綱要求：掌握知識點大綱要求：掌握 1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商

19、業(yè)用房以及其他建筑物、附著開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其，其預售收入先預售收入先按預計計稅毛利率分季按預計計稅毛利率分季( (或月或月) )計算出當期毛利額，扣除計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。 國稅函國稅函20082008299299號號 房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業(yè)

20、所房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的配套設施等開發(fā)產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳利潤總額預繳，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。調整。15國稅函【國稅函【20082008】第】第299299號號 （

21、一）非經濟適用房開發(fā)項目（一）非經濟適用房開發(fā)項目 1 1、位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地、位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于2020。2 2、位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于、位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%. 15%. 3 3、位于其他地區(qū)的，不得低于、位于其他地區(qū)的，不得低于1010。 （二）經濟適用房開發(fā)項目（二）經濟適用房開發(fā)項目 經濟適用房開發(fā)項目符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國經濟適用房開發(fā)項目符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行土資源部、中國人民銀

22、行關于印發(fā)關于印發(fā) 的通的通知知（建住房建住房200477200477號號）等有關規(guī)定的，不得低于）等有關規(guī)定的，不得低于3 3。 房地產開發(fā)企業(yè)對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅房地產開發(fā)企業(yè)對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發(fā)、銷售的文申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規(guī)準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規(guī)定執(zhí)行。定執(zhí)行。16國稅發(fā)國

23、稅發(fā)19951995153153號號 從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)預售房地產并取得從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)預售房地產并取得預收款的，當地主管稅務機關預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地待該項房地產產權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實產產權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。應退補稅額。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃

24、單列市主管稅務機關可按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務機關可按照本第第（一）款，制定對從事房地產開發(fā)、經營的外商投照本第第（一）款，制定對從事房地產開發(fā)、經營的外商投資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，并報國家稅務總局備案。并報國家稅務總局備案。 172 2、預售收入存在的常見涉稅問題、預售收入存在的常見涉稅問題 （1 1）預售房款記入）預售房款記入“應付賬款應付賬款”等往來科目歸集，等往來科目歸集，不通過不通過“預收賬款預收賬款”科目核算，長期掛賬不結轉收入；科目核算，長期掛賬不結轉收入； （掛往來）（掛往來）

25、（2 2）把預收購房款變?yōu)橘彿坑喗?，或者墊付款項，）把預收購房款變?yōu)橘彿坑喗?，或者墊付款項，不確認預售收入不確認預售收入。（變花樣）。（變花樣） （3 3）以收抵支，巧立門目，通過）以收抵支，巧立門目，通過“其他應收或應付其他應收或應付款款”科目直接撥付工程款等；（科目直接撥付工程款等；（收抵支）收抵支） （4 4）分開開票，一部分開預收款發(fā)票交財務，將另）分開開票，一部分開預收款發(fā)票交財務，將另一部分開具收據貨款入銷售部，不入企業(yè)財務賬；（一部分開具收據貨款入銷售部，不入企業(yè)財務賬；（搞搞分解分解） （5 5）開發(fā)產品完工，未及時轉為銷售收入）開發(fā)產品完工，未及時轉為銷售收入（死等待）（死等

26、待）183 3、預售收入的稽查方法、預售收入的稽查方法 （1 1）登陸）登陸房產網查詢合同備案房產網查詢合同備案情況，檢查商品房預售情況，檢查商品房預售的收入是否及時入帳；的收入是否及時入帳； （2 2）查看商品房銷售合同，與客戶按揭記錄核對，確）查看商品房銷售合同，與客戶按揭記錄核對，確認已收取貨款是否與開票數一致；認已收取貨款是否與開票數一致； （做核對）（做核對） 注意幾個問題：注意幾個問題： 預售收入是全口徑收入預售收入是全口徑收入 包括：包括： 、定金、訂金、保證金、誠意金（其他應付款科目）、定金、訂金、保證金、誠意金（其他應付款科目） 、內部認購、內部認購 、會員卡或會員費、會員卡

27、或會員費 、假借借款的形式、假借借款的形式 因此，應認定為預收定金性質，應繳納所得稅因此，應認定為預收定金性質，應繳納所得稅19預售收入不區(qū)分合法收入和非法收入預售收入不區(qū)分合法收入和非法收入 建設部建設部關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知（建住房建住房20061662006166號號）明確規(guī)定：）明確規(guī)定： 未取得未取得商品房預售許可證商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不不得非法預售商品房，也不得以認購得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選（包括認訂、登記、選號等）、號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商

28、品房。收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。 未取得預售許可證，就進行預售是非法的。但是，稅未取得預售許可證，就進行預售是非法的。但是，稅務機關不是預售許可的主管機關，也不去分辨，總之只要務機關不是預售許可的主管機關，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。取得收入就要納稅。 預售收入是收付實現(xiàn)制，不是權責發(fā)生制預售收入是收付實現(xiàn)制，不是權責發(fā)生制20 （3 3）核對企業(yè)開具預收房款的收據（地方稅務局監(jiān)）核對企業(yè)開具預收房款的收據（地方稅務局監(jiān)制的制的“房地產開發(fā)銷售預收款憑據房地產開發(fā)銷售預收款憑據”）金額與申報的預）金額與申報的預售房款是否一致售房款是否一致 ； （4 4）了解企業(yè)預售

29、房款從收取到記賬的程序及相關）了解企業(yè)預售房款從收取到記賬的程序及相關記錄，將記錄內容和發(fā)票、明細賬、總賬報表相核對，記錄，將記錄內容和發(fā)票、明細賬、總賬報表相核對，看金額是否一致；看金額是否一致； （5 5）查）查“其他應付款其他應付款”的二級科目，例如的二級科目，例如“房款房款”、“定金定金”、“訂金訂金”等。等。 （6 6）注意查看房地產企業(yè)是否支付給中介的費用。）注意查看房地產企業(yè)是否支付給中介的費用。 如果有支付給中介的費用，則應該是有預售收入，如果有支付給中介的費用，則應該是有預售收入，要進一步追查。要進一步追查。21 （7 7）實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，）實地察看各期樓盤

30、開發(fā)銷售進展情況，根據根據工程竣工驗收備案表工程竣工驗收備案表確定開發(fā)產品完工項目確定開發(fā)產品完工項目，根，根據已售樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入，與據已售樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入，與“主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入”和和“預收賬款預收賬款”明細賬進行比對，明細賬進行比對，核實預收賬款是否按規(guī)定結轉收入。核實預收賬款是否按規(guī)定結轉收入。22注意：預售收入和銷售收入的劃分是否正確注意：預售收入和銷售收入的劃分是否正確國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售

31、收入確認為售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。 符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已經完工：符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已經完工： 竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）；（成本對象）； 已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）；已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）； 已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）理解

32、：理解： 稅收政策規(guī)定的是稅收政策規(guī)定的是成本對象的完工標準，而非整個項成本對象的完工標準，而非整個項目的完工標準目的完工標準，也就是說只要項目中的某個成本對象符合，也就是說只要項目中的某個成本對象符合完工標準，該成本對象就應該視作完工產品。完工標準，該成本對象就應該視作完工產品。23國稅發(fā)【國稅發(fā)【20012001】第】第142142號號 企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷

33、售開始。 企業(yè)自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷企業(yè)自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。 24銷售開始時間的檢查方法銷售開始時間的檢查方法 向企業(yè)索取項目竣工備案資料，或到建設主管部向企業(yè)索取項目竣工備案資料，或到建設主管部門調閱，看項目竣工備案時間；門調閱，看項目竣工備案時間； 向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤現(xiàn)場察看業(yè)主是否入住、是否已開始裝修；現(xiàn)場察看業(yè)主是否入住、是否已開始裝修； 到房產管理部門調閱產權登記情況，看該項目是到房產管

34、理部門調閱產權登記情況，看該項目是否已有辦理產權的業(yè)主。否已有辦理產權的業(yè)主。 符合上述條件之一，即為該項目確認銷售收入的起符合上述條件之一，即為該項目確認銷售收入的起始時間。始時間。25（二）銷售開發(fā)產品收取的價款和價外費用（二）銷售開發(fā)產品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入未按規(guī)定入賬，隱匿收入 知識點大綱要求：掌握知識點大綱要求：掌握1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及

35、其他經濟利益。 開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。26 2 2、存在的常見涉稅問題、存在的常見涉稅問題 （1 1）收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。）收取的售房款長期滯留

36、在銷售部門，未按規(guī)定入賬。 （2 2）采取委托銷售方式銷售開發(fā)產品，部分售房款由中介服）采取委托銷售方式銷售開發(fā)產品，部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。務機構收取并開具發(fā)票或收據，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。 （3 3）將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內，另一部分記）將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內，另一部分記入賬外。入賬外。 （4 4）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入未按規(guī)定入賬。具收款收據，取得的收入未按規(guī)定入賬。 （5 5）私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。）私

37、改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。 （6 6）舊城改造補償給搬遷戶新房，超出補償面積部分的差價）舊城改造補償給搬遷戶新房，超出補償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。款未按規(guī)定入賬。 （7 7）客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤）客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。等收入，未按規(guī)定入賬。 問題歸納四個字：問題歸納四個字：“滯、匿、解、藏滯、匿、解、藏”27 3 3、稽查方法、稽查方法 方法歸納：看（問）、比對、調查方法歸納：看（問）、

38、比對、調查 （1 1）實地）實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。售狀況。 （2 2）調取售樓處資料調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統(tǒng)計數據、銷售發(fā)票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統(tǒng)計數據、預售房款統(tǒng)計數據、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已預售房款統(tǒng)計數據、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已

39、售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及鑰匙鑰匙發(fā)放保管登記簿發(fā)放保管登記簿，核對銷售數據的真實性。將確認的，核對銷售數據的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與已售面積及銷售金額與“預收賬款預收賬款”、“主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入”賬戶及納稅申報表進行核對賬戶及納稅申報表進行核對, ,檢查企業(yè)收取的銷售款是檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。否全部入賬并申報納稅。 28 （3 3）調?。┱{取開發(fā)企業(yè)與中介服務機構簽訂的代理銷售開發(fā)企業(yè)與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協(xié)議合同、協(xié)議，根據計提的銷售傭金金額和比例反向計算，根據計提的銷售傭金金額和

40、比例反向計算銷售額，與申報的預售收入和銷售收入比對，尋找差異，銷售額，與申報的預售收入和銷售收入比對，尋找差異，并對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解并對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。開票，隱瞞銷售收入問題。 （4 4）將）將建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證中開發(fā)項目的建筑中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問檢查有無私改規(guī)劃，

41、增加可售面積，銷售后不計收入問題。題。29 （5 5）調取開發(fā)項目的調取開發(fā)項目的動遷房屋產權調換協(xié)議書動遷房屋產權調換協(xié)議書或回遷安置協(xié)議或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行調查，核實調換，抽取部分拆遷戶進行調查，核實調換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況，檢查收取的房屋的面積和超出補償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當期應納稅所得額申報繳納企超面積安置收入是否并入當期應納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補償標準面積的工程成本價與差價款業(yè)所得稅，是否按補償標準面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關稅款。之和計算繳納營業(yè)稅等相關稅款。 30 （6 6）調查部分買受

42、人，核實開具發(fā)票的金額與收取調查部分買受人，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。題。 （7 7）到金融機構調取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負責）到金融機構調取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負責人、銷售負責人、財務負責人等相關人員的個人銀行人、銷售負責人、財務負責人等相關人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。的情況。 31 例例22某房地產開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報虧

43、損，稅務某房地產開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報虧損，稅務機關于機關于20072007年年7 7月份對該其企業(yè)所得稅申報繳納情況進月份對該其企業(yè)所得稅申報繳納情況進行了檢查。檢查前，稅務稽查人員先對該企業(yè)開發(fā)的行了檢查。檢查前，稅務稽查人員先對該企業(yè)開發(fā)的XXXX小區(qū)進行了實地察看，對門衛(wèi)及住戶進行了調查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)進行了實地察看，對門衛(wèi)及住戶進行了調查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的產品銷售情況較好，住宅及車庫已基本售該企業(yè)開發(fā)的產品銷售情況較好，住宅及車庫已基本售完，而企業(yè)申報的預售收入卻較少，且銷售價格偏低。完，而企業(yè)申報的預售收入卻較少，且銷售價格偏低。隨后，稅務稽查人員調取了企業(yè)售樓處、財務部門和工隨后，稅務稽

44、查人員調取了企業(yè)售樓處、財務部門和工程部門的賬簿資料。程部門的賬簿資料。 經核對檢查，確認該企業(yè)在收入方面存在三個問題：經核對檢查，確認該企業(yè)在收入方面存在三個問題：一是在一是在收取房款時，向買受人開具發(fā)票和收據各一張收取房款時，向買受人開具發(fā)票和收據各一張，將開具發(fā)票的收入記入賬內，而將開具收據的收入記入將開具發(fā)票的收入記入賬內，而將開具收據的收入記入賬外；二是賬外；二是20072007年年6 6月月預售房余額預售房余額725725萬元既萬元既未及時結轉未及時結轉收入，收入，又未按規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；又未按規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；三是三是銷售車庫取得的收入銷售車庫

45、取得的收入579579萬元未按規(guī)定核。萬元未按規(guī)定核。32（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品收取的價（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品收取的價款，未按規(guī)定結轉收入款，未按規(guī)定結轉收入 知識點大綱要求：掌握知識點大綱要求：掌握1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。入

46、的實現(xiàn)。國稅發(fā)【國稅發(fā)【20012001】第】第142142號號 采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。理轉賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。 注意：注意： 首付款和按揭款確認收入時間的不一致，如何解決首付款和按揭款確認收入時間的不一致，如何解決其銷售成本的分攤問題？其銷售成本的分攤問題？ 按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？332 2、存在的常見涉稅問題、存在的常見涉稅問題（匿）匿） （1 1）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)在收到）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)在收到首

47、付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。 （2 2）將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入）將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期短期借款借款”賬戶，隱匿收入。賬戶，隱匿收入。3 3、稽查方法、稽查方法 （1 1）到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額）到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的（銀行按貸款額的5%5%7%7%收取保證金），推算按揭貸款收取保證金），推算按揭貸款數額，與結轉的收入比較，查找涉稅問題。數額，與結轉的收入比較，查找涉稅問題。 （2 2）到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，）到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按

48、揭貸款的發(fā)放情況，核對計稅收入。核對計稅收入。 （3 3） 核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，檢查從銀核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，檢查從銀行按揭貸款賬戶轉入的款項是否記入行按揭貸款賬戶轉入的款項是否記入“預收賬款預收賬款”或或“主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入”。34 保證金的扣除問題：保證金的扣除問題： 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收發(fā)產品時向銀行提供的保證

49、金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。生損失時可據實扣除。 35 例例33稅務機關在檢查某房地產公司時，發(fā)現(xiàn)該單稅務機關在檢查某房地產公司時，發(fā)現(xiàn)該單位在位在“短期借款短期借款”科目中有一筆科目中有一筆800800多萬元的貸款，經多萬元的貸款，經核對原始憑證，只有一張銀行進賬單作為附件。經檢查核對原始憑證，只有一張銀行進賬單作為附件。經檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經詢問利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經詢問公司負責人及財務人員，查明該公司為解決資金緊張問公司負責人及

50、財務人員，查明該公司為解決資金緊張問題，以公司職工購房名義辦理題，以公司職工購房名義辦理“虛假按揭虛假按揭”，取得按揭，取得按揭貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔。按照稅法規(guī)定，貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔。按照稅法規(guī)定，按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購銷合同已經簽訂，在法律上按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購銷合同已經簽訂，在法律上已經產生效力，應確認收入。同時，該公司列支的應由已經產生效力，應確認收入。同時，該公司列支的應由購房者個人承擔的按揭貸款利息應調增應納稅所得額。購房者個人承擔的按揭貸款利息應調增應納稅所得額。36（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報納稅（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報納稅

51、 1 1、稅收政策規(guī)定、稅收政策規(guī)定國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。知識點大綱要求：掌握知識點大綱要求：掌握3

52、7國稅函國稅函20059702005970號號 內部處置資產是指資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改內部處置資產是指資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1 1）將資產用于生產、制造、加工另一產品；）將資產用于生產、制造、加工另一產品；（2 2）改變資產形狀、結構或性能；）改變資產形狀、結構或性能；（3 3）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；（4 4）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；（5 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。

53、）上述兩種或兩種以上情形的混合。 企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部資產處置：變而不屬于內部資產處置：（1 1）用于市場推廣或推銷；）用于市場推廣或推銷；（2 2）用于交際應酬；）用于交際應酬；（3 3）用于職工獎勵或福利；）用于職工獎勵或福利；（4 4）用于股息分配；）用于股息分配；（5 5）用于對外捐贈；）用于對外捐贈；（6 6）其他改變資產所有權屬的用途。）其他改變資產所有權屬的用途。38國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號確認收入（或利潤）的方法和順序為：確認收入（或利潤）的方法和順序為： （1 1

54、）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；場銷售價格確定； （2 2）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；價值確定； （3 3）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于利潤率不得低于15%,15%,具體比例由主管稅務機關確定。具體比例由主管稅務機關確定。 39國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃

55、期間取得的價款應按租金確認收入的作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)；凡未將開實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。 轉作固定

56、資產轉作固定資產：視同銷售；視同銷售；提取折舊；提取折舊；按照租金確按照租金確認收入；認收入；按照固定資產清理處理按照固定資產清理處理 不轉作固定資產不轉作固定資產： 不視同銷售；不視同銷售； 不能提取折舊；不能提取折舊； 按照租金確認收入；按照租金確認收入； 按照銷售開發(fā)產品處理按照銷售開發(fā)產品處理 國稅發(fā)【國稅發(fā)【20012001】第】第142142號號 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。 402 2、存在的常見涉稅問題、

57、存在的常見涉稅問題 （1 1）以開發(fā)產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀）以開發(fā)產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規(guī)定計稅。行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規(guī)定計稅。 （2 2）以開發(fā)產品換取土地使用權、股權，未按非貨）以開發(fā)產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理。幣性資產交換的準則進行稅務處理。 （3 3）將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職）將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未按規(guī)定工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報納稅。申報納稅。413 3、稽查方法、稽查方法 （1

58、 1）比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產品銷售數量、）比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產品銷售數量、財務賬簿登記的已確認相關收入的開發(fā)產品銷售數量，財務賬簿登記的已確認相關收入的開發(fā)產品銷售數量，查找兩者之間的差異，進行實地調查，核實未售房產查找兩者之間的差異，進行實地調查，核實未售房產的真實性。的真實性。 （2 2）審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵）審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。債、贈送等特殊事項發(fā)生。 （3 3）審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權換取土）審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權換取土地使用權、股權等是否按規(guī)定核算收入。地使用權、股權等是否按規(guī)定核算收

59、入。 （4 4）調查、詢問部分債權人，核實長期掛賬的大額）調查、詢問部分債權人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。42（五）特殊業(yè)務收入的確認問題（五）特殊業(yè)務收入的確認問題 知識點大綱要求：熟悉知識點大綱要求：熟悉1 1、合作建造開發(fā)產品的稅務處理、合作建造開發(fā)產品的稅務處理 國稅發(fā)國稅發(fā)19951561995156號號 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。房。國稅函國稅

60、函20042412004241號號 注：注：“一方提供土地使用權一方提供土地使用權”，包括一方提供有關，包括一方提供有關土地使用權益的行為，如取得規(guī)劃局批準的土地使用權益的行為，如取得規(guī)劃局批準的建設用建設用地規(guī)劃許可證地規(guī)劃許可證、國土局核發(fā)的、國土局核發(fā)的建設用地批準書建設用地批準書、建設用地通知書建設用地通知書、土地使用證土地使用證，以及通過土，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設用地文件中當事人享地行政主管部門核發(fā)的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益。有的土地使用權益。43國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號號 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為