商業(yè)地產(chǎn)投資分析研究報(bào)告(旅游)

1、 旅游商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告（2012）1旅游商業(yè)地產(chǎn)研究3旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)概念 旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式4對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)概念p概念一概念一p概念二概念二p泛地產(chǎn)概念：泛地產(chǎn)概念：旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史p產(chǎn)生背景產(chǎn)生背景p國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程p國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程p國內(nèi)旅游發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)旅游發(fā)展現(xiàn)狀p國內(nèi)旅游發(fā)展前景國內(nèi)旅游發(fā)展前景p未來旅游業(yè)發(fā)展走勢(shì)未來旅游業(yè)發(fā)展走勢(shì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式p賣地滾動(dòng)發(fā)展模式賣地滾動(dòng)發(fā)展模式 p旅游先

2、行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式 p房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式p大開發(fā)商整體操盤模式大開發(fā)商整體操盤模式 p景點(diǎn)地產(chǎn)景點(diǎn)地產(chǎn) p商務(wù)地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)p度假地產(chǎn)度假地產(chǎn)p住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的類別5旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)概念 旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式6旅游地產(chǎn)概念研究旅游地產(chǎn)概念研究 * *概念一： 旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。 如：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅

3、、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。 概念二：定義：依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目,可稱為旅游房地產(chǎn)。7旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)概念 旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式8p起源：旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡;p初步：20世紀(jì)初開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅p形成：20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。p 發(fā)展：7

4、0年代中期，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。p 成熟：1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國家和地區(qū)，來自120多個(gè)國家和地區(qū)的300多萬個(gè)家庭購買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。 p上升期:到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%

5、的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程國外國外9旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程國內(nèi)國內(nèi)10p起源：我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)的九十年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。p趨勢(shì)：目前我國正由最初步的觀光地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑地產(chǎn)，示來更大的空間是旅游度假地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程國內(nèi)國內(nèi)11旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀12旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀13旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀14旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景旅游地產(chǎn)

6、的發(fā)展前景15旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景16旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景17旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景18旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)概念 旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式19旅游地產(chǎn)的分類旅游地產(chǎn)的分類主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游景點(diǎn)地產(chǎn)從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。旅游商務(wù)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；旅游度假地產(chǎn)旅游度假

7、地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等；旅游住宅地產(chǎn)旅游住宅地產(chǎn) 主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游景點(diǎn)地產(chǎn)20旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；寺廟博物館服務(wù)與配套設(shè)施：售票處、停車場(chǎng)、游樂場(chǎng)所、餐飲、購物、娛樂等的商鋪、商業(yè)辦公用房會(huì)所、俱樂部、銀行、診所等的配套用房，管理用房等。21旅游商務(wù)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)供旅游用的商業(yè)地產(chǎn)：如旅館、酒店、娛樂城、商店等.旅游商業(yè)

8、街旅游區(qū)娛樂城餐飲住宿22旅游度假地產(chǎn)旅游度假地產(chǎn) 旅游度假地產(chǎn)多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。 開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。海南景觀住宅多屬此種模式。 產(chǎn)權(quán)酒店：將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。 時(shí)權(quán)酒店：即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份，如將一年分為51周，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間如一周的居住權(quán)。 養(yǎng)老型酒店

9、：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 如：在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假別墅。時(shí)值度假型酒店：消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。 2324二位一體資源利用 旅旅游游住住宅宅

10、地地產(chǎn)產(chǎn)直接借力旅游資源自我營造旅游資源靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。這類景區(qū)住宅開發(fā)涉及到風(fēng)景區(qū)的生態(tài)保護(hù)問題，如拋開保護(hù)搞開發(fā)，以短期的效益破壞風(fēng)景地的可持續(xù)性發(fā)展，往往是得不償失。所以保護(hù)為先是此類開發(fā)不容忽視的前提，很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。如黃山地區(qū)的住宅開發(fā)就是這類典型的代表。 先大手筆開發(fā)大型旅游項(xiàng)目，以旅游帶活周邊房產(chǎn)，再于景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往巨資投入造勢(shì)景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。旅游起步，地產(chǎn)

11、發(fā)力，地產(chǎn)促進(jìn)了華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。 此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景。投資集團(tuán)、房地產(chǎn)商，利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，包括別墅，花園洋房，酒店式公寓，老年公寓等。 25 旅游住宅地產(chǎn)旅游住宅地產(chǎn)海南、青島、大連、秦皇島、井崗山、黃山等地區(qū)的旅游地產(chǎn)。直接借力旅游資源26自我營造旅游資源旅游住宅地產(chǎn)旅游住宅地產(chǎn)華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成

12、具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。 錦繡中華中華民俗村世界之窗主題公園 休閑社區(qū)27荷蘭水街私人酒店地中海別墅地中海公寓二位一體資源利用 旅游住宅地產(chǎn)旅游住宅地產(chǎn)宋城集團(tuán)在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，景中有房，房中有景，營造出一種莊周夢(mèng)蝶、蝶夢(mèng)莊周的境界。 281.投資回收率高。 旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利。 同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率。對(duì)于

13、一般旅游產(chǎn)品而言，投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票小額的交易使其投資的回收期漫長。 而對(duì)于住戶來說，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個(gè)或多個(gè)單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營，獲取相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。在英國，購置房產(chǎn)歷來被人們視為最佳的投資方式之一。 以美國過去20年各項(xiàng)主要投資作比較，房地產(chǎn)的收益率比股票還要略高一些，高于物價(jià)指數(shù)的升幅，這顯示出房地產(chǎn)投資均具有抗通脹、保值的功能。 旅游度假地產(chǎn)的特點(diǎn)：292.消費(fèi)檔次高。 旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好

14、，希望擁有較高晶位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。 傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設(shè)立涵蓋了各個(gè)收入階層人們的消費(fèi)，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。3.消費(fèi)的可存儲(chǔ)性和期權(quán)消費(fèi)。 旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時(shí)間上可以是多次的，即一次性購買多個(gè)時(shí)間段或生前永久性（如養(yǎng)老型酒店）的消費(fèi)權(quán)。時(shí)權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店的購買者不僅擁有其所有權(quán)或使用權(quán)，同時(shí)享有“亞洲酒店資源聯(lián)盟”所轄東南亞、港澳地區(qū)和內(nèi)地多處旅游勝地500多家四星級(jí)以上酒店的交換和

15、使用權(quán)。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，不存在儲(chǔ)存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi)。旅游度假地產(chǎn)的特點(diǎn)：301。以旅游開發(fā)為主。以旅游開發(fā)為主p項(xiàng)目大多以長期穩(wěn)定的經(jīng)營為目的，房產(chǎn)物業(yè)包括酒店、商業(yè)、居住等僅作為其附屬設(shè)施，滿足旅游配套需要，像主題公園、影視基地、溫泉療養(yǎng)中心等的配套服務(wù)設(shè)施 旅游與地產(chǎn)的關(guān)系-按開發(fā)重點(diǎn)不同劃分2。以房地產(chǎn)開發(fā)為主。以房地產(chǎn)開發(fā)為主p如是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，則旅游捆綁于地產(chǎn)，通過旅游資源開發(fā)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力和價(jià)值點(diǎn)，改善度假、居住的環(huán)境，故酒店、會(huì)議中心和度假別墅、公寓等成為主要盈利物業(yè)，旅游景點(diǎn)、休閑設(shè)施成為其附加值。 31旅

16、游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)概念 旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式32p模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式 一些旅游度假區(qū)開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。外來資本購買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。 這種依靠賣地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快

17、速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長。但是不足之處也很明顯：這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；價(jià)格（租金）接受度及敏感度最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；形象要求隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。33p模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式 不依附原

18、有的旅游資源、旅游景區(qū)往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū) 改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。 深圳華僑城度假區(qū)34p模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式p以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢?、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。 p模式四：大開發(fā)商整體操盤模式模式四：大開發(fā)商整體操盤模式p一般依托景區(qū)，以會(huì)議、培訓(xùn)、商業(yè)、休閑、度假、田園養(yǎng)生等多重服務(wù)性于一體，并配備齊全的公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校