房開企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間的三個口徑

1、房開企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間的三個口徑根據(jù)現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。一般認(rèn)為，預(yù)收款是指房開企業(yè)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)收到的 款項(xiàng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定就至關(guān) 重要，它不僅關(guān)系到房開企業(yè)的繳稅現(xiàn)金流出、納稅申報、 發(fā)票開具、會計核算等一系列問題，也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)之。從國家層面的稅收政策看，財稅201636號文第45條， 是適用所有行業(yè)所有稅目的原則性規(guī)定，具體到房開企業(yè)銷 售不動產(chǎn)，并無明確規(guī)定。從具體執(zhí)行的層面看，各省市目前針對這個問題有三個口徑，茲總結(jié)如下，供讀者辨析。一、不動產(chǎn)交付論省份：除海南

2、、福建之外的絕大多數(shù)省市自治區(qū)代表性政策：河北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管 理工作指引第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為 并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，先開具 發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。未開具發(fā)票的，以房產(chǎn)買賣合同上約定的交房時間為納稅義 務(wù)發(fā)生時間；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，以實(shí)際 交付時間納稅義務(wù)發(fā)生時間。二、收款方式論 省份：福建省 政策規(guī)定：福建省國家稅務(wù)局全面推開營改增試點(diǎn)問題解 答 20170119第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時是否可開具發(fā)票，如何開票， 開票是否標(biāo)志納稅義務(wù)已發(fā)生，應(yīng)如何申報納稅，是否有清 算事項(xiàng)，清算時點(diǎn)

3、如何確定。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時， 可根據(jù)總局 2016年 53 號 公告開具編碼為“ 602 ”的不征稅發(fā)票；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生 時間按以下方式確認(rèn)：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅義務(wù)時間確認(rèn)問題，凡是購房合同沒有明 確采用直接收款方式的，一律按預(yù)收款方式認(rèn)定，實(shí)際收到 預(yù)收款時開具編碼為“602 ”、稅率為“不征稅”的普通發(fā)票，按規(guī)定預(yù)繳稅款，以納稅人辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間為納稅 義務(wù)發(fā)生時間；先開具適用稅率增值稅發(fā)票的，以發(fā)票開具 時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。如合同已經(jīng)明確采用直接收款方 式的，無論是否在約定時間收到款項(xiàng)，均按合同約定

4、的收付 款時間確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生時間，不預(yù)繳稅款。3、房地產(chǎn)申報時，應(yīng)將當(dāng)期確認(rèn)納稅義務(wù)的銷售行為按適 用的稅率（征收率）申報應(yīng)納稅款，將當(dāng)期收到的預(yù)收款按 預(yù)征率申報預(yù)繳稅款。4、根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知 （財稅 2005 165 號）第六條，一般納稅人注銷或被取消 輔導(dǎo)期一般納稅人資格，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其 留抵稅額也不予以退稅。因此，在一般納稅人注銷前，不存 在清算問題。省份：海南省政策規(guī)定： 建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)若干稅收政策指引 第 二條關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收征管問題（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間財稅 36 號文附件一第四十五條規(guī)

5、定， 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時 間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷 售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過 程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日 期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服 務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，收訖銷售款項(xiàng)或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發(fā)票，滿足此三個條件中任何一個條件即為發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)該按適用稅率計 算繳納增值稅。除上述情況外，其他時間收到的款項(xiàng)可視為 預(yù)收款，按 3%計算預(yù)繳增值稅。省局 2016年 7 月印發(fā)的 房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引 第 五、六條相應(yīng)廢止（注）。五、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的問題 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值 稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并 收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā) 票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷 售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為 應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以商品房買賣合同上約定的 交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的