不動產(chǎn)登記法律制度的理解與適用

1、不動產(chǎn)登記法律制度的理解與適用以物權(quán)法為對象常鵬翱北京大學(xué)法學(xué)院2015年6月目錄基礎(chǔ)知識程序規(guī)范類型規(guī)范效力規(guī)范其他規(guī)范基本概念法定原則區(qū)分原則特定原則 基 礎(chǔ) 知 識1 基本概念（一）物物權(quán)法第2條第2款 本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。擔(dān)保法第92條 不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。不動產(chǎn)登記暫行條例第2條第2款 本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。（二）物權(quán)物權(quán)法第2條第3款 本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 法定原則（一）規(guī)范物權(quán)法第5條 物權(quán)的種類和內(nèi)

2、容，由法律規(guī)定。不動產(chǎn)登記暫行條例第5條下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。 法定原則（二）實例1設(shè)定典權(quán)甲向乙借款，乙要求甲提供擔(dān)保，雙方約定：甲將自己房屋交給乙占有、使用、收益，如果甲到期不償還欠款，乙可取得該房屋所有權(quán)。2設(shè)定居住權(quán)甲乙離婚，房產(chǎn)判歸甲方所有，乙無住所，法院判決：乙有權(quán)在甲的房屋居住，直到找到合適住所為止。3物業(yè)經(jīng)營權(quán)抵押

3、權(quán)甲銀行借款給乙公司，乙用其對某商貿(mào)城的管理權(quán)、出租權(quán)作為抵押擔(dān)保。借款期滿后，乙不償還債務(wù)。 特定原則（一）規(guī)范不動產(chǎn)登記暫行條例第8條不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項。 特定原則（二）實例案例（1）甲公司出賣月球土地，每畝200元，乙購買1畝，甲向乙頒發(fā)月球土地證書。村民甲將宅基

4、地上房屋出賣給市民乙。案例（2）集資房/經(jīng)濟適用房房主甲未經(jīng)商品房轉(zhuǎn)化即將房屋出賣給乙。案例（3）甲將自己房屋借給乙使用，乙在借用期間經(jīng)甲同意裝修了房屋，但未具體約定裝修材料歸屬以及相關(guān)費用問題，后乙在歸還房屋時，將壁櫥、木地板等裝璜設(shè)施拆除。甲訴至法院，要求乙賠償損失，乙答辯認(rèn)為該裝潢由自己所建，現(xiàn)自己有權(quán)將之取走，不同意賠償。法院依據(jù)不動產(chǎn)附合法理，判令乙賠償甲5000元。 區(qū)分原則（一）規(guī)范物權(quán)法第15條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 區(qū)分原則（二）實例案例（1）甲工廠因為

5、急需資金，向乙銀行借款，乙要求甲提供抵押擔(dān)保，雙方簽訂了抵押合同，約定甲用廠房作為抵押權(quán)標(biāo)的物，在辦理抵押權(quán)登記之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起訴，要求乙承擔(dān)違約責(zé)任，但法院認(rèn)為甲乙雙方的抵押合同沒有登記故應(yīng)無效，乙不用承擔(dān)違約責(zé)任。案例（2）甲向乙借款，乙要求甲提供擔(dān)保，甲委托丙作自己的擔(dān)保人，丙與乙訂立了質(zhì)押合同，約定丙將自己閑置的三間房屋交給乙占有，以擔(dān)保甲的債務(wù)，如果甲屆期不清償借款，乙有權(quán)變賣房屋并從中優(yōu)先受償。 區(qū)分原則（二）實例案例（3）甲用其房產(chǎn)為對銀行乙的債務(wù)抵債，約定：自協(xié)議生效，乙取得房產(chǎn)所有權(quán)，在辦理過戶登記之前，甲將房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)給乙。案例（4）甲將一間鋪面房出

6、賣給乙，完成過戶，但甲仍然占有，之后甲將之出賣給丙。案例（5）甲將房屋出租給乙，期間出賣給丙，完成過戶，未告知乙，乙以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由主張甲丙買賣無效。 區(qū)分原則（二）實例案例（6）甲向乙借款，丙以其向丁購買的尚未過戶的房屋為乙設(shè)定抵押，未辦理抵押權(quán)登記。案例（7）國有企業(yè)甲改制，引入民資乙，約定改制成有限責(zé)任公司，甲以企業(yè)用地等資產(chǎn)入股，占股份30%，乙占股份70%，但甲遲遲不報同級政府審批。案例（8）甲乙之間簽訂房屋買賣合同，約定3個月后辦理過戶登記，且合同自雙方公證之日起生效。在辦理公證之前，房價大漲，甲將房屋出賣給丙，完成過戶。程 序 規(guī) 范21統(tǒng)一登記2屬地登記3登記申請4登

7、記審核5權(quán)屬證書6形式公示 統(tǒng)一登記物權(quán)法第10條第2款 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 屬地登記物權(quán)法第10條第1款 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。不動產(chǎn)登記暫行條例第7條不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?？缈h級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)

8、的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項目用海、用島，中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。 登記申請物權(quán)法第11條 當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。不動產(chǎn)登記暫行條例第14條因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

9、（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。 登記審核物權(quán)法12條 登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。權(quán)屬證書物權(quán)法第17條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有

10、錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。形式公示物權(quán)法第18條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。不動產(chǎn)登記暫行條例第27條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。基本規(guī)范更正登記預(yù)告登記異議登記類 型 規(guī) 范3第19條第1款 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記暫行條例第3條不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正

11、登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。物權(quán)法第19條第2款 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。物權(quán)法第20條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。設(shè)權(quán)力宣示力公信力效 力 規(guī) 范4對抗力推定力設(shè)權(quán)

12、力（一）規(guī)范物權(quán)法第9條第1款 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第14條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。設(shè)權(quán)力（二）實例案例（1）甲將房屋出賣給乙，雙方簽訂買賣合同，約定相關(guān)條件，乙按照約定支付了價款，甲將房屋交付給乙，未辦理過戶；后甲又將房屋出賣給丙，辦理過戶。案例（2）甲將房屋出賣給乙，雙方簽訂買賣合同，約定相關(guān)條件，乙按照約定支付了價款，甲將房屋及其權(quán)證交付給乙，未辦理過戶，后甲死亡。案例（3）甲將房屋出賣給乙，乙支付價款并搬入居住，后乙多次催促甲協(xié)助

13、過戶，但甲因各種事由未予配合。甲因欠債，該房屋將被法院查封。對抗力物權(quán)法第127條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。物權(quán)法第129條 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。物權(quán)法第158條 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。宣示力（一）規(guī)范物權(quán)法第28條 因人民法院、仲裁委員會的法律文

14、書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。物權(quán)法第29條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。物權(quán)法第30條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。物權(quán)法第31條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。宣示力（二）實例甲乙為翁婿關(guān)系，乙入贅。甲1964年蓋平房二間，1980年加蓋平房和廚房各一間，1984年翻蓋成二層樓房上下六間及廚房二間，乙夫婦購買了部分建材，同年鄉(xiāng)政府為乙頒發(fā)了宅基

15、地證。1987年甲及其他家人搬出，房屋由乙一家三口居住。1992年乙以其名字申請房屋產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取房屋所有證。1998年甲又搬回居住。1999年乙將原廚房改造，2003年又加蓋平房三間，至拆遷時共有樓上下房屋十間。2005年8月該房屋被拆遷，拆遷補償款被乙領(lǐng)取。推定力（一）規(guī)范物權(quán)法第16條第1款 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。（二）實例甲是乙公司的雇員，甲與房地產(chǎn)公司丙簽訂買賣合同，約定購買某棟寫字樓中的房屋，甲支付首付及月供，并辦理了所有權(quán)登記。后甲乙方簽訂備忘錄，寫明：乙為了簡化購房手續(xù)，以甲的名義購房，款項實際由乙承擔(dān)，該房屋所有權(quán)屬乙。公信力（一）規(guī)范物權(quán)法第106條 無處分權(quán)

16、人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。公信力（二） 實例案例（1）甲國土局與乙村共建大樓，建成后雙方約定分割，并分別辦理所有權(quán)登記。之后，該村又單獨申請了該大樓的所有權(quán)。之后，該村將該大樓抵債給丙銀行，并完成過戶登記。案例（2）甲死亡，留有遺產(chǎn)一處房產(chǎn)，甲的兩個兒子乙、丙繼承。乙將房產(chǎn)獨自登記在自己名下，丁通過查閱不動產(chǎn)登記簿，知道乙是房產(chǎn)所有人，就從乙處購買了該房產(chǎn)并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丙知道后，向丁主張房屋的共有權(quán)，要求丁搬出房屋，丁拒不搬出。公信力（二） 實例案例（3）甲乙雙方系夫妻關(guān)系，甲在離婚前瞞著乙，將登記在自己名下的房產(chǎn)出賣給丙，完成過戶。案例（4）甲將房屋出租給乙，乙偽造甲的身份證及房產(chǎn)證，將房屋出賣給丙，在辦理過戶過程中，登記人員因疏忽未查